（技术经济及管理专业论文）我国住宅价格研究.pdf

堕壅奎堂雯圭堂垡笙塞 ! 兰塑垩 摘要 经过多年的改革开放，我国城镇届民的生活消费水平有了很大程度上的提高， 改善居住条件、提高生活质量已成为当务之急。而近年来由于城市化的不断进行 和居民收入的提高，全国各地对住房的需求也在不断增长，因此包括国资、民资 以及境外资金等纷纷投入到住宅的开发当中，而房地产开发也己成为当前的消费 热点和经济增长点，房价上升速度很快，以上海为例，2 0 0 3 年上海整体房价上涨 了近2 5 ，部分地区涨幅更是超过了5 0 ，伴随着房价的持续快速上升也出现了 有效需求相对不足和空置量加大等问题，为此，国家也出台了多项政策从贷款、 土地供应、税收等方面抑制房价上涨当中的非理性部分，而房价过高的问题也成 为社会各界讨论的热点之一。 本文是在前人研究的基础上，试图运用经济学、博弈论、概率统计等相关知 识将房价进行分解，并对分解后的各部分分别进行讨论和分析，以期找到其中可 以压缩的部分，进而能够找到降低房价的关键所在。 在组织结构方面，本文首先简要介绍了价格机制的形成与构成，包括土地b 住房两部分( 第2 章) 。其次，将住宅价格逐级分解，对各部分分别讨论房价的影 响因素和影响程度，并努力探寻降低房价的关键所在( 第3 章) 。再次，划住宅市 场中除商品房之外的经济适用房的一些价格问题进行了研究，并提出了建立经济 适用房价格宏观调控的些建议( 第4 章) 。然后，运用博弈论的一些理论及模型， 对开发商之间的价格博弈进行了研究，包括土地拍卖模式的研究以及房地产价格 战的研究( 第5 章) 。最后，对房地产价格的宏观调控进行了讨论，包括机制的建 立以及对别国先进经验的吸取等等( 第6 章) 。 关键词：住宅价格，影响因素，经济适用房，价格博弈，宏观调控 重庆大学硕士学位论文 英文摘要 a b s t r a c t a f t e rm a n yy e a r s o p e n i n gu p ，p e o p l e ss t a n d a r do fl i v i n g i m p r o v e dg r e a t l y i m p r o v i n gh o u s i n gc o n d i t i o n sa n dq u n i t yo fl i v i n gh a sb e c o m en e c e s s a r y , b e c a u s eo i u r b a n i z a t i o nt h e s e y e a r s ，t h ed e m a n do fh o u s i n gi n c r e a s ec o n s t a n t l y , t h u s ，al o t o f c a p i t a l w a si n v e s t e di n e x p l o i t a t i o n o fh o u s i n gi n c l u d i n gn a t i o n a l c a p i t a l ，p e r s o n a l c a p i t a l a n d f o r e i g nc a p i t a l e x p l o i t a t i o n o fh o u s i n gh a sb e e nan e wh o t s p o t 0 1 1 c o n s u m p t i o na n dn e we c o n o m yg r o w t hp o i n ti no u rc o u n t r y , p r i c eo fh o u s i n gi n c r e a s e ： g r e a t l y f o re x a m p l e ，t h ep r i c eo fh o u s i n gi ns h a h g h a ii n c r e a s e2 5 i n2 0 0 3 ，m a r k u p e v e ne x c e e d5 0 i ns o m ea r e a s e f f e c t i v ed e m a n d sd e c r e a s ea n do v e rs t o c k i n gi n c r e a s e a p p e a rw i t hp r i c e o fh o u s i n g s g r e a t l yi n c r e a s e ，t h u s ，t h eg o v e r n m e n ti s s u e dm a n y p o l i c i e si n c l u d i n gl o a n s ，g r o u n ds u p p l y , a n dt a xt or e s t r a i ni r r a t i o n a lf a c t o ri np r i c eo f h o u s i n g ，t h eh i g hp r i c eo f h o u s i n g h a sb e c o m eo n eo f h o t s p o to f s o c i a ld i s c u s s f h i st h e s i st r yt os p l i tp r i c eo f h o u s i n gw i t he c o n o m i c s ，g a n et h e o r y , s t a t i s t i c so n b a s i so ft h eo t h e r s ，t h e nd i s c u s sa n da n a l y z ee v e r ys e c t i o na l t e rt h es p l i ti no r 一：l e rt of i n d s o d es e c t i o n st h a tc a r lb ec o m p r e s s e d ，t h e nw ec a l lg e tt h e k e yp o i n to fd e p r e s sp r i c eo f h o u s i n g f i r s t l y ，o nt h es t r u c t u r e ，i ti n t r o d u c e st h ef o r m a t i o no f p r i c eo fh o u s i n g i n c l u d i n g g r o u n da n dr o o m ( t h es e c o n dc h a p t e r ) s e c o n d l y , s p l i tt h ep r i c eo f h o u s i n g ，t h e nd i s c u s s i n f l u e n c et oi ta n dd e g r e e sa n dt r yt og e tt h ek e yp o i n to f d e p r e s sp r i c eo fh o u s i n g ( t h e t h i r dc h a p t e r ) t h i r d l y ，i n v e s t i g a t es o m ep r o b l e m sa b o u te c o n o m i c a lh o u s e s e x c e p t c o m m e r c i a lh o u s e s ，a n dg i v es o m es u g g e s t i o n sa b o u te s t a b l i s h i n gm a c r o r e g u l a t i o nf u l e f o u r t h c h a p t e r ) t h e n ，i n v e s t i g a t ep r i c eg a m eb e t w e e nd e v e l o p e r sw i t hm o d e l sa n d t h e o r i e so f g a m et h e o r yi n c l u d i n gr e s e a r c ho ng r o u n dp u b l i cs a l ea n dr e a le s t a t ep r i c e w a r ( t h ef i f t hc h a p t e r ) l a s tb u tn o tt h el e a s t ，d i s c u s sa b o u t m a c r o r e g u l a t i o no fp r i c eo t h o u s i n gi n c l u d i n g e s t a b l i s h e d s y s t e m o f m a c r o r e g u l a t i o n a n da s s i m i l a t e f o r e i g n e x p e r i e n c e sa n ds oo n ( t h es i x t hc h a p t e r ) k e y w o r d s ：p r i c eo f h o u s i n g ，f a c t o r so fi n f l u e n c e ，e c o n o m i c a lh o u s e s p r i c eo a m e ，m a c r o r e g u l a t i o n i r 重庆大学硕士学位沦文1 绪论 1 绪论 1 1 研究背景 严格意义上的中国的房地产市场是1 9 9 2 年之后开始发展的，在邓小甲同志南 巡u 话之后，市场开始形成从土地到建筑，从法制到管理包括部分商品的定价由 计划控制向市场的转化，市场变得更加理性和成熟，城市面貌日新月异，房地产 业得到了长足的发展，居民的居住条件得到了很大的改善，特别是巾国入世、中 奥、世博会等利好消息的接踵而至，使得我国的房地产市场又进入了一个投资卅 发的高潮时期，在需求的拉动之下，全国各地的房地产价格。路上_ 丁1 ，速度相当 惊人，于是乎，不论政府、媒体还是群众都发出了“房价高”的声音，7 - 时问，c 泡 沫、房价虚高、平抑房价”的声音不断，可见，房价问题已经成了各方关注的焦点 问题，那么就有必要对房地产，特别是住宅的价格机制进行一番仔细的研究。 之所以对住宅的价格进行研究，也是基于以下的几方面原因： 建设部曾在1 9 9 6 年8 月提出从五个方面理顺政策，以促进住房建设形成新的 经济增长点，其中的一个方面就是要理清商品住房价格构成，调整计划经济体制 下商品住房价格构成，而理清价格构成和价格调整都需要以对价格机制进行研究 为前提。 而月房价也是f i 常讨论最多的话题之一，不同的人站在不同的立场上对其进行 评论，但房价却依然让人捉摸不定。 正是基于以上的背景，本文对住宅产业的价格机制进行了各方面的研究，正足 希望能够让其方方面面更加为人所知，也能够为住宅业的宏观调控提供一点可以 参考的内容。 l2 当前商品住宅市场价格形势 近几年来的国内房地产市场可谓片红火，价格不断走高，但这些表象是升：能 掩盖问题的。 1 2 1 市场表现 最近几年的房地产市场一直保持着发展的态势，有效地调动了住宅建设投资的 积极性，进一步启动了个人住房消费，拉动了国民经济的增长，但是，一方面我 国商品房空置面积和空置率都在连年上升，空置率远远超过发达国家所谓的危险 警戒线，( 当然，由于国情以及各方面的条件不周，发达国家的数字是否适用于我国 尚有待研究) ，另一方面，房价又居高不下，而且稳步上升，近期的上升势头还很 垦鏖奎。兰堕兰兰焦堡苎j 鱼i 堕 面对近期市场上的价格走势，国家相继出台了一系列的政策，取消r 住房建改 4 7 项收费，并从土地供应入手，采取公开拍卖的形式，按规划控, 5 1 1 土州1 1 9 供应量， 还将严格采取措施严禁地方e 乱收费，著继续扩大经济适用房的建设，确保 1 低 收入家庭有房可买，起到从总体上平抑房价的作用。 1 2 2 存在的问题 尽管国家制定t i 关的法律政策对市场进行调节和控制，但在住宅市场的价格 问题卜仍然存在以下问题： ( 1 ) 房价过高。先以东北的哈尔滨市为例，该市1 9 9 8 年商品房均价为2 3 0 0 元 孵，而昔年的年均户收入为1 2 7 3 7 元，已经远远超过了一般居民的承受能力。再 以华北的北京市为例，该市1 9 9 8 年商品房均价为5 2 3 8 元r ，而当年的年均，、，收 入为3 0 2 9 5 元，同样超过了一般居民的承受能力。最后以华南的上海市为例，该 市1 9 9 8 年商品房均价为3 1 2 9 元m 2 ，而当年的年均户收入为2 9 5 1 0 冗，也超过r 一般居民的承受能力。从全国范围来看，2 0 0 2 年上半年全国商品房平均销售价格 为每平方米2 2 9 0 元，而同期居民人均收入为3 4 2 4 元，如果以三口之家购买8 0 平 方米的住宅来浇，保守估算房价收入比至少在1 ：1 0 以上，由此可见，房价过高 已经成为了在全国无可争辩的事实w 。 ( 2 ) 房价涨幅过高。以2 0 0 1 年上半年的数据为例，全国商品房平均售价为2 3 0 4 元m ，同比增长11 其中东部地区商品房价格增长1 3 8 ，西部地区商品房价 格增长8 7 ，而同- - h e 期城市居民人均收入涨幅最高的北京市也仅有1 0 ，房价 的增长已经远远超过了居民人均收入的增长，已经成为一个引起广泛关注的问题。 当然，房价上涨的主要原因还在于良好的经济形势下，人民收入稳步增长，提 高了对住房的需求，从而产生的拉动作用所致，但仍然有诸如各种费用偏高、宏 观调控政策、体制尚不健全，市场并未完全成熟，存在一些非理性的因素以及开 发商预期利润过高，甚至有一些投机成分也存在于市场当中等问题，这些问题将 会在后面的章节当中分别进行定性、定量的分析。 1 3 论文的研究内容和方法 本文主要分为六个部分，依次如下： 论文的第部分为绪论，概述了论文提出i t 原n 以及现时下我国房地产价格的 现状和问题。 论文的第二j 部分主要从土地的角度出发讨论了房地产价格机制的形成与构成。 使我们对房地产价格在宏观方面有了一定的认识。 论文的第三部分按照房价的构成进行逐项的分解，讨论了影响房价的各种因素 并部分的提出了解决闻题的方法。 薹塑i ! 登塑：兰! 墼堡苎 ! 堕堡 论文的第四部分在前面分析了商品房价格问题的前提下进行了对经济适用房 价格问题的分析，并对解决问题的办法进行j ，讨论。 沧文的第血部分列房地产市场中种特殊的现象一一价格战进行了介绍与分 析，并列举实际市场当中的一些做法作为解决问题的参考方法。 论文的第六蒴i 分主要分析了房地产价格宏观调控机制的建立并列举了其它国 家；阳地区的经验作为我国进行宏观调控的参考。 本文基于多种理论( 经济学理论、博弈理论和概率统计理论等) ，在总体构思 上采用理论与实际相结合、定性与定量相结合分析法。在行文中，主要运用r 定 性与定奄褶结合分析法、从实际到理论推导再反馈到实际的方法和实证分析法等。 重庆人学硕十学位论文 2 价格机制的形成与构成 2 价格机制的形成与构成 如果想对住宅的价格进行研究，那么就必须要明晰价格机制的形成与构成。 住宅的价格是由房产和地产的价格所构成，但它们是受不同规律支配的，房产 一般受价值规律支配，而地价受地租规律支配。 在改革开放以前，我国的土地是无偿使用的，地租规律不发挥作用，住房是作 为福利品分配给职工，它是作为福利品而不是商品出现的，价值规律对它也不起 作用。这种土地和住房制度的弊端已经众所周知，它不仅使资源不能有效配_ 置， 而且激化了供求矛盾。 改革开放以后，我国陆续对土地制度和住房制度进行了改革，但仍然有不完善 的地方，一方面行政划拨土地的现象仍然存在，另一方面有偿出让的土地中通过 协议价格交易的仍然占大多数，只有一少部分是通过招标、拍卖的形式出让的。 而住房价格的形成也欠规范，所以，要使我国住宅价格合理，就必须明了其价格 机制的形成与构成。 2 1 土地价格机制 土地与资金、劳动力等一样，都是生产和经营的必要条件，是重要的生产资剁， 只有当它们处在市场的环境当中时才能被最佳的组合和配置。而要想明了土地的 价格机制就首先要明确其构成。 2 土地价格构成 在土地的价格构成方面，曾经有许多国内外的专家学者都对此进行过深入的研 究，根据马克思的理论，虽然土地不是劳动产品，没有价值，但具有价格，而且 土地又是一种虚拟资本，因此，土地价格实际上是由土地物质价格和土地资本价 格所组成的，即国内学者所说的土地价值构成的二元性，我个人也倾向于这种看 法，王克忠先生由此得出的土地所有权价格p 的理论公式口1 ： p = 刚r + k + 7 1 f 2 1 1 其中，r 为平均年地租，r 为贴现率，k 为土地资产( 由c + v 组成，c 为周定 成本，v 为可变成本) ，m 为土地资产的利润。 如果p * 为二t 地使用权价格，则由年金公式得到 p * 。彤- x h 一( 】+ r ) ”j ( 2 - 2 ) 但是上述公式都没有考虑供求关系对土地价格的影响，在考虑了供求关系的影 响之后，公式应该为： 重庆人学硕十学位论文 2 价格机制的形成与构成 p ：降协堞 亿， 其中，d 5 f 表示供求弹性对十地价格的影响的修正系数。 七地的价格构成可用图2 1 表示如下： 图2 1 土地的价格构成土地价格 f i g 2 1c o m p o s i n g o fl a n dp r i c e 2 1 ，2 土地价格形成机制 从自然属性看，土地具有有限性、差异性、固定性、耐用性等特点：从经济属 性看，土地又具有稀缺性、区位可变性、报酬递减性等。这些特点就决定了十地 总量上供给的无弹性，也决定了土地价格具有随着需求的增加丽0 i 断上扬的趋势。 我目的土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民 所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不德侵 r 片、买卖或者以其它形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。国家为公共利 益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。国家依法实行国有土地有偿使 用制度，但国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。城市市区的士 地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外， 属于农民集体所有。d j 此可见，我国的城市土地的所有权是由国家垄断的，一般 意义上的上地所有权的转让是不存在的，国家出让的只是土地的使用权，并且出 让士地使用权的土地一级市场是由国家垄断的。 那么，国家出让土地使用权的价格是如何决定的昵? 对于垄断商品，一般企业 的定价原则是利润的最大化，而垄断的定价主体为国家时，其定价原则应是社会 福利的最大化。也就是说，国家在追求经济效益的同时还要兼顾社会效益和环境 效益。 一般来说，垄断企业面对的需求函数是一个连续的单减函数，设市场的反需求 函数为p = p ( y ) ，则其利润最大化为 m a x h p ( 力一q 力 其中y 为产量，c ( y ) 为成本函数。 f 2 4 1 重庆大学砸士学位论文 2 价格机制的形成与构成 令其一阶导数为0 即： _ p ( 力+ 掀印( y ) 妙= 出【圳d y ( 2 5 ) 这就是垄断企业利润最大化的条件，而作为土地垄断者的图家，其所追求的日 标是社会福利的最大化，社会福利函数为 f ( y ) = u ( 纠一c ( y ) ( 26 ) 其中，f ( y ) 为社会福利函数，u ( y ) 为效用函数。 其社会福利最大化为m a x u ( 力一a y ) 令其一阶导数为0 ，即 d u ( y ) d y = d 4 y ) d y( 2 7 ) 把( 2 7 ) 代入( 2 5 ) 得 p ( y ) + y d p ( y ) 咖= d u 【州d y( 2 8 ) 在完全竞争市场条件下d p ( 州d y = 0 ，即p ( 力= d u ( 州d y ，这实际_ | _ = 就是完全竞 争市场上利润最大化的定价原则。 上述分析表明，虽然国家垄断着城市土地，但为了社会福利的最大化，其上地 使用权的出让的基准价格评估也应遵循完全竞争的市场经济原则制定。 上地资源作为商品，与其它商品不同。一般商品的价格是由价值决定的，并随 着供求关系的变化而上下波动。而土地资源不是人类劳动的成果，不包含价值， 其使用价值在价格的决定当中起到了很重要的作用，由于土地的用途不同，其收 益就不同，价格差别很大，总的说来，影响土地价格的因素主要包括r ( 地租) 、r ( 利息率) 、n ( 土地使用权出让期) 、供求状况、宏观法律法规政策等。 综上所述，我国土地的价格机制的形成是政府宏观调控下的以市场形成价格为 主的经济机制。 2 2 住房价格机制 正如房产不能脱离地产而存在一样，住房价格中必然包含地价，而且是房价的 重要组成部分，是房价的基础，作为建筑地段的土地，它的使用价值和价格要通 过建在其上的房屋的使用价值和价格才能表现出来。因此讲住房价格机制要考虑 土地因素所起的作用，因为扣除地价的房价与般商品的价格形成机制差别不大。 2 2 1 住房价格形成 住房市场是垄断竞争的市场，而形成完全竞争市场般要具备四个条件：信息 充分、商品同质、厂商自由出入和交易双方人数众多。丽在住房市场上，不仅信 息不充分，因区位差异，住房商品大多是不同质的，加上土地资源的稀缺性以及 房地产业投资大、回收期长等特点，限制了厂商的自出出入，所以说住房市场是 重庆大学硕士学位论文2 价格机制的形成与构成 一个竞争不充分的垄断竞争i 仃场。 普通商品的供给没有数量上的限制，随供求关系的变化由市场竞争形成，而 十地的供给是有限的( 在不考虑人类不断填海造陆的条件下) ，特别是城市的土地， 供给更加有限，这就导致了住房在总体卜是处于供不应求的状态，价格的供给弹 性较小，近似于与横轴垂直的线( 见图2 2 ) ： p p l q 图2 2 供求关系示煮图1 f i g 2 2s k e t c hm a p 1 o f r e l a t i o n s h i pb e t w e e ns 卸 随着城市经济的不断发展和城市化进程的加快，人们对于住房的需求会不断增 加，当需求曲线由d 1 移动至1 ) 2 ，与此相对应，价格由p 1 上y + k - p 2 。正是由于 住房价格有不断上涨的趋势，房地产开发商受利益驱使而大量投资建房，而且一 旦投入，很难 ( 见图2 3 ) 。 q 图2 3 供求关系示意图2 f i g 2 3s k e t c hm a p2o f r e l a t i o n s h i pb e t w e e ns d 耍庆夫学颤士学位沧文 2 价格机制舶形成与构成 对图2 3 的内容描述如下，即在一定时期内，对于住房的供给是有弹性的，这 时，供给曲线与需求曲线相交，所决定的均衡价格为p l 。当住房价格被哄抬到 p 2h 寸，p 2 相应j 勺住房供应量为s 2 ，而住房的有效需求量却从d i 阵到d 2 ，造成供 求失衡，住房的可供应量大大超过有效需求量，过剩量为$ 2 - - d 2 ，住房市场出现 疲软状态，住房的空置率不断上升。如果再考虑由于价格的提高所产生的收入效 应，义会使需求曲线由d 2 移动到d 1 ，有效需求量会降低到d 3 ，市场疲软状况会更 加严峻。实际上，我国目前住房市场就面临着供给远远超过有效需求这样一种状 况。这就说明，在住房市场上，完全由市场机制作用调节是不行的，必须有政府 进行宏观调控。政府的作用在于：在总量和结构上控制住房的供给量，而不直接 参与价格的形成。 可见，住房价格形成机制也是在政府的宏观调控下由市场形成价格为主的经济 机制。 2 2 - 2 住房价格构成 住房作为手中商品，同样要遵守价值规律，受供求关系舶影购，氇在纷掇物成 方面也有自己的特殊之处。 2 2 2 1 理论模式 商品的价值量取咎! 于生产该商品所消耗的社会必要劳动时间，一般来说，包括 己消耗的物化劳动( ( ) 和活劳动( v ) ，以及为社会所色j 造新价值( m ) 三部分， 即w 2 c + v + m ，w 为商品的价值量，商品价格是其价值的货币表现，同时受其供 求关系与政策的制约。 式中，c 包括生产商品所使用的固定资产折旧费c 1 和次性转移到商品中 的原材料费c 2 ； 是以货币形式表现的劳动者的工资、津贴、奖金等； c + v 构成了商品的成本： m 一企业所创造的利税。故商品价格= 生产成本+ 利税。 对于进入流通领域中的商品住宅，成本中除了生产成本外，在交换过程中还会 产生流通费用，因此。商品住宅的理论价格掏成模式应为： 住宅价格= 生产成本十流通费用十税金十利润 可畎由图2 _ 4 表示如下： 重庆大学硕士学何论文2 价格机制的形成与构成 图2 4 住宅价格构成 f i g 2 2c o m p o s i n g o f h o u s i n gp r i c e 这是确定商品住宅合理价格的理论基础。现在的问题是，如何正确地确定其各 项的内涵与组成。 2 2 2 2 构成分析 目前，各地商品住宅价格的构成均不一样。构成项目虽不同，但大同小异。为 便于说明问题，以北京市为例进行分析，因为北京市具有特殊地位，对全国各地 制定商品住宅综合开发售价的组成有定的指导性和示范性作用。其商品住宅价 格构成主要包括： ( 一) 土地开发费 1 征地补偿费 征地补偿费包括土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、迂转人员安置费、 农转非人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费和私人财产补偿 费。 2 拆迁安置费 拆迁安置费包括私房收购与补偿费、地上物补偿费、搬家费、拆房费、渣土清 理费、临时设旌费、周转房费、农户房屋原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。 3 七通一平费 4 勘查设计费 5 土地增值税 6 拆迁征地管理费 7 土地出让金 ( 二) 房屋开发费 1 建筑安装工程费 2 附属二亡程费 包括锅炉房、变电站、路灯配电室、高压水泵房、电话交接间、煤气调压站等 费用项。 3 室外工程费 包括小区内电力、电信、热力、煤气、天然气、围墙、人防出入口等： 程费。 垩堕叁兰堡占兰堡垒茎三j 型型型堕堕兰垡! 三塑堕 4 利息费用( 融资成本) ( - - - - ) g - 一t 一配套及税费 1 公共建筑配套工程费 包括学校、医院、粮副食店、饭铺、文化活动站、书店、浴池、居委会及街道 办事处、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等。 2 环卫绿化t 程费 3 四源费( 自来水、污水、煤气或天然气、热力) 4 火市政费 5 两税费 两税即营业税和城市建设维护税，一费即教育附加费。 6 限制粘土砖使用保证金 7 管理费 一般按合同中规定的( 土地开发费+ 房屋开发费+ 公建配套工程) 乘以个。白 分比计算收取。 ( 四) 开发商利润 房地j 叫介格各构成部分所占的比例，在不同城市、不同房地产开发项目中表现 各异。从全国城镇的商品房价格构成平均状况来看，各种费用比例大致为：土地 费用占2 0 ，建筑安装工程费占4 0 ，市政公共设施费占2 0 3 0 ，各种税费占 1 0 2 0 7 ”。 上述北京住房价格构成项目按其内容大致可分为如下四种： 第种是与住房建设直接相关的要素，如土地费用( 征地补偿费、拆迁安置费、 - l 通一平费等) 、勘查设计费、建筑安装工程费、税费、管理费和利润等。这些费 用是住房建设所必需的，是房价构成的合理部分。 第二种是与住房的服务功能相关的费用，如四源费等，这些费用虽然是与住房 的服务功旁桶关，但这方面的费用可以根据“受益者付费”的原则通过正规的收费渠 道回收，比如摊入到水费、煤气费、取暖费等。 第三种是具有外部经济性质的各种公共设施，如小配套中的非经营性公共设施 ( 幼儿园、文化活动站、中小学) 和大配套设施( 大市政费) 。这些公共服务设施 属丁社会福利事业，可从地方政府的财政预算中支出。 第四种是小配套中的经营性设施，如副食店、书店、浴池、门诊部等。这些设 施可以本着“谁投资、准所有、谁受益”的原则加以鳞决，而不应把这部分费用加入 住房价格中。 而北京市住房价格构成中还存在以下问题： 1 土地出让金问题 重壅查堂雯i 堂塑堡奎一三堕塑望堂些塑型堂皇塑堕 在政府刘二e 地进行统一征用、统出让的情况下，土地使用权出让金实际j ：已 经包括了征地补偿费和拆迂安置费等费用。若把上地出让金与征地补偿费、拆迂 安黄费等并列在住房价格构成中，就会出现重复计费现象。 2 。公共配套设旌问题 我国现在已经实行市场经济，各种基础设施已经正在逐步按商品价格出售给使 用者。再把已经采取商品经营的水、电、热力、煤气、电信等本应由经营者投资 的费用，强迫购房者无偿八股，而且在使用这些商品时，x 和其它不购买商品住 宅的使用者花费同样价格，显然是不合理的。 3 城市建设维护税向题 城市建设维护税是应当向全社会共同收取的。现在只对建设单位提取，而建设 单位又转移到购房者身上，也不符合受益者应承担楣应偿付酌原则。 4 教育附加费问题 教育蹦拥费也是不应由赔痔者负担的，其理由同前。 以一1 4 问题晟终造成的结果就是商品住宅售价大大超过了普通购房者的承受能 力，同时也不利于城市基础设施的商品化经营。丽解决问题的方法之一就是政府 予以财政补贴，如果数额较为巨大，可以考虑发行公债聚集社会闲散资金，用于 l h ：方面的建设。 至壅奎兰堡主兰生堡奎王j 笙童堕堡墅堕望i i 坌塑 3 住宅价格影响因素分析 在分析了住宅价格的构成与形成之后，如果想要对价格进行进一步的研究，探 讨价格下降空闯，那么就必须对住宅价格影响因素进行讨论，对价格构成当中的 每一部分对总价格的影响进行分析。 最近几年以来，全国商品房房价全面e 涨，这已经是一个不争的事实，因此我 们应该由上一章房价的构成出发，米分析影响价格的方方面面的因素，再对所产 生的问题进行剖析。 可以从上一章价格的构成出发来分析影响价格的囚素，由已经得出的结论，即 住宅价格= 生产成本十流通费用十税金十利润，我们逐项进行分析。 3 1 生产成本 住宅的生产成本主要分为两大块，即土地开发费和房屋开发费，我们分别进行 分析。 3 1 1 土地开发费 土地开发费用是生产成本中的重要组成部分，对价格的影响程度相当大，尤以 拆迁房为甚，我们可以从下而看出，与国外相比，我国的土地费用可以占到总房 价的很大一部分。 表3 1 住房成本构成的国际比较单位： t a b l e3l c o m p a r e b e t w e e nc h i t l aa n dt h ew o r l di nc o s to f h o u s i n g 合计地价与税费建筑安装工程费其它费用 中国1 0 04 04 218 一般国家水平1 0 02 07 28 资料米潭：南方房地产1 9 9 8 年第1 期 蓐庆大学硕士学位论文 3 住宅价格影响因素分析 图3 1 住房成本的国际比较 f i g 3 1c o m p a r eb e t w e e nc h i n am a dt h ew o r l di nc o s to f h o u s i n g 由上面的资料我们知道，我国住宅的房价当中地价与税费平均占到4 0 ，而 在各个大城市这个数字还要高些。下面列出一个上海某著名住宅项目的投资估 算表以验证这一点。 表3 2 投资估算表 t a b l e3 2t a b l eo f i n v e s t m e n ta n d e v a u a t i o n 懑鬻黼剿麟戮震黼i 】：程费用1 7 1 1 2 9 8 4 7 3 5 1 0 7 3 4 85 i 囊爨鬻震鬟纛鬻瓣甏纛l 藕鞠囊蘩黼蒸辫鬻i 11 高层住宅1 7 0 4 2 8 4 4 7 3 4 8 4 7 4 i 粪i 熬黼熏鬻蘩粪爨纛震辫黼黧豢鬻薰 2 总体工程费4 0 2 9 8 4 7 3 1 i 9 4 1 t 17 。 鬻蒸鬻鬻蘩囊璧鬻嚣 4 其它费用2 7 7 2 9 8 4 7 3 8 2 6 8 7 9 菱鬻藜鬻鬻戮鬻鬻熏纂蒸滋嚣； 6 3 5 2 6 2 9 8 4 7 3 1 0 5 2 3 1 1 0 0 兰塑! 望竺查! 重当，仅f 又土n n n 一项就已经占到总投资的3 8 8 ，考虑到、 一7 、o一、u 资料来源：营普琪& 用建筑可行性研究与快速报价p 2 1 8 重庆入学硕士学位论文 3 住宅价格影响因素分析 建安费用在短期内变化较小，而且在市场上各项的价格也较为明朗，因此认为 地费用是影响住宅价格的最重要因素并，1 i 为过”。 在- 卜文中也曾提判过，在土地开发当中，龙以拆迁房对价格的影响最火，以 北京为例，白1 9 9 0 年1 9 9 8 年的近十年时间北京旧城改造中约拆迁了1 8 万一， 2 0 万户居民，平均每年2 万户居民凶为旧城改造而改善了住房条件，并使北京 市的城镇居民平均居住水平大幅度提高。这些居民的重新安置( 除少数纯道路市 政的改造之外) 自然的成为房价的成本。而每年的商品房销售统计数字约1 8 0 万 平方米，约折合2 5 0 0 0 套住房，扣除新征土地中建设的商品房，约每年销售1 0 0 0 0 套，也就是说每新建一套商品房要安置1 5 2 户旧城居民户，等于在每套商品房 价格中要承担1 5 2 户i h 城居民的安置成本。相当于每套1 0 0 万元1 3 0 万元的 房价中拆迁成本要占到4 5 9 0 万元p3 。特别是北京市的拆迂政策中规定按平房每 户居民实际居住面积增加2 5 平米计算补偿安置费用，如果以西直门地区为例，拆 除平房价格定为6 0 0 0 元m 2 ，那么一间1 2 平米的平房所需的拆迁费用即为： 6 0 0 0 ( 1 2 + 2 5 1 - 2 2 2 0 0 0 元 则单价即为1 8 5 0 0 元m 2 ，在当地已经是高档外销房的价格了。而许多专骞对 拆迁政策也是颇有微词的，目前广州、深圳所新建的一届室商品房许多为】9 2 4 平米，并且深圳推出的2 4 3 0 平米的一居室在市场形成了销售的高潮，颇受市场 欢迎和宠爱，但北京市的拆迁政策中规定按平房每户居民实际居住面积增加2 5 平 米计算补偿安置费用。政策中规定的增加部分就等于送给原住户一套深圳、f - j h 市的一居室，这些成本最终都要转移到房价当中，由购房者来承担。如果拆迁成 本不能被有效的拆迁政策所严格控制并有所下降，则要想城区内的房价下降是很 困难的。下面列出北京西直门地区某旧城改造项目的费用表格以供参考。 表3 3 费用表格o 1 销售价 笺鬻粪饕鬻鬻蘸 3 拆迁费 然：霪蓊蒸 1 0 0 0 0 元盯 i o o 蒸熏霾囊雾囊鬻氅鬻i 3 5 0 0 5 5 0 0 元，时 3 5 5 5 震鬻震黧鬻荔蒸蒸溪繁蒸鬻黼： 5 商业教育 商业5 ，教育7 1 2 f d 资料柬源：任志强荏灭辱磊一p 6 4 重庆大学硕士学位论文 3 住宅价格影响因素分析 续上表： i j j 蓦爰6 誉鍪蠢萋| | 7车库等 囊薹攀i 萎攀鞴； 9电站 冀鬻攀鬻蒸i 寨f 饕寨蓠粪矮鬻蒸； i | | 攀粪繁蒺鬟嚣蘩黍粪鏊蠹蘩蠹篓j 誓攀i ? 包括管理用房、居委会等 鬻鬻豢! 鬻溪戮襟：鬻鬻鍪鬻鬻鎏蒸餐鎏 ；i 爹 o 5 l每干伏安 2 0 0 元 蘩熏黉黧l 鬻麟鬻然蓊鬻鬻纂纂纛藕粪鏊萋 1 i 各种费用设计、招投标、审批、监 7 3 6 理、竣工 t = - 、；瀵蒸鬻鬻嚣鬻鬻藏蘸粪鬻鬓i i 戮藿鬻鬻 蘸粪鬻 13 买卖税费 豢粪懑鬻蒺瓣 】5 利息 ? ：薹；鬻量曩_ ：i 篓：群叠j 麓鞘# 誊i 誊曩争囊鬻鬻i 震i 魏嚣鬻i 17 利润 i 豢鬻i ；潍糕辫l 印花税、契税、手续费等 6 6 分别由买卖双方承担 纛黍鬻缫簇繁鋈鬓鍪鬻雾鬻麟菱爹 按工期三年平均5 0 计 2 4 融资成本大多比例高于5 慧l 黛纛震蒸鬻簇藏i 蘩黧麟鬻纛i 莲i 5 1 0 l 鬻赫麟瓣繁鬻蘸鬻 鋈粪黼纛鬟蒺蒸 另外，由于目前士地市场不是很规范，基本上是各用地单位进行自发的七地 置换，然后再 办土地出让手续。在过去土地协议出让的许多项目中，有些投资 者拿到项目后，不开发或进行少量投入后，就转让出去，从中获取利润，致使地 价步步攀升。 另一方面，由于土地市场运作缺乏规范化、市场化，还出现了划拨士地使用权 末办理十地出让手续就转让的情况，这种划拨土地使用权往往被转让次甚至更 多次。根据转让方式不同分为三种类型： ( 一) 原土地使用者以土地使用权作为条件与投资商合作，转让自有用地。 ( 二) 综合性房地产开发公司以政府划拨的危改小区等用地与投资商合作、合 资，转让土地，综合性房地产开发公司不是土地的实际使用者，其转让的土地使 用耆实质上是土地的开发建设权。 ( 2 ) 中间商充当中介角色，与从原土地使用者或综合性房地产开发公司淡妥土 地转让条件，并办理一定手续后，再以较高的转让价格给真正的投资商。 原土地使用者一般采取提供土地使用权与投资商以分成方式合作。掌握市场行 情的原土地使用者，以其对土地价值的估计、其土地位置的优劣，作为其分成的 重庆大学硕士学位论文3 住宅价格影响因素分析 条件； i 掌握i 仃场行情的，土地使用权被低价转让，同时，滋生一批中间向专业 从事土地低买高卖活动，使得投资商购买上地价格偏高。以一个2 力平方米建筑 规模的房地广项目为例，如果综合建安成本为2 0 0 0 元平方米，那么，以般约 定的行五分成形式合作，商品房建安及土地成本将翻一番，为4 0 0 0 兀甲方米， 再加 二七地出让金、前期费用、资本利息、管理费用、利润等，商品房销售价格 定在5 0 0 0 元平方米。开发公司才能保证微利。在这5 0 0 0 元售价里，土地转让 费为2 0 0 0 元，占到了4 0 。依据五五分成协议，原土地使用者可获得1 0 0 0 0 平方米、单价5 0 0 0 元平方米的物业，总价值达5 0 0 0 万元，而原土地使用者 的地上物( f l i 有厂房、宿舍、仓库等) 价值一般都比较低。其获得的补偿绝大部 分都是土地收益。而在土地所有这些土地使用权转让的过程中，土地收益政府没 有得到，住房消费者也没有得到实惠。 总的说来，土地开发费的高低最关键的因素还在于地块所处的位置，即平时所 说的地段，那么对某个特定的区域来说，地段与住宅价格究竟存在什么关系，可 以从理论上进行一下研究和探讨，我们选定重庆的江北区、渝北区即“北部新区 为研究区域。首先，我们对北部新区作一下简单的介绍。 江北区位于重庆北部，是重庆的主城区之，在重庆占有重要的战略地位。江 北区辖9 个街道、2 个镇和1 个乡，人口4 5 1 8 万人，其中非农业人口占7 6 2 5 ， 全区土地面积2 2 1 平方公里，其中建城区面积1 9 平方公里。江北区是重庆重要的 工商业区，工业发达、商贸兴旺。 渝北区位于重庆主城北郊，长江北岸、嘉陵江下游的三角地带，东邻长寿县， 北连四川省邻水县，西倚北碚区，南靠江北区。全区辖2 1 个镇、1 4 个乡，幅员面 积1 4 5 2 平方公里，总人口7 9 3 1 万人。经过5 0 年的艰苦奋斗，渝北区经济社会发 展取得了伟大成就，实现了从农业穷县到日益富强的城郊新区的飞跃，综合经济 实力明显增强，生产力水平迅速提高，产业结构逐步优化，各项社会事业全面进 步，人民生活得到了极大的改善。 改革开发以来，特别是重庆直辖以后，北部新城区经济得到了突飞猛进的发展， 产业结构不断优化，第三产业呈现跳跃式发展，保持高增长的势头，特别是以房 地产：、金融保险等为主的新兴产业迅速发展，使北部新城经济正向高层次、多样 化方向迈进呻3 。 为了对地段与住宅价格存在的关系进行具体探讨，我利用实习期间搜集到的一 些数据对此进行分析。 东西向以北部新区的交通中心红旗河沟为中心点，南北向以渝澳 ：查堑塑! ：! 皇：望兰1 1 心点的距离为横坐标，以每吖的住宅建筑面积均价为纵坐标， 有关北部新区的详细阐述可见重庆各主流撮媒的地产扳块。 茕庆犬学顾上学位论文3 住宅价格影响因素分析 f hj k 建立模型，进行一元方程拟和分析。 东一一一西向所建模型为 y = 卢。+ 成x ( 31 ) t - - 面分别按照东一西与南北方向列出若干典型楼盘价格，以验证并导出 上式。所有的典型楼盘均为小高层小区住宅，以增强可比性，数据采集h , 寸f n j 为2 0 0 2 年1 0 月。 表3 4 东西向楼盘 t a b l e 3 4h o u s i n gi nd i r e c t i o nf r o me 一w 辫篱鬟燃i l 鸿程山水家园1 8 5 0 鬟震l 鬻鬻8 爨赫鹾鬻鬻鬻爨攀! i 3 爱丁堡 4 佳华世纪新城 2 2 0 0 2 3 0 0 1 5 1 2 鋈鬻囊i l l 鬻i 鬻鬻繁攀鬻鬻麓纛 鬻l 鬻瀵鬃鬻攀鏊 6 金科：阮园 2 5 0 0 3 2 下面，我们进行模型的推导，在东西方向上，由以上数据得出： 叉：一0 2 7 ，可：2 1 9 2 k = ( 鹚一习。3 9 _ 8 ，= k 一剪= 3 9 2 0 8 4 ，：主薯m 一。i i ： 3 6 5 5 6 + 一1 1 贝声l = 0 k - - 3 6 5 5 6 3 9 8 = 9 1 9 ，p 。= 了一声，i = 2 2 1 6 8 相关系数r = i v 1 压i = 3 6 5 5 6 j 虿西石丽：0 9 2 5 ，检验表明，模型回归效 果显著，可建立模型。 即 y = 2 2 1 6 8 + 9 1 9 x ( 3 2 ) 在以上数据的基础上，我们可以由此绘制二维价格分布曲线图，如下图