（工商管理专业论文）建行大连市分行住房贷款风险的防控措施研究.pdf

大连理工大学专业学位硕士学位论文 摘要 近年来，随着国家住房制度改革的全面推进和金融体制改革的逐步深入，我国商业 银行逐步将发展个人住房贷款业务作为一个新的利润增长点。经过近几年的快速发展， 目前个人住房贷款已进入风险高发区间。商业银行如何识别、转移、控制、管理个人住 房贷款风险是此项业务保持健康发展的基本要求。本文分析了建行大连分行的个人住房 贷款风险因素，全面探索了该行风险管理体系的构建和相应的措施手段。 本文共分为四部分，第一部分介绍了选题的背景及意义，国内外研究现状及研究的 思路与方法；第二部分介绍了商业银行个人住房贷款相关理论及目前面临的主要风险； 第三部分是针对建行大连市分行个人住房贷款风险防控的具体状况，通过实证分析和案 例分析的方法，在对所处的市场环境与自身业务发展情况分析的基础上，发现大连行在 内部操作风险防控、操作风险防控、“假个贷”风险防控和抵押风险防控中存在问题， 并对其产生的原因进行了分析；第四部分是在以上分析的基础上，提出了建行大连分行 加强住房贷款的风险的防控的几条措施，如加强贷前检查，从源头控制风险；加强贷后 管理的动态管理，防忠于未然；提高“假个贷 的识别能力；健全抵押物处置制度；建 立适合我国国情的个人信用评级制度；加强法制建设，建立良好的外部运作环境等。 关键词：住房贷款；风险；防控措施 建行大连市分行住房贷款风险的防控措施研究 t h e s t u d yo fh o u s i n gl o a nr i s k sc o n t r o lm e a s u r eo fc c b a b s t r a c t w i t ht h ep r o m o t i n go ft h en a t i o n a lr e a l e s t a t es y s t e ma n dt h ed e v e l o p m e n to ft h er e f o r i l l o ft h ef i n a n c i a ls y s t e m o u rc o m m e r c i a lb a n k sw e r el a u n c h i n gi n t op e r s o n a lr e a l e s t a t el o a n b u s i n e s s 嬲an e w p r o f i t - i n c r e a s i n gf a c t o ri nr e c e n t l yy e a r s a f t e rt h ef a s tp r o g r e s so fr e c e n t y e a r s ，t h ep e r s o n a lr e a l e s t a t el o a nb u s i n e s si sn o wi nh e a v yr i s k i ti sa ne s s e n t i a lr e q u e s tt o k e 印t h eb u s i n e s sg r o w i n gh e a l t h yt h a tc o m m e r c i a lb a n k ss h o u l dr e c o g n i z e ，c o n t r o l ，m a n a g e ， d i v e r ta n dt r a n s f e rt h ep e r s o n a lr e a l - e s t a t el o a n sr i s k s i nt h i sp a _ p e r ，t h ea u t h o ra n a l y z e st h e i n d i v i d u a l h o u s i n gl o a n so fc o m m e r c i a l b a n k sr i s kf a c t o r s 砸s p a p e l e x p l o r e sa c o m p r e h e n s i v ea p p r o a c ht ot h er i s km a n a g e m e n ts y s t e m so fd a l i a nb r a n c ho fc c b ， c o n s t r u c t i o na n dm e a n so f a p p r o p r i a t em e a s u r e s sp a p e ri sd i v i d e di n t of o u rp a r t s ；t h ef i r s td e s c r i b e st h et o p i c so ft h eb a c k g r o u n d ，t h e r e s e a r c hs i t u a t i o na n dr e s e a r c hi d e a sa n dm e t h o d s t h es e c o n ds e c t i o nd e s c r i b e st h e i n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n so fc o m m e r c i a lb a n k sr e l a t e dt ot h e o r ya n dt h em a j o rf i s kb e i n gf a c e d t h et h i r dp a r ti sa i m e da td a l i a nb r a n c h o fc h i n ac o n s t r u c t i o nb a n ki n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n s f o rt h es p e c i f i cc o n d i t i o n so fr i s kp r e v e n t i o n , t h r o u g he m p i r i c a la n a l y s i sa n dc a s ea n a l y s i s m e t h o d ，a n a l y s i st h ef i g h tm a r k e te n v i r o n m e n t ，f o u n dt h a tc c bo fd a l i a nh a v ep r o b l e m si n m a n yp a r t s n l cf o u r t hp a r ti st h ea b o v eb a s e do nt h ea n a l y s i sp r e s e n t e di nd a l i a nb r a n c ho f c h i n ac o n s t r u c t i o nb a n k ；a d v i s es e v e r a lm e a s u r e st os t r e n g t h e np r e v e n t i o nt h er i s ko ft h e i n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n s n ea u t h o rh o p e st h i sp a p e rw i l lh e l pt h ed a l i a nb r a n c ho fc c b r e d u c i n gt h el o s s e so ft h eh o u s i n gl o a r sa n di n c r e a s i n gt h ep r o f i t s k e yw o r d s ：h o u s i n gl o a n s ；r i s k ；p r e v e n t i o na n dc o n t r o m e a s u r e s i i 大连理_ t 大学专业学位硕+ 学位论文 大连理工大学学位论文版权使用授权书 本人完全了解学校有关学位论文知识产权的规定，在校攻读学位期间 论文工作的知识产权属于大连理工大学，允许论文被查阅和借阅。学校有 权保留论文并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，可以将 本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印、或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 作者签名： 导师签名： 日期：碰壁钆月工日 日期：4 年ff 月牟日 大连理工大学学位论文独创性声明 作者郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下进行研究 工作所取得的成果。尽我所知，除文中已经注明引用内容和致谢的地方外， 本论文不包含其他个人或集体已经发表的研究成果，也不包含其他已申请 学位或其他用途使用过的成果。与我一同工作的同志对本研究所做的贡献 均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 若有不实之处，本人愿意承担相关法律责任。 学位论文题目：建短太整壹佥征焦崖堡熬匝险鲍堕控措施砑究 作者签名：者卜嘲：摊年仁胆一日 大连理工大学专业学位硕士学位论文 1 绪论 1 1选题的背景及意义 随着我国社会和经济的发展，人们对自己的居住条件提出了越来越高的要求，个人 住房已逐步走向社会化、商业化、市场化。但是，我国城镇居民的收入还远远未达到能 够完全依靠自身能力购买理想住房的水平；目前，“花明天的钱，圆今天的梦，贷款 买房已逐步成为时下一种流行的购房生活理念。在金融银行界企业贷款普遍陷入困境， 盈利能力逐年减弱，前景不明，举步维艰的情况下，他们正是看上了当下贷款购房这种 社会需求，在早期个人贷款评估风险较低的情况下逐步开展了个人住房贷款业务，为银 行资金运用开辟了一条“光明”的道路。 我国商业银行房地产信贷规模占我国全部贷款总量的比重从1 9 9 8 年末的4 提高到 2 0 0 8 年末的2 0 左右，房地产信贷占全国g d p 总量的比重也呈现同比例上升。自美国次 贷危机暴发，全球经济下滑，各家银行对住房贷款进行了一定程度的控制，但与美国相 比，我国房地产贷款无论从绝对额还是相对额来看都有巨大的上升空间。值得注意的是， 尽管美国商业银行房地产贷款占据了商业银行信贷资产的半壁江山，但由于美国银行业 资产多元化，房地产贷款只占全部资产的1 3 ，即使如此，美国次贷危机爆发仍然对该 国银行业造成了系统性风险。而目前，我国商业银行房地产贷款只占全部贷款余额的 1 5 ，但在有些城市的分行此项占比已经达到了4 0 以上。所以，在我国经济周期开始进 入下行阶段并且局部城市存在房地产泡沫的情况下，应高度关注房地产市场的调整可能 对我国银行业造成系统性的风险。 今年，在中央“保增长 的号召下，货币政策宽松基调始终如一，银行放贷的冲动 也依然强烈，整个上半年的新增信贷超过7 万亿，其中个人信贷新增超过6 千亿。与此 同时，市场对楼市泡沫的担忧也在增多，国内银行业信贷风险问题又被再次提上日程。 越来越多的迹象表明，国内楼市正由“小阳春 变成“楼市热。据国家统计局月度 形势报告，8 月份，全国7 0 个大中城市房屋销售价格同比上涨2 o ，涨幅比7 月份扩 大1 0 个百分点；环比上涨0 9 ，涨幅与7 月份相同。中国指数研究院的最新研究报告 显示，今年上半年，北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市的住宅成交面积 的同比增幅接近或超过1 0 0 ，市场成交量基本恢复到2 0 0 7 年上半年的水平。 国内楼市的回暖显然跟政策导向和充裕的流动性密不可分，不仅是信贷政策宽松带 来了充裕的资金，各地五花八门的楼市“救市 手段和国务院政府大幅下调商品房项目 建行大连市分行住房贷款风险的防控措施研究 资本金比例等政策措施更是为楼市提供了强有力的支持。如果说一季度信贷资金进入楼 市只是初露端倪，那么二季度信贷资金青睐楼市的迹象可谓是愈发明显。 从需求来看，今年以来房地产市场的回暖，最初主要是刚性需求推动的，先后表现 为二手房和9 0 平方米左右首套房、改善型住房成交量的大幅上涨。这类刚性需求的释 放，与政府下调首付比率、减免房屋交易环节税费等政策刺激有很大关系。无论是出于 抗通胀考虑，还是想博取资产升值收益，这几种情况都显示，投资型需求已重新回到了 房地产市场。下半年，投资型需求有望与居民真实的居住需求一起继续推高房价。 在供应方面，正如前面所论述的开发商缺少库存产生供给压力，即开发商的房源供 应已进入瓶颈期。开发商现在加大购地和投资的力度，其实是在启动又一轮的房地产库 存周期；不过，从增加购地力度到加大投资再到形成供应，这并不是一个短周期，相对 于日益膨胀的房屋需求，供应能力不足的瓶颈期，将集中于今年下半年表现出来。 国内下半年宏观经济的运行，同样为楼市继续复苏、房价上涨提供了支持背景。中 央政府能否成功“保八 ，一定程度上就取决于房地产投资能否大幅复苏；目前面临很 大财政压力的地方政府，也更加倚赖土地出让收入的增加来排忧解难：而拥有大量房地 产开发和按揭贷款资产的银行，本来就是和房地产商的利益紧绑在一块的。这些因素， 注定了下半年国内房地产市场发展的政策环境依旧是较为宽松的。 对于个人住房贷款，银行界普遍认为是一种优质资产，与企业贷款相比有着拖欠贷 款比例较低的优点，因而把个人住房贷款作为低风险贷款。但是，据银行内部资料分析， 2 0 0 1 年下半年开始，不按时归还贷款的个人客户逐渐增多，已引起金融部门的高度警觉。 为此，对个人住房贷款的现状应该重新认识。因此分析和研究抵押贷款市场风险的特殊 性及其规律，加强对风险的防范，建立化解风险的渠道和方法，防止房地产风险转化为 商业银行风险，对于我国商业银行提高控制风险的能力和手段，增加利润来源，稳定金 融的发展，促进经济增长有着极重要的意义。 1 2 国内外研究现状 1 2 1国外研究现状 个人住房抵押贷款作为一种主要的住房金融工具最初起源于1 9 世纪的英国，到2 0 世纪初已在欧美等发达国家得到广泛发展。目前美国和欧洲的其他国家个人住房抵押贷 款市场发育已经非常的成熟，并已成为金融领域中一个极为重要的组成部分，相应的发 达国家关于个人住房抵押贷款风险的相关研究也比较系统和完善。 2 0 世纪7 0 年代末期，已有学者用基于期权的违约模型( o p t i o n b a s e dm o d e lo f d e f a u l t ) 概念来说明借款者违约决策。y o s t e r 和v a no r d e r 最早应用期权理论对个人住 大连理：【大学专业学位硕士学位论文 房抵押贷款违约风险进行了探讨。他们认为违约行为是一种看跌期权，违约是借款人可 以行使的种权利。 m i c h a e ljl e a 提出了3 c 个人住房抵押贷款风险分析框架。所谓3 c 是指抵押物保 证、信誉和还款能力。抵押物保证( c o l l a t e r a l ) ，当首付款比例在2 0 9 6 以上时，违约概 率不足o 4 ；当首付款比例在1 0 1 9 0 5 时，违约概率就会上升到2 2 ；当首付款比例 进一步下降到5 9 时，违约概率就会达到5 。信誉( c r e d i tr e p u t a t i o n ) ，在美国， 银行发放个人住房抵押贷款时依据的个人信用主要来自于国家信用局编制的信用信息， 如果个人的信用分值越高，个人住房抵押贷款违约的可能性越小。还款能力( c a p a c i t y ) ， 借款人的财务承受能力是其偿还抵押贷款的第三个重要保证条件瞳1 。 在“3 c 分析框架基础上，国外学者又提出了“5 c 分析框架：品德、能力、担保 品、资本和条件，而其中前三个指标是分析的重点。在“5 c 分析框架中，资本( c a p i t a l ) 主要指在收入出现波动时，借款人的其他还款资源。条件( c o n d i t i o n ) 是指所有影响消 费者还款能力的外部环境，如政治、经济、法律、市场竞争等等。申请人所在单位或所 在行业面临不利的市场环境等，都可能影响到申请人的还款能力口，。 r o b e r tj s h i n e r 和k a r le c a s e 认为由于个人具有异质性风险特征，在个人住 房抵押贷款中由于合约设计的不完备性很容易产生道德风险。因此，通过完善合约的设 计是个人住房抵押贷款风险管理的一个重要组成部分h ，。 v o nf u r s t e n b e r g 的研究主要从住房特征入手，揭示了这一重要因素对违约风险的 影响。研究结果表明金融机构个人住房抵押贷款违约风险与一手房及二手房的贷款价值 比、已贷款年数、贷款期限、借款人家庭收入四项变量之间存在显著的相关关系，其中 贷款价值比对金融机构个人住房抵押贷款违约风险最具解释力腩3 。 1 2 2 国内研究现状 我国个人住房抵押贷款业务发展时间较短，自1 9 9 2 年中国建设银行在国内发放第 一笔个人住房贷款后，该业务在国内商业银行悄然兴起。由于该类业务具有盈利持续、 风险相对低等特点，该业务已成为各家商业银行发展的重点。国内关于住房贷款风险的 研究始于上世纪9 0 年代后期，近几年陆续展开，且多以定性研究为主，实证研究有限， 这主要是因为信息严重不足和不易获得。国内理论界对于我国个人住房信贷风险控制的 理论及工具基本来自国外先进理论，对其加以中国特色以后，提出了某一、两方面的观 点，下面是一些比较有代表性的研究。 对住房抵押贷款证券化和构建二级市场的研究方面，一些学者提出以住房抵押贷款 证券化来化解风险。张云汇介绍了住房抵押贷款证券化的国际经验，认为政府在住房抵 3 建行大连市分行住房贷款风险的防控措施研究 押贷款证券化的过程中应该起到重要作用，甚至是主导作用。另外要制定统一的住房贷 款标准，促进住房贷款标准化机制的完善，避免抵押贷款一级市场的风险问题。唐棣也 主张积极发展住房二级市场，以二级市场的发展推动一级市场的发展。 在对信息不对称与信贷风险关系的研究方面，赵晓菊运用博弈论中的信息不对称理 论来分析信息不对称与信用风险的关系。李蓉丽认为信息不对称不仅会在消费信贷成交 之前导致消费者的逆向选择，而且在成交之后会使银行面临消费者的道德风险。 在建立个人信用制度的研究方面，建设银行总行房地产金融业务部的刘庆军通过借 鉴国外个人住房贷款业务的个人资信审查经验，提出我国应该完善个人资信审查制度， 从信用方面控制银行个人住房信贷风险。一费扬总结了国外良好的个人信用制度的特 征，认为国外个人信用制度非常完备，法律支持环境良好，提供个人信用的机构众多， 业务品种不断增多，同时构建了符合我国国情的个人信用制度。 1 3 研究思路和方法 本文共分四个部分，首先，介绍了选题的背景及意义，国内外对住房贷款风险管理 问题的现状；其次，对我国个人住房贷款的发展阶段进行了回顾，对个人住房贷款和风 险的基本知识进行了说明，并对个人住房贷款的风险因素进行了分析；第三，对建行大 连分行在当前背景下，个人住房贷款所面临的风险进行了深入分析；最后，在上述分析 的基础上，提出了建行大连分行防范个人住房贷款风险的具体措施。 本文以理论分析为主，采用实证分析法，对我国近年来房地产市场发展情况、个人 住房贷款发展情况进行分析，对建行大连分行个人住房贷款的发展规模、不良资产的分 布进行具体分析。通过案例分析法，对一些具体案例进行分析，具体说明风险因素。 大连理工大学专业学位硕士学位论文 2 个人住房贷款风险综述 2 1 我国个人住房贷款业务发展概况 从1 9 7 8 年开始，伴随着改革开放的步伐，我国城镇住房制度改革、城市房地产业 和住房金融体系都随之发生了一系列重大变革。为适应房地产业改革和发展的需要，金 融机构恢复和发展了房地产经济活动，经过2 0 多年的发展，逐步建立起了具有中国特 色的、与房地产业发展速度和房地产市场经济水平相适应的个人住房贷款业务体系，并 逐渐成长为我国金融体系的一个重要组成部分。我国个人住房贷款业务的发展主要经历 了萌芽期、调整期、成长期、发展期、创新期五个阶段： ( 1 ) 萌芽期( 1 9 7 8 年一1 9 8 6 年) 这一阶段，银行主要是办理房地产开发信贷业务，业务范围比较小，内容也比较单 - 。1 9 8 5 年，建设银行率先在全国开办土地开发和商品房贷款，由此拉开了我国房地产 开发贷款业务改革和发展的序幕，1 9 8 6 年1 0 月，建设银行办理烟台市房改金融业务， 虽然当时房改金融工具的服务功能比较单一，但仍然标志着我国住房金融的萌芽和起 步。 ( 2 ) 调整期( 1 9 8 7 年一1 9 9 3 年) 这一阶段，我国的房地产开发贷款和单位构建房贷款发展比较快，在商品住房市场 上个人购房比例很低，导致个人住房贷款需求不旺。1 9 8 7 年，建设银行率先开展住房储 蓄存、贷款业务，1 9 9 1 年建设银行率先开办住房公积金业务，1 9 9 2 年推出职工构建房 抵押贷款业务和公积金个人住房贷款业务，全面进入住房消费领域，住房金融业务的客 户群体从企业扩展为所有房改参加者。 ( 3 ) 成长期( 1 9 9 4 年一1 9 9 9 年) 这一阶段，为配合和支持国家住房制度改革和居民消费，商业银行个人住房贷款业 务经营管理逐步规范，在产品种类、业务范围和经营模式等方面获得了长足发展。 ( 4 ) 发展期( 2 0 0 0 年一2 0 0 4 年) 这一阶段，我国的个人住房贷款业务处于发展与完善阶段，外资银行开始介入中国 的住房金融领域，银行业同业竞争也日趋激烈。 ( 5 ) 创新期( 2 0 0 5 年一至今) 这一阶段，中国银行业的改革与金融创新取得了突破性进展，我国的住房金融与个 人信贷业务面临着前所未有的机遇与挑战。个人住房抵押贷款在个人消费信贷业务中占 据了重要地位，个人住房贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务 ， 5 建行大连市分行住房贷款风险的防控措施研究 被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房贷款自然成为商业 银行重点拓展的贷款投向。 2 2 个人住房贷款基础理论 2 2 1 个人住房贷款概念 个人住房贷款是指银行或银行接受委托向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各 类型房屋的自然人发放的贷款1 。 广义的个人住房贷款主要有以下几种：自营性个人住房贷款、住房公积金个人贷款 ( 或称政策性个人住房贷款) 和个人住房组合贷款。 自营性个人住房贷款是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各类型住房 的自然人发放的贷款。 住房公积金个人贷款是指银行接受当地住房公积金管理中心的委托，利用委托人提 供的政策性住房资金，根据委托协议向购买、建造、大修住房的职工发放的贷款口3 。 住房公积金贷款与一般个人住房贷款在贷款性质、资金来源、贷款人、贷款风险、 贷款对象以及贷款条件等方面存在许多区别。一是性质和资金来源不同。住房公积金属 于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；个人住房贷款 属于商业银行自主发放的自营性贷款，资金来源为银行吸收的各类存款。二是贷款人和 贷款风险不同。住房公积金贷款的贷款人是住房公积金管理中心，贷款风险由住房公积 金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放 手续，并签订委托合同；个人住房贷款由商业银行发放，贷款风险由银行承担。三是贷 款的对象有所不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人，而商业银行发放的个 人住房贷款可以对一切具有完全民事行为能力、符合银行具体规定的贷款条件的自然人 发放贷款。四是贷款条件有所不同。在贷款额度、期限上有所不同的规定。另外，住房 公积金贷款利率比个人住房贷款利率略低。 个人住房组合贷款就是商业银行和住房公积金管理中心等联合推出的一类贷款产 品。它是指住房公积金缴存人在购买、建造、大修住房时若申请住房公积金贷款后，仍 无法交足全部房款时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而 形成特定的个人住房贷款组合。 个人住房抵押贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积 金贷款委托人为保险的第一受益人。举例，如某客户向建行申请个人住房公积金贷款仍 不足以支付剩余的房价款，那么，该客户还可向建行申请个人住房贷款，也就是说可另 一方面申请一笔期限相同的个人住房商业性贷款。但此两笔贷款的总金额以房价5 0 万 大连理工大学专业学位硕+ 学位论文 元的7 0 为限。即对于该两笔贷款，客户可申请的最高金额为5 0 * 7 0 = 3 5 万元。其中某 客户申请贷款2 5 万元，个人住房公积金贷款金额为1 0 万元，贷款期限为1 5 年，该客 户在此后1 5 年内还款期为1 8 0 期，根据个人住房公积金贷款利率，每期限假设为7 6 9 6 元，而个人住房商业贷款金额为1 5 万元，期限同样1 5 年，该客户在此后1 5 年内应还 款1 8 0 期，根据个人商业性贷款利率，每期假设为8 2 1 1 3 元。这样，两类贷款组合后， 该客户每期还款额为7 6 9 68 2 1 1 3 = 1 5 9 0 7 元。 2 2 2 个人住房贷款特点 个人住房贷款具有以下特点： ( 1 ) 长期性 个人住房贷款的最长期限可达3 0 年。 ( 2 ) 零售性 个人住房贷款的对象是自然人，贷款笔数多、投向分散、单笔金额小，属零售业务 性质。 ( 3 ) 分期偿付 住房消费相对于个人的支付能力来说额度较大，很难一次性还款。为此，个人住房 贷款向借款人提供灵活的分期还款方式，一般采取按月还款方式，也可按季、双月、双 周等方式归还贷款本息。 2 2 3 个人住房贷款的种类 ( 1 ) 按住房交易形态划分 新建房个人住房贷款，是指银行用信贷资金向在中国大陆境内住房一级市场购 买各类型住房( 含商业用房) 的自然人发放的贷款，俗称“一手房”个人住房贷款。 个人再交易住房贷款，是指银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇住房二级市 场购买住房的自然人发放的贷款，俗称“二手房”贷款。 个人住房转让贷款，是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的 住房( 含商业用房) 时，银行用信贷资金向购买该住房的自然人发放的个人住房贷款。 ( 2 ) 按银行核算科目划分 个人住房贷款，是指银行用信贷资金向购买、建造、大修各种类型的居住用房 的自然人发放的贷款。 个人商业用房贷款，是指银行用信贷资金向购买各种类型商业用房的自然人发 放的贷款。该项贷款所购买的房屋不是居住用房，在贷款利率、贷款期限和贷款额度等 方面不享受个人住房贷款的优惠政策。 建行大连市分行住房贷款风险的防控措施研究 个人住房最高额抵押贷款，是指银行用信贷资金向借款人发放的，以借款人自 有住房作最高额抵押，可在有效期间和贷款额度内循环使用的贷款。 另外，按贷款期限内是否可浮动又分为浮动利率贷款和固定利率贷款。 2 2 4 个人住房贷款工具 金融工具的多样化是创建完善的住房抵押贷款市场的基础。住房抵押贷款工具的设 计是目前我国建立和完善住房抵押贷款市场的关键。住房抵押贷款工具的设计依赖于贷 款期限、贷款利率、贷款成数和还款方式四大要素。但目前我国住房金融工具比较单一， 且设计不够合理，不能满足大多数家庭的贷款需求。尽管目前房地产金融机构已开展政 策性的住房抵押贷款业务，但作用范围仍然有限。在美国个人住房抵押贷款市场中，美 国政府和其他机构如保险公司，联邦住房当局等的担保和参与对贷款产品的主要条款有 着重要影响( 如对首付比例的影响) 。另外政府还通过对购买者采取减税和为低收入者 提供房租会补贴的办法来满足社会不同阶层、不同贷款对象的具体要求，对美国的整个 住房消费信贷市场的促进起着不容忽视的作用。相对于美国政府在个人住房抵押贷款市 场发挥的重要作用，我国政府的作用还十分有限。l 目前我国抵押贷款保险机构主要为商 业保险公司，缺少政府管理机构的扶持，政策性的保险机构尚未建立。在这种情况下， 开发反向抵押贷款这类以保险为后盾的房贷产品风险过高，而这些创新产品在我国拥 有巨大的市场。因此我国应尽快改变政府在个人抵押贷款保险中的缺位现象，建立起政 府、保险公司、银行三位一体的保险体系，从而达到转移和分散抵押贷款风险的目的 2 3 个人住房贷款风险相关概念 2 3 1 风险的含义 所谓“风险 ，就是指未来结果的不确定性或波动性隅1 。 风险是影响现代商业银行经营极小的重要因素。传统的经营绩效目标以盈利的绝对 水平( 如利润) 为依据，现代商业银行业绩评价采用的是风险调整后的收益指标经 济增加值，以体现风险与收益平衡的原则。银行在追求价值最大化目标下，必须处理好 业务发展与风险控制之间的关系，只有风险可控条件下才是可持续的发展，只有经风险 调整后的收益才是反映真实经营效益的指标。 2 3 2 信贷风险的含义及分类 信贷风险是指银行在业务经营管理过程中，由于各种事先无法预料的不确定因素影 响，是银行信贷资金的实际收益与预期收益发生背离，从而使银行有蒙受损失的可能性。 大连理工大学专业学位硕十学位论文 贷款风险分类是指商业银行按照风险程度将贷款划分为不同档次的过程，其实质是 判断债务人及时足额偿还贷款本息的可能性。 1 9 9 8 年5 月，中国人民银行参照国际惯例，结合我国国情，制定了贷款分类指导 原则，要求商业银行依据借款人的实际还款能力进行贷款质量的五级分类，即按风险 程度将贷款划分为五类：正常、关注、次级、可疑、损失，后三种为不良贷款。这种分 类方法是银行主要依据借款人的还款能力，即最终偿还贷款本金和利息的实际能力，确 定贷款遭受损失的风险程度，其中后三类称为不良贷款。五级分类是国际金融业对银行 贷款质量的公认的标准，这种方法是建立在动态监测的基础上，通过对借款人现金流量、 财务实力、抵押品价值等因素的连续监测和分析，判断贷款的实际损失程度。也就是说， 五级分类不再依据贷款期限来判断贷款质量，能更准确地反映不良贷款的真实情况，从 而提高银行抵御风险的能力。从2 0 0 4 年起，国有独资商业银行、股份制商业银行两类 银行将奉行国际标准，取消原来并行的贷款四级分类制度，全面推行贷款五级分类制度。 2 0 0 7 年银监会发布贷款风险分类指引规定商业银行贷款五级分类是贷款风险分类的 最低要求，各商业银行可根据自身实际制定贷款分类制度，细化分类方法，但不得低于 要求五级分类的要求，并与五级类方法具有明确的对应和转换关系。 本文的风险类型主要是指在住房金融与个人信贷业务中主要遇到的风险，不同于一 般的商业银行风险分类。根据巴塞尔新资本协议，银行面临的主要风险包括系统风险( 第 _ 类风险) 、商誉风险、竞争风险和制度风险( 第二类风险) 以及信用风险、市场风险、 操作风险( 第三类风险) 等。其中，系统风险包括大的社会动荡、发生战争、出现金融 危机等，它对银行的经营影响大，但却是银行不能控制的风险。商誉风险、竞争风险、 制度风险对银行的经营影响也很大，银行可以影响但很难控制它们。第三类风险是银行 经营遇到的主要风险，也是银行可以控制的风险，因而成为银行风险管理的主要对象。 信用风险是客户违约行为形成的一种风险。违约是指客户没有对到期债务按合同规 定偿本付息，它可能会造成贷款人的债权全部或部分损失。影响信用风险的主要因素是 借款人的还款能力和还款意愿。 市场风险是指由于市场条件如利率、汇率、宏观经济形势等发生不利变化而给银行 带来损失的可能性。市场风险通常发生在交易过程中，是交易组合的实际价格偏离其以 市价计算的价值而形成的一种风险。利率风险、汇率风险、流动性风险都属于市场风险。 在银行风险管理框架内，对市场风险的研究和控制技术目前是最丰富、最完善的。 操作风险是指由银行不完善或有问题的内部程序、人员及系统或外部事件所造成损 失的风险，包括法律风险，但不包括战略风险和声誉风险。巴塞尔新资本协议第一 9 建行大连市分行住房贷款风险的防控措施研究 次将操作风险纳入风险管理框架，并要求配备资本，这反映了操作风险对商业英航的影 响日益突出。 本文将结合具体工作，根据在工作中遇到的主要风险的来源不同，本文在第三类风 险的基础上，将在工作中可能遇到的风险概括为客户风险、市场风险、法律风险、操作 风险。 2 3 。3 应对个人住房贷款风险的主要方法 ( 1 ) 预防风险 预防风险是指对于一些经常发生而且可能造成较大损失的风险，银行为了消除或减 少损失而预先采取防范措施的应对方法。例如，银行设立“黑名单”制度，将一些信用 风险大，曾给银行造成损失的客户加入黑名单，是客户经理遇到这类客户时能提高警惕， 防止该类客户导致损失，就是一种预防风险l 搀有效措施。 ( 2 ) 规避风险 规避风险是指对于一些经常发生而且可能造成很大损失的风险，银行为了避免该风 险的不利影响而直接拒绝的应对方法。例如，如果一个开发商在按揭楼盘项目四证不全 的情况下向我行申请个人住房贷款，客户经理按照银监会和行内的规定拒绝这种申请， 这就属于规避风险的方法。这种方法的好处是使风险的影响降到最低，但不利之处在于 减少了收益机会。因此，这种策略主要适用于对过往经验已经证明发生损失可能性大、 损失金额大的风险的应对，而不是一种适于普遍采用的方法。规避风险属于一种防守策 田各。 ( 3 ) 保留并控制风险 保留并控制风险是银行接受风险并将其控制在可以接受程度下的风险应对方法。银 行是经营风险的企业，如果不保留风险也就难以赢得收益。关键是如何平衡收益与风险。 银行真j 下高超的风险管理能力体现在能够保留并控制风险，能用收益覆盖风险。要保留 并控制风险需要银行做好三方面工作：第一，对风险的程度有准确的分析和判断；第二， 预期收益能够覆盖预期风险；第三，控制在可接受的范围内。银行在营销成功一名贷款 客户、发放一笔个人贷款实际上已经保留了风险。决定保留风险是否成功的关键在于银 行能否准确把握该客户的风险状况，并控制在银行的政策和要求所能接受的范围内。 ( 4 ) 转移风险 转移风险是银行在保留风险后，为了减小所留风险的潜在不利影响而把风险转移给 第三者承担的方法。例如，对于个人信贷业务，银行要求借款人必须提供有效担保；对 于以住房为抵押的担保方式，要求借款人为抵押物购买保险；将期限长流动性弱的个人 大连理工大学专业学位硕十学位论文 住房贷款证券化等，都是对风险进行转移的有效方法。转移风险的前提是由可靠的转移 渠道和合格的担险主体。因此，如果想采用转移风险的方法来应对风险，首先需要考虑 转移渠道是否可靠，担险主体是否合格。否则，即使形式上选择了阶段性担保这种风险 转移方法，如果阶段性担保无效或担保人没有能力，最终的结果还是风险完全由银行自 担，而起不到转移风险的作用。 2 4 个人住房贷款的主要风险因素 在我国目前的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险的发生是可能的也是必然 的，这主要是由个人住房抵押贷款自身特性和市场环境等诸多因素造成的，具体而言， 我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险。 2 4 1客户风险 客户风险是指主要来自客户的风险。主要包括两类。一类是个人客户借款人；一类 是自营性个人信贷业务中与银行合作的其他合作机构。 ( 1 ) 个人客户风险 目前我国的个人信用信息管理状况不好，使得商业银行很难进行精确的风险判断。 从信用风险的角度来看存在两方面的风险。一方面，由于借款人家庭、工作、收入、健 康等因素发生了变化，不能按时或没有能力继续偿还银行贷款，使得借款人被迫违约放 弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人可能故意诈欺， 通过伪造个人信用资料来骗取银行的贷款，从而产生道德风险。因此个人客户风险又分 为三种。购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款。个人住房贷款属于中长期信贷， 其还款期限通常需要2 卜3 0 年左右，在这段时间中个人资信状况面临着很大的不确定 性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转变成银行的风险。 当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的年 轻人，这种中长期内的风险特别值得密切关注。而我国目前个人住房贷款中的浮动利率 制度，使得借款人承担了相当大比率的利率风险，这使得借款人在利率上升周期中出现 违约的可能性加大。购房者由于投资失败的原因拖欠贷款。购房者对市场的估计不 够，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式，而随着房地产的降温，房屋租赁市场 的低迷，租金收入不稳定，造成投资失败无力偿还贷款。该类违约所占比例越大，银行 信贷风险也越大。还有一部分“第二套住房 的购房者也出现了拖欠贷款现象。违 约风险造成不能履行协议按期偿还贷款。违约风险指的是抵押贷款的借方不能履行协议 按期偿还贷款，因而出现拖欠还贷和终止还贷的问题。原因很多，如借款人收入水平、 建行大连市分行住房贷款风险的防控措施研究 就业情况和房地产开发商环境的变化等等，都有可能导致借款人违约，给银行贷款带来 了很大的风险。 比如客户黄先生选择了一套价值4 0 余万元的房子作为投资，在某银行办理了八成 3 0 年的按揭。由于黄先生本来就在外企工作，有稳定的工资收入，且现在把房子以4 0 0 0 元月租价租给了某外省城市办事处后，还款压力很小。于是他又向该行申请两笔住房 贷款用于购买两套期房，准备以后出租来获取收益。银行也在综合考虑其抵押物价值稳 定及现金流能覆盖家庭正常支出及贷款月供后发放了这两笔贷款。但是，天有不测风云， 外省驻该城市办事处由于开展业务不力被撤回本部，这么一来，黄先生赖以还贷的租金 没有了，一时又找不到新的承租方，三套房子的月供款仅凭其收入来还使他感到了极大 的压力。第三个月，黄先生购买的第三套房子的贷款就出现了逾期。在这一案例中，显 然黄先生是有还款意愿的，但是其连续购买三套房产，以租养贷，租金具有很大的不稳 定，对银行来讲具有一定的风险。 ( 2 ) 合作机构风险 合作机构除了为个人贷款业务提供客户源之外，部分还承担一定的保证责任，有的 甚至还承担了一些贷前调查工作。目前社会上合作机构良莠不齐，在合作过程中，有的 合作机构为了达到自身某种目的，故意欺诈银行，骗取贷款：也有的合作机构由于诚信 度不足或经营实力不够而违约，导致相关借款人拒绝归还银行贷款或者担保机构无法履 行担保义务，给银行带来很大风险。 合作机构的信用风险 合作机构的信用风险主要表现为合作机构的欺诈和违约行为给银行带来的风险。一 方面，有的房地产开发商、房屋中介公司等合作机构为了维持自身日常经营或实现自身 的利益，串通无真实交易意愿的个人，或者假冒个人的名义，以虚假的交易背景向银行 申请个人贷款，套取银行信贷资金。另一方面，合作机构在业务经营中，由于诚信度不 足，在与客户签订合同后在合同项下违约，导致借款人违约，与借款人发生纠纷、直接 影响借款人的还款意愿。如房地产开发商开发的楼盘不能按规定交付、约定的承诺不兑 现、出现质量问题；房屋中介机构为了促成交易，利用买房人买房心切，故意隐瞒交易 房屋的瑕疵等。另外，有的房地产评估公司为了自身的经济利益，违背应有的职业道德， 按借款人的要求，高估房屋价值，使银行抵押物实际价值降低，第二还款来源不足；对 银行委托的拟处置的抵押资产估价低于抵押物的实际价值，使银行在处置中利益受到损 失。 比如，2 0 0 5 年，某建筑公司看到房地产市场的巨大潜力，开始涉足房地产开发行业， 在当地拍了一块地，准备开发商品房。准备与银行谈合作的相关事宜，并提供了相关资 大连理工大学专业学位硕士学位论文 料。银行客户经理从提供的材料上看，该公司的法人代表是原建筑公司的项目经理，公 司的主要股东也有亲属关系，从主要领导人的文化程度上看：初中及初中以下学历的占 7 6 4 ，高中和中专学历的占1 3 4 ，大专以上的占1 0 2 ，相对说学历水平低，虽房地 产和建筑业相通，但相对于建筑业来说，房地产开发专业性更强，特别是要求领导层需 要有一定的理论知识和管理经验。而该房地产开发公司的领导层学历较低，对房地产管 理的专业知识缺乏，原先对建筑施工队伍的管理理念较陈旧。查看原建筑企业的历史信 用记录，发现该企业在招标中有过违规行为，曾被当地的建设主管部门通报过。走访了 企业部分员工，认为该法人代表一贯工作作风较专制，喜欢一言堂，听不进群众意见。 通过对这些信息的分析，银行认为该企业存在一定的信用风险，建议暂不和该企业合作。 该企业后来和另一家股份商业银行签订了合作协议，但在随后一年的上级行检查中发现 了“假个贷。 合作机构的经营风险 部分合作机构承担着个人贷款业务担保的职能，经营情况的好坏将直接影响到它的 担保能力。特别与银行发展个人贷款业务主要的合作者房地产开发商的经营风险将直接 影响到银行的贷款风险。房地产开发商经营的商品较特殊，具有资金投入大、周期长的 显著特点，如经营能力不足，项目不能如期完工，将导致借款人违约风险，影响银行的 信贷风险。 2 4 2 市场风险 ( 1 ) 流动性风险。流动性风险是指商业银行缺乏足够的现金和随时能转换为现金 的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险。在于商业银行经 营特征和个人住房抵押贷款特征是引起流动性风险的原因所在。商业银行资金主要来源 于企业存款、居民储蓄存款等到短期资金，个人住房抵押贷款时间长、回收慢，目前， 我国个人住房抵押贷款期限大多为1 0 - 2 0 年，最长可达3 0 年，而银行吸收存款负债的 期限大多为2 - 5 年，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，资金结构“短存长贷 的 矛盾使得商业银行潜伏相当大的流动性风险。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差， 其原因主要有以下三点。一是信贷市场信息不对称导致贷款的投资者无法逐笔估计贷款 的违约风险成本，使投资者踌躇不前。二是个人住房抵押贷款是零售性业务，每笔贷款 的银行贷款利率、贷款期限以及贷款比例等都不一样，商业银行无法实现标准化管理。 三是住房等消费品二级市场还尚未形成，抵押物变现困难影响了住房抵押贷款变现性。 其具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提 款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在一定范围内存在资产负债的期 1 3 建行大连市分行住房贷款风险的防控措施研究 限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口的管 理就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重 接近或达到1 8 一2 0 时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非 常突出的问题。 ( 2 ) 利率风险。利率风险是指因存贷款基准利率或利率指导政策变化，导致银行 在房贷资产上的存贷期限匹配不平衡或头寸收益缩减，以及借款人因贷款成本变化的提 前、拖延或拒绝还款违约行为，给银行带来损失的可能性。一般来说，