（产业经济学专业论文）房地产业与其相关产业的关联效应分析.pdf

摘要 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业之一，对带动国民经济的发展具有 决定性的作用。同时，房地产业也为整个社会经济活动的开展提供了重要资源和 基本要素，是生产经营活动的必要条件和依托。房地产业本身具有融资量大、产 业链长、波及面广等特点，这些特性对国民经济的发展产生较大的影响，同时其 它密切相关产业对房地产业的发展也提供了重要的支撑。 上海市作为我国经济发展的龙头城市，且房地产业又是上海经济发展规划中 的六大支柱产业之一，因此研究上海市房地产业与其相关产业的关联波及效应， 近年来一直是我国学者、专家、政府机构和从业人员关注的重要课题之一。从上 海房地产业与国民经济其他产业之间的关系和内在结构着眼，研究房地产业与其 相关产业的关联度及其对各产业的波及效应，不仅对于确立房地产业在国民经济 中的地位，制定房地产业发展规划和经济政策，保障社会稳定等具有重要的指导 意义，而且对发展上海经济、促进国民经济总体协调发展具有重要的现实意义。 本文是基于2 0 0 5 年上海市投入产出延长表，并运用投入产出模型从动态的 角度，定量的分析上海房地产业及其与相关产业的关联效应。本文具体运用了投 入产出模型及关联系数( 主要是直接关联和完全关联系数) ，并结合感应度系数 和影响力系数分析上海房地产业对相关产业的直接推动和间接拉动作用，最后通 过产业诱发系数和产业依赖度系数分析房地产业对国民总体经济的推动作用和 依赖程度，揭示了房地产业对上海总体经济发展的贡献度，以及房地产业与相关 产业的内在的本质联系。本文的研究方法改变了对房地产业的传统的分析模式， 在国内同业研究中亦尚属前沿。本文研究得出的结论对稳定上海地区房地产市场 的发展并促进其与相关行业的协调发展有很大的指导意义。本文的独到之处在于 从产业链纵向的角度对上海市政府制定房地产业的发展规划和宏观调控政策制 定提供决策依据，打破了政府部门传统的从横向角度出发制定产业政策的机制， 亦即仅从影响房地产业发展的行业内部因素出发制订产业政策的局限。本文充分 利用房地产业与相关产业的关联波及效应，并基于研究得到的结论和国际国内的 经济环境及变化趋势，确定了上海房地产业的未来发展目标模式及其在上海经济 发展中的主导地位，提出了今后关于上海房地产业的宏观调控政策和监管措施的 建议。 关键词：房地产业，投入产出，关联度，关联效应 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi so n eo ft h ei m p o r t a n tp i l l a ro fo u rn a t i o n a le c o n o m y , a n dt h ed r i v e nd e v e l o p m e n to ft h en a t i o n a le c o n o m yh a sad e c i s i v ee f f e c t a tt h e s a m et i m e ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r ya sw e l la st h ee n t i r es o c i o - e c o n o m i ca c t i v i t i e sh a s p r o v i d e di m p o r t a n tr e s o u r c e sa n dt h eb a s i ce l e m e n t so fp r o d u c t i o na n do p e r a t i o n a c t i v i t i e sa r ean e c e s s a r yc o n d i t i o na n de f f e c t i v e t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi t s e l fi s f i n a n c i n gal a r g ea m o u n to fi n d u s t r i a lc h a i nl e n g t h ，t h em a g n i t u d eo fc a n t o na n d o t h e rc h a r a c t e r i s t i c s ，a n dt h e s ec h a r a c t e r i s t i c so ft h ed e v e l o p m e n to ft h en a t i o n a l e c o n o m yh a v eag r e a t e ri m p a c t ，w h i l eo t h e rc l o s e l yr e l a t e di n d u s t r i e so fr e a le s t a t e d e v e l o p m e n t a l s o p r o v i d e di m p o r t a n ts u p p o r t s h a n g h a i ，c h i n a s e c o n o m i c d e v e l o p m e n ta sal e a d i n gc i t y , a n dt h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sa l s os h a n g h a i se c o n o m i c d e v e l o p m e n tp l a n n i n g , w h i c hi so n eo f t h es i xp i l l a ri n d u s t r i e s i nr e c e n ty e a r s ，t h es t u d yo fs h a n g h a ir e a le s t a t er e l a t e di n d u s t r i e sa n dt h e i r a s s o c i a t e dr i p p l ee f f e c t ，o u rc o u n t r yh a sa l w a y sb e e na c a d e m i c s ，e x p e r t s ，g o v e r n m e n t a g e n c i e s a n de m p l o y e e si no n eo ft h ei m p o r t a n ti s s u e so fc o n c e r n s h a n g h a ir e a l e s t a t ei n d u s t r ya n dt h en a t i o n a le c o n o m yf r o mt h eo t h e ri n d u s t r i e st h er e l a t i o n s h i p b e t w e e nt h es t r u c t u r ea n di n t e r n a lf o c u s ，r e s e a r c hr e a le s t a t er e l a t e di n d u s t r i e sa n d t h e i rc o r r e l a t i o na n di t se f f e c to nt h ei n d u s t r y sr i p p l ee f f e c t ，n o to n l yf o r t h e e s t a b l i s h m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yi nt h en a t i o n a le c o n o m yt od e v e l o pr e a le s t a t e d e v e l o p m e n tp l a n n i n ga n de c o n o m i cp o l i c yt o c n s u r et h a ts o c i a ls t a b i l i t yi sa n i m p o r t a n tg u i d i n gs i g n i f i c a n c e ，b u ta l s of o rt h ed e v e l o p m e n to fs h a n g h a i se c o n o m y , p r o m o t et h ec o o r d i n a t e dd e v e l o p m e n to fn a t i o n a le c o n o m ya saw h o l eh a si m p o r t a n t p r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e t h i sa r t i c l ei sb a s e do ns h a n g h a ii n2 0 0 5t oe x t e n dt h ei n p u t - o u t p u tt a b l e ，a n d t h eu s eo fi n p u t o u t p u tm o d e l f r o mt h ed y n a m i cp o i n to fv i e w , q u a n t i t a t i v ea n a l y s i so f t h es h a n g h a ir e a le s t a t e i n d u s t r y a n di t s r e l a t i o n s h i p w i t hr e l a t e di n d u s t r i e s a s s o c i a t i o ne f f e c t i nt h i sp a p e r , t h ec o n c r e t ea p p l i c a t i o no ft h ei n p u t o u t p u tm o d e l a n dt h ec o r r e l a t i o nc o e f f i c i e n t ( m a i n l yd i r e c t l i n ka n dc o m p l e t ec o r r e l a t i o n c o e f f i c i e n t ) ，a n dc o m b i n a t i o no fs e n s i t i v i t yc o e f f i c i e n t sa n df a c t o ra n a l y s i so ft h e h i i n f l u e n c eo ft h es h a n g h a ir e a le s t a t er e l a t e di n d u s t r i e st o p r o m o t et h ed i r e c ta n d i n d i r e c t d r i v i n g ，a n df i n a l l yt h r o u g ht h ei n d u s t r yi n d u c e df a c t o r sa n di n d u s t r i e s d e p e n do nc o e f f i c i e n ta n a l y s i so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yo nan a t i o n a lr o l ei n p r o m o t i n go v e r a l le c o n o m i ca n dd e p e n d e n c e t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi ns h a n g h a i r e v e a l st h eo v e r a l lc o n t r i b u t i o nt oe c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，a n dt h er e a le s t a t ei n d u s t r y a n dr e l a t e di n d u s t r i e sa sw e l la st h ei n t r i n s i cn a t u r eo fc o n t a c t i nt h i sp a p e r , t h e r e s e a r c hm e t h o do ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sc h a n g e dt h et r a d i t i o n a la n a l y s i sm o d e l ， a n di ti sa l s o c u t t i n g e d g er e s e a r c h i nt h ed o m e s t i ci n d u s t r y i nt h i sp a p e r , t h e c o n c l u s i o n so ft h es t a b i l i t yo ft h er e a le s t a t em a r k e ti ns h a n g h a it o d e v e l o pa n d p r o m o t et h e i rc o o r d i n a t e dd e v e l o p m e n to fr e l a t e di n d u s t r i e sh a v eag r e a tg u i d i n g s i g n i f i c a n c e t h i sa r t i c l ei su n i q u ei nt h ei n d u s t r yc h a i nf r o mt h ep e r s p e c t i v eo f v e r t i c a l s h a n g h a im u n i c i p a lg o v e r n m e n to nt h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e d e v e l o p m e n tp l a n n i n ga n d m a c r o c o n t r o l p o l i c y - m a k e r s t o p r o v i d eb a s i sf o r d e c i s i o n 。m a k i n g ，b r e a k i n g t h et r a d i t i o no fg o v e r n m e n t d e p a r t m e n t sf r o mt h e h o r i z o n t a la n g l eo ft h em e c h a n i s mf o rt h ed e v e l o p m e n to fi n d u s t r i a lp o l i c y , t h a ti sr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n tf r o mt h ei m p a c to fi n t e r n a lf a c t o r si nt h ei n d u s t r y s t a r t i n gt o f o r m u l a t ei n d u s t r i a lp o l i c yl i m i t a t i o n s i nt h i sp a p e r , t a k ef u l la d v a n t a g eo ft h er e a l e s t a t ei n d u s t r ya n dr e l a t e di n d u s t r i e sa s s o c i a t e dr i p p l ee f f e c t ，a n db a s e do nr e s e a r c h f i n d i n g sa n di n t e r n a t i o n a la n dd o m e s t i ce c o n o m i ce n v i r o n m e n ta n dc h a n g e si nt r e n d s i nt h es h a n g h a ir e a le s t a t ei n d u s t r yt od e t e r m i n et h ef u t u r ed e v e l o p m e n to ft h et a r g e t m o d e la n di t se c o n o m i cd e v e l o p m e n ti n s h a n g h a i ，t h el e a d i n gs t a t u si nt h ef u t u r e a b o u tt h es h a n g h a ir e a le s t a t e i n d u s t r y s m a c r o - c o n t r o l p o l i c y a n dr e g u l a t o r y m e a s u r e s k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ，t h ei n p u t o u t p u t ，c o r r e l a t i o n ，c o r r e l a t i o n e f f e c t s l v 上海师范大学硕士学位论文 学位论文独创性声明 学位论文独创性声明 本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。论文中除 了特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或机构已经发表或撰写过的研究 成果。其他同志对本研究的启发和所做的贡献均已在论文中做了明确的声明并表 示了谢意。 论文作者签名渤 嗍：7 瞬 4 9 上海师范人学硕十学位论文论文使用授权声明 论文使用授权声明 本人完全了解上海师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部 分内容，可以采用影印、缩印或其它手段保存论文。保密的论文在解密后遵守此 规定。 论文作者签名哲万日期 导师签名：期： 幺月赳日 聋月心日 5 0 上海师范大学硕士学位论文 第一章绪论 第一章绪论 1 1 选题的背景和意义 房地产业作为我国国民经济发展的基础产业和支柱性产业，对于扩内需、保 增长、惠民生等具有重大推动作用。在我国，房地产业的发展对国民经济增长的 贡献相当突出，房地产业与国民经济有着紧密的联系，是国民经济的“晴雨表”。 房地产业的繁荣和萧条与我国金融稳定和其他相关行业的持续健康发展都密切 相关。由于房地产业产业链长，关联效应大，对上、下游行业影响大，根据初步 统计，房地产业能带动建筑业、金融保险业、租赁和商务服务业、建材业、装潢 业、冶金业、机械制造业、电子业、家具业、家用电器业、交通业、通讯业、中 介服务业( 包括房地产咨询、估价、物业管理等) 等相关产业的发展，房地产业 的发展还能带动就业人口的增加，促进整个国民经济的协调发展。 自2 0 0 6 年我国房地产泡沫论开始，到2 0 0 7 年底由万科主导的房饼拐点论， 房地产业的发展就一直是国家宏观调控的重点对象，国家出台了多种政策：包括 土地政策，金融政策，税收政策等等，可是对稳定我国房价和房地产市场的效果 有限。其原因就在于房地产业作为我国国民经济的主导产业之一，其关联度大， 带动作用强，政策的制定存在一定的滞后性、局限性和无差异性。在我国核心 c p i 和p p i 不断上升以及人民币不断升值的宏观背景下，国家出台的政策只是静 态的考虑房地产市场本身的影响因素，而忽略了房地产市场的动态本质及其相关 产业对房地产业的相互影响因素，所以导致我国房价依然不断的攀升，房地产市 场结构不合理，调控房地产市场的政策效果不理想，房地产业的非理性繁荣依然 没有得到适度的遏止，国家为了防止房地产业泡沫经济的产生，而出台的宏观调 控政策的效果甚微。因此，认真了解分析房地产行业的内在本质矛盾和突出的问 题，对于保障房地产业的稳定健康的发展，推动国民经济的协调有重大的理论指 导意义。特别是从量化层面上明确房地产业与国民经济其他产业之间发展的联动 关系，以及深入了解并研究房地产业与相关产业之间的相互影响方式和影响程 度，房地产业发展对国民经济的依赖度以及国民经济对房地产业的诱发作用，对 于加强我国各地区城市产业政策的协调和提升对房地产业及其相关产业的监督 力度和管理效率都有很大的帮助。因此，怎样制订更加合理有效的产业政策使产 业之间能够实现联动效应并稳定国民经济协调发展，一直以来都是学术界和决策 层关注的问题之一。 上海市作为我国经济金融均很发达的中心城市，近年来房地产业在上海的发 展更是迅猛其地位和作用也日益提升，并被纳入上海六大支柱产业之一。上海房 第一章绪论 上海师范大学硕七学位论文 地产业的发展极大的带动了建筑业、金融业、租赁和商务服务业等行业的发展， 并促进周边城市的房地产业的腾飞。根据上海统计局调查数据显示：上海市房地 产业增加值占国民生产总值的比重逐年在增加，由1 9 9 7 年的4 3 上升到了2 0 0 5 年的7 6 1 ，上海市房地产开发投资占固定资产总投资的比重近年来增长迅速， 2 0 0 7 年已经达到了4 6 8 2 。上海市房地产业已经和金融业、汽车制造业、电子 信息产品制造业、商贸流通业、成套设备制造业成为了上海市经济发展的六大支 柱产业。近几年以来，房地产业在上海得到了空前的发展，其发展规模和发展速 度都在我国前列。因此，研究上海房地产业与相关产业的关联度及波及效应，并 揭示上海市六大支柱产业之间的产业均衡发展的比例和产业之间内在的本质联 系，不仅对于制定上海市房地产业的长远发展规划和产业政策，促进房地产业与 国民经济其他产业的协同发展有重要的指导意义，还对其他省市制定未来房地产 业发展规划、产业结构的升级和优化，产业政策的制定和经济发展水平的动态比 较也有一定的借鉴意义。同时，可以通过对产业之间的纵向联系以及产业之间的 内部因素的综合考虑提前制定相应的产业政策避免因房地产业的剧烈波动对国 民经济及其它产业造成的冲击。房地产业作为对上海经济发展具有较强带动性和 贡献力度的产业，如何把握房地产业与相关行业的发展态势和内在联系，如何调 控上海六大支柱产业的产业结构比例，如何把握政府宏观调控的力度和界定调控 的范围以及不同产业政策之间的协调，使房地产业不仅能更好的带动相关行业的 发展，还能促进整个上海经济互相协调发展将成为上海房产主管部门政府的重要 研究课题。 本文正是基于这一背景，以上海市2 0 0 5 年投入产出延长表为基础，运用投 入产出模型分析了上海房地产业与相关产业的关联波及效应，并提出了具有针对 性的政策建议和监管措施。这一工作对研究房地产业与相关产业的关联效应以及 从事同类性质研究的研究模式和计算结果的解读有一定的指导意义，也对上海市 政府制定经济发展的相关产业政策具有一定的现实参考价值。 1 2 国内外研究动态 1 2 1 国内研究动态 房地产业特殊的产业特性使其成为我国经济发展的重要支持产业之一，其在 国民经济发展中的地位不可忽略，因此我国学术界和理论界对我国的房地产业发 展问题进行了较为全面系统性研究。研究内容主要集中在房地产业泡沫问题研 究、房地产金融，房地产政策调控、房地产业估价和评估、房地产业制度和企业 1 从经济学的角度来看，某一产业的增加值占国民生产总值5 以上的，可以称之为支柱产业。 2 数据来源；上海统计局和上海市经济信息化委员会： 2 0 0 7 上海工业化发展报告，第2 6 7 页。 2 上海师范大学硕士学位论文第一章绪论 管理创新等方面，从产业关联、产业带动效应的量化角度来研究房地产业的课题 还相对比较少，其相关的研究方法也不多见，大部分学者的研究仅仅局限于房地 产业产业理论的描述和概念的定义分析，从数据的角度出发进行产业关联量化分 析所得的结果较为少见。 首先，我国学者对产业关联度的研究还比较多，如灰色关联度、绝对关联度、 斜率关联度等，但只针对房地产业研究的产业关联度则只是间接提及，或者从房 地产业的某一内部生产过程对房地产业作了一些简单的数据分析，并没有深入的 探讨房地产业与相关产业的关联程度及其原因。例如，有些学者从房地产业投资 的角度阐述了房地产业对其他产业的带动作用，认为我国房地产业每增加1 0 0 亿 元的投资，就能带动密切相关产业的需求量相应增加近1 4 8 0 亿元，带动的直接 产业和问接产业类型就多达6 0 多个，如：制造业产出1 2 3 6 1 亿元、建筑业产出 9 0 7 6 亿元、钢铁业8 9 4 亿元、金融业8 8 7 亿元、采矿业1 6 6 4 亿元、商业1 1 1 6 亿元、房地产业1 0 9 8 亿元、电力煤气自来水供应业6 5 9 亿元等( 丁云，2 0 0 2 ) 。 也有学者认为：通过计算2 0 0 0 年投入产出表的数据得出结论：我国住宅建设的 生产诱发系数为2 0 3 ，住宅建成销售后对家电家具、建材耗材、化工涂料、装 饰用品等生产资料和生活资料的消费带动系数约为1 6 2 ( 顾云昌，2 0 0 0 ) 。但是 以上学者研究的房地产业带动作用的结果仅限于房地产业发展的某一特殊时期 和区域，没有动态的可比性，更没有深入的分析产业之间关联的深层次原因，因 此其应用范围较小。 关于房地产业在产业链上的定位，一直以来学术界都没有一个统一的认识， 有些学者认为：“房地产业的产业链长，就有主导作用，有些学者认为房地产业 的产业贡献率较大，具有产业支柱作用，由于对房地产业的产业定位不一样，因 此专家学者所研究的结论和方向均存在很大的差异，其结果也存在着矛盾和冲 突 1 。关于与房地产业相关产业的类型和数量，有学者认为，“住宅产业的发展 能带动5 0 多个物质生产部f - j - - 十多个大类近两千种产品的发展，对服务业和金 融业影响犹为的明显，同时对就业、环境保护以及建筑文化有着间接地影响( 石 志华，2 0 0 3 ) 。还有学者认为：“从产业分配系数和关联效应来看，在2 0 0 2 年， 总体上我国房地产业每增加l 单位产值对各产业的总带动效应为1 4 2 6 ，其中对 金融保险业的带动效应为0 1 4 5 ，从产业关联方式来看，主要是前向关联作用对 房地产业的影响较大物。还有学者的相关研究认为房地产业对不同性质不同类型 产业的作用力方向均不同，对服务型和生活消费型产业主要是前向推动作用，如： 会展业、技术服务以及电子通信业等；对基础的原材料消耗型产业主要是后向拉 动作用，如：矿物采选、制造业、邮电运输业等；对金融保险业、建筑业、社会 服务业、商业等与房地产业关联关系最为密切的环向完全关联产业则主要产生需 1 包亚军、汪洪涛：房地产经济导论，上海：同济大学出版社，1 9 9 8 年，第1 1 6 _ _ 2 1 3 页 2 刘水杏：房地产业关联特性及其带动效应研究，中国人民大学出版社，第7 6 - - 9 4 页 3 第一章绪论上海师范大学硕士学位论文 求拉动和供给推动双向作用( 刘水杏，2 0 0 4 ) 。赵玉林在产业经济学一书中 除了对产业关联做了基本描述外，还对产业的空间关联和时间关联做了比较分 析，认为产业的区域差异和时滞现象对产业之间的关联关系有很大的影响。王国 军在房地产业对相关产业的带动效应研究和刘水杏在房地产业与其相关产 业关联度的国际比较一文中都运用投入产出模型及其关联度的衡量指标把我国 和美、日、英、澳4 个国家房地产业与其密切相关产业的关联度进行了一个横向 的对比研究，以价格不变条件下的四张投入产出表中的数据定量的考察了房地产 业对国民经济及其密切相关产业的关联效应，最后还对房地产业与其相关产业之 间的关联效应进行时间差异的动态比较分析，虽然这一研究考虑了投入产出表的 时间滞后性，但是此文只对房地产业对其他产业的关联度进行了分析，对引起房 地产业和其他产业的关联波及效应的原因没有进行深入的探讨，这对论述房地产 业与其他产业的关联效应及其波及影响的程度以及产业政策之间的协调发展带 来一定的局限性。在房地产业对国民经济推动作用的研究上，上海大学房地产学 院名泉地产工作室运用了贡献率方法以及产业关联效应、就业效应等把上海房地 产业对国民经济的贡献做了一个系统的量化分析，但是此文的主要侧重是房地产 业对总体经济的增长和贡献，说明了上海房地产业的作为支柱产业的效应实质和 合理性，但是并没有突出对相关产业的带动作用和对国民经济的依赖度。 总之，以上理论和数据未能直接针对房地产业本身的带动关联效应进行深刻 的论述，尤其是从数量上和波及影响的原因上的进行评价分析的研究比较少见， 同时也缺乏系统性和全面性，其中论述过程和结论大都是定性的描述，很少见到 相关的计算过程和数据分析过程。到目前为止，我国学术界从产业关联角度定量 的系统的分析房地产业对其密切相关产业的带动效应的研究并不多见，特别是我 国理论界对房地产业相关产业的具体产业类型、产业数量、产业关联方式、产业 关联效应等方面的研究尚未取得共识。 1 2 2 国外研究动态 对房地产业的分类标准很多，不同的分类标准会导致不同的分析结果。在国 际产业分类中，房地产业1 9 6 8 年被联合国推荐的产业分类标准列入了第8 类， 因此房地产业作为一个独立的产业的作用和地位也就日益突显出来。国外的研究 也仅仅局限于房地产业的周期、价格、泡沫等热门话题，关于房地产业对其他产 业的带动关联作用，国外的专门研究也不多见，但是，自上个世纪以来美国、日 本、新加坡等很多学者却从不同的角度对房地产业的关联作用进行过定性的描述 和预测。 美国经济学家钱纳里1 曾用美国、英国、日本、新加坡等国的数据从产业关 联效应角度研究了产业结构，并按产业关联特性对产业进行了分类，这成为研究 1 【美1 h 钱纳里、s 鲁宾逊，工业化和经济增长的比较研究，上海人民出版社，1 9 9 5 年 4 上海师范大学硕士学位论文 第一章绪论 产业关联作用理论基础之一。美国经济学家列昂惕夫是产业关联理论的创始人之 一，他1 9 3 3 年在国家经济研究局工作时就开始从事投入产出方面的研究，并利 用投入产出分析来研究美国的产业经济结构。1 9 4 1 年他出版的1 9 1 9 1 9 2 9 年 的美国经济结构一书中详细阐述了投入产出分析的基本原理及其发展历程，这 本书的出版标志着投入产出经济学成为一个独立的学科1 。美国经济学家罗斯2 托 于5 0 年代提出的经济增长理论是研究产业带动效应的理论基石之一，他认为， 主导产业应该有三个基本的特征，其中之一就是能广泛的带动其他产业的增长和 发展，这影响方式主要有三种：即后向关联带动作用、前向关联带动作用以及房 地产业的旁侧效应3 ，还有相关联产业间接地对区域经济的波及影响，包括就业、 福利、技术、环保等方面。该理论后来被应用到各个研究领域，房地产业也是其 中之一。美国经济学家霍夫曼也在其1 9 5 8 年出版的经济发展战略一书中首 次提出了产业关联效应的概念，他认为产业关联主要有两种基本方式：即前向关 联和后向关联。前向关联是指一个产业通过供给联系与其他产业部门之间发生的 关联作用，后向关联是指一个产业通过需求联系与其他产业部门之间发生的关联 作用。由于存在这两种形式的产业关联，所以当某一产业的生产活动发生变动时， 就会通过前向关联和后向关联影响其他产业部门的生产活动，这就是关联效应4 。 同年，美国经济学家郝希曼和钱纳里，运用美国投入产出平衡表资料，建立了 2 9 个部门的统一分类表，并把霍夫曼的关联效应指标进一步具体化，用中间投 入比率和中间需求比率分别测算了产业的后向关联效应和前向关联效应。但这种 研究方法只能测算产业之间的直接关联效应，而不能测算某一部门供给和需求对 其他产业部门的间接影响5 ，其研究深度还只停留在表层。 日本是最早运用产业动态协调政策调整房地产业发展的国家，房地产业的发 展也经历了一个比较曲折的过程，对房地产业的带动效应研究也算比较多的国家 之一。日本学者自1 9 6 8 年首次提出住宅产业的概念之后，便对住宅产业的产业 地位、投资评估、金融政策等方面进行了大量的系统性研究6 。日本房地产研究 机构估算，由住宅建设直接推动制造业、钢铁业、水泥行业和电子成套设备行业 的发展，在住宅建成以后又间接带动了家电家具、建材化工、装饰等产业的增长。 后来在日本房地产业复苏阶段，日本经济学家渡边又利用1 9 9 7 年的投入产出表 测算得出：房地产业的生产诱发系数为1 2 6 ，影响力系数为0 6 7 ，感应度系数 1 列昂惕夫：投入产出经济学，北京：商务印书馆，1 9 8 2 年 2 c l a r k - t h cr e n tg a pa n dt r a n s f o r m a t i o no ft h eb u i l te n v i r o n m e n t ：c a s es t u d i e si nm a l m o1 8 6 0 - 1 9 8 5 g g 豫矗s k a a n n a l e r ，7 0 b ，2 4 l - 2 5 4 。 3 旁侧效应：在罗斯托的经济增长理论中，旁侧效应被定义为。产业对地区的影响”。而房地产业的旁侧效 应则主要体现在房地产经营和房地产项目对当地的就业、环境和区域价值所带来的或正、或负的其他效应。 王国军、刘水杏：房地产业对相关产业的带动效应研究，经济研究，2 0 0 4 年。 5 谢金荣：房地产业与其相关产业关联度的国际比较，财贸经济，2 0 0 4 年，第3 7 _ 3 页。 6 王国军、刘水杏：房地产业对相关产业的带动效应研究，经济研究，2 0 0 4 年 5 第一章绪论 上海师范大学硕士学位论文 为0 8 6 1 ，这也是首次有日本学者涉及到了房地产业与相关产业带动效应的量化 研究，但是这一研究过程和结果还存在很多的特殊性，并没有考虑各地区国家经 济发展水平的差异以及房地产发展的周期性和规律，因此其研究结论不能广泛应 用到其他国家和地区，但是其研究方式为后续的研究提供了借鉴指导的意义。 联合国在对房地产关联效应的方面也做过很多的研究和努力，联合国房地产 研究机构在总结世界各个发达国家以及城市房地产业的发展历程后认为：房地产 业对相关产业的带动作用可以归纳为由房地产投资对其他产业的投资效应系数 和房地产使用产生的引致性消费系数，以上的两种效应的总和乘数效应为2 2 。据 一些工业发达国家统计：房地产业的产值每增加一个单位，就能使相关产业的产 值增加约为2 个单位3 ，世界银行和其他的房地产相关研究机构1 9 9 7 年从住房建 设投资角度分析了房地产业对与其密切相关产业的关联效应，每增加l 亿美元的 住房投资，将创造1 9 2 6 亿美元的需求，每销售1 亿美元的住房，将带动1 - 5 一1 7 亿美元的其他商品的销售，供给带动系数和需求带动系数合计为3 4 。在欧 美国家，金融保险等行业对房地产业的发展起了很大的促进作用，同时以住宅商 品房为主的房地产交易、服务和房地产金融等对推动银行业、金融保险业、商务 服务业等行业的发展也具有很重要的推动作用5 。 综上所述，目前学术界和政府监管机构对房地产业在国民经济中的产业定 位，以及房地产业对其他相关产业的带动作用明显等方面已经取得了一致性的认 识。但是，关于房地产业能影响多少个其他产业的发展、如何影响、影响程度如 何等问题仍存在不同的看法和观点，对于房地产业自身的产业升级，促进房地产 业与国民经济其他产业协调发展等问题，还没有进行系统的研究和量化的分析。 本文以上海市为例，并利用2 0 0 5 年上海市投入产出延长表，从产业关联度和产 业波及效应两个角度出发，在前人研究的基础上进一步研究了房地产业对其他产 业的影响，对房地产业与其他相关产业的关联效用进行量化的分析。 1 3 本文的主要研究思路 本文运用投入产出模型并以2 0 0 5 年上海市投入产出延长表为基础，定量的 分析了上海房地产业与其相关产业的关联度及波及效应，进而确定了上海房地产 业的产业关联性质和产业地位，并提出了促进上海市房地产业与其相关产业协调 发展的政策和监管建议。论文共分为六章，各章内容安排如下： 1 刘水杏：房地产业关联特性及其带动效应研究，北京：中国人民大学出版社，第5 7 页。 2 吴永春：房地产经济学，北京：首都经济贸易大学，2 0 0 8 年，第1 9 页。 3 参见陈宝红：房地产业关联度及波及效应分析，东北财经人学硕士学位论文，2 0 0 7 年。 4 参见世界经济年鉴编辑委员会：( 2 0 0 1 年世界经济年鉴，北京：经济科学出版社，第3 6 5 页。 l i d i ad i a p p i ，p a o l ab o l c h i ：s m i t h sr e n tg a p t h e o r ya n dl o c a lr e a le s t a t ed y n a m i c s am u l t i a g e n tm o d e l ，a n n a l s o f t h e a s s o c i a t i o no f a m e r i c a ng e o g r a p h e r s , ( 2 0 0 8 ) 3 7 ，1 4 9 - - 1 6 5 。 6 上海师范大学硕士学位论文第一章绪论 第一章绪论。明确了研究房地产业与其相关产业关联度及波及效应的选题背 景和现实意义，简要的归纳和总结了国内外学者对相关课题的研究现状及研究成 果，阐述了作者的研究思路和文章结构。 第二章是我国房地产业的产业特征及其在国民经济中的地位分析。分析房地 产业的发展现状及房地产业中存在的主要问题，明确房地产业在国民经济中的地 位及分析房地产业与相关产业关联效应的必要性。 第三章是研究产业关联度的理论基础及分析模型。简要介绍了投入产出模 型、产业关联理论、产业关联方式，并界定了房地产业、房地产业与其相关产业 的关联等概念，最后确定了衡量产业关联的指标，根据产业之间的供需及关联方 式的不同有直接关联度和完全关联度两个量化指标。 第四章房地产业与相关产业的关联效应研究。这章主要是通过运用e x c e l 对 上海市2 0 0 5 年投入产出延长表里各部门投入产出的数据进行计算和分析，最后 对上海市房地产业与其密切关联产业关于关联度进行的前向、后向、环向等不同 层面量化分析的结果。通过静态分析得到以下结论：( 1 ) 房地产业对国民经济的促 进作用较大，并与国民经济中绝大部分产业有关联关系，但不同产业与房地产业 的关联度不同。( 2 ) 上海市房地产业与其他产业之间的关联关系并不仅仅局限于 单一关联方式，有些产业则是后向关联与前向关联两者兼有。同样其他产业对房 地产业也有直接和间接两种作用方式。( 3 ) 房地产对与其密切相关产业的总带动 效应确定了上海房地产业在国民经济发展中的地位和作用。 第五章上海市房地产业的波及效应分析。本章运用e x c e l 表和2 0 0 5 年上海 市投入产出表中最终需求项目中数据，从动态的角度研究了上海市房地产业对国 民经济及其相关产业和最终需求项目的波及效应。首先，从影响力和感应度的分 析看出上海房地产业的影响力程度低于所有行业的平均影响力水平，感应度略高 于所有行业的平均感应度水平，并且感应度高于影响力，说明上海市房地产业受 到国民经济发展的拉动作用大于房地产业对国民经济发展的推动作用；其次，计 算了上海市房地产业的生产诱发系数和依赖度系数，结论是上海房地产业对最终 消费和资本形成项目的依赖度和诱发系数均较高，说明上海房地产业具有明显的 投资拉动作用，并对最终需求项目有较高的依赖。上海房地产业既是依赖消费型 产业，也是依赖投资型产业，这是由房地产业的特殊的产业特性( 投资和居住消 费两种属性) 所决定。 第六章是研究结论和政策建议。对全文的结论进行归纳总结分析，并对上海 市房地产业产业结构自身优化及其与相关产业的协调发展提出政策及其监管建 议，同时也指出本文研究的局限性和有待更深入研究的问题。 7 上海师范大学硕士学位论文第二章我国房地产业的产业特性及其在国民经济中的地位分析 第二章我国房地产业的产业特征及其在国 民经济中的地位分析 2 1 我国房地产业的发展现状及其产业特性 2 1 1 我国房地产业的发展现状 自1 9 9 8 年我国住房改革制度以来，我国房地产业经历了近十年的繁荣发展。 2 0 0 7 年全国房地产市场供求两旺，房价涨幅比2 0 0 6 年仍有所增加，国房景气指 数逐月上升达到近三年来的最高水平。房地产企业的数量和从业人员也大大增加， 截止2 0 0 7 年全国房地产开发企业为6 3 万家，从业人员达1 7 2 万人。其中上海 房地产开发企业就有3 2 5 5 家，从业人员有9 1 2 9 0 人。从供给方面看，2 0 0 7 年商 品住宅投资占房地产开发投资的比重超过7 0 。从需求方面来看，2 0 0 7 年商品房 的需求大幅度增加，前1 0 个月同比增长3 l3 ，比去年增加了2 0 个百分点。总 而言之，我国房地产业供需发展两旺，整体呈现出一片繁荣发展的景象。 随着我国房地产业的快速发展，房地产企业经营管理也日趋规范化，房地产 资本市场发展也日趋成熟。近年来，我国房地产企业并购多发，房地产市场洗牌 加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资( 或外资背景) 开发商、投资者( 含 基金证券公司等) 将加大力度、加快速度进入我国房地产市场。但是，在我国房 地产业繁荣发展的背后，房地产业的发展中的问题也不断暴露出来。目前我国房 地产业存在的问题主要有以下几个方面： 1 房地产市场秩序混乱 近几年来，商品住房价格持续上涨，住房供应结构严重不合理，房地产开发 商“捂盘惜售 ，“炒房团 投机抬房价，中介咨询企业管理混乱等现象屡见不鲜。 商品住房价格持续上涨，特别是一些经济发展水平较高的城市，如：深圳、上海、 北京等地方房价涨幅过快已经超出了居民的购买力和承受能力。据国家统计局统 计：2 0