（工商管理专业论文）招商银行个人住房贷款业务风险与对策研究.pdf

论文摘要 1 9 9 9 年以来，我先后在国有商业银行和股份制商业银行省级分 行从事零售贷款业务管理工作，积累了较为丰富的零售贷款业务管理 经验。特别是对零售贷款业务中主力品种的个人住房贷款业务有更多 的认识，实际工作中也遇到了诸多问题。为探索当前个人住房贷款业 务风险防范措施，更好地做好本职工作，我撰写了本文。 日前，最高人民法院颁布了最高人民法院关于人民法院民事执 行中查封、扣押、冻结财产的规定( 法释 2 0 0 4 1 1 5 号) ，在目前我 国社会保障体系还不够完善，各级政府对公民最低生活保障标准没有 明确规定，各级司法机关对该规定相关内容细化政策尚未出台的 情况下，个别诚信度不高、道德标准低的借款人可能会以“执行”规 定为借口，或寻找执行规定的漏洞，逃废银行债务，加大以个 人住房抵押为担保条件的借款纠纷案件执行难度，导致银行个人住房 贷款和其他个人住房抵押贷款项下不良贷款增多。 当前，发展个人住房贷款业务面临新的形势和新的挑战。从宏观 方面看，个人住房贷款作为一项新兴的金融业务仍处于探索和积累经 验阶段；个人信用体系、住房交易市场等还不健全；住房金融的工具 比较少，没有形成住房金融证券化，风险过多集中于商业银行；缺乏 个人住房贷款的商业保险机制；商业银行住房金融业务发展过程中也 出现了一些问题等。为此，中国人民银行、中国银监会连续发出了关 于禁止商业银行推出“零首付”个人住房贷款和不指定用途的个人综 合贷款的通知、关于规范住房金融业务的通知、关于进一步加 强房地产信贷业务管理的通知、关于加强贷款管理防范新的金融 风险的通知等文件，重申和明确了商业银行开展个人住房贷款业务 应共同遵循的有关规定，这对维护公平竞争的经营环境，促进个人住 房贷款业务快速、健康发展必将产生积极作用，同时也会对商业银行 选择客户和合作伙伴以及调整个人住房贷款政策和贷款投向等产生 重大影响。从商业银行的实际情况看，一方面，有的行对发展个人住 房贷款业务的重要性认识不够，态度不积极，工作不主动；有的行在 营销上缺乏力度和手段；个人住房贷款从业人员整体素质不高。另一 方面，有的行不能正确认识和把握个人住房贷款业务的风险特点，存 在重发展轻管理的倾向，不良贷款开始出现；个人住房贷款的整体规 划和分类指导工作较为薄弱。虽然这些问题刚刚显现，但切不可放松 警惕，视而不见，务必引起商业银行的高度重视，根据新的形势和要 求，迅速制定和落实切实可行的工作措施，确保个人住房贷款业务在 加强管理、规范运作的前提下持续、快速、健康发展。 论文正文部分共分为四章，各章内容大致如下： 第一章：招商银行个人住房贷款业务发展现状 本章报告了当前招商银行个人住房贷款业务发展现状，对中国工 商银行、中国建设银行、中国民生银行等商业银行个人住房贷款业务 发展现状进行了比较。 第二章：本章回顾了近十年来商业银行房地产业务信贷政策走 向，分析了当前招商银行个人住房贷款业务面临的主要风险。 第三章：本章分析了招商银行个人住房贷款业务风险的形成原 因。 第四章：本章阐述了化解招商银行个人住房贷款风险的对策。 关键词：零售银行住房金融风险对策 a b s tf a c t f r o m19 9 9 ，ih a v ew o r k e da ts t a t ec o m m e r c i a lb a n ka n d p r o v i n c e - b r a n c hs t o c kc o m m e r c i a lb a n kf o rm a n a g e m e m w o r ko fr e t a i l l o a d ，a n da c c u m u l a t e dm u c hm a n a g e m e n tw o r ke x p e r i e n c e ，e s p e c i a lt o t h em a i np r o d u c t 巾e r s o n a lh o u s ec r e d i t ，ih a v em e tal o to f p r o b l e m s t h r o u g hp r a c t i c a lw o r k f o re x p l o r i n gt h er i s kp r o t e c t i o nr u l e so fp r e s e n t p e r s o n a l h o u s el o a da n db e t t e rw o r k ，1w r i t et h i sa r t i c l e a tp r e s e n t ，t h es u p r e m ec o u r to ft h ep e o p l e s r e p u b l i co fc h i n ah a s a n n o u n c e d ，c h i n e s es o c i a ls y s t e m i sn o t p e r f e c t ，a n de v e r yg r a d eg o v e r n m e n t d o e s n t p r e s c r i b e t h el o w e s t s t a n d a r do fl i v i n gp r o t e c t i o n d i s t i n c t l y s o t h e e v e r yg r a d ee x e c u t i v e d e p a r t m e n t c a n tm a n a g e w e l l ，a n dm a y b es o m e o n el a k eo fs i n c e r i t yw i l l e s c a p eb a n kl o a d ，f i n a l l yt h ea c t i o nw i l lr e s u l ti ne x p a n d i n ge x e c u t i v e d i f f i c u l t yo ft h ep e r s o n a lh o u s ec r e d i t ，a n dt h er i s eo fn o n - p e r f o r m i n g l o a n n o w , t h ed e v e l o p m e n t o f t h e p e r s o n a l h o u s ec r e d i tf a c e sn e w c h a l l e n g e a n dn e wc o n d i t i o n s o nal a r g e s c a l e ，p e r s o n a lh o u s ec r e d i ti s an e w e c o n o m y t a s ka n d e x p e r i e n c e si nt h ee x p l o r i n ga n da c c u m u l a t i n gp h r a s e ； p e r s o n a lc r e d i ts y s t e ma n dh o u s et r a d em a r k e ta r en o ti nh e a m e a l t h 、 t h i n e s s ；t h ec o m m e r c i a li n s u r a n c er u l eo fp e r s o n a lh o u s ec r e d i t i si n a b s e n c e ，s oi nt h e c o u r s eo fd e v e l o p m e n to fc o m m e r c i a lb a n kh o u s e o p e r a t i o n ，m a n yp r o b l e m s h a v e a p p e a r e d t h ep e o p l e sr e p u b l i co f c h i n a a n dc h i n a b a n k i n gr e g u l a t o r yc o m m i s s i o n h a v ea l - m o u n c es e v e r a lf i l e s ， s u c ha s 、 、 、 ，d e c l a r e d a g a i na n dp o i n t e do u t t h ec o r r e l a t i o nr u l e sa b o u tp e r s o n a lh o u s ec r e d i t i t c a n p r o t e c tm a n a g e m e n t e n v i r o n m e n to f e q u i t yc o m p e t i t i o n ，s t i m u l a t e t h e d e v e l o p m e n to fp e r s o n a lh o u s ec r e d i t ，a n di m p r e s s o nt h ec h o i c eo f c o m a t e s ，c l i e n t sa n d t h e a d j u s t m e n t o fl o a n p o l i c yh e a v i l y s e e i n gf r o mt h ef a c t so f c o m m e r c i a lb a n k ，o no n eh a n dt h eo n eh a n d ， s o m eb a n k sa r ei nl a c ko ft h ei m p o r t a n c eo fd e v e l o p i n gt h ep e r s o n a l h o u s ec r e d i tb u s i n e s s ，p a s s i v ea t t i t u d ea n dn e g 砒i v ew o r k ；s o m eb a n k sa r e i nl a c ko f p o w e rd e g r e ea n d m e a s u r e si nt h eb u s i n e s sa n d m a r k e t i n g ；t h e w h o l ed i a t h e s i so ft h ep e o p l ew h oe n g a g ei nt h ep e r s o n a lh o u s ec r e d i t o nt h eo t h e rh a n d ，t h ec h a r a c t e r i s t i co f p e r s o n a lh o u s i n g l o a nr i s ki sn o t w e l lk n o w n b y s o m eb r a n c hb a n k s t h ed e v e l o p m e n to f p e r s o n a lh o u s i n g l o a ni sc a r e dm o r et h a ni t sm a n a g e m e n t , w h i c hc a u s e st h ea p p e a r a n c eo f b a dl o a n p r o b l e m0 3 l p ) t h ei n t e g r i t ym a n a g e m e n t a n dd e t a i l e d g u i d a n c ei sw e a k a l t h o u g ht h e s ep r o b l e m sj u s ta p p e a r , t h e ym u s tb e c a r e d w em u s ta d j u s tt h er e l a t e dr u l e sa c c o r d i n gt ot h ec h a n g eo ft h e s i t u a t i o n ，s ot h a tt h ed e v e l o p m e n ta n dm a n a g e m e n to fp e r s o n a lh o u s i n g l o a nc a nb e i m p r o v e dv e r y w e l l t h et h e s i s st e x th a sf o u rp a r t si nt o t a l ，t h ec o n t e n to fe v e r yp a r ta s f o l l o w s ： t h ef i r s tc h a p t e r ：t h ea c t u a l i t yo ft h ep e r s o n a lh o u s ec r e d i tb u s i n e s so f c h i n ac o m m e f i c a lb a n k t h i sc h a p t e rr e p o r t st h ec u r r e n ts i t u a t i o no ft h ep e r s o n a lh o u s ec r e d i t b u s i n e s so fc h i n am e r c h a n t sb a n k ，a n dc o m p a r e st h e mw i t hs e v e r a l b a n k s i nc h i n a ，s u c ha si n d u s t r i a la n dc o m m e r c i a lb a n ko fc h i n a 、c h i n a c o n s t r u c t i o nb a n k 、c h i n a m i n g s h e n g b a n k t h es e c o n dc h a p t e r ：i nt h i s c h a p t e rt h ea u t h o rr e v i e w st h ep o l i c y t e n d e n c eo fc o m m e r c i a lb a n k s r e a l t yc r e d i tb u s i n e s s ，a n da n a l y z e st h e m a i nr i s k st h e p e r s o n a l h o u s ec r e d i tb u s i n e s so fc h i n am e r c h a n t sb a n kj s f a c i n gc u r r e n t l y t h et h i r d c h a p t e r ：i nt h i sc h a p t e rt h e a u t h o ra n a l y z e st h ef o r m i n g r e a s o no ft h er i s k so ft h e p e r s o n a l h o u s ec r e d i tb u s i n e s so fc h i n a m e r c h a n t sb a n k t h ef o u r t hc h a p t e r ：t h ea u t h o re x p a t i a t e st h ec o u n t e r m e a s u r e st os o l v t h er i s k so f t h e p e r s o n a lh o u s e c r e d i tb u s i n e s so f c h i n am e r c h a n t sb a n k k e yw o r d r e t a i l b a n kh o u s ef i n a n c er i s kc o u n t e r m e a s u r e 西南财经大学工商管理硕士( e m b a ) 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行调查和研究工作所取得的成果。学位论文中除正文对于直接引 用的文字、数据或事实资料已经加以注释外，本学位论文不包含他人 已经发表或撰写过的研究成果，也不包含他人为获得西南财经大学或 其他教育机构等的学位证书而使用过的材料。对本学位论文做出重要 贡献的单位、团体、企业和个人，均已在文中以明确方式表明。因本 学位论文引起的知识产权纠纷概由本人负责，并承担由此引起的法律 后果。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位论文作者签名：陈源 2 0 0 5 年3 月3 1 日 刖吾 近年来，商业银行加大了住房、汽车等消费贷款业务的拓展力度， 各项消费贷款余额有了较快增长，但也出现了诸多问题，如果这些问 题得不到很好解决，势必威胁银行信贷资金安全，制约个人住房贷款 业务的迸一步发展。 招商银行个人住房贷款业务起步较晚，2 0 0 2 年以后进入全面发展 阶段，两年来积累了许多业务发展的经验和教训，取得了重要成果， 需要认真总结，以利于该项业务的长期健康发展。 本人在招商银行工作以来，作为一级分行个人贷款业务管理人 员，亲身经历了两年来招商银行个人住房贷款业务发展历程，践行招 商银行的经营理念和风险文化，感触良多，受益非浅。 本文试图站在招商银行全行的高度，以较宽阔的视角分析招商银 行个人住房贷款业务现状、风险和应对风险的对策，希望能对招商银 行个人住房贷款业务发展有所裨益。不当之处，请批评指正。 第一章招商银行个人住房贷款业务发展现状 ( 一) 国内商业银行房地产信贷业务市场比较 1 、房地产信贷业务市场总量 在国家宏观经济政策和人民银行一系列措施鼓励支持下，房地产 信贷业务快速发展，1 9 9 8 2 0 0 2 年，我国个人住房贷款年均增长率达 1 1 2 8 ，截止2 0 0 3 年9 月底，我国个人住房贷款余额已达1 2 0 0 0 亿 元，是19 9 7 年的2 0 倍。对房地产开发企业和建筑施工企业贷款年均 增长率为2 5 3 。房地产贷款余额从1 9 9 8 年末的3 1 0 6 亿元上升到 2 0 0 3 年9 月末的2 1 3 2 7 亿元。房地产信贷业务对扩大内需、拉动经 济增长作出了重要贡献。综观世界各国历史，房地产信贷业务在这么 短的时间内，以这么快的速度持续发展是少有的。 表1中国房地产贷款余额趋势图( 单位：亿元) 资料来源：中国人民银行 但和世界上发达国家和地区相比，住房贷款占g d p 比例仍然较 表22 0 0 0 0 1 年世界部分国家和地区住房贷款占g d p 比例 资料来源：摩根士丹利 2 0 0 3 年个人贷款业务发展比较( 亿元) 二_ _ 垫塑竺型塑鲁翌塑至坚星塞矿 增长速度 自营警仑冬贷款_ 喾气磊自营贷款个人贷款f 最 民生 1 6 8 0 9 21 1 0 1 16 5 5 t 11 8 4 8 9 02 3 8 5 21 2 9 0 4 深发8 3 3 8 5 6 0 1 17 2 1 81 0 4 0 7 99 0 9 98 7 4 8 浦发 2 0 7 9 5 22 0 9 7 91 0 0 9 62 4 5 4 5 62 9 5 9 71 2 0 6 7 广发 1 6 3 8 0 41 1 0 7 2 6 7 6 9 1 7 8 7 5 21 5 3 7 78 6 0 9 交行4 4 6 1 4 0 2 8 2 8 06 3 4 1 34 8 8 7 6 63 9 2 7 28 0 3 1 1 光大2 2 9 4 4 31 4 7 4 06 4 2 1 22 3 8 8 2 62 0 3 9 38 5 4 1 0 招行2 3 7 1 2 22 5 2 7 21 0 6 6 52 5 6 8 4 83 3 3 8 91 3 0 0 3 中信1 9 1 2 5 71 4 0 5 37 3 5 72 3 3 2 4 01 7 9 0 57 6 8 1 2 中行 1 2 1 0 4 7 01 9 9 4 5 61 6 4 8 11 3 2 1 8 7 52 5 2 7 0 91 9 1 2 1 华夏 1 0 9 0 2 67 2 4 26 6 4 1 01 3 8 7 5 69 0 0 56 4 9 1 3 工行 3 1 3 4 7 1 93 4 9 8 0 31 1 1 6 43 1 7 9 2 9 34 0 7 5 3 21 2 8 2 5 建行1 9 7 4 9 0 03 1 4 5 7 31 5 9 3 22 0 1 0 7 4 53 5 9 0 0 71 7 8 5 2 农行2 1 1 0 7 0 72 4 6 6 4 81 1 6 9 32 2 0 9 1 0 42 7 4 4 3 21 2 4 2 6 1 1 6 6 2 5 l _ 3 7 4 1 0 8 3 8 8 8 9 6 3 8 8 7 3 8 3 5 3 2 1 2 2 7 4 1 2 6 7 0 2 4 3 4 1 6 5 0 1 4 1 3 1 1 2 6 全部1 4 8 7 4 3 2 31 3 1 0 0 1 18 8 1 1 5 8 5 7 2 8 21 5 7 3 2 5 99 9 2 2 0 1 0 表32 0 0 3 年全国商业银行个人贷款业务发展比较表 资料来源：招商银行总行个人银行部 2 3 4 5 6 7 8 9 m u 他坞m 2 、市场份额 由于我国长期以来工农中建四大国有商业银行占据了商业银行 业务绝对份额，与股份制商业银行相比具有无法比拟的资金、网点、 人力资源、客户资源和品牌等方面优势，加之起步早，经验丰富，中 小股份制商业银行难以望其项背，房地产金融领域形成国有商业银行 独占鳌头，股份制商业银行仅占很小市场份额的传统格局，特别是大 型房地产项目贷款，股份制商业银行几乎难以染指。而四大国有商业 银行中，中国银行业务具有较强的专业性，中国农业银行整体上经营 状况不佳，国有银行之间的房地产金融竞争主要在中国工商银行和中 国建设银行两家之间展开。 ( 二) 商业银行房地产信贷产品分析 住房金融是属地性很强的信贷产品，它取决于当地住房市场的成 熟情况和银行的管理经验。 1 、中国工商银行 1 1 市场业绩 中国工商银行是目前国内最大的个人住房贷款银行，自1 9 9 1 年全 面介入住房金融市场以来，一直致力于城市住宅建设与消费，拓展大 型优质住宅小区的信贷业务，大力推进以大中城市为中坚的住房金融 发展战略。目前，已经形成了一个业务种类齐全、具有现代化服务手 段的房地产金融服务体系。 中国工商银行个人住房贷款业务分别予2 0 0 1 、2 0 0 2 、2 0 0 3 、2 0 0 4 年跨越了1 0 0 0 亿、2 0 0 0 亿、3 0 0 0 亿、4 0 0 0 亿元大关，贷款存量和 增量均居全国银行业首位。到2 0 0 2 年底，全行个人住房贷款余额达 到2 5 8 0 亿元，为1 9 2 万户居民在购置住房方面提供了贷款支持。同 时该行个人住房贷款的收回额占到同期发放额的5 1 1 ，近几年中国 工商银行个人住房贷款收息率一直保持在9 9 ，不良率为0 2 1 。 2 0 0 3 年4 月，中国工商银行个人住房贷款余额突破2 0 0 0 亿元， 占国内3 7 ，首次超过中国建设银行( 中国建设银行市场份额戈 3 6 7 9 ) ，在此以前，中国建设银行一直份额最大。 1 2 客户质量 2 0 0 2 年末，中国工商银行个人住房贷款户数为1 9 2 万户，单户 平均贷款余额1 3 4 万元。在贷款客户中，一是管理人员、技术人员、 公司职员、政府公务人员、现役军人占总户数的8 4 2 ；二是5 0 岁以下的客户占9 3 ；三是9 0 以上的客户受过中等以上教育，其 中4 5 的客户受过高等教育；四是年收入2 万元以上的客户占6 8 。 从整体看，中国工商银行的个人住房贷款基本形成了以具有较高素质 客户为对象，以适度贷款额和适度贷款期限为主要标志的比较合理的 市场定位，这为个人住房贷款业务可持续的稳健发展奠定了重要基 础。 2 0 0 3 年6 月末，中国工商银行个人住房贷款户数为2 1 3 万户， 单户平均贷款余额l3 5 万元。贷款客户中，管理人员、技术人员、 公司职员、政府公务人员、现役军人占总户数的84 2 ，5o 岁 以下的客户占93 ，90 以上的客户受过中等以上教育，其中4 5 的客户受过高等教育。四是贷款质量高。至2o03 年6 月末， 中国工商银行个人住房贷款的不良率仅为0 2 1 达到国际银行业 的先进水平。 1 3 品牌建设 中国工商银行在住房贷款方面的服务品种较多，有个人购置住房 贷款、个人二手房贷款、个人住房装修贷款、个人住房家居贷款、个 人住房加按贷款、个人住房转按贷款、个人住房公积金贷款、个人住 房组合贷款等 中国工商银行推出“幸福之家”个人住房贷款品牌，为个人客户 提供包括个人住房贷款、银行卡、电子银行等业务品种在内的系列优 惠服务。 1 4 市场策略 住房金融是属地性很强的信贷产品，它取决于当地住房市场的成 熟情况和银行的管理经验。基于这种特点，近几年来，中国工商银行 大力推进了以大中城市为中坚的住房金融管理发展战略，着力构造了 以北京、上海、广东、浙江、江苏、深圳等地区为主体的业务布局， 并大力推进了向大中城市发展的集约化经营模式，目前，全国1 0 0 个 重点城市的住房贷款占全行的8 8 ；同时，坚持以住房开发贷款为 先导，个人住房贷款为重点的信贷投向机制。 为有效降低和控制贷款风险，根据国家规范房地产市场的工作部 署，中国工商银行把支持和培育大型优质房地产开发企业，拓展大型 优质住宅小区信贷业务作为工作重点，积极有序地调整客户结构，大 力发掘优质市场资源，逐步提高行业标准和住房信贷市场准入条件， 果断退出风险较大的市场，建立了重要的优质市场资源。几年来，他 们共清退了2 5 的中小房地产企业，将住房贷款投向重点集中在 2 0 0 0 多个大型优秀房地产开发企业和大型优质住宅小区。 为了适应住房信贷业务快速发展的需要，为广大客户提供更优质 的服务，中国工商银行在全行住房信贷系统全面实施了以统一业务规 程、统一业务文本、统一业务软件、统一贷后管理的个人住房贷款标 准化工程，全面构建了国内金融业中处于领先地位的房地产开发企业 信贷管理软件系统、个人住房贷款软件运行系统、委托性住房存贷款 业务软件系统三大软件体系。 中国工商银行严格坚持“内控先行”原则，始终加强住房信贷业 务的风险监管与控制，先后制定了3 0 多个重要业务制度和规定，将 全行住房信贷业务纳入制度化运行轨道，建立并逐步形成了市场准入 和退出制度，信贷风险预警、整改、停牌工作制度，调控有序的业务 指引制度和资源优化配置制度，全面规范和统一了主要业务文本和业 务操作规程。 创新与发展是中国工商银行住房金融业务的主旋律，迄今，中国 工商银行住房金融品种已经渐成门类，设计推行了个人住房购置贷 款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款、个人住房装修贷款、 个人商用房贷款、个人家居组合贷款、二手房贷款、个人住房加按和 转按贷款等业务，研制并推出了个人住房等额本息还款法，等额本金 还款法等适应不同消费者选择的还款方式，形成了比较丰富的个人住 房贷款品种系列，拓展了广大居民对个人金融产品的选择空间；同时 积极推进住房证券化进程，并在技术软件、业务资源、运行架构等方 面，进行大量的制度准备和技术准备，为金融创新奠定了新的基础。 1 5 发展规划 “十五”时期，中国工商银行新增贷款的4 0 投放到住房建设与 消费领域，住房贷款发放量将达到8 0 0 0 亿元左右。2 0 0 5 年末，中国 工商银行住房贷款占全部贷款的比重将达到1 5 ，其中个人住房贷款 占全部贷款的比重达到1 2 左右。到“十五”期末，住房信贷业务将 成为中国工商银行三大主体信贷业务板块之一，并在中国住房金融市 场上拥有5 0 以上的市场份额。 2 、中国建设银行 2 i 市场业绩 中国建设银行自2 0 世纪8 0 年代中期在国内率先开办个人住房贷 款业务，迄今为止已有近2 0 年的历史，是国内最早做个人住房贷款 业务的银行之一，“要买房、到建行”已成了一句众人周知的广告语。 2 0 0 1 年t 月3 i 日2 0 0 2 j 阳月3 0 日2 0 0 3 年9 月3 0 日 截至日期 表4 中国建设银行个人住房贷款余额( 单位：亿元) 2 2 产品品牌建设 目前，中国建设银行个人住房贷款品种既有针对在住房一级市场 上购买住房的个人发放的住房贷款，也有针对在住房二级市场购买二 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 3 2 1 鬈礞=l鏊鹌酶鹅蜒趟争 手房的个人发放的再交易住房贷款；既有公积金个人住房贷款，也有 自营性个人住房贷款，还有组合贷款；既有人民币个人住房贷款，也 有外币个人住房贷款；既开展个人住房贷款，也开展个人商铺、车位、 写字楼贷款；既可对购买商品房的个人提供贷款，也可对购买经济适 用住房、房改房、参加集资建房的个人提供贷款；既有单纯的购房贷 款，也有购房与购车组合、购房与装修等的组合贷款；“转按”、“加 按”等个人住房贷款的衍生品种在中国建设银行的许多分行也已有多 年的开办历史。 中国建设银行的住房贷款服务品牌是“乐得家”，已经有中国建 设银行的分行将“乐得家”进行了注册商标的申请。 2 3 包含品种 乐得家”品牌下的标准产品包括个人住房贷款、个人再交易住房 贷款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款、个人商业用房贷款 等。 举例：个人商业性住房贷款 a 贷款额度、期限 个人住房贷款额度最高为客户拟购住房款的8 0 蟛。贷款期限最 长可达3 0 年。 b 还款方式 根据不同客户的不同需要，中国建设银行提供三种还款方式： 柜台现金还款； 储蓄存折还款； 龙卡还款。 其中后二种方式只要客户拥有中国建设银行龙卡或储蓄存折，并 在中国建设银行任一网点提前存入足够资金，中国建设银行将在还款 日自动划转应偿还金额，可免去客户每月亲自到中国建设银行现金还 款的麻烦，快捷方便。 c 还本付息方式 ( 1 ) 按月均还贷款本息。 ( 2 ) 按月等额归还贷款本金，利息按月还清。 2 4 市场策略 中国建设银行在经济日报等全国各地多家媒体投放个人住房贷 款广告，全力打造“乐得家”品牌，并且明显采用了现代公关思想， 控制大量的媒体为其品牌宣传服务。 中国建设银行要求所属机构注重对产品内容、服务方式和业务运 作流程进行宣传，真正把品牌内涵化为实际行动，扩大中国建设银行 个人住房贷款的知名度和美誉度，增强品牌的市场认同感。 各分行确定本地区的优质住房开发企业和建筑企业目标客户，加 强对重点客户的营销力度，推行个性化和差别化服务。对于跨地区经 营范围比较大的全国性集团客户，实行“总行牵头协调、区域联动、 全行整体营销”的方式，满足客户的全方位金融服务需求。例如广东 分行做法如下： 中国建设银行广东省分行从2 0 0 2 年5 月份开始推出个人住房贷 款”乐得家”品牌，出台减免费用、简化流程、放宽借贷条件等十大措 施。 一是重点支持有效益、有市场、有信誉、有发展潜力的房地产开 发企业、企业集团和优质项目。对优质开发商的开发贷款、个人住房 贷款不受规模限制。 二是免收广州地区一手楼律师代理费。通过改革广州地区一手楼 按揭业务流程，将贷款受理、贷前审查、合同签订等手续下放经办支 行完成，取消按揭中心审查借款人法律资格的环节。( 仅此一项，借 款人可免交5 0 0 - 7 5 0 元律师代理费。) 三是降低借款人保费支出。在原有按照房价缴交保费的基础上， 增加按贷款本息缴交保费方式，借款人可根据贷款期限和成数选择费 用较少的缴交方式，一般可少交5 0 0 1 0 0 0 元保费。 四是简化手续，推行”一门一步”新流程。借款人只需来行一次即 可办妥所有贷款手续，省却多次来往银行的麻烦。 五是提高工作效率，承诺限时服务。承诺一手楼按揭业务从受理 贷款申请到发放贷款l o 个工作日完成，二手楼按揭业务2 5 个工作日 完成。 六是减少借款人提供的申请资料。取消婚姻证明作为贷款审批材 料的规定。 七是放宽借款人年龄限制。借款人年龄加贷款年限放宽到男士 7 0 年，女士6 5 年。 八是延长外地人贷款期限和提高成数。外地、外省或港、澳借款 人可根据条件提供最高8 成3 0 年贷款。 九是创新推出”2 合1 ”组合贷款业务。将个人住房贷款与个人消 费额度贷款灵活组合起来，用旧房抵押取得个人消费额度贷款，并作 为购买新房的首期款，为已有房产的借款人提供二次置业的便利。 十是扩大贷款范围。率先在当地对广州市区有市场需求的写字楼 等纯商业用房适度提供按揭服务，以满足入世后广卅i 市逐渐转旺的写 字楼市场需求。 3 、中国民生银行 在众多新秀银行中，中国民生银行在住房贷款业务上的投入力度 最大，在传统住房贷款业务的基础上，推出了很多新的产品组合。像 “民生家园”、民生“1 + 3 ”已经具有了相当的市场知名度。 民生“1 + 3 ”的主要内容是：“l ”( 住房贷款) + “1 ”( 住房贷款 增值服务) + “2 ”( 住房贷款配套产品) + “3 ”( 住房贷款衍生产品) 。 增值服务包括账户信息即时通和无障碍还款两种服务。账户信息 即时通是指客户在中国民生银行的账户中的资金只要发生变化，就能 够接到短信通知。这项服务不仅增加了客户对自己存款账户的放心程 度，还能够防止住房贷款的客户因对疏忽而账户余额不足，造成不 必要的逾期记录，给自己的信用记录“抹黑”。无障碍还款则是指在 中国民生银行做住房贷款业务的客户，可以在工作日里随时提前还 款，提前还款的次数也没有任何限制，真正做到“还款自由”。 民生家园“l + 3 ”个人住房贷款产品是中国民生银行针对个人住 房贷款推出的综合优惠活动：“1 ”指一手楼和二手楼住房贷款；“+ 1 ”指一项增值服务，即全部贷款期间送账户信息即时通；“+ 2 ”指两 项配套产品，包括住房装修贷款和车位贷款；“+ 3 ”指3 项衍生业务， 包括加减按、转按、二次抵押。 车位贷款客户在与中国民生银行签约的开发楼盘购买住房的同 时，可以贷款购买一个地下车位。 民生家装贷款是中国民生银行为购房客户推出的一项全新的业 务品种，可与住房贷款捆绑，一次性解决，省时省心。 衍生产品包括：转按服务、加按服务和换按服务。 “转按”指的是变更住房贷款的借款人，也就是原借款人可以出 售已经购买的房产； “加按”指的是借款人可以延长住房贷款的原借款期限或追加贷 款额度； “换按”指的是变更住房贷款的抵押物，即在不还贷款的情况下 换一套房。 ( 三) 招商银行个人住房贷款业务发展现状 1 、基本情况 2 0 0 4 年，招商银行个人贷款保持快速增长势头，总量突破5 0 0 亿元，年增量跃居股份制银行第一。年末贷款余额5 2 6 0 5 亿元，比 年初增加1 8 9 2 0 亿元，增幅5 6 2 ，同比多增5 5 8 3 亿元。总量规 模突破5 0 0 亿元，完成年度增量计划1 2 6 2 。 个人贷款余额占全行自营贷款余额的比重为1 4 1 4 ，比年初提 高2 1 4 个百分点；个人贷款增量占全行自营贷款增量的比重为 2 0 7 0 。个人贷款在全行资产业务的地位稳步提升。 年末，全行个人逾期贷款余额2 4 3 4 1 万元，比年初增加l1 0 3 万 元。逾期率0 4 6 ，比年初下降0 2 3 个百分点。 个人贷款本年本年月末比上年同比逾期逾期率 品种发放收回余额 七 一 多增贷款( ) 住房贷款2 8 2 ，6 18 5 ，3 44 6 5 1 61 9 6 8 57 6 8 01 ，4 00 3 0 汽车贷款5 8 81 5 9 6 1 9 9 9- 1 0 1 11 4 4 6o 5 22 5 8 质押类贷款 9 3 ，9 59 8 5 71 7 4 75 8 16 2 2o 2 l1 2 2 其他 2 3 6 21 5 5 92 2 0 67 6 1一1 2 40 i 00 4 5 合计4 0 6 0 6 2 1 7 4 85 2 4 6 81 8 8 5 5 5 4 8 82 2 3o 4 3 表5 招商银行主要个人贷款品种余额变化情况表( 单位：亿元) 资料来源招商银行总行个人银行部 住房贷款：年末余额4 6 5 1 6 亿元，比年初增加1 9 6 8 6 亿 元，年增幅7 3 3 7 ；同比多增7 6 8 0 亿元。住房贷款占个人贷款总 量的8 8 7 ，比年初提高8 9 个百分点。 全年住房贷款的新增量，主要集中在深圳、北京、上海、青岛， 这4 家分行的新增合计1 1 5 8 9 亿元，占全行新增量的5 8 9 。 成都、广州、沈阳、武汉、重庆、杭州、天津等7 家分行各有6 _ 8 亿元的增量。 汽车贷款：年末余额1 9 ：9 9 亿元，比年初减少1 0 1 1 亿元， 年减幅3 3 5 9 9 6 ；同比少增1 4 4 6 亿元。汽车贷款总量减少，顺应了 汽车市场个人消费模式变化的趋势。汽车贷款占个人贷款总量的 3 8 ，比年初下降5 2 个百分点。 车贷减少主要集中在深圳( - 4 8 8 9 5 万元) 、成都( - 2 1 8 8 4 万元) 、 南京( 一1 1 0 6 4 万元) ，3 家分行合计减少8 1 8 4 3 万元，占全行减少额 的8 1 o 。 一质押类贷款：年末余额1 7 4 7 亿元，比年初减少5 8 1 亿元， 年减幅2 4 9 4 ；同比少增6 2 2 亿元。质押类贷款占个人贷款总量的 3 3 ，比年初下降3 6 个百分点。 质押贷款减少集中在北京( - 2 8 7 7 0 万元) 和广州( - 1 1 2 2 0 万元) ； 上海、武汉各有5 0 0 0 - - 7 0 0 0 万元的减少；杭州则有1 3 2 3 0 万元的增 加。 一一其他类贷款：年末余额2 2 0 2 亿元，比年初增加7 6 1 亿元， 同比少增1 2 4 亿元。 2 0 0 4 年，招商银行个人住房贷款业务发展特点： 1 1 全行达成共识，加速拓展个人住房贷款业务 年初，针对金融同业激烈竞争的外部环境和个人住房贷款业务发 展的新情况，总行及时召开全行个人银行业务会议，为全行个人住房 贷款业务发展指明了方向，明确了目标，研究发展重点，制定发展措 施。全行达成共识，上下一致，齐心努力，成为推动全行个人住房贷 款业务快速发展的原动力。 1 2 目标切实，激励政策到位 年初制定的全行个人贷款规模新增1 5 0 亿元，目标切实，符合客 观市场和自身的发展实际，并将此作为考核分行业务的重要指标。 激励政策的推出，是推动个人住房贷款业务快速发展的保障。总 行于年初先后下发了关于采取有效措施推动个人住房贷款业务发展 的通知、关于个人住房贷款业务激励政策和营销费用的指示等 等。相关措施的下达，大大提高了各分行主动发展、加快发展、超越 发展个人住房贷款业务的积极性和创造性，提升了招商银行个人住房 贷款业务的品牌影响力和市场竞争力。各分行纷纷将发展个人住房贷 款业务当作总体业务重心之一，细化目标，落实考核，调动各方面积 级性。 1 3 及时调整稳健发展 年中，针对宏观经济调控的大趋势和个人住房贷款业务的新变 化，总行及时把握形势，下发了关于把握机遇进一步推动个人住房 贷款业务发展的通知，正确分析了个人住房贷款业务发展的外部环 境和内部因素，引导各分行把握机遇，加大个人住房贷款业务营销力 度，大力发展以住房贷款为主的个人贷款业务，对全行个人住房贷款 业务再上新台阶形成了积极的推动作用。 同时，坚持业务发展与风险控制并重，不断提高风险控制能力和 贷款管理水平。制定了每天的个人贷款逾期突增电话咨询制度、 每半月全行“易贷通”竞赛情况通报、每月风险监测制度和重 点行不良资产情况通报制度、以及每季度的全行个人贷款质量情 况报制度；下发了招商银行个人住房贷款业务监督检查管理办法。 所有这些，都使得招商银行个人住房贷款业务各项工作制度化、 规范化，及时纠正和预防业务风险，保证其在规范中稳健发展。 1 4 实现全行系统的全方位联动 在业务发展过程中，总分行之间形成了相互促进、相互监督的局 面，总行及时将先进分行在实战中提炼的好经验、好产品通过各种渠 道传播给各分行，有效提高了全行的市场营销能力，使得全行个人住 房贷款业务无论是产品、还是市场切入能力方面，均保持了同业中相 对领先的水平。 2 、市场份额 l i 0 0 4 年1 2 月末，全国金融机构个人贷款余额1 9 8 7 8 亿元，比年 初增加4 3 2 6 亿元，增幅2 7 8 2 ，同比少增7 6 4 亿元。 四大国有商业银行的余额占比7 6 5 ，年增量占比5 9 8 ，2 项 占比总体趋势在下降。 中国工商银行和中国银行本年各增加7 0 0 8 0 0 亿元，年增幅在 2 0 一4 0 ；农行、中国建设银行各增长4 0 0 多亿元，年增幅百分之十 几。 在股份制银行中，招商银行的年增量2 0 5 5