（工商管理专业论文）房地产项目运营效率的若干研究.pdf

中文摘要 中文摘要 本文试从如何在房地产经营中实施供应链管理的角度来研究和分析如何提 高房地产开发的效率，并同时降低成本。提高建筑品质。具体内容包括房地产 开发的一般性流程，供应链管理基本情况简介，房地产开发中的供应链管理策 略，我国房地产企业目前整体存在的问题，如何推行“并行工程 和“拉式运 作”并防止“牛鞭效应”，通过供应链管理降低开发成本，供应链管理的运营机 制与文化，房地产项目开发中的计划控制等诸多方面。 本文根据以上分析，给出房地产项目运营效率研究的主要结论，即在目前 宏观调控比较频繁，竞争激烈，客户需求多变的市场环境中，房地产企业需要 全程贯彻实施供应链管理，通过信息流、物流、价值流的无缝链接，外包制胜， 建立供应链伙伴关系，将市场调查机构、策划机构、规划设计商、建筑承包商、 设备供应商、销售代理商、物业管理商联成一个整体，并在供应链上共享开发 商的信息平台，重构组织和流程，推行“并行工程 和拉动式运作。成本控制 应从成本发生的起始环节着手，控制重点放在整体控制、成本发生的重要环节 和主要衔接处，并建立相应的控制系统。另一方面，需要树立房地产供应链管 理的运营机制与文化，构建有特色的合规管理机制，以达到降低开发成本，提 高品质，在每个环节上增值的目的，进而在整体战略上有更大的增值，实现利 润最大化，与合作者实现共赢创造良好的社会效益的目标。 另外，结合实际经营管理情况，分析我国房地产行业供应链管理，可以获 得如下启示：由于我国房地产市场仅仅处于初步发展阶段，我国房地产企业起 步比较晚，起点比较低，因此在提高运营效率方面的改进提高空间比较大。我 国房地产企业在具体的经营实践中，可以根据具体情况有所创新，我国房地产 企业往往在实践中能够探索出大量“土洋结合 的管理模式和经营策略，而这 些管理方法和经营策略被其他类似的房地产企业采用后，效果普遍比较显著， 应该鼓励创新，反对食洋不化，并在实践中大力推广应用管理创新。 关键词：房地产开发流程；供应链管理；并行工程 a b s t r a c t c u r r e n t l y , w i t ht h ec o n t i n u o u si m p r o v e m e n t o fo v e r a l ln a t i o n a le c o n o m i cl e v e l a n dt h eg r a d u a la c c e l e r a t i o no fu r b a n i z a t i o n ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yo fc h i n ah a s b e e nd e v e l o p e dd r a m a t i c a l l y h o w e v e r , a st h er e a le s t a t ei n d u s t r yo fc h i n ah a sal a t e r s t a r tt h a ns u c hi n d u s t r yo fd e v e l o p e dc o u n t r i e sa n dt h er e a le s t a t ei n d u s t r yo fc h i n ai s s t i l li ni t sp r i m a r ys t a g e ，c h i n an e e dt oi n c r e a s et h el e v e l so fm a n a g e m e n ta n d o p e r a t i o no ft h ee n t i r er e a l e s t a t ei n d u s t r y e s p e c i a l l yi nt h ec u r r e n te c o n o m i c e n v i r o n m e n to ff x e q u e n t l ym i c r o e c o n o m i c - c o n t r o i ，h i 曲l yc o m p e t i t i v em a r k e ta n d c u s t o m e r sm u l t i v a r i a t ed e m a n d ，h o wt oi n c r e a s ee f f i c i e n c yo ft h em a n a g e m e n to n t h ep r e m i s eo fg u a r a n t e e i n gt h eq u a l i t yo fc o n s t r u c t i o n , s a v i n gc o s t sa n ds a t i s f y i n g m a r k e td e m a n d ，i sag e n e r a lp r o b l e mi nt h eo p e r a t i o no fr e a le s t a t ei n d u s t r y t h i se s s a yw i l ls t u d ya n da n a l y z eh o wt oi n c r e a s et h ee f f i c i e n c yo fe x p l o i t a t i o n o fr e a le s t a t e ，r e d u c ec o s t sa n di n c r e a s et h eq u a l i t yo fc o n s t r u c t i o nb yt h ew a yo f i m p l e m e n t i n gs u p p l yc h a i nm a n a g e m e n t ( s c m ) i nt h eo p e r a t i o n o fr e a le s t a t e p r o p e r t y t h ec o n t e n to ft h i se s s a yi n c l u d et h ef o l l o w i n ga s p e c t s ：t h eg e n e r a lp r o c e s s o fr e a le s t a t ee x p l o i t a t i o n ，ab r i e fi n t r o d u c t i o no fb a s i ck n o w l e d g eo fs c m ，g e n e r a l p r o b l e m so fe n t i r er e a le s t a t ei n d u s t r yo fc h i n a , s c ms t r a t e g i e si nt h ep r o c e s so fr e a l e s t a t ee x p l o i t a t i o n ，h o wt oc a r r yo u t c o n c u r r e n te n g i n e e r i n g a n d p u l lc h a i n m a n a g e m e n ta n dh o w t op r e v e n t 。b u l l w h i pe f f e c t ；r e d u c ee x p l o i t a t i o nc o s t st h r o u g h s c mm a n a g e m e n t ，m a n a g e m e n ts y s t e mo fs c m ，p l a na n dc o n t r o li ne x p l o i t a t i o no f r e a le s t a t ei t e r n s a c c o r d i n gt o t h ea b o v ea n a l y s i s ，t h i se s s a ya r r i v e sa tm a i nc o n c l u s i o nf o rt h e r e s e a r c ho no p e r a t i o ne f f i c i e n c yo fr e a le s t a t ep r o j e c t s t h a ti s ，u n d e rt h ec u r r e n t e c o n o m i ce n v i r o n m e n to ff r e q u e n t l ym i c r o e c o n o m i c - c o n t r o l ，h i g h l yc o m p e t i t i v e m a r k e ta n dc u s t o m e r sm u l t i v a r i a t ed e m a n d ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yn e e dt oc a r r yo u t t h es u p p l yc h a i nm a n a g e m e n tt h r o u g h o u tt h ew h o l eo p e r a t i o n ，t of o r mp a r t n e r s h i po f s u p p l yc h a i nt h r o u g hs e a m l e s sc o n n e c t i o no fi n f o r m a t i o nf l o w , l o g i s t i c sa n dv a l u e f l o w t h er e a le s t a t ed e v e l o p e rs h a l li s s u ec o n t r a c tt oo t h e rr e l e v a n te n t e r p r i s e ss ot h a t t oc o n n e c tm a r k e tr e s e a r c h i n s t i t u t i o n ，d e s i g nc o m p a n y , b u i l d i n gc o n t r a c t o r , e q u i p m e n ts u p p l i e r , s a l e sa g e n ta n dp r o p e r t ym a n a g e m e n ti n s t i t u t i o ni n t o aw h o l e b o d y ；t h ed i f f e r e n ti n s t i t u t i o n sa n dc o m p a n i e si n t h es u p p l yc h a i ns h a l ls h a r e 房地产项目运背效率的若干研究 i n f o r m a t i o np l a t f o r mw i t hr e a le s t a t ed e v e l o p e r sa n dr e b u i l dt h es t r u c t u r ea n df l o wo f t h es u p p l yc h a i n t or e a c ht h ep u r p o s eo fr e d u c i n gc o s to fp r o d u c t i o n , i n c r e a s i n g q u a l i t yo fc o n s t r u c t i o na n di n c r e a s et h ev a l u ea te a c hl i n ko ft h es u p p l yc h a i n ，r e a l e s t a t e d e v e l o p e r s s h a l la l s oi m p l e m e n tc o n c u r r e n te n g i n e e r i n ga n d p u l l c h a i n o p e r a t i o n s p e c i f i c a l l y , c o s tc o n t r o ls h a l lb es t a r t e df r o mt h eb e g i n n i n go fc o s t i n c u r r e d ，t h ee m p h a s i so ft h ec o n t r o ls h a l lb ei n t e g r a lc o n t r o la n dt h ec o n t r o lo nc o s t i n c u r r e da n dar e l e v a n tc o n t r o ls y s t e ms h a l lb eb u i l du p o nt h eo t h e rh a n d ，i ti s n e c e s s a r yf o rr e a le s t a t ei n d u s t r yt ob u i l du pac h a r a c t e r i s t i cr e g u l a rm a n a g e m e n t s y s t e ma n db u i l du po p e r a t i o ns y s t e ma n dc u l t u r eo fs u p p l yc h a i nm a n a g e m e n t t h e u l t i m a t ea i mi st h a ta l lp a r t n e r so ft h er e a le s t a t ep r o j e c tc a na c h i e v et h em a x i m u m p r o f i ta saw h o l ea n dc r e a t es o c i a lb e n e f i tt o g e t h e r a f t e ra n a l y z i n gs u p p l yc h a i nm a n a g e m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r ym a n a g e m e n to f c h i n ar e f e r r i n gt ot h e p r a c t i c e o fr e a le s t a t e m a n a g e m e n t ， w ec a no b t a i n e n l i g h t e n m e n ts u c ha s ：r e a le s t a t em a r k e to fc h i n ai ss t i l la tt h ep r i m a r ys t a g eo f i t s d e v e l o p m e n t ，a st h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r yh a sal a t es t a r t ，t h e r ei ss t i l la g r e a ts p a c et oi m p r o v et h ee f f i c i e n c yo fo p e r a t i o n i nt h ec o n c r e t ep r a c t i c eo fr e a l e s t a t ei n d u s t r y , r e a le s t a t ee n t e r p r i s e sc a nm a k es o m ei n n o v a t i o n sb a s e do ns p e c i f i c c i r c u m s t a n c ea n dt r a c ko u tm a n ym a n a g e m e n tm o d e l sa n do p e r a t i o ns t r a t e g i e sw h i c h c o m b i n i n ge x p e r i e n c eo fw e s t e r nc o u n t r i e sw i t hp r a c t i c a ls i t u a t i o no fc h i n a a f t e r t h e s em a n a g e m e n tm o d e l sa n do p e r a t i o ns t r a t e g i e sa r ea p p l i e db yo t h e rr e a le s t a t e e n t e r p r i s e s ，t h ee f f e c t sa r er e m a r k a b l e t h e r e f o r e ，w es h a l le n c o u r a g ei n n o v a t i o n ， o p p o s et h ei d e ao fa p p l i n gf o r e i g nt h i n g sw i t h o u tc o n s i d e r i n gp r a c t i c a ls i t u a t i o no f c h i n aa n da p p l yi n n o v a t i o n sg r e a t l yi nt h ep r a c t i c eo fr e a le s t a t ei n d u s t r y k e yw o r d s ：p r o c e s so fr e a le s t a t e ；s u p p l yc h a i nm a n a g e m e n t ，c o n c u r r e n t e n g i n e e r i n g 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在 文中以明确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利 和责任。 声明人( 签名) ： 年月日 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦门大 学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸质版和电 子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学 校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索， 有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适 用本规定。 本学位论文属于 1 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密( ) ( 请在以上相应括号内打“4 ”) 作者签名： 导师签名： 日期： 日期： 年月 日 年月日 第一章概述 第一章概述 第一节研究背景 当前，随着我国整体经济水平的不断提高和城市化进程的逐步加快，尤其 是1 9 9 8 年以来住房货币化改革的推行和住房按揭贷款业务的逐渐开展，我国房 地产行业处于飞速发展阶段，并日益成为国民经济的支柱产业之，对整体经 济起到拉动作用，房地产行业的健康发展对整个国民经济稳定运行起着不可忽 视的作用。 由于我国房地产行业起步比较晚，相比发达国家，我国房地产行业基本上 还处于初级阶段，因此整个房地产行业普遍需要提高管理和运营水平，尤其是 在目前宏观调控比较频繁，市场竞争激烈，客户需求多变的市场环境中，如何 在保证建筑产品质量、节约成本并满足市场需求的前提下提高运营效率，是房 地产企业在运营中普遍面临的问题。 第二节主要研究问题、基本思路和分析框架 一、主要研究问题 本文试从如何在房地产经营中实施供应链管理的角度来研究和分析如何提 高房地产开发的效率，同时降低成本，提高建筑品质。本文具体内容包括房地 产开发的一般性流程，供应链管理基本情况简介，房地产开发中的供应链管理 策略，如何推行“并行工程”，通过供应链管理降低开发成本，供应链管理的运 营机制与文化，房地产项目开发中的计划控制等诸多方面，按照从宏观到微观， 由大到小，由横向到纵向的思路，结合当前市场情况和具体案例，试图分析探 讨如何通过供应链管理更加有效地提高房地产项目运营效率，并给出相应结论 和建议。 由于房地产运营中基本上采用项目运营模式，因此本文主要在项目管理的 框架下探讨如何应用供应链管理，研究如何利用供应链管理特有的整合、系统 房地产项目运营效率的若干研究 协同功能更好地在房地产项目管理中整合资源、提高运营效率。 二、基本思路和分析框架 本文主要依据当前我国房地产业务发展现状、产业链上涉及的组织机构及 运营流程，结合部分房地产企业在运营中突出的特点，以及参考发达国家房地 产行业的先进经验，根据供应链管理的原理、并行工程原理和成本计划控制等 管理学原理，对如何在我国房地产行业施行供应链管理以提高房地产项目的运 营效率从多方面进行综合分析，分析框架如下： 第三节主要参考理论 一、供应链管理 所谓供应链管理，一般而言即是通过前馈的信息流和反馈的物流、信息流 将供应商、制造商、分销商、零售商及最终用户等业务单位和各个环节连成一 引白施先亮、李伊松主编供应链管理原理及应用 m 北京：清华人学出版社，2 0 0 6 p 6 2 3 2 第一章概述 个整体的管理模式，它采用集成的管理思想和方法，视链上的各企业为一个不 可分割的整体，使其共同分担采购、生产、销售的职能。值得注意的是，就一 般情况来说，围绕顾客需求设计和规划企业的经营战略是供应链管理的灵魂和 精髓。 供应链管理( s c m ) 是目前国际最引入注目的企业管理新思想之一。它融合 了当今现代管理的新思想、新技术，是一种系统化、集成化、敏捷化的先进管 理模式。供应链管理最主要的思想是系统理论，它是在满足顾客需要的同时， 为了使供应链整体成本最小、效益最大而对相关实体之间的物流、信息流、资 金流进行计划、协调、控制的方法。 二、并行工程 并行工程圆( c o n c u r r e n te n g i n e e r i n g ，简称c e ) 原本产生于产品设计与生 产，是对于产品和其有关的过程( 包括制造和保障过程) 进行并行设计的一种 系统的综合方法，它不是由一个阶段进入另一个阶段的简单系列方法，而是侧 重于交叉职能的集成，运营的同步开发和实现过程。 c e 要求研制者从一开始就考虑整个产品寿命周期( 从产品概念形成到产品 报废处置) 中的全部要素，包括质量、成本、进度及顾客需求。并行工程要求 特别重视源头设计，在设计的开始阶段，就设法把产品开发所需的所有信息进 行综合考虑，把许多学科专家的经验和智慧汇集在一起，融为一体。 c e 的优点主要是节省了完成项目的时间，同时进行市场概念、产品设计、 制造工艺与产品辅助系列的开发，业务活动的平行执行比顺序执行可以明显的 节约时间，时间的节约不仅来自于时间的交叉，更重要的是，还来源于减少了 可能产生于某一阶段却直到最后阶段才发现的错误。 三、拉式运作 当前供应链管理的主要运作趋势之一就是逐渐从推式运作变成拉式运作 。 就推式运作和拉式运作的区别而言，推动式供应链( p u s hc h a i n ) ，就是在供应 链管理中，经营库存在需求之前预先产生，也就是说在供应链上的库存是被从 上往下，朝着客户的方向推动。而拉动式供应链( p u l lc h a i n ) ，则是在供应链 引自理查德b 蔡斯( r i c h a r d b c h a s e ) ，尼古拉斯j 阿李拉诺( n i c h o l a s j a q u i l a n o ) ，f 罗 们特雅各布斯( f r o b e r t - j a c o b s ) ( 美) 著，任建标译运营管理( 原书第9 版) 【m 北京：机械 工业出版社，2 0 0 1 ，p 1 4 7 - 1 4 9 引臼哈里森等编著，黄朔译供应链管理实务经济管理译丛 m 北京：中国人民大学版社， 2 0 0 6 p 1 6 1 9 3 房地产项目运营效率的若干研究 管理过程中，每个环节库存的产生发生在需求确定以后。推动式运作往往计划 先行，根据事先的策划安排好全部工作内容，这在当前市场情况多变的情况下 往往有些被动，而且不能完整地反映客户的需求。而拉式管理模式，基本上根 据客户的需求和市场的变动来合理动态的安排运作计划，相对而言具有更大的 灵活性和柔性，同时使房地产供应链上的资源得到更加合理的使用。 四、牛鞭效应 “牛鞭效应 是美国著名的供应链管理专家l e e 教授对需求的信息扭曲在 供应链中传递的一种形象描述。早在2 0 世纪5 0 年代f o r r e s t e r 教授就发现这 一现象，即微小的市场波动会造成制造商在进行生产计划时遇到巨大的不确定 性。具体而言，上一个经销采购单元往往根据对历史销量及现实销售情况的预 测，确定一个较客观的订货量，但为保证这个订货量是及时可得的，并且能够 适应顾客需求增量的变化，他们通常会将预测订货量作一定放大后向后一个经 销采购环节订货，这样，虽然整体需求量并没有大的波动，但经过层层加码后， 订货量就一级一级地放大了，而且越往上游偏差越大。这就是营销采购活动中 的需求变异放大现象，通俗地称之为“牛鞭效应”。 引自李令遐( 美) 著，张根林译建市具有竞争力的供应链供应链管理理论与方法先进制造管理 丛书 m 北京：中国水利水电 f 版社，2 0 0 5 p 6 4 第二章房地产运营流程简述 第二章房地产运营流程简述 本章主要内容是在分析如何提高房地产行业运营效率之前，简要说明房地 产行业的运营特点，进而简要介绍房地产行业运营流程的主要阶段以及各个阶 段具体工作内容，在此基础上，在以后各个章节详细阐述如何从整体和和各个 环节提高房地产运营的效率，降低开发成本，提高建筑质量。 第一节房地产行业的运营特点 房地产行业的运营流程非常复杂，涉及很多政府部门和经营机构，产业链 很长，对提高运营效率造成一定困难，另一方面也客观上创造了效率提高空间。 一般而言，主要的业务流程基本上应该包括前期策划分析、办理各种手续、融 资、获得土地、拆迁、规划、设计、主体施工、安装装修、验收、预销售、产 权登记发证以及物业管理等环节。概括来说房地产行业的运营具有如下几大特 点： 1 、运作周期长 房地产项目从前期启动到整体完工使用往往持续较长时间，少则一年多， 多则数年乃至更长时间，过长的经营时间增加了房地产运营的管理难度，尤其 是大大增加了房地产管理的变动因素，对提高运营效率造成一定的困难。 2 、涉及部门机构多 房地产运营涉及各级政府部门、市场调研机构、建筑设计机构、建筑施工 单位、销售代理单位、广告宣传单位、物业管理机构等诸多方面的部门和机构， 需要做大量协调沟通工作，以促进各个部门和机构通力合作，才能保证按时保 质保量完成房地产项目，有效提高房地产项目的运营效率。 3 、核心业务控制难 由于房地产运营涉及的部门机构过多，项目持续时间长，因此核心业务流 程始终处于复杂运行状态，包括策划、设计、施工、销售等主要环节需要做大 量工作，有的时候需要根据各方要求和需求做反复调整。因此控制难度大。 5 房地产项目运营效率的若干研究 4 、业务环节并行运作多 房地产运营中多数工作同时开展，尤其是前期工作，在目前市场竞争激烈、 客户需求波动大的情况下，很多房地产企业的管理模式变“串联 为“并联 ， 大量工作同时开展，导致并行工作量更为增加。 5 、难于形成标准化运作 由于房地产行业的业务非常复杂，而且涉及部门、门类较多，同时目前市 场需求也越来越趋于个性化，因此除部分建筑施工业务之外，相当一部分工作 并不容易形成标准化作业，因此大大增加了工作的难度，不利于提高运营效率。 第二节房地产行业运营流程的主要阶段 就当前我国房地产行业的一般情况而言，在不考虑特殊情况的前提下，房 地产行业的运营流程基本上可以划分为前期准备、设计施工和后期经营三个阶 段。 前期的准备阶段：主要包括房地产项目的市场调研和策划分析、办理 项目立项和规划的相关手续等工作； 中期工程建设阶段：指房地产开发项目经过规划设计，列入年度施工计 划，一直达到客户可以住用程度的过程； 房地产经营：包括房地产开发商通过对开发房地产的代理销售、广告策 划出租和抵押以实现预期投资收益等运做。 以上是对房地产行业主要流程的概述，就目前房地产行业的经营情况而言， 为实现提高房地产项目运营效率，加快项目建设进度，尤其是在保证质量的前 提下节约成本的经营目标，主要的工作环节大体上应该放在第二阶段，即中期 工程建设阶段房地产开发项目从规划设计列入年度施工计划起，一直达到 客户可以住用程度的过程。 第三节房地产行业运营主要流程和涉及的组织机构 以下本文主要围绕房地产运营主要阶段的工作内容，以时间和业务环节的衔 接性为序列，详细阐述房地产行业的具体业务流程和涉及的组织机构。 6 第二章房地产运营流程简述 一、前期准备阶段：房地产项目概念的提出与规拯j 1 、房地产项目启动前的论证工作 本阶段的工作重点是房地产开发公司的决策层充分沟通并邀请相关专家、 学者对项目进行评估与论证，以确定项目的可行性，具体工作内容包括： 根据房地产企业的整体战略规划和市场需求与政策导向选定开发项目， 这一阶段主要由房地产企业的高、中层管理者参与； 初步确定建设项目后，一般而言由房地产企业具体负责前期规划的投资 规划部或项目拓展部对选定项目进行初步的可行性研究，并制订相应的项目商 业计划书； 邀请相关专家、学者对房地产项目进行评估与论证，具体工作包括项目 可行性、项目的风险状况、运做资源测算等等内容，并相应的提出项目建议书； 通过房地产企业决策层的批准，进入下一阶段。 2 、房地产项目的规划阶段 房地产项目通过前一阶段的论证后，即开始进入项目整体规划阶段，本阶 段的工作重点是确定项目经理并与项目组主要成员进行充分沟通，深入探讨项 目开发的方方面面，进行整体项目规划和细节分析，具体工作包括如下内容： 经过内部研究、考核并结合市场情况，确定该项目总负责人，确定项目 经理，进而确定项目组主要成员，人员的选择本着“特点突出，兼顾各个方面” 的原则； 办理房地产项目的各种有关手续，这方面工作基本上贯穿着整个项目前 期运作阶段，手续比较复杂，是提高运营效率的关键点之一。尤其是房地产项 目的五证两书至关重要，五证两书的具体内容如表l 所示： 确认房地产项目的有效性，包括该项目最终建筑产品的范围界定、建设 实施方案、建筑质量的标准、项目建设的资源保证、项目建设经费及现金流量 的预算、项目的工作结构分解、项目政策与程序的制订、风险评估等内容； 提出开发项目的概要报告，这一部分工作由于涉及方面众多，因此需要 营销代理、物业管理等相关机构参与。 7 房地产项目运营效率的若干研究 表1 ：房地产开发的五证两书 分类名称内容 国有土地使用证经土地使用者申请，经由我固城市各级人民政府颁布 的国有十地使用权的法律凭证。是证明土地使用者向国家 支付土地使用权f l l 让金，获得了在一定年限内某块国有土 地使用权的法律凭证。 该证书主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土 五证地使用面积、使用年限、和“阴至”范围。 建筑用地规划许可证 建设单位向土地管理部门申请征用土地前，经城市规 划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市j | ! i ! 划的法 律凭证。 建设工程规划许可证有关建设工程符合房地产项目所在的城市规划需求的 法律凭证。 建设工程开工证 建设单位进行工程旌t 的法律凭证，也是房屋权属登 记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受 法律保护。 商品房销售( 预售) 许可证市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业 销售商品房的批准性文件。 两书商品房质量保证书 商品房使用说明书 法交易范畴。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时， 向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。需要注意的是，销售方面的有关手续一 般在第二阶段开始办理。 二、中期工程建设即项目实施阶段 1 、项目建设施工 房地产项目开发在本阶段的工作重点是明确项目的分工，制订建筑工程施 工计划，并需要通过招标确定规划设计单位、承包建筑商、材料供应商等重要 相关单位，继前阶段的工作办理各种手续，并沟通协调房地产开发企业与政 府各部门之间的关系，协调内部各部门之间和项目涉及各个单位、机构之间的 关系。这一阶段需要按照按现代项目管理的管理经验和技术严格控制建设质量、 施工成本、项目进度以及项目的销售等，是提高运营效率的关键环节。 具体包括如下内容： 在前一阶段的基础上建立项目组织； 取得土地使用权，这一工作一般在第一阶段就已经开展，有的房地产项 目可能由于办理手续存在一定困难或者没有及时缴纳土地出让金而没有真正获 得土地，这一阶段需要继续这一工作； 制订房地产项目的建设计划，其中包括项目的专业性和建设施工的可行 性等： 8 第二章房地产运营流程简述 项目( 规划) 设计、工程招标、招标采购、监理招标、物业招标等； 开始三通一平和七通一平， 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整， 七通一平：通常指大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨 污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整； 按照计划进行施工建设，这一过程贯穿整个第二阶段，与其他工作处于 交叉状态； 通过规划、消防、人防、水、电、气、防蚁等部门审查，这一过程同样 贯穿整个项目实施过程，需要协调好与各个管理部门的关系； 合同管理，包括与建筑承包商、材料供应商等相关机构的合同，需要通 过合同控制重点作好质量、费用、进度、范围、安全等控制； 项目销售工作，包括严格培训销售队伍，对外统一宣传渠道和口径，通 过各种渠道采用各种方式展示开发商的文化等； 水、电、气、智能化、网络、商业等开始进场。 2 、项目收尾工作 本阶段的工作重点是办理备案证、配合物业公司交房、对整个项目进行评 估总结。 房地产项目验收，包括单体验收、消防、人防、环境、水电、设备等， 办理备案证； 物业公司对项目进行接管验收，房地产企业配合物业公司交房； 房地产项目清算，资产清理，文档总结等工作，这一阶段需要对整个开 发项目进行评估和总结。 三、房地产经营阶段 本阶段具体内容包括房地产开发商通过对开发房地产的代理销售、广告策 划、出租和抵押以实现预期投资收益等运做活动，这一部分尤其是出租经营等 与本文探讨的提高房地产项目的运行效率等内容相关性比较低，因此简要叙述。 9 房地产项目运营效率的若干研究 四、各个阶段工作中涉及的组织机构 表2 ：各个阶段工作中涉及的组织机构 主要阶段具体工作内容涉及机构 前期准备阶段项目启动前的论证工作市场调研机构、学术机构 房地产项目的规划阶段各级政府部门、建筑设计机构、销售代理单位 中期工程建设阶段项目建设施工建筑施工单位，材料代理商 项目收尾- t 作广告宣传单位、物业管理机构、各级政府部门 房地产经营阶段代理销售、广告策划等广告宣传单位，销售代理单位、 第四节小结 房地产行业运营具有运作周期长、涉及部门机构多、核心业务控制难、业 务环节并行运作多、难于形成标准化运作等特点，对提高房地产项目运营效率 造成一定困难，另一方面也客观上创造了运营效率的提高空间。 运营流程基本上可以划分为前期房地产项目概念的提出与规划阶段、中期 工程建设即项目实施阶段、后期房地产经营阶段。涉及的机构包括市场调研机 构、学术机构、各级政府部门、建筑设计机构、建筑施工单位、材料代理商、 广告宣传单位、销售代理单位、物业管理机构等。 l o 第三章房地产行业供应链摹本情况 第三章房地产行业供应链基本情况 根据上述一章对我国房地产房地产行业的运营特点，以及房地产行业运营 流程的主要阶段和各个阶段具体工作内容的介绍，可以清楚的看出，房地产行 业流程复杂，环节众多，涉及方方面面，因此需要较高的管理水平和先进的管 理机制。综观我国房地产企业，在整体运营流程和细节方面存在诸多问题，尤 其是从供应链管理的角度来考察，更是存在许多需要提高的地方，本章在上一 章节的基础上，指出我国房地产企业在管理上存在哪些问题，并说明当前房地 产企业整体上如何施行供应链管理以提高效率，降低成本，提高品质，并对涉 及的机构和部门作以详细说明，为以后各章详细阐述如何从整体和和各个流程 的环节提高房地产运营的效率，降低开发成本，提高建筑质量作准备。 第一节我国房地产企业整体存在的问题 由于我国房地产行业发展比较晚，只是改革开放中后期，特别是1 9 9 8 年之 后开始推行货币化住房制度改革和住房按揭贷款制度以来，房地产需求快速增 加，房地产行业才开始步入发展的快车道。大概计算下来，我国房地产企业开 始运营以来大约已经接近1 5 年左右，在这段比较短的时间内，除了最近一段时 期，大部分发展阶段都处于摸索尝试，粗放式经营期间，从房地产运营模式、 建筑产品质量、建筑创新设计到房地产营销代理实战，整体看来几乎就没有供 应链的意识，更遑论采用供应链管理提高管理效率。但是值得注意的是，由于 房地产行业本身天然的具有供应链的运营特征，因此相当一部分房地产企业在 实际经营中或多或少的采用了供应链管理的思想和模式。 以往管理粗放其实有其客观原因，由于我国住房市场过去欠账太多，因此 只要房地产项目开发出来就不愁销售，有一些被集团采购，有一些开盘就销售 一空，即使有积压的部分，稍后阶段依靠一两个卖点也能顺利销售，而且往往 再增加一两个卖点就能畅销。早期房地产开发商的主要任务都是围绕着“圈地， 找钱”，而且最主要的还是在于前者。因为房地产开发资金可以通过建筑承包商 房地产项目运营效率的若干研究 的垫资和购房客户的预付款解决相当大一部分，又可以通过滚动开发和拖欠土 地出让金解决一大部分剩下的资金，这样只要利用有限的启动资金可以开发很 大的项目，几乎完全是四两拨千斤的效果。 但是目前宏观调控频繁、竞争激烈的市场情况下，过去这种卓有成效的开 发模式已经难以奏效，不仅同业之间的竞争日益激烈，而且由于房地产行业具 有很高的利润率，因此也吸引了更多外行、外地甚至外资的企业进入房地产行 业，高额的回报吸引来更多的开发商。在这种情况下，房地产买方市场已经开 始逐渐形成，因此购房客户的讨价还价能力大大提高，消费者变得更为挑剔， 卓越的建筑、良好的户型、高质量的施工已经成为基本需求，客户对房地产项 目提出高文化品位和更优质的服务服务已经不在稀奇，可以说，整体上房地产 消费者主权时代已经逐渐来临。 与此同时，房地产行业的开发成本也开始大幅度提高。随着我国土地供应 制度的逐渐规范化，特别是土地的招标、拍卖、挂牌出让制度的实行，使土地 出让的过程越来越透明，越来越规范，越来越反映实际的市场需求，在这种情 况下，土地的刚性成本居高不下。过去很多年来在房地产行业内已经形成了一 个小套路，在规划设计、景观造型、建筑形式和建筑风格、户型、配套方面， 在市场定价、代理促销、销售卖场设计、客户服务方面，几乎都模仿以往楼盘， 导致产品同质化严重，营销手段类似，创新雷同，陷入枯竭状态。与此同时， 各级政府在土地、规划、建设、销售、物业管理方面的管理也是越来越严格规 范，以前的粗放开发模式已经难以保证赚钱，陈旧落后的运营管理在当前的市 场环境下也越来越难以奏效，提高运营效率的要求f 1 益迫切。 在激烈竞争的行业背景下，通过分析房地产行业的现状，我们可以更清楚 地看出当前我国房地产行业存在着诸多问题，其中集中体现为三大问题： 1 、产业化程度比较低 在当今世界尤其是在发达国家，进行住宅产业化开发已经成为提升建材生 产及施工作业环节的效率，进而提升整个房地产行业供应链上各环节效率的必 由之路，相比之下，我国建材生产及施工作业环节的产业化程度相对比较低， 大部分房地产企业仍处于粗放经营的初级阶段，即使同个企业在不同的项目 中也难以进行协同运作，当然这也与我国整体经济的管理水平比较低，产业化 程度不高有关。 1 2 第三章房地产行业供麻链基本情况 2 、房地产企业核心竞争畿力不足 作为在一个比较长的产业链上居于主导地位的企业来说，房地产企业作为供 应链的核心企业应具备规划设计的核心竞争能力，房地产企业只有通过在规划设 计环节中形成自身的核心竞争能力，进行通过标准化设计从而引导整个房地产供 应链逐步实现住宅产业化，最终实施面向客户的二阶段设计，解决标准化设计与 客户需求个性化多样化的矛盾，在这一过程中运用基于并行工程的产品设计方法 在建筑产品全寿命周期内考虑问题并缩短产品开发周期。当前我国房地产行业的 整体规划和核心竞争能力普遍不足，基本上处于简单组织者的角色，几乎完全没 有发挥核心和主导作用，甚至有一些房地产开发企业由于经验不足，准备不充分， 计划性不够，要被供应链上的合作者牵着走，失去主动权，完全处于被动状态。 3 、房地产企业尚未建立与大规模房地产开发模式相适应的采购体系 目前发达国家的房地产企业已经能够通过建立基于互联网的多层次采购体 系，提升房地产企业的资源采购管理能力，充分利用大规模生产和标准化带来 的规模效应，降低整个供应链上的生产交易成本，进而提高整个供应链的效率 和效益。我国大多数房地产企业尚未建立与大规模房地产开发模式相适应的采 购体系，仅有少数企业如万科初步作到能够开发建立完整的采购体系。 第二节房地产行业供应链管理的主要原则 一、供应链管理概述 所谓供应链管理( s c b t ) ，一般而言即是通过前馈的信息流和反馈的物流、 信息流将供应商、制造商、分销商、零售商及最终用户等业务单位和各个环节 连成一个整体的管理模式，它采用集成的管理思想和方法，视链上的各企业为 一个不可分割的整体，使其共同分担采购、生产、销售的职能。值得注意的是， 就一般情况来说，围绕顾客需求设计和规划企业的经营战略是供应链管理的灵 魂和精髓，也是提高管理运营效率的核心。 供应链管理是目前国际最引入注目的企业管理新思想之一。它融合了当今 现代管理的新思想、新技术，是一种系统化、集成化、敏捷化的先进管理模式。 供应链管理最主要的思想是系统理论，它是在满足顾客需要的同时，为了使供 引自施先亮、李伊松主编供心链管理原理及应用 m 】北京：清华人学出版社，2 0 0 6 p