（管理科学与工程专业论文）基于模糊综合评价的房地产项目全过程风险管理研究.pdf

摘要 为了在快速发展的房地产行业中规避房地产开发商的各种风险，本文系统地研 究了项目开发各个阶段可能出现的风险，运用数学模型对风险因素进行评价，从定 性分析到定量计算，建立了房地产项目开发全过程风险决策和控制系统，用以指导 房地产开发实践。 本文首先分析了房地产项目开发全过程四个阶段：投资决策阶段、土地获取阶 段、项目建设阶段、租售管理阶段，进而识别了四个阶段中存在的风险因素；接着 在对比分析各类风险评价方法的基础上，构建了基于模糊综合评价的风险决策模型； 然后针对模型评价的结果，研究了项目风险控制的各类对策；最后以实际的案例进 行了实证分析。本文所构建的风险模糊综合评价模型针对项目开发全过程，对土地、 市场、建设、销售有一系列评价指标，更适用于房地产项目，从而能够为项目决策 者提供较为准确的信息。 关键词；房地产项目；风险；全过程；模糊综合评价 a b s t r a c t i no r d e rt oe v a d et h e h u g er i s ko f r e a le s t a t ed e v e l o p e r si nd e v e l o p i n gr e a le s t a t e m a r k e ta n dg u i d et h ep r a c t i c eo f p r o j e c td e v e l o p m e n t , t h i sp a p e rs t u d i e ss y s t e m a t i c a l l yt h e r i s kw h i c hm a ya p p e a r si nt h es t a g eo f p r o j e c td e v e l o p m e n t , a p p l i e sm a t h e m a t i c sm o d e l p r o c e e d st oe v a l u a t et h er i s kf a c t o r , a n de s t a b l i s h e sr i s kd e c i s i o n - m a k i n ga n dc o n t r o l s y s t e mo f p r o j e c td e v e l o p m e n tw h o l ep r o c e s si nr e a le s t a t e t 拭s p a p e rf i r s t l ya n a l y z e d t h ef o u rs t a g e so fw h o l ep r o c e s si nr e a le s t a t e d e v e l o p m e n t ：i n v e s t m e n td e c i s i o n - m a k i n gs t a g e ，l a n d o b t a i n i n gs t a g e ，c o n s t r u c t i o ns t a g e ， s a l ea n dr e n t a ls t a g e , f 1 3 r t h e tm o r e , i d e n t i f i e dt h er i s kf a o t o r 8e x i t e di nf o u rs t a g e s s e c o n d l y , a f t e rc o m p a r a t i v e l y a n a l y z i n g v a r i o u sr i s ke v a l u a t i o n m e t h o d s , ar i s k d e c i s i o n - m a k i n gm o d e lo fp r o j e c td e v e l o p m e n tb a s e do nf u z z ya s s e s s m e n tw a f tb u i l t 删y ，a c c o r d i n gt ot h er e s u l to ft h ee v a l u a t i o nm o d e l ，w es t u d i e dt h ev a r i o u ss t r a t e g i e s o f p r o j e c tr i s kc o n t r o l l i n g f i n a l l y , ad e m o n s t r a t i o ne x a m p l ew a sm a d e 1 1 ”m o d e lw h i c h i n c l u d e sas e r i e so fi n d i c e so fl a n d , m a r k e t , c o n s t r u c t i o na n ds a l e , i ss u i t a b l ef o rt h e p r o j e c t s i nr e a l e s t a t e , a n dp r o v i d e sm o r ea c c u r a t ei n f o r m a t i o n f o rt h ep r o j e c t d e c i s i o n - m a k e r k e y w o r d s ：r e a le s t a t ep r o j e c t , l h s km a n a g e m e n t f u z z y a s s e s s m e n t 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得鑫鲞盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：孑魁 签字日期：砂6 年月纠日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解鑫盗盘茎有关保留、使用学位论文的规定。 特授权墨鲞盘茎可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 弥乞 导师签名： 互历葫 签字日期：五“年7 月j 日签字日期：训口年月汀日 第一章绪论 1 1 研究背景 1 1 1 房地产市场形势分析 第一章绪论 改革开放以来，我国不断探索社会主义市场经济，房地产业是将房屋作为商品 推向市场而掀起的新兴产业。随着住房制度改革和商品房的开发，过去仅仅作为福 利的住房逐步取锝了商品的属性，能够在市场上交易。 经过二十多年的发展，特别是进入二十世纪九十年代以来，我国房地产行业和 房地产市场得到了极其迅速的发展，房地产投资规模也越来越大。房地产进入市场 的比例逐步增大，房地产市场体系逐步建立，房地产交易所、房地产中介组织和中 介机构也逐步发展起来，房地产交易的法规体系也在逐步建立和完善；国家对房地 产市场的管理逐步加强，对房地产市场的调控能力也在逐步提高；房地产市场逐步 向健康和规范的方向发展，房地产投资也从萌芽阶段逐步发展到理性发展阶段。 2 0 0 4 年全国房地产开发投资总额1 3 2 5 8 2 2 亿元，同比增长2 8 1 ，比2 0 0 3 年回 落2 2 个百分点，从2 0 0 4 年变化看，房地产投资增速呈快速下降趋势，从1 2 月到 l 1 2 月下降2 2 个百分点，几乎与固定资产投资同步下降。但从近几年的数据比较 看，2 0 0 4 年的房地产投资增速仍比1 9 9 8 年以来的年平均增长速度高出5 6 个百分点； 房地产投资额在全社会固定资产投资中所占比重仍有所上升，处于历史的最高位。 在1 9 8 6 - - - 2 0 0 4 年的1 8 年间，中国房地产投资年平均增长速度为3 5 9 ，远高于 同期固定资产投资年均增长1 9 9 5 的速度，也远高于g d p 的增长速度。特别是1 9 9 9 年以来房地产开发投资持续增长，只有2 0 0 2 年和2 0 0 4 年增速出现缓慢，2 0 0 2 年比 2 0 0 1 年回落1 9 个百分点，2 0 0 4 年比2 0 0 3 年回落2 2 个百分点，表明国家宏观调控 政策对房地产投资和全社会固定资产投资均有抑制作用。 1 1 2 影响房地产业的宏观调控政策 近年来，国家针对房地产市场可能存在的泡沫现象和房地产投资增长过快，采 取了一系列宏观调控政策，对房地产市场产生了深刻的影响。 1 、紧缩“银根” 金融部门连续采取措施，加强和改进房地产信贷管理，调整信贷投向： 2 0 0 4 年4 月2 5 日央行提高存款准备金0 5 个百分点。 2 0 0 4 年4 月2 7 日国务院下发通知，将房地产( 不含经济使用住房项目) 开发项 目资本金比例由2 0 提高到3 5 以上。 第一章绪论 2 0 0 4 年6 月银监会发布商业银行房地产贷款风险管理指引，规范商业银行办 理房地产贷款的业务管理流程，确定控制房地产贷款业务风险的具体指标，其中， 房地产开发公司的自有资本金比例不得低于3 5 。 2 0 0 4 年1 0 月1 8 日银监会公布信托投资公司房地产信托业务管理办法( 征求 意见稿) ，对房地产信托业务的经营规划、监督管理、风险控制、处罚等方面作出详 尽规定。 2 0 0 4 年1 0 月2 9 日央行上调存款基准利率。 2 、严格控制供地，规范土地市场 ( 1 ) 国务院办公厅发出关于深入开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧 急通知，明确提出实施“三个暂停”半年。 ( 2 ) 继续治理整顿土地市场秩序，核减7 0 1 开发区，严肃查处土地违法案件。 ( 3 ) 国土资源部、监察部联合出台关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖 挂牌出让情况执法监察工作的通知，对2 0 0 4 年8 月3 1 日后对全部经营性土地必须 通过招挂拍出让，对已经发布但未执行的经营性土地出让市场化明确了时间表，从 政策上堵住经营性土地协议出让之路。 ( 4 ) 2 0 0 4 年1 0 月底国务院颁布关于深化改革严格地管理的决定，预防土 地审批解冻后反弹，严格土地管理，2 0 0 4 年1 1 月国土资源部先后出台关于贯彻落 实 的通知、土地利用年度计划管理办 法、建设项目用地预审管理办法。 ( 5 ) 为消除地方政府干预土地审批，省以下土地管理部门实行垂直领导。 ( 6 ) 2 0 0 4 年l o 月2 1 日国土资源部颁布关于印发 的通知。 3 、控制拆迁 ( 1 ) 2 0 0 4 年1 月1 日建设部关于城市房屋拆迁估价指导意见开始实施。 ( 2 ) 2 0 0 4 年3 月1 日建设部制定的城市房屋拆迁行政工作规程开始实施。 ( 3 ) 2 0 0 4 年6 月6 日国务院办公厅颁布关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁 管理的通知。 4 、控制房价增长，抑制高涨房地产投资热潮 ( 1 ) 2 0 0 5 年3 月2 6 日国务院下发关于切实稳定住房价格的通知。 ( 2 ) 国务院总理温家宝4 月2 7 日主持召开国务院常务会议，发表八点意见， 形成加强房地产市场引导和调控的八点措施。 ( 2 ) 国务院七部委2 0 0 5 年5 月1 1 日联合出台关于做好稳定住房价格工作意 见的通知，从住房供应结构、土地管理、税收、信贷、规划设计、社会保障、市场 监管等多方面形成稳定房地产价格的重要政策文件。 2 第一章绪论 1 1 3 当前房地产市场中存在的主要问题 l 、部分地区房地产开发投资增长仍然较快，投资反弹的压力仍然存在。 东北、长三角一带房地产开发投资增幅仍然偏高，部分省市超过4 0 ，重点城 市中，沈阳、苏州等城市房地产开发投资同比增长甚至超过5 0 ，部分地区仍然存 在较强的投资冲动，投资反弹压力较大。 2 、部分地区房地产供求关系偏紧张。 全国商品房、商品住宅销售面积增幅均高出竣工面积增幅，部分地区商品房销 售面积大于竣工面积，部分城市新开工面积同比增长低于销售面积同比增长。 3 ，部分地区房地产市场供求结构性矛盾依然比较突出。 一是房地产市场供应结构不合理，住宅与非住宅比例关系失调，普遍是非住宅 供应偏多，空置率较高，住宅供应偏少，常常供不应求。二是住宅供应中，中低价 位、中小户型住宅比例偏小，大户型、豪宅住宅比例偏大。三是经济适用住房供应 不足，全国经济适用住房比例普遍下降，有的地区甚至停止了经济适用住房的建设。 4 、部分地区房价上涨过快，对老百姓的心理预期影响较大。 据统计，近几年来，部分城市商品住宅预销售平均成交价格同比增长超过2 0 ， 部分投机者乘机炒作，个别楼盘甚至翻了一番，一些城市的二手房平均价格同比增 长超过3 0 。平均房价的上涨，加上媒体炒作等因素影响，进一步加剧了供求矛盾。 5 、住房保障制度未能跟上市场发展的需要 廉租住房制度的覆盖面还比较小，资金来源不稳定，区域性差异较明显，中西 部及东北地区矛盾犹为突出。经济适用住房政策在一些地方得不到有效落实，建设 规模小、户型偏大、供应对象的审核、公示等程序不健全、不规范等问题依然存在。 受国企改制等因素的影响，住房公积金缴交人数下降，对住房困难职工的扶持作用 还没有得到有效发挥。 1 1 4 论文研究的目的 在房地产项目投资决策过程，很多项目影响因素都是模糊变量，而且对影响因 素的评价也具有模糊性，所以项目风险决策选择过程和评价过程也具有模糊性，应 用模糊数学理论来研究房地产项目风险，具有一定可行性。本文研究目的： 1 、对房地产项目全过程进行研究，项目风险研究有很多，也有很多的研究理论 和方法，但对项目全过程风险研究很少，在不同阶段，应该面对哪些风险，怎样评 价和控制，是房地产开发商对项目的决策依据； 2 、对我国当前房地产项目全过程进行风险管理研究，从项目投资决策、土地获 取、项目开发建设、项目经营管理到项目租售管理，对房地产项目的风险识别分析、 风险评价、风险控制对策进行系统研究，使房地产开发商对房地产全过程中风险有 3 第一章绪论 一个清晰的认识，并能加以控制； 3 、建立房地产项目风险评价指标体系，运用模糊综合评价模型将房地产项目风 险进行量化评价，为项目决策提供依据，使对项目风险的控制有明确的目标。 1 2 房地产项目风险概述 1 2 1 风险的不确定性 风险的概念最早出现在1 9 0 1 年美国的a m 威力特所著的博士论文风险与 保险的经济理论一文中：“风险是关于不愿意发生的不确定性的客观体现。”其后 许多学者在此基础上给风险下了多种定义，牛津现代高级英汉双解词典对风险的 解释为“遭遇危难、遭受损失和伤害的可能性和机会”( p o s s i b i l i t y0 1 c h a n c 2o f m e c t i n g d a n g e r , s u f f e r i n gl o s s ，喇u r y , e t c ) 。因此，风险可以表达为：在给定情况下和特定时间 内，那些可能发生的结果之间的差异。风险是不期望发生事件的客观不确定性，差 异越大则风险越大。 风险的形成需要具备以下要素： l 、事件( 不希望发生的变化) ； 2 、事件发生的概率( 事件发生具有不确定性) ； 3 、事件的影响( 后果) ； 4 、风险的原因。 人们现在普遍认为风险是指对未来行为的决策及客观条件下的不确定性而可能 引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。这种负偏离是指在特定的客观 条件下，在特定的时期内，某一实际结果与预期结果可能发生的偏离或差异的程度， 差异程度越大，风险就越大，反之就越小。这种偏离可由两个参数来描述：一是发 生偏离的方向与大小，即后果；二是发生偏离的可能性，即事件发生的概率。因此， 风险可以简单的认为是某种不利事件或损失发生的概率及其后果的函数，可以用数 学函数表示为； 丑- - f ( p , 脚 ( 1 - 1 ) 式中：l 卜风险的度量 卜各种不确定事件发生的概率 k 一该事件发生的后果，即所有不确定后果的数量值 r 越大，表明不确定结果之问的差异程度越大，即表明不确定结果的综合效应 越难以测定，事件的风险就越大。 为了从数量上进行度量，将事件的所有不确定结果之间的标准差定义为风险度 量指标，表示为： 4 铕一章绪论 r = 、( 墨一的2 日 置= e 墨日( 1 - - 2 ) t f t l，。l 式中：r 一风险度量指标 n 一不确定结果的总数目 p 广第i 个不确定结果发生的概率 l 哥一第i 个不确定结果的数量值 1 2 2 房地产项目风险的不确定性及特点 房地产项目风险是指由于随机因素的影响所引起房地产项目投资收益偏离预期 收益的程度。由于房地产项目具有投资周期长、投资额大，影响因素复杂等特性， 房地产项目投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素所引起的后果也特别严重。 房地产投资的特点决定房地产项目风险呈现如下特征； 1 、客观性 房地产项目风险是客观存在的，因为引起房地产项目风险的各种不确定因素是 客观的，无论是自然风险、经济风险还是政治风险都具有客观性。 2 、多样性 房地产项目过程涉及社会、经济、技术等方面，与政策法规、金融动向、宏观 经济形势、区域供求现状、产业技术变革、需求消费倾向息息相关，易受各因素波 动的影响，不同因素导致的风险也就多种多样。 3 、变现差 由于房地产项目投入资金量大、周期长，而且房地产市场是个不完全市场，因 此房地产项目在短期内不能兑现资金或仓促兑现易造成较大损失，因此变现风险也 较大。 4 ，综合性 房地产项目是一项复杂的系统工程。不仅开发方内部市场分析、项目决策、选 址、购地、设计施工、监督验收、财务控制、宣传销售、物业管理各成体系，需要 协调统一，还要有外部的支持、配合、协调。 5 、补偿性 由于房地产项目风险较高，投资者一般要求在收益中对所承担的风险进行补偿， 也称为风险溢价或风险回报。通常风险越大，收益越高，风险与收益并存，房地产 项目风险不仅仅只有负面影响，如果能够正确认识并利用风险，相反可能增加收益。 利润与风险共存，从行业壁垒的选择效应上，高风险行业总能给理智的投资者带来 超额利润。风险损失与风险报酬的抉择使房地产项目管理者更加理性，必须努力完 善项目风险管理。 s 第一章绪论 在房地产项目活动中，风险的具体表现有以下几种形式。 1 、按照风险的来源分类 房地产项目风险可以分为国家风险、市场风险、自然风险和公司风险四类。 ( 1 ) 国家风险 由于国家政治、社会、经济形势的不稳定性、国民经济发展状况、国家产业政 策、税收政策、金融政策的变化，国家有关法律、法规的变化等宏观政治、经济、 社会、文化及法律因素变化带来的风险。尤其在近几年，国家宏观调控政策不断出 台，产业、金融、税收等政策不断变化，房地产项目面临的国家风险将更大。 ( 2 ) 市场风险 因市场供求关系、市场资源条件、市场购买水平、市场消费特征、竞争对手状 况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、原材料市场、中介市场、同类物业的竞 争市场等市场环境变化带来的风险。 ( 3 ) 自然风险 由于自然条件变化带来的风险。如风、雨、雪、地震等自然灾害、地质、水文 条件的变化带来的风险。 ( 4 ) 公司风险 由于公司的经营决策失误及经营管理不善带来的风险。如由于理财措施不当、 资金筹措失误带来的财务风险，由于营销计划不当带来的销售风险，由于人事管理 措施不当带来的人事及劳资纠纷风险等。 2 、按照项目的实施阶段分类 按照项目实施的阶段不同，房地产项目风险可以分为项目投资前期风险、项目 开发建设风险、项且经营风险和项目管理风险四类。 ( 1 ) 项目前期风险 是指投资计划实施前的项目策划与研究阶段存在的风险，如选址风险、市场定 位风险、投资方案决策风险、经营方案决策风险等。由于房地产项目自身的特点， 这一阶段的风险危害特别大，一旦决策失误，往往会使项目遭受无法估量的损失。 ( 2 ) 项目开发建设阶段风险 是指从项目正式开工到交付使用这一阶段的风险。如工期风险、成本控制风险、 工程质量风险、安全生产风险、索赔风险等。在合同环境下项目施工由承包方负责， 但有些风险后果也会危及投资者的利益。 ( 3 ) 项目经营风险 包括两部分内容：一是项目投资经营的风险，如由于投资计划安排有错、融资 计划失误带来的资金周转风险，由于投资控制失误带来的项目经营效益风险。二是 项目市场营销风险，如由于促销策略不当、营销世纪不当带来的预售计划不能完成， 6 第一章绪论 由于市场定位及价格定位的问题引起的营销业绩不佳等。 ( 4 ) 项目管理风险 是指项目竣工交付使用、业主入伙的物业管理阶段风险。如与业主关系处理不 当带来的纠纷，业主入住后的安全、卫生管理问题存在的风险。对于租赁型项目， 其项目管理风险主要是指租赁成本、效益、利润风险。 3 ，按照证券投资组合理论和资本资产定价模型理论分类 这两种理论将证券投资的风险归纳为系统风险和非系统风险，借鉴到房地产项 目中，也可以将风险划分为系统风险和非系统风险，结合我国房地产市场状况，划 分原则是：这种风险是否影响到市场内所有的投资项目，能否设法避免或消除。对 整个市场所有投资项目产生影响，本项目无法避免或消除的风险为系统风险；只对 市场内个别项目产生影响，可以由投资者设法避免或通过投资组合方法消除的风险 为非系统风险或个别风险。划分如图1 1 。 地产项目风 统风 一 焉学 其他个别风险 图卜l 房地产项目按照证券投资组合理论和资本资产定价模型理论分类 ( 1 ) 通货膨胀风险 项目投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低会给项i b 投资者 带来风险。 ( 2 ) 市场供求风险 项目投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来风险。房地产供给 和需求关系的变化必然造成房地产价格的波动，表现为租金价格的变化和商品房价 格的变化，这种变化将使房地产收益率与预期收益率发生偏离。 ( 3 ) 周期风险 房地产业的周期波动给投资者带来的风险。房地产业的周期分为复苏与发展、 7 一一一一一一一一一一一一一 第一章绪论 繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段，当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段， 进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的市场价格下降、交易量锐减， 新开发建设规模收缩等状况，给房地产投资带来很大的风险。 ( 4 ) 变现风险 房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性很差，很难在 短时间内将其兑换成现金，当项目投资者由于偿债等原因急于将房地产兑换时，由 于市场的不完备，必然使拥有者接受折价的损失。 ( 5 ) 政策性风险 房地产业与国家经济紧密相关，很大程度上受到政府的控制。政府对市场的干 预、土地、金融、税收等调控政策，将给房地产投资带来很大风险。尤其我国现阶 段房地产市场很不完善、房地产制度尚不健全，政策的变化会影响房地产市场结构， 使不同类型的房地产产品需求比例产生变化，也给房地产项目带来很大的风险。 ( 6 ) 利率风险 利率调整是国家对经济宏观调控的主要手段之一，国家通过调整利率来引导资 金走向。房地产项目投资量大，必须借助银行信贷的支持，通常贷款额占总投资一 半多，利率的升高会对房地产项目产生两方面的影响：一是对房地产实现价值的折 减。利用升高的利率对现金流折现，会使净现值减小，甚至出现负的净现值；二是 利率的升高会加大项目的负债，引起还贷的困难。利率提高还会抑制房地产市场需 求，导致市场价格下跌，还会使项目面临资金短缺的困境。市场利率与房地产价值 成反比，利率越高，房地产价值越小。随着房地产市场的发展，房屋商品化、社会 化和自有化程度的推进，房地产市场融资额度和融资成本加大，房地产项目将面临 更大的利率风险。 ( 7 ) 政治风险 由于政变、战争、经济制裁、外来侵略、骚乱等政治因素给项目带来的风险。 ( 8 ) 经营管理风险， 由于房地产经营管理不善造成的项目风险。 ( 9 ) 财务风险 房地产项目投资量大，资金占用期长，需要向外界贷款或借款，可能会使项目 面临资金短缺、入不敷出的风险，项目负债比例越大，财务风险就越高。 ( 1 0 ) 其他风险 包括自然风险、环境风险、发展风险等。 1 3 目前国内房地产项目风险研究现状 我国在上世纪7 0 年代末、8 0 年代初引进项目管理理论与方法时，只引进了项目 8 第一章绪论 管理的基本理论、方法与程序，未能同时引进项目风险管理。直到8 0 年代中期，随 着中国经济的不断发展，国外的各种风险管理理论才逐步引进到中国。我国一些学 者在吸取外国风险管理的理论后，不断丰富，并加以运用，在理论研究和实际应用 中取得了一些成果。 1 9 8 7 年，清华大学郭仲伟教授编著风险分析与对策，标志着我国风险研究的 开始，国家计委1 9 8 7 年颁布建设项目经济评价方法与参数提出了项目经济风险 的分析方法和可靠性预测，1 9 8 9 年吴鸣经济风险论从风险角度对中国当时经济 问题进行了研究。1 9 9 6 年雷胜强主编国际工程风险管理与保险，1 9 9 8 年卢有杰、 卢家仪编著项目风险管理，促进了国内对项目风险管理的关注。其间，“三峡工 程投资风险分析与理论方法研究”、“投资项目中汇率风险分析的理论与方法研究” 取得了一定的成果。1 9 9 9 年于九如主编投资项目风险分析对大型项目风险分析 理论和应用进行了系统阐述。 1 9 9 4 年陈佑启编著房地产投资风险管理与经营决策方法、1 9 9 8 年杜海烹主 编房地产投资风险与防范、2 0 0 1 年赵世强编著房地产开发风险管理等推动了 房地产项目风险的研究。 近年来，我国房地产业迅猛发展，投资额直线增长，国家宏观调控增强，房地 产项目风险加剧，对房地产项目风险的研究也不断向深度发展，特别是在理论应用 方面，对房地产项目风险的指标体系及评价模型研究是一段时期以来的热点，运用 专家意见集成模型、层次分析、模糊综合评价模型、蒙特卡罗方法、单指数模型等 风险管理理论对房地产项目风险进行综合评价，为房地产项目的科学决策提供了理 论依据。 1 4 论文结构和内容 论文分为五个部分： l 、第一章绪论，分析我国房地产发展状况，从我国房地产市场背景、房地产项 目风险的特征、房地产项目风险在我国的研究状况三个方面介绍了房地产项目风险 研究的状况，提出论文研究的目的； 2 、第二章房地产项目全过程风险识别，对房地产项目风险的识别技术进行研究， 分析房地产项目在全过程所面临的风险。在对各种房地产项目风险分析方法比较的 基础上，找出房地产项目的风险因素，对房地产项目的总体风险和同一项目不同主 体面临的风险进行分析研究，确定在项目全过程中需要考虑的风险因素； 3 、第三章房地产项目全过程风险评价分析，在风险识别的基础上，对房地产项 目风险进行量化评价，建立风险评价的数学模型，确定这些风险可能的影响程度， 构建房地产项目风险评价指标，进一步对房地产项目风险进行评价决策； 9 第一章绪论 4 、第四章房地产项目全过程风险控制对策，根据房地产项目风险评价结论，对 项目全过程风险采取规避、控制、转移等手段，针对不同时期、不同类型风险，采 用不同的控制和对策； 5 、第五章项目风险实例，将本文的有关研究内容应用于房地产项目实例中，对 实例项目方案结合实际进行风险因素分析，并利用模糊综合评价模型对项目风险进 行评价，提出本实例项目的风险控制对策。 第二章房地产项目全过程风险识别分析 第二章房地产项目风险识别分析 2 1 房地产项目全过程风险识别 2 1 1 房地产项目风险识别程序 在房地产项目开发过程中，许多风险具有较强的隐蔽性，各种风险可能相互 作用，引起风险的原因更是错综复杂，需要采取科学的方法。 房地产项目风险是风险分析、风险控制的前提，只有对房地产项目可能存在 的风险及其因素进行系统的识别，才能对其进一步分析研究，制定对策，实施控 制。 房地产项目风险识别按照图2 - 1 程序。 风险后果 图2 1 项目风险识别过程 王雪青主编国际工程项目管理p 1 6 5 1 、项目风险分解 项目风险的分解途径： ( 1 ) 目标：识别影响项目费用、进度、质量和安全目标实现的风险； ( 2 ) 时间：识别项目不同进展阶段的风险； ( 3 ) 结构：按照项目结构组成、相关技术群的关系进行分解； 第二章房地产项目全过程风险识别分析 ( 4 ) 环境：是指自然环境和社会、政治、军事、社会、心理等非自然环境 中一切同项目建设有关的环境。 ( 5 ) 因素：按照项目风险因素分解。 2 、建立初始项目风险清单 就是建立项目存在风险的一览表，由项目风险的编码、因素、事件、后果构 成。 3 、风险识别分析 对初始建立的项目风险进行风险因素、风险事件及风险后果分析，剔除一般 性风险，保留值得关注并进而作详细研究对象的风险。风险识别分析的依据是已 积累的经验( 数据) 及有针对性的风险调查的资料。 4 、确立项目风险清单 项目风险清单是进一步进行项目风险分析与评估的基础。 2 1 2 房地产项目风险识别方法 房地产项目风险识别的方法很多，房地产项目风险识别常采用专家调查法、 筛选一检测诊断技术、故障树法、财务报表分析法、流程图分析法、保险调查 法、保单对照法和现场视察法等。 1 、专家调查法 利用专家的知识和经验进行风险识别，找出在项目全过程中的各种潜在风险 并分析其形成原因。常用头脑风暴法和德尔菲法。 ( 1 ) 头脑风暴法 根据风险识别的目的和要求，邀请有关专家( 一般8 1 0 人) ，主要是法律、 经济、社会、建筑、技术、市场、营销、策划等方面的专家，通过会议形式，由 组织者提出问题，促使与会专家畅所欲言，相互启发，最后综合专家意见，做出 判断，得出项目面临的风险。 ( 2 ) 德尔菲法 以函询调查形式，邀请2 0 人以上专家，让专家就调查表所列问题，最直接 地表达真实想法，而后将他们的意见综合、整理、归纳，匿名反馈给各个专家， 再次征求意见，然后再加以综合、整理、归纳，再反馈，如此反复三次以上，得 到一个渐趋一致的可靠性较高的风险识别结果。 2 、筛选一检测一诊断技术 筛选是对潜在风险因素进行分类，确定明显风险、不重要风险、待研究风险， 通过筛选，将注意力集中在重大风险因素。 监测是对涉及风险的产品、过程、现象和个人进行观测、记录和分析，掌握 风险的活动范围和变化趋势。 第二章房地产项目全过程风险识别分析 诊断是对风险起因、现象或后果进行评价和判断，找到可疑的起因，进行检 查。 3 、故障树法 利用图解的形式将大的故障分解为各种小的故障，或对各种引起故障的原因 进行分解、细化。在风险识别中，将项目主要风险分解为许多细小的风险。将产 生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确找到对项目真正产 生影响的风险及原因。 4 、流程图分析法 确定房地产项目开发过程流程图，通过对流程图的分析，找出影响项目过程 的“瓶颈”，识别可能存在的风险。 5 、财务报表分析分析法 对财务报表中反映的风险损失和风险管理费用进行分析，来识别和分析项目 的各种风险。财务报表主要包括资产负债表、损益表、财务状况表、利润分配表 等。 6 、保险调查法 依据专业人士编制的风险调查表，通过逐项回答调查表所列问题，识别项目 存在的风险。 7 保单对照法 由保险公司将其承担的保险险种与风险分析调查表融合，形成问卷的表格， 项目管理者根据问卷表和项目已购保险对照分析，找出项目仍存在的风险。 8 、现场视察法 ， 到项目内部进行实地调查，收集相关信息，通过直接视察项目各种设施和活 动，能够更多的掌握项目面l 临的风险。 2 1 3 房地产项目开发全过程主要风险 房地产项目开发主要分为四个阶段：投资决策阶段、土地获取阶段、项目建 设阶段和销售租赁管理阶段，随着项目的不断进展，项目的不确定性逐步体现， 项目产品不断成熟，也决定着项目的是否成功。因此，房地产项目的成功开发， 需要从项目不同阶段的风险识别开始。 在投资决策阶段，主要是的项目区域特征、市场调研、项目定位、项目类型、 开发时机等存在的风险。 在土地获取阶段，主要是土地获取、项目规划设计、拆迁安置补偿、资金筹 集等存在的土地风险、市场风险，拆迁安置风险和筹集资金风险等。 在项目建设阶段，主要是招标选择承包商，商订承包合同，进行工期成本质 量控制等，存在招标模式、承包方式、承包合同、工期、成本、质量控制等风险。 1 3 第二章房地产项目全过程风险识别分析 在销售租赁管理阶段，主要是产品销售、租赁和物业管理，存在销售合同、 租赁合同风险、销售时机风险、自然灾害、意外事故等风险。 房地产项目开发全过程主要风险见图2 - 2 。 图2 - 2 房地产项目开发全过程主要风险 2 2 房地产项目风险分析方法 房地产项目的经济评价所采用数据很大一部分来自于对未来情况的预测和 估算，由于房地产项目投资周期较长、影响因素多，往往采用数据有一定的不确 定性，这些不确定性可能会给房地产项目带来风险。为了分析各种不确定性因素 给项目投资分析评价指标的影响，需要进行房地产项目风险分析，来估计项目可 能承担的风险，从而判断项目投资在经济上的可靠性。房地产项目风险分析的主 要方法有盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等方法。 2 2 1 盈亏平衡分析方法 盈亏平衡分析是研究房地产项目在一定时期内开发面积、成本、税金、利润 等因素之间的变化和平衡关系。各种不确定因素的变化会影响项目的经济效果， 当这些因素的变化达到某一临界值时，就决定项目方案的取舍。盈亏平衡分析分 为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。 ( 1 ) 线性盈亏平衡分析 第二章房地产项目全过程风险识别分析 假设房地产项目的总销售收入和项目总成本与销售面积星线性关系，总成本 费用是固定成本与可变成本之和，即： c = c ，+ g q = g + 叼 ( 2 1 ) 式中：卜总的成本费用 c r 一固定成本 c 、，一可变成本 销售收入：s = p q z q ( 2 - - 2 ) 式中；s 销售收入( 扣除销售税金及附加) p 销售单价( 含销售税金及附加) 卜单位面积销售收入及附加 利润为：e = ( p - v d q c ， ( 卜3 ) 在盈亏平衡时，e - - 0 ，则盈亏平衡时，项目开发面积： d ：l( 2 _ 4 ) 一( p - v n 项目计划开发面积为q o ，则项目的风险率为：，= 要1 0 0 线性盈亏平衡分析如图2 3 。 q 开发面积 图2 3 线性盈亏平衡分析图 图中，销售收入线s 与总成本线c 的交点即盈亏平衡点( b r e a k e v e n p o i n t ， 简称b e p ) ，也是项目盈利与亏损的临界点。 在b e p 左边，o q q ，总成本大于总收入，项目亏损； 在b e p 右边，q q ，销售收入大于总成本，项目盈利； 在b e p 点，q = q ，项目既不盈利也不亏损。 ( 2 ) 非线性盈亏平衡分析 1 5 第二章房地产项目全过程风险识别分析 在项目实际中，销售收入和项目成本与销售量并非线性关系。当市场销售量 达到一定程度，市场需求趋于饱和，销售收入随销售面积的增加，上升的幅度就 越来越小；当市场开发量超过一定程度，单位可变成本会随开发面积的增加而快 速增加。此时，项目成本和销售收入呈非线性函数关系，分析如图扣_ 4 。 c 成本 0 q 开发面积 析图 图中c 线和s 线有两个交点b e p l 、b e p 2 ，均为盈亏平衡点，分别对应项 目面积q + l 和q 2 。 当q l q q 2 时，项目盈利： 当0 q q * 2 时，项目亏损； 当在盈亏平衡点，即q = q i 或q = q 2 时，项目不亏损也不盈利。 2 2 2 敏感性分析方法 通过计算一个或多个不确定性因素的变化导致经济效果评价指标的变化幅 度，判断项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度。 l 、选择房地产项目经济效益的指标作为分析对象。如内部收益率、净现值、 项目投资回收期等。 2 、选择不确定性因素并确定其变化范围。房地产项目在不同阶段选择不同 的不确定性因素，在获取土地使用权阶段，主要因素有土地区位、取得费用、土 地开发费、容积率限制等；在项目建设阶段，主要因素有建设时间、建设费用、 工程质量等；在项目经营阶段，主要因素有单价、租金、税金等。确定不确定性 因素的变动范围是根据房地产业相关统计资料、本企业开发经营资料、专家经验 和市场调查作出综合评估。 3 、对项目经济评价指标重新进行分析计算，找出较为敏感的因素。对某一 个特定因素设定不同的变动数量或幅度，在其他因素固定不变的情况下，分别计 1 6 第二章房地产项目全过程风险识别分析 算出评定指标的变动结果，建立对应的数量关系，用图表的形式表示出来。根据 评价指标对因素变动敏感程度的数据资料，可以查明每种因素的变化对评价指标 的影响程度，如果较小的变化对评价指标产生较大的影响的因素，可以确定为敏 感性因素。 4 、判断项目的风险程度。针对项目各个不确定因素的允许最大变化幅度， 分析这种变动幅度在实际中出现可能性的大小，出现的可能性较大，该因素为敏 感性因素，项目风险程度也大。反之，出现的可能性不大，对经济评价指标又不 敏感，则项目风险不大。 2 2 3 概率分析方法 运用概率来预测不确定性因素和风险因素对项目经济效果影响进行定量分 析。计算数学期望值和方差，确定方案失败的风险程度，以获得某种效益或达到 某种目标的可能性大小。 房地产项目风险是采用主观的概率分析方法，结合统计资料、专家经验和市 场调查情况综合判断概率估计的准确度，从而判断概率分布的可靠度。其具体的 分析方法有期望值计算法、标准差和风险度计算法、贝叶斯方法、泰勒级数法和 概率树法等，这里就不再赘述。 2 3 房地产项目全过程风险因素 2 3 1 投资决策风险因素 投资决策阶段是通过对房地产项目所处地理位置、国家、地区，地区政治， 经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定项目 的开发策略。这阶段，房地产项目的风险因素主要体现在以下几个方面。 1 、项目区域风险 由于房地产项目具有不可逆转性和地理位置固定性，项目区域主要有政治风 险、政策风险、社会风险和环境风险。 ( 1 ) 政治风险 项目所在国家和地区发生战争、工潮和社会动荡等社会性的政治事件及当地 政府不稳定给房地产项目带来的经济损失。 ( 2 ) 政策环境风险 由于政策的潜在变化带给房地产项目可能风险，产业政策、土地管理政策、 住房政策、金融政策、税收政策、城市规划、环保政策等将给房地产项目各种方 面带来影响，尤其在我国，市场经济环境还不完善，政策风险给房地产市场的影 响尤为严重。 1 7 第二章房地产项目全过程风险识别分析 ( 3 ) 社会环境风险 社会安定、风俗习惯、公众素质等因素给房地产项目带来的风险。 ( 4 ) 经济环境风险 区域经济环境是房地产项目风险的决定性因素，经济增长率、通货膨胀率、 财政收支平衡、货币供给政策等因素变化，区域的发展及市场供给与需求的变化 都将给房地产项目带来很大的风险。 2 、项目类型风险 房地产项目开发类型不同，所面向的市场消费群体不同，写字楼、商场、购 物中心、旅游等项目受地段、环境影响大。住宅区、公寓、别墅等受周遍配套设 旎影响大，地理位置、可能投资者、市场特征是房地产项目类型风险的主要因素。 3 、开发时机风险 由于经济发展的周期性，房地产项目的市场供求随时间而变化，由于房地产 项目的不可移动性和地区性，导致项目开发收益随时机而不同。房地产项目开发 选择合理的开发时机，是项目具有良好市场需求的重要因素。房地产项目开发周 期较长，在开发期间，政治形势、经济发展趋势、人口状况、收入水平、消费心 理的变化，将给房地产项目带来很多不确定性因素。 2 3 2 土地获取风险因素 在项目确定了开发区域、开发类型、开发时机后，对土地获取阶段，主要需 要做好以下几项工作： l 、研究地块特征，分析地块的最佳利用方式。 2 、进行市场分析和预测，估算开发成本、项目市场定位，评估项目获利能 力。 3 、获取土地使用权。 4 、制定规划设计方案，并获取规划设计许可证。 5 、准备建设条件。 6 、安排项目资金计划，满足项目征地和建设需要。 在此阶段，项目的主要风险因素有：土地风险、市场风险、征地安置风险、 筹资风险。 1 、土地风险 土地风险包括土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划指 标认可的不确定性。 土地自然属性风险是指地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物的 不确定性。 土地社会属性风险是指地块的区位条件、配套设施状况及将来的不确定性。 第二章房地产项目全过程风险识别分析 规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可风险是指城市规划设计的滞 后性、规划管理的透明度低及规划变更等不确定性。 2 、征地安置风险 由于我国现行征地安置法规规定没有一个明确的标准，各地情况千差万别， 征地安置牵涉很多法律和社会问题，征地安置费用和开发时机存在很多风险。 3 、筹资风险 房地产项目开发需要大量的资金，筹集和融通资金过程中存在很多风险，需 要采用合理筹资手段，减少筹资成本，降低筹资风险。资金筹集常用方式有：自 有资金、银行贷款、发行企业债券、发行股票、租赁筹资、引进外资等。 2 3 3 项目建设风险因素 项目建设的主要任务： l 、进行项目开发设计 2 、采用合适的招标模式，招标选择承包商； 3 、拟定合同条款，签订承包合同； 4 、确保施工过程工期、成本和质量目标的实现： 在此阶段，项目的风险主要为：招标风险、承包方式风险、承包合同风险、 自然条件风险、工期拖延风险、质量风险、成本风险、施工索赔风险等。 1 、招标风险 招标模式有三种：公开招标、邀请招标和协商议标。 公开招标 公开招标工作量大，费用高、耗费时间长，对中标者可能不了解，增加了将 来项目建设过程中的风险。 邀请招标 邀请招标可以缩短招标时间，减少招标工作量，节省费用开支，但是限制了 竞争范围。 协商议标 协商议标适用于长期合作、相互信任的开发商和承包商，可以大大节省招标 费用，但往往报价较高，且容易出现贿赂行为，使项目承受损失。 2 、承包方式风险 ( 1 ) 交“钥匙”承包 承包范围包括项目勘察设计、设备材料采购、工程施工，直接向开发商交钥 匙。这种方式要求承包商对