（管理科学与工程专业论文）房价快速上涨时期政府土地规制研究.pdf

房价快速上涨时期政府土地规制研究 研究生：马欣导师；成虎教授黄安永教授 东南大学 接簧 我国藏处于房价的快速上涨时期。支付成本的提高使得购房成为瞢通居民的沉重负搬政府为了抑制 房价的过快增长，出台7 一系殛援美政燕翻援定，但是痨价水平仍奉巍按黢策殁期变动士地市场是虏| 墩 产帝蜃豹上游市场，获潦头土鲡强霹憩翡控裁帮管瑾蠢动手谓苓痨建产蕤赞臻本文鼙在获酸窍对囊憋 的规制这一徽观层面出发分析其对房地产市场的影响有针对性地摄掇对策和建议 本文舆体研究内容如下： 1 避过分析指出房价的快速上涨有慧台理钧一面。但是不合理豹鹅索市场失炙是房价上涨 熬蔓为重蘩静动霆。痨楚声带场存在索场失灵，表袋在零场存在孳蘩、稳惫镶在秘不髭撬馔公共耪赫豹翘 题垄断照市场失灵的蕞黧要原因和表现，笔者对垄断稔发进行了实际溯度并通过鸯崴博弈分析禳戮， 得出结论；垄断造成了房地产供应量减痧翱价格的提高 2 。趣罔格兰杰因粟梭验手段和数撂协整理论建立地价和房价关系的模型，得出长娥期地价都能影响 痔爨携臻谂，萄戳看出圭恁徐播是轰嫒土蟪撬裁内容貔臻号，艇砖寡城声枣场产生影螭势解凌蠹酶失瑟 3 喇羰针对解决市场失灵而发展的擒捌理论，论述了袭嗣的定义、特征、原因霸攀段笔者挺斑， 要解决房地产市场中存在的市场失灵，士地规制是一种较好的纠正手段继而，分析了士地规制的基率嗣 标和房价快速上涨时的目标，并初步架构丁土地规制体繁 4 。本文系统论述了生她擐翱豹具体内窭襄手段及箕瓣房璁产市场携影响在此基础上提出，她媲 镧俸系应囊惫箍土建供瘦瓣籁、遗搜霜骥翻和穗毒i 簿缎翻建簸裁瓣虏遗产帝场戆彰畴兵俸俸瑗褪 土地的供成蠹、土地价格、房地产供应嚣和房价的变他上，即：( 1 ) 地供应的数量、结构都会对房地声 市场产生影响，加大供应慧，增大经济邋用房供应比例，城市外围住房比倒，都会有效降低房价，但是， 她供给釉住赛上市之嘲存在着时闯豹涝囊；( 2 ) 对土她的交易有必要进行规制，毖够魁进房地产市场的 持续键囊发震和捧割投戮舒秀，燕是对攀靛鑫建房嚣秀秘集俸菲表楚上露萄弦在完善配襄籁度环凌戆嚣撵 上，考虑蠛制放松：( 3 ) 土地使用的规制勰显著影响房她产价格对予容积率，使用年期和用途的规制雕 以考虑规制的灵活性，丽对面积进行规制簧防止面积过犬会造成房地产价格的上涨；( 4 ) 土地保障主瑟包 括明补和旗扑两种类型，嗍朴是更有效率的方式随着往房分配货币改翠的实施，应把甜经济适用住房的 建浚耱懿转纯为对孛抵彀入家庭豹赞泰 戆。霹班较大糍发捷裹蛰熬赛垒簸辜，避受耱皴瓣蹇嫒入象纛鹣 溢出效应有利于发展统一的往房市场并在分析的基础上设计7 建裁翩体系 5 土地规制的顺利嶷施需要一定的保障措施士她的多头供应会降低土地供应的有效性，所以蒙确 保地方政府从一个渠道垄断供应土地，同时在不同城市急闯也该协调供殿计划，统一规划土地的供给；畿 赛赞抉逮上涨踺鬻，痘姿镁正。鞋建生财”为垂据豹援麴豹骧紊建经嚣政燕；教交串受玻痰和遣方敢黪 简鲍避收益的分配比例 关键词：赛傍政府攮铡主地供应格兰杰因果梭骏 a b s t r a c t a b s t r a c t r t 咄i n gp f ；i nc h i n ah a sb e e nr i s i n gr a p i d l y , w h i c hm a k e sb 町j l l g 龇mh o l l ab i g 蛐f o ro r d i n a r y p e o p l e t op r e v e n tr a p i dr i s i n go fh o u s 吨g i e e ，g o v e r n m e n th a si n i t i a t e dm a n yp o l i c i e sa n dr e g u l a t i o n sw h i c h p r o v e dn o t e f f e c t i v ea se s t i m a t e di ne o n t r o l h a gh o u s 吨p f i h o u s i n g 硼锄b ew e l la d j u s t e db y s t r c n g t b e a m gl a n dc o n t r o la n dm a l a g c m e n ta sl a n dm a r k e ti st h eu p s t r e a mm a r k e tw h i c h a f f e c th o u s i n g m a r k e tp o w e r t h j st h e s i si n t e n d st oa n a l y z et h ei m p a c to fg o v e r n m e n tr e g u l a t i o n so nh o u s i n gm a r k e ta n dg i v e a d v i c eo nc m n 锄e a 吼l 溺 t h em a r ec o n t e n t sa ma sf o l l o w i n g ： b y 蛐d y z i i l gt h er e n 岫徽l l o 岫1 9 陋f i s e 啪c a l l 瀚舢o f t h e m 艟a c c e p t a b l e , h o w e v e r u n r e a s o n a b l e u s 砒i 一m a 咄e tf m l u mi st h em o s tc r u c i a l 坞硼t 量l 砒b d n g so u th o u s i n gp d r i s e m a r k e t 筋l t h i se m b o d i e di nm o n o p o l y , a s y m m e t r i ci n f o r m a t i o n 锄dl a c ko fp u b l i cg o o d si nw h i c hm o n o p o l yi st h e p r i m a r yf o r mo fm a r k e tf a i l u r e b ym e a s u r i n gt h em o n o p o l ye x t e n s i o na n de s t a b l i s h i i i gg a n gm o d e l , c o n c l u s i o n w a s c o n d u c t e d ：m o n o p o l y c a u s et h ed e c r e a s eo f h o u s i n g s u p p l ya n dp r i c er i s e b ya p p l y i n gc f f a n g e l c a u s a l i t yt e s tm e a n sa n ds e t t i n gu pr e l a t i o n s h i pm o d e lb e t w e e nl a n dp r i c e a n dh o u s i n g p 一o l lb a s i so fd a mc o i n t e g r a a o n 出职翻i 量l 盯c o n c l u s i o ni sm a d e ：l o n g - m n ml a n dp r i c ej st h eb a s i so f h o m i n gp r i c e , s h o r t - 4 e r mh o u s i n gp r i c ea n dl a n dp r i 髓r e a c te a c ho f h e r w h i c hs h o w st h a tl a n dp r i c es e r v e s 鹄 s i g n a ll i g 眦f o ri a l l d 增罂l 锄c o n t e n tt l l 越a f f e c t sh o u s i n gm 拗a n d s o l v e sm 砌f a i l u r ef i l n h b yr e v i 铡m 曙托g i | l a l i 曲l yd e v e l o p e d 幻s o l v en i a 衄f a i i m 他, t h e 弘i p 盯c l a r i f i e dt h ed e f m i t i n n , c h a r a c t e r i s t i c , c a u s a t i o na a dn 啦a s u 嘟o fr e g u l a t i o n t h ea u t h o ra l g u e st h a tl a n dr e g u l a t i o l ai sag o o dc 喇t o c t i v e w a yt os o l v em a r k e tf a i l u r ei nt m s i n 蓦t h e nb a s i ct a r g e t sa n do b j e c t i v es y s t e mi nr a p i dh o u s i n g 幽r i s i n g p e f i o dw ma n a l y z e d , b a s i cr e g u l a t i o ns y s t e m 懈d e s i g n e d t h cc e n t e m , m e a s u r e s , a n de f f e c to l lh o u s i i l gm a r k e to f l a n dr e g u l a t i o na r ed i s c u s s e ds y s t e m a t i c a l l y s t r e s s w a sp u t t h ei m p a c to f r e g u l a t i o nc o n t e n t h o u s i n gm a r k e t , w h i c hi sd e m o n s w a t e db yl a n ds u p p l y , l a n d 敞 h o u s i n gs u p p l ya n dh o u s i n gp r i c ec h a n g e s o m ec o n c l u s i o n sa r es u m m a r i z e d 越b e l o w ：( 1 ) 1 1 ”q u a n t i t ya n d c , o n s r l l c t i o n o f l a n ds u p p l y c 锄i m p a c t t h e h i n g m a r k e t , t h e r e f o r e h o u s i n g p 而c a nb e c u t d o w n b y i n c r e a s i n g m p p l yo l ll a n d ，a f f o r d a b l e 胁i n gs n ds o b u r b a nh o l | s i i i 昏t i m el a gb e t w e e nl a a ds e p p t ya n dh o u s i n gm a r k e t s h o u l db et a k e ni n t oc 枷t s i d e r a t i o n ( 2 ) g 卿l m i o no nl a n d 仃a d i l 唱s h o u l db es t r e n g t h e n e d w h i c hh e l p st op r e v e n t l a n ds p l l l j 硝a n df o r ma n d 唰u ph e a l t h ya n ds u s t a i n e dd e v e l o p m e n to fh o u s i n gm a f k e t ；d e r e g u l a t i o nc s n b eu s e di nh o u s i n gb u i l tb yu n i ta n dn o n - a g r i c d t u r el a n do f c o l l e c l i v i t yt h a tc o m e si n t ot h em a r k e t ( 3 ) l a n du s a g e r e g u l a t i o nc a na f f e c th o u s i n gp r i e v i d e n t l y ；r e s t r i c t i o no l lp l o tr a t i o , r e m b i n gt i m e , l a n du s e 锄b el e s st i g h t w h i l e 弛删o no na c r e a g es h o u l db es t r i c t l yc o n t r o l l e ds i n c ee x c e s s i v ea c r e a g eo f u n i th o m e 锄c 勰h o u s i n g p r i r i s e ( 4 ) s u b s i d yi sag o o dw a y f o rl a n ds e c u r i t y w i t hc o m m e r c i a l i z a t i o nr e f o r mi nl a n dd i s t n b u t i o n , s u b s i d y f o rw e l f a r eh o m ec , o n s l r u e t i n l ls h o u l db et r a n s f e r r e dt ol e w - i n c o m ef a m i l y s u b s i d yr a t e 啪b ee n h a n c e dt oa v o i d o v e r f l o we f f e c tt or i c hf a m i l y w 1 l j c h h e l pt od e v e l o pmi i i t e g r a t e dm a r k e t ac e r t a i no fs e c u r i t ym e a s u g e ss h o u l db et a k e nt oi m u et h ei m p l e m e n t a t i o no fl a n dr e g u l a t i o n m u l t i - s u p p l i e ri sn o tg o o df o re f f e c t i v el a n du s a g e , t h e t e f o f eg o v e r n m e n t sm o n o p o l yi nl a n ds u p p l ys h o u l db e i n s u r e d , l a n ds u p p l yp l a nb i = c 1 c i t i e ss h o u l da l s ob et m i f i e d i ) i 】| r i i 屯r a p i dh o e s i i | gr i s ep e r i o d , p r o f i t - a i m e d l a n du s ep o l i c ys h o n l db ec o n c t e d d u et ot h ed i f f e r e n c ei nt a r g e t sb e t w e e ns t a t ea n dl o c a lg o v e r n m e n t , s o m e s t a t ep 0 1 c yc a n n o tb ei m p l e n e n t c di nl o c a la m 1 ka u t h o rd r e wac o n e l m i o nb yg a m em o d e la n a l y s i s ：l a n d p r o f i td i s t r i b u t i o n r a t es h o u l db ec l l a n g e d k e yw o r d s ：h o u s i n gp r i c eg o v e r n m e n t r e g u l a t i o n l a n ds u p p l y g r a n g e rc a u s a l i t y 目录 袭1 - 1 北京市人均膳住面积一览表 图表目录 表格 2 凌1 - 2 我嗣住宅债稳历年增长幅度。+ 3 裘2 _ l 南京楼盘2 0 0 2 - 2 0 0 7 年比价表 袭2 - 2 全蠲眩隽价搔数稻房穰指教 1 9 2 0 袭2 - 3 全潮1 9 9 1 - 2 0 0 4 年房价指数与c p i 指数。2 l 袭2 4 毽群各缝房骄捃数变动情嚣。一。2 l 袭2 - 5 我豳g d p 、人均收入与房价。二。2 2 袭2 - 6 串瓣历年痨惩产镑售价格和镑糖颧 裳2 - 7 全犀地价与房价指数袭( 1 9 9 8 年1 季度一2 5 年3 季度) 褒2 - 8 全黼恁徐与赛赞惨歪籍指数表 袭2 - 9 单位根检验结果 裳2 - 1 0 耩兰杰裣骏结果 嶷3 - 12 0 0 6 年土地调控政策回顾 袋扣l2 0 0 2 年杭弼9 6 令在蒋搂盘赞耩 寝4 2 土地取得方式与地价模型回归结果 袭毒3 土鲍取得方建每痔徐疆翔结莱 袭4 - 4 南京2 0 0 0 - 2 0 0 3 年土地出让金单价增长袋 装毒5 鸯窳房羚措黢表( 1 9 9 8 年l 攀发一2 。簖年l 季凌) 辩 袭4 - 6 南京在售楼盘修正詹数据 袭4 - 8 不同出让方式下南京市楼盘价格对比 袭4 - 9 房撼产开发念监攀经) 主媲弹发及购麓 袭4 - 1 0 街京房地产供销侍况表 袭4 - 1 11 9 9 7 2 0 0 5 年全莺经济适用房建设壤激 袭4 - 1 21 9 9 9 - - 2 0 0 7 年南京市经济适用房建设筒积情况 发4 - 1 3 露寨2 0 0 5 零各嚣房建产残交_ | i 孽凝 袭4 - 1 4 南京房地产企业意向购置土地区域频魔对照表 袭4 - 1 5 簿寨枣熊蠢场对房傍鞋差胡关性影嚼因素表 袭4 - 1 6 南京部分楼盘调查袭 表4 - 1 7 褰索毒2 0 0 5 年出让她块一览嶷 表4 - 1 8 南京市2 0 0 5 年出让土地分鳗容积率 v 6 5 6 6 6 7 7 2 7 3 7 3 7 4 7 5 ” 7 7 8 6 8 7 嚣射程稼鞍嚣静强甜 表4 - 1 9 成都市青羊区苏坡乡东坡村二组地块规划要点8 9 表4 - 2 0 不同年期土地价格和房屋价格修正系数比较 表4 2 l 南京市主城的基准地价表 图1 i 城镇人均住房面积图( 1 9 7 9 - - 2 0 0 3 年) 图1 2 政策对房地产价格的影响 图1 3 本论文的结构安捧 图形 9 0 9 3 。2 l o 1 7 2 2 2 3 图2 1 美国十个主要聚集地区住宅价格的变化( 1 9 9 9 年2 季度- - 2 0 0 4 年2 季度) 图2 - 2 我国人口数量与城市化水平 图2 - 3 寡头竞争博弈反应函数2 9 图2 - 4 全国房屋交易价格指数与土地交易价格指数变化趋势图3 4 图2 - 5 玉米法律悖论 图2 - 6 格兰杰因果检验顺序 3 5 4 0 图3 - 1 传统土地使用制度下的土地配置过程5 3 圈3 - 2 地规制体系初步架构5 9 图4 1 开发商“寻租”空间 图4 2 土地购置面积与土地开发面积 图4 3 南京各区成交情况 图4 4 意向购置土地区域频度比重对照图 图4 5 上游垄断和下游垄断 图4 6 一般商品房市场的供给与需求一 图4 7 投机活动改变了需求曲线的斜率 图4 - 82 0 0 5 年南京市出让地块分区容积率表 图4 9 南京开发企业2 0 0 5 年意向购置住宅用地面积频度分布图 图4 - 1 0 土地保障补贴比较 图5 1 土地规制体系一 图5 - 2 土地价值函数图 图5 3 地方政府的子博弈过程 图5 - 4 地方政府的纳什均衡 v l 记记竹符引科 黯 够鳄 惦 骢 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取褥的研究成果。 尽我爨籍，除了文孛蟹翻麓 ：乏豁注窝致瀣豹建方舞，论交孛不惫含箕德入已经发表或撰写过 的研究成果，也不包含为获得东南大学绒其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我 一同王作鲍同态对本研究所做的任何贡献均已在论文中撵了明确的说明并表示了谢意 研究生签名：廛篮臼期； 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆肖权保留本人所送交学位论文的复印 箨窝耄子文档，霹鞋采羯影印、镶窜或箕毽复麓乎段绦菇论文。本天毫予文档翳疼容和纸覆 论文的内容相致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阕，可以公布( 包括 刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研究生院办理。 研究生签名：蹩敛 导师签名； 第一章绪论 管一童绪论 “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。” 大诗人发出感叹已经一千两百多年，社会生产力也提高了千百倍，现代人在享受着 社会生产力提高所带来的物质生活的舒适与便利的同时，先贤“居者有其屋”的梦想至 今仍未能很好地实现。特别是近年来房价的快速上涨更是加剧了城镇居民的购房难度， 住房与教育，医疗并列，成为其不堪承受的“新三座大山”。 为什么住房问题的解决这么难? 从经济学的角度来看，社会物质生产水平的提高取 决于资源的投入数量、利用的广度和深度，后者由技术所决定。自然资源总量是有限的， 人口的剧增使得资源相对短缺，人均资源占有量可能只有古人的几十分之一，而更高的 社会生产能力主要归因于技术变革带来的可利用资源种类的增加和对利用深度的提高， 使得相同资源的产出达到古代的几百倍。技术进步既提高了社会总产出，又对人均资源 数量下降引起的人均产出减少作出了补偿，总体而言能够提高人均社会总产出。社会总 产出构成了国家财富，而人均社会产出决定人们的生活水平。 据此从生产的角度考察房地产市场，购房难和房价高其实就是住房的有效供应不 足，根源在于土地资源的供应制约。土地是最特殊的资源，属于非可再生资源，数量不 可能由人类劳动产生和添附。房地产开发中土地是建设用地，提供的是空间承载功能， 而并非生产功能。这就导致人们很难通过资本和劳动来替代土地资源，最为关键的是现 代高科技很难对土地进行深度利用。对于提供生产功能的农地来说，科技进步与唐代相 比能带来十倍的产量提耐l 】；而对建设用地而言，很难在其使用上留下高科技的印迹。 唐代建造技术就已经能够修建滕王阁这样的三层建筑，而如今人们衡量建设性土地产出 的最重要指标容积率还是很低。根据国土资源部2 0 0 2 年的测算，我国城市的平均容积率 仅为0 3 3 ，也就是平均约三层楼的土地利用强度。 土地供应及相关政策对房地产市场的影响很大，技术的提高是有限的，土地的利用 效率很难提高，但是对土地有效的管理、资源合理的配置是有助于房地产市场的健康发 展和价格的稳定，这也是本文的目的所在。 1 1 问题的提出 1 1 1 房地产市场的现状和问题 建国以来，我国城市住房供给一直比较短缺，1 9 7 8 年城镇居民人均居住面积仅3 6 平方米，比1 9 4 9 年建国时人均居住面积4 5 平方米还低【2 l ，“重积累、轻消费”的指导 思想阻碍了住房建设面积的提高。改革开放后，中央加大了住房建设的力度，我国城镇 居民的住房条件得到了极大的改善。根据国家统计局的数据，1 9 9 8 年我国城镇人均住房 建筑面积达n t1 8 平方米，按照0 7 的平均折算系数约等于居住面积1 3 平方米，2 0 年 来翻了两番。而1 9 9 8 年底住房市场化改革以后，这一指标更是得到迅速提高，2 0 0 5 年 末人均住房建筑面积达到2 6 平方米，平均每年增加1 平方米，从图l 1 可以看出为切 实提高百姓居住水平我国政府加快住宅建设所取得的成就。 东南大学博士学位论文 图1 1 城镇人均住房面积图( 1 9 7 9 - - 2 0 0 3 年) 就具体城市而言，即使是在人口稠密且土地资源稀缺的首都北京也可以看出居民住 宅条件的改善和人均住房面积的提高( 表1 - 1 ) 。 表1 i 北京市人均居住面积一览表 累 1 9 8 01 9 8 1 1 9 8 21 9 8 31 9 8 41 9 8 51 9 8 61 9 8 71 9 8 81 9 8 91 9 9 0 a 城市 4 7 95 o s5 3 85 6 85 9 26 1 76 4 66 8 27 1 77 4 57 7 2 平方米 b 农村 1 0 0 91 2 3 51 3 o l1 4 0 91 4 0 81 6 3 7 1 7 1 71 8 3 81 9 2 32 0 0 92 0 6 2 平方米 们 4 7 a 74 1 1 34 1 3 54 0 3 14 2 0 53 7 6 93 7 6 2 3 7 1 1 3 7 2 9 3 7 0 8 3 7 4 4 累 1 9 9 l1 9 9 21 9 9 3 1 9 9 41 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 0 a 城市 8 0 18 3 18 5 18 7 39 0 39 3 39 6 61 0 0 31 0 6 311 1 5 平方米 b 农村 2 1 9 2 2 2 6 72 3 7 02 4 4 22 4 7 42 5 ，7 42 7 3 9 2 7 6 4 2 8 6 52 8 9 1 平方米 a ，b 3 6 5 43 6 6 63 5 9 1 3 5 7 53 5 ，0 83 6 2 53 5 2 73 6 2 93 7 1 03 8 5 7 不可否认的是在我国房地产业发展过程中，也存在着一些f 司题，主要表现在以下方 面 3 1 ： ( 1 ) 房价上涨过快。2 0 0 0 年以来，商品房及商品住宅平均销售价格涨幅突破了两 位数，2 0 0 4 年分别为1 4 4 和1 5 2 。东部地区房价涨幅最高，而且有进一步上升趋势。 全国部分大中城市房价上涨过快，比如上海、杭州，平均房价涨幅连续两三年超过1 5 以上。而且，房价上涨过快现象呈现蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向 中、西部地区扩展。与此同时，商品房销售价格上涨带动y - - 手房交易价格上涨。 2 第一章绪论 ( 2 ) 市场需求偏大，供求矛盾突出。目前房地产已由前些年的需求不足转变为阶 段性、结构性的需求过度扩张。2 0 0 5 年全国商品房住宅竣工面积仅占销售面积的7 3 ， 东部和部分中心城市尤为突出，上海销售面积已经连续4 年大于竣工面积。有些地方拆 迁规模反弹所带来的被动性住房需求上升，也加剧了供求矛盾，进一步促进房价上升。 ( 3 ) 部分地区房地产投资增长仍然偏快。1 3 个省市房地产开发投资增幅超过3 0 ， 其中6 个地区超过5 0 ，最高的达到1 1 5 。 ( 4 ) 市场结构不合理。非住宅开发比例偏大，空置面积上升。中低价位、中小套 型商品住宅供应比例偏低。2 0 0 5 年一季度，部分城市1 0 0 平米，套以上的占总量的6 0 一 7 0 ，个别城市高达8 7 。2 0 0 4 年全国经济适用房住房开发投资出现负增长，占房地 产开发投资比重由6 1 下降到4 6 ，有些地区甚至停止了经济适用房的建设。 在所有的这些问题中，和普通居民利益最相关的，涉及面最广的问题无疑是快速上 涨的房价问题，这也是现阶段我国住宅市场最亟待解决的问题。 在现实生活中住房是一种基本生存资料，也为个人发展提供了基本条件。正是从这 个意义上讲，住房首先是消费品，其次才是投资品。半个多世纪前，联合国大会上通过 的世界人权宣言也明确地规定了基本住房消费需求的满足是人的一项基本权利，作 为一种人权，它既是生存权也属发展权，更是经济权利的核心内容之一。 然而，近年来房价与人们收入水平之间的巨大差距使得人们的住房基本需求并不能 得到很好满足。目前，我国正处于房价的快速增长时期，房地产价格的持续快速上涨一 直为人们所关心，普通居民更是切身体会到房价上涨带来的阵痛。 根据国家统计局的住房价格增长率和商品房价格增长率( 表1 - 2 ) 数据可以看出， 自1 9 9 2 年以来我国的平均增幅分别为1 0 5 9 和1 0 8 0 。同时，观察具体年份的房价增 幅，1 9 9 2 和1 9 9 3 年的房地产开发热时期的房价上涨是最快的，商品房价格的年增幅为 2 6 5 2 和2 9 8 4 ，而其余年份增幅没有这么巨大，甚至1 9 9 9 年由于住房货币化制度出 台引发居民的观望行为导致了价格的负增长，但是应当引起关注的是2 0 0 4 年起，房价又 保持了二位数的高速增长，2 0 0 4 年和2 0 0 5 年分别为1 5 0 2 和1 6 7 2 。 表l - 2 我国住宅价格历年增长幅度 住宅价格 年份 增幅( ) 商品房价格( t r i 平方米) 增幅( ) ( 元，平方米) 1 9 9 1 7 5 6 2 3 7 8 6 1 9 1 9 9 2 9 9 6 4 03 1 7 6 9 9 4 6 62 6 5 2 1 9 9 31 2 0 8 2 3 2 1 2 6 1 2 9 1 4 62 9 8 4 1 9 9 41 1 9 4 0 5- 1 1 71 4 0 8 6 49 0 7 1 9 9 51 5 0 8 8 62 6 3 71 5 9 0 8 61 2 9 4 1 9 9 61 6 0 4 5 66 3 41 8 0 6 4 01 3 5 5 1 9 9 71 7 8 9 8 01 1 5 4 1 9 9 7 1 6 1 0 5 6 1 9 9 81 8 5 3 5 63 5 6 2 0 6 2 5 7 3 2 8 1 9 9 9 1 8 5 7 0 20 。1 9 2 0 5 2 6 0 0 4 8 2 0 0 01 9 4 8 4 34 9 22 1 1 1 6 1 2 8 8 2 0 0 l2 0 1 6 7 53 s 12 1 6 9 7 2 2 7 5 2 0 0 22 0 9 1 7 23 7 22 2 5 0 1 83 7 l 2 0 0 32 1 9 7 3 55 0 52 3 5 9 5 0 4 8 6 2 0 0 42 5 4 8 6 11 5 9 92 7 1 3 9 1 1 5 0 2 2 0 0 52 9 3 6 9 61 5 2 4 3 1 6 7 6 6 1 6 7 2 东南大学博士学位论文 兰望塑塑i ：! ! ：! 1：! ! ：! ! 资料来源：国家统计年鉴2 0 0 6 ) ，经作者整理和计算 1 1 2 土地市场存在的问题 土地是房地产市场的上游决定因素，房地产市场的结构很大程度上受到土地供应的 影响。在房价上升的时期，在我国特有的土地公有制制度下，政府具有了许多其他国家 所没有的对土地的调控能力。而政府对土地的调控作用却没有能够有效地发挥，是由于 以下这些原因的存在。 理论上对土地与房地产市场影响的规律性认识不够，重要性认识不充分在目前已 有的关于房价的讨论中，许多研究都着重强调了房地产价格上涨与以往所不同的宏观经 济背景，如住房制度的改革、城市化进程的加快、居民收入水平的提高、房地产投资行 为的大量存在等原因。房地产业发展的关键性因素是土地和金融，这也是调控房地产市 场的最有效手段。目前国内对房地产金融的研究比较全面，而对土地供给、使用控制和 管理方面的研究稍显不足，而且对土地调控的理解和认识停留在宏观的制度与政策层 面，对房地产市场和政府土地干预间的关系研究理论基础比较单薄，认为土地与住房之 间仅仅是一种成本联系，缺乏系统理论的支撑和全面细致的分析，已有的诸多研究往往 多流于对房地产领域中的现象及原因作泛泛地描述，由此给出的政策建议也不能解决问 题。 现实中由于利益集团的存在，导致政策没有能很好的推行。明显的是中央政府和地 方政府之间的利益博弈，论文中的政府指中央政府和地方政府( 中央政府以外的各级政 府) ，作为一个利益统一体，是全民利益的代理者，而实际中两者目标函数有着不一致 性，而这一冲突和矛盾也造成土地政策的难以推行和失效。中央政府站在全国的角度对 房地产市场进行调节，而地方政府更多的从本地经济发展的角度考虑。地方政府希望地 方财政收入的增加，也无可厚非。但是和以往较大的转变是，在低价出让土地以吸引投 资的政府行为倍受专家学者的责难之后，不少地方政府突然之间发现控制土地供应权是 开辟第二财政的便当工具。于是凭借土地供应中的独特地位与身份，在城市土地供应中 逐步忘却土地供应控制的本源实现土地资源的优化配置进而实现社会福利的最大 化，从“守夜人”角色转变到“垄断厂商”的角色一宦求城市土地供应利润最大化， 为房价的上涨推波助澜。 1 2 研究意义 房地产业是现阶段国民经济的支柱产业，房地产业的兴衰和国民经济的宏观波动息 息相关，世界各国的房地产业发展都不是一帆风顺的。房地产业如果不能平稳发展，房 价波动过于频繁，会对市场发展产生不利的后果，导致市场发展不协调、资源浪费，企 业经营困难，破坏政府管理，影响经济发展。 从1 9 8 0 年开始计算，中国的房地产业的发展只有二十多年的历史，房地产业在这 期间有过发展的高峰和兴旺时期，也出现过低谷和市场的衰退。根据房地产业的波动性 走势和房地产价格的起伏不定，可以看出人们还没有完全掌握房地产市场和房地产价格 变化的规律。特别是：房地产市场的上游一地市场与房地产市场之间是如何相 4 第一章绪论 互联系、相互作用的? 政府的土地规制如何对房地产市场起作用，起多大作用? 这些问 题在理论上还不能给出信服的解释。本论文的研究旨在全面、系统地总结研究两个市场 之间的因果作用，对此有个完整的、系统的认识，可以更进一步丰富市场理论，为中国 房地产市场的发展实践提供指导，具有重要的理论和实践意义。 1 2 1 理论意义 在西方成熟的房地产市场中，房地产市场供求关系的研究历来是市场研究的重要内 容。但是，很少有人涉足从土地规制的视角出发对房地产市场进行探讨。这方面研究的 缺乏原因在于：一是西方国家基本上是土地私有制，所有权为个人享有，国家不是土地 所有权主体，所以政府对土地市场的干预能力有限，土地的供求基本上是靠市场进行调 节：二是大部分西方国家已经度过了市场化快速发展时期，房地产增量市场的建设规模 不大，存量市场的交易占据主流。在此背景下，国外对政府土地规制和房地产增量市场 的研究不太为人们所重视。与国外所不同的是，在我国研究土地规制与房地产市场的互 动却具有重要的理论意义： ( 1 ) 到目前为止，我国对政府土地规制理论的系统研究还比较欠缺。对于城市土 地的政府规制，理论界有不同的看法，有人认为，通过规制，可以弥补市场的缺陷，增 进市场的效率以及提高居住环境的舒适度，促使房地产价值增殖等；也有的观点认为政 府对土地的规制措施从长期来看，将抑制土地的供给，从而使房地产价格上涨。从理论 分析的角度，政府倾向于某一种观点就决定了其对土地规制政策的设计，而同时也就决 定了对经济生活的影响。政府是否需要对城市土地进行规制? 对城市土地的规制应该采 取那些手段? 政府对城市土地的规制究竟会产生什么影响? 等等。对这些问题的回答， 不仅更充实了规制经济学的理论，也为政府对土地进行规制提供了坚实的理论依据。对 政府土地规制的理论研究滞后于现实需要，就已经表明了研究政府土地规制具有重要的 理论意义。 ( 2 ) 我国的城市土地是属于国家所有，在房地产市场从计划控制转向以市场调节 为主、宏观调控为辅的市场体系过程中，迫切需要探讨政府干预土地市场对房地产市场 的作用机理，为土地市场的政府规制提供理论指导。我国沿袭了多年的住房公有制，在 从福利住房制度转向商品住房制度的过程中，迫切需要探讨土地市场与房地产增量市场 的作用机理，为保证房地产市场的协调发展提供理论基础。 我国房地产市场的发展不过二十多年，房地产市场理论的研究还存在许多的空白 论文从房价快速上涨时期的政府土地规制入手，深入探讨土地出让市场与房地产增量市 场在价格和数量上的作用关系，揭示房地产市场的内部运行规律，是对房地产市场理论 研究的重大扩展，丰富并发展了我国的房地产经济理论，能够为我国房地产市场的持续 健康发展提供较强的理论指导。 1 2 2 实践意义 国外的研究表明，房地产市场的一些问题，如过量的供给、高空置率和过长的吸纳 期都可以通过房地产市场的分析得以避免。研究土地规制，对生产者、消费者和政府都 有重要的意义，通过对房地产市场运行规律的认识，既可使各个市场主体能正确预测房 s 东南大学博士学位论文 地产市场的发展趋势，并据此做出正确的经营决策，使自己在市场竞争中处于有利地位， 又有利于政府制定科学的房地产发展战略及政策法规。具体来说： ( 1 ) 研究政府土地规制有利于房地产市场体制的建设和规范化 通过对房地产发展现状与房地产市场运行问题的深入探讨，对政府土地规制的研究 可以对现行房地产市场中不规范的现象进行经济学上的解释，进而找出造成房地产市场 供求失衡的原因，有利于房地产市场的规范化；通过探讨市场机制在房地产市场中的作 用机理，为房地产市场的市场体制建设提供指导。 ( 2 ) 研究政府土地规制有利于房地产业的持续发展 房地产市场的完善与发展是房地产业持续健康发展的前提，对土地规制进行研究可 以将土地市场和房地产市场联系起来，探究整个房地产市场系统的运行规律，使政府通 过对市场提供的房产数量、交易价格等信息的分析，制定出符合市场需要的科学的计划 决策，为各级政府部门调控房地产业及其市场发展提供科学依据，从而有利于房地产市 场的长期发展，进而有利于推动房地产业的健康持续发展。 ( 3 ) 研究政府土地规制可以为政府决策提供借鉴的依据 通过对政府规制城市地这一领域进行深入的研究，政府有关部门就能以此为指 导，针对房价快速上涨问题，制定有效的管理对策。尤其对我国而言，研究政府对城市 土地的规制更具现实意义，因为我国目前正处于计划经济向市场经济转轨的过程中，经 济基础的转变必然使政府的职能发生变化。传统计划经济体制下的政府是无所不管，而 市场经济体制下的政府主要在于弥补市场的缺陷。计划经济体制下，我国实行的是土地 无偿使用的制度，结果造成了土地的浪费和土地资源的破坏。伴随着我国市场化的改革， 城市土地开始实行有偿使用制度，城市土地市场逐步建立并完善，土地资源得到了比较 合理的配置。但在城市土地从无偿转为有偿使用的过程中，对政府的作用也提出了新的 要求，例如过去政府对土地的管理主要集中于两个方面，即土地的权属管理以及土地利 用管理，但今天随着土地市场上出让、转让等交易活动的频繁，对土地交易以及价格等 的管理自然提上日程 因此，本文选择政府对城市土地的规制这一研究视角，分析我国当前城市土地规制 对房地产市场的影响并提出建议，促进政府在房地产市场上扮演适应市场经济基础的角 色，采取更有效的手段以推动房地产市场健康地发展和城市土地资源合理地配置。 1 3 国内外研究现状 1 3 1 国外研究现状 在如今，尤其在欧美等西方发达国家，由于城市化阶段在几十年前甚至一百年前就 已完成，因此住房的供求矛盾远不及当今中国如此突出。另外，国外人均土地资源相对 丰裕，因此土地问题很少成为城市化及房地产业发展的瓶颈，土地供给短缺没有构成对 城市房地产价格上涨的重要影响因素。理论上对房地产价格的研究较多从宏观经济与房 地产价格的关系以及从资产经营的角度来进行，而较少从保护普通居民居住权角度予以 考虑，从土地市场的角度出发研究地价和房价的关系就更为稀缺。实证和应用研究方面， 土地市场对房地产市场的影响也非研究的主流，对土地规制的研究比较分散，没有构成 6 第一章绪论 体系，内容主要包含在城市规划、政府政策和土地使用规制的研究中。 1 3 1 1 土地价格和房地产价格关系的理论研究 在经济学的发展史上，国外不少学者对土地供给与房地产价格之间的内在联系进行 了研究。在马克思、大卫李嘉图等人对地租、地价理论的经典描述中就已经对土地与建 筑物价格之间的内在联系进行了较好地揭示。 现今虽然西方对房价和地价的关系研究比较少，但也不乏卓有成效的研究。相关研 究表明，土地对房地产价格最重要的影响在于土地的空间位置很大程度上决定了住房的 价格。这一点为不少学者所研究和验证，如a d a m s ( 1 9 9 7 ) 4 1 ，b o r e n s t c i n 和r o s e ( 1 9 9 4 ) f 5 】，e d e n ( 2 0 0 1 ) 【6 l ，o a r b a d e 和s i l h e r ( 1 9 7 6 ) m ，g o l d b