（工商管理专业论文）房地产业与区域中心城市建设——以永川为例的实证研究.pdf

重庆大学硕士学位论文中文摘要 摘要 房地产业是进行房地产投资、开发、经营管理和服务的行业，是国民经济中具 有基础性、先导性、带动性、地域性等特点的重要产业。本文联系永川实际，着眼 于区域中心城市建设这一目标，区域经济学、以产业经济学、房地产业发展等相关 理论为基础，采取理论与实证、定性与定量相结合的研究方法，深入地探讨房地产 业发展在优化城市规划、带动相关产业、拉动经济增长、改善人居环境等方面的作 用机理，从而论证房地产业发展在区域经济发展中的战略地位。全文共分六章： 第一章：绪论。主要阐述了本文的选题背景、目的、意义以及国内外最新研究 动态，同时，还对本文的研究思路、研究方法作了简要的说明。 第二章：宏观经济与区域经济分析。主要从全国、重庆市、永川市三个层面， 分析了当前经济运行基本状况，预测了“十一五”期间经济发展总体态势。 第三章：区域中心城市的综合分析。在分析区域中心城市基本特征的基础上， 初步归纳了区域中心城市的综合评价指标，并简要简述了在今后一个时期区域中心 城市发展的趋势。 第四章房地产市场现状分析。本章简要介绍了房地产业的基本概念，并从全 国、重庆市、永川市三个层面，分别介绍了房地产业的发展现状、市场需求及趋势。 同时，阐述了“国六条”、国务院 2 0 0 6 1 3 l 号通知对区域房地产的主要影响。 第五章：房地产业对区域中心城市发展的影响。该章是本文的重点内容，试图 结合永川经济社会发展实际，从四个层面来研究。其一，分析研究房地产业与城市 规划的关系，从而简述了永川房地产业发展的规划定位。其二，分析房地产业与城 市建设管理的相互关系，重点分析交通建设对房地产业的影响；其三，分析研究房 地产业与经济结构的关系，通过联系永川工业经济、商贸流通业、旅游产业实际， 论述了房地产业发展对优化区域中心城市经济结构的作用。其四，分析研究房地产 业与区域中心城市人文环境的关系，论证了房地产业发展在突出城市个性、打造城 市特色、提升城市品位的重要作用。 第六章：房地产业促进区域中心城市发展的对策研究。本章紧密结合永川实际， 围绕建设区域中心城市目标，对当前和今后特别是“十一五”期间房地产业发展的 宏观管理、政策措施、市场手段等提出了建设性意见。 关键词：房地产业，区域中心城市，作用机理 重庆大学硕士学位论文 英文摘要 a b s t r a c t t h er e a l t yi n d u s t r y , i n v o l v e di ni n v e s t m e m ，d e v e l o p m e n t ，m a n a g e m e n ta n ds e r v i c e o f r e a le s t a t e ，i sab a s i c ，l e a d i n ga n dr e g i o n a li n d u s t r yo f n a t i o n a le c o n o m y w i t ht h eg o a l o fc o n s t r u c t i n gy o n g c h u a na sar e g i o n a lc e n t e r , t h e o r i e so fi n d u s t r i a la n dr e g i o n a l e c o n o m i c s ，t h ed e v e l o p m e n to fr e a l t yi n d u s t r y , t h i sd i s s e r t a t i o np r o v e st h et h a tt h er e a l t y i n d u s t r yp l a y sas t r a t e g i cr o l ei nt h ed e v e l o p m e n to fr e g i o n a le c o n o m yb yr e s e a r c h i n gi n t h ee f f e c t st h a tr e a l t yi n d u s t r yt a k e si no p t i m i z i n gc i t yp l a n n i n g ，p r o m o t i n gr e l a t i v e i n d u s t r i e s ，e n h a n c i n ge c o n o m i cg r o w t ha n di m p r o v i n gl i v i n ge n v i r o n m e n tb a s e do nt h e r e a l i t yo fy o n g c h u a n ，i n t e g r a t i n gt h e o r e f i c sa n dd e m o n s t r a t i o n s ，a sw e l la sd e f i n i n ga n d q u a n t i t a t i v ea n a l y s i st o g e t h e r t h i sd i s s e r t a t i o nc o n t a i n ss i xa i t i c l e s ： a r t i c t l e1 ：e x o r d i u m i te x p o u n d st h eb a c k g r o u n d ，p u r p o s e ，s i g n i f i c a n c eo ft h e t h e s i sa n dt h el a t e s tn a t i o n a la n di n t e r n a t i o n a lr e s e a r c hw o r ka sw e l la st h ei d e aa n dw a y t 0d ot h er e s e a r c h a r t i c l e2 ：t h ea n a l y s i so fm a e r o e c o n o m i ca n dt h er e g i o n a le c o n o m y i tr e s p e c t i v e l y a n a l y z e st h ep r e s e n te c o n o m i cs i t u a t i o ni ny o n g c h u a n , c h o n g q i n ga n dc h i n aa n d p r e d i c t st h eg e n e r a lt r e n do f e c o n o m i cd e v e l o p m e n td u r i n gt h ee l e v e n t hf i v e - y e a rp l a n a r t i c l e3 ：t h ec o m p r e h e n s i v ea n a l y s i so f ar e g i o n a lc e n t e r b a s e do nt h ea n a l y s i so f t h eb a s i cf e a t u r eo far e g i o n a lc e n t e r , i ti n i t i a l l yc o n c l u d e st h ee v a l u a t i n gi n d i c a t o ro fa r e f f o n a lc e n t e ra n db r i e f l yd e p i c t st h ed e v e l o p i n gt r e n di nt h en e a rf u t u r e a r t i c l e4 ：t h ea n a l y s i so ft h er e a le s t a t em a r k e t i nt h i sa r t i c l e ，i tm a k e sab r i e f i n t r o d u c t i o nt ot h eb a s i cc o n c e p to ft h er e a l t yi n d u s t r ya n dr e s p e c t i v e l ya n a l y z e st h e p r e s e n ts i t u a t i o n ，t h em a r k e td e m a n da n dt h ed e v e l o p i n gt r e n do ft h er e a l t yi n d u s t r yi n y o n g c h n a n , c h o n g q i n ga n dc h i n a m e a n w h i l e ，t h i sp a r ti n t r o d u c e st h em a i ni n f l u e n c e t h a ts i xp r i n c i p l e so fc h i n a sr e a le s t a t ep o l i c ya n dt h e31 s tf i l eo f2 0 0 6i s s u e db yt h e s t a t ec o u n c i ln l a d eo nr e g i o n a lr e a l t yi n d u s t r y a r t i c l e5 ：i n f l u e n c e so ft h er e a l t yi n d u s t r yo nc o n s m 屺t i n gy o n g c h u a nar e g i o n a l c e n t e r t h i sa r t i c l ei st h em a i np a r to f t h ep a p e rw h i c hr e s e a r c h e st h ei n f l u e n c ef r o mf o u r 雒 p e c t sa c c o r d i n gt o t h ed e v e l o p m e n to fe c o n o m i cs o c i e t yi ny o n g c h n a mf i r s t l y , a n a l y z e st h er e l a t i o nb e t w e e nt h er e a l t yi n d u s t r ya n dt h ec i t yp l a n n i n g ，a n dl a y so u tt h e d e v e l o p m e n to f t h er e a l t yi n d u s t r yi ny o n g c h u a n s e c o n d l y , a n a l y z e si t sr e l a t i o nw i m t h e m t a n a g e m e n to fc i t yc o n s t r u c t i o n , f o c u s i n go nt h ei n f l u e n c em a d eb yt h ec o n s t r u c t i o no f c o m m u n i c a t i o n t h i r d l y , a n a l y z e s i t sr e l a t i o nw i t ht h ee c o n o m i cs t r u c t u r ea n d n 重庆大学硕士学位论文 英文摘要 d e m o n s t r a t e st h eg r e a tr o l ew h i c ht h er e a l t yi n d u s t r ya c t si no p t i m i z i n gt h ee c o n o m i c s t r u c t u r eo ft h er e g i o n a lc e n t e rt h r o u g hr e s e a r c h i n gt h ei n d u s t r y , t o u r i s ma n dt r a d eo f y o n g c h u a n f i n a l l y , a n a l y z e st h er e l a t i o nw i t ht h ec u l t u r a le n v i r o n m e n ta n da f f i r m si t s i m p o r t a n c ei nm a k i n gc i t yd i s t i n c t i v ea n de n h a n c i n g t h ec i t y sa t t r a c t i o n a r t i c l e6 ：t h er e 删c ho ft h em e a s u r e st op r o m o t et h ed e v e l o p m e n to far e g i o n a l c e n t e rt h r o u g ht h er e a l t yi n d u s t r y b a s e do nt h es i t u a t i o no fy o n g c h u a na n dd i r e c t e db y t h eg o a lo fc o n s t r u c ty o n g c h u a na sar e g i o n a lc e n t e r , i tr a i s e ss o m ee 虢c t i v ea d v i c eo n t h eg e n e r a lm a n a g e m e n t , t h eg o v e r n m e n tp o l i c ya n dt h em a r k e to r i e n t a t i o nf o rt h er e a l t y i n d u s t r ya tp r e s e n ta n di nt h ef u t u r e ，e s p e c i a l l yd u r i n gt h ee l e v e n t hf i v e y e a rp l a n k e yw o r d s ：r e a h yi n d u s t r y ，r e g i o n a lc e n t r a lc i t y ，e f f e c tp r i n c i p l e s h 1 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取 得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文 中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得重庆盔堂 或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本 研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：易矿乞1 签字日期：。6 年，月，伯 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解重庆太堂有关保留、使用学位论文的 规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许 论文被查阅和借阅。本人授权 重迭盍堂可以将学位论文的全部或部 分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段 保存、汇编学位论文。 保密() ，在年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密( y ) 。 ( 请只在上述一个括号内打“”) 学位论文作者签名：荔矿乞7 签字刚l f 】蠢护参年f f 月，j 日 ，r 导师签名： 签字b 瓤：如s 年”bi 娟 重庆大学硕士学位论文1 绪论 1 绪论 1 1 研究背景、目的及意义 改革开放2 0 多年来，我国的房地产业已逐渐告别初始阶段的浮躁与幼稚，日 渐走向理性与成熟，成为了城市经济的基础性产业和支柱产业。特别是，在“十一 五”时期，我国城镇化进程步入了“发挥中心城市作用，形成若干用地少、就业多、 要素集聚能力强、人口分布合理的新城市群”p 6 1 的新阶段，认真研究房地产业对 区域中心城市国民经济发展的影响问题，显得更加紧迫。 在城市化进程加快推进的背景下研究房地产业发展。一方面房地产的开发对 促进城市经济社会发展、改善城市景观面貌、提高环境品质，推动城镇化进程起到 了十分重要的作用；另一方面，在市场条件下，由于利益的驱动会出现许多无序开 发。因为房地产开发商和城市规划部门之间的价值观和价值取向不同，导致城市建 设与房地产开发之间的非协调发展，对城市健康发展造成一定影响。因此，在我国 城市化建设进入快速发展的形势下，探讨房地产业与区域中心城市均衡发展的相互 关系，对于促进区域经济发展和构建和谐社会具有重要意义。 从宏观层面研究房地产业发展还是薄弱环节。目前，关于影响房地产业发展 的因素研究。主要有从房地产开发投入、住房价格、房地产商投资、国家税收政策、 住房金融等方面进行分析。但是，房地产业的作用，在于它拉动的产业很多，对宏 观经济的影响便举足轻重。“房地产三分之一是宏观问题，三分之一是金融问题， 三分之一才是房地产自己的问题。”【3 1 只有将其放在宏观经济的大背景下进行研究， 才有可能得出相对全面地认识。本论文试图从房地产业发展的高度，为区域中心城 市建设提供有价值的参考。 对于解决永川建设区域中心城市的现实困惑具有指导意义。永川市地处成渝 经济带、长江上游经济带构成的“a ”形经济骨架的重要节点，历为区域交通、通 信枢纽和人流、物流、信息流集散中心。2 0 0 3 年被确定为重庆首批规划建设的大城 市，2 0 0 5 年又进一步确定为“十一五”时期重点发展的区域中心城市。永川要在 2 0 2 0 年基本实现城区面积7 0 8 0 平方公里，城区人口7 0 8 0 万的目标，离不开房地 产业的持续、稳步、健康发展。近年来，在国家宏观调控政策和市场自我调节的双 向作用下，永川市房地产开发投资迅速增长，房地产交易价格大幅攀升，供应总量 增长较快，房地产市场总体呈现快速发展态势。但是，在快速发展的阶段过程中， 也出现了一些新情况新问题，如不尽快加以研究解决，势必对区域发展战略的实施 造成重大影响。 所以，本文从永川市建设区域中心城市过程中房地产业对策研究入手，通过揭 重庆大学硕士学位论文1 绪论 示房地产业在国民经济发展过程中对其他产业部门的作用机理和对g d p 增长的影 响，提供房地产业促进区域中心城市发展的措施，达到合理制定和修订区域中心城 市发展战略，推动房地产业的持续、稳步、健康发展以及房地产业与区域中心城市 发展协调发展的目标。 1 2 研究现状 房地产业在我国是新兴产业，但在许多国家己是成熟的产业。国外对房地产业 的理论研究已有三百多年的历史。早在1 6 6 2 年，英国古典政治学的创始人威廉配 第在其著作赋税论中指出，劳动是财富之父，土地是财富之母。他第一次提出 了级差地租的概念，并对级差地租、土地价格等作了初步阐述，开创了早期房地产 业理论研究的先河。 随着发达国家房地产业的逐步发展，有关房地产业的理论研究也日益深化。不 同的学科从不同的角度对房地产业的理论做了较为深入的研究。经济学侧重研究房 地产业的土地供需、房地产市场、房地产金融市场、住房问题、房地产政策调控等； 城市经济学侧重从城市内部的住宅及其他建筑物、土地市场等方面研究房地产业发 展；地理学尤其经济地理学、城市地理学，侧重于研究空间演化、空间结构和空间 政策；社会学侧重研究人类居住区的发展，研究住宅合作化、福利住房、居住环境 以及贫困、种族住房等问题。 目前，关于区域中心城市与房地产的相关性研究基本没有，特别是从房地产业 在区域中心城市建设中的地位和作用的研究少之又少，有的也仅仅是限于定性研 究，并没有从宏观发展战略定性高度，采取定性定量结合研究房地产业对区域发展 的影响。可以说，本研究希望在这一方面作一有益探索。 1 3 研究思路 1 3 1 总体思路 始终把房地产问题放在国民经济这个总体框架里，进行深入思考，研究研究思 路是：首先，对宏观经济与区域经济形势进行把握，从对房地产业的基本理论的学 习入手，了解掌握房地产业的发展现状、发展趋势；其次，找出房地产业对区域中 心城市发展的影响因素；再次，深入分析房地产业对区域中心城市发展的作用机理， 从而提出房地产业促进区域中心城市建设的对策。 1 3 2 主要内容和结构安排 全文共分六章，主要内容如下： 第一章，绪论。介绍选题的背景和意义，论文的主要研究内容、研究方法。 第二章，宏观经济与区域经济分析对全国、重庆市、永川市近年来的发展现 2 重庆大学硕士学位论文l 绪论 状和未来发展走向进行了分析和预测。 第三章，区域中心城市的综合分析。从探讨区域中心城市的基本特征入手，建 立区域中心城市经济发展综合评价指标，为以下有针对性地研究房地产业对区域中 心城市发展的影响提供支撑。 第四章，房地产业的总体分析。对房地产业的基本理论、发展现状及趋势进行 阐述，探讨了房地产业在国民经济中的地位和作用，分析房地产业主要经济变量对 国民经济的影响。 第五章，房地产业对区域中心城市发展的影响。重点对城市规划、建设管理、 经济结构、人文环境四个方面对影响房地产业的相关因素进行分析。对房地产业发 展的影响因素分析是论文的难点，也是论文的核心内容。 第六章，房地产业促进区域中心城市发展的对策研究。结合永川市“十一五” 发展实际，提出合理化对策和建议，使两者协调发展。也是本论文的重要内容。 最后是结论。主要阐述了论文的研究结论，重要研究成果和创新点。 1 3 3 研究方法 本文在房地产业对区域中心城市发展的影响研究中，采用了如下研究方法： 理论研究和实证研究相结合。本文既有对房地产业发展的相关理论的研究， 又有对房地产业与国民经济相关产业关联分析等方面的实证研究。 整体研究和部分研究相结合。作为一个独立的产业，从总体上研究房地产业 的发展现状、发展趋势和运行特征很有必要。另一方面，房地产业作为永川国民经 济中的新兴产业，研究其对其它产业的影响也极有必要。 静态研究和动态研究相结合。既有对房地产业近年来发展的动态特征研究， 又有利用投入产出研究房地产业对国民经济相关产业的拉动。 定性研究和定量研究相结合。以往对房地产业发展状况的研究，往往侧重于 定性分析，本文尝试从定量的角度利用经济学弹性系数、影响力系数等一系列系数 来系统研究永川房地产业对国民经济的影响。 本文虽然研究的是房地产业对永川打造区域中心城市的影响，但是研究体系、 研究方法和研究结论对全国及各省市的区域中心城市同样具有借鉴意义。 重庆大学硕士学位论文 2 宏观经济与区域经济分析 2 宏观经济与区域经济分析 2 1 宏观经济环境分析 2 1 1 当前宏观经济形势分析 2 0 0 5 年，是我国发展历程上的重要一年，最显著的经济现象就是国家相继出台 了一系列宏观调控政策，所体现的效果就是宏观经济不再加速上升，而是在上升到 一定高度后经济现在开始在高点平台上稳定增长。全年国内生产总值达到1 8 2 3 万 亿元，比上年增长9 9 ；财政收入突破3 万亿元，增加5 2 3 2 亿元；进出口贸易总 额达到1 4 2 万亿美元，增长2 3 2 1 实际利用外商直接投资6 0 3 亿美元；年末国家 外汇储备达到8 1 8 9 亿美元。对2 0 0 5 年中国经济最恰当的评价就是中国经济开始从 加速增长过渡到稳定增长。特别是，在宏观调控四大目标中，除国际收支逐步平衡 的问题更加突出以外，经济增长、物价和就业的问题更加协调。并出现了改革开放 以来唯一一次物价、通货膨胀率先于经济增长率、固定资产投资增长率下降的特殊 现象。 2 0 0 6 年上半年，我国经济增长超出预期，宏观经济运行也出现了一些新特点、 新问题。上半年完成g d p 9 1 4 4 3 亿元，同比增1 0 9 ，增速比去年同期快0 9 个百 分点，并创下新世纪以来季度最高值。从结构看，三大产业都保持较快增长：第一 产业同比增长5 1 ，比去年同期略快；第二产业增加值增长1 3 2 ，也是近几年的 历史最高值；第三产业增加值增长9 4 ，增速依然较快。二、三产业的增速差继续 扩大，由2 0 0 5 年底的1 8 扩大到3 8 。 2 1 2 当前宏观调控面临的主要难题 从2 0 0 6 年上半年宏观经济运行经济分析，需要认识到三个深层次的问题： 出口投资循环中断的风险加大。我国经济增长对外需的依赖过大，不仅 表现在外贸顺差上，也表现为贸易行业的投资增长上，而且二者相互循环：出口增 长带动贸易行业投资增长，而贸易行业投资增长反过来又促进出口增长。从各方面 的情况来看，世界经济在这两年是上升周期的顶点，随着全球经济失衡加剧和各国 紧缩政策的出台，世界经济增长可能在明年以后向下调整，我国出口投资循环 中断的风险在加大。 国内经济结构失衡。近两年，我国贸易顺差大幅增长，恰在于我国国内储蓄 和政府税收增长较快，储蓄率过高，宏观税负过高。储蓄率过高，是因为消费率过 低。其根源又在于在国民收入的分配中，企业盈余、政府税收比重过高，居民收入 比重过低且分布严重不均。而且，政府对公共产品支出较少，使居民必须用个人消 费弥补公共产品供给不足，消费倾向下降。 4 重庆大学硕士学位论文2 宏观经济与区域经济分析 经济发展战略扭曲。在自身利益的驱动下，一些政府部门一方面打着“发展 经济”、“政府调节”的旗号，极力控制公共资源，成为资源和要素市场化改革的最大 障碍：另一方面，对中央政策刻意曲解、成为宏观调控的最大阻力。 2 1 3 对当前和未来一段时期总体经济形势的判断 2 0 0 6 年是“十一五”规划的开局之年，而“十一五”又是一个承前启后的关键性 历史阶段。2 0 0 6 年全世界经济增长的大趋势不会改变。据i m f 最新预测，世界经 济2 0 0 6 年将增长4 3 ，当然也存在着不确定性。总体上来看，我国2 0 0 6 年的宏观 调控政策是一个“大稳定、小调整”的政策，基本取向是保持宏观调控的连续性和 稳定性。在国际经济环境没有突发性的变化，国内“双稳健”宏观政策得到有效实 施的情况下，我国经济仍将持续快速增长。经济增长率可以达到9 2 ，这是经过调 整以后的，比2 0 0 5 年回落0 6 个百分点，而且是前高后低的。固定资产投资将会保 持较快增长，但略有回落，达到1 8 - 2 0 。之所以会保持较快增长，是因为2 0 0 5 年 惯性作用非常强。 2 2 重庆市经济环境分析 进入新世纪以来，重庆经济保持了持续、快速、协调、健康发展的良好势头， 综合实力显著增强，经济结构不断改善，质量与效益同步提高，整个社会经济体正 处在一个黄金发展时期。 从2 0 0 5 年看，重庆经济社会发展迈出了可喜步伐，取得了“十五”发展的突出成 效。“十五”期间重庆生产总值年均增长1 l ，综合经济实力显著提高。特别是， 人均g d p 达1 0 0 0 美元，标志着经济增长进入一个新的发展时期。以房产、汽车、 电子通讯、休闲旅游等为代表的新一轮消费热潮对其相关产业等形成了有力的拉 动，增进了重庆经济增长活力，这说明重庆当前的经济增长是建立在现实需求之上 的实质性增长。 从2 0 0 6 年上半年看，重庆与全国同处在经济增长周期的扩张阶段，g d p 增长 达1 2 6 ，快于全国平均增长幅度。消费增长保持了快速平稳态势，居民对汽车、 住房等大宗消费以及对服务型消费的内在需求稳步上升。三次产业分别增长3 5 、 1 5 6 、1 1 7 。三类价格指数运行平稳，财政收支协调增长，金融环境宽中显紧。 从经济运行情况看，还存在投资增长动力不足、居民消费支出倾向有所降低、金融 对中小企业短期资金支持仍较弱等三大主要问题。 总体上看，预期未来3 5 年内重庆经济增长与发展在总体上仍是有利条件多于 不利因素，机遇大于挑战，国民经济将继续保持快速稳定增长，在无大的外来情况 冲击下，保持在1 0 以上的高速增长是比较乐观的。 重庆大学硕士学位论文 2 宏观经济与区域经济分析 2 3 永川市经济环境分析 “十五”以来，永川市经济社会实现了全面快速发展。特别是，2 0 0 6 年来，永 川正迎来不可多得的历史性机遇，总体上是“宏观趋好，基础坚实”。主要表现在 四个方面： 总量扩张与结构优化并重，经济增长质量明显改善。2 0 0 6 年上半年，全市生 产总值同比增长1 3 2 ，一、二、三次产业对g d p 的贡献率分别为1 0 、4 1 5 和 4 8 5 ：地方预算内财政收入增长4 6 1 ，占g d p 比重由去年同期的3 6 3 上升到 4 6 3 ，实现财政收入量、质齐升。 投资拉动与消费促进并举，经济增长动力结构趋于合理。全社会固定资产投 资平均增幅同比增长2 5 ，政府类投资和社会投资分别占投资总额的3 0 2 和 6 9 8 ，社会投资成为投资主力，投资主体结构呈现多元化趋势。社会商品零售总 额同比增长1 5 5 ，社会商品销售总额增长3 2 - 3 ，对外辐射交易额达到2 3 8 亿元， 永川商贸流通业继续保持了区域性的领先地位。 城市建设与新农村建设并进，城乡统筹成效逐步提高。城市新区续建和启动 高速路道口迁建工程等城市道路、桥梁、公园、文化、体育等市政设施和商业设施 项目2 9 个，新增城市建筑面积2 1 6 7 万平方米。农民人均工资性收入同比增加1 1 4 元，外出从业收入同比增加8 0 元，分别增长1 4 3 9 0 , 6 和1 6 4 。 要素配置和产业发展载体齐抓，经济增长后劲显著增强。能源、供水调度基 本正常，确保了人民生活和生产需要。金融运行平稳，居民储蓄达8 i 8 亿元，同比 增长1 7 6 ，贷款余额4 0 2 亿元，同比增长2 1 3 。按照在“十一五”期末打造成 为重庆西部、渝川黔结合部的区域性物流枢纽目标，永川物流基地规划建设全面起 步，全市产业发展平台和载体正在进一步做实。 在全国和重庆经济形势都看好的背景下，目前，制约永川经济发展的因素不断 在转化为经济增长的动力，整个经济体未来发展的后劲较大。因此可以判断未来几 年永川经济将进入新一轮增长周期，在不受到大的外部冲击的情况下，整个经济体 在“十一五”期问保持1 3 以上的增长速度是可以实现的，即在2 0 0 6 年末永川城 镇居民人均可支配收入将超过1 0 0 0 0 元，农民人均纯收入将达到4 0 0 0 元，经济实 力和人民生活水平将攀上另一个新台阶。 6 重庆大学硕士学位论文3 区域中心城市的综合分析 3 区域中心城市的综合分析 综观近些年全国各地的发展态势，中心城市的发展对区域经济的发展具有十分 重要的导向和支撑作用。在工业化的过程中，注重中心城市带动作用并强调区域整 体联动的地区，经济发展往往更具有主动性和可持续性。 3 1 区域中心城市的基本理论 对于区域中心城市的概念，目前经济界、理论界尚无定论，但比较一致的定义 是：以工业化和城市化为载体，在区域经济范围内城市群、城市圈、城市带中发挥 着主导作用，通过市场对资源的合理配置，实现经济效应最大化，并对所在区域内 的其他城市发挥辐射带动作用的城市。 在理论上，对于中心城市演进规律和发展趋势的分析主要体现在区域经济学的 分析中。瑞典著名经济学家、诺贝尔经济学奖获得者缪尔达尔提出“循环累积因果” 理论，就是在区域经济发展过程中，差异性越大，与其它城市的互补性越强，形成 的经济环流势能越大，投资回报亦越多。法国著名经济学家佩鲁的“增长极”假说 指明，经济的增长首先出现在一些增长点或增长极上，然后通过一系列的“子极” 把“增长极”的经济要素向外扩散，并对整个经济产生不同的影响。美国著名区域 经济学家弗里德曼的“空间组织演示模型”，其重要贡献在于指出了中心城市不可 能脱离经济区域而孤立地发展，经过一定时期，中心城市的发展和区域经济的发展 必然呈现一体化趋势。改革开放以来，我国国民经济迅猛发展，城市化水平有了很 大提高。类似西方大都市带的新型城市群空间组织形式已在我国沿海地区出现。我 国城市地理学家周一星教授将其命名为“都市连绵区”( m e t r o p o l i t a ni n t e r l o c k i n g r e g i o n ) ( 简称m i r ) 。 区域中心城市的基本特征，表现在六个方面：现代产业的聚集中心。主要体 现综合经济实力强、二、三产业结构比例很高、高新技术产业占主导地位、外来投 资兴业的全球性跨国公司较多等。现代金融服务中心。凡是区域中心城市，都建 立有以银行、证券、保险为主体，其他多种类型金融机构并存的现代金融体系。 现代商贸服务中心。不具备现代商贸服务中心的功能，就不能称之为区域中心城市。 现代交通信息中心。地理位置优越，交通设施完备，具备高速铁路网、轨道交通 网、深水枢纽港、国际航空枢纽港等交通运输设施，形成立体化的交通运输服务体 系。现代科技研发中心。财富加速向具有科技研发能力的经济中心城市集聚已成 为现实，无论是美国的纽约，还是我国的北京、上海、深圳都是如此。 7 重庆大学硕士学位论文3 区域中心城市的综合分析 3 2 区域中心城市经济发展综合评价指标 根据中心理论，区域中心城市是经济社会发展到一定阶段的产物，是区域空间 系统中的一个极核点。从规模和结构两个方面看，表现为区域经济的增长中心、控 制中心和文明辐射中心，是周边城镇的增长极。评价一个区域中心城市的发展水平， 目前应首先考虑其“极化”过程，即城市规模的扩张、产业结构合理化以及功能的完 善等在很大程度上已经完成；城市的辐射”。即对城市周围地区的影响和作用是否 得到充分发挥，“辐射半径”或“腹地”是否已够大；城市发展处于何种阶段和水平上， 城市人口比重的上升呈现出何种速度特征等。关于中心城市的标准，通常认为要同 时达到积聚规模效益高、产业发展基础雄厚、主导产业外向度高、位置与交通、通 讯条件优越、科技文化教育及人才优势显著、融资能力强等六大标准。 衡量一个区域中心城市的经济综合评价指标主要包括：区域经济方面，在该 区域内经济份额不低于2 0 ；产业结构方面，以第三产业为主导的产业结构趋向 应当明确，第三产业比重应超过6 0 以上；城市创新能力方面，产业科技进步贡 献率应超过5 0 以上；市场体系发达方面，如社会商品零售总额占区域内比重 2 5 以上；金融体系发达方面，如银行存贷额占区域内比重2 0 以上；交通枢 纽方面，如货运量、客流量占区域内比重4 0 以上。其他还包括如区域信息服务业 生产、区域信息交流的指标，城市制度规范性和经济、文化开放性的指标等。 3 3 永川建设区域中心城市的总体构想 3 3 1 建设区域中心城市与永川发展 2 0 0 3 年，重庆市委提出了进一步加快城镇化进程的决定，明确提出要把永川建 设成为重庆市的区域中心城市和大城市的发展目标，这些都为永川新世纪的城市发 展提供了难得的历史机遇。 永川在成渝经济区具有重要的作用与地位。永川处于成渝经济区和渝西经济 走廊的腹心地带，具有独特的区位优势。经济总量占渝西经济带十二个区县市的 1 2 左右。根据国家统计局2 0 0 5 年公布的全国县域社会经济发展综合指数考评结 果，永川名列第3 3 4 位。永川总量人均指标优势明显，发展速度超过其他城市，同 时基础条件较好，在商贸物流、教育等方面具有比较优势。 建设区域中心城市是重庆城镇化发展的必然要求。重庆城镇体系中尚无大城 市，造成城镇规模等级结构不平衡，特大城市和小城市之间严重脱节。因此加快构 建重庆市的二级区域中心城市，完善城市的中心性功能，就成为重庆现阶段城镇化 整体发展的主要措施之一。永川市加快构建重庆市区域中心城市步伐，也就成为重 庆市城镇化发展的一个必然要求。 永川产业发展的现实需求。区域中心城市一般都集中了大量的产业，其产业 8 重庆大学硕士学位论文 3 区域中心城市的综合分析 规模较大、部门相对齐全。另外，从影响区域中心城市发展的内部动因来看，城市 产业是一项重要的影响因子。永j i i 产业基础较好，区域商贸中心初具雏形，科教文 卫实力较为雄厚，未来的支柱产业包括：冶金建材、机械工业、轻纺食品、能源化 工、商贸物流和职业教育等对城市用地的现实需求相当急迫，原规划的建设用地已 不能满足产业发展的需求。 永川城市辐射力的提升将有力促进区域中心城市建设。从永川的发展历史来 看，较长时间为原地区所在地，历为重庆西部和川东南地区交通、通讯枢纽，一直 都在渝西地区发挥着地区中心城市的功能和作用，对周边区域产生着较强的辐射 力。随着重庆加快构建国际性城市，川渝共建“成渝经济区”，永川将对周边区域 产生更强的辐射力，吸引周边地区的部分人口以及产业要素向永川汇集，成为渝西 地区的一个“磁力中心”。 3 3 2 永川建设区域中心城市的发展定位 按照重庆市总体规划，结合自身优势，永川市未来发展定位用三句话来概括， 即：把永j i l 建成渝西经济文化中心，川渝经济区的战略支点，中国西部新兴名城。 主要的措施是：完善城市功能服务渝西，形成产业集聚壮大渝西，扩大对内对外开 放联合渝西，发展先进文化助推渝西，营造优质环境造福渝西，推动区域中心城市 建设，实现永川经济社会新跨越、新发展。 永川建设区域中心城市的工作思路是：“实现一大目标，建设三大中心、三大 基地”。“一大目标”，即建成现代大城市；“三大中心”，即把永川建成交通能源中 心、商贸服务中心、科技信息中心中心：“三大基地”，即把永川建成加工制造业基 地、文化教育基地、休闲旅游基地。 按照这一思路，发展阶段分两步走： 到2 0 1 0 年，城区人口达到4 0 人万以上，面积达到3 8 平方公里以上；地区 生产总值达到2 4 0 亿元，占的重庆西部七区( 县) 经济总量3 0 左右，人均生产总 值达到3 2 0 0 美元，初步建立起区域中心城市构架。 到2 0 2 0 年，城区人口达到7 0 8 0 万人，城区面积达到7 0 _ 8 0 万平方公里，对 外开放程度和城市创新能力明显提升，利用“两个市场”、“两种资源”的能力明显增 强，在城市规模、经济总量、交通网络、市场体系、产业发展等方面领先于周边地 区城市，全面建成区域中心城市。人均g d p 突破3 0 0 0 美元。 9 重庆大学硕士学位论文 4 房地产业的总体分析 4 房地产业的总体分析 4 1 房地产业的概念 4 1 1 房地产业的概念和行业细分 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业， 是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。 房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地 产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房 地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。 4 1 2 房地产业的地位和作用 房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。促进房地产业健康 发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基 本要求。实现房地产业( 市场) 持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推迸 社会主义现代化具有十分重要的意义。 4 2 我国房地产业发展分析 2 0 0 3 年以来，中央针对房地产和城市建设规模过大、一些地区房地产投资和价 格增长过快、房地产供应结构失衡、房地产信贷增长过侠等问题，出台了一系列政 策措施，从宏观上采取一系列强有力的措施，对全国的房地产业进行了十分有效的 调控。2 0 0 3 年、2 0 0 4 年从房地产开发用地管理方面进行了有力的调控，2 0 0 4 年从 房地产金融方面进行了有力的调控，2 0 0 5 年出台了“旧八条”、“房产新政”等涉 及行政法规、土地、金融、税收等多个领域的调控措施。特别是2 0 0 6 年4 月，央 行再次上调贷款利率，5 月国务院又转发了建设部等九部委联合制定了关于调整 住房供应结构稳定住宅价格的意见，具体贯彻落实“国六条”；8 月3 1 日，国务 院又出台了关于加强土地调控有关问题的通知。一年一个重点，使我国房地产 业整体发展比较健康，市场规范有序。 4 2 1 全国房地产市场运行情况 2 0 0 5 年，在国家宏观调控措旌的影响下房地产市场中的房价和投资涨幅过快的 趋势有所减缓，并呈四个特点：一是商品房及商品住宅价格涨幅明显趋缓，基本呈 逐月回落的态势二是全国绝大部分地区房屋价格涨幅下降。三是房地产开发投资 出现“双下滑”。四是需求依然旺盛。2 0 0 5 年商品房竣工面积增长1 9 6 ，完成销售 面积2 5 3 0 4 万平方米，涨幅为2 2 3 ，房屋产销率( 销售面积竣工面积) 为1 0 6 4 4 ， 自1 9 9 9 年以来首次出现销大于产的情况。 i o 重庆大学硕士学位论文 4 房地产业的总体分析 2 0 0 6 年，调控效果开始有所显现。l 一6 月份，全国房地产开发投资为7 6 9 5 亿 元，增长2 4 2 ，同比增长0 7 个百分点7 0 个大中城市房屋销售价格同比上涨5 6 ， 涨幅回落3 t 3 个百分点。 2 0 0 6 年上半年关于房地产市场的争论，使各界对房地产市场发展规律和政府职 能的认识逐步升华，并在某些方面形成了共识，比如，建立民生导向的住房供应体 系。但这一政策的落实，难度将会菲常大，尤其是建设小户型和增加低价房。据德 国、日本和瑞典3 国的统计，从1 9 6 0 年至今每年建设住房的平均户型，大多都在 1 0 0 平方米以下今年上半年经济适用房完成投资2 1 7 亿元，同比仅增长6 1 ，而 同期商品住宅投资比去年增长了2 8 2 。廉租房的处境更加尴尬。 这一现象的背后，则是政府对房地产市场调控目标的错位。当前，我国政府对 房地产的调控目标实际上存在三个难点，按重要性排序分别是：保持房地产投资的 合理增长；控制房地产价格上涨过快；保障居民基本住房需求。由于各级政府担心 房地产价格的下降将会影响到经济增长目标，在实际调控中陷入了两难处境；一方 面“伯涨”，另一方面又“怕跌”。或者说，政府仍然在“保持经济增长，和“保障居民基 本住房需求”这两个目标孰轻孰重之间徘徊，而其实质则是在经