（工商管理专业论文）成都市金牛区“新居工程”建设项目规划与投资经济分析.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 “新居工程”项目建设是成都市委、市政府推进城乡一体化建设、实现城 乡统筹发展的重要举措之一。通过“新居工程”建设，集中安置农民，提高农 民生活水平，促进社会经济全面、协调和可持续发展。本文通过资料归纳、数 据统计分析、财务分析法对金牛区“新居工程”项目实施进行了深入研究，理 出项目实施过程中的关键控制点和项目运作的基本条件，对于指导项目的运作 和实施具有重要意义。 本文主体部分共分六部分。第一部分对项目的概况进行详细阐述，包括各 “新居工程”点位的规划和建设要求，为本文的研究提供基础数据支持；第二 部分为项目建设内容和建设规模。详细分析了各“新居工程”点位的建设任务， 为投资估算奠定基础；第三部分为项目实旌计划，其实质为项目进度要求，是 市、区两级政府对项目建设任务的要求；第四部分为项目预算和社会经济评价， 根据上述章节基础数据和项目进度要求，对项目进行详细客观的分析估算，并 对项目实施后产生的社会、经济效益进行简单评价；第五部分对目前项目资金 筹措方案及资金链进行详细分析研究，得出资金供应链上的相关问题；第六部 分则根据上述分析，提出项目实施过程中的各种风险因素，并提出相应的应对 对策。通过对整个项目的研究，“新居工程”项目运作中各种关键问题能够事前 感知、事前控制，从而使。新居工程”项目建设从经济和社会效益上达到市、 区政府的预期目的。 关键词：金牛，新居工程，项目规划，投资经济分析 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 i 页 a b s t r a c t t h ec o n s t r u c t i o no f n e wr e s i d e n c ee n g i n e e r i n g i so n eo f t h em o s ti m p o r t a n c e a c t , w h i c hc a l lh e l pc h e n g d um u n i c i p a lp a r t yc o m m i t t e ea n dg o v e r n m e n tp u s h f o r w a r dt h ei n t e g r a t i v ed e v e l o p m e n to fc o u n t r y s i d ea n dc i t y t h i sc o n s t r u c t i o n s p e c i a l l ya l l o c a t e df a r m e rl i v i n ga n d r i s et h e i rl i f el e v e l ，a l s op r o m o t es o c i a l e c o n o m yc o m p l e t e l y , m o d e r a t ea n ds u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t t h i st e x tt h r o u g ht h ed a t ai n d u c e s ，t h ed a t as t a t i s t i c sa n a l y s i s ，t h ef i n a n c i a l a n a l y s i sm e t h o dc a r r i e do nad e e p l yr e s e a r c ht ot h ei m p l e m e n to f ”n e wr e s i d e n c e e n g i n e e r i n g ”，a n dm a n a g i n gt h eb a s i cc o n d i t i o no ft h ek e yc o n 舡o lp o 缸i nt h e i m p l e m e n tp r o c e s so f a ni t e ma n di t e mo p e r a t i o n i tm a d ei m p o r t a n tm e a n i n g f o rt h e i n s t r u c t i o ni t e mo f o p e r a t i o na n di m p l e m e n t t h em a i ns u b j e c to f t h i st e x ti n c l u d e ss i xp a r t s ： p a r t1 e l a b o r a t i n gt h eg e n e r a ls i t u a t i o no fi t e m , i n c l u d ep r o g r a m m i n ga n d c o n s t r u c t i o nr e q u e go f ”n e wr e s i d e n c ee n g i n e e r i n g ”p o i n t ，p r o v i d et h ef o u n d a t i o n d a t as u p p o r tf o rt h et e x t u a lr e s e a r c h p a r t2 c o n t e n ta n dc o n s t r u c t i o ns c a l eo ft h ei t e mc o n s t r u c t i o n a n a l y z e dt h e c o n s t r u c t i o nm i s s i o no fe v e r y ”n e wr e s i d e n c ee n g i n e e r i n g ”p o i n ti nd e t a i l ，a n dl a i d t h ef o u n d a t i o nf o rt h ei n v e s t m e n te s t i m a t e p a r t3 t h ei t e mi m p l e m e n tp l a n n i n g , s u b s t a n c er e q u e s t so f t h ei t e mp r o g r e s s ， i ti sam i s s i o nr e q u e s tf r o mc i t ya n dd i s t r i c tt w oc l a s sg o v e r n m e n t s p a r t4 i t e mb u d g e ta n dt h es o c i e t ye c o n o m i ce v a l u a t i o n , r e q u e s ta c c o r d i n gt o a b o v ec h a p t e rb a s i cd a t aa n di t e mp r o g r e s s ，c a r r yo no b j e c t i v ea n a l y s i st oe s t i m a t e i nd e t a i lt ot h ei t e m , a n dt oi t e mi m p l e m e n te m p r e s sp r o d u c eo fs o c i e t y ，t h e e c o n o m i cp e r f o r m a n c ec 8 1 r yo nas i m p l ee v a l u a t i o n 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 ll 页 p a r t 5 a n a l y s i sr e s e a r c ht h ei t e mf u n d sc o l l e c t sp r o j e c ta n df u n d sc h a i n f i n d o u tt h er e l a t e dp r o b l e mo f t h ef u n d ss u p p l yc h a i n p a r t6 p o i n to u ti t e mi m p l e m e n tv a r i o u sr i s kf a c t o rw i t h i np r o c e s sa c c o r d i n g t ot h ea b o v e m e n t i o n e d a n a l y s i s , a n dp u tf o r w a r dr e p l y i n gac o r r e s p o n d i n g m e a s u r e s p a s st ot h er e s e a r c ho ft h i si t e m , i nt h ei t e mo p e r a t i o no f ”n e wr e s i d e n c e e n g i n e e r i n g ”v a r i o u sk e yp r o b l e mc a l lt h eb e f o r et h ee v e n tf e e l i n gk n o w , t h eb e f o r e t h ee v e n tc o n t r o l ，m a k i n gt h u s ”n e wr e s i d e n c ee n g i n e e r i n g i t e mt h ec o n s t r u c t i o n a c h i e v et h ee x p e c t a t i o np u r p o s eo ft h e c i t ya n dd i s t r i c tg o v e r n m e n tf r o mt h e e c o n o m ya n dt h es o c i a lp e r f o r m a n c e k e y w o r d s ：j i n n i u ，n e wr e s i d e n c ee n g i n e e r i n g ，i t e mp r o g r a m m i n g 。i n v e s t e c o n o m i ca n a l y s i s 西南交通大学曲南父逋大罕 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和 借阅。本人授权西南交通大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数 据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 。保密口，在年解密后适用本授权书； 2 不保密口，适用本授权书。 学位论文作者签名： 指导教师签名： e t 期：年月日 日期：年 月e 1 西南交通大学 学位论文创新性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立进行研究工 作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人 或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本论文的研究做出贡献的个人和集体， 均已在文中作了明确的说明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 本学位论文的创新点如下： 1 、本文所研究问题属于当前政府所关注的“三农”和城市发展问题； 2 、本文所研究的项目属于政府投资建设项目，在项目运作和管理上属 于热点问题； 3 、本文对成都市金牛区“新居工程”项目运作进行研究，有利于项目 的顺利实施。 学位论文作者签名： 日期：年月日 西南交通大学硕士研究生学位论文第t 页 第1 章绪论 1 1项目建设的背景及必要性： 1 1 1 项目建设的背景： 1 、城乡经济统筹发展，解决“三农”问题，是目前中国经济发展面临的 一个热点问题。 统筹城乡经济社会发展，开拓现代农业新局面。农业、农村和农民问题， 是加快城市化进程、全面建设小康社会的难点和重点。要依靠科技进步，用抓 工业的思路和办法，改造传统农业，发展现代农业。 解决“三农”问题的有效途径是加快工业化和城市化进程，组织农民向非 农产业转移，向城镇转移。统筹城乡经济社会发展，综合运用各种措施，切实 加快城镇化进程，加快农村居民转变为城镇居民的步伐。加快城市化进程，是 新世纪经济社会发展规律的主旋律，是统筹城乡经济社会发展的迫切需要，是 全面建设小康社会的必由之路。城乡经济社会发展及包括“三农”问题在内的 许多问题，都可以通过加快城市化进程来解决。 2 、成都市城区发展现状 成都是大城市带大郊区，城乡二元结构特征十分明显，城市化率仅有3 5 6 ， 差距较大。目前在我市中心城区发展过程中，不同程度地存在规划不清、基础 设施薄弱、投资环境较差、城镇功能不完善等问题，严重制约了城镇发展，这 些问题必须要尽快解决。另一方面，随着近几年来的旧城改造、东郊工业结构 调整、“五路一桥”、沙河综合整治、水环境综合整治等一大批全市性重大项目 陆续实施，为我市的经济快速增长打下了坚实基础。但随着这批项目实施接近 尾声，亟待谋划一批能产生较大影响的全市性重大项目，确保我市投资在今后 较长一段时间保持较快增长更为重要。成都市中心城区土地集中整理、“城乡一 体化新居工程”建设、城区基础服务设施配套等项目涉及面广、影响面大，组 织实施该项目，对增强投资、增长后劲、促进经济持续快速发展具有重要意义。 3 、统筹城乡经济发展，是成都市经济发展战略的一项重大举措 城乡经济社会发展，推迸城乡一体化，是市委、市政府在新形势下提出的 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 重大战略举措，是解决“三农”问题、全面建设小康社会的根本途径。五城区 城乡一体化新居工程的建设，是我市推进城乡一体化的重要建设内容之一，通 过新居工程及配套设施建设，土地得到集中整理，从而增强了成都市中心城区 的承载、集聚和辐射能力，充分发挥成都市中心城区在城乡一体化进程中的师 范带头作用。成都是西部地区重要的中心城市，目前已经具备了率先加快城市 化进程的现实基础和条件。 工业向园区集中，农民向城镇集中，土地向业主集中。在推进“三个集中” 时，加快城乡一体化进程的探索和实践，为成都经济社会发展注入了活力。会 议提出要加快推进城乡一体化迸程，首先要做好统筹城乡发展的基础工作，统 筹城乡规划、推进城市化健康发展；统筹城乡教育和就业，为城市化提供合格 的产业大军和就业保障；统筹城乡卫生和社保，为城市化发展提供保障机制。 推进城乡一体化符合科学发展观，符合成都实际，城乡一体化为我们创造 了巨大的发展空间，大有可为。成都市青羊、金牛、锦江、武侯、成华五城区， 进一步认识到推进城乡一体化，统筹城乡发展这项工作的重要性，按照省、市 委深入推进“三个转变”要求，解放思想，突出重点，破解难点，真抓实干， 发挥创造性，加快推进城乡一体化进程，努力实现城乡同发展共繁荣。青羊、 金牛、锦江、武侯、成华五城区根据各区实际情况，加快城乡一体化建设步伐， 相继完成了农民新居工程控制性详细规划，部分农民新居工程建设已经具备了 条件，为此，五城区城乡一体化2 0 个新居工程正式提出。 1 1 2 项目建设的必要性： 1 、推进城乡一体化建设，实现城乡共发展共繁荣，促进社会经济全面协调 发展 树立以人为本，坚持全面、协调和可持续的科学发展观是重要的发展战略 和指导思想。为避免城乡差别扩大，解决农村、农业发展缓慢、影响农民增收 的深层次问题，必须加快城市化进程。我市郊区城镇化发展滞后，不利于农民 向城市和非农产业的有序、有效转移。农民的生产、生活条件较差，农村基础 设施落后。根据成都市城市总体规划，到2 0 1 0 年中心城区建成区面积将达到4 0 0 平方公里，在规划中心城区域内通过城乡一体化建设，使原属于城区边缘的农 村以及“城中村”转变为城市区，农民转变为市民。我市中心城区建成区面积 已达2 8 3 平方公里，为此在未来几年内，需要在城市规划建设区1 1 7 平方公里范 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 围内实施城乡一体化建设。而在中心城区非建设用地区面积 9 8 平方公里内， 按照城市规划和土地利用规划，该区域土地不征收为建设用地，其地用途规 划为中心城区的楔形绿地。据此，该区域的“新居工程”结合绿色产业的发展， 按都市村落的模式进行规划建设，“宜聚则聚，宜散则散”。目前，该区域由五 城区政府结合实际规划有2 5 个集中居住区。 我市通过城乡一体化建设，将进一步完善城市基础设施，提高农民生活水 平，促进社会经济全面、协调和可持续发展。 2 、统筹城乡发展，加快城市化进程 全面建设“小康”社会，城乡一体化发展是党中央提出的号召。统筹城乡 发展、推进城乡一体化，是市委、市政府在新形势下提出的重大战略举措，是 解决“三农”问题、全面建设小康社会的根本途径，也是全面贯彻党中央提出 的科学发展观，按照“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展”的要 求，我市在发展目标上，从过去主要追求经济增长，转到更加重视社会发展和 环境建设，全面满足人们的物质、文化、环境等多方面需求；在发展任务上， 从过去主要通过一部分地方、一部分人先富起来，推动生产力加快发展，转到 更加关注弱质产业、落后地区和困难群体，推动生产力平衡发展；在发展动力 上，从过去主要依靠资金、劳动的投入，实现经济的粗放型增长，转到更加重 视科技进步和人力资本开发，实现经济的集约型增长。这就要求我们实施统筹 城乡发展战略，把促进城市建设发展与加快农村建设发展结合起来，把推动经 济增长与加快社会发展、环境建设结合起来，把市区加快发展与农村地区跨越 式发展结合起来，形成以城带乡、城乡一体化的发展格局。加快农村新居建设， 是推进城乡一体化的重要内容，通过加强水、电、气、路、污水及垃圾处理等 基础设施建设，增强城市的承载、集聚和辐射能力。本项目将通过农村新居的 建设，带动城北片区及周边区域第三产业发展，原农村地区群众的生活环境和 生活水平将会显著改善。 3 、在发展城市经济的同时，加快农村建设 在新的历史阶段，一个重要任务就是城市支援农村、城市反哺农村并逐步 改变城乡二元化结构。中心城区是我市资金、信息、智力、文化和行政资源最 集中，经济幅射力和影响力最大的区域，快速发展中心城区，可以极大的提高 城市综合竞争力，带动周边区域特别是农村发展。有关统计数据显示：2 0 0 8 年 城市居民人均可支配收入1 2 7 8 9 万元，农民人均纯收入4 9 0 5 万元，位居西部前 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 列，但我市农村区域比东部经济发达省市还有较大差距。必须要让更多的农民 转交为市民，让他们在经济发展中得到利益。近年来，成都市委、市政府对失 地农民的生计问题十分重视，采取了一系列措施，例如建立城乡统一的社会保 障体系和就业培训、农村新居建设工程等。随着经济发展和后工业时代的到来， 成都市区的生产功能将逐步弱化，生产基地出现扩散和外移的趋势，中心城区 以劳动密集型为特点的服务功能和第三产业将进一步加强，可以提供更多的就 业岗位，使失地农民进入城市后在经济上能站得住脚，能够生活得更好。 4 、城乡一体化建设将促进成都的经济发展 根据成都市推进城乡一体化建设工作计划，中心城区城乡一体化建设范围 1 1 7 平方公里，包括绕城高速路以内现状农村区域及有关的小城镇改造。城乡一 体化战略的实施，既有效破解“三农”问题，又发挥了中心城市对周边农村的 辐射带动作用，促进城乡经济共同发展共同繁荣。城乡一体化建设中，农民新 居和市政配套基础设施的建设是重点。交通条件和城市生活环境的改善，其引 导效应和聚集效应十分巨大。 按城市化标准建设农村新居，让失地农民共享现代文明，加快城市化进程， 数以万计的农村人口将通过城市化完成“农民”向“市民”的转交，当以前的 农村和那些脏、乱、差的城郊结合部被新社区取代后，成都的城市面貌、人民 群众的生活环境、配套设施都更加优化，生活条件以及我市投资环境都将上一 个台阶。城乡一体化建设对实现全面小康社会具有深远影响和作用。 5 、促进城乡协调发展 加快城乡结构调整，促进城乡协调发展。坚持以城带乡，促进城市产业向 农村合理转移，推进农村经济逐步融入城市。按照城市发展总体规划，结合旧 城改造和小区建设，推进城区扩展。统一规划、合理布局，高起点建设天回片 区，完善城市配套设旌建设，力争将其建成区域性经济文化中心。合理布局规 划，吸引农村劳动力向城镇转移。改善农村环境卫生，提高农民生活质量，加 快乡村城市化和现代化进程。 项目的实施，有利于改善成都市生态环境，促使经济、社会、环境协调发 展，增强城市的综合竞争能力；另一方面将促进城市北部片区的建设步伐。项 目的实旌，符合成都市城市建设总体规划，推进城北郊区农村的城市化进程， 有利于解决“三农”问题。项目的社会效益、环境效益显著。 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 1 2项目研究依据 1 、成都市城市总体规划( 2 0 0 3 - - - 2 0 2 0 年) ； 2 、成都市金牛区控制性详细规划( 2 0 0 4 ) ； 3 、成都市人民政府成府发( 2 0 0 4 ) 1 9 号文成都市人民政府关于印发 和( 成都市已征地农转非人员社会保险办法 的通知； 4 、成都市人民政府第7 8 号令成都市征地补偿安置办法； 5 、成建委发布( 2 0 0 4 ) 6 7 3 号文成都市中心城区改善农民居住条件实施 “新居工程”的意见； 6 、金牛区新居工程选址定点控制性详细规划； 7 、金牛区新居工程规划建设资料； 8 、其他相关文件。 1 3 项目研究的范围 按照国务院批准的成都市城市总体规划，中心城区城乡一体化建设范围 1 1 7 平方公里均属城市建设用地，是中心城区发展的区域。根据成都市推进城乡 一体化建设工作计划，成都市城乡一体化新居工程区域范围为1 1 7 平方公里内 五城区( 金牛、成华、锦江、武侯、青羊) 现状的农村区域，其中金牛区的农 村区域4 2 7 1 5 亩。本项目区7 个新居工程点位，占地3 9 7 3 0 5 亩，涉及安置人口 5 3 2 5 8 人。 1 4 项目研究概要 1 、项目建设的内容 包括7 个新居工程建设用地范围内的住宅、道路工程( 包括路灯、交通标 志标线工程) 、排水、排污、供水、供电、天然气、电信、河堤整治、绿化、配 套建设施、建设用地征地拆迁工程等工程建设内容。 2 、建设规模及工程量 根据新居工程规划建设相关资料，核算建设规模及工程量： 1 ) 住宅总建筑面积：3 3 8 2 5 万平方米 2 ) 公建配套设施总建筑面积：3 8 4 4 4 5 平方米，包括小学、幼儿园、农贸市 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 场、文化活动中心、公共服务设施等) ； 3 ) 道路及管网工程： ( 1 ) 道路总长2 1 9 4 5 米，道路建设面积5 0 2 2 8 9 平方米； ( 2 ) 雨、污水管网2 2 8 0 0 米； ( 3 ) 路灯8 7 8 组； ( 4 ) 交通标志标线工程2 1 9 4 5 米； ( 5 ) 专业管线工程2 2 3 0 0 米。 4 ) 绿化工程： 绿化面积3 2 1 5 万平方米( 包括建设用地范围内道路两侧绿化、主要道路节 点及重要位置建设景观绿化和小区绿化等) 5 ) 河道整治工程： 总长4 1 3 2 米，包括五斗渠、六斗渠、南堰河、海滨堰等 6 ) 建设用地征地拆迁安置工程： 本项目建设用地面积3 9 7 3 5 亩，涉及人口5 6 3 5 人。 7 ) 建设用地租用： 本项目建设用地面积3 9 7 3 5 亩，先期利用“土地集中”后调整出的剩余宅 基本指标和租地方式实施工程的建设，在建设期内进行土地调规并完善建设用 地报征手续。租地面积3 9 7 3 5 亩，租期5 年。 3 、项目计划 项目实施总建设周期：5 年( 2 0 0 5 _ _ 2 0 0 9 年) 4 、项目预算 根据测算，成都市金牛区城乡一体化工程项目总投资7 9 9 8 4 7 万元( 不含贷 款利息) ，其中：征地拆迁安置费用：8 0 6 9 1 万元i 建设工程费用：5 5 6 6 0 1 万元； 建设期其他费用：8 3 3 3 5 万元； 工程预备金：2 7 8 3 0 万元； 房屋维修基金：1 3 7 2 0 万元； 管理费用；1 8 8 3 5 万元； 不可遇见费用：1 8 8 3 5 万元。 5 、资金筹措 本项目总投资7 9 9 8 4 7 万元，建设期资金利息9 7 5 7 8 万元，资金筹措方案如 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 下： 1 ) 资本金筹措： ( 1 ) 注册资本：本项目注册资本金2 5 0 0 0 万元，全部作为项目资本金投入。 ( 2 ) 配置土地出让收益：政府为金牛区新居工程建设配置5 5 0 7 亩土地， 报征出让后实现的土地收益( 除土地出让金) 返还给建设业主，在建设期内作 为建设资金投入补充项目资本金，在还款期作为贷款本息偿还的资金来源。配 置土地在建设期内作为资本金投入筹措1 8 4 8 4 7 万元。 ( 3 ) 开发银行软贷款：根据政府与开发银行的银政合作协议，开发银行以 软贷款的形式提供项目建设资金，建设期需开行软贷款6 9 0 0 0 0 万元。 2 ) 资金使用计划及财务分析 3 ) 社会、环境、经济效益评价 项目的社会效益显著，主要有以下方面： ( 1 ) 改善农民居住条件，缩小城乡差别，有利于建设和谐社会。 ( 2 ) 提高城市化水平，形成功能分区明确，布局合理，设施配套，环境优 美的城市新社区。 ( 3 ) 合理配置资源，提高土地价值，为本区城乡一体化建设筹措资金，加 快农民新居建设速度，实现城乡一体化的跨越式发展。 ( 4 ) 加快城市建设，促进城乡经济的发展，增加了就业机会，使群众的收 入水平得到提高，生活得到改善。 建设小康社会、和谐社会是新时期的重大目标，需要进行不断的努力，新 农村建设和城乡一体化发展是实现社会、经济可持续发展目标的重要举措。本 项目作为成都市城乡一体化建设的一部分，对金牛区范围内的农村新居建设， 完善城市( 镇) 基础设施具有重大作用，项目的社会效益显著。 6 、风险因素与对策 1 ) 政策与环境风险； 2 1 项目风险。 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 第2 章项目概况 2 1 金牛区“新居工程”规划概述 目前，成都市建成区面积为2 8 3 平方公里，按照成都市总体规划，到2 0 l o 年，中心城区建成区面积将达到4 0 0 平方公里。根据成都市总体规划的部署， 在未来五年多时间内，成都市将实施1 1 7 平方公里范围的城乡一体化建设。“新 居工程”是城乡一体化建设的重要组成部分。 2 2 成都市城市性质、职能定位及发展战略 l 、城市性质 四川省省会城市，中国西部重要中心城市之一，西南地区科技、金融、商 贸中心和交通、通信枢纽，国家历史“新居工程”文化名城和旅游中心城市。 2 、城市职能 1 ) 四川省政治、经济、文化中心； 2 ) 西南地区重要的科技中心、金融中心、商贸中心； 3 )西南地区重要的交通运输枢纽、邮政通信枢纽； 4 )西部地区高新技术与新兴工业产业基地； 5 )西部地区具有优良人居环境的居住地； 6 )国家重要的旅游中心城市； 7 )国家历史文化名城。 3 、城市发展目标及战略 1 ) 城市发展目标 全面建设小康社会，实现工业新跨越，增创服务业新优势，开拓现代农业 掰局面，加快城市化进程，增强城市综合竞争力，努力建设成中国珏部创业环 境最优、人居环境最佳、综合安力最强的现代特大中心城市，成为国家实施西 部大开发的主要战略基地，西部竞争力最强的都市区。 2 ) 发展战略 ( i ) 整合区域战略 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 逐步构筑成渝环行城镇密集带空间布局； 积极推动成都平原城镇经济圈城市化，形成绵一德一成眉一乐城市带。 ( 2 ) 协调发展战略 可持续发展战略； 城乡统筹发展战略。 ( 3 ) 经济一体化战略 梯度有序的产业集群战略； 推进产业结构提升的创新战略； 产业的延伸战略。 ( 4 ) 非均衡发展战略 积极促进都市化进程； 积极促进主城区用地空间结构调整。 2 3 金牛区“新居工程”规划说明 按照成都市推进城乡一体化工作的要求，锦江、青羊、金牛、武侯、成华 五城区需在1 1 7 平方公里新增城市建设用地范围内，实施以。新居工程”建设 和场镇改造为载体，包括道路、供水、供电、燃气、排水、掉污、电信、农贸 市场、中、小学校、幼儿园、派出所、社区居委会、绿化等配套基础设施在内 的城乡一体化建设。 因此，现将本项目所研究的金牛区范围内“新居工程”规划说明如下： 1 、规划年限 近期2 0 0 5 - - 2 0 1 0 年 2 、规划控制范围及说明 根据金牛区所在1 1 7 平方公里范围内农村居民的人口数量和征地拆迁安置 相关政策，核定本项目共需实旄7 处农民“新居工程”建设，控制建设用地范 围2 3 3 0 2 公顷，可安置人口5 6 3 6 8 人。各点位控制范围及说明如下； 1 ) 侯床村、兴盛村“新居工程” 位于金牛区金泉街道侯家村、兴盛村。总用地面积7 3 9 6 公顷，可安置人口 1 3 9 1 6 人用地范围内现状用地以村镇居住和耕地为主，建设用地控制标准：容积 率1 6 - 1 8 ，建筑密度3 0 - 3 5 ，建筑限高2 4 米，停车位0 3 个户，绿地率不小 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 0 页 于2 5 。侯家、兴盛片区“新居工程”用地统计表如下： “新居工程”侯家新区用地统计袭 面积比例 用地类别名称备注 ( h m 2 )( ) 二类居住用地( r 2 ) 2 2 9 18 6 2 3 其住宅用地( r 2 1 ) 1 9 3 4 占 8 4 4 2 中公共服务设施用地( r 2 2 )3 5 7居 其小学 1 4 1住 中幼儿园0 4 5用 农贸市场 0 4 8地 1 5 5 8 文化活动中心 0 8 9 比 其他公共服务设施用地 o 3 4例 道路广场用地( s ) 3 1 4 1 1 8 2 街头绿地( g 1 2 ) o 3 61 3 5 水域( e 1 ) 0 1 6o 6 合计规划总用地 2 6 5 7i 0 0 “新居工程”一兴盛新区用地统计表 面积比例 用地类别名称备注 ( h m 2 )( ) 二类居住用地( r 2 ) 3 2 4 98 6 2 3 其住宅用地( r 2 1 ) 3 0 0 9 占 9 2 6 中公共服务设施用地( r 2 2 )2 4 0居 其小学 1 3 5住 由 幼儿园 o 5 6用 农贸市场 o 4 9 地 7 4 文化活动中心 比 其他公共服务设施用地 例 道路广场用地( s ) 7 1 0 1 4 9 街头绿地( g 1 2 ) 1 3 51 4 7 西南交通大学硕士研究生学位论文第1i 页 l 防护绿地( g 1 2 ) 5 6 2 l 水域( e 1 ) o 8 31 8 l合计规划总用地 4 7 3 91 0 0 2 )何家村“新居工程” 位于金牛区金泉街道何家村。总用地面积2 1 8 6 公顷，可安置人口5 6 6 6 人 用地范围内现状用地以村镇居住和耕地为主，建设用地控制标准：容积率4 2 ，建 筑密度1 8 一2 0 ，建筑限高不高于航空限高5 6 5 米，停车位0 3 + 户，绿地率不小 于2 5 。何家片区“新居工程”用地统计表如下： “新居工程”何家新区用地统计表 面积比例 用地类别名称备注 ( h m 2 )( ) 二类居住用地( r 2 ) 1 1 7 85 3 8 8 其住宅用地( r 2 1 ) 7 7 2 占 6 5 5 3 中公共服务设施用地( r 2 2 )3 7 0居 其中小学 1 2 5住 幼儿园0 5 9用 农贸市场 o 4 0地 3 4 4 l 文化活动中心 比 其他公共服务设施用地 1 4 6 例 道路用地( r 2 3 )0 3 60 3 6 道路广场用缝( s )3 9 71 8 1 6 其中道路用地( s 1 ) 3 6 3 道路广场用地( s 2 ) o 3 4 街头绿地( g 1 2 )4 3 61 9 9 5 防护绿地( g 1 2 ) 1 4 1 6 4 5 水域( e 1 ) 0 。3 4 1 5 6 合计规划总用地 2 1 8 61 0 0 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 2 页 3 )王贾村“新居工程” 位于金牛区沙河源街道王贾村。总用地面积3 6 4 6 公顷，可安置人口8 2 3 0 人用地范围内现状用地以村镇居住和耕地为主，建设用地控制标准： ( 1 ) 泉水一期：容积率1 6 一1 8 ，建筑密度3 0 - 3 5 ，建筑限高2 4 米，停车位 0 3 个户，绿地率不小于2 5 ( 2 ) 泉水二期：容积率4 2 ，建筑密度1 8 - 2 0 ，建筑限高5 6 5 米，停车位0 3 个户，绿地率不小于2 5 王贾片区“新居工程”用地统计表如下： “新居工程”一王贾( 泉水一、二期) 新区用地统计表 面积比例 用地类别名称备注 ( h m 2 )( ) 商业用地( c 2 )1 2 83 7 0 二类居住用地( r 2 )2 1 7 26 2 7 0 其住宅用地( r 2 1 ) 1 7 4 8 占8 0 5 0 由 公共服务设施用地( r 2 2 ) 3 6 3居 其小学i 0住 由 幼儿园0 4 4用 农贸市场 o 4 l地 1 6 7 文化活动中心 比 其他公共服务设施用地 1 7 8 例 绿地o 6 l 2 8 绿地( g ) 5 7 21 6 5 l 其中街头绿地( g 1 2 ) 4 1 8 防护绿地( g 2 2 ) 1 - 5 4 道路用地( s 1 ) 5 9 21 7 0 9 合计规划总用地 3 4 6 4 1 0 0 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 3 页 4 )两路社区“新居工程” 位于金牛区沙河源街道泉水村。总用地面积1 6 3 1 公顷，可安置人口2 9 5 3 人用地范围内现状用地以村镇居住和耕地为主，建设用地控制标准：容积率 1 6 - 1 8 ，建筑密度3 0 - 3 5 ，建筑限高2 4 米，停车位0 3 个户，绿地率不小于2 5 两路片区“新居工程”用地统计表如下： “新居工程”一两路( 泉水三期) 新区用地统计表 面积比例 用地类别名称备注 ( h m 2 )( ) 二类居住用地( r 2 ) 1 1 2 18 6 2 3 其住宅用地( r 2 1 )l o 8 0占居住 9 2 6 由 绿地( r 2 4 ) 0 4 1用地比 7 4 公共服务设施用地( r 2 2 ) 例 道路广场用地( s )2 3 91 4 6 5 绿地( g ) 2 6 21 6 0 6 其街头绿地( g 1 2 ) 1 0 7 由 防护绿地( g 1 2 ) 1 5 5 水域( e 1 ) o 0 90 5 5 合计规划总用地 1 6 3 11 0 0 5 )万圣村“新居工程” 位于金牛区天回街道万圣村。总用地面积3 7 3 l 公顷，可安置人口1 0 1 3 0 人 用地范围内现状用地以村镇居住和耕地为主，建设用地控制标准：容积率4 2 ， 建筑密度1 8 一2 0 ，建筑限高不高于航空限高5 6 5 米，停车位0 3 + 户，绿地率不 小于2 5 万圣片区“新居工程”用地统计表如下： 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 4 页 “新居工程”一万圣新区用地统计表 面积比例 用地类别名称备注 ( h i n 2 )( ) 二类居住用地( r 2 ) 2 2 2 45 9 6 1 其住宅用地( r 2 1 )1 9 6 5 占 8 8 3 5 中公共服务设施用地( r 2 2 )2 5 9居 其小学 0 8 6住 中幼儿园0 4 1用 农贸市场 o 3 9地1 1 6 5 文化活动中心 比 其他公共服务设施用地 例 绿地o 9 3 广场用地( s 2 )o 5 41 4 5 街头绿地( g 1 2 )6 0 31 6 1 6 道路用地( s 1 )4 4 l1 7 0 9 水域( e 1 ) 4 0 91 0 9 6 合计规划总用地3 7 3 11 0 0 6 )海滨社区“新居工程” 位于金牛区沙河源街道明月村。总用地面积4 8 9 4 公顷，可安置人口1 5 4 7 3 人用地范围内现状用地以村镇居住和耕地为主，建设用地控制标准：( 1 ) 明月 一期：容积率1 6 - 1 8 ，建筑密度3 0 - 3 5 ，建筑限高2 4 米，停车位0 3 个户，绿 地率不小于2 5 。 ( 2 ) 明月二、三期：容积率4 2 ，建筑密度1 8 9 6 - 2 0 9 6 ，建筑限高不高于航空 限高5 6 5 米，停车位0 3 个户，绿地率不小于2 5 。 海滨片区“新居工程”用地统计表如下： 西南交通大学硕士研究生学位论文第15 页 “新居工程”海滨新区用地统计表 面积比例 用地类别名称备注 ( h m 2 )( ) 二类居住用地( r 2 )3 8 9 57 9 5 9 其住宅用地( r 2 1 ) 2 8 9 占 7 2 8 0 中 公共服务设施用地( r 2 2 ) 9 5 5居 其小学 1 6 8住 中 幼儿园 0 3 9用 农贸市场 0 8 9地 2 4 0 5 文化活动中心 比 其他公共服务设施用地3 5 0 例 绿地 0 53 1 5 道路广场用地( s )6 4 6 1 3 2 0 街头绿地( g 1 2 ) 1 9 43 9 6 防护绿地( g 2 2 ) o 7 01 4 3 水域( e 1 )o 8 91 8 2 合计规划总用地4 8 9 41 0 0 2 4 项目建设内容及建设规模 根据金牛区“新居工程”的总体规划，2 0 1 0 年将完成金牛区7 处“新居工 程”点位的建设，将金牛区1 1 7 平方公里新增城市建设用地范围内的农村人口 全部纳入“新居工程”安置。 2 4 1 项目总计 1 、区7 处新居工程点位，总建筑面积3 7 6 7 0 万平方米，其中：农民住宅建 筑面积3 3 8 2 5 万平方米；居住小区内商业、服务及配套设施建筑面积3 8 4 4 万 平方米。 道路建设总面积5 0 2 3 万平方米，绿化建设总面积3 6 5 6 万平方米。 西南交通大学硕士研究生学位论文第16 页 2 、“新居工程”建设用地面积2 6 4 9 0 公顷( 3 9 7 3 5 亩) ，其中： 1 ) 农民新居住宅建设用地面积：1 3 3 9 8 公顷 2 ) 道路建设用地面积：5 0 2 3 公顷( 其中3 4 2 9 公顷为新居工程规划实施道 路，1 5 9 4 公顷为必建配套市政道路) 3 ) 小区配套公共服务设施用地面积：2 4 3 8 公顷 4 ) 商业用地面积：1 8 2 公顷 5 ) 绿地( 公共绿地、道路绿地) 绿地面积：3 2 1 5 公顷 6 ) 河道水域用地面积：6 4 0 公顷 7 ) 建设用地范围内需安置人口4 9 3 8 6 人，拆迁人口5 6 3 5 人，拆迁农房面 积3 3 8 1 万平方米。 2 4 2 各点位工程建设规模及工程量 l 、箧塞：送壁堑匡 1 ) 新居涉及人口 侯家、兴盛新区7 3 9 6 公顷( 1 1 0 9 4 亩) 土地实施以农民新居工程建设为载 体，包括道路、供水、供电、燃气、排水、排污、电信在内的基础设施工程， 涉及安置人口1 3 9 1 3 人，拆迁人口2 3 2 6 人。该新区在建设中分为两部分：侯家 新区、兴盛新区。 2 ) 工程建设规模及工程量 本研究以规划设计相关资料为基本数据对工程建设规模及工程量进行分析 测算。 ( 1 ) 农房拆迁面积： 根据金牛区具体情况，农房现状建筑面积以人均6 0 平方米计算。建设用地 内拆迁面积为1 3 9 6 万平方米。 ( 2 ) 农民新居建筑面积： 根据规划总平设计方案，住宅建筑面积为8 3 4 8 万平方米，各种经营性和非 经营性公建配套设施1 0 0 1 6 8 平方米，总建筑面积：9 3 5 0 万平方米。 ( 3 ) 配套公共服务设施建设： ( 4 ) 小学及幼儿园( 各2 所) 规划设计总建筑面积：2 6 9 2 3 平方米。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 7 页 ( 5 ) 集中商业楼和底层商业： 规划设计总建筑面积：3 7 1 8 6 平方米。 ( 6 ) 农贸市场( 2 处) ： 规划设计总建筑面积：1 1 2 7 4 平方米。 ( 7 ) 公共服务设施： 规划设计总建筑面积：2 4 7 8 6 平方米。 以上配套服务设旌总建筑面积1 0 0 1 6 8 平方米。 ( 8 ) 道路及管网工程 道路工程 根据规划，本项目区域内需建设道路8 条，道路红线宽1 6 - 4 0 米，道路总 长度7 2 6 4 米，道路面积1 7 2 0 4 3 平方米，占地2 5 8 0 6 亩。 a ) 道路：总长7 2 6 4 米，红线宽1 6 - 4 0 米，道路面积1 7 2 0 4 3 平方米。 b ) 路灯工程：总长7 2 6 4 米，每2 5 米一组，共2 9 1 组： c ) 交通标志、标线工程：总长7 2 6 4 米。 排水管网工程 a ) 雨水管网工程：管网总长7 4 0 0 米，管径d n 4 0 0 - d n 8 0 0 。 b ) 污水管网工程：管网总厂7 4 0 0 米，管径d n 4 0 0 - d n 6 0 0 。 专业管线工程： a ) 电力管线工程：总长7 3 0 0 米； b ) 通讯管线工程：总长7 3 0 0 米； c ) 天然气管线工程：总长7 3 0 0 米； d ) 自来水管线工程：总长7 3 0 0 米。 ( 9 ) 绿化工程建设 包括道路两侧绿化，主要道路节点及重要位置建设景观绿化工程建设，占 地面积7 3 3 万平方米，折合1 0 9 9 5 亩。 ( 1 0 ) 河道整治 a ) 五斗渠、六斗渠 总长1 0 0 0 米，宽2 米。 b ) 南堰河 总长1 6 5 8 米，宽8 米。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 8 页 2 、何家新区 1 ) 新居涉及