（工商管理专业论文）房地产开发企业全面预算管理体系研究.pdf

摘要 在宏观上，改革开发后，中国经济的高速发展带动了房地产业的快速发展， 反过来房地产业通过带动其他相关行业的发展和促进消费、 投资的发展， 在国民 经济的增长中发挥着不可替代的作用。 但是， 过快的发展将会导致重复建设、 盲 目 投资、 通货膨胀等社会、经济问 题。为此，中央在2 0 0 3 年开始，采取一系列 的财政、 金融、 士地、 税收等政策，改善房地产业的经营环境。 房地产业的经营 环境在未来5 年内 会发生了质的变化， 即由垄断经济进入完全竞争经济; 由 卖方 市场进入买方市场;由杠杆投资阶段进入实力投资阶段。 在微观上。中国房地产企业经过了1 0多年的发展取得了一定的成绩，但是 在发展过程中同时出现了诸如: 低投入高收益; 企业规模过小; 缺乏解决问 题的能力等问题。 中国进入 wt o后， 行业进入障碍解除， 受到高利润率的吸引， 大量的外国资本必将会被吸引到房地产业， 根据马克思政治经济学理论， 激烈的 市场竞争会导致房地产业的利润率降低，最终同社会平均利润率相持平。 经营环境的改变、 竞争的加剧、 利润的减少， 对于尚处于成长阶段的中国房 地产开发企业来讲将面临一次生死抉择。 中国房地产企业要想获得生存， 就需要 建立科学的发展战略。 本文认为低成本战略可以作为房地产开发企业的战略选择 之一 。 涵盖了成本预算管理的全面预算管理无疑成为企业实现成本领先、 提高竞 争力一个可供选择的方案。 基于以土分析， 本文认为成本预算管理是实行低成本战略的房地产企业预算 管理的重点和核心， 并着重成本预算管理的流程、 体系进行了理论构建， 指出企 业在预算执行过程中应遵循预算编制立项承诺采购支付 领用考核的程序， 同时又对预算管理过程中的组织保证和思想保证两方面进 行论述。 最后， 通过具体的房地产开发项目的成本预算实例， 论证了全面预算管 理在房地产开发企业经营过程中所起的效益和作用。 关键词:全面预算管理;房地产开发企业:低投入高利润;成本领先 ab s t r a c t abs tract c h i n e s e e c o n o m i c d e v e l o p m e n t p r o m o t e s t h e r e a l e s t a t e b o o m i n g . wh i l e , t h e re a l e s t a t e b o o m i n g c a u s e s s e v e r a l e c o n o mi c a l and s o c i e ty p r o b le m s . a s a r e s u l t , c h i n a g o v e r n m e n t h a d a d o p t e d a s e r i e s o f m e t h o d s s i n c e 2 0 0 3 .r e a l e s t a t e f i r m s o p e r a t i o n a l e n v i r o n m e n t w i l l c h a n g e f u n d a m e n t a l l y d e p e n d i n g o n t h e ma r x s t h e o ry .c a p ita l, a t t r a c t in g 勿t h e s u d d e n h u g e p r o f it , w il l r u s h i n t o c h i n e s e r e a l e s t a t e f i e l d . a s a r e s u l t o f s e r i o u s c o m p e t i n g , t h e p r o f it r a t e i n c h i n e s e r e a l e s t a t e w i l l d e c r e a s e . w i t h t h e fi n i s h i n g o f t h e s u d d e n h u g e p r o fi t e r a and t h e c h ang i n g o f o p e r a t i o n a l e n v i r o n m e n ts , c h i n e s e r e a l e s t a t e f u n c t i o n f i r m s，i n d e v e l o p i n g p e r i o d , n e e d a d o p t s c i e n t i f i c s t r a t e g y i n o r d e r t o h a v e t h e a d v ant a g e . t h e b u d g e t m a n a g i n g i n a l l - r o u n d w a y b e c o m e s o n e o f t h e s u i t a b l e c h o i c e s t h i s e s s a y r e g a r d s t h e c o s t b u d g e t m a n a g i n g a s t h e c o re and e m p h a s i s o f t h e b u d g e t m a n a g i n g i n a l l - r o u n d w a y i n c h i n e s e r e a l e s t a t e fi r m s . a s t o t h e p r o c e d u r e , t h e f i r m s s h o u l d f o l l o w w o r k i n g o u t t h e b u d g e t， s e tt i n g u p p r o j e c t , c o m m it m e n t , p a y m e n t , u s i n g a n d e m a n a t io n . a t t h e s a m e t i m e , t h e f i r m s s h o u l d a l s o o ff e r t h e o r i g i n a t i o n g u a r a n t e e i n g a n d t h e i d e o l o g i c a l g u a r a n t e e i n g . a t l a s t , t h e e s s a y c o n f i r m s t h e i m p o r ta n c e o f t h e b u d g e t m a n a g i n g i n a l l - r o u n d w a y i n t h e r e a l e s t a t e f i r ms b y t h e c o r r e c t c a s e k e y wo r d s : b u d g e t m a n a g i n g i n a l l - r o u n d w a y , r e a l e s t a t e f u n c t i o n f i r m , s u d d e n h u g e p r o fi t , c o s t l e a d i n g = 主 ，口口 尸明 本人郑重声明: 本论文是在导师的指导 下， 独立进行研究工作所取 得的成果， 撰写成博士 / 硕士学位论 文“ 房地产开发企 业全面预算管 酬全 王皿炙 。 除论文中己 经注明引用的内 容外， 对论文的研究做出 重要贡献的个人和集体， 均已 在文中以明确方式标明。 本论文中不包 含任何未加明确注明的其他个人或集体己经公开发表或未公开发表 的成果。 木声明的法律责任由本人承担。 学 位 论 文 作 者 签 名 : p ,妹 ka、 年/ 月 ， 日 同济大学硕士论文房地产开发企业全面预算管理体系研究 1 .引言 推行全面预算管理是发达国家成功企业多年积累的经验之一， 对建立现代企 业制度， 提高管理控制水平， 增加未来竞争力有着十分重要的意义。 全面预算管 理是公司管理的核心内容之一， 也是被各种组织证明行之有效的管理方法。 从微 观上讲， 它是公司内部各部门相互协调的工具、控制的标准、 考核的依据， 是公 司推行内部管理规范化和科学化的基础， 也是组织利用管理效率及效益的提高来 促进公司各级经营管理人员的自 我约束、自 我发展的有效途径。 从宏观上说， 它 是利用市场机制优化社会资源配置的重要手段。 因此全面预算管理生效是检验公 司管理科学化程度的重要标志之一，也是社会资源合理分配的有效保障。 1 . 1我国企业施行全面预算管理的现状 在计划经济条件下， 我国企业普遍采用的是传统的生产经营计划， 它是以生 产为导向的， 而现在提倡的全面预算管理是市场经济的产物。 制定全面预算， 并 实施严格的全面预算管理，已成为市场经济条件下现代企业管理的一种国际惯 例。 对于长期处于计划经济的我国企业而言， 实行全面预算管理不仅是管理方法 的变换， 更是管理思想、 原则及基本理念的根本转变。 全面预算是一个由各种具 体预算有机联系起来的预算体系， 各企业根据自 身的业务特点和编制预算的能力 选择具体的编制对象和重点。 根据南京大学全面预算课题研究小组的调查显示， 编制管理费用预算的企业 最多，其次是编制销售预算的企业， 。可见，在市场竟争机制的作用下，企业对 于节约费用、提高效益和对销售作出事前预测与安排都相当重视。目 前，大多 数企业都认识到了全面预算的科学性， 但企业全面预算管理尚存在很多认识与实 务的盲区。 专门的预算机构在中国运用较少， 董事会也没有发挥应有的作用， 因 此这两个机构在预算编制过程中的参与度不高， 在执行过程中的作用更小; 对于 预算执行过程中出现的差异分析， 确认其发生原因、 重要性以及处理方法等方面 的工作还有待进一步完善和提高。 应该承认的是，目 前我国许多企业的全面预算管理还是不完善的， 离“ 全面 ， 潘爱香， 全面预算管理整合 “ 四流” ， 创造 “ 一流， ，浙江人民出版社， 2 0 0 1 年版， p 1 6 同济大学硕士论文房地产开发企业全面预算管理体系研究 1 .引言 推行全面预算管理是发达国家成功企业多年积累的经验之一， 对建立现代企 业制度， 提高管理控制水平， 增加未来竞争力有着十分重要的意义。 全面预算管 理是公司管理的核心内容之一， 也是被各种组织证明行之有效的管理方法。 从微 观上讲， 它是公司内部各部门相互协调的工具、控制的标准、 考核的依据， 是公 司推行内部管理规范化和科学化的基础， 也是组织利用管理效率及效益的提高来 促进公司各级经营管理人员的自 我约束、自 我发展的有效途径。 从宏观上说， 它 是利用市场机制优化社会资源配置的重要手段。 因此全面预算管理生效是检验公 司管理科学化程度的重要标志之一，也是社会资源合理分配的有效保障。 1 . 1我国企业施行全面预算管理的现状 在计划经济条件下， 我国企业普遍采用的是传统的生产经营计划， 它是以生 产为导向的， 而现在提倡的全面预算管理是市场经济的产物。 制定全面预算， 并 实施严格的全面预算管理，已成为市场经济条件下现代企业管理的一种国际惯 例。 对于长期处于计划经济的我国企业而言， 实行全面预算管理不仅是管理方法 的变换， 更是管理思想、 原则及基本理念的根本转变。 全面预算是一个由各种具 体预算有机联系起来的预算体系， 各企业根据自 身的业务特点和编制预算的能力 选择具体的编制对象和重点。 根据南京大学全面预算课题研究小组的调查显示， 编制管理费用预算的企业 最多，其次是编制销售预算的企业， 。可见，在市场竟争机制的作用下，企业对 于节约费用、提高效益和对销售作出事前预测与安排都相当重视。目 前，大多 数企业都认识到了全面预算的科学性， 但企业全面预算管理尚存在很多认识与实 务的盲区。 专门的预算机构在中国运用较少， 董事会也没有发挥应有的作用， 因 此这两个机构在预算编制过程中的参与度不高， 在执行过程中的作用更小; 对于 预算执行过程中出现的差异分析， 确认其发生原因、 重要性以及处理方法等方面 的工作还有待进一步完善和提高。 应该承认的是，目 前我国许多企业的全面预算管理还是不完善的， 离“ 全面 ， 潘爱香， 全面预算管理整合 “ 四流” ， 创造 “ 一流， ，浙江人民出版社， 2 0 0 1 年版， p 1 6 同济大学硕士论文房地产开发企业全面预算管理体系研究 预算” 还有一定的差距。 强化全面预算管理观念， 规范全面预算管理实践还是十 分必要的。 1 . 2我国房地产开发企业实施全面预算管理的原因 中国城市建设的高速发展， 使得房地产业得到巨大发展。 1 9 9 3 年到2 0 0 3 年， 我国房地产开发投资从 1 9 3 7 . 5亿元，增长至 1 0 1 0 6 . 1 亿元，1 0年间增长了 5 .2 倍， 平均每年增长1 7 . 9 6 %， 尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约 1 . 5 个百 分点，但却远远超过了同期g d p的增长速度。2 0 0 4 年 1 - 5月，房地产开发投资 同比增长速度虽然逐月回落， 但是1 - 5 月同比增长仍达3 2 %， 占固定资产投资的 比例为2 6 . 1 %。 在新一轮的投资增长中， 房地产业占有非常突出的位置， 在进入 统计的1 9 个行业中，房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。 促进房地产市场健康发展， 是满足城镇居民不断增长的物质文化需求的内在 要求， 有利于促进消费， 扩大内需， 拉动投资， 增加就业， 推进经济结构的战略 性调整， 保证国民经济持续快速健康发展。 中央提出了四个新的消费热点， 即住 宅、 汽车、通讯、 旅游。 尽管汽车增长速度快于房地产， 但汽车在消费总额中的 量比房地产要小。 房地产业拉动经济增长占整个经济增长的四分之一， 也就是说 g d p 增长 7 -8 个百分点，其中有两个百分点是房地产拉动的。2 0 0 3 年，国务 院1 8 号文件首次提出房地产业是中国国民经济支柱产业。这表明了政府对房地 产业的明确态度3 。 以上论述充分显示中国的房地产正处在一 个发展的热潮中， 供求两旺， 产业 兴旺是无可否认的。 但是， 过热的投资浪潮会产生诸如重复建设、 通货膨胀等社 会问题， 影响中国经济的持续、 健康、 稳定发展。 为了防止经济过热和投资过度， 中央自2 0 0 3 年采取了一系列的经济、财政、土地、金融措施，进一步完善房地 产业的经营环境。 为了适应经营环境的改变， 房地产开发企业需要建立一套适合 的战略方针， 指导企业未来的发展。 但是， 企业战略具有抽象性、 长期性的特点， 为了 解决企业短期内所面临的问题， 同时又同长期战略保持一致， 需要建立一套 房地产报 ，2 0 0 4 年 1 0 月8日 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 ， 2 0 0 3 年 同济大学硕士论文房地产开发企业全面预算管理体系研究 预算” 还有一定的差距。 强化全面预算管理观念， 规范全面预算管理实践还是十 分必要的。 1 . 2我国房地产开发企业实施全面预算管理的原因 中国城市建设的高速发展， 使得房地产业得到巨大发展。 1 9 9 3 年到2 0 0 3 年， 我国房地产开发投资从 1 9 3 7 . 5亿元，增长至 1 0 1 0 6 . 1 亿元，1 0年间增长了 5 .2 倍， 平均每年增长1 7 . 9 6 %， 尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约 1 . 5 个百 分点，但却远远超过了同期g d p的增长速度。2 0 0 4 年 1 - 5月，房地产开发投资 同比增长速度虽然逐月回落， 但是1 - 5 月同比增长仍达3 2 %， 占固定资产投资的 比例为2 6 . 1 %。 在新一轮的投资增长中， 房地产业占有非常突出的位置， 在进入 统计的1 9 个行业中，房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。 促进房地产市场健康发展， 是满足城镇居民不断增长的物质文化需求的内在 要求， 有利于促进消费， 扩大内需， 拉动投资， 增加就业， 推进经济结构的战略 性调整， 保证国民经济持续快速健康发展。 中央提出了四个新的消费热点， 即住 宅、 汽车、通讯、 旅游。 尽管汽车增长速度快于房地产， 但汽车在消费总额中的 量比房地产要小。 房地产业拉动经济增长占整个经济增长的四分之一， 也就是说 g d p 增长 7 -8 个百分点，其中有两个百分点是房地产拉动的。2 0 0 3 年，国务 院1 8 号文件首次提出房地产业是中国国民经济支柱产业。这表明了政府对房地 产业的明确态度3 。 以上论述充分显示中国的房地产正处在一 个发展的热潮中， 供求两旺， 产业 兴旺是无可否认的。 但是， 过热的投资浪潮会产生诸如重复建设、 通货膨胀等社 会问题， 影响中国经济的持续、 健康、 稳定发展。 为了防止经济过热和投资过度， 中央自2 0 0 3 年采取了一系列的经济、财政、土地、金融措施，进一步完善房地 产业的经营环境。 为了适应经营环境的改变， 房地产开发企业需要建立一套适合 的战略方针， 指导企业未来的发展。 但是， 企业战略具有抽象性、 长期性的特点， 为了 解决企业短期内所面临的问题， 同时又同长期战略保持一致， 需要建立一套 房地产报 ，2 0 0 4 年 1 0 月8日 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 ， 2 0 0 3 年 同济大学硕士论文房地产开发企业全面预算管理体系研究 有效的、 科学的管理体系， 本文认为全面预算管理是企业可以选择的一种科学的 财务管理体系。 受到中国的房地产业高利润率的吸引， 国际地产巨头进入中国地产业是不可 避免的， 所带来的激烈竞争也是必然的。 上海领秀营销管理咨询有限公司市场研 究部的数据表明，截止到2 0 0 3 年底，全国有外资参与的房地产企业多达5 0 0 0 家以上，占房地产开发企业总数的2 0 % 0 2 0 0 4 年上半年， 至少有1 0 0 亿美元的境 外资金进入上海市场，这其中有2 0 % 投向了上海的房地产市场，在2 0 0 3 年后的 未来5 年，将有数百亿美元的全球资金投向内地房地产。2 0 0 4 年5 月，上海新 黄浦集团与美国洛克菲勒国际集团签约， 共同开发黄浦区外滩项目， 仅第一期将 投入资金2 . 5 亿美元。 洛克菲勒集团等西方顶尖地产开发商的涌入， 真正标志中 国内地房地产业竞争的国际化 。 一方面， 根据马克思政治经济学， ，受到高利润率的吸引，大量的资本必将 会被吸引到房地产业， 激烈的市场竞争会导致房地产业的利润率降低， 最终同社 会平均利润率相持平。 另一方面， 根据资源稀缺理论， 土地作为不可再生的资源， 其价格将会逐步提高， 土地成本在房地产开发成本中所占比例将大幅度增加， 对 房地产开发企业的利润产生较大影响。 竞争愈加激烈， 利润逐步减少， 此时对于 房地产企业来说， 单纯依靠战术措施己难于保证企业在激烈的竞争中维持长久的 竞争力。 市场经济条件下， 任何企业经营的根本目的是为了赚取利润， 而利润是 靠获取的收益补偿成本后得到的。 在短期内， 房地产企业所定位的产品价格是受 市场约束的， 市场的需求因素是企业发展的外在因素， 是企业所无法改变的， 因 此降低成本就成了使利润最大化的重要途径。 企业的成本管理战略的作用也随之 突显， 包含了成本预算、 控制、 考核的全面预算管理在房地产开发企业的经营管 理中居于极其重要的核心地位。 市场报 。2 0 0 4 年s 月2 4 日 马克思主义政治经济学 ，中国人民大学出 版社，1 9 9 9 年版， p 1 7 同济大学硕士论文房地产开发企业全面预算管理体系研究 1 . 3研究思路与方法 全面预算管理 基本理论 房地产开发企业未 来经营环境的改变 房地产开发企业发 展中存在的病症 实行全面预算管理成为房地产企 业未来发展之路 对房地产开发企业全面预算管理 体系实施构建 案例分析证实房地产开发企业实 施全面预算管理所产生的效益 图 1 一1研究思路流程图 如图1 - 1 所示， 本文将在己有的全面预算管理理论的基础上， 从我国房地产 开发企业未来经营环境的改变、 以及在过去发展过程中存在的一些病状出发， 在 宏、 微观两方面进行分析， 指出为了适应环境的变化和克服病状， 房地产开发企 业需要建立长远的战略、 拥有科学的管理方法， 而全面预算管理以其所拥有的特 点成为房地产开发企业可选择的方法之一。 随后， 以成本预算管理和控制作为切 入点， 从预算管理的组织建设、 预算管理的重点和核心、 预算管理的流程和预算 管理的思想保证等方面，对房地产开发企业全面预算管理体系实施构建。 最后， 通过对具体的房地产开发项目的预算管理的分析， 指出房地产开发企业实施预算 管理给企业带来的好处。 同济大学硕士论文房地产开发企业全面预算管理体系研究 1 .4内容安排 本文共分六章: 第一章 “ 导论”。 介绍论文我国实行全面预算管理的现状， 房地产开发企业 实行预算管理的原因，研究思路，内容安排等。 第二章 “ 解读全面预算管理” 。本章概括介绍全面预算管理的内涵，全面预 算管理的基本内容、过程、特征、作用和保障因素。 第三章 “ 实行全面预算管理成为房地产开发企业未来发展之路” 。本章首先 论述房地产业在国民经济增长中的作用; 随后指出房地产开发企业未来经营环境 的改变; 再后， 从微观角度指出房地产开发企业在发展过程中存在的弊端; 最后， 提出为了适应环境变化和克服弊端， 全面预算管理成为房地产企业可以选择的方 法之一。 第四章“ 房地产开发企业全面预算管理体系构建” 。 本章从预算组织的构建、 预算目 标的确定、 预算管理的核心、 预算管理循环和预算成功的思想保证等几个 方面对房地产开发企业全面预算管理体系实施理论构建。 第五章 “ 案例分析” 。本章详细分析了 “ 春申景城”项目在预算编制、预算 评价体系、 预算控制等方面的工作， 指出实施预算管理所取得的成效， 最后提出 案例分析所得的体会。 第六章 “ 研究结论与展望” 。本章总结了全文的研究结论，着重指出了分析 中的不足和薄弱环节。 同济大学硕士论文房地产开发企业全面预算管理体系研究 2 . 全面预算管理理论 2 . ，全面预算管理的理论基础 正确解读全面预算管理的内 涵， 首先就要了解资源依赖理论。 该理论强调企 业组织从环境中获取资源。 其基本前提是: 决策在组织内部发生， 决策处理的是 组织面临的环境。 该理论的另一个主要方面是， 认为组织是积极地面对环境， 希 望按照自己的优势来控制环境， 而不是被动地作为环境力量的接受者。 资源依赖 理论依赖于以下两个假设: 一是维持组织的运作需要多种不同的资源， 而这些不 同的资源不可能都由组织自己提供。二是组织的正常运作是由多种活动构成的， 而这些活动是不可能在组织内部进行的。 这两个假设意味着， 组织必须依赖环境 以 求资源， 同时必须依赖其他组织的活动来维持正常运作。 因此资源依赖理论将 组织看作是环境关系中的一个积极参与者，因此它也包含着一种思想， 即“ 组织 的管理者如同管理组织一样管理着环境， 并且后者与前者同样重要， 甚至比前者 更重要， 。资源依赖理论的一个关键因素是战略选择，认为组织必须利用战略来 对付环境的变化。 所谓战略是指公司与其外部环境建立关系， 增强对环境的应变 能力， 这里的环境主要是指投入竞争的产业环境。 组织通过内部的权力分配将环 境和决策制定连接起来。 虽然该理论承认环境对企业的关键性， 但并不简单认同 “ 环境选择适合的组织形式” ，而是认为组织与环境相互作用的。 战略往往是长期性的、 抽象的。 通过预算可以实现企业与环境的沟通、日 常 经营与战略的沟通。因此， 企业制定预算目 标就是以战略为出发点。 全面预算管 理从本质上是对未来的一种管理， 它通过规划未来的发展来指导现在的实践， 因 而具有战略性， 对企业战略起着全方位的支持作用。 科学的预算方案蕴含着企业 管理的战略目标和经营思想， 是企业最高权力机关对未来一定期间经营思想、 经 营目 标、经营决策的财务数量说明和经济责任约束依据，是公司的整体 “ 作战” 方案。 加入w t 0 ， 使我国在 1 3 0 多个成员中享受有多边的、 无条件的、稳定的最惠 国 待遇， 在最大范围内 享受有力的竟争条件， 拥有相对稳定、 规范的外部环境， 哈德罗德穆塞兹， 企业经济学 ，中国社会科学出 版社，1 9 9 9 年版， p 6 1 同济大学硕士论文房地产开发企业全面预算管理体系研究 2 . 全面预算管理理论 2 . ，全面预算管理的理论基础 正确解读全面预算管理的内 涵， 首先就要了解资源依赖理论。 该理论强调企 业组织从环境中获取资源。 其基本前提是: 决策在组织内部发生， 决策处理的是 组织面临的环境。 该理论的另一个主要方面是， 认为组织是积极地面对环境， 希 望按照自己的优势来控制环境， 而不是被动地作为环境力量的接受者。 资源依赖 理论依赖于以下两个假设: 一是维持组织的运作需要多种不同的资源， 而这些不 同的资源不可能都由组织自己提供。二是组织的正常运作是由多种活动构成的， 而这些活动是不可能在组织内部进行的。 这两个假设意味着， 组织必须依赖环境 以 求资源， 同时必须依赖其他组织的活动来维持正常运作。 因此资源依赖理论将 组织看作是环境关系中的一个积极参与者，因此它也包含着一种思想， 即“ 组织 的管理者如同管理组织一样管理着环境， 并且后者与前者同样重要， 甚至比前者 更重要， 。资源依赖理论的一个关键因素是战略选择，认为组织必须利用战略来 对付环境的变化。 所谓战略是指公司与其外部环境建立关系， 增强对环境的应变 能力， 这里的环境主要是指投入竞争的产业环境。 组织通过内部的权力分配将环 境和决策制定连接起来。 虽然该理论承认环境对企业的关键性， 但并不简单认同 “ 环境选择适合的组织形式” ，而是认为组织与环境相互作用的。 战略往往是长期性的、 抽象的。 通过预算可以实现企业与环境的沟通、日 常 经营与战略的沟通。因此， 企业制定预算目 标就是以战略为出发点。 全面预算管 理从本质上是对未来的一种管理， 它通过规划未来的发展来指导现在的实践， 因 而具有战略性， 对企业战略起着全方位的支持作用。 科学的预算方案蕴含着企业 管理的战略目标和经营思想， 是企业最高权力机关对未来一定期间经营思想、 经 营目 标、经营决策的财务数量说明和经济责任约束依据，是公司的整体 “ 作战” 方案。 加入w t 0 ， 使我国在 1 3 0 多个成员中享受有多边的、 无条件的、稳定的最惠 国 待遇， 在最大范围内 享受有力的竟争条件， 拥有相对稳定、 规范的外部环境， 哈德罗德穆塞兹， 企业经济学 ，中国社会科学出 版社，1 9 9 9 年版， p 6 1 同济大学硕士论文房地产开发企业全面预算管理体系 研究 从而促进国民经济的快速发展。 但同时， 我国也相应承担削减进口关税、 开放服 务贸易、 扩大对知识产权的保护范围、 放弃对引进外资限制等义务。 这对我国的 房地产业发展来说， 虽说是机遇与挑战并 存， 但一个客观的现实是:加入w t o . 国外大规模的房地产企业可以自 如进入中国房地产市场， 对国内众多的房地产企 业来说将面临一场严峻的挑战。 根据马克思政治经济学理论， 世界资本受到高利润率的驱使而进入中国房地 产市场， 激烈的竞争不可避免。 而竞争又会反过来影响中国房地产行业的利润率， 最终使其在社会平均利润率水平上下浮动。 又根据资源稀缺性理论， 土地作为不 可再生的资源， 其价格会随着房地产开发可使用数量的减少而上升; 建筑材料如 水泥、 钢筋等属于高耗能产品， 其价格也会随着石油、 煤炭等不可再生资源可使 用数量的减少而上升，因此房地产开发企业的开发成本在未来不可避免的会增 长。 利润二 收入一 成本的恒等式， 显示房地产开发企业未来的利润将会减少。随着 房地产业低投入、 高利润时代的结束， 以前那种只要有一个项目实现的高额利润 可以弥补其他方面损失， 企业就可以继续存续下去的做法已经不再适应未来的环 境变化口 没有长期战略作为指导的房地产企业将逐渐被市场淘汰出局。 根据资湃 依赖理论， 企业设立的战略过于长期和抽象， 需要通过全面预算管理来加以细化、 实施。 2 . 2全面预算管理的特征、作用及其管理流程 2 .2 . ，全面预算管理的特征 预算就其实质来看， 就是预先确定的行动方案， 主要有四个特征: 它一定 是涉及未来的; 它一定涉及行动; 存在一个关于个人或团体行动原因的因素; 它是以 价值为主的。 7 也就是说未来性、行动性、个人或团体的行为动因是每 个预算的必要因素。 其中第三个特征非常重要但往往是现实中容易忽略的。 格罗 斯指出: “ 应注意到，结构与绩效两方面的首要因素是人，是人和人的利益的满 足。 一 切其他因素以及有关它们的决策都是涉及人和利益。 ” 吕 组织的未来发展都 是由 人根据自 身的利益来制定的 组织计划是为人们未来的行为， 为他们与未 杰罗尔德几 _ 齐默尔曼， 决策与控制会计) ， 东北财经大学出 版社， 小艾尔弗雷德. d . 钱翎勒， 看得见的手美国企业的管理革命)， 2 0 0 0 年版，2 7 7 页 商务印书馆，1 9 9 7 年版， 3 5 页 同济大学硕士论文房地产开发企业全面预算管理体系 研究 从而促进国民经济的快速发展。 但同时， 我国也相应承担削减进口关税、 开放服 务贸易、 扩大对知识产权的保护范围、 放弃对引进外资限制等义务。 这对我国的 房地产业发展来说， 虽说是机遇与挑战并 存， 但一个客观的现实是:加入w t o . 国外大规模的房地产企业可以自 如进入中国房地产市场， 对国内众多的房地产企 业来说将面临一场严峻的挑战。 根据马克思政治经济学理论， 世界资本受到高利润率的驱使而进入中国房地 产市场， 激烈的竞争不可避免。 而竞争又会反过来影响中国房地产行业的利润率， 最终使其在社会平均利润率水平上下浮动。 又根据资源稀缺性理论， 土地作为不 可再生的资源， 其价格会随着房地产开发可使用数量的减少而上升; 建筑材料如 水泥、 钢筋等属于高耗能产品， 其价格也会随着石油、 煤炭等不可再生资源可使 用数量的减少而上升，因此房地产开发企业的开发成本在未来不可避免的会增 长。 利润二 收入一 成本的恒等式， 显示房地产开发企业未来的利润将会减少。随着 房地产业低投入、 高利润时代的结束， 以前那种只要有一个项目实现的高额利润 可以弥补其他方面损失， 企业就可以继续存续下去的做法已经不再适应未来的环 境变化口 没有长期战略作为指导的房地产企业将逐渐被市场淘汰出局。 根据资湃 依赖理论， 企业设立的战略过于长期和抽象， 需要通过全面预算管理来加以细化、 实施。 2 . 2全面预算管理的特征、作用及其管理流程 2 .2 . ，全面预算管理的特征 预算就其实质来看， 就是预先确定的行动方案， 主要有四个特征: 它一定 是涉及未来的; 它一定涉及行动; 存在一个关于个人或团体行动原因的因素; 它是以 价值为主的。 7 也就是说未来性、行动性、个人或团体的行为动因是每 个预算的必要因素。 其中第三个特征非常重要但往往是现实中容易忽略的。 格罗 斯指出: “ 应注意到，结构与绩效两方面的首要因素是人，是人和人的利益的满 足。 一 切其他因素以及有关它们的决策都是涉及人和利益。 ” 吕 组织的未来发展都 是由 人根据自 身的利益来制定的 组织计划是为人们未来的行为， 为他们与未 杰罗尔德几 _ 齐默尔曼， 决策与控制会计) ， 东北财经大学出 版社， 小艾尔弗雷德. d . 钱翎勒， 看得见的手美国企业的管理革命)， 2 0 0 0 年版，2 7 7 页 商务印书馆，1 9 9 7 年版， 3 5 页 同济大学硕士论文房地产开发企业全面预算管理体系 研究 从而促进国民经济的快速发展。 但同时， 我国也相应承担削减进口关税、 开放服 务贸易、 扩大对知识产权的保护范围、 放弃对引进外资限制等义务。 这对我国的 房地产业发展来说， 虽说是机遇与挑战并 存， 但一个客观的现实是:加入w t o . 国外大规模的房地产企业可以自 如进入中国房地产市场， 对国内众多的房地产企 业来说将面临一场严峻的挑战。 根据马克思政治经济学理论， 世界资本受到高利润率的驱使而进入中国房地 产市场， 激烈的竞争不可避免。 而竞争又会反过来影响中国房地产行业的利润率， 最终使其在社会平均利润率水平上下浮动。 又根据资源稀缺性理论， 土地作为不 可再生的资源， 其价格会随着房地产开发可使用数量的减少而上升; 建筑材料如 水泥、 钢筋等属于高耗能产品， 其价格也会随着石油、 煤炭等不可再生资源可使 用数量的减少而上升，因此房地产开发企业的开发成本在未来不可避免的会增 长。 利润二 收入一 成本的恒等式， 显示房地产开发企业未来的利润将会减少。随着 房地产业低投入、 高利润时代的结束， 以前那种只要有一个项目实现的高额利润 可以弥补其他方面损失， 企业就可以继续存续下去的做法已经不再适应未来的环 境变化口 没有长期战略作为指导的房地产企业将逐渐被市场淘汰出局。 根据资湃 依赖理论， 企业设立的战略过于长期和抽象， 需要通过全面预算管理来加以细化、 实施。 2 . 2全面预算管理的特征、作用及其管理流程 2 .2 . ，全面预算管理的特征 预算就其实质来看， 就是预先确定的行动方案， 主要有四个特征: 它一定 是涉及未来的; 它一定涉及行动; 存在一个关于个人或团体行动原因的因素; 它是以 价值为主的。 7 也就是说未来性、行动性、个人或团体的行为动因是每 个预算的必要因素。 其中第三个特征非常重要但往往是现实中容易忽略的。 格罗 斯指出: “ 应注意到，结构与绩效两方面的首要因素是人，是人和人的利益的满 足。 一 切其他因素以及有关它们的决策都是涉及人和利益。 ” 吕 组织的未来发展都 是由 人根据自 身的利益来制定的 组织计划是为人们未来的行为， 为他们与未 杰罗尔德几 _ 齐默尔曼， 决策与控制会计) ， 东北财经大学出 版社， 小艾尔弗雷德. d . 钱翎勒， 看得见的手美国企业的管理革命)， 2 0 0 0 年版，2 7 7 页 商务印书馆，1 9 9 7 年版， 3 5 页 同济大学硕士论文房地产开发企业全面预算管理体系 研究 来资源及人与人之间的关系而制定的。 人们的行动都是有动因激励的，或者说是有一个符合其逻辑的理由。因此， 再完美的预测与规划如果忽略了与行为动因的连接，都只能是纸上谈兵。在 2 0 世纪 5 0 年代以前，企业预算的职能相对简单，主要被用于产品成本的分析、预 测、控制和考核。5 0年代以后，随着世界经济环境的变化，企业经营规模和范 围的扩大， 预算的职能逐渐从单纯的计划扩展到对组织内各单位责任、 利益的分 配和控制9 。预算控制成为企业管理控制系统中不可或缺的一部分。目 前， 理论 上企业预算的职能被公认为有两种， 一种是决策管理，另一种是决策控制 “ 。 所 谓决策管理， 是指通过预算过程， 将组织中某些专署知识和信息传递到组织中的 另一部门，以便作出资源配置决策。 所谓决策控制， 是指以设定好的并层层分解 的预算目 标为标准， 对组织内的活动进行监督和评价， 并将绩效与报酬挂钩， 以 起到控制组织行为的目的。 无论是决策管理还是决策控制， 其核心职能即在于对 于企业业务流、信息流和人力资源流的整合。 2 . 2 . 2全面预算管理的作用 2 . 2 . 2 . 1促进企业经营决策的科学化， 提高企业综合盈利能力 企业只有获利才有生存与发展的可能。一个企业所拥有的资源总是有限的， 对有限的资源在各种不同用途方面的配置预先做出合理的规划， 把涉及企业目 标 利润的经济活动连接在一起，使影响目 标利润实现的各因素都发挥出最大潜能， 避免因出现“ 瓶颈” 现象而影响企业的整体运营效率，是企业管理者所必须考虑 的。 企业实施全面预算管理， 从销售预算、 生产预算等企业的短期预算到资本预 算、研究开发费用预算等企业的中长期预算，都是以企业预算目 标进行编制的， 同企业长期战略保持一致性， 科学地进行预测， 将有关企业过去浪费或低效率的 部分剔除，使现有的资源在各种不同的交替运用中，选出一种最佳的预算方案， 减少决策的盲目 性， 降低决策风险， 合理地挖掘现有资源潜力， 努力使决策达到 彼得、 f .德鲁克等著: 公司绩效管理 ，中国人民大学山 版社， 2 0 0 2 年版， p 7 3 查尔斯. 亨格伦等著， 管理会计教程 ，华夏出 版社，1 9 9 9 年版， p 1 6 5 同济大学硕士论文房地产开发企业全面预算管理体系 研究 来资源及人与人之间的关系而制定的。 人们的行动都是有动因激励的，或者说是有一个符合其逻辑的理由。因此， 再完美的预测与规划如果忽略了与行为动因的连接，都只能是纸上谈兵。在 2 0 世纪 5 0 年代以前，企业预算的职能相对简单，主要被用于产品成本的分析、预 测、控制和考核。5 0年代以后，随着世界经济环境的变化，企业经营规模和范 围的扩大， 预算的职能逐渐从单纯的计划扩展到对组织内各单位责任、 利益的分 配和控制9 。预算控制成为企业管理控制系统中不可或缺的一部分。目 前， 理论 上企业预算的职能被公认为有两种， 一种是决策管理，另一种是决策控制 “ 。 所 谓决策管理， 是指通过预算过程， 将组织中某些专署知识和信息传递到组织中的 另一部门，以便作出资源配置决策。 所谓决策控制， 是指以设定好的并层层分解 的预算目 标为标准， 对组织内的活动进行监督和评价， 并将绩效与报酬挂钩， 以 起到控制组织行为的目的。 无论是决策管理还是决策控制， 其核心职能即在于对 于企业业务流、信息流和人力资源流的整合。 2 . 2 . 2全面预算管理的作用 2 . 2 . 2 . 1促进企业经营决策的科学化， 提高企业综合盈利能力 企业只有获利才有生存与发展的可能。一个企业所拥有的资源总是有限的， 对有限的资源在各种不同用途方面的配置预先做出合理的规划， 把涉及企业目 标 利润的经济活动连接在一起，使影响目 标利润实现的各因素都发挥出最大潜能， 避免因出现“ 瓶颈” 现象而影响企业的整体运营效率，是企业管理者所必须考虑 的。 企业实施全面预算管理， 从销售预算、 生产预算等企业的短期预算到资本预 算、研究开发费用预算等企业的中长期预算，都是以企业预算目 标进行编制的， 同企业长期战略保持一致性， 科学地进行预测， 将有关企业过去浪费或低效率的 部分剔除，使现有的资源在各种不同的交替运用中，选出一种最佳的预算方案， 减少决策的盲目 性， 降低决策风险， 合理地挖掘现有资源潜力， 努力使决策达到 彼得、 f .德鲁克等著: 公司绩效管理 ，中国人民大学山 版社， 2 0 0 2 年版， p 7 3 查尔斯. 亨格伦等著， 管理会计教程 ，华夏出 版社，1 9 9 9 年版， p 1 6 5 同济大学硕士论文 房地产开发企业全面预算管理体系 研究 科学化， 使企业的行为符合市场的客观需求， 更进一步地提高企业的综合盈利能 力。 2 . 2 . 2 . 2使各部门的经济活动协调一致 随着企业规模的扩大， 企业的组织机构也会变得庞大复杂， 这些组织机构的 业务内容都具有相对的独立性，他们必须协调一致，才能保证预算目 标的实现。 预算目 标是管理过程中的一条主线， 这条主线统帅着企业的全部经营活动， 使各 级各部门都能了解到本部门在全局中所处的地位和作用， 看到自己部门的活动与 其他各部门之间的关系， 并充分估计可能产生的障碍和阻力及薄弱环节等， 以便 区别轻重缓急，从而达到经济活动的协调一致。 2 . 2 . 2 . 3明确工作目 标，激发工作积极性 在企业预算管理体系中， 预算目 标通过预算分门别类、 有层次地分解到各职 能部门， 并延伸细化到每一位员工， 这些目 标就成为他们在特定期间的具体工作 目 标。同时，自上而下、自 下而上预算的循环编制过程， 使企业高层领导者制定 目 标所提出的主要设想和意图，以及达到目标应采取的方法和激励措施都明亮 化， 全体员工 ( 包括高层领导者) 都明确自己在特定时间的工作、收入等各方面 应达到的水平和努力的方向， 了解把握本部门的经济活动与整个企业总体期望之 间的关系，促使职工想方设法从各自的角度为完成企业的预算目 标而努力工作。 企业预算期间的预算目标具有一定的内激力， 当遇到困难或阻碍时， 它能激发员 工产生克服困难的勇气和信心;当一步步接近预算目 标时， 它给人以鼓舞; 当预 算目 标得以实现时， 它又给入一种满足感、 荣誉感与归属感， 推动员工向着新的 目 标迈进，可以全面调动职工为此而努力的积极性。 目 前， 我国企业己不乏由于推行全面预算管理为企业带来减支增效的成功案 例，如宝钢集团通过实施全面预算管理，自1 9 9 9 年起保持利润的高速增长，得 了 令人振奋的经营业绩。 2 0 0 3 年实现销售收入1 2 0 4 亿元， 同比 增长5 5 % , 实现 利润 1 3 1 . 7 亿元，同比增长 8 8 %。又如中国新兴铸管股份有限公司自1 9 9 4 年开 始推行全面预算管理以来， 收到可喜的效果: 在全国5 7 家地方钢铁骨干企业中， 新兴铸管规模居第 2 9 位，其利润总额 1 9 9 4 年居第五位，1 9 9 5 年居第四位;人 同济大学硕士论文房地产开发企业全面预算管理休系研究 均利润 1 9 9 4 年居第二位， 从 1 9 9 5 年开始至 2 0 0 2 年连续多年居第一位， 。 到2 0 0 3 年，企业实现了1 8 年经济效益持续快速健康增长。 我国钢材企业在建国初期便以国有企业的形式成立，在经过了国有体制改 革、 建立现代企业制度后， 进入了生命发展周期中的成熟阶段。 在此阶段， 钢材 企业的各项体制己初露端倪， 于是开始摸索创建适合自身行业、 企业发展的全面 预算管理体系， 并取得了举