（工商管理专业论文）房地产项目投资决策的流程管理研究.pdf

中文摘要 我国房地产行业正处于优胜劣汰的时代，处于从分散到集中的产业重组 和产业升级过程当中。政府对土地市场的管理日渐规范化，使房地产企业的 竞争重点从初期的“获得土地 转移到了“合理用地、科学投资”的竞争上。 流程管理是竞争的产物，是竞争激烈化的产物。房地产行业日益激烈的竞争 和对快速反应的要求决定了房地产企业必然走上流程管理之路。房地产投资 决策的复杂性决定了投资决策必须集中多方面专业人才的集体智慧，需要多 种专业人才的协同作战。公司决策管理方式必须能保证不同专业人员之间进 行很好的沟通协调，而流程管理方法正能够为这种需要多专业的沟通合作的 创造性活动提供一个规范化的管理框架。 本论文通过对决策理论和流程管理理论的分析与运用，尝试从企业管理 的角度对房地产企业投资决策过程进行规范化，制定流程管理的基本框架， 并对方案的运行和持续改进进行探讨。论文首先对投资决策理论和流程管理 的理论架构做了简明扼要的介绍，根据理论提出房地产投资决策流程管理的 总体策略。然后，根据总体策略介绍房地产企业战略管理的要素与原则，简 析房地产企业经营战略的形成过程。在探讨房地产企业投资战略后，本文尝 试建立投资决策流程管理体系，将建设部房地产开发项目经济评价方法 规定的房地产投资决策流程主要内容按照流程管理思想重新组合为以下流 程模块：市场分析与预测、形象定位、开发时机选择、经营方式选择、融资 方式分析选择、项目开发过程分析、投资风险分析、项目评价和方案比选， 分别对其的流程进行分析。随后，本文对房地产企业流程管理的配套工作也 做了分析和建议。主要介绍房地产投资决策团队的组织再造、管理制度建设、 服务于流程管理的企业决策文化重塑、投资决策信息系统的建立与维护。最 后，对投资决策流程管理模式建立过程中的风险和危机进行分析，提出处理 建议。 关键词：企业管理流程管理房地产投资决策 a b s t r a c t i no u rc o u n t r y ，t h er e a le s t a t ep r o f e s s i o ni sb ep l a c e di nac h a m p i o n s h i p i n f e r i o rd i s c a r do fa g e s ，i si n f r o md i s p e r s e st ot h ec e n t r a l i z e d i n d u s t r i a l r e o r g a n i z a t i o na n d t h ei n d u s t r i a lp r o m o t i o np r o c e s s t h eg o v e r n m e n ts t a n d a r d i z e s t ot h el a n dm a r k e tm a n a g e m e n t m a k et h ec o m p e t i t i o np o i n to ft h er e a le s t a t e b u s i n e s se n t e r p r i s et r a n s f e rf r o m a c q u i r eal a n d ”t ot h ec o m p e t i t i o no f ”t h e t e a s o n a b l eu s el a n da n ds c i e n t i f i c a l l y i n v e s t s ” t h eb u s i n e s sp r o c e s s m a n a g e m e n ti st h eo u t c o m eo ft h ec o m p e t i t i o n ，i st h eo u t c o m et h a tc o m p e t e s i n t e n s i f i c a t i o n t h er e a le s t a t ep r o f e s s i o ni n c r e a s i n g l yv i g o r o u sc o m p e t i t i o na n d t h er a p i dr e a c t i o nr e q u e s th a v ed e c i d e dt ot h er e a le s t a t ee n t e r p r i s ei n e v i t a b l y s t e p so n t ot h e r o a d o ft h eb u s i n e s sp r o c e s sm a n a g e m e n t t h er e a l e s t a t e i n v e s t l n e n td e c i s i o n - m a k i n gc o m p l e x i t yh a d d e c i d e d i tm u s tc o n c e n t r a t et h e v a r i o u ss p e c i a l i z e dt a l e n t e dp e r s o n sc o l l e c t i v ew i s d o m , n e e d st h em a n yk i n d so f s p e c i a l i z e dt a l e n t e dp e o p l e sc o m b a tt e a m w o r k t h ec o m p a n yd e c i s i o n m a k i n gm a n a g e m e n tw a ym u s tb ea b l et og u a r a n t e e b e t w e e nt h ed i f f e r e n ts p e c i a l i s tc a r r i e s o nt h ev e r yg o o dc o m m u m c a t l o n c o o r d i n a t i o n t h eb u s i n e s sp r o c e s sm a n a g e m e n tc a l lp r o v i d eas t a n d a r d i z e df o r t h i sk i n do fn e e ds p e c i a l i z e dc o m m u n i c a t i o nc o o p e r a t i o nc r e a t i v ea c t i v i t yt h e m a n a g e m e n tf l a m e t h r o u g ht o t h ed e c i s i o n m a k i n gt h e o r ya n d t h eb u s i n e s s p r o c e s s m a n a g e m e n tt h e o r ya n a l y s i sa n du s i n g ，t h ep a p e ra t t e m p tt o i n s t r u c tt h er e a l e s t a t ee n t e r p r i s et oc a r r yo nt h es t a n d a r d i z a t i o no ft h ed e c i s i o n 。m a k i n gp r o c e s s 丘0 mt h eb u s i n e s sm a n a g e m e n ta n g l e ，t oe s t a b l i s ht h eb a s i cf r a m eo fb u s i n e s s p r o c e s sm a n a g e m e n t , t od i s c u s st h em o v e m e n to fb u s i n e s sp r o c e s sm a n a g e m e n t a n dc o n t i n u e st oi m p r o v et h em o v e m e n t t h ep a p e rf i r s tt oi n t r o d u c et h ed e c i s i o n - m a k i n gt h e o r ya n dt h eb u s i n e s s p r o c e s sm a n a g e m e n tt h e o r y ，p r o p o s e dt h er e a le s t a t ei n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n g p r o c e s sm a n a g e m e n to v e r a l ls t r a t e g ya c c o r d i n g t ot h et h e o r y 。t h e n ，a c c o r d i n gt o t h eo v e r a l ls t r a t e g y ，i n t r o d u c et h ee s s e n t i a lf a c t o ra n dp r i n c i p l eo fs t r a t e g y m a n a g e m e n t ，a n a l y z e s t h ef o r m i n gp r o c e s so fr e a le s t a t ee n t e r p r i s em a n a g e s t r a t e g i c a f t e rt h ed i s c u s s i o no fr e a le s t a t ee n t e r p r i s ei n v e s t m e n ts t r a t e g y ，t h e a r t i c l e a t t e m p t s t h ee s t a b l i s h m e n to fi n v e s t m e n t - - d e c i s i o n m a k i n gp r o c e s s m a n a g e m e n ts y s t e m a c c o r d i n g t or e a le s t a t ep r o j e c te c o n o m i ce v a l u a t i o nm e t h o dp r o m u l g a t e d b yt h ec o n s t r u c t i o nd e p a r t m e n t ，r e a le s t a t ei n v e s t m e n td e c i s i o n - m a k i n gp r o c e s s c a l lb ed i v i d e ds e v e r a lp a r t s ，a sf o l l o w s ：t h em a r k e ta n a l y s i sa n df o r e c a s t , t h e i m a g el o c a l i z a t i o n ，t h ed e v e l o p m e n to p p o r t u n i t yc h o i c e ，t h em a n a g e m e n tw a y c h o i c e ，t h ef m a n c i n gw a ya n a l y s i sc h o i c e ，t h ep r o j e c tp e r f o r m a n c ea n a l y s i s ，t h e i n v e s t m e n tr i s ka n a l y s i s ，t h ep r o j e c ta p p r a i s a la n dt h ep l a nc h o i c e ，t h ea r t i c l e c a r r i e so nt h ea n a l y s i st oa l lt h e s ep r o c e s s t h i sp a p e rh a sa l s om a d et h ea n a l y s i s a n dt h es u g g e s t i o nt ot h er e a le s t a t ee n t e r p r i s eb u s i n e s sp r o c e s sm a n a g e m e n t n e c e s s a r yw o r k , t h 古m a i ni n t r o d u c t i o ni sd e c i s i o n - m a k i n gt e a m so r g a n i z a t i o n ， t h ec o n t r o ls y s t e mc o n s t r u c t i o n ，e n t e r p r i s ed e c i s i o n - m a k i n gc u l t u r er e m o l d s ， w h i c hs e r v e st ot h eb u s i n e s sp r o c e s sm a n a g e m e n t ，t h ee s t a b l i s h m e n ta n d m a i n t e n a n c eo fi n v e s t m e n td e c i s i o ni n f o r m a t i o ns y s t e m f i n a l l y ，w r i t e ra n a l y s i s 也er i s ka n dt h ee r i s i st oe s t a b l i s ht h ed e c i s i o n - m a k i n gp r o c e s sm a n a g e m e n t p a t t e m ，p u t sf o r w a r ds o m ep r o p o s a l k e yw o r d s ：b u s i n e s sm a n a g e m e n t b u s i n e s sp r o c e s sm a n a g e m e n t r e a le s t a t ei n v e s t m e n td e c i s i o n - m a k i n g ， 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得 的研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经 发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得苤盗盘堂或其他教育机构的学 位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已 在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：王芜尹 签字日期： 矽7 年月矿日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解墨叠盘茎有关保留、使用学位论文的规定。 特授权天津大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学 校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：王辉 导师签名：学位论文作者签名：上 力军 导师签名： 签字日期：z 口口7 年么月彳日 签字日期： 丫 才月 、c 、砂 h 、 、a 年 第一章绪论 1 1 问题的提出 第一章绪论 1 1 1 目前我国房地产投资特点 1 9 9 3 年- 至1 j 2 0 0 5 年，我国房地产开发投资从1 9 3 7 5 亿元增i j = = 至1 5 7 5 9 一 l 元， 1 2 年间增长了8 倍，平均每年增长1 9 0 8 ，远远超过了同期g d p 的增长速度。 2 0 0 6 年1 1 0 月全国房地产投资额为1 4 6 1 0 6 亿元，同比增长2 4 1 ；商品房施 工面积1 6 9 8 4 0 7 万平方米，同比增长1 8 8 ；新开工面积5 9 8 4 7 5 万平方米， 同比增长1 8 1 ；竣工面积2 5 7 9 0 5 万平方米，同比增长8 5 。纵观整个发 展历程，我国房地产市场表现出如下特点： ( 1 ) 我国房地产业开发投资热，投资结构发生了很大变化。 从固定资产、房地产和住宅开发投资增速看，作为固定资产重要组成部 分的房地产开发投资，占固定资产投资比重逐年上升，2 0 0 5 年达到1 7 7 9 。 从投资结构来看，1 9 9 5 2 0 0 5 年住宅开发投资占房地产开发投资的比例 逐年上升，由1 9 9 5 年5 5 6 7 上升到了2 0 0 5 年6 8 3 3 。如下图1 1 ： 1 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 1 2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 5 资符表潦：中经搠 图1 11 9 9 5 年- - 2 0 0 5 年住宅投资占房地产开发投资比 可见住宅开发投资是房地产开发投资的重要组成部分，也是拉动房地产 开发投资增长的主要动力阻1 。因此本文主要以住宅投资研究为例。 ( 2 ) 我国房地产市场需求高速增长，需求结构发生很大变化。 m 研 嘶 m 耄鋈 班 搬 o 拍 如 如 第一章绪论 我国房地产市场需求结构发生了很大变化。个人消费成为市场需求的主 体。市场消费主体的这种变化对开发商把握市场的能力提出了更高的要求。 ( 3 ) 我国房地产市场需求高速增长的同时，伴随着严重的结构性矛盾。 具国家统计局统计，截至2 0 0 6 年9 月末，我国商品房空置面积为1 2 1 亿 平方米。其中，空置商品住宅6 5 9 1 万平方米。较大的空置面积使得开发企 业难以收回的预期收益，进而使得开发企业难以进行新一轮的房地产开发投 资，这会使房地产的有效供给不易实现，出现恶性循环。与商品房空置量日 益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露 出我国房地产业存在着严重的供求错位。 企业投资的盲目性使得国家不断采用宏观调控的方法对房地产行业进 行规范。被动的适应国家宏观调控政策使得房地产企业面临巨大的经营风 险。对投资决策进行的科学管理的能力是房地产企业，特别是中小型企业， 管理的最薄弱环节。投资决策能力的提升应当成为房地产企业能力提升的首 要环节。 1 1 2 房地产企业投资决策存在的问题 房地产项目需占用企业大量资金，一旦投资出现失误对企业的打击很可 能将是毁灭性的。就房地产项目投资开发整个流程来看这第一步投资决策 环节无疑是重中之重。这一流程若出现问题，发生了决策失误，很难靠其 他流程的完美运营来弥补的。 房地产投资决策分析是目前大多中国房地产企业经营运作中的最薄弱环 节，很多企业在做投资决策分析时过分依靠决策者的直观市场感觉或所谓 “大师”的意见进行投资选择，具有较大的市场盲目性。 建设部为减少房地产开发的盲目性颁布了房地产开发项目经济评价办 法，但此规范办法由于没有组织结构的保障、房地产企业没有从思想上认 识，使得其执行流于形式。即使比较重视市场的一些企业，也是在采用一种 在已定开发地块和内容后的反证法。在这种情况下的投资分析论证往往会犯 “先入为主 的毛病。投资分析人员倾向于描绘项目投资的利好方面，自始 至终都在为了证明该项目是可行的，把项目的可行性研究当作了项目的可批 性研究。 目前，大多数房地产企业在组织形式方面采用的都是职能式组织模式： 企业由不同的专业部门组成，部门员工都执行相似的职能或工作过程，各部 门只负责开发项目整个过程的一部分，然后再移交下一个部门。这种传统的 组织形式的一个明显的优点就是专业化，能巩固相关专业的知识技能。采用 第一章绪论 这种组织方式的企业主要关注的是企业内部的生产能力，企业的整个管理模 式是建立在如何提高生产效率上。在这种组织模式下投资决策职能通常都是 由专门的职能部门来完成，如：投资发展部或投资策划部。然而这种组织形 式对于投资决策来说却是极不适合的。一方面，这种组织形式很难将各种专 业人才汇集在一个固定的部f - 1 ；另一方面，房地产项目的个体性较强，不同性 质的项目都有其不同的特点需要对不同的专业知识。由固定部门的人员来进 行投资决策论证，显然其智力及能力难以满足要求。 1 1 3 对房地产企业投资决策进行流程管理的迫切性 房地产企业如何通过建立有效的组织机构和改善自身的管理模式，提高 企业的竞争力和品牌影响力已经迫在眉睫。 我国房地产行业正处于优胜劣汰的品牌时代，处于从分散到集中的产业 重组和产业升级过程当中。国家对土地市场的管理的日渐正规化，使房地产 企业的竞争重点从初期的“拿地”转移到了“合理用地、科学投资 的竞争 上。圈块地盖上房就赚大钱的的时代已经一去不复返了。流程管理是竞争的 产物，是竞争激烈化的产物。房地产行业日益激烈的竞争和对快速反应的要求 决定了房地产企业必然走上流程管理之路。我国房地产业实施流程管理的动 因可以概括如下：市场成熟度的驱动。成熟而理性的市场要求企业快速、正 确的做出反应；随着国外先进管理思想的引进，国内房地产企业逐步接受了 许多先进的管理思想；中国加入w t o ，企业预感到未来的冲击，促使他们迫 切希望引入先进管理技术来提高管理水平，更新管理思想；国家的改革进一 步深化，宏观调控的力度加大、方法增多，企业外部环境更加复杂；信息技 术在其他行业的成功运用，使房地产企业真正理性地认识到实施企业信息化 的对提升企业核心竞争力、抢占未来制高点的重要作用；国家开始大力支持 企业信息化。p 1 房地产投资决策的复杂性决定了决策必须集中多方面专业人才的集体 智慧，需要多种专业人才的协同作战。比如：市场营销人员提供市场需求偏好； 规划设计人员提供满足市场偏好的产品设计；物业管理人员还应当在前期介 入为产品品质提出建议；工程技术人员对产品设计的实现提供技术可行性和 进度预测；工程造价人员提供成本的预测；财务分析人员提供融资的可行性 和项目的盈利性预测。各专业人员之间应该能够很好的进行沟通协调。闱 公司决策部门的组织结构必须能为这无障碍的沟通提供组织保障。传 统的职能式组织结构显然无法满足这一要求，而流程管理正能够为这种需要 多专业的沟通合作的创造性活动提供一个规范化的管理框架。 第一章绪论 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 国外流程管理的发展历程经历了3 个阶段：第一阶段：流程管理的萌芽和 发展阶段( 2 0 世纪初至8 0 年代末) 该阶段的代表性技术主要有泰勒的“方 法和过程分析”、福特的大规模流水线生产和全面质量管理技术。这一阶段 中流程管理面向的是企业业务管理的各个单一环节的改善而没有考虑整体 业务流程的合理性与改进，流程管理更多的表现为职能管理的一种辅助技术 手段；第二阶段：流程管理的初步形成阶段( 2 0 世纪8 0 年代末到2 0 世纪末) 这一阶段出现的流程管理技术和方法主要依托计算机技术的发展。比较有代 表性的有：企业资源计划( e i 冲) 、供应链管理( s c m ) 、客户关系管理( c r m ) 等技术。新兴管理技术的综合运用催生了流程再造观念的产生。美国汉默教 授( m i c h a l eh a m m e r ) 教授与詹姆斯钱皮( j a m e sc h a m p y ) 提出了流程再造 ( b p r ) 的概念。第三阶段：流程管理的系统和成熟阶段( 2 0 世纪末至今) 。 h a m m e r 等人提出的企业流程再造的思想，彳艮快该思想便成为了管理界的时 尚，但在实践中并没有带来令人满意的效果，许多流程再造项目并没有取得 预想的成功。在实际操作业务流程优化和业务流程改进( b p i ) 被融入项目 实施中瞪1 。基于这样的背景，2 0 世纪9 0 年代中后期，学术界正式提出流程管 理概念。其主要代表人物和观点有： e l z i n g a 等学者提出，b p m 是一种以提高产品和服务质量为目标，分析、改 善、控制和维持流程的系统化、结构化方法；z a i r i 认为b p m 是一种分析和 不断改进公司运营主要因素的结构化方法；d e t o r o & m c c a b e 把流程管理描 述为；通过实施b p m ，组织可以被看成一系列跨组织连接的职能流程；在流程 管理的结构下，流程所有者、小组和工作执行者对问题进行思考和执行，他们 设计自己的工作、检查产出和重新设计工作系统以改善流程，从而满足顾客需 求、缩短周期时间、降低成本和提高产出的连贯性等。值得强调的是， d e t o r o & m c c a b e 提出了“流程所有者”这一十分重要的概念，流程所有者既 可以指个人，也可以是一个由不同专业人员临时组成的工作小组。由流程所有 者对全流程负责，具体包括确定流程界限、设计规定范围中的业务流程、协调 业务流程接口、确定子流程并指定所有者、规定业务流程的输出、监督业务 流程的运行效果、改进业务流程，等等。p u c c i n e l l i ( 2 0 0 3 ) 认为流程管理是人、 应用程序、技术和流程活动相互作用的整合，并提出b 2 b 集成、企业应用集 成( e a i ) 、b 2 c 和工作流现在都能被整合到b p m 中，以建立端到端业务流程来 实现对扩展企业的支持。 第一章绪论 在实践领域，i b m ( 2 0 0 1 ) 的一些专家认为：业务流程管理是理解、系统化、 自动化以及改进公司业务运作方式的一门艺术，它可以被看作是文件工作流 程和企业应用集成的紧密结合1 。 1 2 2 国内研究现状 流程再造概念在1 9 9 4 年左右被引入国内。c i m s 专家清华大学的陈禹六 教授在1 9 9 4 年全国工业工程年会上首先介绍了b p r 的概念与方法。在流程再 造方法方面，丛军等人提出了先规范流程的基本活动单位，建立活动描述数 据库，然后利用活动之间的相关性从数据库中搜索，回溯新流程的可行方案， 并根据效用函数制得到最优设计方案的再造方法。胡耀光等人提出了基于企 业价值链的b p r 方法论，给出了企业核心流程绩效分析再造的具体过程；在 对再造效果的评价方面，吉林大学的蔡莉等人在分析了流程再造对研究开发 流程绩效的作用机理后，建立了研究开发流程再造效果评价体系。江汉石油 学院的李刚建立了企业流程创新管理的绩效评价指标体系。余玮等人对企业 流程运行效率相关因素进行了分析，探讨了流程优化的基本思路；南京理工 大学的童吉在分析流程再造与企业组织变革的基础上提出了流程型企业组 织结构和流程型团队的构建方法，深入研究了以流程为中心的企业组织运行 支撑体系7 1 。 关于房地产企业的业务流程再造的研究，重庆大学严治仁副教授指导的 研究生王建辉做了题目为( ( b p r 及其在房地产企业中的应用研究的硕士论 文。该论文着重分析了b p r 思想与企业核心竞争力的关系，探讨了房地产企 业进行流程再造的方法、程序、技术工具和实施途径，最后进行了实证分析； 东南大学黄有亮副教授指导的研究生王为军做了题为房地产企业业务流程 再造的研究的硕士论文。该论文详细论述了房地产企业业务流程的特点和 分类，并对房地产企业的组织结构和供应链进行了分析，提出了房地产企业 的业务流程框架。重点论述了房地产企业业务流程再造的实施，并分析了流 程再造过程中可能存在的问题及相应的处理方法以及房地产企业组织结构 的调整、信息化建设、企业文化塑造和人力资源变革等流程再造的并行工作； 西安建筑科技大学金维兴教授指导的研究生史立梅做了题为流程再造原理 及其在房地产企业项目管理中的应用。该文提出了房地产开发项目流程再 造的方法、步骤和再造内容，在流程再造的基础上对与流程运作相关的组织 结构和项目管理制度的再造方法进行了同步研究，还设计了流程再造效果的 检验方法并提出了再造过程中障碍的处理方法，最后进行了实证分析。 第一章绪论 在房地产投资决策领域的研究主要集中于对方案可行性进行分析的理 论方法的完善。即对项目投资的传统投资决策方法的研究，如：传统的折现 现金流( d c f ) 法、敏感性分析、风险性分析、蒙特卡洛模拟法、效用函数 法、决策树法、实物期权法等。西安理工大学刘发全教授指导的研究生职承 杰做了题目为房地产投资决策理论的研究的硕士论文，着重于综合评价 指标体系的分析，建立了房地产业投资的模糊综合决策模型。但是模型运用 的成果有赖于正确的信息输入和决策过程的科学性，在现阶段难以将决策所 需要的全部信息纳入一个数学模型之中。武汉理工大学沈祥华教授指导的研 究生王彤做了题为房地产开发项目投资决策风险分析的硕士论文。该文 详细分析了房地产投资决策的风险及规避风险的对策，总结出一种房地产投 资决策风险评价方法体系。北京工业大学霍达教授指导的研究生常志珍做了 题为房地产投资决策分析的硕士论文。该论文将熵权系数、证券组合理 论、资本资产定价模型引入评价模型之中。笔者搜索的大量国内相关研究显 示大家更侧重于把房地产投资决策看着一种技术，更多的从决策技术方法的 角度进行研究。 在房地产投资决策流程管理方面，仅有东南大学樊金海、李跃水在房 地产企业的项目投资决策分析流程再造一文中介绍了业务流程再造的基本 内涵，并就房地产项目的投资决策分析流程进行了研究，尝试重新构建了房 地产项目的投资决策分析流程轮廓。由于流程再造已经被实践证实很难带来 令人满意的效果，许多流程再造项目并没有取得预想的成功。在实际操作中 业务流程优化和业务流程改进( b p i ) 被融入项目实施中。基于这种情况， 本文试图将其投资决策流程再造的观点发展提高到更全面的流程管理层面， 结合企业决策管理理论进行了更深入细致的分析与构建，旨在为房地产企业 投资决策提供一种更全面的流程改善的选择，同时又能弥补流程再造过于激 进的不足。 1 3 本论文研究对象、论文结构内容 1 3 1 研究对象 房地产市场的不断发展和房地产企业竞争的加剧，必将要求房地产企业 提高决策的科学程度。决策的科学性除了要致力于提高决策工具的科学性， 更重要的是要提高企业决策管理水平。本论文通过对决策理论和流程管理理 论的分析与运用，尝试从企业管理的角度对房地产企业投资决策过程进行规 第一章绪论 范化，制定流程管理的基本框架，并对方案的运行和持续改进进行探讨。 1 3 2 论文结构内容 ( 1 ) 绪论介绍问题的提出、国内外研究状况、研究的对象、内容、背景 论文研究方法和论文结构。 ( 2 ) 投资决策流程管理的理论架构主要介绍了组织决策相关理论，流程的 概念及主要分类、流程管理的概念与特征，根据流程管理的理论提出房地产 投资决策流程管理的总体策略 ( 3 ) 根据流程管理总体策略介绍房地产企业战略管理的要素与原则，简析 房地产企业经营战略的形成过程。 ( 4 ) 建立投资决策流程体系。将建设部房地产开发项目经济评价方法 规定的房地产投资决策流程主要内容重新组合为以下流程模块：市场分析与 预测、形象定位、开发时机选择、经营方式选择、融资方式分析选择、项目 开发过程分析、投资风险分析、项目评价和方案比选，分别对其的流程进行 分析。 ( 5 ) 房地产企业流程管理的配套工作主要介绍房地产投资决策团队的组织 再造、管理制度建设、服务于流程管理的企业决策文化重塑、投资决策信息 系统的建立与维护。 ( 6 ) 对投资决策流程建立中的风险和危机进行分析，提出处理建议。 第二章投资决策流程管理的理论架构 第二章投资决策流程管理的理论架构 2 1 组织决策相关理论 2 1 1 组织决策的定义、特征和分类 组织决策是组织中的多个决策单元利用各自的知识和问题处理能力共 同协调解决问题的过程。组织决策具有分散性、组织性、协调性、动态性四 个显著的特征。 分散性是指因组织中的各个成员是分散的，造成组织的信息和知识、组 织任务求解的过程呈分散状态。组织决策贯串多个组织功能部门和职能部 门，影响各个组织部门的问题求解过程和决策过程。这些组织性决策单元具 有自身的利益，但又通过相互间的组织关系联系在一起。组织决策要受到组 织结构、组织规范等的约束，因而组成员的决策行为不可能是完全自治的， 他们必须遵守组织的约束组织决策正是以组织手段来解决决策问题。 协调性是指参与组织决策的成员由组织的各部门代表组成，他们既要代 表本部门的利益，又要考虑整个组织的利益，组织决策过程中，既需要协调 部门间的利益冲突，又需要协调部门局部利益和组织整体利益的关系。 动态性体现组织是在一个动态变化的环境中运作，组织的决策在执行的 过程中难免会出现各种新情况和冲突，组织决策过程必须不断将新情况新信 息反馈进决策考虑之中。 每个组织因其管理者的决策而生长、繁荣或消亡，这些决策是有风险的、 不确定的。决策必须在持续变化、信息模糊、存在相互冲突的观点的环境中 做出。决策实际上就是一个识别和解决问题的过程。这个过程包括两个主要 阶段：问题识别阶段是监测关于环境和组织状态的信息以确定业绩是否令人 满意，并诊断问题根源的阶段；问题解决阶段是考虑多种备选行动方案并挑 选和实施其中一种方案的阶段。 决策从程序上大体可分为程式化和非程式化的决策两种类型。【8 】程式化 的决策用于解决重复出现、清楚定义、存在既有解决程式的问题。程式化的 决策通常运用的是理性方法进行决策。决策的过程可分解如下图2 1 ： 第二章投资决策流程管理的理论架构 监测决策 环境 界定决策 问题 眢塑决策l + r t 赢 u 磊ii - - j 焉f f 。 目标 l 雾薯选定h 蓑禁雠备h 霉耋各选方案l + _ 1 选方案l + 1 1 方案 图2 1 运用理性方法的程式化决策 提出备选解决 方案 非程式化决策用于解决难以定义的，不存在既有解决程式的问题。对于 非程式化的、定义含混的决策难以完全依照理性方法决策，更多的必须依赖 经验和直觉。对理性方法的偏离可解释为有限理性方法，它经常与直觉决策 过程相联系。在直觉决策中，个人使用经验和判断而不是顺序的逻辑或清晰 的推理做决策。直觉并不是任意的，直觉一般都基于个人多年的实践和经验， 通常是积累于潜意识中。在高度复杂的组织决策环境中，有许多其他的限制 加于决策者身上，在决策的识别问题阶段和解决问题阶段都需要以前的经验 和判断以涵盖那些无形的因素。非程式化决策过程如图2 2 ： i i 、n l p y i i 对声誉、成功的渴望，个人决策方式、感情 有限理性的 1 需要，应付压力，坚守信念等 权衡： 八 理性和直觉、 经验共同在 li 、 有限的时间、 i 信息、资源条 件下处理复 v 杂、多层面的 问题 组织限制： 意见一致的需要、共享的观念、合作、支持、 公司文化和结构、伦理价值观、资源占有等 图2 2 运用有限理性的非程式化决策 资料来源：a d a p t e df r o mi r v i n gl j a n i s , c r u c i a ld e c i s i o n s ( n e wy o r k ：p r e s s ，1 9 8 9 ) ；a n da l g r 寥，p r e s i d e n t i a ld e c i s i o nm a k i n gi nf o r e i g n p o l i c y ：t h ee f f e c t i v eu s eo f i n f o r m a t i o na n da d v i c e ( b o u l d e r , c o l o ：w e s t v i e wp r e s s 。1 9 8 0 ) ，第二章投资决策流程管理的理论架构 2 1 2 组织决策的模式 组织由使用理性方法和直觉过程决策的管理者构成，但组织层次的决策 通常并不由单个管理者做出。许多组织决策问题识别和问题解决要牵涉到多 个部门、多种观点、多个管理者和其他组织。组织决策依据的过程受到许多 因素的影响，特别是组织自身的内部结构、外部环境的稳定性程度等。对组 织层次决策的研究确认了四种类型的组织决策过程：管理科学方法、卡内基 模式、渐进型决策过程模式、垃圾桶模式哺1 。 ( 1 ) 管理科学方法 管理科学是一门应用科学、定量的方法去分析和解决管理决策问题的技 术科学，其目的是帮助管理者在有限的资源条件下最优的实现组织目标并为 决策提供依据。应用管理科学方法决策主要包括六个步骤：1 、明确问题；2 、 将问题归类、使之概念化；3 、建立数学模型；4 求解模型；5 、结果分析与 模型检验；6 、实施。 管理科学方法能准确和迅速的解决那些以大量清晰变量为特点的，人工 难以处理的问题。当问题可分析、可度量、可依逻辑方法构造时管理科学是 组织决策的出色工具。如果重要的因素不能被量化和包括在模型中，数学分 析就失去了作用。因此对于竞争者反应、消费者偏好、产品吸引力等定性情 况，管理科学方法只能是量化部分结果递交给管理者以同它们的观点、判断、 经验、直觉一起进行讨论和阐释。 ( 2 ) 卡内基模式 卡内基团体的研究表明组织层次的决策并不是如传统的经济学所假设 的那样商业组织像单个个体那样决策，所有信息都通向最高决策者以为 其提供选择，而是最终由许多管理者组成的联合团体做出决策。 个人管理者倾向于采用理性方法，但受个人认识的局限性和其他因素影 响，管理者不可能有足够的时间、资源、精力、学识去识别问题的所有方面， 处理与决策相关的所有信息。这些局限性导致了建立管理者联合团体的行 为，建立管理者联合团体还有利于决策获得利益集团的支持。 在决策中管理者团体总是关注眼前迫近的问题和简洁的解决办法，并将 最终接受一个对所有联合团体成员来讲都较为适当的解决方案。讨论和磋商 是极为费时的，所以方案搜寻过程通常只挑选那些令人满意而不是最优的解 决方案。当问题重复出现、清楚定义、可以程式化的时候就形成规则和惯例。 卡内基模式的选择过程如图2 - - 3 ： 第二章投资决策流程管理的理论架构 不确定性： 信息有限，管理者有 很多限制 冲突： 管理者有着不同的 目标、观点、价值观、 经验 建立管理者联合 团体： 共同讨论、对目 标和问题进行解 释、分享观点、 设定问题的优先 性。为问题及解 决方案获取各种 支持 研究： 进行一个简单、务实的研 究如果适宜就使用已有 的程序如果需要就创建 一个解决方案 满意决策行为； 采用对联合团体来讲较 为接受的第一个可选方 案 图2 3 卡内基模式的选择过程 ( 3 ) 渐进型决策过程模式 明茨伯格研究识别了2 5 个组织决策过程中的每一个步骤，较多的研究 了从问题发现到问题解决的活动结构化顺序，这种决策方法被为渐进型决策 过程模式。这一模式表明组织决策通常是由一系列小的决策组合形成，组织 需要通过许多决策点，可能会在这个过程中遇到障碍，也就是决策中断。一 个决策中断就意味者组织不得不回到以前的决策并尝试新的方法。决策回路 是组织学习哪种备选方案最终有效的一个方法。最终解决方案可能与最先预 期的有相当大的差别。 决策形式主要分为三个阶段：识别阶段、形成阶段、选择阶段。识别阶 段始于认知即管理者认识到问题的存在并知道需要做出决策。随后需要诊断 即搜集更多的信息来确认问题状况；形成阶段是通过搜寻各选方案或定制新 方案形成一个解决方案，解决在识别阶段所定义的问题；选择阶段是选定解 决方案的阶段，这一阶段可以通过经验判断、系统分析评估和集体磋商的方 式来完成。 大多数决策过程时间较长，内外环境可能会发生变化，因此决策会是一 个要求多次决策循环的动态过程。 ( 4 ) 垃圾桶模式 垃圾桶模式处理的是组织中多项决策的模式或流动。垃圾桶模式提出的 目的是用来解释那些经历极高不确定性的组织的决策类型的。其突出特定在 于决策并不能被视为一连串有序的步骤，从一个问题开始到一个解决方案结 束。在垃圾桶模式中决策被视为组织中独立事件流的结果。涉及组织决策的 事件流主要有四种：问题、潜在解决方案、参与者、选择机会。这四种事件 流在组织内流动，组织决策形式在总体上呈现出一种随机性质。当一个问题、 第二章投资决策流程管理的理论架构 解决方案和参与者碰巧在某个点上连接在一起的时候，就可能会做出一个决 策，解决某个问题。但如果解决方案和问题并不匹配，问题就得不到解决。 2 1 3 投资决策概念与模式 所谓投资决策是指投资者为了实现其预期的投资目标，运用一定的科学 理论、手段和方法，通过一定的程序，对若干个可行的投资方案进行研究论 证，从中选出最满意的投资方案的过程。房地产企业在投资决策中必须遵循 经济效益原则，即房地产投资项目必须带来经济效益，必须将房地产项目的 盈利目的放在首要位置，只有盈利的项目才能确定为投资项目。系统性原则， 在进行房地产项目投资决策时，必须在已搜集到的各种投资信息的基础上， 对房地产投资有关技术、经济等方方面面的问题做出系统性的回答，才能实 现房地产投资决策的整体化、综合化和最优化。科学化、民主化原则，即坚 持“先论证，后决策”，广泛集中经济、技术、管理专家的意见，集思广益。 时间性原则，决策必须在一定的时间约束内做出，这一点在市场环境决策中 尤为重要。 企业投资决策模式就是企业投资决策过程的客观表述，是为了获得正确 的决策，决策者遵从的行动导则。科学的企业投资决策模式可以指导决策者 做出正确的决策。决策模式可以非常简单，也可以非常复杂。现实中的大部 分决策问题涉及到太多的相关内容，决策需要归纳、提炼和省略，否则决策 人员很难确定思维的边界、关键的逻辑关系和问题的结构层次。科学的决策 模式应当能够帮助决策者从众多的细节中提炼出关键的要点，展示出决策者 可以看清楚的问题结构。目前企业的投资决策模式主要可以分为非数学决策 模式和数学决策模式两大类咿1 。 ( 1 ) 非数学决策模式 1 ) “圣牛”模式：高层人员或权力人士的指令、命令或意愿就是决策。这 种决策模式的特点是决策者没有根本性的约束限制。 2 ) 生存需要模式：无论是维持运作需要、商业竞争需要、填补产品空 白需要、还是危机应对需要，为了维持系统存在的最低要求做出投资决策。 例如在两家竞争对手中，新出现