（工商管理专业论文）大庆油田物业集团发展战略.pdf

哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 捅要 改革开放以来，大量住宅小区投入使用，带来了物业管理工作的巨大变 化。随着人民群众生活水平的不断提高，居民更加关注环境和社区服务的管 理水平。同时，物业管理的好坏也成为居民选购住房考虑的重要因素，物业 管理为越来越多的人所接受，其行业地位不断攀升，外部环境逐步改善。 本论文以案例的形式叙述了大庆油田物业集团改革重组后企业发展过 程，通过对大庆油田物业集团如何摆脱重组后所面临的困境，实施管理创新、 服务创新、提升企业价值的经营战略的描述，充分体现了大庆油田物业集团 “转变观念换机制、面向市场求生存”的经营理念和现代化管理方法，为原 有计划经济条件下的物业企业向市场经济体制过渡提供了一个有利的借鉴。 本文运用战略管理、市场营销等现代管理理论与方法，对该企业的战略环境、 内部条件及业绩进行分析评价，在此基础上对物业企业在新形势下实施现代 化管理提出了对策建议，为旧体制下过渡而来的物业企业的生存发展做出了 有效的探索，对当前传统的物业企业如何在市场经济条件下站稳脚跟、谋求 发展，如何适应管理的社会化要求，具有十分重要的意义。 关键词：大庆油田物业集团；物业管理；发展战略 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 a b s t r a c t w i t ht h er e f o r ma n do p e - n i n go fc h i n a , al a r g eq u a n t i t yo fr e s i d e n t i a la r e a s h a sp u ti n t ou s i n g i tb r o u g h tag r e a tc h a n g et ot h ee s t a t em a n a g e m e n t t h e r e s i d e n t sp a i dm o r ea t t e n t i o nt ot h el e v e l so fe n v i r o n m e n tm a n a g e m e n ta n d c o m m u n i t ys e r v i c e b e c a u s e p e o p l e sl i v i n g s t a n d a r dh a sb e e n i m p r o v i n g c o n t i n u o u s l y a tt h es r r f l et i m e ，e s t a t em a n a g e m e n tq u a l i t yh a sb e c o m ea n o t h e r i m p o r t a n tc o n s i d e r a t i o nw h e n t h er e s i d e n t sp u r c h a s i n gh o u s e e s t a t em a n a g e m e n t h a sb e e na c c e p t e db ym o r ea n dm o r ep e o p l e ，i t ss t a t u sh a sb e e ni n c r e a s e d c o n t i n u o u s l y , a n di t se x t e r n a le n v i r o n m e n th a sb e e ni m p r o v e dg r a d t m l l y t h i sd i s s e r t a t i o nn a r r a t e st h ec a s eo ft h ed e v e l o p m e n tp r o c e s so fd a q i n g o i l f i e l dr e a le s t a t eg r o u pa f t e ri t sr e c o n s t r u c t i n g t h r o u g ht h ed e s c r i p t i o na b o u t h o wd a q i n go i l f i e l dr e a le s t a t eg r o u pg e t sr i do ft h ep r e d i c a m e n ta n d i m p l e m e n t ss t r a t e g i e s o fm a n a g e m e n ti n n o v a t i o n , t h es e r v i c ei n n o v a t i o n , e n t e r p r i s ev a l u ep r o m o t i o n i tf u l l ye x p r e s s e sm o d e mm a n a g e m e n tm e t h o d sa n d o p i n i o n so f r e f o r m i n gm e c h a n i s mt h r o u g hc h a n g i n go p i n i o n ，s t r i v i n gf o rt h e s u r v i v a lt h r o u g hf a c i n gt h em a r k e t ”i nt h ed a q i n go i l f i e l dr e a le s t a t eg r o u p ， w h i c hp r o v i d eaf a v o r a b l er e f e r e n c et ot h ep r o p e r t ym a n a g e m e n tc o m p a n i e st h a t t r a n s i t e df r o mp l a n n e de c o n o m ys y s t e mt om a r k e te c o n o m ys y s t e m t h i sd i s s e r t a t i o na n a l y z e sa n de v a l u a t e ss t r a t e g i ce n v i r o n m e n t , i n t e r n a l & e x t e r n a lc o n d i t i o na n dp e r f o r m a n c eo fd a q i n go i l f i e mr e a le s t a t eg r o u pw i t h m o d e r nm a n a g e m e n tt h e o r i e sa n dm e t h o d s ，s u c ha ss t r a t e g i cm a n a g e m e n ta n d m a r k e t i n g , o nt h eb a s i so f t h e s e ，i tp u t sf o r w a r ds o m es u g g e s t i o n so f r e a l i z i n gt h e m o d e m i z e dm a n a g e m e n tu n d e rn e ws i t u a t i o n , a n di ta l s oh l a k e st h ee f f e c t i v e e x p l o r a t i o n a b o u tt h es u r v i v a la n dd e v e l o p m e n to fp r o p e r t ym a n a g e m e n t c o m p a n i e st h a tt r a n s i tf r o mo l ds y s t e m , w h i c ha r ev e r ym e a n i n g f u lf o rt h e t r a d i t i o n a l p r o p e r t ym a n a g e m e n tc o m p a i l i e s t o d e v e l o pa n da d a p tt ot h e 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 r e q u i r e m e n to f s o c i e t yu n d e r t h em a r k e te c o n o m yc o n d i t i o n s k e yw o r d s ：d a q i n go i l f i e l dr e a le s t a t eg r o u p ；e s t a t em a n a g e m e n t ；s t r a t e g yo f d e v e l o p m e n t 哈尔滨工程大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：本论文的所有工作，是在导师的指导 下，由作者本人独立完成的。有关观点、方法、数据和文 献的引用己在文中指出，并与参考文献相对应。除文中己 注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体己 经公开发表的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到 本声明的法律结果由本人承担。 作者( 签字) ： 日期：卵6 年彩月名日 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 第1 部分案例 1 1 大庆油田物业集团概况 1 1 1 大庆油田物业集团总体概况 大庆油田物业集团隶属于大庆石油管理局，作为全国最大的物业管理企 业，物业集团2 0 0 5 年实现总收入1 7 0 8 亿元，利润5 5 1 3 6 万元。 大庆油田物业集团现有职工1 0 2 5 0 人，用工总量1 6 4 5 0 人，在岗党员2 2 0 3 人，科级以上干部4 9 0 人。具有专业技术职称的2 5 1 6 人，其中，中高级以上 技术职称的1 0 8 2 人，工人技师6 0 名。下设物业公司、热力公司、园林绿化 三家成员企业，万方经济开发公司、万方工程技术设计院、物资管理中心、 收费管理中心四家直属单位，大队级单位6 1 个。资产原值3 3 亿元，净值2 6 亿元。服务项目包括小区房屋及系统维修、水电系统维修、污水排放、电梯 管理与维护、小区环境卫生管理、垃圾拉运及处理、小区设施管理与公共秩 序维护、绿化栽种养护、供热服务、民用热水供应、道路清扫、道路雨排管 理、路灯管理、公园管理、休闲广场管理、液化气充装与销售、托幼园所管 理、老年活动室管理等项。 共管理服务住宅小区和村点1 0 7 个，其中国家级优秀示范小区2 7 个，省 级优秀示范小区2 1 个，市级优秀示范小区1 3 个。管理各类房屋7 4 0 0 栋，总 建筑面积1 5 7 5 万平方米，服务对象1 7 万户。管理燃煤锅炉房5 座、型煤锅 炉房5 座、燃油锅炉房1 5 座，热力站1 2 3 座，总供热面积1 8 0 1 7 4 万平方米。 负责龙南、乘风地区4 7 8 1 个灯杆、1 0 5 6 3 盏路灯的维修与养护，5 5 条道路、 5 9 3 万平方米的道路清扫，2 2 1 6 公里雨排干线，4 0 7 2 座雨排检查井、4 9 9 4 个雨水口的排污清掏，两个垃圾场的维护和管理工作。下设1 0 个托幼总园， 7 6 个托幼园所，共管理在册幼儿8 5 3 1 名。管理7 个休闲广场2 个公园，总 面积1 3 2 万平方米。 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 1 1 2 大庆油田物业集团的产生 物业集团是按照管理紧密化、服务专业化的要求，由大庆石油管理局公 共事业及物业管理中心、热力公司、园林绿化公司组建而成的，2 0 0 4 年9 月 2 8 日正式挂牌成立。它的成立是以组织结构扁平化、管理体制科学化、经济 效益最大化为宗旨，本着优化资源配置，强化管理服务，降低综合成本，合 理设置了管理机构，集团搭建机关“十部一室”。组建后，集团明确了“大物 业、大服务、大市场、大发展”的发展方向，按照石油管理局“三转一调整” 及推进集团化专业化的战略部署，扎实有效地推进各项工作的落实。从发挥 资源的最大效能出发，合理地整合资源，明晰产业方向，确定各层级管理职 能，理顺各项业务管理流程，从而提高了集团的行为能力，彰显了集团化运 营优势，在原有基础上，集团的企业能力得到了增强，市场竞争能力得到了 显著提升。 1 1 3 大庆油田物业集团成立后的发展 1 1 3 1 在企业改革方面 成立后，物业集团在建立与市场经济相适应的现代企业管理方面进行积 极的探索和实践，根据物业集团“社会化服务、区域化管理、企业化经营、 市场化运作”的四化改革思路，不断深化集团内部改革。按照大庆石油管理 局确定的产业定位及发展方向，加强内部专业化整合，相继将基层单位的多 种经营系统，技术设计系统、物资管理系统、收费管理系统进行资源整合， 成立了万方经济开发公司、万方工程技术设计院、物资管理中心、收费管理 中心等集团直属单位，不断优化内部产业结构，同时完善内部经营责任制， 对下属单位初步实行了模拟子公司、分公司等新的经营管理运行模式，初步 形成了以集团为利润中心、以主营业务单位为成本中心的经营格局，使内部 资源得以有效重组，集团化、专业化优势得到充分发挥。 1 1 3 2 在市场开拓方面 在保证为建设百年油田做好物业服务的同时，物业集团坚持树立依托油 2 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 田不依赖油田的发展思想，积极进行市场拓展尝试。在现有市场范围内，不 断进行服务项目拓展和服务内容延伸，开展形式多样的社区服务项目开发， 努力拓展生存发展空间。同时积极实施“走出去”战略，争取获得更多的外部 市场份额。在物业市场上，充分利用地缘优势，发挥专业服务能力，通过参 与公开竞标，获得油田外部让胡路开发区北方装饰城、萨大路标段、新天问 商场、大庆电力大厦服务市场共9 2 5 万平方米：通过积极开展服务渗透，在 已有市场基础上，拓展设计院住宅小区、龙南医院专业保洁及室内维修等服 务市场共4 0 “万平方米，以及井下修井公司9 栋公用设施的供电维修服务 市场。同时，成立社区服务公司，完善社区服务功能，开发家政保沽、熨烫 干洗、配送纯净水、便民快巴、电脑维修，打字复印等1 6 个系列服务项目。 在供热市场上，抓住热电联供和油改煤集中供热改造，使供热产业结构得到 较大优化的有利机遇，充分发挥供热潜力，拓展服务半径内的目标市场。通 过采取重点跟进，先后拓展了油田总医院、大庆一中新教学楼等内部服务市 场：通过引进单体锁控技术，进一步拓展了商服、公设等外部服务市场。在 园林绿化市场上，克服区域内市场拓展空间受限的不利因素，积极实施“走出 去”，开发了山西大同宏鑫油库改造工程、内蒙古新巴尔虎右旗小学建设工程、 四川大庆蜀苑绿化工程，大庆市草原改良工程等外部市场。此外，油田乐园 积极开发冬季冰雪和夏季游乐项目，努力增收弥补费用的不足。 1 1 3 3 在优质服务方面 油田物业因油而生，也一直坚持为油田进行一流服务的宗旨。物业集团 担负着为油城1 7 万户家庭，数十万名职工群众提供物业管理、供热服务的责 任。在倍感肩上重压的同时，积极努力，在提高服务质量上狠下功夫。一是 逐项制定服务标准。按照国家及行业服务标准，结合油田物业的实际状况， 详细制定各项服务标准，并培训岗位人员，配备相应资源；二是认真推行服 务承诺制。公开向社会进行服务承诺，严格按承诺标准进行服务，同时强化 服务质量监督，设立1 8 5 服务投诉热线，加大对违诺行为的处罚力度，及时 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 解决住户提出的投诉问题；三是积极推行先进服务方法。如物业公司的“l + 印、 “一布一袋”、“七个一”服务方法，热力公司的“五四三一”服务模式等，创造 了特色的服务：四是总结先进的管理经验。集团在实践的基础上，不断探索， 创造性地总结出“三令”转观念、“三定”强管理、, - - 率”树形象、“三化”塑品牌 等一整套优秀的管理方法，强化了服务质量管理，提高了用户满意率，树立 了油田物业品牌。 近年来，集团通过深化内部改革，增强了企业活力；通过外拓市场，扩 大了企业生存发展空间；通过优质服务，加强内部管理，提升了集团服务水 平，也获得了很好的经济效益。2 0 0 2 年集团主营业务实现收入1 6 3 亿元，主 营业务成本1 5 1 2 亿元，实现利润总额为6 2 1 6 万元：2 0 0 3 年集团主营业务实 现收入1 7 3 6 亿元，主营业务成本1 7 3 4 亿元，实现利润总额为5 7 2 0 万元； 2 0 0 4 年集团主营业务实现收入1 7 5 1 亿元，主营业务成本1 6 5 1 亿元，实现 利润总额为6 8 3 1 亿元。2 0 0 5 年实现总收入1 7 0 8 亿元，利润5 5 1 3 6 万元。 由于工作成绩突出，集团及成员企业多次被管理局评为优秀经营企业。 1 1 3 4 在经营管理方面 为促进集团提高服务水平，打牢管理发展基础，形成管理优势，集团严 格过程管理和控制，重视基础工作建设，理顺各项管理及业务流程，集团逐 步走向系统化、规划化管理轨道。一是加强财务资产管理。逐步建立和完善 了各项财务资产管理制度，推行了会计集中核算，从而提高了资金集中程度， 合理调剂内部资产，监督资产的恰当使用与合理经营，提高了资产设备的利 用效率。二是加强定额成本管理。集团进行各项成本定额测算，在保证满足 服务标准的前提下，保持定额的平均先进水平。按照服务项目测算单项服务 成本，促进了各服务项目的服务成本逐步明晰。三是加强经营监控。将经营 活动分析作为一项基本制度纳入到集团日常管理，通过定期开展综合的或单 项经营分析，对生产经营过程进行监控，对出现的偏差及时进行了调整和纠 正。强化审计和监察工作，明确了内部审计和监察的内容、程序和对结果的 4 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 责任追究，逐步建立完善企业内部自控制度。四是加强法律事务管理。通过 强化各级经营者的法律知识培训，增强了各级经营者的法律意识，提高了守 法经营、依法维权的自觉性。对合同全过程管理程序进行了规范，保证合同 管理时时监控。五是加强人力资源管理。根据集团人力资源的实际情况，加 大了人力资源的开发力度，以培训企业现有人员为主，规范培训内容和方式， 完善培习l i 机制，以引进急需外部人才为补充，为集团发展提供了人才保证。 六是加强科技应用管理。积极开展科技攻关，解决了制约企业发展的技术难 题。引进并应用较为前沿的科技成果，增强了集团管理及服务的科技含量， 提高集团竞争实力。七是加强企业文化建设。努力建设家园文化，强调追求 用户1 0 0 满意，追求职工1 0 0 满意，同时赋予企业文化的执行内涵，强调 执行与落实能力对企业生存与成败的重要意义，使文化成为品牌的强有力支 撑。 1 2 大庆油田物业集团竞争对手状况 目前在大庆市除大庆油田物业集团外，还有万隆、林源、万厦等多个物 业公司，现从以下几方面进行对比分析： 表1 1 现状分析表 物业集团万隆物业林源物业万厦物业 物业面积2 4 4 0 万m 2物业面积9 7 4 万m 2煳, s o o 万m 2 市场占有率物业面积5 万m 2 供热面积1 8 万m 2供热面积2 8 5 万m 2供热面积4 0 万砰 成本较高 高适中 较低 服务水平较好非常好较好好 公司治理 国有企业国有企业股份制企业 股份制企业 结构 品牌影响力区域知名区域知名区域知名 全国知名 通过上面的分析，可以看出在区域市场上，物业集团处于垄断地位，虽 然万隆物业管理较好，但他们的成本要高出物业集团2 - 3 倍，而且与现代化 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 企业制度的要求滞后于物业集团，因此可以不作为竞争对手。万厦物业虽然 是知名的品牌，有较高的管理水平，规范的工作标准，但他们的市场份额较 少，加上大庆的物业管理法律环境，居民的消费观念，不适合他们的发展， 故不做重点考虑。林源物业经过改制的阵痛后，已经步入法人治理结构，而 且他们借鉴了先进物业企业的经验，通过一定比例的股份，将职业经理与企 业的发展结合在一起，对职业经理来说，企业的压力已经转换为动力，有利 于发挥其积极性，促进企业的发展。加上他们的成本适中，因此该公司将是 物业集团潜在的最大的对手。 1 3 大庆油田物业集团发展面临的挑战 1 3 1 物业管理政策滞后法规有待于完善 在已出台的政策法规中，由于缺乏与物业管理相关的配套性政策，导致 物业收费难度加大。目前，物业集团正面临着提供了优质的服务、投入了大 量的资金，却无法收回应得的管理费用的问题。物业管理涉及销售商品房的 开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间诸多的权利义务关系，尽 管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理的法规，政策，但由于缺乏 法律和行政法规，致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司 法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。 1 3 2 业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立 在大庆地区，物业管理的市场环境还没有形成，业主与物业管理企业双 向选择的机制尚未建立。随着社会的不断发展，小区物业管理与市民生活的 关系将越来越密切，物业管理水平的高低，将直接影响市民的生活质量，从 这个层面上看，解决当前物业管理过程中存在的各种矛盾，已经不仅仅是一 个经营与市场的问题，更是一个关乎民生的社会性问题。从长远来看，从市 场和行业角度规范物业管理已迫在眉睫。当务之急则是推广成立业主委员会， 随着业主参与物业管理意识的提高，在激烈的竞争中物业公司则必须按着业 6 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 主的要求提高自己的管理水平随着物业管理的市场环境的逐渐发展，物业 集团总有一天要面对业主的选择。 1 3 3 竞争对手逐渐增多 从竞争环境看，深圳等外部物业公司纷纷抢占大庆市场，林源等本地区 物业公司发展十分迅速，发展集团、创业集团、建设集团、农工商公司等石 油管理局内部单位也都看好物业市场，纷纷成立物业公司，污物业集团的竞 争对手在逐渐变强，不断增多。另外来自房地产开发企业所成立的物业公司 也会给集团带来一些新的挑战。 1 3 4 费用收取问题 物业费、采暖费收费问题。一是物业费、采暖费执行的收费面积不统一， 在付费单位、收费单位以及房屋市场交易方面分别存在产权证面积、建筑面 积等收费面积，无具体的文件规定应执行哪种面积；二是物业费价格未按照市 场规则或成本加成的办法执行，目前物业集团使用的收费价格仍是1 0 年前制 定的，近年生产要素价格不断上涨，人员压力不断增加，价格不适应，矛盾 突出；三是液化气销售价格未根据市场价格的波动而变化，使市场气价高时 装瓶量猛增，既增加了亏损额度，又增加了设备、人员的疲劳强度，并且容 易造成管理漏洞。 在市场经济条件下，物业集团面临的问题也正是当前物业行业在管理发 展中存在的主要问题，物业集团如何运用现代管理理论和方法解决好上述问 题，使物业就谈实现管理科学化和现代化，是物业集团发展中高层领导面i 临 的亟待解决的问题。 1 4 大庆油田物业集团发展战略选择 1 4 1 战略管理基本思想及目标 1 4 1 1 战略思想 在贯彻落实管理局确立的二次创业指导纲要三个标准，x 三个解 7 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 放w 三个目标“六个发展观”基础上，坚持“大物业、大服务、大市场、大发 展”的企业方向，从行业特点和企业实际出发，按照专业化管理、社会化服务、 市场化运行、企业化经营要求，发掘资源创效潜能，提高科学管理水平，内 强素质，外塑形象，赶超国内同行业先进水平，实现集团由大做强、由强做 久。 1 4 1 2 总体战略目标 强化管理服务，降低综合成本，优化内部资源配置：增强行为能力，培 育特色文化，创建知名服务品牌；拓展生存空间，创新体制机制，建立现代 企业制度。将集团打造成为物业管理、公共事业管理和供热服务三大主营业 务齐头并进，与主业相关的维修工程、苗木养殖、绿化施工、社区服务和科 研设计五大辅助业务有效补充，整体综合实力强劲，成本优势明显，服务水 平一流，具有较强市场竞争能力、较高信誉度和美誉度的区域强势企业及国 内知名物业集团公司。 1 ，4 1 3 阶段战略目标 第一阶段，在“十五”末期及“十一五”初期，也就是2 0 0 5 年2 0 0 6 年，集 团要初步完成产业结构调整和职能专业化整合，阶段性完成内部资源优化配 置，建立较为合理的内控机制。培育特色企业文化，逐步提高科学管理水平， 经营总收入以2 的速度增长。主业要由大做强，做强指在政策环境相同或 相似的同类企业中，管理运营水平偏上、综合服务成本较低、服务品牌较为 知名响亮，做强的标准是能够牢固占领现有市场份额。 第二阶段，在“十一五”后期，也就是2 0 0 7 年2 0 1 0 年，完成内部资源 的最优化配置，建立较为完善的内控机制，形成特色企业文化，初步实现科 学管理，不断增强核心竞争能力，经营总收入以2 5 的速度增长。主业要实 现科学管理，打牢由强做久的基础。 第三阶段，从2 0 1 1 年到2 0 2 0 年，集匝经济以略高于“十一五”期问的速 度发展，集团顺应市场化发展规律，持续增强创效能力，通过参股、控股、 8 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 合作经营等方式，实现跨区经营，构建大型物业集团公司，完善法人治理结 构，建立现代企业制度，稳步走上了“自主经营、自负盈亏、自我约束、自我 发展”的健康轨道，成为享誉国内的知名物业管理企业。 1 4 2 战略管理体系及职责划分 集团战略管理体系由横向和纵向两个维度组成横向由集团总部、成员 企业、集团职能部门三个层面构成；纵向上分为战略分析、战略选择、战略 实施、战略控制四个动态管理过程。 1 4 2 1 集团机关 按照管理局总体战略要求和对物业集团的产业定位，制定集团总体战略； 根据成员企业的不同专业特点，明确其产业定位及战略重点；负责对集团总 体战略实施过程监督、评价和修正。集团机关各职能部门围绕集团总体战略， 制定专项保障战略方案并组织实施，代表集团对成员企业与直属单位执行总 体战略的效果进行专项监控和考核。 1 4 2 2 成员企业及直属单位 贯彻实施集团总体战略部署，结合本单位实际，制订完善并严格执行本 单位战略实施细则；对本单位战略实施情况进行检查修正：向集团总部反馈 本单位执行集团总体战略效果。 1 4 3 战略组合 1 4 3 1 主导战略 根据集团目前具有的企业优势与发展机遇，集团在“十五”末期至“十一 五”期间，总体上实行稳定增长战略；在“十一五”以后，在核心竞争能力得到 切实增强后，逐步实施外部拓展战略。 集团实施稳步增长战略，主要是鉴于当前集团核心优势尚未形成，要在 尽量不增加生产要素投入的情况下，通过优化产业结构，完善内部机制，提 高服务水平，增强主业竞争能力，避免经营风险，从而确保集团获得稳步发展。 9 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 集团实施外部拓展战略，主要是指在集团逐渐实现做强以后，要利用已 经增长起来的优势和能力，“走出去”参与外部市场竞争，通过兼并、收购、 合作或联营等方式，实现发展壮大，成为真正意义上的大型集团化企业。 1 4 3 2 基础战略 ( 1 ) 低成本战略 在产品和服务质量日趋同质化的前提下，企业间相互打拼，主要靠成本。 目前，集团主要业务隶属的行业都处在初期发展阶段，成本管理水平的高低 更是竞争力强弱的主要体现，因此要不折不扣的实施低成本战略。实行低成 本战略不是让成本降得越低越好，而是达到越合理越科学越好，成本最低化 管理容易产生短期行为，对企业长远发展不利。成本管理的基础是理顺工作 流程、明晰工作环节，按照工作流程实行成本倒推测算，按照各流程节点所 发挥作用的重要程度，合理分摊成本，剔除无效空耗成本的多余环节，达到 成本水平最优化。 ( 2 ) 品牌服务战略 可口可乐的总裁曾声称，“即便一把火把他在世界各地的分厂全部烧掉， 他靠品牌也能立马起死回生”。可见品牌在企业发展中的重大作用。品牌是什 么? 品牌不仅仅是产品与形象，品牌等于承诺，是对用户的承诺，对社会的 承诺，也是对员工的承诺。品牌塑造靠过硬的品质和先进的文化，集团主业 要在践行服务承诺制的基础上，对照服务质量、服务模式、服务技术、服务 价格、服务文化、服务信誉的服务品牌六大核心要素逐一检查，逐一制定完 善措施和办法。 ( 3 ) 市场开发战略 企业的成长过程也是一个不断开发新市场或获得新的市场份额的过程， 任何企业都不会因固守市场份额而长久生存，集团在总体上还应该实施市场 开发战略。由于集团整体尚没有完成品牌塑造和真正实现由大做强，因此， 主体不宜进行大规模的跨区市场开发。实施市场开发战略应该坚持充分利用 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 地缘优势，旌以必要的市场营销手段，以在现有市场份额内增加服务对象和 服务项目、服务内容为主，如热力公司争取增加服务半径内的供热设施数量， 物业公司开展社区服务等，跨区市场开发应该坚持以万方物业为主。 1 4 3 3 保障战略 ( 1 ) 人力资源开发战略 人才是企业最重要的资源，是决定企业生存发展的最重要的保障因素， 没有相应的人才做保证，再宏伟的战略目标也不会实现。集团应制订人才储 备、培养和引进的战略规划与方案，建立内部人才资源库，加大现有人才的 培训开发工作，建立完善人才聘用、考核与激励约束机制，为促进集团逐步 实现各阶段发展目标提供多角度、全方位的人才保障。 ( 2 ) 科技创新战略 科学技术是第一生产力。依靠科技进步，用现代科学技术武装企业，提 高职工的科学文化素质和劳动技能，是企业由粗放型向集约型转变的重要途 径。物业管理服务在加速向智能化发展，如果我们一直靠传统方法、凭经验 办事、靠粗放经营迟早会在竞争中被淘汰，我们应有选择的增加技术服务含 量，减轻工人劳动强度，提高工作效率。在集团供热领域，除去闲置资产、 富余人员需靠政策调节外，有形降本空间已经十分有限，必须通过实施科技 创新战略，从提高设备匹配和工况效率入手，努力降低能耗成本。实施科技 创新战略要从开发新产品、应用新技术入手，深入挖掘降本空间，努力提高 科技贡献率。 ( 3 ) 企业文化战略 所谓“小企业做事，大企业做人”，说的就是企业做大以后必须做文化， 无数家族式乡镇企业纷纷倒闭的主要原因，不在于产品没有品质，主要是没 有建立起独有的企业文化，没有打造出优秀的企业管理团队。优秀企业文化 是一种力量，体现在凝聚力、激励力、约束力、导向力、纽带力和辐射力六 个方面。集团要以成员企业原有的文化理念、行为规范为基础，创新打造一 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 种将企业精神与服务行为相融合的“家园文化”，并以此为导向，教育激励全 体员工，为业户提供文明，优质、规范、满意的服务，用过硬的服务、过硬 的技术与发自内心的真诚铸就“油田物业”有口皆碑的金色品牌。 1 4 4 各成员企业及直属单位的产业定位及战略组合设想 1 4 4 1 物业公司 产业定位：以常规性物业管理服务和公共事业管理为主营业务，以开展 有针对性的社区专项服务、特约服务为辅助业务。 战略组合：以品牌服务为主导战略，以低成本运营、市场开发为基础战 略，以企业文化、人力资源开发、科技创新为保障战略。 物业公司主业是落实集团品牌战略的重要组成部分，实施品牌服务战略 应首先完善品牌分析、品牌规划、品牌实施、品牌评价四阶段管理过程，重 点做好品牌研究策划、品牌识别界定、品牌延伸设计，品牌管理升级、品牌 远景设立工作，对品牌结构、内涵、标准、范围、机制、远景六项内容进行 明确，实现品牌服务的规范化运作。以压缩非生产性支出、简化服务流程、 准确确定各项定额标准，完善社区服务项目，合理优化人力资源配置为基础， 通过“家园文化”建设和引进选拔培育人才为保障，不断丰富品牌内涵，确保 品牌服务战略的实施效果，实现“油田物业”品牌价值最大化，逐步发展成具 有较强核心竞争能力、实现市场化经营的国内一流物业公司。 1 4 4 2 热力公司 产业定位：以保障油田生产和居民生活供热为主营业务，以提供生产、 生活热水供应为辅助业务。 战略组合：以低成本运营为主导战略，以科技创新为基础战略，以企业 文化、人力资源开发为保障战略。 熟力公司是落实集团低成本战略的重点经营单位，要通过成本细化和定 额控制手段，切实降低供热、转供热、热水供应的综合成本，逐步实现由专 做强。随着燃料结构调整的逐步完成，要深入开展科技攻关，逐步探索降低 1 2 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 热能损耗的有效途径，增强供热管理与服务的有效控制能力；要通过剥离闲 置资产、转产，或在集团内部调剂闲置劳动力资源，充分发挥专业技术和人 力资源优势；要加强企业文化建设，不断增强供热服务力，逐步发展成为国 内领先供热企业。 1 4 4 3 园林绿化公司 产业定位：以苗木养殖、绿化养护和园林绿化施工为主营业务，以园艺 技术咨询服务、广场和公园经营为辅助业务。 战略组合：以品牌服务为主导战略，以低成本运营、市场开发为基础战 略，以企业文化、人力资源开发和科技创新为保障战略。 园林绿化公司应坚持重点拓展油田内部市场，适度拓展外部良性市场的 思路，凭借自身产业、人才、技术、装备优势，精心打造服务品牌，通过采 取恰当的市场营销手段，扩大市场份额，稳步实现规模经济。加强产品研发 工作，提升苗木、花卉档次，降低苗木培育成本。积极总结、引进、开发公 园服务项目，利用资源优势，在为油城人民提供优良休镪、娱乐、文化服务 的同时，努力增加对外创收。通过逐步拓展和开发市场，逐步发展成具有较 强竞争能力的专业绿化企业。 1 4 4 4 万方经济开发公司 产业定位；以物业修缮、热网维护、工艺安装、工程建设为主营业务， 以与主业相关的水泥制品、电器设备修理、工业机泵检修为辅助业务。 战略组合；以品牌服务为主导战略，以低成本运营、市场开发为基础战 略，以企业文化、人力资源开发和科技创新为保障战略。 作为拥有企业法人资格、独立子公司性质的集团直属企业，要利用好内 部市场优惠政策，充分发挥入才、技术、装备优势，在准确把握产业定位的 前提下，着力培育和引进各类专业技术人才和管理人才，提高管理水平，降 低管理成本，建立符合专业特点的企业文化，树立万方服务品牌，争取在与 外部同行业进行市场竞争中赢得主动地位。在保障集团内部市场需求的基础 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 上。积极拓展集团外部市场，逐步发展成具有较强综合实力和竞争优势的专 业维修工程公司。 1 4 4 5 万方工程技术设计院 产业定位：以工程设计、技术服务为主营业务，以技术咨询服务、应用 软件开发为辅助业务。 战略组合：以科技创新、品牌服务为主导战略，以人力资源开发为基础 战略，以企业文化为保障战略。 通过发掘科技人才潜能，培育专业技术优势，逐渐发展成面向市场的专 业化技术服务公司。发挥设计人员与装备优势，不断提高设计能力和设计水 平，努力获得更多的市场份额，实现规模效益。通过及时跟进和研发同行业 前沿技术，加速提升技术引迸、应用与研发能力，解决主业生产技术上的实 际问题，有效提高科技贡献率，增强主业核心能力。 1 4 4 6 物资管理中心 产业定位：以物资采购、配送和仓储管理为主营业务。 战略组合：以低成本运营为主导战略。 在保证物资采购质量和配送及时率的前提下，努力降低物资采购成本， 不断加强队伍素质建设，为集团的正常生产运行提供优质高效的物资采购和 配送服务。 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 第2 部分案例分析 2 1 大庆油田物业集团战略环境分析 2 1 1 政策法规环境分析 从政治因素上看，中央关于“十五”计划纲要的建议和九届全国人大四次 会议，已把“物业”行业作为国家的朝阳产业，这是对物业行业的政策支持。 中央经济工作会议明确指出，要充分发挥国有经济的主导作用，着眼于增强 活力和竞争力，继续深化企业改革，加快建立现代企业制度，为大型国有企 业发展指明了方向；东北等地区老工业基地振兴战略正在加速向纵深推进， 给我们带来了有利的宏观政策环境和区域发展环境；国家高度关注资源型城 市和企业可持续发展问题，对我们发展接续产业带来了有利的政策机遇。 从法律因素看，物业管理条例、关于城镇供热体制改革试点工作的指 导意见和相关法律法规的相继出台，促使物业和供热管理服务法制化、规 范化、商品化的步伐日益加快，为物业企业依法经营、依法管理、依法收费 提供了依据和保证，这都是有利于物业集团的良好环境因素。 从国家经济环境看，改革开放以来，我国的经济始终处于持续增长状态， 不论从人均收入，还是国民生产总值，都在增长，而且经济环境稳定。 从企业内部看，中国石油天然气集团公司以科学发展观统领全局，围绕 持续有效较快协调发展，做出了一系列重大部署，为企业发展进一步指明了 前进方向；大庆油田按照集团公司提出的“持续有效发展，创建百年油田”的 目标正在加快增储上产步伐，这对钻探、基建等工程技术业务以及生产保 障等相关产业起到拉动作用，也为我们发展自身优势，提高市场竞争能力， 提供了强大动力；集团公司突出强调上市和未上市企业间协调发展问题，在 边际油田开发、深层天然气分销利用等方面给予了有利政策，为我们加快发 展新产业、形成新的经济增长点提供了良好机遇；集团公司大力实施走出去 战略，为我们工程技术企业大踏步进军海外市场提供了广阔的发展空间。 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 从大庆市场内部看，管理局经过自己的阵痛，已站稳了油公司等的市内 市场，全局职工的思想观念、精神状态、业务水平都有了很大的提高。通过 开展企业管理年、企业成本年、企业发展年等主题活动，为管理局如何保持 持续发发展，积累了宝贵的经验。整个管理局的经济保持了良好的发展势头， 几年来一直保持5 的发展增长率。油公司与管理局分离，使市场机制作用 将得以更好的发挥，为物业管理提供了更大的生存发展空间。 因此，不论是国内经济，还是区域经济，对于企业的发展都是利大于弊 的，大企业的经济环境好，对物业集团的发展也起到了积极的影响。这是因 为只有物业集团所服务的各企事业单位及住户所在单位的企业赢利能力强， 居民的收入才能有所保证，居民的收入有了保证，物业集团才能把物业管理 费收上来，集团的经营才能赢利。否则都是一句空谈。以前那种只要楼房不 倒，物业集团就有市场，物业人就有饭吃的观点是错误的。这也正应了中国 的一句老话“大河没水，小河干”。 2 1 2 五种竞争力分析 企业战略环境的范围很广，既有社会的因素，又有经济的因素。但是， 企业所面临的一个直接环境因素就是企业所在的行业。行业的结构在决定竞 争原则和企业可能采取的战略等方面具有强烈的影响。因此，行业结构分析 是企业战略环境分析的一个重要方面。 一个行业中的竞争，远不止在原有的竞争对手中进行，而是存在着五种 基本的竞争力量，即新加入者的威胁、可替代品的威胁、供应者讨价还价的 能力、购买者( 用户) 讨价还价的能力以及现有竞争者问的抗衡。这五种基 本竞争力量的状况及综合强度，决定着行业的竞争激烈程度，决定着行业中 获得利润的最终潜力。如图2 1 所示。 从战略制定的观点看，五种竞争力量共同决定行业竞争的强度和获利能 力。但是，各种力量的作用是不同的，常常是最强的力量或是某股合力共同 处于支配地位，起决定作用。例如，一个企业在某行业中处于极为有利的市 1 6 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 图2 1 决定行业竞争的力量 场地位，潜在的加入者对它不能构成威胁。但如果它遇到了高质量、低成本 的代用品的竞争时，它只能获得低的收益。即使没有代用品和大批的加入者， 现有竞争者之间的激烈抗衡也会限制其潜在的收益。在经济学家所谓的完全 竞争行业里，由于为数众多的企业和产品都很相似，所以加入者可以自由加 入，而且现有企业没有抵御供应者和用户讨价还价的能力，因此竞争就相当 激烈。 根据上述行业结构原理，一个行业的经营单位，其竞争战略目标应是在 此行业中找到一个位置；在这个位置上，该企业能较好地防御五种竞争力量， 或者说，该企业能够对这些竞争力量施加影响，使它们有利于本企业。因此， 企业在制定经营战略时，应透过现象抓本质，分析每个竞争力量的来源。对 竞争压力基本来源的分析，有助于弄清企业生存的优势和劣势，有助于寻求 企业在本行中的有利地位，有助于弄清那些当战略发生变化时会产生巨额开 支的领域，以及对机会或威胁可能具有重大意义的行业动向方面的问题。正 因为如此，行业结构分析是制定经营战略的基础工作，是战略分析的出发点。 物业集团的行业结构分析的核心是确定物业行业中决定和影响五种基本 竞争力量的基本因素。下面逐项分析这些基本因素。 1 7 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 ( 1 ) 新加入者的威胁分析 新加入者是行业的重要竞争力量，它会对本行业带来很大威胁。这种威 胁称为进入威胁。进入威胁的状况取决于进入障碍和原有企业的反击强度。 如果进入障碍高，原有企业激烈反击，进入者难以进入本行业，进入威胁就 会小。新加入者是为行业内利润而来，他们可以是直接投资从事产品生产或 提供服务，也可以是通过购并方式增加产品和服务，行业壁垒越高进入成本 越大。 目前在大庆各类物业管理企业的发展水平差异较大，随着市场的逐步规 范，会导致两种情况的产生：一是经营规模小、服务水平差、信誉低的物管 公司因不能适应市场变化，最终破产倒闭；二是这些公司被实力较强、具有 专业服务水平的物管企业兼并。 物业集团地处龙南地区，主要负责油城1 7 万户家庭、数十万职工群众提 供物业管理、供热服务，集团的规模和服务水平都是其它小型物业公司所无 法相比的，可以说，一些开发商所成立的物业公司还只局限在小规模、小范 围的服务与管理，它们对物业集团当前所服务的大部分地区还构不成威胁。 因为管辖区域的经济规模将迫使新加入者必须以大的生产规模进入，并冒着 现有物业集团的强烈反击的风险；或者这些企业以小的规模进入，但必须要 长期忍受管理运行成本高的劣势。另外，原有企业对资源的独占、占据市场 的有利地位、政府补贴或大企业的地方保护、独有的管理服务的经验都会使 新加入者却步不前。 而那些大型的、实力较强、具有专业服务水平的物管企业，如大庆市物 业总公司等，目前还没有打算进军管辖区域，因为这些企业在管理模式和服 务水平还与物业集团有一定的差距，而且在地域优势及业主优势上也不能与 之抗衡。原有企业物业集团所具有的品牌信誉和用户的忠诚性以及行业 历史悠久等形成的差异优势，会迫使新加入者要以很大的代价来树立自己的 信誉和克服现有用户对原有企业的忠诚。这种投资具有特殊的风险，不但难 以成功，而且如果失败了，要失去全部投资。 1 8 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位