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西安建筑科技大学硕士论文 城市土地增值及其收益分配研究 专业：管理科学与工程 研究生：黄俊南 指导教师：金雏兴教授 摘要 二十世纪八十年代末以来，在经济高速发展和人口持续膨胀的条件下，随着 土地投资的不断增加及土地稀缺性不断提高，我国城市及其周围的土地价值呈现 不可逆转的增长趋势。城市土地增值的内在机制及其收益分配已经成为理论界和 城市政府共同关注的问题。 本文采用规范研究的方法，从界定土地价值出发，揭示城市土地增值的内在 机制，应用地租理论，建立城市土地增值模型；以城市规划为例分析其对城市土 地增值的影响，提出城市规划必须实现土地社会使用价值、经济价值、生态价值 的协调，对我国城市规划方案实施中不断提高容积率的现象进行了深入分析并提 出对策建议。 本文在理论的层面上建立城市土地增值收益测算模型，借鉴国外城市土地增 值收益分配的成功经验，提出我国城市土地增值收益分配的改进思路：在土地保 有环节征收以分享土地增值收益为核心的“定期土地增值税”，以确保国家获得 更一般意义上的土地增值收益；在政府投资的基础设施上，应借鉴国外收益者负 担制度，对于政府投资部分采取谁收益谁负担，收益多少负担多少的原则，以达 到共同合理负担公共设施款项的目的。 本文研究成果对于城市政府利用土地增值规律合理制定城市规划与土地利 用规划及收益分配政策具有重要参考价值。 【关键词】土地增值城市规划收益分配 【论文类型】应用基础 西安建筑科技大学硕士论文 t h e s t u d y o f u r b a nl a n dv a l u ei n c r e m e n t a n d r e v e n u ed i s t r i b u t i o n s p e c i a l t y ：m a n a g e m e n t s c i e n c ea n de n g i n e e r i n g n a m e ：h u a n g j u n n a n a d v i s o r ：p r o f e s s o rj i nw e i x i n g a b s t r a e t s i n c et h el a t e1 9 8 0 s , w i t ht h er i dg r o w t ho fe c o n o m ya n dp o p u l a t i o n ，t h e o v e r - i n c r e a s i n g i n v e s t m e n ta n dr a r i t yo fl a n dr e s u l ti nt h ei r r e v e r s i b l es o a r i n go fl a n d v a l u ei nt h eu r b a na n dr u r a la r e a s t h ei n h e r e n ts y s t e mo ft h el a n dv a l u ei n c r e m e n t a n dr e v e n u ed i s t r i b u t i o nh a sb e c o m et h ef o c u st ot h ea c a d e m i ca n dg o v e r n m e n t t h i sp a p e ru s e st h e o r ya n dn o r m a t i v em e t h o d ，b a s e du p o nt h ed e f i n i t i o no ft h e l a n dv a l u e ，s t u d i e st h ei n h e r e n ts y s t e mo ft h el a n dv a l u ei n c r e m e n t ，a n da p p l i e st h e l a n dr e n tt h e o r ys oa st os e tt h em o d e lo ft h eu r b a nl a n dv a l u ei n c r e m e n t i ta l s o a n a l y z e s t h ee f f e c to fu r b a n p l a r m i n g o nl a n dv a l u ei n c r e m e n t b y t h ei n s t a n c eo f u r b a n p l a n n i n g ，p r o p o s e st h ec o o r d i n a t i o nb e t w e e ns o c i a l ，e c o n o m i c ，a n de c o l o g i c a lv a l u ei n u r b a np l a n n i n g ，a d v a n c e st h ec o r r e s p o n d i n gc o u n tm e a s l l r eb yp r e s e n t i n gt h ed e t a i l e d a n a l y s i s t h ep h e n o m e n ao fi n c r e a s i n gf l o o ra r e ar a t i o ni n p r a c t i c i n gt h eu r b a n p l a m f i n g f r o mt h et h e o r e t i c a l a n g l e ，t h i sp a p e rs e t su pt h em o d e lo ft h el a n dv a l u e i n c r e m e n tr e v e n u ed i s t r i b u t i o nc a l c u l a t i o n ，l e a r n sa1 e s s o nf r o mt h e s u c c e s s f i l l e x p e r i e n c e so f t h ef o r e i g nc o u n t r i e s ，a n dp r e s e n t st h ew a yi nt e r m so f r e f o r m i n gt h e r e v e n u ed i s t r i b u t i o no fl a n dv a l u ei n c r e m e n tf o rc h i n a t h en e w w a y i st oi m p o s et h e r e g u l a rl a n dv a l u ei n c r e m e n tt a x ，v o i t ht h ec o r eo fs h a r i n gt h er e v e n u eo fl a n dv a l u e i n c r e m e n to nt h e s t e p o fl a n dp r e s e r v i n g ，s oa st oe n s u r et h es t a t e o b t a i n i n gt h e r e v e n u eo fl a n dv a l u ei n c r e m e n ti nt h eg e n e r a lm e a n i n g a sf o rt h ei n f r a s t r u c t u r e i n v e s t e db yt h eg o v e r n m e n t ，w es h o u l dl e a r nal e s s o nf r o mt h e s h a r i n gs y s t e mo f t h e o t h e rc o u n t r i e s ，a d o p tt h ep r i n c i p l eo f “w h o s ei n c o m ew h ob e a r s ”，“t h e l a r g e r p r o p o r t i o n ，t h em o r er e s p o n s i b i l i t i e s ，b e a r t h ef u n d so f p u b l i cf a c i l i t i e sr e a s o n a b l y t h i sp a p e rh a si m p o r t a n tv a l u ef o rt h eg o v e r n m e n tt oe s t a b l i s ht h ep o l i c yo f u r b a np l a n n i n g ，l a n du t i l i t ya n dr e v e n u ed i s t r i b u t i o n k e y w o r d s il a n dv a l u ei n c r e m e n t ，u r b a np l a n n i n g ，r e v e n u ed i s t r i b u t i o n t h e s i st y p e a p p l i c a t i o nf u n d a m e n t 声明 本人郑重声明我所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含本人或其他 人在其它单位己申请学位或为其它用途使用过的成果。与我一同工作的同 志对本研究所做的所有贡献均己在论文中作了明确的说明并表示了致谢。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关责任。 论文作者签名：酋傻角 日期：拶孵6 - 1 9 关于论文使用授权的说明 本人完全了解西安建筑科技大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布 论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或者其它复制手段保存论文。 ( 保密的论文在论文解密后应遵守此规定) 论文作者签名：靠俊向导师签名：参柑艿日期：瑚厶，罗 注：请将此页附在论文首页。 西安建筑科技大学硕士论文 1 1 问题的提出 1 绪论 二十世纪八十年代以来，在经济高速发展和人口持续膨胀的条件下，随着土 地投资的不断增加及土地稀缺性不断提高，我国城市及其周围的土地价值呈现不 可逆转的不断增 乏的趋势。如何正确分析土地增值的内在机制，建立土地的增值 模型，以达到在城市政府和土地使用者之间合理分配土地增值收益，促进城市国 有土地市场的发展，实现城市土地资源的最佳配置，是经济学界和政府部门已经 意识到并正在寻求对策的问题。城市土地增值及其收益分配的研究具有重大理论 价值和实践指导意义。 ( 1 ) 市场经济下的中国城市可持续发展的实际需要 1 9 9 3 年11 月，党的十四届三中全会通过了中共中央关于建立社会主义市 场经济若干问题的决定，指出：“当前培育市场体系的重点是，发展金融市场、 劳动力市场、房地产市场、技术市场和信息市场等。”在这一思想指导下，结合 实践经验，中国各级城市政府都强烈意识到城市发展的重要性( 工业化、城市化、 商品化) 。而城市经济发展的关键与困难在于：城市建设的巨额资金从哪里来? 如何合理利用城市的每一寸土地，提高土地利用效益，使土地增值，实现城市持 续发展? 这些就需要我们研究中国城市的可持续发展与土地增值之间的内在联 系，使城市规划与管理成为各级政府干预房地产市场的主要方法。 ( 2 ) 土地市场发展的实际需要 我国“垄断土地一级市场，开放搞活土地二、三级市场”的土地出让基本方 针在很大程度上决定了土地使用权出让的方式与程度。在土地一级市场中，城市 土地增值潜力的大小很大程度上取决于城市规划与土地利用规划的科学程度，先 进的、合理的城市规划与土地利用规划将使土地增值空间得到很大的提升，土地 的持续增值使交易双方都能获益，由此而引导社会资金流向土地市场，促使土地 由低收益的用途自动转让给高收益的用途，土地使用权交易活动随之而扩大，土 地市场也随土地的不断增值而发展。 ( 3 ) 完善我国税收制度，保护国家合法权益的实际需要 我国依据1 9 9 4 年1 月1 日起实施的中华人民共和国土地增值税暂行条例 及1 9 9 7 年新税制的有关规定，通过调控征收和分配环节，加强了对增值收益的 管理。但是，条例中只对流转土地征收增值税，未把保有土地列为征税对象。而 实际上，我国城市土地9 6 左右属于行政划拨土地，此部分土地不能合理流动， 进入市场，是国家最大的资产流失。 西安建筑科技大学硕士论文 根据上述分析，本文拟研究城市土地增值的内在机制、城市规划对城市土地 增值有何影响、城市政府和土地使用者之间如何合理分配土地增值收益等问题。 l - 2 国际国内研究现状 1 2 1 城市土地增值的研究 城市土地增值强调的是土地价值的动态变化。阿朗索( 1 9 6 4 ) 从土地价值空 间特征方面进行研究，建立了竞租理论与空间均衡模型，并被m u t h ( 1 9 6 9 ) 、m i l l s ( 1 9 7 0 ) 、s o l o w ( 1 9 7 2 ) 、d i x i t ( 1 9 7 3 ) 、y a m a d a ( 1 9 7 3 ) 等进一步发展和完善， 在理论上发展了城市土地利用和土地市场价格之间的简单一致性模型，尽管不完 全符合现实，但提供了有力的数学分析方法“1 。 e v a n s ( 1 9 8 3 ) 探讨了土地供给收益税对土地使用价值的影响。 a b e l s o n ( 1 9 8 5 ) 通过实证研究，发现悉尼土地价格的上升源于资产收益希 望值的上涨、租金控制的放松和其他一些因素”1 。 e v a n s 和b e e d ( 1 9 8 6 ) 讨论了在墨尔本交通费用增加对城市不动产价值的影 响，其结论是交通费用的增加导致通达方便的不动产相对于通达不方便的不动产 升值“。 香港曾在1 9 9 1 年7 月成立补偿与增值特别委员会，经过近8 个月研究认为： 在基础建设和设备方面的公共投资，虽然显著导致地价提高，但要把这些影响量 化，即使是在个别情况下也十分困难，而且也不可能提供一个有意义的整体数字 【烈1 陈顺清( 2 0 0 0 ) 利用主流经济学、城市规划、信息系统等学科来综合研究城 市增长与土地增值，提出了六阶段理论，并从宏观、中观、微观三个层面上构造 了城市增长与土地增值综合分析的理论框架“。 从上述文献研究中可以看出关于城市土地增值的问题多数是从土地价值的 空间特征、经济属性、城市增长三个方面进行研究的，而以可持续发展的观点对 土地价值、土地增值的内在机制、城市规划对城市土地增值的影响等方面的综合 研究还存在许多空白。 1 2 2 城市土地增值收益分配的研究 在国外，人们普遍认为，城市土地开发利益的增大，是由于国家和城市政府 在规划、建设、管理、资金投入和全市人民共同的辛勤劳动下不断积累起来的。 所以，世界上大多数发达国家都有城市土地增值回收制度。这些回收制度包括各 种税收制度、土地公共取得制度、先买权制度、受益者合理负担制度。其中，广 西安建筑科技大学硕士论文 泛为各国所采用的增值收益分配方式就是对土地增值课取税收”。 在城市土地增值收益分配的研究方面，韩国取得了比较成功的实践经验，建 立了完善的土地增值税收体系，包括转让所得税、特别增值税、估计取得税、土 地超过利得税、土地开发负担金等”o 。 我国目前的土地增值税仅在土地使用权转让环节征收，没有覆盖土地保有过 程中的土地增值收益部分及划拨土地使用权物业经营收入中的土地收益部分，不 符合土地增值收益的公平原则。杜新波与孙习稳运用地租理论，将土地增值的来 源与收益分配相结合，进行了理论上的探讨，但是无法将土地增值与收益分配进 行定量匹配“。如何结合我国的实际，将土地增值收益以公平和效率为原则进行 分配是一个亟待解决且具有重大现实意义的课题。 1 3 本文研究的目的、主要内容及其意义 1 3 1 本文研究的目的 根据本文研究的问题和目前研究的现状，本文的研究目的确定为： ( 1 ) 通过对城市土地增值影响因素的全面分析，明确城市土地增值的内在 机制，建立增值模型。 ( 2 ) 借鉴国外城市土地增值收益分配的成功经验，结合我国的实际情况， 确定城市土地增值收益分配思路。 1 3 2 主要内容 本文研究的内容主要围绕城市土地增值及其收益分配而展开，具体内容如 下： ( 1 ) 土地价值的界定与评估、土地增值的界定 以可持续发展理论为指导，提出土地的社会使用价值、市场价值及生态价值； 以地租理论为基础，界定城市土地增值方式；从房地产经济学的角度综合土地市 场价值评估的理论。 ( 2 ) 城市土地增值的理论框架 分析城市土地增值因素及其特点，剖析城市土地增值内在机制，建立城市商 业用地增值模型。 ( 3 ) 城市规划对土地增值的影响 分析城市规划对城市土地增值的宏观、中观、微观影响方式，以容积率为例， 探讨城市规划与开发效益之间的关系。 ( 4 ) 城市土地增值的收益分配 西安建筑科技大学硕士论文 从理论的层面建立城市土地增值收益测算模型；对国外土地增值收益分配进 行分析与比较：结合我国城市土地增值收益分配现状提出改进思路。 1 3 3 本文研究的意义 本文研究的理论与现实意义主要体现存以下几点： ( 1 ) 丰富土地价值及其增值理论体系。 ( 2 ) 为合理制定城市规划与土地利用规划提供理论支撑。 ( 3 ) 为计算城市土地增值提供基础性的测算模型。 ( 4 ) 为完善我国土地增值税收体系提供可行的改进思路。 1 4 本文研究的方法及技术路线 ( 1 ) 研究方法 本文采用理论研究与规范研究相结合、以定性分析为主并结合定量分析以及 比较分析的方法，既充分吸收国外先进经验，又结合我国的具体国情。 ( 2 ) 技术路线 为了达到本文研究目的，根据土地增值的规律，分析其相关因素，确定本文 的技术路线为：从界定土地价值出发，剖析城市土地增值内在机制，应用地租理 论，建立城市土地增值模型；以城市规划为例分析其对城市土地增值的影响：借 鉴国外城市土地增值收益分配的成功经验，提出我国城市土地增值收益分配的改 进思路。 西安建筑科技大学硕士论文 2 土地价值与增值理论综述 2 1 土地、土地价值的定义与特性 2 1 1 土地的定义 美国经济学家、土地经济学的鼻祖r t 伊利与e w 莫尔豪斯指出“： “经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源 经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西。” 马歇尔认为“：“土地是指大自然为了帮助人类，在陆地、海上、空气、光 和热方面所赠予的物质和力量。” 1 9 7 2 年在荷兰格宁根召开的为农村进行土地评价的专家会议上，拟定的“土 地与景观的概念与定义”一文中提出：“土地包含地球特定地域表面及其以上和 以下的大气、土壤及基础地质、水文和植物。它还包含这一地域范围内过去和目 前人类利用土地所施加的重要影响。”这一定义，以后又写进了联合国粮农组织 1 9 7 6 年编写的土地评价纲要，影响最为广泛。 因此，伊利、马歇尔的定义构成了一种广义的土地，可理解为自然资源。而 八们在日常生活，特别是房地产方面定义的“土地”主要是指地球外壳的陆地表 面及其地上空问和地下空间，但地上与地下的空间范围与资源种类受各国法律的 限制。 本文研究土地增值及其收益分配，因此在无特殊说明的情况下，采用联合国 粮农组织的定义，因为该定义明确了土地是一个三维空间的垂直系统，地球表层 的地形、土壤、植被的全部、地表水、地层的地下水，表层岩和作用于地表的气 候条件，都包含在土地的定义域内，而与地表没有直接相连的高空气候，深层的 岩石、河流、水域，深层地下水则不包括在内，而只把它看成是土地形成的环境 条件。同时，他还包括留在土地上的人工活动所旌加的影响。这对开展以地力学、 经济学与可持续发展理论下的土地价值综合研究是适宜的。 2 1 2 土地的性质 土地具有一系列与其他物质相区别的特性，可分为自然特性、经济特性、生 态特性与社会特性。 ( 1 ) 土地的自然特性 土地的有限性。人类只有一个地球，应该珍惜每一寸土地。 位置固定性，在般经济学上定义土地就是不能从现在场地移动( 一经 西安建筑科技大学硕士论文 移动即遭损坏) 的任何资源”1 。 质量差异性。由于土地自身条件( 地质、地貌、土壤、植被、水分等) 以及相应的气候条件( 光照、温度、雨量等) 的差异，因而造成土地的巨大自然 差。 效用永续性。不像般物质财富和生产资料，在使用过程中磨损和价值 转移，最后报废。在合理使用和保护的条件下，土地可反复利用，永无尽期。 ( 2 ) 土地的经济特性 土地供给的稀缺性，随着人口不断增加和社会、经济、文化的发展，土 地供给的稀缺性日益增强。土地供给稀缺性是弓l 起土地所有权垄断和土地经营垄 断的基本前提，由此导出的土地权属关系则成为一种最基本的经济关系。 土地效用的广泛性和变更使用方向的困难性，土地有多种用途，当土地 一经投入某项用途之后，如想改变其利用方向，一般是比较困难的。 土地报酬递减的可能性( 土地利用极限性) ，在技术不变的条件下对土地 的投入超过一定限度，则会产生报酬递减的效果，土地利用不是无限的。另外， 土地利用适宜性也存在极限，例如坡度很陡、海拔很高的土地就不能用作城市建 没。 外部效果。土地无论作何种用途都存在较多的外部效果。 ( 3 ) 土地的社会特性 政治范围性，土地与国家、民族和行政范围相联系。 社会关系性，人们对土地的开发利用和占有过程，一方面形成了人与土 地的关系；另一方面形成了人与人之间的关系，包括所有制、法律等内容。 ( 4 ) 土地的生态特征 生态系统，土地是个生态系统。 土地群落。 “土地群落”是一个带有一定的自然保护主义色彩的概念。利奥波德将土壤、 自然环境与野生动植物之间相互适应、相互依存的生态学联系定义为土地群落 “。土地群落的显著特征是注意各成分之间的相互关系与对那些没有市场价值成 分的重视。 土壤、植物、昆虫、鸟类和啮齿动物、杂食性动物、肉食类动物，构成一个 完整的食物链；动植物死亡以后的物质和能量又返回到土壤。破坏或中断这种相 互依存关系，会使土地群落成为一种混乱状态。土地可以恢复，但其复杂程度降 低了，对人与动物的承载容量降低了。 一般说来，不论资产或资源，都是经济意义上的，而群落中的大多数成分缺 乏这种价值。但这些成分是生物群落稳定所必不可少的。因此，人类应该允许并 西安建筑科技大学硕士论文 维护这些成分的生存。 2 1 3 土地的相关定义 上述土地定义与性质，况明了土地概念的复杂性。于光远( 1 9 9 4 ) 从“经济自 然”的角度给出了个详细的定义并作了说明“。实际h ，各学科在对土地资产、 土地资源、土地利用、土地产权等方面存在侧重差异，本文为了将土地增值阐述 清楚，有必要从对土地与土地资产、土地资源、城市土地的区别中理解土地的内 涵。 ( 1 ) 土地资产 土地作为一种资产，与法律上的不动产概念较为接近。b a r l o w e ( 1 9 7 8 ) 定 义经济学上的土地概念为“所有拥有地球表面上的自然及人造资源的总和”。显 然，这是一个包括很广的概念。 而所谓“不动产”，英文名称为r e a le s t a t e 或r e a lp r o p e r t y ，简单地说 就是指不能移动的财产。一般称r e a le s t a t e 为房地产，是指土地及附着在土 地上的人工构筑物和房屋。而r e a lp r o p e r t y 一词具体指r e a le s t a t e 及其附 带的各种权益，包括所有权在内的，以及与此相关的保有权、享用权、管理权、 处分权等“。 显然，土地定义中是不是应该包括人工构筑物或人造资本，是土地与经济、 法律上的不动产相区别的内容之一。正如不动产中可分为地产与房产一样，土地 应该只是自然综合体，但受人类活动的影响，应不包括人造构筑物。 ( 2 ) 土地资源 土地资源是一种自然资源，它包括所人造资本以外的自然资源成分，具体地 说，这些成分可以分为四类o “： 地表，即地面、地表水、冰雪等。这实际上是一个空问概念。 地表自然附着物，如原始森林、草原及野生动植物。这一部分为可更新 的生物资源，它们附着于地表，但不是劳动力和资本投入的结果。 地下矿物，即地表下面的矿产资源，如石油、煤炭、天然气等化石能源， 铁、铜、金等金属矿藏及磷、硫、盐等份金属矿藏。地下的这部分自然资源具有 不可更新的、或更新速率十分缓慢的枯竭性特征。严格地说，地下水也属于这一 类。 与地表相联系的自然现象，即涉及地表所能接受的阳光、降雨、气温及 风等大气资源。这一部分资源严格地看，不是地表的固体部分，但他们对地表和 地表自然附着物有着巨大的或决定性的影响。因此，这些地表上的自然现象是土 地资源不可忽略的重要成分。 西安建筑科技大学硕士论文 可见，土地资源的定义类似于马歇尔、伊利的土地定义，范围比较宽。对于 具体的土地所有者，受国家法律限制，一般不可能拥有上述自然资源定义的全部 所有权或使用权。 ( 3 ) 城市土地 城市土地，字面上是指城市使用的土地，是土地利用中相对于乡村土地而言 的一种类型。实践上一般是指城市拥有的土地，即城市行政区域内的土地。一般 把城市土地从空问上划分成建成区、城乡结合部、外缘区三个层次。 城市土地除了具有般土地所共有特性外，还有以下特点： 区位极其重要( 包括自然区位、经济区位、生态区位等) ； 0 自然资源的破坏性。 2 1 4 土地价值 土地既是自然、生态资源，也是经济资源。自然、生态资源涉及利用与保护， 有明确的价值内涵；经济资源涉及效率配置与收益，意味着资源价值的市场实现。 正如土地具有社会、经济与自然生态三方面的特性一样，土地也具有这三方面的 价值。 社会使用价值表示人们对生活所需的各种土地利用安排的一种衡量，这种观 点讲土地利用作为一种实现合理的活动类型和社会抱负的推进器“2 “。 经济价值的定义及来源颇有争议，而最直观的定义是市场价值。市场价值表 达人们把土地作为商品的衡量；这种观点将土地利用作为一种房地产( 不动产) 获利的媒体。 生态学价值表达人们对土地上自然系统的衡量，这种观点将士地利用作为一 种潜在的需要缓和的环境威胁。 这三种价值有时独立且对抗，有时相互支持。 1 ) 社会使用价值 k a i s e r 、g o d s c h a l k 、c h a p i n 在城市土地利用规划中将城市土地的社会 使用价值同l y n c h 的城市形态理论、c h a p i n ( 1 9 7 9 ) 的活动系统( a c t i v i t y s y s t e m s ) 理论及l o g a n g 与i o l o t h ( 1 9 8 7 ) 的社会邻里联系起来”1 。 ( 1 ) 城市形态 l y n c h ( 1 9 8 1 ) 建议一种“好”的城市形态理论，将社会使用价值同城市物 质结构的变化和稳定相联系。好的城市形态有一系列的维数表达其变化的程度。 例如：活力、感觉、适合、通道、控制、效率、公平等。 ( 2 ) 活动系统 第二个社会使用概念源自c h a p ir l ( 1 9 7 9 ) 的“人类活动系统”，指家庭、厂 西安建筑科技大学硕士论文 商、公共团体使用城市地区的模式。这导致对时间预算的研究，描述像照顾小孩 或社交活动的位置和持续时间，探索移动计划和位置偏好。 ( 3 ) 社会邻里 社会邻里是社会使用概念的第三个来源。r o h e 和g a t e ( 1 9 8 5 ) 观察到“邻 里的社会功能包括发展重要的基础社会关系；儿童的社会化和发展非正式的社会 控制，提供私人支持网络和推进与大社会的整合”。 2 ) 市场价值 一个广泛引用的定义是。3 ：市场价值是在竞争市场中财产最可能卖价( t h e m o s tp r o b a b l es a l ep r i c e ) ，在该市场中买者和卖者具有完整的认识，没有任 何一方受束缚。 在美国市场价值的详细定义因各州法律的不同而不同，但都基于一个十分相 同的假设集： 买者和卖者都具有十分合理的信息。实际上，不必要完整的知识，但需 要对现在市场和财产特征有合理的信息，他们做出理性的买卖决策。 市场价值是基于在合理时间在公开市场上实现的价格： 市场价值是假定许多买者和卖者所实现的价格市场价值评估假设公平的 竞争市场条件。 市场价值不同于市场价格( m a r k e tp r i c e ) 因为市场的不完全，市场价格可 能歪曲市场价值。土地市场价值取决于土地的相对稀缺性和它的效用。由于土地 是一种最重要的生产要素及土地供给数量有限，土地成为一种特殊商品，它既受 一般商品供求规律的制约，又有其与一般商品不同的特殊供求形式。 3 ) 生态价值 土地作为一种资源( 生物资源) 的固有价值属于伦理学范畴。例如，利奥波 德的土地伦理学( a n de t h i c s ) 等，不作为一种经济价值成分加以考虑。因此， 土地生态价值通过土地资源的价值体现。土地资源价值主要包括直接使用价值、 间接使用价值、选择价值和存在价值。 ( i ) 直接使用价值。可用上述市场价值体现。 ( 2 ) 间接使用价值 对资源的使用，许多都是间接的，即不是直接用作资本品或消费品。但这些 非直接的使用，是与资源直接效用的实现密切联系的，甚至是必不可少的。例如 森林和湿地资源，均系完整的生态系统。在许多情况下，我们并不去砍伐森林直 接使用木材的经济价值。但它具有一系列的间接效用，具体表现在水土保持和生 态系统的维护，森林涵养水源、保持水土、调节局部微气候，使山下或附近的农 田和城市减少洪涝旱灾的威胁，改善生态环境。而且，森林系统中的各种成员均 西安建筑科技大学硕士论文 是生态系统的有机成分，具有维护生态系统功能的效用，如生物多样性、生态系 统生产力和稳定性。尽管这些不为我们所直接消费，但对土地资源总体环境乃至 我们生活质量的改善，均有积极效用。当然，如果我们直接消费生态系统的功能， 如森林景观，那便成为直接使用价值了“。 ( 3 ) 选择价值 指土地资源用于其他选择的潜在收益价值，主要是指人们认识上还没有发现 的价值。例如，过去人们没有认识到许多野生动植物的药用价值等。由于土地资 源的稀缺，任何不可逆的土地开发利用( 例如城市建设) ，都将减少土地资源利 用选择。这个概念实际上同时间有关，同可持续发展理沦有关。由于选择价值涉 及土地使用的潜在收益( 时问上有滞后) 相对于当前的实际利用便出现较大的差 距。例如当前砍伐森林获取木材和土地的使用价值，造成后来的水土流失，以至 成为裸岩荒地。 ( 4 ) 存在价值 土地的存在价值属资源价值范畴，是人们对某一自然淘汰的“存在而愿意支 付的货币数额”“。 4 ) 持续发展应体现上述三大价值的协调 上述社会使用价值应该体现社会、文化与政治上的土地价值，市场价值体现 土地作为一种资本或商品的价值；而土地生态价值应该体现土地资源价值中的间 接使用价值、选择价值和存在价值。如果忽略土地与土地资源界定的差异，那么 市场价值与生态价值之和应该近似等于土地资源价值，因此，土地资源价值也可 称为土地的总经济价值，它体现了可持续发展的思想。“。 土地社会使用价值在很大程度上已反映到土地的市场价值中。例如，城市土 地利用造成的城市形态、人的活动系统与邻里生活质量，当然会体现在该邻里内 的房地产市场价值中。 因此实际可操作的、体现可持续发展思想的土地价值应该近似等于土地资源 价值，即：土地市场价值+ 土地资源间接使用价值+ 土地资源选择价值+ 土地资源 存在价值。 2 2 地租与城市土地增值理论 2 2 ，1 地租理论简介 土地的价值由土地的价格体现( 价格是价值的货币表达) 。尽管常常由于市 场的不完全使市场价格相对于市场价值有变形，但市场价值本身就是完全竞争市 场中的最可能卖价；另一方面，土地价格是土地收益即地租的资本化。 西安建筑科技大学硕士论文 ( 1 ) 地租理论简述 地租理论可追溯到英国古典政治经济学创始人威廉配第的赋税论，后 来的杜尔哥、斯密、大卫李嘉图、詹姆斯安德森等人发展了地租理论，杜能 在其名著孤立国中论证了土地位置与地租的关系。马克思与恩格斯在批判和 继承古典地租理论的基础上，以全新的角度研究了级差地租，创造性地提出了绝 对地租，从而创立了科学的地租理论体系。 马克思对资本主义地租的分析是以农业为典型的。马克斯认为资本主义级差 地租是经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利 润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等 级相联系，故称为级差地租“”。 级差地租i 形成级差地租i 的条件有两个：土地肥沃程度的差别与土地位置的差别，由 此产生的超额利澜转化为级差地租。 级差地租i i 由追加投资带来的超额利润，是级差地租i i 的实体。即在同一地块上各个连 续投资的劳动生产率的差别而产生的超额利润转化而来。 绝对地租 绝对地租来源于产品的价值高于生产价格的差额所形成的超额利润。 垄断地租 由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 ( 2 ) 地租理论的启示 从上述地租理论可知，地租来源于超额利润，因此，土地的价值来源于产品 的价值“1 。不是土地的价值决定了土地的使用方式，而是地的使用方式决定了 土地的价值。所以我们对某以土地的价值进行评估与预测时必须明确土地的用 途；反之，在确定土地用途时，必须权衡其他用途的机会价值。也就是本文第4 章强调的城市规划要体现土地的价值与增值，当然城市规划应体现的是土地使用 社会价值、市场价值和生态资源价值的统一与协调。 正如马克思所说：“地租是土地所有权在经济上实现其价值的形式”“，是 社会生产关系的反映。因此，土地经济学应划分为制度经济学的范畴“”。新制度 经济学对产权的重视，值得所有转型中的国家借鉴，也值得我国房地产行业深入 研究。城市居民的住房制度改革就是很好的例子。 地租来源于超额利润，说明要正确理解土地价值必须从土地利用入手，“地 租与土地利用”被保罗克鲁格曼“1 列为经济地理学的五大传统之一。这也是为 什么地理学认为阿朗索是研究新古典主义地租理论和城市土地区位理论的杰出 西安建筑科技大学硕士论文 代表。 2 2 2 城市土地增值理论 1 ) 城市土地增值定义 圈内对土地增值定义多种多样，既有从价值角度来考虑的，也有从价格角度 来考虑的。 孙陶生( t 0 9 7 ) 认为，土地增值是指土地资产在开发利用过程中，由于土地价 格上涨而引起土地效益的提高，其实质是土地所有者和土地使用者可以从土地价 格变化中得到一笔不断增加的土地收益。 陈顺清( 1 9 9 9 ) 认为，土地增值就是土地价值的增长，增值有正有负，在经济 运行中，土地增值的一般表现形式是社会经济发展的作用和土地改良而形成的地 价的增涨。 张小华( 1 9 9 7 ) 认为，土地增值是为土地增加的价值，实际指价格的增长。 土地增值的不同定义，源于土地是一种特殊的商品，其只具有“准商品”的 内涵，其价值由价格来决定。因此，从货币角度来探讨土地增值，实际上以“价 值”定义还是以“价格”定义增值并无本质区别。更进一步的探讨，还源于土地 交易本身的特殊性：，这是因为，土地交易本身并非真正的商品交换，而是在买 卖双方建立了一种契约关系。土地价格是一种契约价格，实质只是一种对将来利 益分配的一种超前约定，并不反映以价值为基础的价格关系，只是对将来生产要 素用以生产过程的作用评价。或者说，土地价格也只是借用了价格这一形式，不 是一般意义的价格与价值阃题探讨。 2 ) 绝对地租增值 ( 1 ) 绝对地租本质与量的规定 绝对地租是国家土地所有权的实现形式，与农业地租来源不同，城市绝对地 租来源于产业部门创造的剩余产品价值，但不同行业也有所不同。具体来说，工 业用地地租来源于产业工人直接创造的剩余产品价值的一部分；商业用地地租来 源于产业部门劳动者创造后转移过来的，商业部门本身并不直接创造地租；城市 服务业和银行保险业来源与商业用地基本相同；住宅用地地租来源于工资，是必 要劳动部分创造的价值部分。 城市绝对地租由城市劣等地支付的绝对地租量来规定。人们一般把距离市中 心繁华地段较远、交通通讯条件差、处于城市边缘的城乡接壤地带作为劣等地。 城市绝对地租量由劣等地的地租量来规定，一般其下限不小于郊区同等面积土地 支付的农业地租量，上限不能大于土地使用者全部超额利润，在上下限之间存在 一定的弹性，由供求状况来调节。 西安建筑科技大学硕士论文 ( 2 ) 绝对地租的增值 绝对地租一般是随着社会经济发展水平的提高而提高。在这一点上，马克思 说过：“地租完全不是由地租的获得者决定，而是由他没有参与的和他无关的社 会劳动的发展决定的。”绝对地租的增长来源于两个方面：一是随着城市经济的 发展，社会劳动生产率相应提高，产业部门所获得的超额利润和平均利润提高， 相应的土地要素所得的超额利润或平均利润也提高，因而地租量也会提高；二是 城市经济发展对有限土地需求的不断增加，土地价格增长，导致绝对地租量增加。 这种增长反映到用地上，突出的表现为两点：一是城市范围的扩张，有限的 农业用地不断被占用，必然导致农业地租的上涨，进而导致绝对地租量的增长： 二是内部用地结构的转变，由于不同行业之间存在着剩余产品价值的转化效率和 水平差异，整体结构优化必然意味着整体转化效率和水平提高，相应会导致绝对 地租水平提高。 3 ) 级差地租增值 ( 1 ) 级差地租的本质、形式和量的规定 城市级差地租主要是由地理位置和追加投资产生的，土地自然肥力一般不起 作用。城市级差地租同样存在着级差地租i 和级差地租i i 两种表现形式。 对于城市级差地租i ，影响因素主要是位置，这种影响主要表现在两个方面： 一是流通过程运输费用的差别，处于地段优越位置的企业由于比其他企业节省运 输费用而取得超额利润；二是资金流通速度的差别，位置好的地段客流量多，相 应的单个资金的周转速度较快，相应会产生较高的利润率，因此取得超额利润。 这种因位置差异而产生超额利润，在一定的条件下就会转为级差地租归土地所有 者( 国家) 所有。 对于城市级差地租1 i ，是以等量资本连续投在同块土地上而产生不同的生 产率形成的，在实际中表现为两个方面：在微观方面，主要通过高层建筑的容积 率来体现，本文的第4 章第6 节将详细讨论容积率对城市土地增值的影响。一般 来说，房屋建筑单位的利润随着容积率的提高而提高，不仅获得一般利润，还获 得相应提高的超额利润，这种超额利润在租约期间归土地投资者占有，租约期满， 则转化为级差地租i i ，归土地所有者占有；在宏观方面，主要通过对原有的城市 基础设施的二次开发，提高城市的客观环境，改变原地段的级差等级，从而产生 新的级差。这种对全市的投资分摊在城市的每一块土地上，起初表现为土地资本 的折价与利息，当整个基础设施投资完成后，产生新的级差后，这些改良的土地 一旦归土地所有者占有，“一旦投入的资本分期偿还，这种化为利息的地租就会 变为纯粹的级差地租。” 级差地租量的测定依据土地级差收益，具体测定思路为：首先，析出土地要 西安建筑科技大学硕士论文 素对超额利润的贡献量，然后根据企业和国家对土地投入的各自贡献分割出级差 地租幅度和水平。级差地租量的下限一般为城市绝对地租，上限为使用最优城市 土地最好企业实际所获得的表现为超额利润那一部分的土地级差收益，其上下限 之间的弹性由土地供求状况来决定。 ( 2 ) 级差地租的增值 与绝对地租一样，城市级差地租也随着城市的发展而提高。这主要表现为三 个方面：一是城市发展引起用地需求不断增大，由于土地的有限性势必引起地价 的升高，由于地价的基础是地租，所以级差地租增加是必然的；二是随着城市土 地的投资不断增加，当融于土地的资本所有权经过一系列租约期就不断转化为土 地所有权，土地资本的利息也就转化为级差地租，因而促使级差地租量的增长： 三是城市中心在向多元化和专业化发展时出现新的黄金区位，进而产生新的级 差，同时城市不断扩大，远郊区和市中心的级差也会日益增大，级差地租也会提 高。 4 ) 垄断地租增值 ( 1 ) 垄断地租本质与量的规定 城市垄断地租，一般是由于处在城市特别好的地段上经营带来特别高的超额 利润而产生特别高的经济效益的结果。在这种地段上利用建筑物经营活动，由于 营业额大、资金周转速度快、成本低等因素，可取得特高超额利润，其中一部分 超额利润转化为高额房租，由于地租与房租的难于分割性，房租的一部分就转化 为垄断地租。 城市垄断地租量一般等于在城市黄金地段上单位用地平均承担的商业利润 与非黄金地段上单位用地平均承担的商业利润之间的差额。但应注意，城市垄断 地租并不是由某种特定的量规定，一般要以这块土地建筑物上经营取得的特高超 额利润为前提，并由土地使用者的需要和实际支付的能力来决定，其量限制在使 用该地而取得的特高超额利润范围之内。 ( 2 ) 垄断地租的增值 城市垄断地租是地租的特殊形式，由于它并不是由特定的量来规定，存在着 很大的弹性，因此它在城市的发展中存在着很大的不确定性。 2 3 地价与地价评估理论 23 1 地价 1 ) 地价的定义 作为市场价值货币表现的土地价格是地租的资本化，而地租就是前述绝对地 西安建筑科技大学硕士论文 租、级差地租和垄断地租之和。 2 ) 地价与一般物价的不同 ( 1 ) 生产成本不同 般物品是劳动的产物，有生产成本；土地在本质上是一种自然资源，无生 产成本。土地价格反映的主要是作为土地资源和资产的价值。“。 ( 2 ) 供求变化不同 土地的供给弹性较小，地价主要受土地需求决定。而土地需求是一种引致需 求，既由对土地上的产品和劳务的需求而引起的需求。 ( 3 ) 价格差异不同 地价具有明显的个别性，世界上没有完全相同的两块土地。 ( 4 ) 市场结构不同 地价受主观因素影响较大，由于土地租金反映了社会生产关系，受政策、制 度限制较大，市场不完整。 2 3 2 地价评估理论概述 如今，地价评估的收益还原法、成本估价法和市场比较法被奉若神明，被推 崇并被凝固，导致今天典型的评估似乎更重视形式，而不是更关心被评估财产的 内容和评估是否贴切。c r a a s k a m p 曾批评不应该只重视价值结论与内部收益率、 回报期、资本化率或其他价值量测的基础，而应该批评性的