（工商管理专业论文）房地产投资风险与防范.pdf

华北电力大学工商管理硕士学位论文 摘要 房地产业已逐渐成为国民经济的支柱产业和新的经济增长点，由于其过快发展 与投资过热，给房地产投资者带来巨大的风险，因此对房地产投资风险管理的研究 已成为保证房地产业健康发展的重大课题。 本论文首先对房地产的投资决策、土地获取、项目建设、经营管理四个阶段存 在的风险进行了识别；其次，本论文提出了房地产投资风险综合评价指标体系，利用 模糊综合评价方法对投资项目的风险进行综合评价；再次，基于对风险的识别、评估， 从企业( 微观) 和政府( 宏观) 危度提出了风险控制的对策，加强投资风险管理， 以增强企业防范及化解风险的能力：最后，通过案例对论文所涉及的房地产投资风 险与防范的理论和方法进行说明。 关键词：房地产投资风险，财务分析。风险控制 a b s t r a c t r e a le s t a t ei sg r a d u a l l yb e c o m i n gt h ei n f r a s t r u c t u r ei n d u s t r yo fn a t i o n a le c o n o m y a n dn e we c o n o m i cg r o w t hp o i n t h o w e v e r , o v e r d e v e l o p m e n ta n do v e r - h o to fr e a le s t a t e i n v e s t m e n th a v eb r o u g h tg r e a tr i s kl o s sf o ri n v e s t o r s s o ，h o wt or e s e a r c ht h ei n v e s t m e n t r i s ko fr e a le s t a t es y s t e m a t i c a l l yi sa ni m p o r t a n tt a s kt oe n s u r er e a le s t a t e sd e v e l o p i n g h e a l t h i l y t h i sa r t i c l ef i r s tt ot h er e a le s t a t ei n v e s t m e n td e c i s i o n - m a k i n g ，t h el a n dg a i n ， t h ep r o j e c tc o n s t r u c t i o n ，t h em a n a g e m e n ta n do p e r a t i o nf o u rs t a g ee x i s t e n c er i s kh a s c a r r i e do nt h er e c o g n i t i o n ；n e x t ，p r o p o s et h er e a le s t a t ei n v e s t m e n tr i s kq u a l i t ys y n t h e t i c e v a l u a t i o nt a r g e ts y s t e m ，t h eu s ef u z z yq u a l i t ys y n t h e t i ce v a l u a t i o nm e t h o dc a r r i e so nt h e q u a l i t ys y n t h e t i ce v a l u a t i o nt ot h ei n v e s t m e n tp l a nr i s k ；b a s e do nt ot h er i s kr e c o g n i t i o n ， t h ea p p r a i s a l ，m i c r o s c o p i ca n dt h eg o v e r n m e n tm a c r o s c o p i ca n g l ep r o p o s e df r o mt h e e n t e r p r i s e c o n t r o l c o u n t e r m e a s u r e ，t h ee n h a n c e m e n ti n v e s t m e n tr i s km a n a g e m e n t ， s t r e n g t h e n st h ee n t e r p r i s eg u a r da n dm e l tr i s ka b i l i t y ；f i n a l l y , c a r r i e so nt h ee x p l a n a t i o n t h r o u g ht h ec a s et ot h er e a le s t a t ei n v e s t m e n tr i s ka n dt h eg u a r dt h e o r ya n dt h em e t h o d g u a n g p i n gf u ( m a s t e ro fb u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n ) d i r e c t e db yp r o f t a oy i k e y w o r d s ：r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t r i s k , f i n a n c i a l a n a l y s i s ，r i s k c o n t r o l l 华北电力大学工商管理硕士学位论文 摘要 房地产业已逐渐成为国民经济的支柱产业和新的经济增长点，由于其过快发展 与投资过热，给房地产投资者带来巨大的风险，因此对房地产投资风险管理的研究 己成为保证房地产业健康发展的重大课题。 本论文首先对房地产的投资决策、土地获取、项目建设、经营管理四个阶段存 在的风险进行了识别；其次，本论文提出了房地产投资风险综合评价指标体系，利用 模糊综合评价方法对投资项目的风险进行综合评价；再次，基于对风险的识别、评估， 从企业( 微观) 和政府( 宏观) 危度提出了风险控制的对策，加强投资风险管理， 以增强企业防范及化解风险的能力：最后，通过案例对论文所涉及的房地产投资风 险与防范的理论和方法进行说明。 关键词：房地产投资风险，财务分析，风险控制 a b s t r a c t r e a le s t a t ei sg r a d u a l l yb e c o m i n gt h ei n f r a s t r u c t u r ei n d u s t r yo fn a t i o n a le c o n o m y a n dn e we c o n o m i cg r o w t hp o i n t h o w e v e r , o v e r d e v e l o p m e n ta n do v e r - h o to fr e a le s t a t e i n v e s t m e n th a v eb r o u g h tg r e a tr i s kl o s sf o ri n v e s t o r s s o ，h o wt or e s e a r c ht h ei n v e s t m e n t r i s ko fr e a le s t a t es y s t e m a t i c a l l yi sa l li m p o r t a n tt a s kt oe n s u r er e a le s t a t e sd e v e l o p i n g h e a l t h i l y t h i sa r t i c l ef i r s tt ot h er e a le s t a t ei n v e s t m e n td e c i s i o n - m a k i n g ，t h el a n dg a i n ， t h ep r o j e c tc o n s t r u c t i o n ，t h em a n a g e m e n ta n do p e r a t i o nf o u rs t a g ee x i s t e n c er i s kh a s c a r r i e do nt h er e c o g n i t i o n ；n e x t ，p r o p o s et h er e a le s t a t ei n v e s t m e n tr i s kq u a l i t ys y n t h e t i c e v a l u a t i o nt a r g e ts y s t e m ，t h eu s ef u z z yq u a l i t ys y n t h e t i ce v a l u a t i o nm e t h o dc a r r i e so nt h e q u a l i t ys y n t h e t i ce v a l u a t i o nt ot h ei n v e s t m e n tp l a nr i s k ；b a s e do nt ot h er i s kr e c o g n i t i o n ， t h ea p p r a i s a l ，m i c r o s c o p i ca n dt h eg o v e r n m e n tm a c r o s c o p i ca n g l ep r o p o s e df r o mt h e e n t e r p r i s e c o n t r o lc o u n t e r m e a s u r e ，t h ee n h a n c e m e n ti n v e s t m e n tr i s k m a n a g e m e n t ， s t r e n g t h e n st h ee n t e r p r i s eg u a r da n dm e l tr i s ka b i l i t y ；f i n a l l y , c a r r i e so nt h ee x p l a n a t i o n t h r o u 【g ht h ec a s et ot h er e a le s t a t ei n v e s t m e n tr i s ka n dt h eg u a r dt h e o r ya n dt h em e t h o d g u a n g p i n gf u ( m a s t e ro fb u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n ) d i r e c t e db yp r o f it a oy i k e y w o r d s ：r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t r i s k f i n a n c i a l a n a l y s l s ，r i s k c o n t r o l l 声明 7 - 8 ；7 8 1 9 本人郑重声明：此处所提交的工商管理硕士学位论文房地产投资风险与防范， 是本人在华北电力大学攻读工商管理硕士学位期间，在导师指导下进行的研究工作和取 得的研究成果。据本人所知，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华北电力大学或其他教育机构的学位 或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：i 拯 关于学位论文使用授权的说明 本人完全了解华北电力大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保管、 并向有关部门送交学位论文的原件与复印件；学校可以采用影印、缩印或其它复制手 段复制并保存学位论文；学校可允许学位论文被查阅或借阅；学校可以学术交流为 目的，复制赠送和交换学位论文；同意学校可以用不同方式在不同媒体上发表、传播 学位论文的全部或部分内容。 ( 涉密的学位论文在解密后遵守此规定) 作者签名： 日期： o 。6 扣 导师签名： 日期： 0 6 , 6 2 , o 华北电力大学工商管理硕士学位论文 第一章引言 本章主要内容包括选题背景和意义， 理论，以及本文的相关界定、研究思路、 1 1 选题背景和意义 1 1 1 选题背景 国内外研究动态，房地产投资风险的经济 创新点与基本框架。 房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和人们生活的必需品，随着经济 发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产又是最重 要、最珍惜、最具体的财产形式，由于具有受益、保值、增值、和消费四个方面的 特性成为人们置业置产的良好投资对象。房地产业是由房地产的开发、经营估价、 代理、信息服务、管理、装修等而形成的产业，是国民经济中的一个重要产业。然 而，由于房地产业发展过快，投资过热，致使大量商品房空置，资金严重积压，同 时也极易造成经济虚假增长，形成房地产泡沫。由此可见，房地产投资中潜藏着巨 大的风险。 目前我国房地产市场发展尚不完善，房地产投资也存在一些不成熟之处，投资 者在投资理论及技巧方面都有待提高，房地产投资金额大，常常借助金融工具，而 且随时存在风险，因此，如何进行有效的投资决策，认识风险、防范风险是值得投 资者关注的问题。本文旨在于能给那些有意于投资房地产的投资者一定的帮助，给 那些正在选择投资方向的人们提供一条可操作的思路，给有兴趣了解房地产投资的 人以一定的借鉴。 1 1 2 选题的意义 本研究拟以房地产投资风险的识别为基础，同时选取合理指标对投资风险进行 评估，最后提出到风险控制的具体措施，用国外先进的房地产投资思想来研究国内 的投资市场，具有重要的理论和实践指导意义。 首先，风险识别便于投资者控险。本研究拟从房地产投资项目实施的四个阶段 对投资风险进行识别入手，这样可以使投资者根据市场环境判断市场态势，进行理 性投资。其次，风险的评估便于投资者决策与经营，测算出风险的大小。通过风险 的估计和评价，能够估算出各个风险对项目收益的影响程度以及考虑了风险后项目 是否会盈利。基于此进行风险评估可以帮助投资者判断是否投资，还可以指导经营 者根据风险影响因素的大小适时调整经营策略。再者，本研究从风险识别、风险评 华北电力大学工商管理硕士学位论文 估到风险防范与控制，逐层深入，环环相扣，并试图做到前后呼应，有始有终，这 将有助于投资者重视房地产风险，甚至逐渐形成系统管理的思想。 1 2 国内外研究动态 1 2 1 国外研究动态 风险研究首先产生于西方发达国家，并在这些地区发展后逐步引入推广到发展 中国家。随着经济的发展，风险管理越来越受到各国的重视。从有关风险管理的研 究著作、研究方法以及研究领域中可寻找出国外风险管理发展的轨迹。 风险研究专著大量出版。1 8 世纪产业革命期间，法国管理学家亨瑞法约尔 ( h e n r if a y 0 1 ) 在一般管理和工业管理一书中证式把风险管理思想引进企业 经营领域。法约尔认为，企业经营有六种职能，即技术职能、营业职能、财务职能、 安全职能、会计职能及管理职能，并认为安全职能失所有六种职能的基础和保证它 能控制企业及其活动所遭遇的风险，维护财产和人生安全，从而创造最大的长期利 润。1 9 2 1 年，马歇尔( m a r s h a l l ) 在企业管理( b u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n ) 一书中提出了风险负担管理( a d m i n is t r a t i o no fr i s k b e a r i n g ) 的观点，他提出 了风险排除( e 1 i m i n a t i o n ) 和风险转移的风险处理方法。1 9 5 0 年，美国的莫布雷 ( m o wb r a y ) 等人合著了保险学一书，在书中详细阐述了“风险管理”的概念， 从此，在美国风险管理发展成为了一门学科。1 9 6 3 年，m e h r 和h e d g s 合著工商 企业管理，该书成为风险学领域中的重要的历史文献。1 9 8 3 年，美国年会上世界 各国专家学者共同通过了“1 0 1 条风险管理准则”，将其作为各国风险管理的一般准 则。1 9 8 7 年，英国的c h a p m a n 教授在r i s ka n a l y s i sf o rl a r g ep r o j e c t s ：m e t h o d s a n dc a s e s 一书中，提出了“风险工程”的概念。他认为，风险工程是对各种风 险分析技术的集成，以更有效的风险管理为目的，范围更广，方式更加灵活。该框 架模型的构建弥补了单一过程的风险分析技术的不足，使得在较高层次上大规模地 应用风险分析领域的研究成果成为可能。风险研究领域日渐拓宽。风险研究随着工 业的发展逐渐由单一的企业风险研究转向个人、家庭及社会的多主体、多角度的风 险研究，并由传统风险行业向其他新兴行业扩展。二十世纪六、七十年代，风险研 究主要集中在大型设备制造、矿山、电力、公路建设等传统的高风险行业；2 0 世纪 8 0 年代初，则更多的向核能、化工、通信、军工等技术含量高的新兴行业转移。随 着人们对身体健康、生活环境的关注和要求程度日益提高，农业及医疗卫生的风险 研究也迅速发展起来。 风险研究方法不断优化。1 9 6 0 年以前，投资风险研究主要是用传统的经济 财会分析方法，包括风险调查法、成本一效益分析、敏感分析等。这些方法都是假 华北电力大学工商管理硕士学位论文 设资源没有限制的原则下，侧重数学分析和解析计算，由于简化了风险问题本身的 相关性和复杂性，使得这些方法在实际中的应用受到限制。1 9 6 0 年以后，管理方法 引进了研究领域，创立了工程一管理科学方法，主要有决策树法、概率分布法、数 理方法、模拟法、随机网络法等。这些方法侧重于研究在限定资源条件下，各种风 险因素对投资决策参数和管理目标的影响程度，增强了解决实际问题的能力。由于 利用先进的计算技术，从而避免了复杂的数学分析过程，在实践中的应用越来越广。 经过几十年的理论研究和探讨以及实践中的应用，国际学术界对工程风险管理的理 论达成一致的看法，认为工程管理是一个系统工程，它设计工程管理的各个方面， 包括风险的辨识、评价、控制和管理，其目的在于通过对项目环境不确定性的研究 和控制，达到降低损失、控制成本的目的。国际上知名的大学和科研机构，如英国 的s o u t ha m p t o nu n i v e r s i t y 和u n i v e r s i t yo fr e a d i n g ，美国的麻省理工大学、 斯坦福大学、加州大学、i o w au n i v e r s i t y ，科威特工程科学研究所以及新加坡南 洋理工学院等院校的博士、硕士学位论文都有以工程分析为研究课题的，从而促进 了工程分析理论的进一步发展。目前，虽然存在多种分析理论和方法，但实质上各 种理论方法间并没有截然的区别。这一事实说明工程风险管理者以学科正逐渐走向 成熟。在美国、日本、香港等国家和地区，均有从事房地产市场分析、估价和咨询 管理公司，这些机构通常是运用先进的工程一管理科学方法与手段，帮助房地产投 资者进行风险决策。这些国家和地区房地产市场发展时间比较长、市场也比较完善， 对房地产投资的理论研究很大一部分是对房地产投资购买的研究，主要包括： 1 先进的现代投资理论，如马科维茨( m a r k o w i t z ) 投资组合理论、夏普资本资 产定价理论等在房地产投资性购买中的运用。 2 对房地产经营收入的预测的研究，结论是收入预测是重要的市场调研问题， 通过同时考虑供给和需求，即某特定地段的房地产收入取决于：市场对它能提供的 物理特征和地段因素的需求程度；竞争对手提供相似产品及其产品的价格。“1 3 对房地产证券的研究，虽然它属于房地产间接投资的内容，不在本文讨论的 范围，但是它是房地产市场的重要组成部分，也是我国发展房地产市场必须研究的 内容。 国外关于风险管理的研究成果为本文对房地产投资风险研究提供借鉴。 1 2 2 国内研究动态 住房制度改革以来，房地产市场发展很快，对房地产投资的研究也因为房地产 市场的发展而逐步深入。我国因为在很长一段时间里，房地产开发投资领域只有国 家作为主要房地产投资人，为了保证投资效率，故我国对房地产投资的研究主要集 中在房地产开发投资上。对房地产投资购买的研究主要是借鉴国外先进的现代投资 华北电力大学工商管理硕士学位论文 决策理论，如现金流量折现模型、组合投资理论等，和国内房地产开发投资的研究 成果。主要包括： 1 赵立民。3 指出开发必须深入了解市场环境一样，房地产投资也必须对市场环 境进行调查、分析，才能做出正确的投资决策。在关于房地产投资决策分析的文献 中都提出对市场状况，包括政策、规划、价格及其走势等的掌握是投资者的基本素 质。对个人房地产投资策略的分析中，也把对时机、地段的选择作为投资决策的重 要因素。 2 房地产投资分析基本财务指标包括投资成本、投资回收期、利润率、净现值， 财务内部报酬率。 3 借鉴和运用一些先进的投资决策理论、分析技术和模型，比如：现金流量折 现模型、层次分析法、风险投资组合模型、模糊分析法等。 我国房地产业起步较晚，目前尚处于产业发展的初级阶段，有关房地产投资风 险的研究也只是刚刚起步。各行业投资风险的研究散见于各类投资管理研究中。如 1 9 9 4 年，于川和潘振拨铎编著风险经济学导论，1 9 9 4 年，陈湛匀和马照副编写 金融风险管理，1 9 9 3 年陈佑启等编写的房地产投资风险管理及经营决策方法， 1 9 9 8 年杜海鹏主编的房地产投资风险与防范等。我国学者在房地产投资方面的 研究工作多限于对现有的房地产投资风险的介绍和对出现问题的一般描述和措施 分析。 在关于控制房地产投资风险的认识上，观点众多。刘志峰( 2 0 0 3 ) ”1 从引导投 资者理性投资的角度提出建立市场预警预报系统，各级政府要对市场供求、价格和 空置等情况进行适时的动态监测并做出分析判断，定期向社会公布，引导理性投资 和消费；加强对土地市场的宏观调控方面，各地要编制并及时修订房地产业和住房 建设发展中长期规划，充分发挥城乡规戈0 的调控作用。从防范金融风险的角度提出 加强房地产信贷监管力度等措施。董辅扔( 2 0 0 3 ) 从保护投资者利益的角度提出政 府应对整个行业进行调控，加大对地价的控制，调控房地产投资结构。向世林( 2 0 0 3 ) 从房地产市场持续发展的角度提出要充分利用竞争机制和供求关系来调节市场，合 理有效地配置房地产资源；要努力培育和规范发展房地产中介组织和行业协会；政 府对房地产市场的干预和调控要尊重经济规律和市场规律，既不能越位，也不能缺 位，更不能错位。梁志红( 2 0 0 3 ) 从企业对风险的防范角度认为：企业要高度重视 可行性研究，确保投资决策的正确性；加强投资环境监测，选择最佳投资区位；加 强市场调查，寻找投资良机。汪光焘( 2 0 0 4 ) 针对房地产市场结构失调等问题提出： 严格控制高档商品房建设，加大适合中低收入家庭居住的住宅建设。进一步整顿和 规范市场秩序，防止局部存在的过热苗头演变为全局性问题。从提高住宅建设的科 技含量和住房质量方面提出：企业应加强规划、设计等环节，注重小区生态环境建 设和住宅内部功能设计。 4 华北电力大学工商管理硕士学位论文 本文认为我国对房地产投资风险研究的主要不足在于：对决策分析中投资收入 合理估计方法的研究和建立比较简单，缺乏适合中小投资者使用的投资决策模型和 方法。 1 3 房地产投资风险的经济理论 1 3 1 风险一收益原理 风险一收益原理含有两层意思。一是不同的风险项目对应着相应的预期收益 率，并且风险和收益是等价的；风险大的项目预期收益高，风险小的项目预期收益 低。二是风险可以理解为负收益，考虑了风险的收益率会小于不考虑风险的收益率。 风险的投资一收益理论在房地产投资决策中非常有用，为房地产投资者进行风 险分析提供了一种量化的工具。房地产投资商在进行诸如商业中心、写字楼、住宅、 园别墅、工业厂房等投资项目决策时，可用不同风险程度下的预期收益率来决定是 否值得冒此风险。该原理对本文风险评估方法的建立具有指导作用。 1 3 2 风险一效用原理 人们的投资决策，除了受投资方案的效益影响外，还与投资决策者对于风险的 态度及其对后果的偏好程度密切相关。人们对事物在态度和偏好程度上的差异会获 得不同满足程度，感受到不同的效用。回避风险型投资者而倾向于投资预期收益小、 风险也小的项目，而回避高风险、高回报的项目；冒险型人往往选择预期收益大风 险也大的方案；折中型则会做出介于两种极端之间的选择。合理决策产生于可选方 案预期效用的比较，而不仅仅考虑预期的收益。当进行诸如商业购物中心、普通住 宅、花园别墅等项目投资决策时，如果商业购物中心收益大风险也大；普通住宅风 险小，收益也小，花园别墅的收益和风险介于两者之间。回避风险型会选择普通住 宅项目，冒险型会选择商业中心项目，而中间型则会通过计算，选择期望收益较大 的投资项目。 1 3 3 周期理论 1 经济周期理论 经济周期分为繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段，用来描述g d p 增减趋势。经 济周期的形成受众多经济因素的影响，反过来，经济周期会影响各方面经济活动的 运行。房地产市场波动与国民经济发展周期紧密联系，宏观经济运行的这种周期性 和阶段性变化决定和影响着房地产业的发展。社会供需平衡，通货稳定，房地产投 资风险管理研究结构协调，总体经济运行良好，会带动房地产业发展；宏观经济过 华北电力大学工商管理硕士学位论文 热、通货膨胀明显，抑或经济萎缩、结构失衡，房地产会因宏观经济背景出现不利 变化而受到限制。本文基于经济周期理论展开很多对房地产风险因素的分析得力于 该理论的支撑。 2 房地产本身的生命周期 房地产从决策立项、获取土地、项目建设、直到租售经营大约要1 3 年甚至 更长时间。在这段时间里，所涉及风险不尽相同。投资决策立项阶段风险比较商， 投资完成时风险较低。当房地产投入经营后，面临不确定因素会很多，房地产本身 也逐渐老化，风险越来越大。因此，投资者立项阶段要谨慎投资，尽可能全面估计 风险；到经营后期，更应该精心经营、科学管理，控制风险。该理论使风险评估的 作用更为饱满。 1 4 本论文的相关界定、研究思路、创新点与基本框架 1 4 1 相关界定 1 本文所提房地产投资均为房地产开发投资，对房地产嚣业投资和房地产间接 投资方式皆不做研究。 2 房地产投资风险指因自身和环境条件的不确定性，而引起的房地产投资风险 收益与非风险收益间偏离的可能性。风险取决于两个相互制约的变量，一是风险收 益与非风险收益发生偏离的可能性，即风险发生的概率( p ) ，二是风险收益与非风 险收益偏离的大小和方向，即风险可能的后果( 0 。 3 房地产投资风险评估是对房地产投资项目的大小进行测度。 4 风险管理是一个系统过程，通过对风险的识别、估计、评价和决策，来实现 对风险的管理，其目的在于减少风险损失，获得较高的安全保障，而不是藉此获得 巨额额外收入。 1 4 2 研究思路 把房地产投资风险管理当成一个系统过程( 风险识别一风险评估一风险控制) 来研究。对存在于房地产投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理 阶段潜在的风险进行识别，以便于投资者在相应的阶段对风险因素采取相应的管理 措施；对风险的评估使投资者对项目潜在的风险进行估算，以此来决定是否投资或 对经营方式适时调整；最后提出风险控制对策对投资各阶段的风险进行管理，并建 议政府采取相应的措施对投资风险加以控制。本文以系统管理的思路来定量研究房 地产投资风险，故风险识别和风险评估是本文研究重点。 华北电力大学工商管理硕士学位论文 1 4 3 研究创新点 1 在研究思路上，根据风险系统管理思想，在分析了现有风险管理只重视原因 分析、对策建议的基础上，对房地产投资风险进行识别、评估、控制等系统研究， 使文章有因有果，有论有据，系统而严密，更具逻辑性和说服力。 2 针对目前我国大多数房地产企业在投资实践中，顾此失彼，不重视过程管理。 本文在对房地产投资个阶段的风险进行识别后，有针对性地提出相应的风险管理措 施。 3 本文理论结合实践，提出了房地产投资的整个流程，并借鉴先进美、日、香 港等国家和地区在房地产投资的先进经验，使房地产投资者可以快速的掌握房地产 投资决策知识，使其在纷繁复杂的投资环境中，不迷失方向，提高投资成功率。同 时，系统地总结和分析了在房地产投资过程中的风险因素，并提出了相应的防范措 施，使房地产投资者可以更好的进行事前预防和事中控制房地产投资风险，以减少 投资者在房地产投资中的困惑。 1 4 4 研究基本框架 图卜1 研究基本框架 7 华北电力大学工商管理硕士学位论文 第二章房地产的概念、投资的概念和特征、房地产现状分析 本章先明确了房地产的概念、房地产投资的概念，然后对投资的特征作了详细 地阐述，最后介绍了房地产的现状，旨在帮助投资者澄清房地产相关的概念，加深 对投资的认识，对中国现在的房地产现状有清醒地认识，为更好地进行房地产投资 做好准备。 2 1 房地产的概念 房地产从字面上看由房、地、产三个部分组成。房是指房屋、构建物等建筑物， 是附着在地面上的改良物，如各类房屋、水池、设备构架、道路、围墙等构建物以 及一些附着在土地、房屋构建物上不可分离的部分，如水、暖、电、卫生、通风、 保安、通讯等附属设备和绿化树木花草等。 地是指土地，可以是一块空地、一块荒地，也可以是一块改良后的土地即熟地。 在大多数国家，法律都对土地的内涵作了限制，如地下埋藏物和矿藏是否归土地所 有者拥有，地上空间是否可以无限制地修建房屋等，在我国特殊的土地制度下，地 更有着特殊的含义。根据中华人民共和国土地管理法有关规定，我国的城市建设用 逾归国家所有，个人和单位只准许有土地的使用权，而不能拥有完全意义上的土地 所有权。地下矿藏及埋藏物的所有权也归国家所有。对于地上建筑物的用途、式样、 高度、绿化等还有种种规划限制。因此，地在中国，只是一种有限制的权利。 产是指财产，即房地产是一种财富，拥有了某宗房地产即拥有了凭此获取一定 利益的权利，于是便将对房地产实物上的拥有转化为某种权利的拥有。附在房地产 上的权利有多种如所有权、使用权和抵押权等，某宗房地产必定与某种权利相结 合，同样要了解某种房地产，则必须明确其代表的权力如何。 综上所述，房地产是房产与地产相结合的有机整体，在实物上它是指土地、房 屋、构建物及附属于它们而不可分离的设施、花草树木等，除此之外，它还指由这 些实物组成部分所衍生出的各种财产权利。 2 2 房地产投资概念和特征 2 2 1 房地产投资概念 房地产投资即投资者通过货币或其他资源的投入来构建房地产，在通过经营或 出售开发后的房地产产品来获取经济收益。房地产这种特殊的商品一旦和投资结合 起来，就形成了我们所要讨论的房地产投资。由于具有抗通货膨胀、风险适中等特 8 华北电力大学工商管理硕士学位论文 点，房地产投资逐渐成为世界最有吸引力的投资方式之一。在我国，随着工业化和 城市化的不断发展，房地产投资也越来越引起人们的重视。继汽车之后，住房被看 作是我国经济的又一新的增长点，这对我国的房地产投资无疑将起到巨大的促进作 用。作为一种特殊的投资，投资者要想达到降低投资风险，提高投资效益的目的， 便须对房地产的特征作充分的了解。 2 2 2 房地产投资特征 1 融资性强 房地产投资的一个优点便是易于利用债务的形式进行筹资活动，例如采用抵押 贷款，充分发挥其投资的杠杆作用，在西方发达国家，一般情况下，债务筹资可以 达到房地产投资市场价值的8 0 以上，甚至更高。事实证明采用融资杠杆将大大提 高投资收益率。那么，为什么房地产投资较易获得银行的低息贷款呢? 这主要有两 个原因：首先，房地产本身具有价值量大、位置固定不可移动性，是一个良好的抵 押担保品，易为金融机构所接受。其次，房地产不但安全，而且随社会经济发展， 其价格或租金有上涨的趋势，即房地产具有增值保值的优点。但是房地产投资者须 注意利用融资增加了财务风险发生的可能性。 2 。能降低因通货膨胀带来的投资风险 房地产投资的另一大优点便是能充分降低因通货膨胀带来的投资风险，而不像 一般投资由于投资周期长而易受通货膨胀的影响。 根据西方发达国家的多年经验和有关专家学者的研究，房地产之所以易于增值 保值，主要是因为房地产价格具有与物价同步波动的趋势。例如美国4 0 年代中期 自7 0 年代中期，建筑成本指数与租金指数几乎与物价指数呈同步运动，从而使房 地产成功地起到了反通货膨胀的作用。 3 房地产投资的供需变化特殊 房地产是一种价值含量很高的特殊产品，其供需变化的速度较一般商品而言要 缓慢的多。从供给而言，从市场价格的变化到供给的变化中间往往要经过很长一段 时差，这与房地产的不可移动性和投资周期长有关。从需求方面讲，作为人们种 生产、生活的基本需要，房地产的需求价格弹性很低。例如无论是国民经济高涨期 还是衰退期，只要人们的数量没有大的变化，对于住宅的需求数量也不会有较大的 波动。 4 对投资区位的选择要求严格 房地产投资比任何一种其他投资都重视对投资区位的选择。区位几乎是土地投 资价值的最重要的因素，对于建筑物的价格也有一定的影响。另外房地产周边社会 经济环境、房地产自身利用方式的变化也将在很大程度上改变该房地产的价值。 9 华北电力大学工商管理硕士学位论文 因此，投资者不但应重视分析房地产所处经济区位，而且要科学、动态地预测 其区位的未来变化趋势。我国正处于城市化的关键时期，区位分析更值得投资者关 注。城市中心土地比郊区土地利用程度高，利用条件优越，地价较高，但这并不意 味着市中心土地比郊区土地更易于投资。西方城市化的经验表明，某些眼前价值高 的土地如市中心地块随着城市化的进展甚至有下跌的可能，现在西方一些大城市的 中心区成为贫民集中区便是明证。 实践中，土地区位和使用类型的转变并非仅受经济因素的影响，政府法令、法 规限制、社会文化演变等因素的变化也应引起投资者的重视。 5 流动性差 房地产投资不像证券那样具有较强的流动性，投资者很难在短期内将房地产上 的实物转化为现金，因此易于产生流动资金周转困难的投资风险。 由于流动性差的缺点，房地产投资者的投资行为也受到很多其它限制。首先， 即使有融资的支持，房地产投资的门槛成本还是很大；其次，一旦投入便不易将投 资撤出；再次，将现有房地产转换为其他类型使用方式的转换成本也是很高的。故 投资者对投资房地产的利用类型的选择是很重要的。 6 其他特征 除上述特征外，房地产投资的投资周期长、投资量大、受社会经济发展影响大 和易受国家宏观经济调控的影响等特征也是值得投资者重视的。 2 3 房地产现状分析 1 9 9 8 年中国住房体制改革的纲领性文件关于进一步深化城镇住房制度改革， 加快住房建设的通知颁布，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币 化、住房供给商品化与社会化的住房新体制。这个纲领性文件使国内的房地产得到 飞速的发展，成为带动国内经济发展的第一支柱产业和动力。近六年来，房地产投 资额年平均增长率达到2 0 以上( 北京2 0 0 4 年上半年增长5 0 以上) ，房地产销 售额也以每年超出2 7 的速度增长见图2 1 ：1 9 9 1 年以来房地产投资与销售增长。 从中可以看到，房地产销售金额的增长一直快于房地产投资的增长，这说明了近几 年来国内商品房的价格不断上升、房地产企业利润快速增长以及房地产市场的繁 荣。房地产业的繁荣不仅成就了国内经济新的增长点，也使房地产成为国内企业赢 利最高的行业。 1 0 华北电力大学工商管理硕士学位论文 名涟然燃l 韵良毁艮匠1 蒸餮籍酱援腧l确 _ 艺1 2 卉曩辩售一取t 力，冉阜 - - 4 q - - 一叠鼻一鼻誓慧t ) - ，i ，_ c = ：o 囊囊鼻售亿置) - 4 1 - - 魔鼍产羲一t t i h _ _ i | 一寿段 , - - 4 b - - 段曩t 与售之繁t 图2 - i 1 9 9 1 年以来房地产投资与销售增长的比较 资料来源：国家统计局中国统计年鉴和济景气月报 国内房地产业快速增长不仅表现为这个产业本身的空前繁荣和房价的迅速上 涨，而且使得国内经济发展上的瓶颈行业如能源、电力、运输和水资源等更加紧张， 引发了经济运行中的一系列矛盾和问题，如国内投资快速增长、能源紧张、电力短 缺和银行信贷风险增加等。正如温家宝总理在2 0 0 5 年政府报告中所指出的那样， 遏制房地产价格的快速增长是保证房地产业持续稳定发展的关键，同样也是保证我 国经济能够持续平稳发展的关键。 以全国平均值来计算，目前国内的房屋价格远远高出中等收入消费者的承受水 平，相对于消费者的保留价格( 即消费者愿意出的最高价) ，房屋价格大约被高估 2 0 3 0 。如果从房价的区域性与个人承受意愿来说，中国房价的高估程度要比 这严重得多。比如上海中心城区的房价就高于此计算价几倍见表2 一l ：基于配置效 率的房地产价格泡沫度量。 表2 - i基于配置效率扮虏地产倚g i g 榱度量 可昀佳痔菪售价万元住房价格青怙程癀 2 0 0 晦可甩手可是手支拨携布雠增吐瑞的可以买至4 鸱不始送以4 债捂袍诔 人封可住房支卡| 购买房年限还款时速度递壤隹痔实酥镇增遂教的运疫度量( 支配霞出舶象款静豪庭( 年) 还粒时售翦竹( 万元时谨增迁 入( 元) 庭瞧a 资产( 万珏。0 平方数时 ( 元)元)米) 全国城8 t 7 zt b 7 99 s 52 0】9 42 & 22 7 b啦31 9 日2 0 一z 0 镇孚鸳 3 0 2 1 52 8 72 9 33 1 上海市1 4 日f i t1 3 8 2 61 7 2 t 2 0 3 4 d4 0 68 2 。01 1 1 21 0 2 o 5 0 平均3 03 l75 0 3i l 7 鄢o 资料来源：方健、事可：瞎地产谗沫难辫 新财富j2 0 0 戽第1 2 瓣。 以国际通行房价与可支配收入比来看，国内不少地市的房价水平普遍高于国际 通行的水平见图2 2 ：我国主要城市房价收入比。如上海、南京、北京、福州等房 1 1 华北电力人学工商管理硕士学位论文 价收入比都大于8 以上，特别上海快要达到1 4 。而这些数据都是根据地方政府统计 数据来计算的，实际情况可能会比这严重得多。 图2 - 2 我国主要城市房价收入比 资料来源： 2 1 世纪经济报道2 0 0 5 年3 月7 日。 相关的数据表明，2 0 0 0 年以来，住房销售额增长普遍显著地高于城镇居民人均 可支配收入增长和城乡居民储蓄余额增长，2 0 0 0 年超过5 1 以上，2 0 0 4 年也达3 0 见图2 - 3 ：2 0 0 0 2 0 0 4 的居民实际可支配收入、储蓄和住宅销售情况。这种情况 既说明了改革开放2 0 多年来持续被压抑的住房需求迅速释放，也表明了这种释放 不是建立在居民可支配收入与储蓄同时增长的基础上。 - 一i s s l i l a , i t i _ 一q o l a l l m l s t o tt 圈2 - 32 0 0 0 2 0 0 4 年的居民实际可支配收入、储蓄和住宅销售情况 资料来源：国家统计局中国统计年鉴、中国经济景气月报、2 0 0 4 年国民经济和社会发 展统计公报。 从已有的研究来看，中国房地产快速增长主要在于国内银行体系的金融支持。 正如央行的报告所指出的那样( 注：中国人民银行研究局课题组：中国房地产发 展与金融支持，中国证券报2 0 0 4 年3 月1 5 日。) ，1 9 9 8 年以来金融对房地产业 的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面的支持。而 1 2 华北电力大学工商管理硕士学位论文 对个人的信贷支持成了这次房地产发展的最大动力。2 0 0 4 年底与1 9 9 8 年相比，房 地产开发的银行信贷余额增长了3 8 倍多，个人住房消费信贷增长了3 7 倍多见图 z 一4 ：1 9 9 8 年以来对企业的房地产信贷；图2 - 5 ：1 9 9 8 年以来个人消费信贷个人住 房贷款增加。 一 _ 宙毒焉矗，i ，f 置竹羹t “己元 一蠹孰搀奠基一i 一妊) _ 一膏t 产并鬟瓣膏t 诧筏 柚_ 囊产譬薰冉矗鞭翰蕾蠢犯重t ) 图2 41 9 9 8 年以来国内银行对对企业的房地产信贷 资料来源：国家统计局编： 中国统计年鉴、中国经济景气月报、 2 0 0 4 年国民经济和 社会发展统计公报及中国人民银行调查统计局。 曩嗣+ 羹t t 嚣， _ - - 一十 曩一端j tt _ 卜一十 焦童囊毒十 纛羹t 蠢tt t ) 毒：= = ，十太囊舞i t “e 。竞 一十八垃曩一窿kl t 图2 - 51 9 9 8 年以来个人消费贷款和个人住房贷款增长 资料来源：中国人民银行调查统计司和 2 0 0 4 年国民经济和社会发展统计公报。 综上所述，从消费与投资两方面来说，1 9 9 8 年以来中国房地产市场的快速发展 仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。这一过程 又主要依赖于银行信贷的支撑和代际收益的转移，这自然导致了中国房地产市场的 虚假繁荣和价值的严重高估，造成房地产市场资产价格与价值的严重背离和房地产 泡沫的出现。 华北电力大学工商管理硕士学位论文 第三章房地产投资风险的识别 房地产风险识别是指房地产开发生对房地产投资过程中存在的风险加以认识 和辨别，并对其进行系统的归类和分析，找出主要风险因素的过程。风险识别是开 发商进行房地产投资风险管理的基础，因此本章对风险识别的内涵、步骤、技术工 具进行介绍后，把房地产投资过程分成四个阶段，并讨