《房地产调查》PPT课件.ppt

2019/12/5,1,第四章房地产市场调查,第一节房地产市场调查的概念与作用,一、市场调查的概念市场调查是指个人或组织为某一个特定的市场营销问题的决策提供信息，引发的判断、收集、记录、整理、分析、研究市场的各种基本状况及其影响因素，并得出结论的、系统的、有目的的活动与过程。,2019/12/5,2,市场调查的内涵体现在：,1.市场调查是个人或组织的一种有目的的活动。,2.市场调查是一个系统的过程。,3.市场调查包含着对信息的判断、收集、记录、整理、分析、研究和传播等活动。,4.市场调查实质上是一项市场信息工作。,2019/12/5,3,二、房地产市场调查的作用,1.有助于房地产企业确定正确的发展方向。2.有助于房地产企业适时实行产品更新换代。3.有助于房地产企业制定销售和生产计划。4.有助于房地产企业实施正确的价格策略，促进商品销售。5.市场调查有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益。6.市场调查有助于制定正确的宏观经济政策。,2019/12/5,4,第二节房地产市场调查的内容,一、房地产市场调查的一般内容1.房地产市场供给调查(1)行情调查。供给总量、供给结构、供给变化趋势、市场占有率；销售状况与销售潜力；产品的生命周期；产品供给的充足程度；企业的种类和数量、是否存在着市场空隙；同类企业的成本、价格、利润的比较；产品价格水平的现状与变化趋势等。,2019/12/5,5,(2)现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。,(3)新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况；建筑设计及施工企业的有关情况。,2019/12/5,6,2.房地产市场需求调查,(1)房地产消费者调查。消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势；调查现实与潜在消费者数量与结构，如地区、年龄、文化、职业、宗教信仰等；消费者的经济来源和经济收人水平；消费者的实际支付能力；消费者对房地产产品质量、价格、服务等方面的要求和意见等。,2019/12/5,7,(2)房地产消费动机调查。,房地产消费动机就是为满足一定的需要，而引起人们购买房地产产品的愿望和意念。房地产消费动机是激励房地产消费者产生房地产消费行为的内在原因。主要包括消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。,2019/12/5,8,(3)房地产消费行为调查,消费者购买房地产商品的数量及种类；消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求；消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象；房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。,2019/12/5,9,3.房地产市场竞争情况调研,对竞争企业的调查主要包括：(1)竞争企业的数量、规模、实力状况；(2)竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉；(3)竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情况；(4)对房地产企业未来市场竞争情况的分析、预测等。,2019/12/5,10,对竞争产品的调研主要包括：,(1)竞争产品的设计、结构、质务状况；(2)竞争产品的市场定价及反应状况；(3)竞争产品占有率；(4)消费者对竞争产品的态度和接受情况等。,2019/12/5,11,4.房地产价格调查,(1)影响房地产价格变化的因素，特别是国家价格政策对房地产企业定价的影响；(2)房地产市场供求情况的变化趋势；(3)房地产价格需求弹性和供给弹性的大小；(4)开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响；(5)国际、国内相关房地产市场的价格；(6)开发个案所在城市及街区的市场价格。,2019/12/5,12,二、房地产营销各阶段的调查内容,1.房地项目定位阶段的市场调查(1)项目地块现状调查地块地理形势;地块地上物状况;邻地状况;地块四周道路及给排水状况;附近公共设施及交通状况。,2019/12/5,13,2019/12/5,14,(2)项目交通状况调查,交通流量能带来人潮，使人潮驻留地占领的商业价值提升。交通流量资料包括：机车流量、小客车流量、大客车流量、货车流量、双向行人道流量，以及这些流量的路线及其可到达的区域。每一种不同类型的道路，其交通工具的种类、比率、流量以及大众运输工具的便利性，都对道路沿线商业发展造成不同的影响。,2019/12/5,15,(3)项目周边景观调查,从市场的发展看，消费者对景观的关注度越来越高。项目周边景观调查需要了解房地产项目的周边自然景观、人文景观、遮挡物以及可能对景观造成的破坏。对景观的调查要详细，要了解经过划分不同景观区域，如东、南、西、北、东南、东北、西南、西北不同方向的自然景观、人文景观、遮挡物等内容。,2019/12/5,16,(4)商务圈和商圈调查。,商务圈是办公大厦的集中区域；商圈是指消费者选择的购物地点分布的地区范围。商务圈调查的内容包括周边写字楼的数量、等级、租住公司的规模、行业分布等；商圈调查的内容包括周边的家庭户数、人口特性、生活形态、消费行为等。,2019/12/5,17,(5)区域基本信息调查,通过当前区域基本状况调查和分析，可以判断出未来物业的基本开发走向。区域基本信息调查包括区域开发结构、供应状况、总体价格水平、物业租售总体状况。,2019/12/5,18,（6）相关项目基本信息调查,相关项目基本信息调查包括:开发商、位置、交通状况、规划要点、建筑面积、户数、层数、配套(会所、设备)、装修、景观、户型种类、户型面积、户型比例(写字楼按间隔划分，商铺按铺型调查)。,2019/12/5,19,(7)客户产品需求调查,产品是为了满足客户的需求，调查客户对产品的需求是必须的。客户产品需求调查包括住宅类型的偏好、户型布局的偏好、楼层的偏好、楼盘建筑风格的偏好、楼盘配套设施的偏好、楼盘停车位的偏好、楼盘景观的偏好、装修标准的偏好。,2019/12/5,20,2.房地产市场推广阶段的市场调查,(1)竞争项目基本信息调查了解竞争项目的基本信息有助于对市场供求的明确判断。竞争项目基本信息调查的内容包括：开发商、位置、交通状况、规划要点、建筑面积、户数、层数、配套(会所、设备)、装修、景观、户型种类、户型面积、户型比例。,2019/12/5,21,(2)竞争项目销售信息调查。,竞争项目销售信息调查的内容包括：项目的开售时间、价格(不同户型的价格、价格差、朝向差)、付款方式、代理商、不同户型的销售状况、消费群体取向、广告主题。,2019/12/5,22,(3)客户需求和接触媒体习惯调查。,客户需求和接触媒体习惯调查的内容包括：客户置业计划、购房目的(自用或出租)、区域的选择偏好、装修偏好(自己装修或提供装修)、付款方式、购房决策过程、计划置业客户特征(家庭结构、工作地点、从事行业、月收人、教育程度)、客户喜欢的媒体。,2019/12/5,23,3.房地产销售阶段的市场调查,(1)市场推广调查和测评市场推广效果如何，受众接受的信息是否准确需要市场验证。一般通过座谈会的方式召集销售人员调查推广的效果。推广调查内容包括电话进线量、上门客户量、电话咨询主题、上门客户询问内容。,2019/12/5,24,(2)成交客户问卷调查,成交客户问卷调查内容可以涵盖几乎所有客户调查的内容，包括一些难度很高的定位客户调查，如户型布局的偏好。,2019/12/5,25,（3）销售难点调查,销售出现障碍，需要调查出现销售障碍的原因。实际工作中需要经常召集销售人员调查分析成交和不成交的原因。销售难点调查包括客户的家具安排、房间人员安排、日常家居活动安排等内容。,2019/12/5,26,（4）房地产售后阶段的市场调查,对售后进行市场调查，以找出成功的经验和不足的教训，指导后续的企业经营。房地产售后阶段的调查内容主要有：业主对所购房地产满意的环节；业主对所购房地产不满意的环节；市场对所售房地产的评价；市场对开发该房地产企业的评价等。,2019/12/5,27,第三节房地产市场调查的程序,一、房地产市场调查准备阶段,1.确定研究目标,确定调查目的，需要思考三个问题：为什么要做此调查(认清背景)？想要知道些什么(确认目的)？说明调查结果有什么作用(衡量价值)？,2019/12/5,28,2.制定调查计划,调查计划就是调研人员为取得所需资料采用的方法、程序、成本预算的详细计划书。内容包括：(1)确认研究目标和调查内容。(2)决定收集资料的方法。(3)制定项目进度计划。(4)制定项目预算调查组织与人员配备。,2019/12/5,29,3.问卷的设计,问卷是由一组为了收集某种信息而由精心设计的问题所组成的衡量工具。要设计一个良好的问卷，须作以下决策：(1)初步的决策；(2)问题的内容；(3)问题的措辞；(4)问题的类型；(5)问题的顺序；(6)问卷的外观；(7)问卷的预试；,2019/12/5,30,二、房地产市场搜索资料阶段,1.一手资料调查市场资料来源可分为一手资料和二手资料。一手资料也称原始资料，是调查人员通过对现场实地调查所收集的资料。一手资料调查通常需要对人力、物力进行科学的组织，并重视现场调查人员的选拔和培训工作，以确保调查人员能按规定进度和方法取得所需资料。,2019/12/5,31,2.二手资料调查,二手资料也称次级资料，是指由他人收集并经过整理的资料。二手资料的收集的步骤:(1)确定需要什么资料。(2)搜寻企业内部资料。(3)搜寻企业外部资料。(4)评估资料的效度。(5)确定可用的资料。,2019/12/5,32,三、房地产市场整理分析资料阶段,1.市场调研质量控制(1)市场调研质量控制的含义。就是检查和核实所从事的调查活动在质量上是否符合调查要求，指出调查中的缺点和错误，对调查过程中可能产生的各种误差及时给予预防和纠正。,2019/12/5,33,(2)市场调查质量控制的程序。,确定控制点和控制标准。调查质量控制点是指影响调查完成的要害问题及其所在环节，如调查全过程中的设计阶段、收集资料阶段和资料处理阶段等。调查质量控制标准是反映调查质量控制点的各种误差标准，它是控制的依据。对调查质量进行检查。对误差进行纠正。,2019/12/5,34,2.统计分析,(1)进行编辑整理。(2)进行分类编号。(3)制成各种计算表、统计表、统计图。(4)进行分析并得出结论。,2019/12/5,35,3.撰写调研报告,(1)调研报告的结构:标题；目录；摘要；序言；报告正文；结论建议；附录。,2019/12/5,36,(2)撰写调研报告的要求：,客观、真实、准确地反映调查成果；报告的内容简明扼要，重点突出；文字简练，用语中肯；结论和建议表达清晰，可归纳成要点；应附必要的表格和附件，以便阅读和使用；报告完整，印刷清楚美观。,2019/12/5,37,第四节房地产市场调查的方法,一、房地产市场调查的方法房地产市场调查方法是指市场调研人员在调查过程中收集各种信息资料所采用的具体方法。市场调查的基本方法可分为三类：询问法、观察法和实验法。,2019/12/5,38,1.询问调查法,询问调查法是以询问的方式作为收集资料的手段，以被询问人的答复作为调查资料依据的调查方法。询问法一般是将事先准备好的调查事项，以不同的方式向被调查者提出询问。包括如下三个内容：(1)意见询问。(2)事实询问。(3)阐述询问。,2019/12/5,39,询问调查法按其内容传递方式不同分为:,(1)访谈调查。(2)电话调查。(3)邮寄调查。(4)留置问卷调查。,2019/12/5,40,2.观察调查法,观察调查法是指调查者通过直接观察和记录被调查者言行来收集资料的一种方法。通常使用两种方式进行直接观察：(1)调查人员直接观察。(2)利用设备间接观察。,2019/12/5,41,3.实验调查法,实验调查法是从影响调查对象的若干因素中，选出一个或几个因素作为实验因素，在其余因素不变的条件下，了解实验因素变化对调查对象的影响。房地产市场实验调查法常采用两种方式：(1)实验求证法。(2)随机尝试实验法。主要用来测试产品的功能和适用性。,2019/12/5,42,二、房地产调查表的设计方法,1.调查表的构成(1)被调查者的自身情况。(2)调查的具体项目。(3)填表说明。(4)编号。(5)调查者项目。调查人姓名、单位和日期等。,2019/12/5,43,2.调查表询