4、产业园案例分享 -160824(北京)ppt课件.ppt

产业园案例分享,北京龙湖客研王思文2016.8,目录基于北京常营产业园项目的-文化办公产业园创新案例研究-创新方向探讨,常营产业园本体分析,交通：逆市中心商圈交通流向，减少拥堵时间成本机场二高：1.5公里到机场二高，13公里直达首都机场环线：10公里到四环，5.5公里到五环，横贯东西方向便利地铁：1.5公里到达6号线常营站公园：公园里的先天景观优势居住配套：周边42万的居住人口，满足办公人口的就近居住商业配套：长楹天街、华联等大型商业满足生活需求定福庄产业带：3.5公里达到定福庄传媒产业带，产业人群聚集,本体简介项目位于东五环5公里外的常营公园东南角，交通便利，产业人群集中办公需求的环线交通、机场交通、地铁交通极其便捷；产业集中度高；居住区成熟且生活配套完善，满足办公人群的内在需求及商务需求，具有良好的办公属性，形成产商居一体的优势资质,五环,文创产业园=办公+产业+园,=办公+文创产业+长租公寓+园,解题思路,产业市场规模大小、国家政策、是否有上升潜力空间、与地产本身的延展落地性找坐标系办公类住宅的研究方式尝试、企业客户使用逻辑出发找企业客户营销卖点（成本与客户关注点的对照）转变为运营角度出发（租赁使用、客户痛点、潜在需求）企业的迁徙趋势、市场热度；运营前置，定制化设计规划长租公寓回款为首要目的、运营思路出发、地产租赁转变金融产品找运营园产商居一体、客户全生命周期形成生态体系,解题思路,文化产业主要指标,国家战略：文化产业成为支柱产业，GDP占比攀升造就企业和从业人员新增机遇,产业规划,2004至2013年10年间，我国文化产业增加值从2004年的3440亿元增长为2013年的20081亿元，占GDP的比重从2.15%增加为3.42%，预计在2020年比重达到5%（美、日已超10%），缺口预计需增加单位60万家，从业人员增加近千万；按照北京文创产业GDP占全国12%，相当于北京到2020年缺口预计新增文创企业7万余家，就业人口超过120万；北京预计平均每年新增1万家企业和17万就业人口，每年有百余万的办公需求截至2014年底，北京市文化及相关产业企业已达17.1万户，同比增长15.8%；注册资本4338.5亿元，同比增长39.4%。朝阳区文化创意企业数量超过5.3万家，2014年新增文化企业7996家，较2009年净增2.5万余家,6,首都功能：文创产业为首都未来产业发展主题之一，北京文创产业GDP占比远超全国，是文化聚集高地,2014年2月25日习近平指出北京作为首都，是全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心2014年北京文化创意产业实现增加值2794.3亿元，占全市GDP的比重提高到13.1%，创历史新高增速高于GDP，远高于全国文化产业增加值占全国DGP5%的比重，北京是文化产业聚集地且发展势头强劲2014年6月，北京市发布北京市文化创意产业功能区建设发展规划，在2020年文创产业增加值占全市GDP比例计划达到15%以上，意味着存在增量在1700亿产值，有大量的企业发展机遇在文化创意产业的九大类别构成中，文化艺术、广告会展、广播电视电影等集中类别占比44%，发展稳定增速较高；软件、网络及计算机服务资产占比42%，增速较快是整体行业发展的引擎保障,产业规划,7,朝阳定位：全市分布中朝阳文创办公分布最为密集，经济基础良好，区域价值优势明显,产业规划,8,2015年3月首个国家级文化产业创新实验区正式挂牌，78平方公里，1.8万家文化企业，20万余人从业者下图为传媒企业分布，集中在东部朝阳路、广渠路等传媒高校周边，企业规模主力在150-500人重点发展创意设计业、动漫游戏业、演艺娱乐业、艺术品交易业、数字文化产业、文化贸易业等产业门类朝阳区十二五规划指出，在文化创意产业价值链上，朝阳区重点发展内容原创、投资交易、消费体验环节；在文化创意产业门类上，朝阳区重点发展创意水平高、科技含量高、附加值高的产业。,区域定位：本案临近定福庄国际传媒产业走廊，是重要的功能承载区，定位于吸引广告、影视、动漫游戏、新媒体等行业聚集,传媒企业分布,传媒企业规模分布,产业规划,各行业年度增加值（亿元）,占地区生产总值比重,产业对比：各产业年产值逐年增加，高技术产业增速最为明显，约占地区生产总值比重的五分之一；文化创意产业占地区生产总值比重稳中有升，年产值逐年增加，2015年达3072.3亿元,产业规划,10,北京文化创意产业2015年1-11月各行业年度收入（亿元）,产业对比：2015年北京文创行业总收入达到10198亿元，2015年全年实现增加值3072亿元，创历史新高,产业规划,11,产业对比：从发展增速上来看，互联网类企业近年平均增速相对最快，但2015年出现了放缓的态势；文创类企业的整体增长态势相对最为稳定；传媒类经历了2012年的高速增长后，近三年发展增速持续放缓从从业人数上来看，文创类企业依然最多；互联网企业也表现出了较强的人力密集性特征；传媒类企业人数基本稳定在40万人上下,产业规划,12,总述1、国家：2020年文创产业GDP占比3.4%到5%，新增近千万的就业人口和60万余家企业机会2、首都：2020年文创产业GDP占比13%到15%，新增120万的就业人口和7万余家企业机会3、朝阳：截止2014年文创企业5.3万家，当年新增近8000家，年涨幅高于15%4、常营区域：首个国家级文化产业创新实验区，1.8万家文化企业，20万余人从业者,预计平均每年新增1万家企业和17万就业人口，产生百余万平米的办公需求,产业规划,文化创意产业园区典型开发模式,政府规划建设或大力推动并进行统一管理的文化创意产业园区杭州“梦想小镇”,政策导向型,艺术家自动聚集和自动孵化后形成某个产业集聚后由政府统一管理798艺术区,艺术家主导型,开发商投资开发建设文化创意产业园区，并对园区进行统一规划和管理德必易园、华鑫产业园,开发商导向型,依赖周边高校的学术、科研、人才资源等建立文化创意和产业园区东亿传媒产业园、杭州之江文化创意园,资源依赖型,创意企业或个人最初基于节约成本或资源共享而汇聚形成文创产业园区莱锦、竞园、苏州动漫产业园,专业导向型,办公产业园分析,产业园分布朝阳区文化创意产业活跃度较高，租金区间在3-12元/天，平均租金在4-5元/天全朝阳区共41个产业园，同质化竞争激烈,办公产业园分析,各类型企业承租能力：个人工作室承受范围在3-12元/天/，传媒制作类公司3-7元/天/，创意类规模较大公司租金4-8元/天/工作室需求面积在50-150，中小普遍需求面积200-600，传媒类大中型企业需求面积3000-5000招商周期：多为8-10个月，租期主要为3-5年建筑规模：集中在10-20万，个别产业园规模在30万以上，涉及独栋办公、写字楼等办公形态，采用新建+改建形式，以工业用地与绿隔用地居多,办公产业园分析,配套：基础设施普遍包含众创孵化器、餐饮、超市、银行、影棚等专业硬件设施等园区纯商业配套，受制于园区的商业需求相对单一，同时商业商业使用仅占全时间段的1/3-1/2的限制仅为3%左右；此外标识园区定位、文化、调性的公共物业及更为大型的园区配套食堂、酒店会展类，累计比例10%左右,办公产业园分析,典型项目【莱锦文化创意产业园】物业运营水平较优，建筑设计感强，龙头企业主打时尚、传媒类街区式排布，挑空空间优势强，内外兼顾商街经营良好,租金：小高层整栋8元/天/；低密联排12元/天/；2011年开始运营租金5元，截止2015年涨幅4%建筑面积：11万；可租售9万，16栋独栋3000-5000层高4.5-5米，30栋200-1000联排层高4-8米；1.5万商业；700个车位入住率：满租，续租90%以上，物业第一太平21元/月，保洁保安200人运营：旧址为京棉二厂，运营团队80人（工程一半以上），自有团队进行招商，同时引入优办等机构进行招租配套：美食餐厅、会所、多功能厅、品牌展示场所共1.5万,案例分析-莱锦,莱锦入住企业：莱锦创意园以为16个总部型企业为主，中小型文化传媒企业数量超过70%，文化传播占比76%，150家企业员工五千余人，年产值过200亿，税收10-12亿,案例分析-莱锦,典型项目【东亿传媒产业园】品质较佳的传媒产业园，运营亮点是与传媒大学紧密合作，主打影视制作方向,租金：5-5.5元/天/；2012年开始运营，近两年租金年涨幅3%建筑面积：25万（可租办公面积13-15万，其余学校宿舍及教学办公）入住率：90%运营：主打影视制作，产业链效应明显，前期制作投资剪辑拍摄全链条；日常运营团队为自建团队不到20人配套：1400、2200演播室、商务酒店、五星酒店、传媒大学MBA学院入驻企业：橡果国际、浩沙国际、聚美优品等行业龙头企业产业方向：为中央电视台、北京电视台、凤凰卫视等电台或影视制作公司提供上下游企业链条及硬件配套。园区初始阶段，拿出两栋楼免费给传媒大学使用，后期带动了相关媒体资源,案例分析-东亿,东亿传媒产业园入驻企业：文化传媒类企业为主，总占比达40%以上，且知名企业众多；其次为IT及科技类企业，占比为24%；企业主要来源国贸及区域升级,园区以文化传媒类企业为主，总占比达40%以上，且知名企业众多；其次为IT及科技类企业，占比为24%，在科技类企业中有近六成是与电视、电影产业相关的上下游企业，如尼尔森网联、年假旅行、立方影、米工场等；前两者占比接近70%。,入驻企业行业类型统计,案例分析-东亿,上海德必文化创意产业发展公司成立于2006年，致力于文化创意产业的发展，德必从成立之初就意在跳脱“二房东”角色，并试图为企业搭建服务平台，构建七大增值服务，并由总部创新服务部对接。,案例分析-上海德必易园,原有业主（国资背景）,德必,旧厂房,创意园区,目标企业,承租并支付租金,长期出租,设计、改造,分割出租/房租换股权,租金/股权出让,德必创意园经营模式示意,提供服务,德必承担的角色园区成立过程中,设计：自己负责部分设计，同时也与设计单位进行合作；建设改造：自主改造，改造内容包括交通梳理、电量扩容、停车系统建设及建筑改造等；（2009年长宁易园2万改造费用3800万）招商：德必组建专业招商团队，78人驻场，含经理1名+招商主任1名+3-5个招商专员；另园区在招商阶段和后期运营阶段保持与中介的持续合作，佣金报酬为1个月租金；运营：公司组建有自己的物业管理团队，各园区运营阶段派专门物业管理部门进行对接，运营过程中企业流动性在20%30%；服务：由德必总部创新服务部负责对接；,案例分析-上海德必易园,大量的立体式绿化及景观，加上园区标配的鱼池和绿竹，为创意工作者营造出宽松、自由、舒缓的花园式办公氛围,注重办公外部环境及内部环境的空间变化和丰富性，以激发创作灵感；阳光充足，为创意工作者提供较为宽松的办公环境;充分利用立体车库空间，打造特色环境标识与园区氛围;每个园区鲤鱼+绿竹是标配；,每个园区红黑鲤鱼和绿竹是标配，红黑鲤鱼代表阴阳相合，绿竹代表素雅、隐逸,案例分析-上海德必易园,4块钱，出租率100%，8个月，食堂300多人，2.5万方，10%老客户，50%周边搬过来预招租15天1-2年之后再挑企业，第三年至少5%涨幅企业注册、品牌推广、小额融资，房子换股权会员，不是房租，幼儿托管、运动场一个月一次活动，企业社群，方糖一周一次活动，流动性大科创跟政府关系，拨款2-3年，房租补贴，每平米5-8毛每平米2%服务费锦和12.7物业费1500-2000人，250家企业，24小时,案例分析-上海德必易园,案例分析-上海德必易园,德必盈利由租金、物业管理、股权及担保收入等五大块构成，其中租金和物业管理收入为主要盈利来源，占主营业务收入比约7成,盈利模式,租金收入,物业管理收入,股权收入,其他服务收入,财务及担保收入,帮助企业向银行申请贷款并提供担保，收取贷款额度的5%,控制在比周边同品质物业租金低510%，租金大概在34.5元/.天,为企业提供物业管理服务，物业管理费13元/.月,对成长性企业或具有潜力的优质企业提供免租或租金优惠，并获取其部分股权，约10%20%,包括人才服务、企业管理服务等收入,70%,案例分析-上海德必易园,项目名称：华鑫慧天地业主：华鑫置业地点：浦东张江，上海类型：办公研发建成：2016年设计：刘宇扬，阿科米星,案例分析-上海华鑫慧天地,28,总建筑面积：12.8万平方米地上：8.8万平方米地下：4万平方米容积率：1.79绿化率：30%建筑层数：多层4-5层，高层12层,案例分析-上海华鑫慧天地,办公楼：标准层1400平米，12层，层高4.2米，整层或半层出租。外立面采用类公寓式的飘窗处理手法，材质以金属铝板为主,案例分析-上海华鑫慧天地,独栋：独栋面积2800-4200平米，4-5层，整栋出租或出售。标准层700-800平米，层高4.5米/4.2米。每栋一部电梯；每层男女蹲位各一个。,案例分析-上海华鑫慧天地,组团围合,间隙空间,案例分析-上海华鑫慧天地,围合组团：将地块中央规划为主广场级别的办公空间，再将四栋或六栋多层成组分布在其周边，形成外有广场，内有庭院的空间布局。,案例分析-上海华鑫慧天地,中心广场：硬质铺装结合草地及少量绿植。,案例分析-上海华鑫慧天地,4m,8m,12m,15m,庭院：组团内部最小间距为4米；组团间约为8米。庭院大小约为1000平米；宽度约为12-20米；长度约为50-80米。,8m,1000平米,案例分析-上海华鑫慧天地,4m,6m,8m,最小楼间距,正常楼间距,组团间楼间距,案例分析-上海华鑫慧天地,4m,8m,10m,12m,15m,12m,20m,正常庭院宽度,庭院内最小宽度,庭院内最大宽度,案例分析-上海华鑫慧天地,大学生创业小镇,基金小镇,互联网创业小镇,天使小镇,梦想小镇核心区块选址在杭州余杭区未来科技城的仓前区域，占地面积约3平方公里,重点鼓励和支持“泛大学生”群体创办电子商务、软件设计、信息服务、云计算等互联网相关领域产品研发、生产、经营和技术(工程)服务的企业,重点培育和发展科技金融、互联网金融，集聚天使投资基金、股权投资机构、财富管理机构，着力构建覆盖企业发展初创期、成长期、成熟期等各个不同发展阶段的金融服务体系。,案例分析-杭州梦想小镇,案例分析-杭州梦想小镇,案例分析-杭州梦想小镇,深入调研案例园区近15个累计面积过两百万平米：园区案例:莱锦、东亿、尚8、星光影视园、上海张江、安亭、德必、杭州梦想小镇等已访谈企业60组，覆盖区域CBD、常营、海淀、四惠、望京、北苑等商圈,企业客户需求分析,企业：58到家目前办公地点：桑普大厦访谈纪要：“我们核心部门的办公区面积约为7000，办公人数约400人。公司目前处于扩张阶段，未来5年预计扩张至3000人，约需要2500个工位，办公空间预计需要5万左右。”58到家杨先生行政总监,企业：趣点科技目前办公地点：领地office访谈纪要：“当前办公面积500左右，现有员工50人，目前租用的办公场所位于本栋商住楼的5、8、9层，过于分散，不便员工沟通和联系。同时企业面临扩张，需要集中的、更大面积的办公场所。”趣点科技张女士行政总监,企业：罗辑思维目前办公地点：郎园vintage访谈纪要：“由于公司员工数目在扩张，目前的办公面积已不能满足使用需求，想再租500，也为以后企业扩张留有余地。”罗辑思维张女士,受访企业办公面积分析三分之二有扩张需求文创类：以中小企业为主，发展有上限，办公面积多为1500以下互联网：大中型企业较多，属于人才密集型，面积集中在800-2000，大型企业面积普遍几万平米且扩张迅速影视传媒类：面积跨度比较广，面积500-1500为主，重视空间舒适度和不同于常规办公的特点,企业客户需求分析,受访企业对常营地块接受程度分析30%的企业会优先选择本项目，46%的企业愿意考虑搬迁至本项目，累计76%对于本案位置可接受对企业来说，租金便宜和税收减免是核心竞争力；此外，能做出合适业态和面积的产品，形成行业聚集效应能形成办公产业园的优势，其他服务是加分项但是最能做出差异化的价值点,企业客户需求分析,意向企业和行业类型分析企业规模：中小企业为主，尤其是民营企业，央企、五百强总部等传统企业意向较低意向企业行业类型：主要方向为文创类、互联网、影视传媒，其中CBD及辐射圈较多,企业客户需求分析,意向企业对常营地块业态及需求配套分析企业在扩张的大条件下，开始追求更低密独立的业态及配套升级服务需求,企业客户需求分析,意向企业对常营地块面积和租金预期分析面积需求：优先选择低密业态的企业里，需求面积段集中在500-1500，2000-5000也有30%左右需求租金预期：租金将近50%客户能接受3-6元/天/,企业客户需求分析,意向企业需求类型分析企业规模：商业餐饮配套是主流需求，大企业对于会议会展有一定需求小企业为主，对于行业的聚集效应有明显需求,企业客户需求分析,典型企业客户摘录今日头条、湖南卫视创业团队办公选择优先级：税收优惠、人才、行业资源聚集、低密或独立业态、品质运营或物业服务常营地块认知：朝阳缺少文化聚集高地，缺少高品质的办公集群，希望有公园+低密业态的产品，租金短期预期不高，会被望京分流,企业客户需求分析,典型企业客户摘录尚品网、奥雅景观办公选择优先级：行业资源聚集、交通便利、员工通勤方便便于招工、龙湖有品牌效应常营地块认知：周边企业对现有常营地块接受程度较高，能作为城市逆流方向，员工生活便利，租金较低，且龙湖在周边有一定知名度，具有品牌优势,企业客户需求分析,面积不足、控制成本,两处办公地点合并,选择在北辰新纪元办公，主要由于地铁站有连廊（近地铁），交通便利、利于招工；五环外上下班方向与城市人流主要方向相反，无论乘地铁还是开车都会比较轻松。此外，这里紧挨着新城市广场，周边配套比较齐全，餐厅、超市、装修都不用操心。再加上面积比较合适，就选择了这里。北苑新业的装修都是公司自己负责的，由于我们公司本身属于创意产业，员工需要轻松的办公环境，因此在装修时扩大了健身、娱乐、休闲等公共活动空间的面积。由于我们公司属于发展比较完善的公司，其实对产业聚集方面并无太多要求，但是有产业聚集类企业在公司旁边更好，方便挖人。为了控制成本，我们公司对于具体位置的要求并不高，但需要近地铁。在选址时，我们的决策人是老板。,企业客户分析-龙图游戏,选择在懋隆办公，主要是由于园区氛围与周边的交通条件，还有就是懋隆园区电力负荷等硬件配套设施。还有就是园区建筑都是一层建筑，开阔，建筑色调与形式比较有特色，再加上园区绿化比较丰富，给人的感觉比较舒服；周边交通条件方面，周边6号线地铁比较方便。公司对于行业集聚并没有特殊的需求，反而有同类型或者上下游企业较好，如果有合作可以大大降低成本。目前园区商业配套基本够用，能满足日常的生活就好，至少还可以点外卖，比较方便。在选址决策时，决策人是我们的老板。,面积不足、企业扩张,电力条件不足、拥堵、租约到期,企业客户分析-华映星球,对于现在的办公环境主要看中的是CBD区域的区位交通环境，对郎园稀缺的独栋办公资源和低密园区环境非常满意。主要的不满在于，改造的厂房硬件设施条件差，且园区停车收费太贵，停车位少，停车不便。暂无迁址打算，对于未来办公地点的选择更看中面积因素，园区的品牌和服务，租金也是决策的主要关注点；认为常营园区的定位应当是文创类的或者互联网企业聚集的产业园区，但如果产业园的独栋办公产品有3k左右的也会考虑，愿意承担的租金在8-10元左右。,发展扩张,企业客户分析-逻辑思维,对于现有环境看中因素是交通便利，且租金便宜。公司目前发展状况稳定，并且取得了新一轮的融资，对于人员的扩张没有计划但办公面积可能会适当放开，希望有更大的办公面积，另外本身的业务会涉及有贮藏的需求，目前的库房在马驹桥，如果能够就近则更好，库房的选择主要看中的因素是租金价格是否便宜，另外仓库条件满足一般条件就好。未来对于常营的产业园非常感兴趣，未来就算自己的企业没有办公需求，也可以租来转租投资；政策方面不太关注，但会有会展方面的需求，未来的业务扩展也可能有前店后商的经营业态的出现，需求面积在200-3000左右。希望园区是封闭性的这样安防条件较好，物业服务等软性服务较好。,业务发展扩张,租约到期,企业客户分析-尚品网,公司于2015年9月成功融资，未来的发展前景比较乐观，扩张趋势明显。总公司15年初在酒仙桥附近购置了一栋独栋办公产品，目前58到家以租赁为主，未来不排除有购置的可能，对于购买长期租期的办公产品也不排斥，表示可以接受。对于未来办公环境主要看中因素是租金，认为低于市场价30%的价格是可以接受的，主要需求在于交通便利和是否便于招工，期望有较为完善的餐饮和商业配套，比较看中开发商的品牌和物业管理，对于产业园是否有相关政府的优惠政策比较关注；另外硬件方面对于采光的要求较高，整体的装修风格和硬件配套要满足公司要求，未来可能有对公司形象展示方面的需求，车位充足，能有酒店配套也是理想的园区应有的条件。对于常营产业园的区位还算比较认可，希望园区的硬件配套要做到足够好，比如新风、空调、采暖等方面，但主要决策因素还是价格方面，公司有会展方面的需求，希望园区内有能够提供优惠的会展空间。,企业扩张,企业扩张,企业客户分析-58到家,在研发园另自建了一栋六层楼，目前还未入驻，今后也并不能满足目前使用需求。但互联网行业发展情况目前不确定，去年还属亏损，因此未来发展并不好预测。IT行业住北苑、天通苑、回龙观的人比较多。选择在望京，属于北边，公司人员流失率比较低。但如果选择常营，会比较远，因为员工主要在北苑买房子的比较多。公司提供15分钟一趟的班车供员工上下地铁衔接，今后望京东站地铁开通后，交通方面会有所改善。公司在办公选址的过程中，选址决策人主要是我们的老板。,正常扩张,正常扩张,企业客户分析-美团网,企业访谈语录关键词：线下体验店、与城市人流逆方向、产业园特色商户后期会衍生线下体验店，独立于传统商场之外的目的性体验；二三十年使用权会考虑，可能考虑转租-懋隆文创园尚品网（独家签署英国Topshop电商）选择北苑现有办公点，看中交通便利，五环外上下班方向与城市人流主要方向相反，对这个办公点周边餐饮商业配套齐全、位置便于招工、租金方面比较满意-北苑华堂龙图天下有一种新兴行业叫做跨境电商仓储超市，地理位置不要求在核心商圈，利于控制租金建立规模-望京随行付倾向于在产业园区开店，看中因素主要是独立私密的经营环境，良好的自然环境和艺术气息浓厚的园区氛围，对于园区商铺的物业类型能有自己商户的特色-朗园花田小憩,企业客户需求分析,办公总述1、竞品总结：现有园区老旧厂房改造为主，同质化严重但出租率较优，年租金收益2-10亿水平参差不齐2、租金水平：朝阳区文创园租金区间在3-12元/平米/天，平均租金在4-5元/平米/天3、存量：潜在供应85万方消化周期2-3年，但未来老旧资产盘活积极入市加剧竞争，需树立项目特有优势4、企业客户需求：小型企业需求200-500，中型企业需求500-1500，大中型企业需求面积2000-5000对于税收减免、低密业态、挑空自由独立空间、品质运营及服务最为看重；办公偏住宅化需求5、行业类型：园区大企业普遍占比三分之一，行业传媒、互联网科技、设计、广告为主，主要来源于国贸、东四环、区域升级，会被望京分流部分,转换成定位突破方向：引入大型企业做园区龙头、中小企业承担出租率和租金溢价办公业态一定要低密，产品考虑行业预留特殊空间需求品牌运营兼顾优质物业服务，做区域文化产业聚集高地与政府争取税收利好才能吸纳企业，行业相关政策与现有园区持平即可,文创园竞争分析-办公总述,估算租金几个原则1、租金水平：园区写字物业租金水平为同等档次写字楼的1.1-1.2倍左右2、租赁折扣：针对大企业部分给予8折左右的租金优惠，租期3-5年，若签约5年第3年8%涨幅3、免租期：额外2-3月免租期，相当于租金折损5%左右4、租金涨幅：新兴园区涨幅5-10%，区域常规3%，参照CBD核心商圈20年年涨幅2-3%6、大型企业企业比例：三分之一（非中心、莱锦）5、出租率：年均2-5万平米,文创园竞争分析-办公产品定位及价格测算,58,开发商所占据的项目规划、建设施工以及新房销售等只占大约5年的时间，而后期的房屋装修、社区服务服务、二手房交易等则占据65年，市场空间巨大。,以美国为例，根据ICB行业分类标准，截至2015年6月美国上市从事地产服务的公司共有61家，其中最大的地产服务提供商世邦魏理仕（CBRE）的总市值为124亿美元；而美国上市的开发商共有35家，市值最大的房屋开发商D.R.Horton公司的市值仅为59.8亿美元。由此可见，随着地产市场的逐步成熟以及存量房比例的不断增高，地产服务行业将超越地产开发，成为新的盈利增长点。,参与主体,价值链,房地产服务,土地获取,项目定义,项目实施,现场销售,房屋装修,物业管理,租赁出售,开发商,业主及物业,土地估值区域市场研究项目规划定位建筑设计投融资模式开发模式与节奏,销售代理房地产金融家装建材,物业管理服务网络服务平台二手房交易服务房屋租赁服务社区金融服务社区电商购物服务,前市场：5年，从土地发展成小区,后市场：65年，社区服务的长期发展,创新方向探讨,创新方向探讨,公司提出“轻资产、重运营”的发展战略，从地产开发商向城市配套服务商转型。“三好住宅”和“城市配套服务商”的转型方向，将围绕两条主线“客户”和“资产”,三好住宅+城市配套服务商,客户+资产,轻资产、重运营,为客户提供全方的、全生命周期的、基于不动产资产的增值服务,物流地产；创业产业园,物业服务；装修与智能家居；建筑产业化,万科家,万科云,万科驿,万科里,产业地产,地产延伸业务,联合办公,长租公寓,教育营地,住宅业务,客户服务业转型升级,