（管理科学与工程专业论文）房地产企业风险管理研究.pdf

武汉理工大学硕士学位论文 摘要 房地产企业是综合性、专业性、技术性极强的企业，同时也是一个高投入、 高回报和高风险的企业。房地产企业的特性决定了企业在运作过程中既有经营、 金融财政等有形风险，也有政策变化等无形风险。众多的不确定因素，决定了 企业经营状况的不确定性，尤其在现阶段我国房地产发展处于初级阶段，市场 发育尚不完善，政策法规尚不健全或者施行不力，交易信用缺失，市场资料不 足，给房地产企业而带来了更大的风险性，房地产企业的特征决定了房地产企 业存在着巨大的风险。房地产企业的风险管理不同于一般企业的风险管理，如 果没有对房地产企业所存在的风险进行透彻的分析，则企业失败的可能性很大； 若没有对房地产企业所存在的各种风险进行有效的管理，则潜在的风险就会变 成导致企业失败的首要因素。 随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立，房地产市场也随之逐步健全 和不断完善，房地产业在国民经济中的地位也日益引起人们的重视，国内外投 资商涉足房地产的投资领域也越来越多。然而，市场经济同时也是一种风险经 济，房地产企业风险的评价与决策的理论探索与实践应用已成为一个重点问题 而引起国内外有关专家和房地产企业决策者的重视。 本文综合运用演绎、归纳、图表、定量、定性、案例等分析方法，对房地 产企业风险管理及其风险防范机制的构建进行了探讨。文章研究了风险管理对 于房地产企业应对挑战的重要性，分析了风险、房地产企业风险类型、房地产 企业风险原理的具体内容。 论文首先提出了房地产企业风险决策的概念及原则，房地产企业风险决策 的要素、主要内容、类型与方法，以及房地产企业风险决策将对房地产企业的运 营带来全局性的影响。其次，结合评价与决策理论对风险产生的原因与控制方 法作了详尽、合理的分析，并在此基础上，建立了利于企业对风险进行分析的 评价模型和贝叶斯决策分析模型，然后结合算例分析论证了房地产企业风险模 糊评价和贝叶斯决策的方法。最后，结合案例对房地产企业的风险防范作了研 究，从整体上提出了对房地产企业进行风险管理的策略，以及从企业内部到企 业外部的风险防范机制与体系。 关键词：房地产企业，风险管理，模糊综合评价，贝叶斯 武汉理王大学硕士学位论文 a b s t r a c t 撇r e a le s t a t ee n t e r p r i s e sak i n do fe n t e r p r i s e , w h i c hr e q u i r e sv e r yh i g 艇yi n s y n t h e s i s , p r o f e s s i o na n dt e c h n i q u e m e a n w h i l e , i ti sak i n do fe n t e r p r i s e s ，w h i c h m e a n sh i g h - i n p u t , h i g h o u t p u ta n dh i g h - r i s k b e c a u s eo ft h ec h a r a c t e r so ft h er e a l e s t a t ei n d u s t r y , t h e r ea r es o m ep r e d i c t a b l er i s k ss u c ha sm a n a g e m e n tr i s l 【 f i n a n c i a l r i s ka n da l s os o m eu n p r e d i c t a b l er i s k se s p e c i a l l yl i k ep o l i c i e st r a n s f o r m a t i o n t h e r e a r es om a n yu n c e r t a i nf a c t o r si ne v e r yn o d et h a ti ti sar e c o g n i z e df u l l - o f - r i s ki n d u s t r y i no u rc o u n t r y , i ti sa r tu n d e r w a yp e r i o dn o w i ti su n a v o i d a b l et h a tt h e r ei ss o m e t h i n g i n c o m p l e t e f o re x a m p l e , d i s t e m p e r e dh e s si np o l i c i e s , a b s e n c eo fb u s i n e s s - c r e d i t , d i s s y m m e t r yo fm a r k e t i n gi n f o r m a t i o na n do t h e r w i s e t h e s eh e r e i n b e f o r eb r i n g g r e a t e rr i s kt ot h ey o u n gi n d u s t r y t h e r ea r em o r eo rl e s ss o m e t h i n gd i f f e r e n ti nt h e r i s km a n a g e m e n tb e t w e e nt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s ea n dt h eo t h e re n t e r p r i s e s i fy o u d o n tm a k ea ni n t e n s i v ea n a l y s i so ft h er i s ki nt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e , f a i l u r ew i l l f e l l o w i fy o ud o n te f f e c t i v e l yc o n t r o le v e r yr i s ki nt i m e , t h ep o t e n t i a lr i s k sw i l l b e c o m et h ep r i m a r yf a c t o rt h a tl e a d st ob a l lh a c k a l o n gw i 氇t h ef o u n d a t i o no fo u r s o c i a l i s t i cm a r k e te c o n o m y - s y s t e m 。t h er e a l e s t a t ei n d u s t r yw i l lb ec o m p l e t e da n do r d e r e dl e n g t hb yl e n g t h t o d a y , t h er e a le s t a t e i n d u s t r yi sp l a y i n gav e r yi m p o r t a n tp a r ti ng d pa n dm o r ea n dm o r ei n v e s t o r sn o t o n l yn a t i v eb u ta l s oo v e r s e a sp a ya t t e n t i o nt ot h i s 擞弓a ih o wt oe s t i m a t et h er i s k s s e q u e n t i a l l ym a k ed e c i s i o nb o 氇w a y sh a sb e l y , a m eac r u c i a lp r o b l e ma t t r a c t i n g r a t i o n a le x p e r t sa n de n t e r p r i s e r s t h i st h e s i sd i s c u s s e st h er i s km a n a g e m e n to ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s ea n dh o w t ob u i l da s y s t e mt ok e e pa w a y d e d u c t i o n , i n d u c t i o n ，d i a g l a m ，q u a n t i t a t i v ea n a l y s i s ， q u a l i t a t i v ea n a l y s i s ，c a s e sa r eu s e di nt h i st h e s i s 讹ei m p o r t a n c eo fr i s km a n a g e m e n tt ot h er e a le s t a t ee n t e r p r i s ei sd i s c u s s e di n t h et h e s i s 。硼豫s i g n i f i c a t i o no ft h er i s k , t h et y p ea n dt h ep r i n c i p l ea r ei n t r o d u c e di n d e t 娃。 t h ea u t h o rp u t sf o r w a r dt h ec o n c e p t ，t h ep r i n c i p l e ，t h ef a c t o r , t h ec o n t e n t , t h e t y p e ，t h em e t h o d ，a n dt h ei n f l u e n c eo ft h er i s k - m a n a g e m e n t b a s e do nt h ea b o v e n 武汉理工大学硕士学位论文 m e n t i o n e d , am o d e lo fb a y e s i a nd c c i s i o n - m a k i n ga n da n a l y z i n gi sf o u n d e da n dt h e n c a s e sa r eg i v e nt od e m o n s t r a t et h em o d e la ti a s t t h ea u t h o rl i s t ss o m ec a s e st oa d v i s e t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e st ok e e pa w a yt h er i s k s , i n c l u d i n gt h ea l la n dt h eo n e ，t h e i n s i d ea n dt h eo u t s i d e t os u mu p , t h i st h e s i sh a st h ev a l u en o to n l yo ft h e o r y , b u ta l s oo fp r a c t i e ef o r t h er i s k m a n a g e m e n to ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e k e yw o r d s ：r e a l e s t a t e e n t e r p r i s e , r i s km a n a g e m e n f u z z yc o m p r e h e n s i v e e s t i m a t i o n , b a y e s i a n i l l 武汉理z 大学硕士学位论文 第1 章导论 。 赣究的营豢、目熬与意义 房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，它包括了土地及土地上的改良 镌，如建筑豁、道路、箨车场等，一般来说，我们逶誊所说瓣房地产是就皱镶 房屋秘土地两言的，王称为城镇房地产，本文讨论的房遣产也指这一含义。 1 1 1 研究的背景和问题的提出 痔翘产盈在整个蓬民经济俸蓉中属予先等饿、基礁往产娩，处于主静产业 地位，起到十分重要的作用。房地产业以其产业燕联度强、骷动系数大的特点， 成为促：谶国民经济增长的支柱产业。改革开放以来，随着我圆经济体制改革的 不錾深入，戳燕行城露综会秀发、房霪囊鑫纯、住房裁度彀摹纛蘧鸯臻霞弱 等制度为契机，我国房地产业迅速恢复、发展茅口壮大，显示如勃勃生机和旺盛 活力。缀过1 9 9 3 以来的宏观调控，房地产业进入了相对平稳发展的阶段：1 9 9 8 戮2 0 0 1 霉赢这段拜重翅，房遣产开发更是进入了一令翦赝未鸯舱勰高潮，房照产 市场氇黧现出良好的发展态势；然蕊近三年来，也出现了苈鲶产投资增速过快， 空置率止升及房地产价格迅猛上涨等一系列问题。在房地产业高速发展背后的 风险也鼹益凸现，具体分析可归纳为： ( 1 ) 房遗产投资稳步上舞，爨是透蔻年采臻速蓬浃，筠巷缝嚣发瀑；霪蒸瑗 象显现 1 9 9 7 - 2 0 0 0 年，全社会投资增长率分别为8 6 、1 3 9 、5 1 和1 0 3 ，房 逮产瑟发投资增长率分翳必1 2 、1 3 7 、1 3 5 秘1 9 。5 ，发鼹基本平稳，没 有出瑷1 9 9 2 ，1 9 9 3 牮增长率藩达1 1 7 和1 6 5 的过热现象。但是自2 0 0 1 年以 来房地产投资呈加速增长的态势：2 0 0 1 年房地产投资增长举达2 7 3 ；2 0 0 2 年 房地产投资增长率达2 8 。2 ；2 0 0 3 零全国完成房地产开发投资1 0 1 0 6 1 2 亿元， 痔逑产投姿增长率这2 9 7 ，连续三年超过o d p 增长率三爨菝主1 。 ，瓷料米湃；中华a 民共和强国家统计局瓣，lh y p e r l i n k 飞呻：湘硎 ( s t a 体舭魏”礓竖6 咝l 垄! 薹：艘妊垒瑾l 武汉理工大学硕士学位论文 而近几年我国部分地区房地产投资的增长速度更是远远超过了全国的平均 水平。从2 0 0 2 年1 - 9 月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山 东投资增长率分别为2 9 、3 1 4 、3 0 、3 3 4 、3 1 4 和4 0 1 1 ( 2 ) 空置率过高 据有关统计，2 0 0 5 年全国空置商品房面积达到1 2 5 亿平方米，空置率为 1 9 ，己超过了1 0 至1 5 的国际“警戒线”，空置1 年以上商品房面积为4 3 9 7 万平方米，空置商品房占压资金已超过2 5 0 0 亿元。尽管房屋的空置只是一个暂 时现象，但是，过多的空置自然会造成房地产开发企业的大量资金被占压，在 给企业带来较大的资金压力的同时也增加了企业的成本，影响了企业的投资收 益和进一步发展。其中的风险也不言而喻 ( 3 ) 房地产价格尤其是局部地区的房地产价格上涨过快，房价收入比过高 2 0 0 4 年以来中国各地房价不断上扬，全年房价上涨1 4 4 ，2 0 0 5 年一季度， 房价又同比上升1 2 5 。据2 0 0 5 年1 季度上海市统计局发布的信息表明，上海 市住宅商品房均价由2 0 0 2 年的4 0 1 0 元平方米涨到了2 0 0 3 年的5 1 1 8 元，平方米， 涨幅为2 1 ；2 0 0 4 年均价则上涨到6 3 8 5 元平方米，涨幅为1 9 8 ；2 0 0 5 年上 海市郊区住宅均价己经超过了每平方米一万元。北京市建委提供的数据显示， 2 0 0 4 年下半年，北京市房价同比上涨9 8 。在2 0 0 5 年北京春季房展会上，参 展的项目中，二环以内的平均房价很少低于8 0 0 0 元平方米；北三环、东三环、 西三环，约在6 0 0 0 7 0 0 0 元，平方米；北四环不低于6 5 0 0 元，平方米。东部c b d 圈内的楼盘一般高出平均房价1 0 左右；中关村的项目要高出四环项目2 0 左 右；南三环的普通住宅均价也在5 0 0 0 元，平方米左右。这样的房价，别说工薪阶 层，就是中等收入者，踮起脚尖也难够着。2 0 0 4 年广州的房价上涨了1 8 8 0 ， 预售商品房均价维持在5 6 0 0 元，平方米左右1 。 房价高涨，然而居民收入水平则相对偏低。根据相关资料显示，我国的房 价收入比相对于国际水平明显偏高：2 0 0 5 年我国的房价收入比平均水平约为8 ， 最高达到1 5 。而在日本东京房价收入比仅为4 8 ：1 1 2 1 。尽管我国的房地产市场仍 然处于快速发展的初期阶段，房价收入比也可以适当高一些，但是，如果房价 1 资料来源：中国房地产信息网，hh y p e r l i n k h t t p ：w w w r e a l e s t a t e e e l g o v c n 。 m w w w t e a l e s t a t e c e i g o v e w t - ，资料来源：国家计委经济研究所与北京新华在线联合发布的2 0 0 5 中国行业景气分析报告 2 武汉理工大学硕士学位论文 严重偏离了居民的收入水平和购买能力，就会造成一方面房屋大量空置，另一 方面居民买而不起的严重供求脱节的现象，从长远的眼光看，对于整个行业的 发展有弊而无利。 因此，正如央行行长周d , j i i 指出的那样，房地产价格上升偏快，如不加以 调控是有风险的。 ( 4 ) 房地产业发展过度依赖银行信贷 房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都离不开金融的 支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来 习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑 是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为 的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高 了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。 从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的 贷款增幅j l d , ，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在2 2 徘徊。与之相 比，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么，在企业自有资金不 足、多年负债率高( 我国房地产企业平均资产负债率是7 2 ，最高的达到了9 4 ) 的情况下，开发商的自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而 消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因 此，活跃在房地产市场上的资金无论以何种形式出现，多是从银行出去的。换 言之，房地产投资与消费都与银行信贷支持密不可分。因此，房地产业发展的 健康与否，不仅关系到其行业本身的前景，更会影响到金融业甚至整个国家国 民经济的正常运行，如1 9 9 7 年的亚洲金融危机，就是部分缘起于东南亚各国房 地产投资的高风险运行。这些国家8 0 年代以来经济保持高速增长，房地产价格 迅速上升，房地产业利润丰厚。投资者被房地产泡沫所迷惑、吸引，争先恐后 地向房地产业注入资金，与此同时，商品房的积压却越来越严重，1 9 9 7 年泰国、 菲律宾的商品房空置率分别高达2 0 和1 5 。在某些外部因素的影响下，东南 亚各国经济迅速出现危机。东南亚金融危机虽然在外部表现为金融机构的倒闭、 金融体系的崩溃，但其实质却是一国经济发展过程中所存在的各方面问题的集 中反映，尤其与各国房地产物业的过热、畸形发展密切相关。东南亚金融危机 的一个突出特征是：大多数受到严重影响的国家都经历了房地产价格崩溃，然后 是银行体系的削弱，最后才是汇率危机。由此可见房地产投资活动中的高风险 3 武汉理工大学硕士学位论文 不仅对行业自身产生巨大的影响，而且对整个国家的宏观经济影响也极为重大。 我国房地产业的发展现状引起了学者们就中国房地产经济是否存在泡沫的 争论。有的学者根据房屋空置率偏高、居民收入与房价比过高等方面的情形， 认为中国的房地产经济泡沫已经出现；有的学者则根据中国经济发展的不均衡 性等方面认定现在的房地产经济仍然处在正常的发展轨迹上 摩根士丹利首席经济学家史蒂芬罗奇一直出言谨慎，而且对中国经济增长 一向持乐观态度，但他在最近的一篇研究报告中指出，全世界三分之二的国家 和地区已经产生房地产泡沫或正面临产生房地产泡沫，房地产市场出现泡沫的 地区包括：中国、澳洲、英国、韩国等。中国收紧银根加上预期美联储的货币 政策正常化两个因素，对资金的流入可能造成致命影响，使中国房地产市场看 似接近爆炸的边缘。中国行业景气分析报告课题组专家认为：目前我国大部分 城市居民年收入与房价比为l ：8 到l ：1 5 ，远远超出国外水平，真实的房地产泡 沫已经出现。清华大学的刘洪玉教授在其中国房地产市场中的泡沫与过热问 题分析中指出“从全国范围看不存在房地产泡沫问题”，但是，他也认为“部 分城市存在房地产过热现象或房地产经济泡沫”1 。 根据以上的分析，笔者认为中国房地产从整体上看虽然仍然处于较为正常 的发展状态，但是，区域性过热现象的例证也表明泡沫在局部地区实际存在。 这些地区的房地产投资的风险已经显现出来了，而在这些区域房地产泡沫所造 成的消极作用也己逐渐显现。首先，住房消费增长过快占用了过多的消费购买 力，在消费能力有限的情况下会抑制其他消费需求；其次，住房消费增长的过 度波动，会增加处于调整期的我国经济的不稳定性或不确定性；三是房地产泡 沫破裂将造成连锁反应，使投资者和消费者信心受到巨大冲击；最后，由于房 地产业是一个与诸多产业高度关联的产业，这意味着房地产不仅自身投资规模 大，其乘数效应也比较大。在房地产高速发展时，它会带动诸多产业的共同发 展。但是，当房地产业发展违背了价值规律，产生了泡沫，其泡沫破灭产生的 负效应也会波及其他行业。房地产泡沫继续膨胀可能会对金融系统和经济造成 冲击。发展过快的房地产业存在着潜在的、较严重的风险。 针对房地产业的现状，我国政府自2 0 0 3 年以来采取了多种方式加强调控。 其中比较重要举措的有： ，资料来源：国家计委经济研究所与北京新华在线联合发布的2 0 0 5 中国行业景气分析报告) 4 武汉理工大学硕士学位论文 2 0 0 3 年6 月1 3 日，央行下发关于进一步加强房地产信贷的通知( 简称 “1 2 1 号文”) ，要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑 贷款垫资、加强个人住房贷款管理。该通知的实施，一方面抬高了房地产业的 入门门槛，另一方面使得现有房地产企业的资金压力骤增，资金风险凸现。 2 0 0 4 年3 月3 1 日，国土资源部监察部联合下发了关于继续开展经营性土 地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知( 即“7 1 号令”) ，要求 从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内 的执法监察，各地要在2 0 0 4 年8 月3 1 日前将历史遗留问题处理完毕，否则国 家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。这个条令从根本上杜 绝了土地买卖的暗箱操作现象，一方面使得房地产企业获取土地的途径规范化， 另一方面通过招投标拍卖方式获取开发土地的形式使得房地产企业的土地成本 也有所提高，无形中增加了他们的成本风险。 2 0 0 4 年1 0 月2 8 日，央行决定从2 0 0 4 年1 0 月2 9 日起上调金融机构存贷款 基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率上浮：金融机 构一年期存贷款基准利率均上调0 2 7 个百分点，分别提高到2 2 5 和5 5 8 ， 其他档次存贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期；个人住房公积金 贷款5 年( 含) 以下利率从3 6 0 调整为3 7 8 ，5 年以上利率从4 0 5 调整为 4 2 3 ；自营性个人住房贷款利率分别从4 7 7 ( 5 年以下) 和5 0 4 ( 5 年以上) 调至4 9 5 和5 3 1 。 针对房地产投资过热、房价非理性上涨的态势，2 0 0 5 年3 月5 日，在十届 全国人大三次会议上，温家宝总理在政府工作报告中强调：“要继续把好土地 审批和信贷投放两个闸门。坚持实行最严格的土地管理制度，抑制生产资料价 格和房地产价格过快上涨”。这充分表明了政府对房地产价格上涨的高度关注。 2 0 0 5 年3 月1 7 日，人大政协两会一结束，央行就调高了商业银行自营性个 人住房贷款利率。一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平， 实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0 9 倍，商业银行 法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5 年期以上个人住 房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6 1 2 的0 9 倍( 即5 5 1 ) ，比现行优 惠利率5 3 1 高0 2 0 个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人 住房贷款最低首付款比例可由现行的加提高到3 0 。央行的这个举措将抑制 房地产交易过程中哄抬房价的炒房等过度投机行为，凸现了政府调控过热房地 武汉理工大学硕士学位论文 产业的决心，也是近来房地产信贷紧缩政策的延续。 在中国高层会议频频发出调控房价的信号之后，2 0 0 5 年5 月1 1 日由建设部、 国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会 七部门联合出台了关于做好稳定住房价格工作意见的通知( 以下简称“意 见”) ，直指当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题，提出各地要把调 控楼市作为当前加强宏观调控的一项重要任务。“意见”强调“目前，住房价 格上涨过快虽然是局部性和结构性问题，但如不及时加以控制或处理不当，有 可能演变为全局性问题。因此，各地区、各部门要充分认识房地产业的重要性 和住房价格上涨过快的危害性，高度重视，加强领导，把做好稳定住房价格工 作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容，采取有效措施，抑制住房价格过 快上涨”，“意见”要求地方各级人民政府“切实负起稳定住房价格的责任对 住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济 稳定运行和社会发展的地区，要追究有关责任人的责任。” 应当说，中央接连出台的多项政策目的是为了解决房地产投资规模和价格 上升幅度过大的问题，从根本上讲是为了防范和降低风险，但是这些举措的接 连出台也从侧面反映出我国房地产业高速发展背后风险凸现的现实。 房地产业本身就是一个高风险与高效益并存的行业，而我国房地产业的现 状更是表明，随着房地产业的高速发展，房地产企业风险更加突出，这使得在 房地产企业在运作时，决策者应该更充分的考虑风险的因素，做出合理的决策。 房地产投资者决策是否科学正确，对于投资者而言直接关系到其投资效益的高 低及生死存亡，对于国家则关系到整个房地产业能否健康发展，并进而影响到 整个国民经济的正常运行，意义极为重大。 1 1 2 研究的目的和意义 随着我国社会主义市场经济体制建设的逐步完善，全面建设小康社会目标 的逐步深化，房地产业在宏观范围内己走出了近二十年的酝酿和探索阶段，迅 速发展成为国民经济的支柱产业，并拉动相关配套产业形成了一个支撑宏观经 济快速发展的重要产业群体，成为国民经济发展的基础性、先导性和支柱性产 业。特别是在随着中国加入w t o 后，国内投资市场进一步开放，境外投资进一 步深入和发展，房地产已逐步成为国民经济中一项重要的投资领域。鉴于此本 人选择房地产企业作为研究主体对象。 6 武汉璎工犬学硕士学位论文 雳懋声望痒必令骞蹇瓣热慧戆孬整，对实现季圭会生产簧素懿霞貔甏纛， 调节社会消费结构，发展城市建设，稳定城市财政收入，解决就业，引遴外资 等方面都起到了重要作用。 房媳产业在我因瓣逐猛发震赞尼度导致房熊产投资过熬，傻重家不褥不在 1 9 8 9 年、1 9 9 3 年分弼做出诱整、熬理和采取宏观调控措施，摊割由于赛蟪产投 资开发过猛过热造成的基建规模过大、投资结构不合理、房地产价格猛涨、商 品房积压、土地抛荒簿诸多问题。房地产业是嘲民经济发展的熏要支柱饿产业 之一，羧摹嚣藏敬慕，蓬着鼗国缀济俸鬟改孳瓣不瑟深入，戮壤行骧奉综会牙 发、房魇商品化、往房制度改革和土地有偿使用等制度为契机，我国房地产业 迅速恢复、发展和壮火，显示出勃勃生机和旺掖活力。经过1 9 9 3 以来的宏观调 整，房逡产蝗送入了糍辩平稳发葳煞淤爱：1 9 9 8 裂2 0 0 2 年疯这莰隧联，房她产 开发更怒进入7 一个前所未有的新商潮，房地产市场也呈现如良好的发戚恣势。 但是在房地产业高速发展的背后，其所带来的风险也日益增大。我国房地产业 虽然处母发展起步阶段，但盲目的投资热将会绘投资者带来瓯大的风险损失。 秀尽量减零这释照砼，我们需要了解各秘癸部条 孛发生变毒| ：辩蹿投资方鬃经济 效果的影响程度，需臻了解投资方案对外部条件变化的承受能力，以及了解可 能发生的夕 部条件的变化，从而进行理论基础分析和风险分析，为房地产艇业 风险管纛提供理论分糖菝搀，提熬黪理决篆熬秘学证拳乎，这不仅是本文豹重 要创新愿路，也是其瑷论与实践意义的重要来源。 本文拟根据生物链模型、博弈论、决策论、对策论，深入研究房地产硷业 风险与评价模型、风险的控巷4 方法，揭示房地产企业的宏鼹、微观风险机瑗， 搀建房穗产金鼗藏输管理豹理论摸嫠研究框架。函诧，本文豹研究其有一定豹 理论意义。 常规的房地产企般风险管理工作中，虽然针对不同的管理目标，提出了备 耱各鬟熬揍麓黎手段，毽未憩扶系绞豹褒点窭发，对萁遴符蕊结耪提亵，形成 系统、柯效的风险管理方法体系，亦未能充分利用现代亿的管理手段，使房地 产企业风险管理跟上信息社会发展的步伐。所以，本文的研究采用科学的方法 舞展房媲产企业风险动态管理与簸控，进行风羧辨识和评价镣工终，具奔嚷确 豹实爝价值秘现实意义。 如上所述，近年来我国房地产市场面临的形势严峻，部分城市房价虞高， 买房成为老百姓沉重的生活负担，党和政府正谯从多方面努力加以解决。所以， 7 武汉理工大学硕士学位论文 除学术意义外，本文的选题也适应国家形势发展的要求。 1 2 国内外相关研究综述 由于房地产企业风险管理的研究涉及到房地产、风险管理、房地产企业风 险管理等一系列知识和范畴，并且研究本文要以这些领域的研究成果为基础， 所以，研究现状及评述包括下述三个方面：我国房地产业研究的现状、风险 管理的研究现状、房地产企业风险管理的研究现状 1 2 1 我国房地产业研究现状 ( 1 ) 房地产的概念 房地产从字面上看由“房”、“地”和“产”三部分组成，从而也应从 这几方面去理解房地产的内涵。“房”即房屋、构筑物等建筑物，是附属在 土地上的改良物，如各类房屋、水池、设备框架、道路、围墙等构筑物以及 一些附着在土地、房屋构筑物上不可分离的部分。如水、暖、电、卫生、通 风，保安、通讯等附属设施和绿化树木花草等。“地”即土地，可以是一块 空地、一块荒地，也可以是一块改良后的土地，即“熟”地。从横向来看， “地”是有面积的；从纵向看，“地”又可分为地上空间与地下空间。 ( 2 ) 房地产的特性 房地产也是土地和附着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物及其有 关权益。房地产作为商品，有着下面所阐述的房地产特性。这些特性直接导致 房地产投资的特殊性，也是分析和防范房地产投资风险的重要基础，是每一个 理智的房地产投资者所必需明晰的。 商品性。即房地产是一种商品、它不但具有使用价值，而且也具有价值。 市场经济条件下，更应重视房地产的商品性，运用商品经济的规律来推动房地 产经济的发展。随着这种认识与实践逐渐的结合，对房地产经济无疑将是一个 巨大的促进。 不可移动性。这主要是由于土地的不可移动性而产生的一个特性。不可 移动性对房地产投资的影响是很大的。首先使得房地产不能像一般商品那样自 由流通，我们不可能因为上海的房价高而将西安的商品房调到上海来卖。这样， 无论从供给还是在需求上都使得房地产受区域限制很大，形成房地产市场的地 8 武汉理工大学硕士学位论文 区性。因此，一旦对某宗房地产进行投资，土地的不可移动性使得各宗房地产 的位置条件各不相同，这给正确选择投资具体区位带来困难，相似区位条件下， 如投资于离街道差几米的两块上地，其所承受的投资风险也有可能存在不小的 差别。例如某繁华地段，拐角处地块与街道中段地块的投资价值会有所差别； 在同一街道两旁的地块，会因是否l | 每街使得投资价值大有差别。 耐久性。土地是可以连续使用的，建筑物同样也是一种耐用型商品。只 要是正常使用，一般的房地产产品都可使用几十年甚至上百年。房地产的耐久 性对投资者的投资价值一方面起到保障作用，另一方面也使得房地产投资者较 易进行融资获取资金。如进行长期抵押贷款，减少投资成本，相应也降低了投 资风险。但是，耐久性也使得房地产投资必须进行严格的趋势分析，要经得住 时间的考验。耐久性带来的房地产投资长期性会因投资环境、经济区位等条件 的变化而产生投资风险。还有便是房地产投资虽然具有长久性，但同一区域内 的房地产投资常会出现同时老化的现象，例如某城市的老城区，大量的“老” 房地产不仅使得新的房地产投资困难重重，而且落后的投资环境也会使得这一 区域的投资价值降低。总之，耐久性对房地产投资具有正反两方面的作用，是 每一个房地产投资者需充分考虑的。 高价值性。绝大多数的房地产都需要大量的投资，少则几百万，多达几 千万甚至上亿都是常见的，这使得房地产投资有很高的门槛，需要很高的启动 资金。近年建筑材料价格的上升，尤其是钢材价格的上升和不稳定，还有更严 重的是土地价格的猛涨，使得这一特征更加明显。这意味着房地产投资存在高 成本的风险，投资的失误所导致的后果是非常严重的。房地产的高投资性使得 房地产投资常利用长期融资的手段。能否获得合理利息的长期贷款常是一宗房 地产投资能否成功的关键。但取得了长期贷款后投资者又会背上还债的负担， 融资成本成为房地产投资风险的又一重要来源。大量的融资也会给房地产投资 带来利率风险，银行利率上升一般对于房地产投资者是不小甚至是致命的打击， 但如利率调低、贷款利息自然会下降，会在很大程度上有利于房地产融资。这 在另一方面又说明房地产投资易受政府宏观调控的影响，即政策风险很大。1 9 9 3 年后房地产经济的不景气与政府的宏观从紧政策是密不可分的关系。 经济供给可改变性。这个性质主要是针对土地资产而言的。土地的供给 分为自然供给和经济供给，前面讲过土地的自然供给是基本不变的，但其经济 供给在一定限度内却是可以改变的。土地的经济供给是指某种经济用途土地总 9 武汉理工大学硕士学位论文 量藜交纯，在耋熬供绘不交夔壤嚣下，菜嚣域务耪矮途主戆瓣慧量结梅帮霹戳 发生改变，造成某种用途土地总爨增加，比例增大，而另种土地总量减少， 比例减小，这便是土地经济供给的改变。如城市化的发展会造成城市建设用地 簸增热褥瓣缝的减少，霞城市发震燕心匏改交魄会弓l 起城蠢内部各类型士遮总 量的重缀，再有便是城市发震中心静城市发展战略的改交，如菜城市由王渡城 市向地隈商贸中心演变，也会造成城市土地经济供给的改变。虽然土地的疑济 供给可以改变，但这张变化最终蒙受烈士地自然供给的制约，这便使得土地的 侯霉交像甥显不露于一般离磊，穗傻房德产慧髂豹供嚣关系交雾，这篷惹避孬 房地产投资所必需注意的，投资分析应侧重予痨地产需求的爱化，决定自己应 进行何种房地产投资，应进行多犬规模的投资。 爨受致策影醺健。我霪戆房缝产壁的发缀历程一壹蔻奄备耱有关驶策、 制度豹变化息息相关的。我国房地产业在8 0 年代扭的重新兴起的原因使爨我国 住房制度改革和土地有偿使用制度的逐步实施。房地产是一种关系到国民经济 全局的薰要商品，房地产业被称为国民经济的兜导产业，因此必然合成为圆家 经济塞躐调控戆重心之一。透露魔逶产投资辩必须注意我潮羧策豹动淘，调整 投资方向和规模，防止因政策变化而带来的各种投资风险。房地产投资的长期 性还使得其受未来政策变化影响的可能性大大增加，除此之外，政府有关规划 法令囊会对房建声投瓷形成袋铡，j l 重房缝产窖积率、建筑裹度、绿诧率等士建 用途等方面的规划黻制使得房地产投资者豹投资方案大受影响，不能从裔身经 济利益最大化出发进行合理投资。例如北京市旧城区改造的进展缓慢的燕要原 因之一便是规划鲍殴躺，暇城区她波贵得惊人，露建筑容积率又被限毒4 得缀低， 便缀戆放溜藏改造书锱造较高豹授资经济效蕊。筑麓滠裁茏藏馑褥邃产投资者 注意，严格的规划限制会降低土地的投资经济价值。 会并和分割的可能性。位鬣网定性、不可移动性并不排斥对房地产进行 合莠耪铃裁豹霉戆瞧。鼹手痨遗产逐霉实臻形式上懿台蒡或分裁是稳当疆滚戆， 但正如前面所讲过的，拥有房地产其实是拥有与其相关的菜种权利，这样，将 实物的禽并和分割转化为权利的含并和分割，这种可能性便会大大增加。实践 孛，房地产各耪权利的会劳积分裂是透过法律靼契约的形式进行瓣，例翔套种 房屋掰有权证帮撼使用证等。房缝产的分割绦一般投资者秘造了房鲍产援资 的机会，大大减少了房地产投资的门槛成本，另外，我国如能扩大房地产的证 券化，便可使得这种分割和合并熙加容易可行。房地产证券可将一宗大鬣资金 1 0 武汉理工大学硕士学位论文 堆积而成的房地产分割成为很小的资金单位。更加方便了房地产投资，房地产 证券的流通性强，也会在一定程度上降低房地产投资的风险。但是，投资者在 房地产投资时一定要注意各种契约、合同的合法性，保护自己的投资权益。 外部性。房地产的外部性既表现为房地产对外的影响，也表现为外界环 境变化对房地产的影响。房地产开发是城市发展的一个重要组成部分，许多现 代新兴城市都是以房地产开发为先导，带动其他各种投资，也即房地产开发不 但为人们创造一个良好的生活空间，也改善了当地的投资环境。例如西安高新 开发区，房地产开发改变了西高新，创造了优良的基础生产、生活设旄，为西 安的发展奠定了良好的基础，同时自身也获得了大量的利润。这种成功换一个 角度来看可以说是一项巨大房地产项目的成功。当然，房地产开发创造了良好 的生产、生活环境，但反之如果过度地进行房地产开发，便会对社会造成负面 的影响。如前几年兴起的开发区热，无疑是一种过度的房地产开发，不仅耗费、 占用了大量国家建设资金，而且占用了大量耕地，更有甚者违规占地，造成严 重的资源浪费。这不能不说是过去对房地产投资的一个误导。房地产影响外界， 外界对其也有反作用。房地产具有价值的辐射作用，即一宗房地产的成功投资， 也会同时使周边房地产的投资价值增加。一宗房地产会促进外界社会经济文化 环境的改善，会增加其价值含量。例如，西安雁塔路上和平门南侧家世界超市 建成后，其东侧安西街的房价每平米价格涨了5 0 元。 ( 3 ) 房地产业的作用 由于房地产的以上特性，决定了房地产业是一种不同的、独立的行业。房 地产业是从事房地产开发、经营、租赁、信托、中介以及房屋维修、装饰等经 济活动的行业，是属于第三产业。房地产业是国民经济的支柱产业之一，是具 有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。 房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开 房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动 的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。 它的重要作用可以归纳如下： 为国民经济的发展提供重要的物质条件； 改善人们的居住和生活条件； 改善投资环境，加快改革开放的步伐； 通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施； 1 1 武汉理工大学硕士学位论文 为城市建设开辟重要的积累资金渠道； 带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展； 有利于产业结构的合理调整； 有利于深化住房制度的改革，调整消费结构； 有利于吸引外资，加速经济建设； 扩大就业面。 相信随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将 发挥更重要的作用。 ( 4 ) 我国房地产业现状 我国的房地产业是在十一届三中全会以后，伴随着改革开放的浪潮，经 过长期孕育应运而生的。1 9 8 8 年4 月1 2 日，七届人大一次会议通过宪法修改 案，规定土地使用权可以依照法律的规定转让，从而为房地产业的发展奠定 了法律基础。1 9 9 0 年5 月，国务院发布实施城镇国有土地使用权出让和转 让暂行条例，确立了国有土地有偿使用制度，直接推动了房地产业的形成和 兴旺。几年的发展，尤其是1 9 9 2 年邓小平同志南巡讲话以后，我国房地产业 取得了令人瞩目的成绩：房地产投资额迅速增长，土地批租量迅速增大，多 种类型开发区纷纷设立，房地产开发企业数量激增。1 9 9 7 年，全国全面实行 商品房改革更是促进了房地产企业的发展。 截止2 0 0 5 年底，全国共有房地产开发企业约5 8 1 0 7 家，从业人员2 5 5 7 万人。在全部开发企业中，国有房地产开发企业约占1 3 6 ，集体企业占 2 1 4 ，三资及港澳台房地产开发企业约占1 7 。2 0 0 5 年，全国房地产开发 完成投资达到1 3 1 5 9 5 亿元，比上年同期增长1 5 7 。其中，商品住宅开发完 成投资9 3 2 0 亿元，占全部投资比重的7 0 。 到2 0 0 5 年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积己经达到2 7 平方米。 户均住宅建筑面积8 1 平方米，初步满足了基本居住需求。但同时，居民对居 住质量，如住房功能、住房环境和综合配套水平等，又提出了更高要求。这 种对住宅需求发生的重要变化，对今后一段时期住宅建设将产生重要影响。 城镇居民收入水平的不断提高，促进了消费结构的升级，从而引起了住宅需 求重点的转移。2 0 0 0 年，我国城镇居民消费的恩格尔系数下降到4 0 以下， 人民生活基本达n d , 康水平。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高 住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。 武汉理工大学硕士学位论文 房地产业在国民经济中的地位己基本确立，并将逐步发展为国民经济的 支柱产业。从改革开放至今，尽管年度波动较大，但从平均水平看，住宅投 资增长速度都明显高于同期g d p 的增长速度，为g d p 增长做出了重要贡献。 特别是进入2 1 世纪之后，房地产业为扩大内需，保持国民经济持续增长发挥 了重要作用。 我国房地产业有前些年打下的基础，有多项政策的铺垫；上有中央“增 加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量，改善居民消费