（工商管理专业论文）当前宏观调控下成都市房地产业发展对策思考.pdf

摘要 2 0 0 3 年以来，国家出台一系列借贷紧缩和规范土地供应方式等 的调控政策，以抑制宏观经济过热和可能出现的房地产泡沫。在此宏 观调控背景下，许多房地产企业面临重新洗牌的命运，特别是中小企 业在信贷、土地紧缩的双重压力下将难以维继，即使势力雄厚的大 企业由于经营盲目或一时判断失误，稍不留神也可能万劫不复。如 何生存发展成为我市房地产业乃至我国整个房地产业必须面临和思 考的重大问题。 我国的房地产业有非常鲜明的两个特点，一是政府主导性强， 土地出让通过招拍挂方式进行，完全由政府控制，现住房总体需求 1 3 的拆迁由政府安排，而贷款由国家锟行来操作；另一个特点是区 域性强，地方政府在土地供应量、土地供应方式等方面措施不同， 市场需求不同，消费者文化不同，使各地房地产市场显现不同的迹 象。以上两个特点决定了房地产业一方面要关注宏观走势，明确政 府意图，变与政府博弈为与政府合作，另一方面要因企制宜苦练内 功。 成都市由于地处内陆，房地产业起步较晚，正处于孕育成长的 过程，不少企业缺乏战略意识，管理思想落后，急功近利小富即安 的思想根植在企业管理者头脑甚至企业文化中。“逆水行舟，不进则 退”，如果在原本宽松的政策环境中，这些企业尚可以苟且生存，那 么在当前宏观调控这把利刃下，不思改变、不思进取就唯有灭亡。 本文试图为我市房地产企业寻找一条既服从宏观调控大局，规 避政策风险又加强自身适应能力的生存发展之道，这将对于仍将长 期处于国家宏观调控影响下的房地产业具有普遍借鉴意义。 本文以当前宏观调控政策内容及对房地产业的影响入手，通过 对我市房地产业的现状和问题分析，指出资金、土地固然是制约房 地产业的瓶颈，但真正影响房地产业的根源在于企业的管理思想、 经营方法、宏观调控只是加剧了矛盾的显现和激化。因此，从理论 分析的角度，针对我市房地产业的现状和问题，结合成都市的地域 特点，对症下药的从地方政府和企业两方面提出了解决问题的对策。 即地方政府应加强政策引导、规范市场秩序、强化市场调控，从深 化住房制度改革、加强经济适用住房的建设和管理，规范市场秩序， 加快住宅产业现代化，发展房地产金融业务，搞好城市发展规划等 方面为房地产业发展提供良好生存环境。房地产企业对策则从全方 位开拓融资渠道，确保资金链畅通；参与城市运营、提升社会形象； 实施品牌管理，构建企业核心竞争力三方面论述了企业在当前抑制 过热的宏观调控政策下，加强上述三方面管理的必要性和具体策略 措施。 “他山之石，可以攻玉”本文除运用大量实例，对本地企业进 行分析外，还对进驻成都的匡内知名企业万科、顺驰、绿地等的经 营思想和战略进行了分析，希望能对本地房地产企业有所借鉴。 关键词：宏观调控成都市房地产业发展对策 2 a b s t r a c t s i n c e2 0 0 3 ，t h ec o u n t r yh a si s s u e dt h ep o l i c yo fr e g u l a t i o na n d c o n t r o lt h a tas e r i e so fd e b i ta n dc r e d i ts i d e st ot i g h t e na n ds t a n d a r d i z e m e t h o do fs u p p l y i n go fl a n d ，e t c ，r e a le s t a t ef o a mb ys u p p r e s s i n gt h e m a c r o s c o p i c a lo v e r h e a t i n go fe c o n o m ya n dm a ya p p e a ri n g u n d e rt h i s m a c r oa d j u s t m e n t sa n dc o n t r o l sb a c k g r o u n d ，al o t o fr e a le s t a t e e n t e r p r i s e s f a c et l l e d e s t i n y o fs h u f f l ea g a i n ，e s p e c i a l l ys m a l la n d m e d i u m s i z e de n t e r p r i s e sw i l tb ed i f f i c u l tt ol i n kc o n t i n u i n gu n d e rt h e d o u b l ep r e s s u r et h a tt h ec r e d i t ，l a n dt i g h t e n ，e v e ni ft h er i c hb i g e n t e r p r i s eo ft h ef o r c ei sb e c a u s eo fm a n a g i n gt h eb l i n d n e s so rt h ee r r o r i nj u d g e m e n tf o rt h em o m e n t ，m a yb eb e y o n dr e d e m p t i o nt o ou n l e s sy o u g i v ey o u rw h o l ea t t e n t i o nt oi t h o wd o si td e v e l o pi n t oo h i c i t y r e a l e s t a t ea n de v e no fo u rc o u n t r yw h o l er e a le s t a t em u s tf a c e i m p o r t a n t i s s u et os u r v i v e t h er e a le s t a t eo fo u rc o u n t r yh a st w ov e r yd i s t i n c tc h a r a c t e r i s t i c s ， f i r s t ，t h eg o v e r n m e n th a ss t r o n gl e a d i n gf a c t o r , t h el a n di ss o l da n dg o n e o nb ye m p l o y i n ga n ds t r i k i n gh a n g i n g ，t o t a l l y c o n t r o l l e d b yt h e g o v e r n m e n t ，o v e r a l l1 3 o ft h er e m o v a lo fd e m a n do ft h eh o u s ei s a r r a n g e db yt h eg o v e r n m e n tn o w , a n dg r a n tt l l el o a nt oo p e r a t eb yt h e n a t i o n a lb a r n ；a n o t h e rc h a r a c t e r i s t i ci sr e g i o n a la n ds t r o n g ，m e a s u r e s a r ed i f f e r e n ti ns u c ha s p e c t sa sl a n ds u p p l y ，m e t h o do fs u p p l y i n go fl a n d i nt 1 1 el o c a lg o v e m m e n t ，m a r k e td e m a n di sd i f f e r e n t ，c o n s u m e r sh a v e d i f f e r e n tc u l t u r e m a k et h er e g i o n a lr e a le s t a t em a r k e tm a n i f e s td i f f e r e n t s i g n t h ea b o v e - m e n t i o n e dt w oc h a r a c t e r i s t i c sh a v ed e t e r m i n e dt h a tt h e r e a le s t a t es h o u l do no n eh a n dp a yc l o s ea t t e n t i o nt ot h em a c r o s c o p i c a l t e n d e n c y , d e f i n eg o v e r n m e n ti n t e n t i o n ，d o e si tp l a yc h e s sf o rc o o p e r a t e w i t hg o v e m m e n to nt h eo t h e rh a n d ，b e c a u s ee n t e r p r i s es h o u l dp r a c t i c e h a r dt h ee x e r c i s e st ob e n e f i tt h ei n t e r n a lo r g a n st om a k e c h e n g d u ，b e c a u s eo fl o c a t i n gi nt h ei n l a n d t 1 1 er e a le s t a t es t a r t s r e l a t i v e l yl a t e ，i si na n dp r e g n a n tw i t ht h ec o u r s eo fg r o w i n gu p ，m a n y e n t e r p r i s e sl a c ks t r a t e g i cc o n s c i o u s n e s s ，m a n a g e m e n ta n dl a gb e h i n d ， t h e t h o u g h tw h i c hi ss a t i s f i e dw i t has m a l lw e a l t he a g e rf o rq u i c k s u c c e s si si m p l a n t e di na d m i n i s t r a t o r sh e a de v 髓, lc o r p o r a t ec u l t u r ei n e n t e r p r i s e s ”s a i la g a i n s tt h ec u r r e n t ，n o tt oa d v a n c ei st og ob a c k ”i fi n t h eo r i g i n a l l yl o o s ep o l i c ye n v i r o n m e n t , t h e s e e n t e r p r i s ec a ni m p r o p e rt o s u r v i v es t i l l ，t h e nu n d e rp r e s e n tt h e s es h a r ps w o r do f m a c r o a d j u s t m e n t s a n dc o n t r o l s ，d on o tt h i n ko fc h a n g i n g ，m a k en o a t t e m p tt om a k e p r o g r e s sa n do n l yb e c o m ee x t i n c t t h i st e x th a sa t t e m p t e dt ol o o kf o ro n et oa l r e a d yo b e yt h eo v e r a l l s i t u a t i o no fm a c r oa d j u s t m e n t sa n dc o n t r o l sf o rr e a le s t a t ee n t e r p r i s e so f o u rc i t y , e v a d e p o l i c y r i s k s t r e n g t h e n o n e so w ns u r v i v a la n d d e v e l o p m e n tw a yo fa d a p t i v ec a p a c i t y , t h i sf o rw i l li n f l u e n c er e a le s t a t e u n d e ri si td r a wl e s s o n sf r o mm e a n i n gg e n e r a l l yt oh a v ea tn a t i o n a l m a c r oa d j a s t m e n t sa n dc o n t r o l sf o ral o n gt i m e t h i st e x ts t a r t sw i t ht h e p r e s e n tm a c r oa d j u s t m e ma n dc o n t r o lp o l i c yc o n t e n ta n di m p a c to nr e a l e s t a t e ，a n a l y s et h r o u g ht h ec u r r e n ts i t u a t i o na n dq u e s t i o nt ot h er e a l e s t a t eo fo u rc i t ) ，p o i n to u tt h a tt h e f u n d ，l a n da r en od o u b tt h e b o t t l e n e c kw h i c hr e s t r i c t st h er e a le s t a t e ，b u tr e a l l yi n f l u e n c et h eo r i g i n o ft h er e a le s t a t et ol i ei nt h em a n a g e m e n tt h o u g h t ，b u s i n e s sm e t h o d ， m a c r oa d j u s t m e n t sa n dc o n t r o l so fe n t e r p r i s e s h a v e ；u s ta g g r a v a t e d c o n t r a d i c t o r ya p p e a ra n ds h a r p e n e d s o ，t h ea n g l ea n a l y s e df r o mt h e t h e o r y , d i r e c ta g a i n s tt h ec u r r e n ts i t u a t i o na n dq u e s t i o no ft h er e a le s t a t e o fo u r c i t y , c o m b i n i n gt h er e g i o nc h a r a c t e r i s t i co fc h e n g d u ，t h eo n e st h a t s u i t e dt h er e m e d yt ot h ec a s eh a dp r o p o s e ds o l v i n gt h ec o u n t e r m e a s u r e o ft h ep r o b l e mf r o ml o c a lg o v e r n m e n ta n dt w or e s p e c t so f e n t e r p r i s e n a m e l yt h el o c a lg o v e r n m e n ts h o u l d s t r e n g t h e np o l i c yg u i d e ， s t a n d a r d i z e st h em a r k e to r d e r ，s t r e n g t h e n st h em a r k e tt o a d j u s ta n d c o n t r o l 量- o mc o n s t r u c t i o na n dm a n a g e m e n td e e p e n n i n gt h eh o u s i n g 2 s y s t e mr e f o r m ，s t r e n g t h e n i n gt h ee c o n o m yh o u s i n g ，s t a n d a r d i z e t h e m a r k e to r d e r , a c c e l e r a t ei n d u s t r y sm o d e r n i z a t i o no ft h eh o u s e ，d e v e l o p f i n a n c i a lt r a n s a c t i o no ft h er e a le s t a t e ，s u c ha su r b a nd e v e l o p m e n t p l a n n i n g ，e t c w e l l a n do f f e rt h e g o o dl i v i n g e n v i r o n m e n tf o r d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e e n t e r p r i s e sc o u n t e r m e a s u r eo ft h e r e a l e s t a t e g u a r a n t e e s f r o m o p e n i n gu pt h ef i n a n c i n g c h a n n e lo m n i - d i r e c t i o n a l l yt h a tt h ef u n d c h a i ni su n b l o c k e d ；p a r t i c i p a t ei n c i t y s r u n n i n g ，p r o m o t i n gt h es o c i a li m a g e ；i m p l e m e n tb r a n d st om a n a g e ，h a s s t r u c t u r e dk e yt h r e er e s p e c t so fc o m p e t i t i v e n e s so fe n t e r p r i s e sa n d e x p o u n d e dt h ef a c tt h a te n t e r p r i s e sa r eu n d e rs u p p r e s s i n gt h eo v e r h e a t e d m a c r o a d j u s t m e n t a n dc o n t r o l p o l i c y a t p r e s e n t ，s t r e n g t h e n a b o v e - m e n t i o n e dt h r e er e s p e c tn e c e s s i t ya n dc o n c r e t et a c t i c sm e a s u r eo f m a n a g e m e n t ”s t o n e sf r o mo t h e rh i l l s ，c a ns p e c i a l i z ei nj a d e ”t h i st e x tu s ea l a r g en u m b e ro fi n s t a n c e ，a n a l y s eo u t s i d et ol o c a le n t e r p r i s e s ，a n a b s e d o m e s t i ck n o w ne n t e r p r i s e w a n k e ，m a n a g e m e n tp h i l o s o p h y a n d s t r a t e g yt oo b e yg a l l o pa c r o s sd o m e s t i c a l l y , g r e e nl a n d ，e t c t og a r r i s o n i nc h e n g d ua l s o ，h o p et od r a wl e s s o n sf r o ml o c a lr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s t os o r e ee x t e n t k e y w o r d ：m a c r oa a j u s t m e n t sa n dc o n t r o l s ，c h e n g d u ， r e a le s t a t e ，d e v e l o p m e n tc o u n t e r m e a s u r e 西南财经大学工商管理硕士( a ) 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行调查和研究工作所取得的成果。学位论文中除正文对于直 接引用的文字、数据或事实资料已经加以注释外，本学位论文不包 含他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含他人为获得西南财 经大学或其他教育机构等的学位证书而使用过的材料。对本学位论 文做出重要贡献的单位、团体、企业和个人，均已在文中以明确方 式表明。因本学位论文引起的知识产权纠纷概由本人负责，并承担 由此引起的法律后果。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此申明 学位论文作者签名：张宏 2 0 0 4 年1 1 月2 8 日 前言 全国性的统计数据显示，自1 9 9 9 年以来的5 年里，中国内地3 5 个城市的房地产开发逐渐形成了一股热潮，每年进入房地产业的投 资额都以1 0 0 0 亿元以上的幅度向上递增，由1 9 9 9 年的4 1 0 3 亿元迅 速攀升至2 0 0 3 年的1 0 3 2 3 亿元。尤其是2 0 0 3 年，也就是中央和地 方几个法令即将出台遏制土地协议转让的前夕，房地产的投资额骤 然比2 0 0 2 年猛增2 3 0 0 亿元。如今，年均l 万亿元之多的房地产业 已经与中国股市的投资规模旗鼓相当。如此巨大的投资规模来自开 发商对利润的非理性追求和地方政府的推波助澜。为了稳定宏观经 济，国家出台了一系列政策进行调控。正是这一系列以央行1 2 1 号 文件和国土资源部7 1 号文件为代表的宏观调控政策引起了房地产业 界广泛争议，成为当前的热点和焦点问题。 在此，本文不讨论当前客观调控政策的正确与否、利与弊，但 是，考虑到在我国，房地产业作为国民经济支柱产业，尤其是其风 险大，关联度高等特点，国家宏观调控将是长期而持续的，而其对 房地产业影响又是巨大的。因此，本文通过对当前宏观调控背景下 成都市房地产业的发展对策思考，希望能对未来相当长一段时间内 成都市乃至我国房地产业发展有所借鉴。 由于工作关系，本人对宏观面和政策面相对有一点了解，但是 缺乏对企业的深入了解，因此我加强了对企业的调研，对成都市本 土企业中房、博瑞等和进驻成都市的企业如万科、绿地等进行了调 查和研究分析，为本文提供了实证。 当前对宏观调控下房地产业和未来走势颇多分析，但是国内业 界对此还没有一个系统的、全面的和深入的阐述，因此本文力求做 到分析详尽而又对企业有参考和实用价值。 在研究方法上，本文从成都市房地产优势、劣势、机会、威胁 入手，对一些似乎大家颇耳熟的措施和方法进行了详尽的论述和分 析，说明其对化解宏观调控不利影响的必要性。力求深刻揭示其内 在原理和对房地产企业改善经营理念和管理战略的指导意义，以使 房地产企业增强实力，获得持久的竞争优势。 2 第一篇当前宏观调控下成都市房地产业 的现状和问题分析 第一章成都市房地产业现状和问题分析 第一节成都市房地产业环境分析 一、当前成都房地产业性质及特征 随着人类文明的不断发展，生活环境的不断变化，特别是城市 化程度的提高，房地产业在人们生活中的作用也越来越重要，房地 产的性质及特征也在不断发生着变化。由于房地产在社会经济活动 中占有越来越重要的地位，房地产已经形成了一个与其他商品性质 不同的市场，研究房地产的性质及特征成为我们能够有效把握房地 产发展前景及制定行业应对策略的基础性工作。 1 、成都房地产业的性质 一方面，成都房地产业表现出与其他地区房地产业相同的共性： 首先，房地产作为一种商品，它具有使用功能。而由于土地具 有自然资源的属性，房地产本身也有了自然资源的属性。同时，房 地产作为土地和建筑物的综合体，在一个社会的实物资产与总财富 的表达中占有重要的地位。 与实物资产相对应的是金融资产，譬如股票和证券等。这些金 融资产的作用主要表现在金融资产带来了公司和财产所有权和经营 管理及使用权的分离，并通过公司提供有吸引力的投资机会便利了 投资的进入，由于金融资产对实物资产所创造的利润和政府的收入 有要求权，因此金融资产能够为持有他们的公司或个人带来财富。 当房地产市场被激活并形成规模，特别是房地产投资和所有权管理 权分离及房地产的流通成为可能，房地产作为一种特殊的实物资产 同时具有了资本的性质，即表现出某些金融资产的特征。 房地产作为商品及实物资产的性质为人们提供使用功能，并表 达为社会财富，其表现为金融资产的某些特征，为投资者提供了投 资的选择，使金融资产多了一个品种，在成熟的经济社会中，房地 产已被视为一个重要的投资工具，投资者为可以通过房地产投资来 为自己的金融资产带来增值和利润，并通过房地产的交易、中介实 现资产的转换目的。 另一方面，由于成都在西部地区的重要性和其所具有的强大生 机和活力，成都房地产业表现出明显的成长性，因而吸引了更多的 省内和西部地区投资者。 2 、成都房地产业的特征 成都房地产业由于其自然属性和经济属性，表现出和其它产业 不同的特征： 在自然特征上，房地产体现了其不可移动性。这种特性使房地 产会受到地域及周围环境的影响。不存在像其他可流动的商品那样 可以形成一个广阔的市场，可以依据不同地区的供给及需求的关系 来流动，以获得一个合理的均衡的价格，房地产无法做到这一点。 房地产市场接近一个隔绝的区域性的市场，在一个固定的区域内， 房地产市场与其他区域是相互独立，自我满足的，换言之，个地 区房地产价格的变化，不会引起其他地区房地产价格的变化。但是 一旦房地产体现出金融资产的特性，则可以形成一个地区、全国性， 甚至连带性的市场，这有赖于资产的用途和所涉及的权利。比如， 成都市的房地产可以被北京居民所购买，购买后的房地产可通过租 赁及交易来实现资产保值及升值的目的，在这种情况下，房地产价 格便会由于外部资金的进入而受到影响。 房地产的自然特征的第二个体现是位置的异质性。这种性质使 房地产资源通过有效配置而产生完全竞争市场不可能存在，而且可 4 能导致信息不畅通，以及信息的不对称。从经济学上讲，房地产位 置的固定和独特性使经济的外部性在房地产价值上扮演一个重要的 角色，比如公共建筑物和其他服务设施对房地产价值有着重要的影 响。 房地产的第三个特点是永久性，这种特征决定了房地产可以和 资源类产品及金融产品一样来交易，而不会由于其使用性能的迅速 降低而丧失使用价值，表明了土地因素的重要性。 另外，房地产作为商品，有其经济特征，并由于自然特征赋予 其特殊的表现。 从商品角度和金融角度，房地产含有大量价值，获得房地产需 要大量的支出和资金投入，因此债务融资扮演了重要的角色，因此 金融机构、，金融市场的变化、财政货币政策对房地产的影响比其他 商品更加显著。 以税收、投资制度、土地政策和房地产使用及转让管制等形式 实现的政府干预比其他市场都多。 从心理属性上讲，房地产的所有权可以作为一种金融安全的工 具，对普通市民来说拥有房地产可以获得心理、经济上的安全感， 因此房地产市场上购买者的感觉因素起到很大作用。 房地产又存在着投机因素，存在着一种房地产的博弈。当投机 气氛过浓时，可能造成市场的泡沫，对国家整体经济造成影响。 房地产的投资根据经济学的理论，会通过乘数的作用影响国民 收入，根据我国现在的统计结果表明，房地产等基础设施投资，乘 数效应约为3 0 。另外，房地产会影响就业，基础设施的建设对创造 就业机会有着非常大的作用，这也说明为什么我国政府在最近几年 一直实行加大基础设施建设投资拉动内需的政策。 当前，由于房地产业在国民经济中的重要地位，成都房地产业 受到更多金融政策和地方政策影响。另外，成都由于地处内陆，房 地产业起步较晚，尚欠发达，其成长发展需要更为良好的生存环境。 二、成都市房地产业环境分析 1 、住宅为主的房地产业持续快速增长，已经成为国民经济的支 柱产业。 1 9 9 8 年至2 0 0 3 年，全国房地产投资额增长率分别为1 2 6 、 1 l 、1 9 5 、2 5 3 、2 1 9 ，房地产投资增长速度远高于g d p 增 长速度，对拉动国民经济增长发挥了重要作用。2 0 0 3 年全国完成房 地产开发投资比2 0 0 2 年同期增长3 3 4 4 ，高于固定资产投资增幅 1 0 4 个百分点，占同期固定资产投资的比重为2 5 - 3 ，可以看出， 房地产投资依然保持强劲增长势头。同时，由于房地产业的快速增 长带动了钢铁、建材、交通等一大批行业发展，表现出显著的关联 效应和“高增长产业群”特征，因此，国务院关于促进房地产持续 健康发展的通知( 国发1 8 号文) 中明确指出：“房地产业关联度高， 带动力强已经成为国民经济的支柱产业”。据统计，1 9 9 8 年以来， 综合考虑直接和间接拉动作用，房地产业每年拉动g d p 增长1 5 - 2 个百分点。 我市以住宅为主体的房地产业开发投资持续增长，已基本实现 从数量扩张型向数量与质量并重提高型转变，由粗放型向规模与集 约条举型转化的变革。全市人均居住建筑面积2 0 0 2 年达到2 6 7 平方 米。在持续有力的房地产消费需求支持下，房地产投资拉动g d p 增 长的作用日渐突出。2 0 0 2 年，房地产投资共计2 0 3 3 1 亿元，占全社 会投资比重从1 9 9 8 年开始逐年上升，2 0 0 4 年达到2 9 ，商品房销 售额占全社会消费品零售额逐年上升，2 0 0 2 年突破2 0 达2 2 9 。 房地产业国内生产总值占全市国内生产总值比例从1 9 9 5 年的2 上 升到2 0 0 2 年的3 9 ，房地产投资与消费成为我市国民经济增长的 重要因素。 2 、以住宅为主的房地产业具有持续健康快速发展的真实消费需 求支撑，在未来几年仍具有巨大的增长空间。 当前我市正进入全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化 的新发展阶段，居民消费结构的升级和城市化加速推进将为住宅与 房地产业发展提供巨大的市场需求，这主要体现在以下几方面： 6 第一，城镇居民消费结构变动将带动住房消费需求的增长。2 0 0 2 年，我市人均g d p 已实现了1 5 0 0 美元的目标，处于住房消费快速 增长期。但受长期处于低租金实物分配等因素的影响，城镇居民家 庭消费比重远低于同等发展程度国家和我国较发达地区的居民住房 消费水平，住房消费潜力巨大。 第二，住房体制改革，将极大的释放居民潜在的住房消费需求。 住房制度改革逐步深入，住房供给与消费方式发生根本性变革。住 房投资体制发生根本性变革，由以政府、企业、个人为主，逐步转 向以社会和个人为主。2 0 0 0 年，全面实现住房的实物分配向货币化 分配转化，2 0 0 1 年，市级机关单位住房进入实施；住房公积金制度 全面建立；住房二级市场全面开放；住房建设由单位分散建设逐步 转向社会化供应；经济适用住房、廉租住房供应机制平稳运作，商 品房开发稳步发展，建立起了多层次住房供应体系。 第三，城镇化进程的加快提供了巨大的住宅需求。1 9 9 8 年以来， 我国城镇化进程明显加快，城镇化水平由1 9 9 7 年的3 1 9 增长到 2 0 0 2 年的3 9 1 ，平均增长1 4 4 个百分点。按照这样的增长速度， 2 0 1 0 年我国城镇化水平将达到5 0 左右，城镇人口约6 5 亿人，预 计仅新增城镇人口一项国家年需增加住房3 亿平方米。 随着我市城镇化进程的加快，郊区( 市) 县房地产市场全面启 动。随着三环路的建成通车及绕城高速路、天府大道、红星路南延 线、光华大道西延线、羊市街西延线、老成渝路、成龙路、成洛路 等市政工程的实施，成都的交通网络逐渐形成，加之郊区( 市) 县 特有的地价、房价优势和环境优势，郊区( 市) 县房地产市场全面 启动，成都房地产市场的新格局正逐步形成。 第四，危旧房屋改造和住房设施设备水平的提高，将产生新的 住房需求。据2 0 0 1 年全国危房大检查统计，目前城镇尚有各类危旧 房屋1 5 亿平方米，3 0 0 多万户家庭住在危旧房中。按照目前的拆迁 速度，预计到2 0 1 0 年现有危旧房改造将全部完成。据调查，拆迁住 房面积对新购住房的带动系数为1 ：1 5 ，再加上按照目前城镇住宅总 7 量约8 0 亿平方米，每年l 的速度自然淘汰更新，则每年需要新建 住宅1 亿平方米。 2 0 0 2 年起，我市旧成改造、沙河综合整治工程、东郊工业结构 调整，城市环境综合整治工程等政府重点工程的相继实施，有力地 推动了成都市城区房地产市场的发展 3 、党的十六大为房地产业发展提供了新思路 党的十六大提出了“全面建设小康社会”这一战略目标，这就 要求房地产业在未来2 0 年内，将在开发水平，开发数量和质量要求 上有更大的提高，这无疑将推动房地产业的成熟和房地产市场的繁 荣。 十六大报告提出了“走我国特色的城镇化道路”，一方面城镇化 与富余劳动力的合理流动将推动我国城市化率的提高，从而促进中 小城市的房地产市场之发展：另一方面，人口流动将为城市规模的 扩大，房地产业的兴旺提供机会。 十六大报告提出放宽国内民间资本的市场准入领域，在投融资、 税收、土地使用和对外贸易等方面采取措施，实行公平竞争。这为 资金能够方便的投入房地产行业，更多的民营企业参与到房地产行 业中提供了可能。同时也将促进房地产行业的公平竞争，有利于房 地产行业健康发展。 第二节成都市房地产业现状和市场运行特征分析 一、宏观调控下成都市房地产业现状 l 、城区内商品房供求总量短期失衡 据房管局的数据显示，今年一季度城区批准预售面积11 4 0 5 万 平方米，其中住宅供销比有较大幅度的下降，特别是住宅供销比在 第一季度也下降到了1 以下，而去年全年非住宅供销比处在1 8 5 2 的高位。供应量的减少和需求量的增加，使供求总量失衡加剧，供 求矛盾更加突出，卖方市场特征明显，排号购房者随处可见，购房 成了抢房，消费在一定程度上失去了理性。 2 0 0 4 年1 季度城区商品房批准预售与实际销售面积比较分析 8 项目合计住宅非住宅 类爪 绝对值同比增长绝对值同比增长绝对值同比增长 批准预售面积 1 1 4 0 5 2 1 8 8 7 9 42 2 1 2 6 1 l2 1 0 ( 万i n ) 实际销售面积 2 1 4 4 15 0 7 1 8 4 9 14 8 1 2 9 56 9 1 ( 万盯) 供销比 0 5 3 24 8 1 o 4 7 64 7 4 0 8 8 52 8 4 注：供销比= 批准预售面积实际销售面积( 数据来源于成都市房管局) 2 、供应结构不合理，非住宅比重过大。 据成都市建委数据，今年上半年五城区商业项目的开发量为 4 2 4 6 1 7 平方米，已经接近了商品住宅开发量9 3 8 0 6 6 平方米的一半。 非住宅供应量过大而住宅供应短缺也一定程度上造成了商品房供求 的短期失衡，供应结构的不合理不利于成都房地产市场的健康发展， 需要开发商和房地产部门引起足够的重视。 3 、五城区商品房销售量暴增，有透支消费迹象。 今年1 3 月，五城区预售商品房成交2 1 4 4 1 万m 2 ，同比增长5 0 7 ， 增幅比去年全年( 十1 2 9 ) 高出3 7 8 个百分点，成交金额7 5 3 1 亿元， 同比增长4 7 8 ，增幅比去年全年( + 2 2 4 ) 高出2 5 4 个百分点其 中住房成交1 8 4 9 1 万平方米，5 6 9 6 亿元，比去年同期分别增长 4 8 1 、4 7 8 ，增幅分别比去年全年( + 1 2 5 、+ 1 7 6 ) 高出3 5 6 、 3 0 2 个百分点。 9 ( 以下数据来源于成都市房屋产权监理处) 2 0 0 4 年1 季度五城区商品房买卖( 合同备案) 情况统计 项目合计住房非住宅 类别 成交量同比增长成交率同比增长成交量同比增长 面积( 万m ) 2 1 4 4 15 0 7 1 8 4 9 14 5 1 2 9 56 9 1 金额( 亿元) 7 5 3 l4 7 8 5 6 9 64 7 8 1 8 3 54 7 8 成交均价( 元m ) 3 5 1 21 9 3 0 8 0- 0 2 6 2 2 01 2 6 最近三年五城区商品房预售量一直保持2 0 左右的稳定增长，今 年一季度如此高的增幅显得极不正常，分析其原因，除了有投机资金 入市嫌疑外，更主要的是受价格上涨预期和舆论影响，部分非理性消 费者提前入市所至 二、成都市房地产市场运行特征分析 根据市统计局提供数字，今年1 7 月全市累计完成固定资产投 资4 5 6 4 9 亿元，同比增长2 0 6 ，增幅下降1 6 个百分点，投资增速 逐月下降，调控成效显现，3 至7 月投资增速分别为3 2 4 、2 9 7 、 2 6 4 、2 4 5 。 基建、技改、房地产开发分别完成投资1 8 7 3 4 亿元，8 2 9 9 亿 元、1 4 4 9 1 亿元，同比增长1 8 7 、2 5 5 、2 3 9 。国家严控土地， 紧缩金融贷款，投资增速放缓。在建重点建设项目进展缓慢，上报 项目仅完成全年计划投资的3 3 3 。成都南郊新区基础设施建设进 度很快，已完成进度的4 9 7 。 目前，成都市房地产开发呈现出在建规模增大，新开工面积不 足，空置面积仍然较大等特点，具体分析如下： ( 一) 、房地产开发投资保持快速增长 年初，我市房地产开发投资较弱，呈现低速增长，从4 月份开 始，房地产开发投资开始加速，5 月至7 月表现出持续快速增长之势。 l - 7 月全市房地产开发投资完成1 4 4 9 1 亿元，比去年同期增长 1 0 2 3 9 ，其中住宅投资完成1 0 3 7 6 亿元，增长1 9 4 ；商业营业用房 完成投资2 4 5 8 亿元，增长8 5 ；办公用房完成投资3 4 3 亿元，下 降3 4 4 。住宅和商业用房的投资增长迅速，特别是商业用房的投 资增强表现尤其活跃，而与之相反的是，办公用房投资力度不强。 ( 以下数据来源于成都市统计局) ( 二) 、土地购置面积继续增长，动工延缓导致新开工面积不足。 1 7 月我市累计购置土地6 1 7 6 万平方米，同比增长6 2 7 ，增 长较快。虽然政府加大了土地投放力度，但由于国家紧缩房地产金 融贷款，严格治理土地购买市场，客观上加大房地产企业购地后的 开发资金压力，使已购土地的动工延缓，从而导致新开工面积不足。 据统计，1 7 月新开工面积6 4 1 5 万平方米，下降5 ：其中住宅新 开工面积5 2 0 4 4 万平方米，减少9 2 。因此原因，目前成都市场出 现供不应求局面，直接导致房价上涨。 ( 三) 、商品房旺销，定金及预付款成开发商主要融资渠道。 1 7 月，房地产本年资金来源中银行贷款为3 7 0 7 亿元，比去年 同期下降7 7 。虽然国家严控房地产贷款的发放，但我市销售市场 旺盛，购房户定金及预付款增长迅速，开发资金并未因此受到影响。 1 7 月，购房户定金及预付款达到1 0 3 8 3 亿元，比去年同期增长5 9 7 所占比例为总资金来源的4 7 9 ，较去年同期提高8 4 个百分点。1 7 月我市房地产本年资金来源合计2 1 6 7 1 亿元，比去年同期增长3 1 6 。但如果商品房供求关系一旦发生变化，必然造成定金预付款大 幅减少，从而资金不足以维持开发。 ( 四) 、一年及以上空置商品房仍呈上升态势 空置面积连续半年呈下降趋势。2 7 月空置面积分别比去年同期 下降7 4 、1 2 3 、1 7 9 、2 0 3 、2 1 1 和2 3 4 。7 月份，全市 商品房空置1 5 2 8 平方米。其中，住宅下降4 3 1 。与此同时，办公 楼和商业营业用房的空置面积比去年同期增加1 3 1 和2 1 2 。 从商品房空置的特性来看，空置期在“一年及一年以内”的“待 销房”面积大大降低，空置面积为6 7 7 4 万平方米，“一年及一年 以上”的“滞销房”和“积压房”仍呈上升态势，达到8 5 0 6 万平方 米，同比增长8 o ，其中住宅空置4 2 3 7 万平方米，同比减少4 8 ， 办公房空置面积1 0 0 4 万平方米，同比减少2 2 ，商业营业房空置 1 8 1 0 万平方米，同比增长3 8 9 。 ( 以下数据来源于成都市建委) 成都市商品房空置情况( 单位：万平米) 2 5 0