（管理科学与工程专业论文）基于价值工程的房地产项目规划方案选择研究.pdf

摘要 房地产项目在规划设计阶段常常采用设计招标的形式，但如何评价、选择 规划设计方案，正日益成为困惑房地产开发商的问题。价值工程理论作为一门 强调价值、成本控制与综合效益的管理科学理论，在当前受到了广泛的关注和 重视。本文通过分析房地产项目在规划设计方案选择时存在的问题，结合具体 案例，研究如何利用价值工程相关原理进行规划设计方案选择和方案优化。 本文紧密结合工程实际，首先介绍案例的背景情况及存在问题。紧接着， 在简要叙述了价值工程相关理论之后，紧密联系案例，运用价值工程理论对案 例进行研究与分析。首先是对房地产项目规划设计的内容进行分析，其目的是 确定价值工程活动中的功能评价指标；然后用层次分析法( a h p ) 来计算各功能 的指标权重值，并在确定各功能指标权重后，采用专家打分法计算出功能评价 系数；再结合成本系数数，得到各方案的价值系数，并进行了规划设计方案价 值的评价，选择出最优方案。 本文通过运用价值工程理论选择了最优方案后，进一步应用价值工程，对 选中的最优方案进行优化。按照价值工程活动的基本程序，通过分析选择价值 分析对象；根据各功能指标的成本概算，确定成本系数：最后进行功能分析与 评价，并结合项目特点提出了方案优化建议。 本文旨在通过具体案例的价值工程活动，来分析、研究价值工程理论在房 地产项目规划设计方案选择及优化中的应用。 关键词：价值工程房地产项目规划设计方案选择 a b s t i 认c t a tt h ed e s i g np h a s eo fr e a le s t a t ep r o j e c t s ，p u b l i ct e n d e r sf o rs c h e m e d e s i g n i n ga r eo f t e ni n v i t e d i th a sb e c o m ea ni m p o r t a n tb u tf i - u s t r a t i n gi s s u ef o r r e a le s t a t ed e v e l o p e r so nh o wt oe v a l u a t ea n dc h o o s ea l lo p t i m a lo n ea m o n ga l l t h ep r o p o s a l s a sam a n a g e r i a l s c i e n c et h e o r yc e n t e r i n gi nv a l u e ，c o s tc o n t r o la n d g e n e r a lb e n e f i t s ，v a l u ee n g i n e e r i n gh a sr e c e i v e d e x t e n s i v er e c o g n i t i o n s i n t e g r a t i n gw i t hd e t a i l e dr e a l - l i f ee x a m p l e s ，t h i se s s a yg o e st h r o u g ha na n a l y s i so f d i f f i c u l ts i t u a t i o n sd u r i n gs e l e c t i n gag o o dp r o p o s a l b yd o i n gt h a t ，ar e s e a r c hi s m a d eo nu t i l i z i n gt h i st h e o r yt os e l e c ta n do p t i m i z es c h e m ed e s i g n s t h ee s s a yb e g i n sw i t hi n t r o d u c i n gt h eb a c k g r o u n ds i t u a t i o na n de x i s t i n g i s s u e s t h e na f t e rab r i e fs u m m a r i z a t i o no fv a l u ee n g i n e e r i n gt h e o r y ，t h i se s s a y u s e sl a r g ea m o u n to fe n g i n e e r i n gd e t a i l st oa n a l y z ea n dd i s c u s st h el i s t e dc a s e s f i r s t l y ，i ta n a l y z e st h ec o n t e n t so ft h er e a l e s t a t ep r o j e c ts c h e m ed e s i g n t h e p u r p o s eo ft h i ss t e pi st oi d e n t i f yt h ef u n c t i o n a le v a l u a t i o ni n d e x e sd u r i n gv a l u e e n g i n e e r i n g s e c o n d l y ，i tu s e sa n a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s s ( a h p ) t oc a l c u l a t et h e w e i g h to fe a c hf u n c t i o n si n d e x w i t ht h e s ei n d e x e s w e i g h t s ，t h i se s s a ya c q u i r e s f u n c t i o n a le v a l u a t i o nc o e f f i c i e n t sb ye x p e r te v a l u a t i o nm e t h o d t h i r d l y ， c o m b i n i n gw i t hc o s tc o e f f i c i e n te a c hp r o p o s a l sv a l u ec o e f f i c i e n ti sc a l c u l a t e da n d t h ev a l u eo f e a c ho n ei se v a l u a t e d t h eb e s to n ei ss i n g l e do u t ， a f t e rt h eb e s tp r o p o s a li sd e c i d e d , t h i se s s a yg o e so nf l l l t h e rw i t hv a l u e e n g i n e e r i n gt h e o r yt oo p t i m i z et h es e l e c t e dp r o p o s a l f o l l o w i n gt h eb a s i cp r o c e s s o fv a l u ee n g i n e e r i n ga c t i v i t y ，o b j e c t sf o rv a l u a t i o na r ep i c k e db ya n a l y s i s ；c o s t c o e f f i c i e n ti sd e c i d e db ye s t i m a t e dc o s to fe a c hf u n c t i o n a li n d e x ；f i n a l l yt h r o u g h f u n c t i o n a la n a l y s i sa n de v a l u a t i o n ，i td r a w ss u g g e s t i o n st oo p t i m i z et h ea c c e p t e d p r o p o s a l t h i se s s a yi n t e n d st ou s et h ea c t u a la c t i v i t i e so fv a l u ee n g i n e e r i n gt oa n a l y z e a n dr e s e a r c ht h ea p p l i c a t i o n so ft h i st h e o r yi nc h o o s i n ga n do p t i m i z i n gr e a le s t a t e p r o j e c ts c h e m ed e s i g n s k e y w o r d ：v a l u ee n g i n e e r i n g r e a le s t a t ep r o j e c ts c h e m ed e s i g n c h o o s i n go fp r o p o s a l s 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得吞鲞盘堂或其他教育机构的学位或 证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论 文中作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：节孑夏卜签字日期：多叼年为月i 驴日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解盘鲞盘堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权墨鲞盘鲎可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学 校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：乒弓x 。 导师签名： 婀三 签字日期：萨- ，6 7 年易月坩日签字日期：口7 年寥月7 厂日 第一章绪论 1 1 选题背景 第一章绪论 随着我国经济形势的不断发展，从2 0 0 0 年开始，房地产业发展态势逐渐走 强，到2 0 0 5 年左右，已初显过热的迹象，部分地区的房价过高。从2 0 0 5 年开 始，政府相关主管部门先后出台“国八条、“国六条 等宏观调控政策，对 过热的房地产市场进行宏观调控。 面对政府的宏观调控和房地产业内不断加强的竞争，如何提高自己的竞争 力，如何为客户提供价值更高的产品，成为房地产企业首先要思考的问题。房 地产企业一方面在土地价格不断上涨的情况下，要严格控制开发成本；另一方 面，必须提供不同于市场上其它产品的、内在价值高的产品。这样才能在激烈 的竞争中立足、发展。 房地产项目的规划设计，涉及到房地产项目的产品类型、项目用地与产品 的匹配、项目容积率、环境景观、公建配套等诸多因素。项目的规划设计，是 市场需求的结果，目的是为客户提供较高的价值。同时，它也对房地产企业的 开发成本起决定性作用，规划设计决定了房地产项目建设成本的高低。 价值工程( v a l u ee n g i n e e r i n g ，简称v e ) ，又称价值分析( v a l u ea n a l y s is ， 简称v a ) 、价值管理( v a l u em a n a g e m e n t ，简称v m ) ，是2 0 世纪4 0 年代产生 的一门管理技术。它是研究如何使产品功能与成本达到最优结合的一门科学， 主要目的是通过对工程项目、新产品开发、服务运营组织等对象进行功能分析 和成本分析，以多学科团队工作方式和创意流程，优化项目和产品的功能，同 时在数十种甚至数百种方案中找到最低成本、最高价值的方案。价值工程最早 在产品和设备制造中使用，后来逐渐应用到军工、建筑工程、服务业等领域。， 我国在2 0 世纪7 0 年代末引入价值工程，在8 0 年代末曾在实际应用上达到 高峰。其后，国内企业受企业改制、市场竞争等客观因素的影响，价值工程的 应用走入一段低潮。进入2 1 世纪后，价值工程作为一种强调价值、强调成本控 制、强调综合效益的管理科学，重新得到了广泛的关注和重视。尤其是工程建 设领域，价值工程被越来越多的应用到实际工作中。 本文的目的是，通过对房地产项目在规划设计方案选择时存在的问题的分 析，结合具体案例，研究如何利用价值工程相关原理进行规划设计方案选择。 第一章绪论 1 2 房地产项目规划设计方案选择的现状及问题 随着我国房地产市场的发展，房地产开发商之间的竞争也加剧。为了获得 更多的利润，更好的品牌知名度，开发商往往在规划设计阶段就精心谋划，力 图不断推陈出新，通过规划设计的创新，打造出精品楼盘。 对此，多数开发商会在项目前期规划设计阶段，选择4 , - - , 6 家左右的设计单 位进行规划设计方案的竞标。开发商提供诸如项目性质、周边概括、项目用地 面积、建筑面积、销售面积、容积率、绿化率、建筑覆盖率、道路占有率、总 户数、总停车位等等指标，以及根据市场调研报告作出的项目定位报告，由设 计单位根据这些资料进行项目的整体规划设计。 设计单位在综合所有资料后作出规划设计方案供开发商进行选择一一即所 谓的评标。而在当前，多数开发商的评标依据，通常是项目的创新度，项目的 市场前景等等，主观因素占了较多成分，且不能从项目的整体出发进行综合评 判。在实践中我们发现，这样评标的结果，往往存在中标方案创新度很好，却 缺乏市场支持，或者市场前景看好，却成本过高等等问题。归根到底，就是因 为缺乏合适的规划设计方案选择标准、方法。 1 3 价值工程在项目规划设计方案选择中的应用意义 房地产项目规划设计，是根据项目定位报告，综合了项目用地的用地面积、 建筑面积、绿化率、总户数等等若干指标后，按有关国家规范进行的设计活动。 规划设计集艺术性、实用性、经济型于一体。只有规划设计大胆创新、技术方 案切实可行、经济合理的设计方案，才是房地产开发商最终选择的方案。而当 前我国的房地产开发商，在进行规划设计时，往往走向极端：或者是偏重于方 案创新，为追求项目煦亮点、创新点，不惜一切代价，造成项目的开发成本偏 高；又或者是单纯的考虑经济性，只要产品基本功能具备，想尽一切办法压缩 成本。而对于综合考虑项目的整体功能和成本节约之间的理想平衡点的，几乎 没有。 价值工程应用的主要任务，就是实现功能与成本的最佳结合。这与规划设 计方案的目标完全一致。因此，在项目规划设计方案的选择上应用价值工程， 具有现实可行性。 根据国内外工程造价人员的研究结论，影响建设项目成本的主要阶段就是 在设计阶段，这一阶段对成本的影响，往往占到项目建安成本的7 0 以上。而 2 第一章绪论 且，随着设计的逐步深化，以及项目的实施，项目的建安成本也逐步确定，可 优化调整的余地也越来越小。 因此，在项目规划设计阶段应用价值工程具有重要的现实意义，其具体体 现在： 1 、在项目规划设计阶段应用价值工程，能节约投资，有效提高投资效益。 根据美国价值工程师协会对价值工程的定义：价值工程是一种以功能分析 为导向的系统群体决策方法，它的目的是增加产品、系统或服务的价值。而这 种价值的增加可以通过两种方式实现：一是提高能满足客户需求的功能；二是 降低成本。大量的研究和实践也证明，价值工程在降低项目成本方面具有较好 的作用。根据美国建筑业界的统计，应用价值工程，可以降低项目初始投资的5 1 0 ，同时可以降低项目建成后的运营费用5 - 1 0 n 1 。 2 、在项目规划设计阶段应用价值工程，有利于产品的创新。 要实现增加产品的价值的目的，通过应用价值工程，我们了解到，在产品 成本保持不变的情况下，提高产品的功能是唯一的办法。在规划设计阶段，就 突出的体现在产品的创新上。个特色多、亮点多的楼盘，其内在价值显然高 于一个平庸的楼盘。因此，应用价值工程进行规划设计方案的选择，能促使设 计单位投入更多的精力到产品创新中来。 3 、在项目规划设计阶段应用价值工程，能有效提高企业竞争力。 我国房地产开发已逐步成为竞争激烈的买方市场，房地产开发商必须不断 提高企业竞争力，才能在激烈的竞争中生存、发展。这就要求开发商一方面要 不断满足客户的各种需求，甚至提供给客户超过其要求的产品；另一方面又要 不断控制成本，降低企业的运营风险。而价值工程的主要功能，就是研究功能 与成本的关系，研究如何在功能与成本之间选择最佳平衡点。考虑到一个项目 的功能与成本，在项目的规划设计阶段就已经基本定局，因此，我们可以认为， 在房地产开发项目规划设计阶段应用价值工程能够有效地提高企业竞争力。 1 4 论文研究的来源及研究思路 笔者长期在深圳房地产公司工作，不但对房地产市场、公司运营模式、项 目开发、成本管理等具有丰富的经验，还掌握了较多的实际案例，能够根据论 文研究的情况，选择合适的案例进行分析、研究。 本文在研究过程中，注重理论与实践相结合，尤其是注重理论对于实践的 指导，以及实践对理论的反馈。具体思路是： 一3 第一章绪论 1 、研究价值工程的理论，了解其原理、特点、工作方法、程序等，为下一 步的实践应用打下良好的理论基础； 2 、结合价值工程理论，研究价值工程与房地产项目规划设计方案选择之间 的契合点，初步建立起实践方法； 3 、运用价值工程理论和实践方法，对具体案例进行研究、分析； 4 、对应用价值工程活动进行反馈、总结，并提出有待进一步研究的问题。 在研究方法上，采用理论与实践相结合的原则，大量阅读有关价值工程的 理论书籍，在实际应用上，借鉴国内外价值工程应用的各类案例，并通过实际 应用，实现对既有理论和方法的反馈。 4 第二章项目概况及问题的提出 第二章项目概况及问题的提出 为对价值工程在房地产项目规划设计方案选择中的应用进行研究，我们选 择了一个具体的房地产项目，并以此项目为案例进行研究、分析。 2 1 项目概况 2 1 1 项目片区基本情况 该项目位于深圳市宝安区龙华镇。龙华位于深圳中部发展轴，在深圳市总 体规划中定位为中部服务功能区，成为中心区重要的配套与生活服务区域，是 未来在中心区办公的人士居住首选区域。地块所处的龙华二线拓展区属于一个 复合型城镇，集合商业、办公、娱乐、教育、居住等等混合功能。 根据深圳市交通规划，深圳火车站新客站也将在建设在龙华。新客站位于 龙华西南角，是京广铁路、东南沿海高速铁路客运专线交汇；通车后预计有近 8 0 条列车线路；客流量预计将达到5 0 0 万人次年；同时，港澳台、珠三角商旅 人流将不必只通过广州进行中转，可以通过龙华新客站实现与全国的联系。这 对于本项目的开发将是一个重大利好消息。火车新客站位置图，如图2 - 1 所示。 此外，轨道交通的建设，也将给该片区及本项目带来显著的影响。福龙公 路的开通将解决梅林关口交通瓶颈问题，建立龙华与福田的直接联系通道；地 铁4 号线将带动龙华二线拓展区的整体繁荣，使得区域增殖空间迅速提升，深 圳市城市轨道交通近中期发展综合规划方案，如图2 2 所示。 5 第二章项目概况及问题的提出 田2 - 1火车新客站位置图 深圳市城市轨道交通近中期发展综台规划方案图 图2 2 深圳市城市轨道交通近中期发展综合规划方案图 第二章项目概况及问题的提出 根据营销部门的研究判断，火车新客站、地铁、轻轨交通等的实施，将成 为本项目开发的最大助力。具体体现在： 改善区域交通环境，方便到达； 成为交通枢纽，提升片区形象； 带来大量人流，支持住宅、商业及写字楼客源； 带来新元素：大量信息流、物流、不同需求不同特征的房地产客户，成为 房地产业资源； 促进龙华城市化( 多元化) ：物业类型的多样化、人口构成多元化； 地铁对房地产市场的价值集中于开通之前的卜2 年，龙华房地产在未来1 - 2 年内体验到地铁利好 据市场调研，该片区有以下几个特点： 1 、片区房地产项目供需持续稳步增长：未来卜3 年内项目供应量预计在5 0 0 万平米以上； 2 、房地产价格以平稳的速度继续提升：近几年该片区价格每年上涨幅度在 3 0 以上，这与关内供应稀缺及产品品质本身相关； 3 、片区房地产市场主力户型为2 、3 房，面积区间主要集中在7 0 - 8 0 平米 9 0 1 1 0 平米； 4 、片区物业类型出现多元化，多层不再为绝对主力；随着品牌开发商的进 驻，物业品质及档次升级周期变短； 5 、片区在售项目仍以大盘为主( 包括大盘的后续开发) ；尚无突破传统的 开发模式出现；销售走势基本稳定，但政策影响也存在； 6 、交通将成为龙华市场的主要驱动力：片区地产格局将形成新的五大片区， 将带来户型供应走大、产品多元化； 7 、未来客户及客户需求出现“多元化趋势：关内高端客户、关内投资客 户比例增长。 2 1 2 项目基本情况 本项目地块由一块占地约1 2 7 万平米的不规则用地和一块占地约1 4 4 7 0 平7 方米的三角形用地组成，其间横穿一条市政道路，地势较周边高出约6 - 8 米。 周边均为城市主干道，交通十分便利。项目地块平面示意，如图2 - 3 所示。 7 一 第二章项目概况及问题的提出 图2 - 3 项目地块平面示意图 政府主管部门提供的项目的主要规划指标见下页表2 - 1 。 表2 1 规划指标表 规划指标名称 单位数值 总用地面积 平方米 总建筑面积平方米 计窖觏丰面积平方米 可租售面积 平方米 可租售面积占总建筑面积比例 住宅面积平方米 1 、多层住宅建筑面积h 层) 平方米 2 、小高层住宅建筑面积( 1 1 层)平方米 3 、中高层住宅建筑面积( 1 5 层1 平方米 4 、中高层住宅建筑面积( 2 4 层) 平方米 5 ，超高层层住宅建筑面积( 弭层)平方米 商业面积平方米 公建配套平方米 其中：防地下室面积平方米 非 防地下室面积平方米 第二章项目概况及问题的提出 架空层平方米2 3 7 5 4 会所平方米2 4 幼儿园 平方米 3 2 0 0 社区服务用房平方米 1 0 0 0 容积率 3 0 建筑覆盖率 2 2 绿化率 4 2 硬景及道路占有率 2 6 室外停车 1 0 总户数 户3 8 0 0 总停车位辆 2 9 2 0 其中：地上停车 辆5 1 5 地下停车 7。 辆 2 4 0 5 车位比( 车位p 数)0 。7 7 2 1 。3 项目规划设计定位 根据营销部门对片区及项目周边的调研，得出项目规划设计定位。 2 1 3 。1 项目档次定位 本项目周边楼盘素质均比较高，几乎没有受到农民房影响，区域整体形象佳。 项目所在区域周边聚集了相当一批龙华地区近年素质较为高的楼盘，可以形成 较好的居住氛围，而且龙华政府对该区域的商业、教育等配套规划都比较完善； 该区域的整体形象为龙华当地消费者所认可，该区域被龙华当地消费者称为 “豪宅片区”，整体档次较高，居住舒适度也高于龙华老城中心。因此，本项 目定位为当地市场中高档项目。 2 1 3 2 客户定位 根据营销研究，本项目客户定位见下表2 2 。 9 第二章项目概况及问题的提出 表2 - 2 项目客户定位统计表 首次置业白领、公务员两房 关内客户 寻求品质生活的白领、公务员中、小三房 ( 6 0 - 7 0 ) 寻求相对经济又舒适，功能全面的换房客户大三房、四房 寻求舒适的高端客户五房 本地原住居民 一 两房、三房 关外客户 ( 3 0 - 4 0 ) 本地私营业主大三房、四房 工业园区白领两房、三房 周边镇追求生活品质居民 三房、四房 2 1 3 3 户型定位 + 营销部门以市场调研为基础，以客户定位为依据，制订出本项目的户型定 。 位如表2 - 3 ，用于指导建筑设计。 表2 - 3 项目户型定位统计表 户型面积范围( m 2 )套数比例( )说明 2 房2 厅1 卫 7 52 0 较为舒适的两房 3 房2 厅1 卫 8 0 - 9 05 以内经济紧凑的三房 3 房2 厅2 卫 1 0 0 ( 左右)3 5 经济实用的三房 舒适实用的三房，可以考虑赠送 3 房2 厅2 卫1 工 。1 1 5 ( 左右) 耋2 5 空间、空间层次的变化等设计。 人房 可以适当降低本户型比例。 4 房2 厅2 卫l 工 1 3 0 - 1 3 51 5 舒适实用的四房，有附加价值如 人房赠送空间、空间层次的变化等 ( 至少) 4 房2 厅 1 5 0 - 2 0 0 比例暂不定，据实 顶层大平面或复式，优势位置。 2 卫1 工人房 际情况安排 说明：顶层单位可能为大平面或复式；项目整体按此定位下达设计任务。 2 1 3 4 物业类型定位 1 0 第二章项目概况及问题的提出 住宅：以1 8 层小高层为主，辅以部分2 4 层左右的中高层，以及少量1 1 层 小高层住宅和3 3 层高层住宅。 商业：大地块尽量全部建设临街一层街铺，层高约在5 - 6 米；南n d , 地块可 以建设二层街铺。街铺尽量减小进深( 建议在1 0 米左右) ，面宽建议设置为每 间4 米宽，每两间商铺可以合并为一个大面宽商铺。 2 1 3 5 会所设置建议 按照目前规划2 8 0 0 平方米会所( 包括健康服务中心4 0 0 平方米、居委会4 0 0 平方米) 设计。 2 1 3 6 客户群描述 ( 1 ) 年龄：2 3 - 3 0 岁。主要集中在2 3 - 2 8 岁左右； ( 2 ) 出生：生于7 0 年代末到8 0 年代中；、 ( 3 ) 工作时间不长，收入也不太高，在深圳市区房价高昂的情况下，被挤 压到关外这一相对较远的区域购房。这里是未来的新城市中心，生活配套未来 也会比较方便，目前到关外购房是以相对较低的价格购买较高素质更大面积的 房子，牺牲了一些时间、方便。虽然他们是被关内的高房价挤压到关外购房的， 但他们希望被人感受是他们有不同的价值取向，主动选择了关外。喜欢的房子 是有标志性的，像i p o d 一样。希望商业服务发达便利； ( 4 ) 大多受过较好的教育，欣赏艺术、文化的东西，较能接受新的事物。 内心向往特例独行，喜欢能在一定程度上标榜个性、彰显个人品味的东西； ( 5 ) 经过几年的社会实践生活，有一定的理性，较为崇尚实用主义。可能 希望居住的小区有艺术氛围，较有风格，但归结到自己的居住空间时还是很注 重实用。包括户型结构、实用率等问题； ( 6 ) 出生后由于改革开放，经济快速发展，社会变化快，经历社会观念的 更替，形成了多元化的人生观和世界观。总体来说与传统价值观有一定区别； ( 7 ) 希望获得经济和精神上的独立； ( 8 ) 追求物质和感官享受； ( 9 ) 较为关注、崇尚潮流； ( 1 0 ) 与网络一起成长的一代年轻人，网络在生活中占有较重要的地位。 2 1 4 项目园林环境设计要求 第二章项目概况及问题的提出 2 1 4 1 园林环境设计原则要求 ( 1 ) 园林环境需要与建筑规划进行有机结合。如色彩与风格的呼应；相互 交融成为对方的一部分；注重交界部位的处理，形成丰富、趣味的空间； ( 2 ) 结合目标客户群体的需求偏好，园林环境整体上应该以较为自然的风 格为主，体现在较多的绿化、水系，少硬质地面和景观； ( 3 ) 结合较年轻的客户群体特征，整体园林风格应该是以较为现代、富于 变化、充满活力为主； ( 4 ) 在商业街、会所、幼儿园、入口等公建区的设计方面强调繁华的现代 都市气质： ( 5 ) 将两条大市政路边景观的设计纳入设计范围，在设计时突出其标志性、 都市感； ( 6 ) 将两块地的联系纳入环境设计的考虑中； ( 7 ) 需要注意项目的分期开发，结合组团和分期开发形成多主题的园林； ( 8 ) 主题园林展示要注意和销售( 尤其是一期销售) 展示的配合； ( 9 ) 结合小区功能分区的设计，园林环境也需要根据动静不同功能进行分 区设计； ( 1 0 ) 注重园林的观赏性和参与性的融和； ( 1 1 ) 注重使用功能、审美功能、生态功能三方面功能的结合。使用功能 主要关注住户( 尤其是儿童与老人) 对景观的参与性；审美功能主要是着重园 林的观赏性；生态功能主要注重生态与健康，低耗与节能等方面； ( 1 2 ) 泛会所设施与园林环境的结合。环境布置中充分利用泳池等水景观， 结合园林环境充分布置泛会所功能； ( 1 3 ) 注意考虑靠近干道的植物对噪音的遮挡问题； ( 1 4 ) 争取创新的环境设计亮点，成为项目的卖点。 2 1 4 2 其它一些参考建议 ( 1 ) 富于变化的坡地营造； ( 2 ) 多样化水系的营造。如溪流、瀑布、叠水、喷泉、雾化喷泉等； ( 3 ) 怡人的小尺度邻里交往空间。木平台、凉亭、小广场、木栈道、小桥、 草坪等； ( 4 ) 丰富、有艺术感的小品设计； ( 5 ) 丰富的，多层次的立体绿化空间； 1 2 第二章项目概况及问题的提出 ( 6 ) 注意植物色彩，季节的搭配； ( 7 ) 风情商业街有特色的环境设计，可以成为小区的一个亮点； ( 8 ) 泳池设计可以成为小区的一个亮点； ( 9 ) 考虑环境的参与性的时候要注意无障碍设计及住户使用的安全性和方 便合理； ( 1 0 ) 由于项目前期销售需要进行环境展示，时间较为紧张，注意考虑植 物成长速度、成活性、对季节的依赖等特点选择前期展示区植物； ( 1 1 ) 尽量多使用可以遮荫的植物，少选择纯粹观赏性的植物。 2 2 、项目规划设计方案的选择及问题提出 本项目的开发商为国内著名房地产企业，此项目又是该公司第一次在深圳 地区关外开发的楼盘，而且，项目占地面积、建筑面积等均较大，在深圳地区 具有很强的影响力。因此，本项目开发的成功与否，对于该公司能否持续扩大 在深圳乃至全国的影响力具有及其重要的意义。因此，该公司在项目定位报告 编制完成后，即组织进行全球范围内的规划设计招标，并邀请了美国、德国、 韩国、新加坡、香港等地的五家著名设计公司进行投标。 根据开发商提供的项目定位报告、规划指标等基础资料，五家公司先后对 项目地块进行现场踏勘，对项目周边环境等进行了较充分的调研。并按照开发 商的要求，在规定的时问内提交了规划设计方案：各方案的规划指标见下页表 2 - 4 ，为表述方便，依次将美国、德国、韩国、新加坡、香港等五家设计公司提 交的方案，分别称为方案a 、方案b 、方案c 、方案d 、方案e 。 表2 - 4 各方案规划指标统计表 规划指标名称单位方案a方案b方案c方案d方案e 总用地面积 m 21 4 1 7 3 0 6 91 4 1 7 3 0 6 91 4 1 7 3 0 6 91 4 1 7 3 0 6 91 4 1 7 3 0 6 9 总建筑面积 m 2 5 0 7 0 1 55 3 3 3 0 05 2 4 9 1 85 3 0 1 2 05 2 4 0 7 0 可销售面积m 23 9 4 0 9 54 2 2 1 0 04 1 3 0 1 54 1 8 9 2 04 1 1 8 5 0 住宅： m 23 8 1 6 8 54 0 7 8 0 03 9 8 0 1 54 0 6 9 2 03 9 9 6 3 0 高层住宅( 3 3 层及以上) m 2o002 1 6 0 3 7 1o 高层住宅( 2 6 3 2 层) m 21 6 8 1 7 01 2 7 6 0 01 7 3 6 8 06 1 8 0 2 62 5 0 7 8 0 中高层住宅( 2 1 2 5 层) m 21 3 4 5 3 001 4 0 0 8 57 8 6 5 0 31 4 8 8 5 0 中高层住宅( 1 6 2 0 层) m 201 1 0 9 0 004 5 1 8 5 8o 小高层住宅( 9 1 5 层) m 24 1 7 4 51 6 9 3 0 0o5 2 4 4 2o 多层住宅( 5 - 8 层)m 23 7 2 4 0 o8 4 2 5 0o0 别墅类住宅( 1 - 4 层) m 2000o0 商业面积 m 2 1 2 4 1 01 4 3 0 0 1 5 0 0 01 2 0 0 01 2 2 2 0 1 3 第二章项目概况及问题的提出 其中：排式商铺 m 21 2 4 1 01 4 3 0 01 0 6 3 47 0 0 01 2 2 2 0 独栋商铺 m 20o0 5 0 0 0 o 公建配套 m 2 1 1 2 9 2 01 1 1 2 0 01 1 1 9 0 31 1 1 2 0 01 1 2 2 2 0 非人防地下室面积 m 2 7 0 0 0 07 0 0 0 07 0 0 0 07 0 0 0 07 0 0 0 0 人防地下室面积 m 21 8 0 0 01 8 0 0 01 8 0 0 01 8 0 0 01 8 0 0 0 停车用架空层 m 2ooooo 休闲用架空层 m 21 7 0 0 0 1 7 0 0 0 1 7 0 0 01 7 0 0 01 7 0 0 0 会所 m 2 3 3 0 02 0 0 01 9 7 62 2 0 03 1 2 0 幼儿园 m 23 5 2 0 3 2 0 03 7 4 83 2 0 03 2 0 0 社区服务用房 m 2儿o o1 0 0 01 1 7 98 0 09 0 0 计容积率面积 m 24 0 2 0 1 54 2 8 3 0 04 1 9 9 1 84 2 5 1 2 04 1 9 0 7 0 容积率 2 83333 建筑覆盖率 2 6 2 5 2 2 1 5 2 2 绿化率 4 4 4 0 4 1 4 5 4 8 硬景1 6 1 6 1 6 1 6 1 6 道路占有率 1 4 1 5 2 1 2 1 6 室外地面停车 0 4 o 0 0 3 4 0 8 总户数 户3 5 0 24 0 0 03 1 4 23 7 2 64 3 1 0 总停车位辆 2 5 9 42 9 3 02 9 8 02 9 2 02 9 8 0 表2 - 4 ( 续) 各方案规划指标统计表 规划指标名称单位方案a方案b方案c方案d方案e 其中：地上停车 辆 o6 3 003 8 26 5 0 地下停车辆 2 5 9 4 2 3 0 02 9 8 02 5 3 82 3 3 0 车位比( 车位：户数) o 7 40 7 30 9 5 o 7 8 0 6 9 考虑到该项目对于企业发展的重要性，该公司先后组织进行了多次内部评 审，并邀请有关专家进行外部专家评审。但由于各方案都互有优缺点，对于如 何选择最终的规划设计方案，公司内部、各参评专家均有不同意见，争议较大， 始终没有形成定论。例如，在公司设计部内进行评审时，方案d 获得的支持率 相对居多；公司内部评审时，则是方案b 获得的支持率相对居多；而外部专家 评审则没有形成统一的推荐意见。由此可见方案评选的争议之大。 在此情况下，为不影响项目整体开发进度，尽快选择规划设计方案，并提 出方案调整要求就成为项目开发工作的重点任务。如何打破僵局，选定符合市 场需求，同时又能扩大企业品牌度，提高企业利润的规划设计方案，成为项目 开发的突出难题。 - 1 4 第三章运用价值工程进行规划设计方案选择 第三章运用价值工程进行规划设计方案选择 规划设计方案的确定，实际上几乎意味着开发商开发某个项目的两个重要 问题的确定，即：在这个项目中需要投入的成本情况，以及提供给客户的住宅 产品的情况。而价值工程正是研究如何以最低的成本使产品( 或服务) 具有必 要的甚至更高的功能，从而提高产品( 或服务) 价值的一种有组织的创造活动。 因此，应用价值工程来选择规划设计方案，无疑具有现实可行性。 3 1 价值工程理论简述 3 1 1 价值工程的概念 价值工程( v a l u ee n g i n e e r i n g ，简称为v e ) ，又称价值分析( v a l u ea n a l y sis ， 简称为v a ) 、价值管理( v a l u em a n a g e m e n t ，简称为v m ) ，它是研究如何以最 低的寿命周期成本使产品( 或服务) 具有必要的功能，从而提高产品( 或服务) 价值的一种有组织的创造活动瞳1 。 价值工程的定义，涉及到三个基本概念，即价值、功能、寿命周期成本。 1 价值 价值，在价值工程中的涵义不同于经济学或其他科学，它是指某种产品( 或 服务) 所具有的功能与获得该功能需耗费的全部成本之比。可以利用下面的数 学公式计算价值： v = f c -( 3 - 1 ) 其中，v 一一价值( v a l u e ) ， f 一一功能( f u n c t l 0 n ) ， c 一一成本( c o s t ，寿命周期成本) 。 从上式中可以看到，产品价值的高低取决于它所具有的功能与为取得这种 功能所耗费的成本。产品价值的高低表明产品合理有效利用资源的程度和产品 物美价廉的程度。凡是功能高而成本低的产品，其价值就高；反之，功能低而 成本高的产品，其价值就低。价值高的产品才是好产品，而价值低的产品则是 需要改进甚至淘汰的产品。 正是由于“价值”这个概念的引入，产生了对产品的新的评价方式，即把 功能与成本、技术与经济结合起来进行综合评价，并且对价值能够作出定量的 分析口1 。 1 5 第三章运用价值工程进行规划设计方案选择 1 9 4 7 年，价值工程的创始人，美国的麦尔斯提出，搿人们需要的不是产品 本身，而是产品的功能。 这正是价值工程的核心指导思想。例如说人们购买 住宅，是因为它能够供人居住，所以购买的是住宅的供人居住的功能，如果住 宅没有供人居住的功能，就不会有人去购买它。同时，人们在购买产品时还必 然要考虑付出的代价，同样是供人居住的住宅，在楼盘素质相同的情况下，人 们总是购买价格较低者。对于生产者，希望生产的产品品质高而成本低；对于 使用者，希望购买的产品物美价廉。这样一来，价值就成了生产者和使用者要 求的体现，二者都希望提高价值h 1 。 价值的提高取决于功能和成本两个因素，因此，提高价值可以通过以下五 种途径： ( 1 ) 保持成本不变，功能提高，则价值提高。在新产品开发时，经常采用 这种办法提高产品的价值。例如产品的美化和成套化。所谓美化，即产品除了 是一种消费品外，同时又是一件艺术品，给人以美的享受，如造型新颖的汽车、 外形美观的电风扇等。所谓成套化，指新产品的成套生产和销售，可以给用户 带来很大的方便，如成套室内家具。 ( 2 ) 成本下降，保持功能不变，则价值提高。例如产品的微型化。微型化 的结果使产品功能不变而体积缩小，重量减轻，成本下降，例如电脑、照相机、 手机等电子产品。此外，产品的节能化、标准化也会导致这种结果。 ( 3 ) 成本有所提高，功能大幅度提高，则价值提高。产品向多能化发展多 数属于此类。所谓多能化，指的是增加产品的用途，做到一物多用，例如带拍 照、肝3 等功能的手机。 ( 4 ) 成本大幅度下降，功能略有下降，则价值提高。产品向低值易耗化发 展时，因为产品是一次性的，坏了就扔，因而可以免受使用寿命等因素的限制， 采用价格相对较低的材料和节约维修费用的方法，大大降低了成本，也相当于 提高了价值。 ( 5 ) 成本下降，功能提高，则价值提高。这是最理想的情况，随着科学技 术的发展，不断有新工艺、新材料问世，为新产品开发朝这一方向发展提供了 广阔的前景。塑料替代金属材料、废物的综合利用都是很典型的例子嘲嘲。 2 功能 价值工程中的功能是产品( 或服务) 能够满足某种需求的一种属性。在价 值工程中分析产品的功能其目的在于确保产品的必要功能，减少或消除不必要 的功能，降低成本，提高产品的价值。价值工程的特点之一就是研究并切实保 证用户要求的功能。 1 6 第三章运用价值工程进行规划设计方案选择 在产品的设计方案中，经常包含有用户所不需要的某些多余功能。这些不 必要的功能产生的原因，一部分是由于设计思想不合理，造成某些多余功能的 出现，一部分是由于设计者没有充分了解用户的要求，而主观添加上去的。这 就要求企业在设计生产产品前，必须了解产品的必要功能，消除多余功能，这 样不但可让消费者节省不必要的开支，还能使企业降低成本增加收益。此外， 我们还应注意到，有时某种产品具有多种功能，但它们的性质和重要程度是不 同的，在对功能进行取舍时，必须严格加以区分口1 。 ( 1 ) 基本功能和辅助功能 基本功能是决定产品性质和存在的基本因素。辅助功能是为了更有效地实 现基本功能而附加的因素。一般说来基本功能是必要的功能，而辅助功能则要 看使用者的要求，有些辅助功能可能对有些使用者来说有用，但对某些使用者 却没有用。例如手机的基本功能是在移动中打电话，顾客绝对不会买一部不能 保持顺畅联系的手机。而同时，手机还往往有一些辅助功能，例如计时、播放 音乐、收听广播、上网等等。它们的主要作用是为了提高手机的娱乐性，是根 据顾客的不同需求而增添的功能。因此，对于习惯带手表的顾客来说，计时功 能就是多余功能；对于随身携带m p 3 播放器的顾客来说，播放音乐就属于多余 功能。 一 ( 2 ) 使用功能和美观功能 功能按照其性质可以划分为使用功能和美观功能，不同的产品对二者有不 同的要求和侧重。例如建筑物中使用的钢筋、混凝土、电线管等，因为都会被 隐蔽，因此只需要使用功能，而完全不需要美观功能，所以不应该在外观功能 上多花费成本。相反，如小区环境、绿化等则更偏重要求美观功能，需要开发 商投入更多资金来提高它们的美观度。某些产品需要使用功能和美观功能两者 兼备，例如外墙、铝合金门窗、入户门、栏杆等，为了给顾客提供更高的价值， 需要在满足使用功能的前提下，重视它们的外观功能并投入适当的成本嘲四3 。 3 ，寿命周期成本 ( 1 ) 寿命周期 任何一种产品都有它的寿命周期。产品的寿命周期是指产品从研究设计、- 制造、用户使用到报废为止的整个时期，它包括研究设计、制造和使用三个阶 段。 产品的寿命周期一般可分为自然寿命和经济寿命。自然寿命是指产品从研 究设计开始，产品在使用过程中产生物理磨损，经修复、使用、再磨损、再修 复，如此循环往复，直至报废而不能使用所经历的全部时间。但是，很多产品 并不能使用到它们的自然寿命周期结束，这是由于随着技术进步和经济发展的 1 7 第三章运用价值工程进行规划设计方案选择 需要，产品使用一定时间后，虽经修复还能继续使用，但是由于其生产效率低、 加工质量差、能耗物耗高等原因，不如更换其他新型产品，在经济上更加合理，