（工商管理专业论文）房地产开发企业信贷评价探讨.pdf

中文摘要 摘要：房地产业是拉动中国经济增长的支柱产业。1 9 9 8 年以来，房地产业的兴起 和住房消费的升温，带动中国经济强劲增长。房地产业产业链条长，可以带动原 材料、家用电器等耐用消费品、住宅装修业、服务业等一系列产业的发展，其促 进经济全面发展的重要作用，是其他产业无法比拟的。发展房地产业可以拉动内 需，扩大消费，加速实现城镇化，有利于全面建设小康社会发展房地产金融还可 以降低金融风险。从1 9 9 8 年开始到现在，居民住房按揭贷款迅速增加，对商业银 行而言，居民按揭贷款的资产质量很高，是商业银行的黄金资产，金融业在支持 房地产业发展的同时，自身资产质量和收息率都得以提升。我国房地产金融是随 着住房制度改革的不断深化逐步发展起来的，房地产与金融的关系犹如船和水， 水能载舟，亦能覆舟。 本文共分五个部分。第一部分阐述了我国房地产业的发展背景、发展现状及 发展趋势，从宏观角度来看待房地产业在我国的发展现状及遭遇的各种瓶颈；第 二部分解读房地产会融的基本特点，对我国房地产金融业务的供需关系进行分析， 特别是着重阐述了房地产业与会融之间的休戚与共的关系以及对于未来房地产金 融业务的基本预期；第三部分指出我国房地产信贷市场存在的市场风险、政策风 险等及商业银行应采取的种种应对措施；第四部分从方方面面入手，深入探讨房 地产开发企业的信贷评价内容，作为信贷业务决策的依据；第五部分是房地产开 发企业信贷评价实例，力求做到理论与实践相结合。 本文得出的结论是：其一，无论从经验数值还是实际效果看，银行房地产开 发贷款管理应重点注意以下几点内容；( 1 ) 检查房地产开发企业的资质，包括是否 拥有合格的房地产开发资质证书，是否取得所开发楼盘的合法使用权。( 2 ) 审查房 地产开发公司以往的信用纪录，包括是否延迟交付楼宇，是否拖欠工程款，是否 将银行贷款挪作他用等。( 3 ) 向作为企业集团成员的房地产开发企业发放房地产开 发贷款时，明确借款人在企业集团中的地位和资产情况，密切关注借款人与其关 联企业的关联交易，防止借款人资本金明显不足向控股公司或关联企业借款增加 资本金，防止控股公司转移挪用借款人的开发项目预售款。其二，针对项目进行 房地产市场分析，包括项目地域趋势分析、购买力分析，同时进行政策性分析， 包括金融政策、房地产调控政策、财税政策等。其三，商业银行追逐利润最大化 的经营目标决定其愿意向持续增长的房地产企业提供资金，分享房地产开发的高 利润。房地产金融市场极具诱惑，但风险与收益并存，商业银行在此领域经营必 须增强风险防范意识，必须在有效规避信贷风险的基础上开展业务。因此，对房 地产开发企业进行科学规范的信贷评价成为商业银行降低房地产信贷风险的有效 手段。商业银行应借鉴企业经营绩效评价方法，以财务效益状况作为企业信贷评 价的核心内容，为商业银行的房地产信贷业务决策提供有力的参考依据。 关键词：房地产企业；房地产金融；信贷评价；商业银行；金融需求 a b s t r a c t a b s t 髓d ：a tp 佗s e m ，t b e 陀i s 觚u r g c n tp r o b l e mi no u rc c o n 伽y ：h i g hd e p c n d e n o f r le s t a t eb u s i n e 鼹b a n kf j n a n c c o n c et h ef c a le s t a t em a f k c th 勰a n yu n d u l a t i ， e n t c r i 埔舱，sm 觚a g c m e n tr i s kw i l lt 啪s 硒咖i n l 【ot h eb a l l l 【6 n a n c i a lr i s k hv i e wo ft i l i s f 融，b a n ks h 咖l db em o r cr a t i o n a l 咖d e v e l o p i n g 比a le s t a t ec r c d i to p e r a t i w h e n p r o v i d i n gp m p e n yd c v e l o p m e n tl o 柚，b 卸ks h o u l dn o t 彻l ya s 辩s st h ef c 鹬i b i l i t yo ft h e p 加j c c t ，b u ta l c v a l u a t et h ec 柚d i d a 忙f m l o w i n g 勰p e d l ：b u s i n e 路c 印a b i l i t y p f o f j t 唧曲i l i t y ，卸dl o 粕r e p a y sc a f a b i l i t y b 觚ks h l da l 卸a l y z ec o n t r a c td e t a i l s ，蚰c h 弱 l nr i s k 柚ds e 伽f i t i z a t i o n o 盯g o a ii st o 印p p 傩h e a l t h yr e a le s t a t ep r o j c c t ，p r c v 锄t t l l ep o t c n t i a lr i s ko fr c a le s t a t ef 而t h ，锄de s t a b l i s hw e 玎d e v e l o p e dp r o p e n yi n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t n i st h e s i si sd i v i d e di n t o5p a n s 1 1 i ef i r s tp a nd e s c r i b c so u rn a le s t a t ei n d u s 仃y d e v e l o p m e n t sb a c k g r o u n d ，c u n e n ts t a t u s ，a n df h t u r cd i 他d i 彻s e n dp a r t 柚a l y z e s 蛐p p i y 柚dd e m 扑do fr c a le s t a t ef i n 柚c em a r k e t t h i r dp a np o j n t s 咖tt l er i s ko fo u r r c a le s t a t ef i n 粕c em a r k e ta n dt h es t m t e g yf o rc o m m e r d a lb a n k s f b r t hp a nd i s c u s s e s | h ec o n t 蛐to fd le s t a t ec o m p 粕ya p p r a i s e m e n l ，w h i c h n t a i n s2a s p c c l s ：l o 柚 a p p l i c a t o ra n dp 加扣c t t h ea p p r a i s c m 朋tb e c o m e sf o u n d a t i o no fd e c i s i o n - m a k i n g 彻 删“o p c 船“o n t h ef r hp a ni sac a s es t u d y ，w h i c hs h o w st h e o r yi np r a c t i c e c o n c l u s i 彻o ft h i st h e s i s ：t 1 l ed e m 卸do fr c a le s t a t em a r k c ti se x u b e r a m 卸dt h e r e a l t yi n v e s t m e n tc o n t i n u e st o 黟o w a l lo ft h i sf b n n ss t r o n gd e m a n df o r t h er c a ie s t a t e f i n 锄o e t h eg o a lo f m m e r d a lb a n k si st om a x i n l i z ei n v e s t m e n tf e t u m t h u s ，t h e ya r c w i l l i n gt op r o v i d ef i l n dt or e a le s t a t ei n d u s t r yt os h a r eh i g hp r o f i t a l t h o u g ht h e 化a l c s t a t ef i n 锄c em a r k e ti se x t r e m e l ya t t r a c t i v c ，h i 曲豫t u 翔m e a l l sh i g l lr i s k c 0 m m e r d a l b a n l 【sm u s ts t r c n 舀h 朋t h er i s kg i i a r dc 0 i l s c i 伽s n e s s ，粕de 疵d i v e l y 佗d u c ct h cc f e d i t r i s l 【t h e 形f 研c ，鲥t i f i cs t a n d a d i z a t i 咖o fc r e d i ta p p r a i 妇lo n 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临较大的政策性风险。房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，房地产业所需 要的大量资金以及房地产丌发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能 单纯依赖开发商的自有资会，必须依靠金融工具融资，金融业的介入对开发商而 言是必需的，银行贷款是我国房地产开发的主要资金来源。同时，商业银行本身 也愿意向房地产业提供资会，分享房地产开发的高利润，因为商业银行拥有巨大 的存贷差，需要选择优质贷款客户以获取存贷利差，房地产业的高利润、高收益 对商业银行有巨大的吸引力，明知有风险，银行也愿意对其融资。金融业介入房 地产业之后，在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。 房地产融资市场的健康发展是决定房地产业兴衰成败的关键。房地产业的健 康发展会促进金融市场良性发展，反之亦然，而发展滞后的房地产融资市场必然 会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房 价；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷丌始探求多元化的融资渠道， 房地产融资也成为业内最受关注的议题。毫无疑问，房地产金融创新的理论探讨 与实践尝试将成为今后一个时期房地产业的主旋律。 从国外发达国家成熟的房地产市场看，房地产开发资金来源渠道很广，除银 行贷款外，还包括各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款最多不超过房 地产总投资4 0 。而我国j 下好相反，目l ；i 的情况是，房地产开发的三个阶段( 取 得土地的静期阶段、施工阶段和销售阶段) 都离不丌银行资金的支持。事实上， 除了开发企业自筹资会外( 目前，国家规定，房地产开发企业的自有资本会比例 已由过去的2 5 提高至3 5 以上) ，其余资会基本来源于银行。中国人民银行发布 的中国房地产金融报告指出，房地产开发资会中使用银行贷款的比重在5 5 以上。 以2 0 0 4 年为例，据国家统计局统计，2 0 0 5 年全国房地产开发资金共筹措1 7 1 6 8 8 亿元，其中第一大资会来源为“定金和预收款”，达到7 3 9 5 3 亿元，占房地产开 发投资资金来源的4 3 1 ；第二大资金来源是房地产丌发企业自筹资金，为5 2 0 7 6 亿元，增长了3 8 占全部资金来源的3 0 3 ：第三大资金来源是银行贷款，为3 1 5 8 4 亿元，增长了0 5 ，占资金来源的1 8 4 。在房地产开发资金来源中，自筹资金 主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付3 0 9 6 计算，企业自筹资金中有大约7 0 来自银行贷款；“定金和预收款”也有3 0 9 6 的资 金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在5 5 以上。显然， 我国目前存在房地产企业对银行的依存度过高。一旦房地产经济发生波动，企业 的经营风险将转变为银行的金融风险。中国人民银行目前发布的报告表明，近年 来，房地产贷款在新增中长期贷款中的比重过高，尤其是风险较高的开发贷款增 加偏多。房地产贷款尤其是房地产丌发贷款高速增长中可能存在的系统性信贷风 险值得关注，加之银行资金存在“短存长贷”的矛盾，使得银行的经营风险日益 突显，如果这种资金的结构性矛盾不解决，最终将可能危及银行的生存。鉴于这 方面的考虑，银行应理性地开展房地产信贷业务，在发放房地产开发贷款时，不 仅要对房地产开发项目的可行性进行分析，而且要对申请贷款企业的经营能力、 盈利能力、贷款偿还能力、贷款风险及保证贷款安全的条款进行更细致的分析， 既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要严防房地产泡沫累积的潜在 风险，要让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。 商业银行作为企业的债权人，由于与房地产开发商处于信息不对称的地位， 为了维护自己的权益不受侵犯，非常关注企业对债务偿还的保障程度及能否足额 偿还到期的债务，普遍运用规范的、统一的评价方法，对企业一定经营期间内的 偿债能力和意愿进行定量和定性分析，从而面对企业做出真实、客观、公正的综 合评价。本文正是站在商业银行的角度，通过对房地产金融供需关系和存在的风 险的分析，借鉴企业经营绩效评价方法对房地产开发企业开发项目的贷款偿还能 力进行评价，旨在商业银行的房地产信贷业决策提供有力的参考依据。我们相信， 随着房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，中国的房地产融资市场 必将步入快速、健康、持续的发展阶段。 2 2 我国房地产业发展的宏观经济背景、现状及趋势预测 2 1 我国房地产业发展的宏观经济背景 房地产是构成各种经济实体的基本物质要素，他既是广大人民群众生存、生 活的必备资源，又是经济发展的基础。随着生产力的发展，社会的进步，房地产 在社会经济生活中的地位日益突出，逐步成为社会经济大系统的一个有机组成部 分，直接影响着社会消费、社会就业以及金融、信贷和其它相关产业发展等多种 多样的社会经济活动。 我国的房地产市场是在改革开放之后，随着经济体制改革的深入，特别是城 镇住房制度改革的理论和实践的探索而逐步发展起来的，消费结构的升级、居民 住房需求的扩大、城镇化的加速、大规模城市建设和拆迁力度的加大等等都为房 地产行业的发展营造了良好的宏观环境。1 9 8 4 年进入了第一个高潮，此后逐渐衰 退，到1 9 8 7 年跌入低谷；1 9 8 8 年达到第二个高潮，1 9 8 9 年再次跌入低谷：1 9 9 2 年达到第三次高潮，从1 9 9 3 年下半年开始又走向低谷；1 9 9 8 年以来，我国的房地 产行业一直在“快车道”上行驶，房地产投资额以每年超出2 0 的速度增长，销 售额的年均增长率更达到了2 7 以上，增长速度远远高于g d p 的增长。 目前国内的研究资料表明，不同的国家，房地产业波动的周期长度是不同的。 从1 8 7 0 年到今天，美国的房地产按1 8 2 0 年一个周期；日本房地产大约按照1 0 年的频率完成一次周期波动；香港的房地产市场大约以7 8 年为一个周期；台湾 的房地产业大约5 6 年循环一次。研究人员认为我国以往的房地产周期波动时间 大致是5 6 年，其中影响我国房地产周期波动的重要因素是投资及政策因素，其 中政策因素的作用特别明显，可以说我国的房地产周期波是政策周期，制定科学 的、相对稳定的发展政策对我国房地产市场的培育与正常发展显得十分重要。 随着中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交 易的主流，加之中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进，给中国房地产业的 发展带来前所未有的机遇和挑战。 2 2 我国房地产市场现状 “这是最好的时代，这是最坏的时代；这是智慧的时代，这是愚蠢的时代；这 是信仰的时期，这是怀疑的时期；这是希望之春，这是失望之冬；人们面前有着 3 各样的事物，人们面前一无所有；人们正在直登天堂，人们正在直下地狱一虽 然英国大文豪狄更斯的这段绝妙文字已经被经常借用来形容目前中国许多经济社 会问题，但是放在用于描述当今中国房地产行业现状，仍然显得更加恰如其分。 据国家统计局2 0 0 6 年统计公报有关数据，2 0 0 6 年房地产投资完成1 9 3 8 2 亿元， 比上年增长2 1 8 ，增幅比上年减少了8 3 个百分点。全年商品房竣工面积5 3 0 1 9 万平方米，比上年下降o 6 ，销售面积5 5 7 6 9 万平方米，现房销售面积2 4 1 9 2 万 平米，增长1 5 3 ，其中个人购房占9 2 ，实现销售收入1 8 0 舳亿元，现房销售收 入2 0 5 1 0 亿元。全年商品房平均销售价格为3 2 4 2 元，平方米。1 在高速发展的前提 下，我国的房地产市场存在着总量不平衡、地区不平衡和结构不平衡等诸多问题， 需要进一步完善和发展。 2 2 1 从总量的平衡上看 房地产市场供求总量的平衡就是房地产市场供求中价值量的平衡。我国房地 产的供求总量，考虑到地域广大，人口众多等因素，总的说来是平衡的。房地产 业在我国发展只有二十多年，由于历史欠帐等因素，商品房需求旺盛，房地产业 发展已连续数年来高于全国经济发展，商品房的需求在不断增长。 2 2 2 从地区的平衡上看 房地产市场供求的地区平衡就是房地产市场供求中各地房地产供求平衡的阃 题。我国房地产供求在地区上是不平衡的。总的说来，在沿海地区、经济发达地 区，由于经济的高度发展，土地资源的紧缺，国家对土地这一不可再生的资源的 开发限制，因而房价不断升高，房地产呈现出房价增幅快、投资总量大的念势； 而西部地区则发展比较平稳，房地产投资所占比重偏低，与整个经济增长和投资 增长的地区结构形成明显反差。 2 2 3 从结构的平衡上看 房地产市场结构平衡就是房地产市场供求中的各类房地产供求的平衡问题， 即各类房屋产品开发比例关系问题。我国房地产市场在供求结构上也是不平衡的。 o 林建荣著，房地产与泡沫经济。财经界，2 0 0 6 年第5 期 4 总的来说，目前在房地产中呈现供给中、 房等相对过剩，工薪阶层能够接受的中、 高档大户型住宅、高档写字楼、商业用 小户型普通住宅相时缺乏。 2 3 我国房地产市场发展趋势预测 2 3 1 适逢一个重要战略机遇期 经济增长意味着中国老百姓的收入不断提高，必然有不断增长的居住需求。 根据国际经验，人均g d p 在1 0 0 0 美元左右时，是一个国家房地产行业迅猛发展的 黄金阶段。我国2 0 0 2 年人均g d p 超过9 6 0 美元，保持在房地产快速发展时期。国 际经验还表明，在人均住房建筑面积达到3 3 到3 5 平方米之前，会保持旺盛的住 房需求。截至2 0 0 5 年底，我国城镇居民住房人均建筑面积2 4 平方米，虽然比改 革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等发达国家相比，还相差几倍，在 未来几年中，我国城镇房地产需求将保持十分旺盛的势头。 2 3 2 城镇化进程加速增加市场需求 城镇化就是城镇人口占总人口比例，世界平均5 0 ，发达国家7 5 ，我国3 8 ， 就是中国只有3 8 的人住在城市或城镇罩，发达国家的这一指标是我们的两倍。今 后，中国的城镇化进程加速，意味着城市人口大量增加。如果今后每年有1 的人 进入城市，全国就有1 3 0 0 万人进入城市，这些人给房地产带来的需求，超过城镇 居民住房面积提升的需求，将对房地产发展起到非常大的推动作用。 城镇化水平的持续提高将带来城镇住房需求增加。主要反映在两个方面：一 是城镇新增非农业人口增加的住房需求。按照“十一五”人均建筑面积2 6 平方米 的住房发展目标，每年新增人口的住房需求将在2 亿平方米左右；二是在城镇化 的进程中，城镇流动人口将增加，这部分人的住房问题越来越突出，城镇流动人 口的住房需求也需要考虑。 表卜l 城市化水平预测及市镇人口比重2 市镇人口占全国人口的比重城市化水平预测 1 9 7 8 年 1 7 9 2 2 0 0 5 年3 8 3 5 1 9 8 0 年 1 9 3 9 2 0 1 0 年4 2 7 1 9 9 0 年2 6 2 3 2 0 1 5 年4 7 2 2 0 0 1 年3 6 0 9 2 0 2 0 年5 1 8 0 资料来源：中国行业研究网 2 3 3 保值增值理念促进房地产市场需求 在经历了较长时间的的通货紧缩之后，我国经济在2 0 0 3 年初结束了货币通货 紧缩，驶入温和的通货膨胀期。在通货膨胀的经济环境中，由于单位购买力的下 降，即货币贬值，储蓄也不能使资金增值，人们储蓄的意愿大大降低。理论与经 验均表明，这一时期，为了避免损失，人们会倾向于增加当期消费，或从银行抽 出长期定期存款，转而进行其他保值增值的投资，如按揭贷款购买房地产或其他 固定资产等，因而不动产的投资已成为投资者( 特别是r 渐庞大的中产阶层) 首 选。近年来房价不断上涨，增幅远远高于同期存款利率，同时房屋以出租收入又 能得到部分投资回报，投资不动产已经成为保值增值的最佳产品，这一理念在一 定程度上也促进了房地产市场的需求。 2 3 4 改善性住房将增加市场需求 从国家统计局2 0 0 0 年公布的城镇居民家庭住房现状调查的数字分析，全国平 均每户套内使用面积为5 2 平方米，还有不同比例的家庭是低于这个平均水平，与 人们所期望的住房水平还有较大的差距。另外，由于近几年各城市加大城市危旧 住房改造力度。城市基础设施建设的步伐会继续加快，也将使这部分需求保持稳 定的增长。 6 图卜1 全国城镇居民家庭住房现状调查图3 图卜2 城镇居民期望的住房面积4 o 资料来源：中国行业研究网 7 2 3 5 恩格尔系数规律预示城镇居民有购房潜能 消费结构讲的是消费支出中吃、穿、住、用、行各项支出占的比例。恩格尔 系数讲的是消费结构中食品支出占整个消费支出的比重。随着人们生活水平提高， 恩格尔系数逐步降低，用于吃的比例减少，用在住房上的消费越来越多，支撑住 房消费的基础越来越厚。这是国际上通行的经济规律。但是目前中国出现了怪现 象，城镇居民收入水平高于农村居民，农民住房消费比重为1 5 ，而城镇居民住房 消费比重只有1 0 ，究其原因是长期的福利分房造成的，随着福利分房的彻底取消， 城镇居民住房消费比重应达到2 0 左右。由此可见，还有1 0 的城镇居民购房潜能 有待于我们用好的产品、好的政策激发出来。 8 3 房地产金融业务供需关系分析 3 1 房地产金融简介 房地产金融是与房地产经济活动有关的各种资金融通活动，是银行为发展房 地产业而丌展的信用活动和提供的货币资金融通。从内容上看，它包括购买土地 使用权、房地产开发建设、房地产市场交易等活动中的各种资金融通活动。从形 式上看，它既包括资金筹集，也包括资金贷放；既包括直接的资金借贷，也包括 间接融资和通过会融市场的融资；既包括房产资金融通活动，也包括地产融资活 动。 我国房地产金融是随着住房制度改革的不断深化逐步发展起来的。1 9 9 8 年出 台的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，是我国 福利分房和货币化分房制度的分水岭，从这时起，商品住房需求开始集中释放， 住房市场得到快速发展。为配合国家启动内需、拉动经济增长的宏观经济政策， 人民银行出台了个人住房贷款管理办法和加大住房信贷投入支持住房建设 与消费两个文件，商业银行住房信贷业务开始迅速发展起来。总体看，我国房 地产金融的发展有以下主要特点： 业务规模迅速扩大。截至2 0 0 6 年未，全国房地产贷款余额3 1 5 3 8 亿元，其 中，房地产开发贷款余额9 2 8 0 亿元，公积会贷款余额2 7 1 5 亿元，个人住房商业 性贷款余额1 7 4 4 2 亿元，比1 9 9 8 年增长了3 3 倍。 资产质量保持良好。房地产贷款尤其是个人住房贷款已成为各家商业银行 资产质量最好的信贷品种之一。如，截止2 0 0 5 年末，中国工商银行个人住房贷款 不良率( 五级分类) 1 2 0 ，对改善其资产质量做出了较大贡献。 经营效益日益明显。与其他品种相比，房地产贷款尤其是个人住房贷款因 其违约率较低，收息比例较高。例如，截止2 0 0 5 年末中国工商银行房地产利息收 入2 7 7 亿元，其中个人住房贷款利息收入1 9 2 亿元。个人住房贷款收息率达9 9 ， 对该行经营效益的提高贡献日益加大。 同业市场竞争日益激烈。商业银行几乎都把个人住房贷款业务作为一项高 质量、高收益的资产业务予以大力拓展，不断加大营销力度和资源投入，纷纷抢 占业务市场。尤其是在经济比较发达、住房和会融市场比较成熟的北京、上海、 9 深圳和广州等城市，市场资源已出现均分的趋势，有近2 0 家银行参与资源争夺， 有人称这些城市的住房按揭市场已进入“战国时代”。如上海四大国有商业银行 新增按揭贷款占比相差不大，同时民生银行、光大银行、浦发银行等银行的增量 市场则接近一半。 信贷风险开始显现。隐藏在中国地产市场中种种不可忽视的矛盾和危机在 积累，在加大，房地产市场结构性矛盾日益突出，与房地产市场密切相关的金融 风险不断加大，楼市中投机炒作之风盛行。一是信用风险，如开发商或个人以不 真实的住房交易套取银行个人住房贷款形成的“假按揭”风险，“假按揭”已成 为当前银行房地产信贷中最大的风险因素。二是操作风险，即因银行制度尚不健 全或信贷人员违规操作形成的信贷风险，如商业银行在业务发展初期，因制度不 够健全、经验不够丰富或为争夺市场发放的贷款，风险已在逐步显现。同时也存 在个别操作人员有章不循、故意违规发放贷款所造成的贷款风险。三是市场风险， 从全国范围来看，1 9 9 8 年至今房地产市场一直处于上升区间，我国房地产金融发 展至今尚未经历市场风险的考验。但应该看到的是，银行最难于抵御和受冲击最 大的风险是市场风险，因为市场风险的来临具有难于预测性和滞后性，风险的发 生具有区域性，因此此类风险对银行的打击将尤为沉痛。 房地产金融作为一种资金融通活动，它具有一般金融活动所具备的共性，同 时也具有其它作为服务于房地产经济活动产生的特殊性。房地产金融的特殊性， 可以归纳为以下几点： 3 1 1 房地产贷款金额大，偿还周期长 在房地产贷款中，虽然短期性的流动资金贷款占有一定比例，但长期抵押贷 款占比很大。主要是由于房地产自身价值大，开发周期长，以房地产作为抵押物， 金融机构愿意提供期限较长的大笔贷款，而且房地产的购买者也需要金融机构提 供期限较长的大笔贷款，否则难以满足资会需要。同时，房地产的开发建设周期 与投资回收期长，房地产开发商或业主需要借入大量的资金才能完成项目建设， 由此形成了房地产贷款金额大、偿还期限长的特点。 3 2 2 抵押贷款是房地产贷款的最重要形式 由于房地产的不可移动性、可估价性与增值性，非常适宜于充当抵押物。即 使借款人信用很高，贷款人仍愿意要求以房地产作为抵押，提高贷款的安全系数。 3 1 3 房地产抵押贷款相对其他抵押贷款安全性高，债权可靠 房地产具有不可移动性，使用价值具有长久性。在地理位置优越的地区，随 着经济的发展，房地产的价格会不断上涨，即使借款人没有足够的资金偿债，贷 款人通过处置抵押的房地产产权也能够收回贷款本息。 3 2 房地产金融需求分析 房地产业是一个高投入、高利润的产业，先天就具有高风险性，房地产业所 需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可 能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资，金融业的介入对开发商 而言是必需的。 3 2 1 房地产业的发展离不开金融业的支持 由于房地产业有投资规模大、周期长和商品价值大的特点，房地产业发展离 不开会融业的支持，房地产业与金融业密切结合在一起，是一种相互依存、相互 支持、相互促进、共同发展的关系。在商品货币经济条件下，房地产的生产、流 通、消费过程，一般都需要注入金融资金彳能得到顺利实现。不论是房地产开发 经营企业，还是需要购置房地产的单位或个人，仅依靠自身积累的资金去解决房 地产开发或购置房地产，在特定条件下虽然也有可能，但就总体而言，毕竟只是 少数，而绝大部分则需要通过多种途径来筹集巨额经营资金。 商业银行信贷资产业务中房地产信贷的比重不断提高。截至2 0 0 6 年末，全 国各商业银行房地产贷款余额占全部信贷总额的比重达到1 5 ，其中个人住房商业 性贷款占信贷总额的比重为9 1 ，比1 9 9 8 年末的o 5 提高了1 9 倍。个人住房贷 款在商业银行中的地位日益显著。 房地产企业对商业银行信贷资金具有较强的依赖性。据保守估计，银行贷 款占房地产投资总额的比重超过了6 0 ，可见，房地产企业对信贷资金的依赖性较 1 1 强。究其原因：一是我国房地产企业资金实力普遍较差，资产负债率普遍较高， 而且大多以项目公司投资运作房地产项目，自有资金能达到3 0 9 6 的企业不到1 嘣， 因此只能靠融资以满足项目资金需要；二是融资渠道较为单一，除银行信贷资金 外，股票融资门槛太高、股权融资成本较高、信托资金规模较小等：三是商业银 行大多把房地产信贷定位为新的业务增长点，在资金规模和资源配置上给予倾斜。 可见，银行和企业的市场选择行为促成了目i i f 房地产业与金融业的高依存度， 二者已高度融合，荣辱共担。同时，高依存度也意味着抗风险能力较弱，一方面 一旦房地产业衰退、市场下滑，首先受到冲击的将是银行，银行将成为最终的买 单者，另一方面一旦银行信贷资金收紧，房地产企业将面临资会断链的风险。 3 2 2 持续性的住房需求是房地产信贷业务发展的强大推动力 随着我国城市化进程的加快和居民可支配收入的提高，城市人口将快速增加， 住房需求上升的潜力巨大，加之近几年各城市加大危旧住房改造力度，城市基础 设施建设的步伐会继续加快，使住房需求保持稳定的增长，房地产投资长期保持 高速增长。投资的高速增长必然会增加贷款需求，而目前的形势是：企业的融资 渠道单一，除了向银行贷款外，其它渠道如信托融资、基金融资以及上市募集资 金的渠道不畅，企业在未来一段时间内对银行的依赖必将持续下去，也必然会形 成对贷款的强劲需求。 尽管近年来国家出台了一系列抑制商品房价格过快增长的调控手段，抑制了 房地产的过快增长，在一定程度上降低了房地产投资的增长率。但由于需求旺盛， 土地资源稀缺，房地产市场仍保持持续升温的态势，除了几个特别地区会出现房 价下跌或徘徊外，预计房地产投资仍将保持2 0 以上的增长，房价将继续攀升。 3 3 房地产金融供给分析 3 3 1 对房地产金融的基本预期 房地产业在我国处于高速发展时期，行业利润丰厚，资金需求量大，商业银 行追逐利润最大化的经营目标决定其即使冒一定的风险，也不可能放弃高风险、 高回报的房地产领域，商业银行愿意向房地产业提供资金，分享房地产开发的高 利润。 银行仍将是今后一段时期房地产融资的主渠道。首先是银行资金来源充裕， 由于投资渠道狭窄及居民对养老、医疗、子女教育等资金储备的需求，加剧了银 行存款的一路攀升。其次是其他融资渠道门槛较高或渠道不畅。 长远看房地产融资渠道多元化是必然趋势。首先银行监管部门已对房地产 投资中银行信贷资金占比过大、风险较为集中的情况较为关注，自2 0 0 3 年以来的 1 2 1 号文件和去年银监会商业银行房地产贷款风险管理指引等一系列文件的出 台，逐步提高了房地产信贷门槛，银行房地产信贷资金的投放得到适当控制。其 次是越来越多的房地产企业在无法获得银行资金的情况下，对房地产融资渠道的 创新需求迫切，多元化的融资渠道日趋活跃，金融产品创新层出不穷。三是社会 资会的快速积累，银行利率长期呈负利率，投资人对新投资产品的需求同益旺盛。 因此，新的房地产投资信托产品将应运而生。 银行房地产信贷业务的竞争将依然激烈但更趋理性。一方面国外商业银行 个人住房贷款业务占比通常在2 0 以上，我国目前只有9 1 ，还有很大发展空间， 同时银行均看好住房市场的长期持续发展，因此将不会减少对该品种的投入；另 一方面随着国有商业银行股份制改造的深入、风险防范意识的增强和防范技术的 提高，市场竞争将同益理性，同时针对业务发展初期风险的产生，商业银行防范 体系也日益完善和成熟。 业务品种将出现多样化趋势，特别是房地产信贷的中间业务将得到大力发 展。商业银行将实现以客户为中心、以市场为导向的经营机制转换，房地产信贷 品种将随着新客户群体和新市场领域的出现而得到不断创新，业务品种的创新机 制将更加灵活，更能适应市场的需要，品种的多样化将成为市场竞争的一个重要 手段。同时，房地产信贷特别是由个人住房贷款派生出来的如房产评估、购房与 贷款咨询、代理收付、代办保险、代办产权登记等中间业务将得到大力发展。在 发达国家，商业银行办理个人住房贷款收入的大部分不是利息收入，而是非利息 收入。可以说，个人住房贷款对相关中间业务的带动作用，是该项业务对商业银 行具有吸引力的重要原因。 个人住房贷款证券化将得到较大发展。房地产信贷资产证券化管理办法 出台与实施，将大大推动房地产金融的证券化进程，目前在资产规模较小的一些 股份制商业银行，其个人住房贷款占比己较高，流动性风险已显现，具有证券化 的需求。 住房金融市场将进一步细分，越来越多的非银行金融机构及其他中介机构 将积极介入这一领域。首先，个人住房贷款的有关环节，如信用取证、抵押物评 估、抵押保险、担保、贷后跟踪、拖欠追讨等环节将会有越来越多的保险公司、 担保公司、评估机构、律师行等中介机构介入；其次，证券化的出现将需要证券 公司、保证公司和包括基金、保险公司等在类的二级市场投资者的积极参与，使 住房会融市场出现进一步细分的趋势。 3 3 2 商业银行巨大的存贷差能够满足房地产业的资金需求 因为商业银行拥有巨大的存贷差，近年来高速增长的储蓄率需要选择优质贷 款客户以获取存贷利差，房地产业的高利润、高增长对商业银行有巨大的吸引力， 房地产业的发展大量地利用银行贷款，带动了银行业的发展，银行业的发展需要 房地产业与其相结合。据统计，香港房地产贷款约占银行总额的3 0 ，西方国家这 一比例在1 5 _ - 2 0 。 3 3 3 安全系数相对较高的房地产贷款受到银行的青陕 商业银行主要的利润来源是通过贷款获得利差，由于传统信贷业务带来的利 差有限，加之存在较大的信贷风险，商业银行在传统信贷业务领域谨小慎微，不 同程度地存在“借贷”现象。房地产金融由于有充足有效且具有升值潜力的房地 产作为抵押物，这是房地产的不可移动特性决定的，会融资金的安全能得到较大 的保障，所以商业银行一般乐于向房地产经营者发放贷款，从而把金融资产由货 币形态转变为实物形态，使自己的货币资产得到保值和增值。 1 4 4 房地产信贷市场风险及应对措施 尽管投资于我国房地产业有着良好的前景和获利机会，但投资于房地产行业 仍然存在着些风险，除面临市场风险等诸多风险外，还面临较大的政策性风险， 商业银行必须给予高度重视，合理规避，有效防范。 4 1 市场风险 4 1 1 部分地区房地产市场过热存在市场风险 2 0 0 5 2 0 0 6 年，我国部分地区房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产 热。比如，数据显示，2 0 0 4 年上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格涨幅达 2 7 5 ，另有调查显示上海二手房和高档商品房的泡沫程度也值得关注。房地产价 格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破 灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不 小的损失。抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款上的直接反映。 4 1 2 房地产开发企业高负债经营隐含财务风险 房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地 产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在7 0 以上。以太原为例， 2 0 0 4 2 0 0 5 年太原市房地产开发企业平均资产负债率为7 8 3 ，房地产开发企业负 债经营的问题较为严重。由于房地产丌发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日 益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资会链条日趋 紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。 4 1 3 房地产开发项目产品及收入不确定性风险 房地产开发项目的产品收入受市场供应量和价格、项目的开发成本、市场定 位、目标客户、工程进度和营销策略、销售价格及变化趋势等诸多因素影响，一 旦发生偏差，都将增加项目及销售收入的不确定性。对此，商业银行应进行项目 前期周密的市场研究和可行性分析，关注项目销售期商品房的销售情况，监督商 品房预售款的支付，一旦发现影响该项目销售收入实现的不利因素，及时做出预 警反馈，必要时及早收回开发贷款。 4 1 4 “假按揭”凸显道德风险 假按揭虽然是个别现象，但已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按 揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购 房人，通过虚假销售( 购买) 方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计， 该行个人住房贷款中的不良资产，有8 0 是因假按揭造成的。开发商把假按揭作为 一种融资渠道，2 0 0 5 年3 月1 7 日以前，个人住房贷款利率低于房地产开发贷款 利率，审批也比较容易，开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠道，既可降低财 务成本，又可缓解资会周转困难。有的开发商在出售房屋获得资会后偿还银行贷 款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。假按揭发生的原因有的是由 于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商 勾结，共同骗贷。 4 2 政策性风险 4 2 1 产业政策限制的风险 房地产业是国家支柱产业，与国民经济状况联系极为密切，受经济发展周期 和国家的宏观经济政策影响较大。在通货膨胀、经济中泡沫成分增加的时期，国 家为了平抑物价，确保国民经济协调健康发展，常常对包括房地产行业在内的基 本建设实行宏观调控，使行业增长速度放慢，如2 0 0 6 年国家为了抑制房价的过快 增长，一连出台了十三个调控政策。对此，商业银行应加强对国家宏观经济政策 和本行业产业政策的研究，把握国家政策的动态，争取在产业政策调整时甚至调 整之前，能及早预见变化，做出对策，把因经济环境和经济周期性变化所带来的 风险降到最小。 4 2 2 土地政策风险 为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、 公平、公正的土地使用制度，国家规定，2 0 0 2 年7 月1 日起所有经营性 1 6 土地的取得必须走“招拍挂”制度( 即通常说的1 1 号令) ，土地由政府统一进 行征用和储备，并根据市场需求有计划地将土地投放市场，统一招拍挂，使用者 根据对土地的需求公平博弈，出价高者得之。该政策的主要问题是，国家对对地 方政府经营土地缺乏有效制约。地方政府以地生财，土地出让金是其重要的资金 来源，七十年住宅土地收益由一届政府占用的制度安排，使地方政府成为房地产 市场膨胀的直接受益者。地方政府并不十分在意土地利用的长期规划，更乐见房 价、地价的上涨。从2 0 0 2 年开始，国内房地产市场丌始了新的一轮疯狂上涨。自 1 1 号令出台之后的公开市场中的真实情况是：其一，土地供给的总量严重不足。 全国多个城市中都出现了合适的土地公开供给的价格极高，接近于天价和不合理 的预期，这是垄断使物以稀为贵和为争夺开发权利造成的价格扭曲( 存在证明有其 现实的合理性，但这种合理性不等于是市场最终商品的合理性1 ；其二，不符合于 市场需求的供给失调。如一些城市的流拍和多次挂牌并连续降价而无人问津的现 象，说明政度供给的土地不符合市场的投资需求，如地点不合适，项目定位不合 适，规划确定的产品不合适等，这不是个价格问题，而是城市计划为主导而非市 场为主导的主观意识必然形成的恶果；其三，缺乏有效控制土地供应结构的开发 规划制度。虽然我国也建立了开发规划审批制度，但这些