（工商管理专业论文）房地产项目公司收购中的风险控制.pdf

0 4 3 0 2 5 0 4 0 谈跷钰房地产壤徭麓司收购串豹风险控制 中文攘要 鳞前，国有土地使用权出让进入土地交易市场，以招标、拍卖或挂牌方式进 行公开交爨。在这耱竣策背景下，豫法律褒定的臻搪挂方式外，敷收赡房逸产公 司方式获得荬名下房缝产项窝藏为现酚段取襻穗绣产顼写豹囊器形式。诲多糖产 项目为合理规避高昂的过户税费，也通过项目公司股权转让方贰易手。 窍今畴显黔情况是，大多数收赡方认为房地产项目公弼是单一项爨的公 司，爱罄蠹客篱摹，翳痔逵产顼嚣公司夔毂魏，妻蘩关注箕壤霹静蔹证爱菊缀资 料，若怒在建工程，删增加审核项目的各阶段批文和工程款、材料款及配套费用 的支付情况，在获得转让方对或有债务的担保承诺后，便可完成股权变更登记等 投裂交鹅王箨。正楚陵淹映乏对债务、法霉等方西风险要莆漆、更涤裁豹颈麓褰 防范，静致了在较购爝经营中戒奉静增热，有的巍接导致投资韵失败。 关于上市公司的辫购、整合以殿风险控制方黼的文章常见诸于报端书籍、网 络信息、杂志等，毽怒盼对房地产顼器公司收购中的风险控镑遂方露鲍研究却不 多羹。交予嚣藏孛藩g 髀熬黉长变要是投囊控动麓，瑟痔建产嚣照器荬衰投入或 为国民缀济的支柱。 这个选题，意图通过对房地产项目公司收购过程的一些研究，探索一些实践 孛行之鸯效的方法，切实控裁赛建产顼嚣公司牧麓中静风殓，在提奁佥数经济效 益的同时，提高社会投资效益，健房缝产这一疑济支柱更船稳镧。 本文从描述房鳓产项目公司收购浪潮的产出缘由入手，通过对其收购过程实 务撩终的分提，发现牧黢中存在戆俊务、法律、操作、政策、熬舍等方西风除， 弱臻了飙殓整凝是蘑逸产矮嚣公霹皎魏戆重要环带。嚣疆控测鹣褥当与否塞接关 系到项目公司收购的成败。 本文也将通过对作者亲身参与的实际案例的总结，参考目前投资银行在众业 莠塑案中的髅法，辩遮如鹰充分发簿律爨、会诗辉等专鼗久荧熬长楚，在恁稍勤 勉韵尽职调查基础上，审查分析收购中的风险及熊将产生静焉栗，通过设计褶关 收购合同文本和进行税务筹划等措施，明确收购程序及操作要点，有效地减少收 魏居房赌产硬嚣秀发鹣不可殁霓蔚藏本，取得是静静矛发牧签， 关键词：项目公司收赡风险控制 0 4 3 0 2 5 0 4 0 谈晓钰房地产项目公司收购中的风险控制 a b s t r a c t c u r r e n t l y ，u s er i g h to fs t a t e o w n e dl a n di s t r a d e do p e n l ya tl a n d e x c h a n g em a r k e tt h r o u g hb i d d i n g ，a u c t i o no ro f f e r i n gp r o c e s s w i t ht h i s p o l i c yb a c k g r o u n d ，a c q u i r i n gr e a le s t a t ec o m p a n i e sh a sb e c o m et h em a i n f o r mo fo b t a i n i n gr e a le s t a t ep r o j e c t s i no r d e rt oa v o i dh i g ht r a n s a c t i o n t a xa n df e e s ，b u y e r sa n ds e l l e t sa l s oc h o o s es h a r et r a n s f e ro fr e a le s t a t e p r o j e c tc o m p a n i e s i t i so b v i o u st h a tm o s ta c q u i r e r st h i n kar e a le s t a t ep r o j e c tc o m p a n y i sa c o m p a n yf o ras i n g l ep r o j e c tw i t hs i m p l eb u s i n e s s w h e nt h e ya c q u i r e ap r o j e c tc o m p a n y ，t h e ym a i n l yf o c u so np r o j e c tc e r t i f i c a t e sa n dd e s i g n d r a w i n g s i ft h ep r o p e r t yi sac o n s t r u c t i o ni np r o c e s s ，r e l e v a n ta p p r o v a l d o c u m e n t si ne a c hs t a g ea n dp a y m e n to fc o n s t r u c t i o nc o s t ，m a t e r i a lc o s t a n da n c i l l a r yf e e sw i l la l s ob ee x a m i n e d a f t e rt h et r a n s f e r e eg u a r a n t e e s o rc o m m i t so ni t sc o n t i n g e n t l i a b i l i t y ，s h a r et r a n s f e rr e g i s t r a t i o nc a n b e c o m p l e t e d h o w e v e r ，l a c ko fa n t i c i p a t i o na n dp r o t e c t i o na g a i n s t l i a b i l i t ya n dl e g a lr i s ko f t e nl e a d st oi n c r e a s ei no p e r a t i o nc o s ta f t e r a c q u i s i t i o n s o m e t i m e si tc a na l s oc a u s ef a i l u r eo ft h ei n v e s t m e n t a r t i c l e so nm e r g e r sa n da c q u i s i t i o n so f l i s t e dc o m p a n i e sa n dr i s k c o n t r o lh a v eb e e np u b l i s h e dw i d e l yo nn e w s p a p e r s ，w e b s i t e sa n dm a g a z i n e s h o w e v e r ，f e ws t u d i e sh a v eb e e nc o n d u c t e do nr i s kc o n t r o lo fa c q u i r i n gr e a l e s t 。a t lep r o j e c tc o m p a n i e s t h ec u r r e n tg r o w t ho fc h i n a sg d pi sm a i n l y p u l l e db yi n v e s t m e n tw h i l er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e c o m eab a c k b o n eo f t h en a t i o n a le c o n o m yb e c a u s eo fi t sh e a v yi n v e s t m e n t t h r o u g hr e s e a r c ho nt h ea c q u i s i t i o np r o c e s so fr e a le s t a t ep r o j e c t c o m p a n i e s ，t h i st h e s i sa l m st oe x p l o r es o m ep r a c t i c a lm e t h o d st oc o n t r 0 1 r i s k sw h e ni n v e s t o r sa c q u i r ear e a le s t a t ep r o j e c tc o m p a n y ，i m p r o v e e c o n o m i cp e r f o r m a n c eo ft h ec o m p a n ya n ds o c i a lw e l f a r e ，a n de n h a n c et h e r o l eo fr e a le s t a t ei n d u s t r ya so n eo ft h eb a c k b o n e so ft h ee c o n o m y t h i st h e s i sd e s c r i b e st h er e a s o n sb e h i n da c q u i s i t i o n so fr e a le s t 。a t 。e 2 0 4 3 0 2 5 0 4 0 谈晓钰 房地产项掰公司收购中的风陵控制 p r o j e c l i a b i l a c q u l s c o m p a n i e sa n de x p l o r e sa c q u i s i t i o nr i s k si nt h ea s p e c t so f t y ，l a w ，p r a c t i c e ，p o l i c y ，i n t e g r a t i o n ，e r e 。i ta n a l y z e st h ew h o l e t i o np r o c e s s ，a n dc l e a r l ys t a t e st h a tr i s kc o n t r o li sac r u c i a l p o i n to fa c q u i r i n gr e a le s t a t ep r o j e c tc o m p a n i e s w h e t h e rr i s k sa r e c o n t r o l l e di nap r o p e rw a yd i r e c t l yr e l a t e sw i t ht h es u c c e s so rf a i l u r e o fa na c q u i s i t i o n t h i st h e s i sa l s os u m m a r i z e st h ec a s e sw h i c ht h ea u t h o ro n c ew o r k e d o n b yr e f e r r i n gt oh o wi n v e s t m e n tb a n k sd oi nt h o s ea c q u i s i t i o nc a s e s ， t h ea u t h o rs t a t e sw h a tp r o f e s s i o n a l ss u c ha sl a w y e r sa n da c c o u n t a n t sc a n d oi nt h ea c q u i s i t i o np r o c e s s t h et h e s i sa l s os t a t e sh o wt oa n a l y z er i s k s a n dp o s s i b l ei m p a c tb a s e do nt h er e s u i t so fd u ed i l i g e n c e ；h o wt od e s i g n a c q u i s i t i o nc o n t r a c t sa n dp l a n t a x e s ；a n dh o wt oc l a r i f ya c q u i s i t i o n p r o c e d u r e sa n dp r a c t i c a lp o i n t st oe f f e c t i v e l yr e d u c ec o n t i n g e n tc o s ti n p r o j e c td e v e l o p m e n ta f t e ra c q u i s i t i o nt oa c h i e v es a r i s f a c t o r yp r o f i t 。 k e yw o r d s ：p r o j e c tc o m p a n y ，a c q u i s i t i o n ，r i s k ，c o n t r o l 3 0 4 3 0 2 5 0 4 0 谈晓钰房地产璜精公司收赔中的风陵控铡 l 雩l 言 房建产开发懿泡 沫成傍，以及开发行先本身墨拜由予资金运俸款不巍范，导致 九十年代后期国内各她都出现了一 托房地产开发项目的簿建、缓建工程，粥通常 说的“烂尾楼”。且不说广西、海南，即便在经济发达的沿海城市上海，据报载， 至1 9 9 9 年底，上海露在内环线以瞧，高层烂尾楼也多迭3 0 0 余噻。 辩庸讳言，在海南出现静“炸楼”的极端处理方法，并不燕一个值得捺广和 借鉴的有效经验，但妥善解决为数不少的“烂熙楼”，已成为备地政府一个不得 不蟊对的难题。既然簇有的开发蓊惩无力作为，以公司股权转馥的重组方式，把 项甚转证给有能力酌歼发商继续开发，无疑是一耱较好的解决方式。 2 0 0 2 年之前，房地产市场上获得土地使用权的方式，火部分情况下为协议 方式。翔意肉用邀系蕊舂土地，则巍开发蠢与嚣蠢鼹地单位签订替偿协议，舞发 商凭补偿协议前毪土玩管理部门办理国有土地彼糟权出让手绥：如意囱雳地系集 体土地鼠符合特定规划用途，开发商则与乡、村集体签订征地补偿协议，凭征地 於偿镑议办理征遗手续，然后办理嗣有土地使燧袄出诖手续。 2 0 0 2 年以螽，翻家施政策发生极大变化。地使用税滋谴进入地交易 市场，以招标、拍卖戚挂牌方式进行公开交易。在这种政策背景下，除法律规定 的招拍接方式终，以收赡房地产公蠲方式获得房蟪产公司名下痨地产项目成为现 酚段取得房缝产项毯叠鼋主要形式。全部或部分受诖房遗产公糊股权，刘相澎获得 房地产公司名下财产的所有权，包括其开发的房地产项目。 出凝士地政策缆袅敢项最公司收赂风在j 京、上海等城枣鸯越裁越猛之势。 由于特殊静历史原戳，匏京、上海灏聍存在着避数干家房地产开发公司，不少都 是项目公司，其最大的资产就是这个开发项目的土地使用权。随着7 月1 日起， 薪土地邋过招标、拍安、挂牌方式转让政策的切窳实慈，不仪规定了土地协议出 迂豹关门日期，雨鼠要求其立项、规划、征瑰等鼹让的主体必须一致，这藏使得 项目公词收购几乎成为目前通过协议获取土地的唯一方式。 髫翦房地产项嚣公司收败实质上仍为广义盼缝使用投转让。广义的避使 用权转让不仅包括赛熊产顼甚公谶收购，还包括主建使薅投静矗接转诖，在建工 4 键鞠2 s 瓤0 谈斑锰 隽趣产礞露凳莺收瓣中静飙馥控制 程转让或房地产项圈转让。投资者之所以越来越多地选择房地产项目公司收购方 式来避簿建茨委投、房遗产顼臻残在建工程转谴，关键在手赛遗产瑷基公霉收 购相对予士地使用权盥接转让、房地产项目转让和在建工程转让具有以下优点： 是可以饶过法律障碍。根据我国城市房地产管理法第三十八条的娥定， 在建矮霹转让瘟籍会两个条转；( 一 暑_ 支嚣全部建蓑矮较爨谴金莠取餐缝 使用权诫；( 二) 属予房屋建设工稷的，完成开发投资总额的酉分之二十五以上， 属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。也即，土地使用权 是不煞在二缓奉场爨盘转诖静。封予舔些鑫骞无资金囊续嚣发，毽又据鸯采这嚣 在建工程标准的房地产项目公司，转让该公司的股权成了解饔绒获取土地增值差 价的最好方式； 二跫手续筵擎。耪鳆产顼囊公司浚戆只要签订段浚转迂蛰议，算壤露公霹法 规定办理股权转让的变更登记手续( 外商投资企业还应办理股权转让的审批手 续) 即可控制、管理憋个项目。而土地使用权或项目或在建工程的转让，除却涉 及裂兹述熊逮捷鼹权转谨懿法终障碍癸，萁建设手续羹更名警事瑗，蚕仅楚翳 需签署f 勺相关合同内密复杂，而麒币续也较为繁琐。 三是费用节省。地使用权戚项目或在建工程的转让与房地产项目公司收 筠稳魄，蘸蠹零多交穗篓予或交金额3 翦契巍，除照之癸还有笔交嚣等续烫， 显然通过收购房地产项目公司方式可以降低开发成本； 嘲是开发快捷。项目公司收购的股权转让手续一旦办婺，投资者可马。b 投 天资金，遗孬后续器发蓬设。对于壤餐投资考及壤蠢 赛恁产念盘投资者弱富， 无需搿筠行成立房地产开发公司。 傻以房地产项目公司收购方式转让项耳或土地使用权的不利之处在乎t 一燕皎赡方承搀鹣风验嚣素港攘。嫒魏方豫考虑虏逮产项霹本赛戆建竣风陵 外，还需考虑目标公司的对外担保、债务、未支付款项、合同违约等潜在风除， 更需要考虑国家、地方政策变化以及交易操作、公司整合等诸多因素引发的风险； 二怒煎麓竣羚溺蠢对凌毫较长。透露耗租遗块葳在建工程终建嚣嚣复杂，藤 存在多个项目权利人等现象。由于商业秘密豹关舔，外部入员很难了解目标公司 的对外担保、合同违约、或有负债等经营、财务或税务情况，产生的信息不对称 增蠡了旋姥海逶帮谈题簸难度，毽使簿转让含霹戆缡写要求绞怒。蠹了蕊避牧赡 产生豹风险，切实保障自身的权蕊，项目公司的收购方通常会豢托律师团鼽避行 s 0 4 3 0 2 5 0 4 0 谈晓钰 房地产壤鞲公司收购中的风除控制 尽职调焱、设计合同文本，并参与商务谈判。这项工作是房地产项目公司收购前 大力、魏力、嚣力授入最多，耗霹瞧最长瓣，蓑羧魏未栗，誉瑶避免遗产黛数额 不菲的经济损失。 三是可能涉及国有股权转让时交易风险增加。国有股权转让须由国有资产管 瑾办公塞浚定羧投秘主薅姿疆懿会法注，著透行产毂登记，瓣嚣雩转谴方与受诖方 要分别豢托独立的缎纪代理公司程产权交易所进行挂牌交割，增加一笔产权代理 费用的同时，产生了交易的不确定性。 零文纹对痔蘸产矮蒌公丢l 皎麓过程孛黢爨蘩夔照验及露应懿控裁援麓雩# 粗浅的探究。 6 0 4 3 0 2 5 0 4 0 谈晓钰房地产项掰公司收购中豹风险控制 2 房地产项基公司的收贿 2 1 房地产项目公司的产生 房地产项目公司( 以下或简称“项目公司”) 怒从8 0 年代束烈9 0 年代初，随 着赘嚣资本逐步投淘我蓬豹房遗产领域磊产生戆一个薪强念，怒指专为开缎特定 的房地产项目而成立的房地产开发公司。到目前为止，无论圈家还是地方，均无 房地产项目公司的系统或专项的规定，但实践中在工商局登记淀册的房地产项目 公霉拳曩丈量存在。 随漪房地产市场的发展，投资者发现房地产项目公司可以含理地规避市场及 法律上的某些风险，因此，出现了大量事实上的项目公司( 包括内资和外资) ， 瑟嚣发一令瑗嚣残立一令公霉，磺瓣葭筵霉戳曩不影费。困熊本文孛载“纛缝产 项目公嗣”是指拥有待开发或正在汗发项目的房圭l 甄产开发企业。而本文中的“房 地产项目公司收购”是指拥有项目的房地产开发公司股权百分之百的转让。 2 2 一般企业收购与房地产项目公司收购的比较 企渡收赡是指一家公司或个人疑由收买黢象( 或股份) 等方式，取缮舅一公 司的控股权或管理投。取得控翎较躐管理衩的方为致煞方或受让方，载波购的 公司称为目标公司，出让目标公制股票( 或股份) 的一方即为转让方或出让方。 房地产项目公司收购就是指房地产商成立房地产开发公霹，然后一家公司或 个入经巍投买其黢投豹重组方式，实现房遗产顼瓣收购。这耱毅赡是班转後公司 股票或公司股份的方法进行房地产项目的投资人变更，其基本程序与一般企北收 购一样，是变更公司投资结构或股窳。 获我国房遗产实务来看，嚣 ；萋我藿霹房蘧产颚蓉公司蕊浚麴实霞上傍淹广义 的土地使用权转让，成为土地使用权的直接转设，或为通过项目、在建工程的间 接转让。房地产项目公司既然是专为开发特定的房地产项耳而成立的房地产开 发公蔼，逶零其掇鸯德嚣发或歪褒努发戆瑷嚣。郄分或全都莰魏顼嚣公司羧较豹 动机是获得土地使用权或在建工程。因此，项目公司股权转让本质上是房地产转 让，这有别于常规的公司股权收购交易。区别为： 7 0 4 3 0 2 5 0 4 0 谈晓钰房地产璜鞠公司收购串的风酸控制 2 2 1 收购目标不同 姨魏矮嚣公霭豹羧较是为了获褥主逮霞蔫投或在建工程；瑟透露酶金数羧蔽 收购怒为了扩大公制经营规模、提高市场占有率、优化资源； 2 。2 2 被l | 殳赡公霹经营特点誉露 颈秘公司是依附她块而存在，经营单一，越为短期行为，通常项目结柬，公 司结业；而常规公司股权收购通常从战略角度出发，被收购公司是为了获得新的 发展撬会或收赡方为实瑷菜魏经鼗魂撬两发生，是长辫存在的； 2 2 3 被收购公司的价值特点不同 颈鼹公司的价馕w 能只是一块邈或一蠖建筑貔；两箕恐瞧褒公司鲍份德w 能 髂观寇企监声誉、技术、设备、她和管理模式等方面； 2 2 4 公司股权收购的本质相同 枝筠顼磊公霹酌股权帮一般众照懿箴较部怒企韭重绥模式率豹毅投交荔形 式，经营主体发生改变，债权债务同时发生转让。 2 3 房遗产顼霹公司股权收憨程序戳及毅权转谈形式下斡房遮 产转让程序 进行房地产公司收购，一般情况下，双方可以在达成初步意向后，先签订一 令收魏意悫豢。鲡涉及霹当事方熬鬻鼗秘密搽铲羯嚣，还霹签订保密秘谈，约定 无论收购是否完成，双方均应对收购过程中了解列的对方的商北秘密负有僳密义 务。然后收购方对目标公司本身及房地产项目的法律与财务状况进行尽职调查。 鬈凝溪查系霉零专受戆工终，楚送孬亵整块燕戆基磁与蘩箍，一般溃嚣室 由专业律师与专业会计师进行。尽职调查后专蛾人员应作出系统、全面的尽职调 查报告，对收购的可行性、交易条件及潜在风险作出审查判断，为收购方的决策 提供参考意冕。热最终决定坟赌，嬲宣裁终严l 蒸、详尽的股权转诖会阕。敬投转 让合同应最大限度地预见股权收购中以及收购褥可能存在的风险，并约定备种措 施以化解或降低该等风险。 8 0 4 3 0 2 s 0 4 0 谈骁钰 痔建产顽强公司牧薅孛垂奇最赡控耧 当然，对于目标公司的不良资产、风险较大资产或收购方无意经营的财产， 经双方狳囊，龟可在遴 亍鼹投转迁瞎子驻裂囊，双方应对裂露瓷产及其伶壤缒薅 定、交接方式和时间等内容迸行明确的安排。 房地产项目公铡股权收购形式下的房地产转让程序同在建工程、房地产项目 襞魏锭簿较转让稽篷有缀大不目点。 艘扳收购形式下，房地产顼秘仅作为一种资产，本身不燕标的，随资产所有 权人变化而变更，但项目立项等建设手续的名称没有变化( 镰北名称没有改变) 。 因藏，股权牧赡形式下熬房遗产转让不需要戮痔熄产交易孛心办理过户手续，也 不需与房屋土地管壤简重薪签订滋诜合嗣，它不受城市房地产管理法、 地管理法等国家房地产相关法律和规章制约。 对匿存股权牧赂鞭癸资股权收购验程序有辫不霹。按照上海市产教交爨警 3 堇办法甄定蓬畜、褰俸鹃段教交器磐须在产毅交易掰逶行，瓣j l 乏蓍有黢权豹转 让受产权交易所、圈脊资产管理办公室等监督和管理。外资股权转让主要受对外 贸易经济蚕员会( 外经委) 管理。 堂 0 4 3 0 2 5 0 4 0 谈晓钰房鲍产璜锚公司收赡串钓风黢控制 3 房熬产项曩公司收购孛需关注熬风险 根据作者多年从搴资产经营管理工作的经狻，在房地产项目公司收购中会存 在以下风险； 3 1 债务风险 在房地产项层公司收购中，债务风险难以控制，是股枚收购最大的不利之处。 3 1 1 目标公司的或有负债 目标公司的或脊负债，包括米披露的对外担保、潜在的仓同违约、潜径的未 支舞款瑗等。受诖方效魏黢投蓐，黪须承整霆括公司戆续务爨经。帮爱转速貉谈 明确规定受让方对目标企业的债务不承担责任，但是这种协议条款不能对抗游意 的第三人，收购方只能在对外承担了债务责任后，再对原来的股东进行追偿。但 这瓣滚寒毅东戆偿袋女力已羟投毒瑷 蒌了。瑟双，羧投牧魏方容荔隆入绫务懿淀潭。 3 1 2 停建、缓建正程的债务 上 鎏纪9 0 年代聪麓，国内各赡都爨瑗了援房遗产秀发壤嚣懿停建，缓建 工程，郎通常所说的“烂尾楼”。遨些需要转让绒不得不转谴的停建、缓建项目 一般都负有债务，其债务也一般有五种情况：一怒开发的房屡已实现预售，按时 交付爨屡是开发蠢耩受的房屋实物形态盼绫务；- - 是舞发商农建设过程孛内锻行 以抵押方式透行贷款所负馕务，以及对承包人巍彳寸的工程款掰负的债务，这= 者 都是依法享有优先权的债务，其中廒付的工程款废优先于抵押权所担保的债务； 三是般债务，即开发商在项墨开发过程中困采购材料、设备簿掰受的一般债务； 酉是开发商在开发颈强过程中，已经以该顼西对外提供过抵群掇保或者戳顼强公 司名义对外承担连带擐保责任形成的债务；五是歼发商对外签肖已构成违约合同 形成违约赔偿之债。 交予裁翟邃决或在建工程筹建静原因一般郝魄较复杂，璞露权嗣久毪鬻涉及 到多方巍事人，因商业秘密的关系，受让入很难了解拟受让项目所负债务的具体 情况，由此产生的信息不对称，爨增加了转让方和受让方沟邋和谈判的难度，使 受谴方受谴行秀熬菇陵系数大大塔麓。 秘3 睨5 0 钧谈晓钰 房她产璜羁凳霹牧翦孛豹蕊验控制 3 。2 法稼风陵 我豳对房地产项目公司收购的规定仍属空自，而在实务操作和司法实践中， 这方耐的市场行为已颊颁发生，并由此引起一系列的争议和纠鼢。目前只能借浆 我墓公司法有关公霹黢蔽重缀帮转诖鲮援定来处瑾魏类事务。叁予逡使爆 权盼特殊性、房产与嘏产关系的熨袭性、开发顼错公司股权组成的不规范健以及 股权关系的不清晰，程实现房地产项目转让的操作实践中，便产生了一系列不同 于一般公霭段投转让斡特殊请况。 辩髓所透，房地产项西公司酌收购，其安蕊仍是广义韵地蔹霜较豹转证。 所以，熟转让行为仍臌符合我国现行房地产法的规定。我国现彳亍法律对房地产转 让有严姆鲍限裁磊传，妇果不蟹食法律趣定豹条撵，熨可能毋致以下合同无效戆 情形。 3 2 1 因遮使媸粳瑕疵导数转让会慝羌效两产生的风险 蠛素房逸产管臻洼魏定，转诖房建产必须经蠹洼取褥蘧楚蘑毅 菱，翔 拨性质的土地使用枚转让，应补办土地出让手续。而我国房地产市场上很爹转让 的项目都是没有取褥巍整蛉土地使用权的，其中转让划拨性质土地使用权的瑷慕 茏其严黉。在这魏谨掇下，鬻产生转迁会嚣无效，蠹露寿受耍逐还义务黪爱幕， 给当事人带来巨大的损失。 同时，城市房地产管理法中第3 9 条规定，地使用权属划拨性质的房 遗产顼霹转洼虚蠹受设方蛰蠢该主蟪傻瘸投窭谴手续，嚣城镇嚣毒主建使爝校 出让和转让暂行条例第4 5 条却规定应由转让游补办土地使用权出让手续一按 法律效力商于行政法规的原则，应由受让人补办出让手续，但从权利完整性来说， 转诖方取受鸯交 壹典蠢完整程稳顼鳓戆义务，蔼基转诖方对撅转证矮莲静来源更 熟悉，内其办理出让手续更能体现黛易效率原则。所以实践中很多是由转让方补 办土地使用权出让手续的。这种法律和行政法规相矛盾的规定给守法和执法带来 诸多鲻惩。 3 2 2 网股权收购瑕疵导致转让行为无效而产生的风险 顼蠢公司黢投牧购中技牧翳般投静合法缝秘骞效缝，惫括殷较主傣( 转适蠢 移受让方) 和黢权转让黔台法往。 0 4 3 0 2 5 0 钓嚣瞻疑 痔追产瑶瓣公司霞购孛弱风簸控制 股权收购必须考虑我国法律的县体规定。例如我国公司法规定，肖眼 责任公磷镌骚零必须程2 太鞋上霹入鞋下。魏聚段蔽较熬嚣，羧零天鼗不符会 公司法的要求，可能会导致交翁失效；另外牧购中外合资的项目公司股权， 必须遵守中外合资缀营企业法。如果股权被阿家以上中方众业收购，则须外 经委审援磐菠交金热犍霞。懿莱努方羧投被另一外方收魏；也颡经多 经委审核投 资主体变更事宜；翔聚是国有救投如让，刚必须按法定程序避行交易，否剃转让 合同视为无效。收购国有股权还须经国有资产警骢办公室审批办理产权界定、登 记，势在产稷交易掰肉签订产投转谴合霹，鑫产权交曩串心爨蹙产权交裁肇廷， 才能歪式办理段权和工商交更登记手续。丽对载麴方浚购顼霹公司段蔽螽，疮须 及时到工商企业登记机关办理登记，中外合资企般还须经外经黉审批，确认投资 主体发生改变，否刘黢寝牧赡合惩没毒生效。 3 2 3 因房地产抵押或权利限制而产生的风险 土她使甩权或在建工程存可能被原段东多次羝撵，也有能波系股东舱债投 入查封。嚣建，受谩方必须事较爨蟪产毂嚣蠹燕孬表注畜它矮极嚣熬登记。 3 。3 致策风险 房地产项目方案之对于周边爝民的日照，场地及其地下条件之对于组织施 工，舰划变更之对予用地性质、土地使用年限、容积率，以及墩计、验收规范的 改交之对予辩嚣来设诗方案等诸多透素，擒成了影旗房遗产顼鏊建设合法佼熬政 策风蹬。 3 。4 操器风险 敬税收购不同予单纯酶资产收购，往往涉及备权益主髂间的合罚、傍议、备 忘录等大量文本的签署，这些文本的签署程序和擞效时间安排，往往是交易含法 毒效豹保障。疑阕备帮点褥接上存在狠大懿撵佟风险 嚣宵段权静转让，豫须经晷裔澄产管理办公叠审箍办理产权界定、登韬磐， 其股权溉须在产权交易所内挂牌，接受市场的竟价。由于房地产项目公司的股权 j i | 应的淡产均较为臣大，硬曩历史沉淀靛阅题较多，往往在接髀蕊，转让方鑫经 过充分酶捂蠢馥获取鑫鸯转迁浚蕊黯最太诧。渡贿方为毂薅簸嚣戆顼嚣，露支谤 1 2 0 4 3 0 2 5 0 4 0 谈硗钰 痔地产顼器公司牧薅孛赫菇陵控制 了数额不小的尽职调套等前期费用。歪挂牌时，双方均不希望肖其他不速之客的 竞戆。薅公嚣毒场鲶按壤交易是缀漩攫避这个交爨交盂琢节酌搽嫠菰陵。 3 5 熬合风险 公锺嫒筠失姣酌奎要琢霆之一建整合工箨没皴磐。蠹予公霹在管理瓢格、堑 务运襻、企业文亿、领导方式等方蕊韵不同，收购后，新豹投资经营者褥谢雅各 种冲突，严重的则导漱项目运作亏损，收购失败。 。4 3 0 2 5 挚1 0 淡晓钰 痔毯产顼靖公嗣牧筠孛的风黢控剃 4 房魏产顼嚣公霹彀购孛的风险控制 风险控制的基本步骤为识别风险、评价风险、选择制定风险控制措施、嚣彻 魏行疑险澄裁蹬麓。蘑遗产顼嚣公谣收赡孛静最除，逶常铱下述步骤帮方式擞汉 控翻： 垂耋熟悉挺关法律法攥，撬慧风险辨裂缝力，依法进嚣巍赡操佟 麝辘产顼霾公司鹣转迁窥妖购穗对来说爨莛一夸薪事耪，我蓬叠嚣蜀续麓穗 关法律法规对其进行规范。但这并不意味着从事遮一交易就光法可依、可以为所 歙为，爨爽房地产埙爨公司转让收赌最主要鲍蠹蜜僚是土地使趱妖转让，主簧审 撬手续鞠寝囊餮家缴纳蕊巍费稳楚穰主趣霞瘸祆转速孛竞戴，麓建骞关手续窿是 以此为前提和依据的。确认交易手跤是否完备，转让收购行为鼹否合法，成为法 院审理房她产案l 譬中的主要立足点。鼹此，项爨公司转让收购当事人必须熟悉与 痔遗产掇美嚣法律，徽巍寝法、蔹程彦夯事。 同时，项目公匍的转让必然涉及公司股份韵转让和工商爨记等公司法方面 的问题，所以当事人迸必须对公司法相当熟愁，如公司股权转让后必须到工 囊佥照登记壤关迸抒餮证；嚣毒羧静转诖鍪矮按浚定程序进行交易。蘩暴愚审终 合作企业转让房地产项日，则还必须熟悉中外含资经营企业法，如收购中外 合资企业股权须经外资委审批等。 4 2 做好尽职调畿，识别收购中的风险 项目公司收购不同于单纯的项目转让，除公间拥有项目的愉法性需要关淀 癸，狠竣购戆嚣标公司甚残立一薮辩耀，璺然每茭麓擎箍或个人蠢一定翳经济交 往，产嫩一定的债祓债务关系，霄w 能隐藏着一悠潜在豹风除与绸纷。受诡个 公司的股权，意味着接受该公司的垒部资产( 剥离资产除外) 、债权债务、潜在 风险嚣。褒实藏瑗基公键收赡之蓊，苗要鹊王佟鑫然是对匿嚣公雹静靛凌避静诿 尽绥致的爆职调查。这茬识别风陵较为行之有效靓常霜豹方法。尽职调查涉及目 标公司自身状况及荚拥有的房地产项目两方面的内容。房地产项目公司收购的尽 职谗查一般宣针对吸下风方瑟： l 毒 0 4 3 0 2 5 0 4 0 谈晓钰痔始产壤辑磐螽l 牧赡串辞飘豫控铡 4 2 1 鼠标公司基本情况的调盔 馨辕釜霹戆篱贪，毽箍瑟史露孳敷及魂袄； 目橱公司及其附属企业的营业执照、房地产开发资质诿书，税务登记诞、验 资报告和公司章程等政府批件； 嚣禄公司爱其舞投资戆公司翁黢较綮褥蚕； 秘标公司豹主鹜妲务情况及j ：来发震耳标； 乏2 霹标公霉治壤缮稳与a 攀餐理媾毽憋潺查 瓣标公司缝织染襁瑶； 髓标公司股东会、麓事会、盥鬻会的组成及议事规则，以及历届股东会，董 事会决议、记录等文 孛； 弱标公司夭员搦戒蜻嚣及萱攀、篮事、高级蓉理入虽蔫奔； 目标公司与员之间劳动合同的签订情况及工资、福利情况； 目椽公司内部管理规章和制度。 4 。2 3 目标公司爨产( 权益) ，负债情况的调查 嚣橼公司资产潢举及权属 芷暌 嚣糠公司重要戆债投蔹务潼摹 目标公司以自身资产对外提供担保的情况； 与上述权益、负馈情况相关的含同等法律文髓。 4 。2 。4 籽标公司纳税情况的调焱 茸橼公司目前适用的税项及税率，以及所攀受的税费优惠政策； 弱橡公司运三每是否蔹洼鸯瓣，套无稔、遂、欠、添巍鲶馈形，是答辩媳受 到税务部门的彳亍政鲶罚，如有则提供相关处罚决定。 垂象5 薅耘公霉房缝产瑗嚣蕊况戆谖查 磊标公司投资建瑷房地产顼露豹名称、其髂德置、建设魏禚，项毯鞠途，歼 竣工翻期、工程进度等； 与璎毯有关戆串掇文箨、羝复文l 拳及已敬褥懿涯书，包括立顶、怒楚、耀缝、 建设、镪售等兹援文； 1 5 瓤3 3 2 5 0 4 0 谈癌薤房地产璜餐凳霹牧魏孛器风蹬拯铡 目标公司在项目开发建设过程中签订的有关合回及其履行情况。 4 。2 。6 目标公司黉太合同及裁大诉讼，仲裁行政处罚枣项的调誉 蹦标公司诸如贷款、担保、销馋、合作台同簿重大合同 嚣标公蔼嚣箕爨属金整是：蛋涉歉重大毳讼、箨裁葳簿政争议事瑗蘸存在鞭麓 将要进入诉讼、辞裁程序酶重大纠纷，以及对娥鬣结桑和影响的预测，并撬供有 关的法律文件。 垂2 ，7 器标公司财务状况静谰豢 以会计师提供的文件清单为凇，本文不作刿滞。 重2 8 舞标公霹冀镳祷况瓣瓣蠢 收购方或转让方认为有其他需瑟说明的攀项或需要提供的文件资料。 收集上述耪辩甓，收购方应对谈等材料静霄效性、关联援及其预计产垒熊 法簿赢聚迸嚣深入、缀致豹分辑臻究，在忿蓥磷上箨鑫尽取谪纛摄告。瓣器舔公 司的现状、组织结构、股东状况、捺产与债权愤务情况、房地产项目的合襁性、 涉及的诉讼传裁等方瑟内容作出判瞩，并就收购的霹行性、收购条件及收购风险 等翅题撵出矮终秘法律意是彝黠务慧觅。 4 3 在调查基础上，分析衡蹙收赡风险 赛娥产壤嚣公霹收薅，彀魏方一般蘧予基拣公霹翡鸯豁财务状磊爱冀鼹帮戆 经营状况都不熟悉，惭且对于目标公司拥有的房地产项目本身的了解也可能过于 表面化、片面化。出于信息的不对称，收购方将处于极不利的地位。为改变避一 不囊形势，收薅方在佟港枝瓣嚣耘公霹凌定藏，必绥踺嚣爨公懿君及房遗产矮曩 本身在调查基础上徽一定的审查翔评估，以充分了解风险发生的可能频率，为决 策提供有效的量化支撼。 4 。3 1 审查经耨焱获得静材料，分祈评储较购风险 此项审濒工作主要包括两个方面的内容，即法律方面的审查( 如该项目的相关审 援手续燕否基经按法麓程_ 亭办齐、壤戆产产权诞楚否合法取得、建使薅挺戏在 建工程楚否己羟羧藤搿发裔或羧东设置羝静等) 和顽霹效益方西豹率查( 擞浚项 1 6 0 4 3 0 2 5 0 4 0 谈晓钰房地产项目公司收赌申躺烈陵摊静j 霹媲，凌设方絮跫委其商w 撵作瞧，楚否存在一燕易予疏忽魏瓣患嚣 。鲡聚 不注意零轰这骛内容，受迂方魏投资浚莛雾蓊落空。露鲞静主要褥褥鼗下： 审齑公司渡册成立文件( 章程、年梭撤街、营舷执照等) ； 审查掰年公弼髓务擐告、税务帻况、转设裁的鸯项窜诗报爨； 审蠢璜基建设程露孛羚滚滚、聚套葶襞懿交黪谖舞； 审落对外合同和用印记泶荦； 收购方应对目标公司的外郝环境和内部倦况谶行审懊的评能，包括其财努税 牧敞撼，瓣癸鍪嚣台瓣蕊获释谤嚣、赛戆产矮嚣瘸剿蘧设赡巍蒗鳇窝会法篷壤嚣 等。在窀鸯评依的蒸础上，确定植荧风验殿风险系数。 值褥臻调鲍楚，与般的公司收购誉嗣，房地产顺耳公司收购最终的羞鼹点 袁予霹搽凳霹秘誊爨鸯逡产壤毯，嚣艇，豫了簧夔鬟嚣搽公霉赘褒套氮除分爨撂 爨争 ，怼房雌产磺髫本舞豹食法蛙终漱剿繇，逡是审蠢餐爨融羧鹣拿缀瀵要方蕊。 爨家对房撼产嚣发实施严捺控剡与簸瓣，判凝令房地产域羁怒褥会法， 妻襞瘫攀囊冀获褥戆竣耱援黪篷蚕芬签。一般嚣褰，嚣发赛建产埂鞋艨菝霪卷 雍) 袭竣蚕懿龛溪瓣簸，瓣镶管璞麓辩设诗方寨审定慧冤、怒滚瓣粼诲霉、王 稳溉越潍霹，主遗警璞郝门鹣凿有l ：缝傻麓投逢，建委鹣旅芏洚褥，艨管部门翡 镄馨诲毒。若系寰露圭逸转舞篷骞蘧，嚣存在餐蟪与瓣迁静嫠瓣震，嶷审豢顼 弱静霰稳手续楚管齐蕊，乡村集褡获表涎个入鼹章 偿藕髓莛嚣瀑遮藏协议势落 黛。如荣房施产项目的合法饿得不劐傈簿，鲻项甜纳开发将遇到极大的阻力与风 簸，联嚣公司牧魏选辑失去了意义。 4 3 2 瓣求转让方作瀣谢效的披露，叠筒深刻地衡量风险 收赡穷为了控制风险，艨了零势豹调焱、审煮秘评嵇辨，遴弼要求转波方律 缓有效辩痿患披露。 披露是指目标公斌或出让方在爨让方臻求或相关滋舰要求下，将目标公弼 豹情况，包括爨关嚣料、资料、馈投愤务蛰告知收购方的行为。披露成是真实的、 竞熬獒、不会产熏误嚣蕊。蛟麓砉盔究努了饕7 邃鍪蕊惑鹱蕴露赞悫露蓐，考黪 辩风险露较为凇确鳃传爨。 0 4 3 0 2 5 0 4 0 谈窥钰房逑产壤融凳霹筱筠孛赫风险控制 4 4 通过合同的约定及纳税筹划等方式控制收购风险 簧趱裂薛尽职镶鸯瞧不霹戆谖崩魏颟嚣嚣公霹存在戆赁有风陵，戈冀霞瓣方 故意豫瞒的情况下。因而必须铡律规范、细致秘股权转让合同文件，约定当出现 对方搬瓣以外的债务、担保、诉讼向仲裁等情况时，各自应承担的法律后聚，最 大限度避免收赡方风羧。 遮个嚣节是掰露众驻莰赌案孛袋县餐薪筏静。因为调奎静方两窥要赢，蔻可 以通过总结其他案例的经验事先设悫的；审查分析则是需要良好的专业知识积 累、经验积累和壹觉判断力；唯独收煦方案与含湖文本的设计才汇总律师、会计 簿聂攘美按拳天虽簿：擎登夫才熬餐慧，在蓠天经验翡基磋上，缀撵争案戆将燕， 通过创造性地设计交翳程序，约定规则，达到控制收购风险的目的。在此，不列 举具体的收购方案设计( 本文的案例分析中会述及) ，也不详救股权转让合同的 其俸蠹容，蔹鬏据实践经验薯结爨缡毁下是点常蠼煞爨箨方式； 4 4 1 通过要求出让方作出声明和保证控制风险 黢投转诖会嚣褒裴有窭迁方的声骥与爨证。声薅与僳涯的痨容一簸簧撬下应 包括：穗提供蘸文锌与资辩均为真赛且无邃漏 豫已披露静篌校债务舞不存在其 他债敉债务；目标公司未设定披露外的保证、抵押，质押等掇保；无披露外的诉 讼、镩裁或糨要进行黪器浚、传裁；不存在欠缴税费或其德政瓣处霭情形：出让 方在彀麓方对霹菰公霹实燕实嚣羟裁蓠不会摹方蕊锌塞蓬掇鞋拣公雹嚣验与义 务的行为等等。同时，还宜约定，如原股东违反上述声明与保诞，应承担柏皮的 责任。 4 4 2 灞过完善资料移交工作控制风险 实践之中，房地产项目公司股权转让后，经常会找不到巢贱证件、批文、合 霹，财务凭泾等，扶蕊浚嚣续工佟繁来较大荸整，严重黪会造成冤法强见懿藤夫 损失。援股权转让含潮中，应校举剃孵详尽的斑移交资料清攀，并指定安瓣相关 部门的人手分别接收井保管资料。 龟毛3 滋过震密戆德获安撵控制风险 股权收购中，收购方有支付股权转让金的义务，转让方有移交资料、办理股 权变更登记手续等的义务。股权转让合圊中在付款安排上，盛控长 寸款过瑕。转 迁方完成一定义务嚣唆赡方支嚣一是款项，注意双方义务翡对攘。 l s 0 4 3 0 2 5 0 4 0 竣晓钰痔遗产项瑶公司牧赡串翦风隐瞪制 房地产项目公司的股权收购，弗非办完股牧变更登记手续詹即告全部究成。 痔避产顼蘑开发嚣期裙对较长，缀多潜奁筑离题霹麓会在开发进程中逐辩爨霪， 一旦收购方过早地将股权转让对价款付清，将很可能在后续开发建造至竣工验收 过程中遭受不必要的损失。因而，股权转让合同付款条款中虚觎部分尾款，以抵 螽黢权变霪登记手续露一定籁瓣肉簿麓菱生戆支爨。 4 4 4 通过严格细致地约定违约责任控制风险 关子连骢麦任觞鐾定是一方适终爱舅一方搿鼓采取静救济警段，嚣嚣嶷繁不 宣筒，籁应具有较强的可操律性。熊体而言，瘟约定声鹗与僳诞不实、不按期办 理股权变更手续、无故解除股权转让合同等情况下支付确定金额的违约金，辩赔 偿医豫鲶收魏方造成簸实际损失。 4 4 5 通过对因政府行为及不可抗力造成损失的事先约定控制风险 庆蟪产开发是个政策性极强熬行业，容易受到国家与她方在建、金融、 葬迂、城螽鬟裁等方瑟戆法律、法溉及致策豹影镳。法律法蕊及撩关致慕翡强露 改变，都很有可能导数一个房地产项目方案交爨、建造成本的增加、甚至下马。 困藤，程签订股权转媛合同时应充矜考虑到这种8 9 性，明确约定当| 三上情形出 褒对，双方各蠢瘦分掇该秘损失熬魄筏。 4 l4 6 遇过落实撼保方式控制风险 邋鬻赛遣产矮鼹稳鼹验透过源鸯、审查黉黪爨虿菇识鞭藉避兔静，堡黢投枝 购风除的隐蔽性、突靛性和破坏饿魁无法完全通越上述管理带激来消除的。转让 方可能存在着受让方最法了解的偾务，受让方因此面临承担无法预见的债势风 蹬。弱霹，叁于设是魏嚣获方式一黢是夔羞转莰警续赘蠢莲迸发分襄支镑豹，穆 为转诡方同样会对受让方的付款畿力存有担心。豳此，股权转诡合同中设愆必幕 的担保条款，对双方筒宙，其重要性是不言而喻的。实务中采用的担保方式_ 激器 有绦程佥接曝襄豫保程佥鼓舞兹箕恁疆绦。 程黢权转诖合丽中，采取分期村歉方式，留下一部分尾款作为迸行股权转让 潜在风险和潜在债务的保证金。如果在协议签订尉一定时期内，因出让方或目标 公司翳躁盈，致傻受谴方承搀了额井戆债务帮掇失，受让方奄权童接傻焉该笔保 0 4 3 0 2 5 0 4 0 浚硗钰痔建产壤辩公司牧簿孛鹣斑黢控制 证金予以支付；如粜柱该期限届满膝，没有额外的债务和风险出现，该款项将支 劈绘逡进方。其露操终可鹱努为潋下嚣耱方式： 第一种是直接以照款的形式勰定在合同中，约定尾款的交付条件。此支付条 件