（会计学专业论文）公允价值在我国房地产企业运用中存在的问题及对策.pdf

摘要 随着知识经济和信息化社会的迅速发展，按历史成本反映的会计个体经济资 源账面价值己经严重偏离市场价值，影响了经济决策者的正确决策。在这种背景 下，公允价值计量属性应运而生。 公允价值问题近几十年来一直是国际会计前沿中一个极富挑战性的热点和难 点问题。目前对此问题的讨论已经不是停留在“公允价值和历史成本究竟哪个好 的问题上”，而是在探讨“如何更好地完善公允价值 的层面上。2 0 0 6 年2 月1 5 日新会计准则出台，其中最大的亮点就是对公允价值的重新使用。本文希望通过 对公允价值在我国房地产企业中的运用情况进行分析，能为公允价值在今后更好 的发挥其功效提供一些参考意见。 由于我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，许多投资性房地产的升 值潜力较大且预计将会持续。大多数投资性房地产经过数年后，其市场价值不仅 不会因计提折旧而低于初始投资成本，还经常高出其初始投资成本而获得大幅增 值空间。这就使得投资性房地产与一般的企业固定资产具有很大差异。近年来， 随着我国房地产价格的长期走高，导致使用历史成本计价的会计账面价值与现实 市场的真实价值之间出现了巨大背离。 本文通过分析公允价值在美国房地产企业的应用得出了一些启示，认为公允 价值的应用是经济发展的需要，对于目前相关准则不完善的地方及出现的新问题， 我们要积极面对，公允价值的使用是不可逆转的潮流。 本文从整体看是按照“提出问题一分析问题一解决问题 的逻辑顺序，采用 规范研究，比较分析的方法展开研究，共分为五部分展开。 第一部分是引言，主要介绍了本文的研究背景与意义，并对国内外有关公允 价值的研究成果进行了综述，从而提出了本文的研究思路与方法。 第二部分是本文的理论分析。首先对公允价值的概念及理论发展进行了探讨， 并详细分析了公允价值与其他计量属性的关系。随后探讨了房地产企业界定及其 特征，分析了公允价值在我国房地产企业运用的可行性，并详细叙述了投资性房 地产的概念及其与其他资产的区别。 第三部分主要对公允价值在我国房地产企业中运用存在的问题进行理论分 析。第一是房地产估价过高；第二是房地产企业各期财务数据不具可比性：第三 是房地产企业净利润波动幅度增大；第四是房地产企业的税赋可能增加；第五是 实际执行公允价值时存在一定的难度。本文主要针对目前我国房地产企业运用公 允价值计量的现状，紧紧抓住制约其运用的五大原因，即缺乏相应的市场环境和 客观的评估机构、公允价值计量使企业资产结构发生变化、公允价值计量模式容 易导致利润操纵、会计人员的整齐素质不足以判断公允价值的可靠性、缺乏相应 的监管机制。围绕如何完善公允价值在我国房地产业的运用，改善运用环境，更 好的推进公允价值在我国运用这一核心问题展开研究。 第四部分是公允价值在美国房地产运用及对我国房地产企业的启示，并结合 当前美国房地产泡沫的事件得出的启示。 第五部分是针对第三部分存在问题提出相应的对策。主要是六个方面：第一 是确定合理的估值方法，本文提出的估值方法是市场法，并分别列出了市场法的 方法步骤及注意事项；第二是改善房地产市场环境，并逐步采用公允价值计量； 第三是建立评估公允价值的政策和程序；第四是加强理论框架研究，逐步建立准 则体系；第五是加强教育，提高会计人员的素质；第六是家里公允价值审计制度。 【关键词】公允价值房地产企业投资性房地产 2 a bs t r a c t w i t l lt h ed r a m a t i cd e v e l o p m e n to fk n o w l e d g ee c o n o m ya n di n f o r m a t i o ns o c i e t y , t h eb o o kv a l u eo fa c c o u n t i n ge n t i t y se c o n o m i cr e s o u r c eb a s e so nt h eh i s t o r i c a lc o s t d e v i a t ei t sm a r k e tv a l u es e r i o u s l y , t h i sm i s l e a d st h ed e c i s i o no fp o l i c y - m a k e r s a tt h i s b a c k g r o u n d ，t h ef a i rv a l u ec o m e st ob i r t h i nt h ep a s td e c a d e st h ef a i rv a l u eq u e s t i o nh a sa l w a y sb e e no n eo ft h em o s t c h a l l e n g i n go n e si nt h ei n t e r n a t i o n a la c c o u n t i n gw o r l d n o wt h ed i s c u s s i o na b o u tt h i s q u e s t i o nh a sb e e ne x t e n d e dt oh o w t oi m p r o v et h ef a i rv a l u e ，n o tb el i m i t e dt ow h i c h o n ei sb e r e rb e t w e e nt h ef a i rv a l u ea n dh i s t o r i c a lc o s t o nf e b r u a r y15 m ，2 0 0 6 ，t h en e w a c c o u n t i n gs t a n d a r d sh a v e b e e np r o m u l g a t e d ，t h em o s to b v i o u sc h a r a c t e r i s t i co fw h i c h w a st h er e u t i l i z a t i o no ft h ef a i rv a l u e t h ep a p e rh o p e st os t u d yt h ei n f l u e n c eo ft h e u t i l i z a t i o no ft h ef a i rv a l u ei nt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e si nc h i n ai no r d e rt oo f f e rs o m e r e f e r e n c e st oi t sb e r e t a p p l i c a t i o ni nt h ef u t u r e b e c a u s ec h i n a si n v e s t m e n tr e a le s t a t em a r k e th a sj u s ts p e e du pt h ed e v e l o p m e n t p h a s e ，m a n yi n v e s t o r si nr e a le s t a t ea p p r e c i a t i o np o t e n t i a lo fl a r g e ra n di se x p e c t e dt o c o n t i n u e a f t e rs e v e r a ly e a r s ，m o s to ft h ei n v e s t m e n tr e a le s t a t e s m a r k e tv a l u ew i l ln o t o n l yd e p r e c i a t i o nb u tl o w e rt h a nt h ei n i t i a li n v e s t m e n tc o s t ，b u ta l s oo f t e nh i 班e rt h a n i t si n i t i a li n v e s t m e n tc o s ta n das u b s t a n t i a lv a l u e a d d e ds p a c e t h i sm a k e si n v e s t m e n t r e a le s t a t ea n dg e n e r a lc o r p o r a t ef i x e da s s e t sh a v eav e r yd i f f e r e n t i nr e c e n ty e a r s ，a s c h i n a sl o n g t e r mr e a le s t a t ep r i c e sh i g h e r , l e a d i n gt ot h eu s eo fh i s t o r i c a lc o s t d e n o m i n a t e di nt h ea c c o u n t i n gb o o kv a l u ea n dr e a lm a r k e tb e t w e e nt h et r u ev a l u e so fa h u g ed e p a r t u r e t h i sp a p e ra n a l y z e dt h ea d o p t i o no ff a i rv a l u ei nu s r e a le s t n ee n t e r p r i s e sa n d d r a w ss o m ei n s p i r a t i o n t h ea p p l i c a t i o no ff a i rv a l u ed u et ot h ed e v e l o p m e n to f e c o n o m i c ，w es h o u l df a c ea c t i v e l yf o rt h ei m p e r f e c t i o n so fa c c o t m t i n gs t a n d a r d sa n dt h e e m e r g e n c eo fn e wp r o b l e m s t h eu s eo ff a i rv a l u ei sa l li r r e v e r s i b l et r e n d a c c o r d i n gt oa n a l y s i so ft h eq u e s t i o n ，t h el o g i c a ls e q u e n c et os o l v et h ep r o b l e m ， u s i n gas t a n d a r d i z e d s t u d ya p p r o a c ha n dc o m p a r a t i v ea n a l y s i so f r e s e a r c h i tc o n s i s t so f f i v ec h a p t e r s c h a p t e ro n e ：f o r e w o r d ，m a i n l y i n t r o d u c e st h er e s e a r c h b a c k g r o u n d a n d s i g n i f i c a n c eo ft h i sa r t i c l e a sw e l la st h ef a i rv a l u eo fd o m e s t i ca n df o r e i g nr e s e a r c h r e s u l t sw e r er e v i e w e d ，w h i c hp u tf o r w a r dt h ei d e a sa n dm e t h o d so ft h i sr e s e a r c h c h a p t e rt w o ：t h e o r e t i c a la n a l y s i so ft h i sa r t i c l e f i r s t ，t h ec o n c e p to ff a i rv a l u ea n d 3 t h e o r e t i c a ld e v e l o p m e n ta r ed i s c u s s e d , a n dad e t a i l e da n a l y s i so ft h ef a i rv a l u ea n do t h e r m e a s u r e m e n ta t t r i b u t e sr e l a t i o n s h i p s e c o n d ，e x p l o r e dt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sa l e d e f i n e db yt h e i rc h a r a c t e r i s t i c s ，a n a l y z e st h ef a i rv a l u eo fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e si nc h i n a u s et h ef e a s i b i l i t yo f , a n dd e s c r i b e di nd e t a i lt h ec o n c e p ta n di n v e s ti nr e a le s t a t ea n d o t h e ra s s e t st h ed i f f e r e n c e c h a p t e rt h r e e ：m a i n l yf a i rv a l u ei nc h i u a sr e a le s t a t ee n t e r p r i s e si n t h ea p p l i c a t i o n o ft h e o r e t i c a la n a l y s i so ft h ep r o b l e m s 1 1 l ef i r s ti sr e a le s t a t ea p p r a i s a li st o oh i g h ；t l l e s e c o n dp h a s eo ft h er e a le s t a t eb u s i n e s sd o e sn o th a v ec o m p a r a b l ef i n a n c i a ld a t a ；t h e t h i r di st h ei n c r e a s i n gv o l a t i l i t yo ft h er e a le s t a t eb u s i n e s sn e tp r o f i t ；t h ef o u r t hi st h a t t h er e a le s t a t eb u s i n e s si sl i k e l yt oi n c r e a s et a x e s ；t h e 丘f l l li st h ea c t u a li m p l e m e n t a t i o n o ft h ef a i rv a l u ew h e nt h e r ei sac e r t a i nd i f f i c u l t y t i l i sp a p e ra i m st ot a r g e t e dt h e c h i n a sr e a le s t a t ee n t e r p r i s e st ou s ef a i rv a l u em e a s u r e m e n to ft h es t a t u sq u o ，f i r m l y g r a s pt h e c o n s t r a i n t so nt h e i ru s eo ft h et o pf i v er e a s o n s ，t h o s ea r e ，t h el a c ko f a p p r o p r i a t em a r k e tc o n d i t i o n sa n do n e c t i v ea s s e s s m e n to ft h ei n s t i t u t i o n ；f a i rv a l u e m e a s u r e m e n tt om a k ec h a n g e si nt h es t r u c t u r eo fe n t e r p r i s ea s s e t s ；f a i rv a l u e m e a s u r e m e n tm o d e lm a ye a s i l yl e a dt o e a r n i n g sm a n i p u l a t i o n ；强eq u a l i t yo f a c c o u n t i n gp e r s o n n e la n dt i d ye n o u g ht oj u d g et h er e l i a b i l i t yo ff a i rv a l u e ；t h el a c ko f a p p r o p r i a t em o n i t o r i n gm e c h a n i s m o nh o wt oi m p r o v et h ef a i rv a l u eo ft h eu s eo fr e a l e s t a t ei no u rc o u n t r y , i m p r o v et h eu s eo ft h ee n v i r o n m e n t ，a n db e a e rp r o m o t et h eu s eo f f a i rv a l u ei no u rs t u d yo ft h i sc o r ei s s u e c h a p t e rf o u r ：t h ef a i rv a l u eo f r e a le s t a t ei nt h eu 1 1 i t e ds t a t e so nc h i n a sr e a le s t a t e c o m p a n i e su s ea n di n s p i r a t i o n , c o m b i n e dw i t ht h ec u r r e n te v e n t so ft h eu s h o u s i n g b u b b l ed r a w n i n s p i r a t i o n c h a p t e rf i v ei st h ea p p r o p r i a t ec o u n t e r m e a s u r e sw h a ti s s u e si nt h ec h a p t e rt h r e e t h e r ea r em a i n l ys i xa r e a s t h ef i r s ti st od e t e r m i n ear e a s o n a b l ev a l u a t i o nm e t h o d v a l u a t i o nm e t h o d sp r o p o s e di nt h i sp a p e ri st h em a r k e tl a wa n dab r e a k d o w no ft h e m a r k e ta p p r o a c hm e t h o ds t e p sa n d p r e c a u t i o n s ；t h es e c o n di st oi m p r o v et h er e a le s t a t e m a r k e te n v i r o n m e n ta n dt h eg r a d u a la d o p t i o no ff a i rv a l u em e a s u r e m e n t ；t h et h i r di st o e s t a b l i s ht h ef a i rv a l u ea s s e s s m e n to ft h ep o l i c i e sa n dp r o c e d u r e s ；t h ef o u r t hi s t o s t r e n g t h e nt h et h e o r e t i c a lf r a m e w o r ko fr e s e a r c h ，a n dg r a d u a l l ye s t a b l i s hg u i d e l i n e s s y s t e m ；n l ef i 他i ss t r e n g t h e ne d u c a t i o na n di m p r o v et h eq u a l i t yo fa c c o u n t i n g p e r s o n n e l ；s i x t hi st h ee s t a b l i s h m e n to ft h ef a i rv a l u eo fa u d i ts y s t e m k e yw o r d s f a i r v a l u e r e a le s t a t ee n t e r p r i s e si n v e s t m e n tr e a le s t a t e s 4 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致 谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果， 也不包含为获得江西财经大学或其他教育机构的学位或证书所 使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 签名：硝龟嗍学 关于论文使用授权的说明 本人完全了解江西财经大学有关保留、使用学位论文的规 定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借 阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印 或其他复制手段保存论文。 ( 保密的论文在解密后遵守此规定) 签名：雕导师签名：随日期：凸俨 0 引言 o 引言 o 1 研究的背景及意义 公允价值( f a i rv a l u e ) 作为一种全新的计量方式，最早始于2 0 世纪7 0 年代。 随着经济的发展，公允价值计量在国外各行业已得到广泛的应用，并逐步成为国 际会计的发展趋势。2 0 0 6 年9 月1 5 日，美国财务会计准则委员会( f a s b ) 就公 允价值计量发布了一项新准则：第1 5 7 号财务会计准则公告( s f a sn o 1 5 7 ) 公允价值计量。该新准则就公允价值计量提出了该新准则对使用公允价值计量资 产和负债提出了改进性指南，并且回应了关投资者的信息披露的要求，规定公司 在以下方面做出更多的披露：公允价值计量的资产和负债的范围、公允价值计量 中使用的市场信息以及公允价值计量对收入产生的影响等。在这项新准则里，美 国财务会计准则委员会( f a s b ) 确定了公允价值的定义，确立了一个在一般公认 会计准则( g a a p ) 范围内的公允价值计量的框架，详细地阐述了公允价值计量的 披露事项。2 0 0 5 年7 月，我国财政部发布了投资性房地产会计准则的征求意见稿， 并于2 0 0 6 年2 月1 5 日发布了企业会计准则基本准则( 以下简称新企 业会计准则) 和企业会计准则第3 号殳资性房地产等3 8 项具体准则。 我国制定的投资性房地产准则是在借鉴国际会计准则i a s 4 0 的基础上并结合我国 投资性房地产是实际情况进行分析，总结出一套适用于我国的投资性房地产的会 计准则。 房地产，是一种稀缺额资源、重要的生产要素( 如土地、厂房) 和基本的生 活资料( 如住宅) ，是一种人们十分重视、十分珍惜的财产。在市场经济中，房地 产还是一种商品，成为良好的投资对象。随着经济的发展、社会的进步和人口的 增长，人们对房地产的需求会日益增加。由房地产开发、咨询、估价、经纪、物 业管理等组成的房地产业，是国民经济的一个重要产业，并已成为国民经济的支 柱产业。现代房地产也在我国的兴起，虽然是近2 0 多年的事，但其发展迅猛。2 0 0 3 年，全国房地产开发投资首次突破1 万亿元。房地产业对国民经济和人民生活的 影响日益显著，为世人瞩目。适时分析新的会计准则中公允价值计量对该行业的 影响显得十分必要与重要。 从历史成本计量至公允价值计量的转换可以称得上是范式的转换，即基于当 前的计量属性取代了基于谨慎性和可靠性原则的回顾性计量属性。问题在于，由 于缺乏完善的市场环境，对于房地产行业的交易，其公允价值的真实性存在着严 重的问题；而不同房地产业的估价方法的可靠性存在差异，也有可能损害财务报 公允价值在我国房地产企业运用中存在的问题及对策 表的可比性和透明度。总体说来，分析公允价值在我国房地产企业运用中存在的 问题十分必要。最后结合国际会计界关于公允价值在房地产企业的运用及启示， 探索我国公允价值计量的完善途径。 o 2 文献综述 o 2 1 国外文献综述 早在上世纪六十年代，美国就出现了关于运用公允价值的会计文稿。1 9 6 7 年 1 2 月美国会计原则委员会( a c c o u n t i n gp r i n c i p l e sb o a r d s ) 发布的“1 9 6 7 年总括意 见中要求企业对应付债务采用现值法进行摊销。 早在1 9 8 4 年美国财务会计准则委员会( f a s b ，f i n a n c i a la c c o u n t i n gs t a n d a r d s b o a r d ，以下简称f a s b ) 发布的s f a s8 0 远期合同会计中就将公允价值运用于 金融工具。1 9 8 6 年，由于采用历史成本确认和计量投资、衍生金融工具和其他金 融工具时存在着问题，f a s b 为了正确指引金融工具及其交易的确认和计量，他们 启动了金融工具项目，并由此促生一系列会计准则，旨在针对金融工具中公允价 值的计量和披露。这些准则足以表明公允价值已从表外披露转至表内确认。 威廉姆r 斯科特( w i l l i a m r s c o t t ) 在财务会计理论一书中详细分析了以 公允价值为导向的美国现行一系列准则，并表示：“越来越多的项目采用了公允价 值，且数量呈上升趋势。但长期负债、成本与市价孰低及最高价值测试等一小部 分传统项目采用了计量观。尽管如此，采用公允价值计量使得企业财务得到明晰， 是投资者作出有用的决策。 1 9 9 8 年，f a s b 的高级项目主管黛安娜w 威利斯( d i a n a w w i l l i s ) 在文 章“金融资产和负债公允价值还是历史成本”中指出：“公允价值与历史成 本计量最大的不同是采用了不同时点上的市价，而不是市场信息的相关性。一圆公 允价值的建立在当前市价的基础上，但历史成本是以资产取得或者负债发生时的 市价为基础的。因此，在当前市场条件下，公允价值更有利于金融工具未来现金 流量现值的计算。 f a s b 发布了一系列对金融工具进行确认和计量的会计准则，以第1 1 5 号准则 和第1 3 3 号准则尤为重要。其中在第1 3 3 号准则中明确表示公允价值是唯一可以 计量衍生金融工具的属性，并强调了资产负债表中衍生金融工具应作为作为资产 和负债加以确认。f a s b 还指出，采用公允价值来计量大多数金融资产和金融负债 是可能的。同时在第1 3 3 号准则中还指出：“可以通过对市场信息进行查看或参考 ow i l l i a mr s c o t t ，f i n a n c i a la c c o u n t i n g t h e o r y , 1 9 9 7 1 6 7 。d i a n a w w i l l i s f i n a n c i a l a s s e t sa n dl i a b i l i t i e s - f a i r v a l u e o r h i s t o r i c a lc 0 5 e ，1 9 9 8 ，2 2 4 - - 2 2 7 2 0 引言 来估计出公允价值，若没有市场信息，还可以通过些计量技术( 比如现金流量 贴现、期权等) 来估计。 1 9 9 9 年3 月，f a s b 在财务会计概念公告的征求意见稿中明确表示关于资产、 负债的初始或重新计量时，若需要运用现值技术，则推荐公允价值计量属性。同 年1 2 月，f a s b 发布了“就公允价值在运用时出现的主要问题的初步意见 。 经过长达1 5 年的研究之后，f a s b 在于2 0 0 0 年2 月发布了第7 号概念公告 在会计计量中使用现金流量信息和现值。该公告表示在缺少确定市场价格的前 提下，可以通过未来现金流量来确定公允价值，同时也为其提供了理论依据和操 作指南。公告中强调：“采用公允价值进行初始计量或新起点计量，可以使用现值 估计的方法；且现值计量可以分析出各种影响公允价值( 市场价格) 的因素 换 句话说，当市场价值信息不能直接观察到或者由自由市场客观决定时，只能采用 未来现金流量的估计值来进行会计计量。但是简单加总的现金流量并不是所谓的 计量属性，其目的是为了探求资产负债的公允价值。 2 0 0 1 年，凯瑟琳莎士比亚( c a t h e r i n es h a k e s p e a r e ) 在资产证券会计：公允 价值与盈余管理的文章中就企业管理者进行盈余管理的方式进行了深入的研究。 她指出由于企业管理者所处经济环境存在差异，在资产保全观下，他们为了达到 预期的财务目标，极可能通过公允价值计量中的估计因素来实现企业利润的操纵。 但他同时也认为随着s f a s l 4 0 的公布以及对企业信息披露的进一步加强，这种利 润操纵将得到有效的控制。 2 0 0 4 年国际会计准则修订了i a s 4 0 础资性房地产和l a s l b 不动 产、厂场和设备。其中i a s4 0 投资性房地产规定投资性房地产进行后续计量 时可以选择以成本减去折旧或者公允价值( 脱手价格) 来确定，并要求公允价值 的变动必须在损益表予以确认。同时，i a s 4 0 还规定：在满足一定的条件下时，通 过经营性租赁下持有房地产权益的承租人，可以将该权益纳入投资性房地产。其 中投资性房地产的公允价值是指在在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进 行房地产交换的价格，并且该公允价值应当切实反映资产负债表目的房地产市场 状况。由于在i a s 4 0 中要求企业应根据市场环境的变化经常对资产进行重估，以 确定投资性房地产的公允价值，企业可以自行选择具有独立评估资格的评估师对 投资性房地产的公允价值进行确定。 2 0 0 1 年1 2 月到2 0 0 5 年1 0 月，根据f a s b 提供的研究报告，关于“公允价值 计量”的征求意见稿有3 1 份。可以明确的说f a s b 为了促成一份关于公允价值计 量的准则，投入了大量的人力物力。因为公允价值的不仅仅局限子金融工具及其 。荚国财务会计准则委员会，财务会计概念公告第7 辑：在会计计量中使用现金流篮信息和现值财政都会计 叫译，北京：中国财政经挤出版社，2 0 0 1 6 9 3 公允价值在我国房地产企业运用中存舀：的问题及对策 衍生物的计量，更可以把它作为一种新的计量属性，并逐渐推广其他领域，如房 地产行业。 f a s b 于2 0 0 6 年发布了“公允价值计量”准则公告( s f a s l 5 7 ) ，旨在统一和 改进公允价值计量方法和相关信息披露，为更进一步推广公允价值计量做好基础 工作。 在s f a s l 5 7 发布后，从国际财务报告准则的角度i a s b 对s f a s l 5 7 的主要理 论和方法进行分析研究，就一些关键问题提出了一些看法和见解；同年，i a s b 将 这些看法和见解与s f a s l 5 7 一同发布，供外交界讨论。s f a s l 5 7 及i a s b 的就公允 价值的相关研究对国际财务会计计量领域产生重大影响。 目前，在世界上只有i a s b 、英国( s s a p l 9 ：投资性房地产的会计处理) 以及 中国香港地区( s s a p l 3 ：投资物业会计) 对投资性房地产制定了有相关的会计准 则。他们将投资性房地产定义为对有关土地和建筑物拥有的权益，其中有关土地 或建筑物必须是已完成的在建工程或者开发项目，他们的租金是可以协商的。这 些土地和建筑物不包括企业自己拥有的自用房地产，或者租给有关联企业的房地 产。 o 2 2 国内文献综述 虽然我国对公允价值的研究起步较晚，但是已经有越来越多的学者和专家对 此问题开展了深入研究探讨。 在1 9 9 7 年，黄世忠教授就在会计研究上发表了题为公允价值会计：面 向2 1 世纪的计量模式的文章，该文章中详细介绍了公允价值在美国形成的原因 背景以及发展状况，并以此为基础对公允价值的发展作了展望。这为今后的学者 开辟了一条新的道路。在文中他指出：“公允价值计量模式已经逐步被认知，并取 代历史成本在会计界的地位，成为新的主流。” 在1 9 9 8 年6 月2 4 日发布的企业会计准则债务重组中，我国首次正 式在的具体会计准则中列出了公允价值的概念以及运用。同年，又在企业会计 准则投资和企业会计准则非货币性交易中相继出现了公允价值。这 些准则实施了一年多后，到了2 0 0 1 年2 月，我国对这三项准则又进行了修订，逐 步缩小了公允价值的应用范围。 卢永华和杨晓军( 2 0 0 0 ) 在公允价值计量属性研究中指出公允价值的本 质实际上就是一种市场信息的评价，是市场对资产或负债的认定，而不是其他主 体。与其他的有一些计量基础( 成本累积值，有效清偿价值，在用价值以及特定 主体价值) 相比较，他们认为这些计量基础都加入了非市场的评价信息，这时它 。黄世思公允价值会计面向2 1 世纪的计量模式会计研究，1 9 9 7 ( 1 2 ) 1 0 - - ! l 4 0 引言 们的一个共性，简言之就是以特定主体对资产或负债的评价来代替市场评价。由 于对主体的期望不确定，在多数情况下，都必须采用市场价格信息以获得资产或 清偿负债。所以无论是在初始计量还是在后续的重新计量，在市场信息准确的情 况下，公允价值是最具有代表性和可靠性的计量方式，能够有效地评判一项资产 或者负债的实际价值。他们对公允价值的定义为：“公允价值是指理智的双方在一 个开放的、不受干扰的市场中，在平等、相互之间没有关联的情况下，自愿进行 交换的价值。就目前而言，公允价值指现行市价或未来现金流量现值。” 李明辉( 2 0 0 1 ) 通过分析认为只有假设市场是完整的且是完美的时，即当存 在活跃交易的市场报价时，市价就是公允价值；当不存在公允市价时，则需运用 现值等技术进行估计。由于公允价值存在可靠性问题，因此并不能完全取代历史 成本。出于对可靠性及成本效益原则的考虑，在我国不具备广泛采用公允价值的 条件。 潘立新( 2 0 0 2 ) 以我国会计政策所导致的经济后果为角度，分析了公允价价 值在我国的运用。他认为，目前的公允价值不是基于市场的判断，不能充分反映 经济差异的目的，还有可能扰乱市场秩序，引起社会财富的差距逐渐加大并出现 不公平的转移。因此，他建议我国现阶段不宜采用公允价值计量模式。 葛家澍、杜兴强( 2 0 0 3 ) 认为当公允价值与历史成本相等时( 即真实发生时) 才是确定的，否则其余时候均是估计值。然而公允价值的估计值不是建立在真实 的市场交易而是假设的市场交易，其估计目标是模仿市场交易的价格，若这样的 市场交易真实存在的话。 著名会计学家常勋( 2 0 0 4 ) 在公允价值计量研究一文中指出“公允价值 就是公允的现时价值 圆。公允的价值不是过去交易的价格，也不是未来要交易的 价格，而是当时实际发生交易时的价格。 谢诗芬( 2 0 0 1 ) 在其会计计量的现值研究( 博士学位论文) 中指出：“公 允价值不是特指某一种计量属性，而是种新的复合型的计量属性。” 文中还详 细介绍了现值的理论基础，探讨了现值实际操作中存在的问题。 黄学敏( 2 0 0 4 ) 在理论内涵与准则运用一文中通过将公司理财和财务会 计理论相结合，给公允价值在新形势下重新予以定位。首先，他就正确认识公允 价值的定义、作用作出了详细的探讨，并结合会计信息可靠性问题，分析了5 种 计量属性的关系；其次，针对今后如何正确运用公允价值表达了自己的观点，并 提出切实可行的建议；最后，进一步确定了公允价值在我国会计界的定位。 o 卢永华、杨晓军公允价值计篮属性研究会计研究，2 0 0 0 ( 4 ) 1 0 7 - 1 0 9 o 常勋公允价值计量研究财会月刊，2 0 0 4 ( 3 ) 3 5 - 3 8 o 谢诗芬会计计量的现值研究： 博士学位论文 上海财经大学，2 0 0 1 5 5 公允价值在我国房地产企业运用中存白：的问题及对策 葛家澍、杜兴强在财务会计概念框架与会计准则问题研究一书中介绍了 运用现值的一般原则，并详细介绍了现值的估算方法和在负债中的使用。他们指 出：目前的财务会计计量主要呈现出重成本轻价值的特征。历史成本虽然具有真 实性、可验证性，但却无法真正确揭示出资产未来经济利益以，这也是资产的经 济实质。这一缺陷使得企业的账面价值与市场价值出现严重差距。要使得企业利 润信息含量高，就必须在资产负债表中采用公允价值计量。 刘玉廷( 2 0 0 5 ) 年指出我国的会计准则体系还有待完善，提出若要实现与国 际会计准则，就必须在会计要素的确认与计量上达成保持协调。 葛家澍( 2 0 0 6 ) 认为，公允价值区别于其他四种计量属性，它是一种新的计 量属性。公允价值虽然是以市场价格为估价基础的，但仍有别于市场价格。首先， 公允价值的确定并不是建立在过去或者现行交易的基础上；其次，以现行交易的 金额为参照，且双方均熟悉交易而欲进行交易；再次，买卖契约已经签订，但交 易未进行或未完成时，此时不可能产生已发生交易的成本。因此，公允价值是以 现行交易为参照的估计价格。于此相反是历史成本和现行成本均是实际价格。 黄开兴( 2 0 0 7 ) 对新会计准则、原会计制度和国际会计准则进行了系统的差 异性分析，并依据他们之间的差异，详细分析了新准则对房地产企业产生的影响。 夏成才、邵天营( 2 0 0 7 ) 认为历史成本会计对不稳定的经营环境的不适应性， 是公允价值实践的根本诱因；决策有用观的财务报告目标，为公允价值会计实践 创造了适宜的环境：对经济收益计量的追求，为公允价值会计实践提供了内在动 力；相关性与可靠性的权衡，则构成看公允价值会计实践的关键限制。 宁延金、季红( 2 0 0 8 ) 在浅谈公允价值在投资性房地产的运用及影响着 重分析了公允价值在我国投资性房地产业中的应用及影响，对投资性房地产中公 允价值模式计量做了进一步的剖析，指出公允价值在我国房地产企业的企业资产 结构、所有者权益、企业利润和税负的影响。 徐劲( 2 0 0 8 ) 在投资性房地产准则对房地产企业的影响一文中指出房地 产行业是最受新企业会计准则影响最大的行业之一，并以义乌的小商品为例， 分别从小商品城、房地产企业会计核算和企业损益确认三方面详细阐述了新准则 对投资性房地产企业的影响。 殷爱贞、耿彦军( 2 0 0 9 ) 在投资性房地产会计准则的国际比较中对我国 企业会计准则第3 号投资性房地产与国际会计准则第4 0 号投资性 房地产在核算范围、后续计量模式的选择、公允价值的确定等方面的差异进行 了比较，并为完善我国投资性房地产的会计处理提供一条可供借鉴的思路。 马立群( 2 0 0 9 ) 在投资性房地产的计量模式对企业利润的影响一文中采 用对比法分析了成本模式和公允价值模式对投资性房地产计量影响利润的金额， 6 0 引言 指出投资性房地产持有期间以及出售投资性房地产期间影响利润的规律性，从而 为企业选择适当的会计政策提供依据。 陈虹( 2 0 0 9 ) 在其投资性房地产的公允价值计量中通过分析引入公允价 值计量投资性房地产的影响，结合新准则颁布后我国实务操作的现状，对投资性 房地产准则的完善提出了一些建议。 o 2 3 文献综述评析 综上所述，国外对公允价值的研究比国内的研究更广泛而且更丰富多彩。国 外的研究主要集中在公允价值的定义、确认和计量上，近几年才将方向转为公允 价值的报告和审计的原则和方法上。同时，还针对公允价值运用的一些领域存在 的问题以及其可靠性做了详细的研究。国内有关公允价值应用的文献也很多，但 其中直接关于公允价值在房地产企业运用研究还是很少，即使谈及投资性房地产 准则，也未对其进行理论上的深入探源及阐述。所以，对于公允价值在房地产企 业的运用，以往的研究中还存在着明显的不足。 在我国，房地产企业运用公允价值的政策、市场环境等因素还有待加强和完 善，并逐步与国际接轨。随着市场经济和有关法律法规逐步完善和发展，我国在 公允价值的研究和应用各方面会逐渐成熟，对会计理论和实务的发展起到一定的u 促进作用。 本文关于公允价值在房地产企业中应用的研究，就是在承接前人研究成果的 基础上，结合我国特有制度的背景下，借鉴西方文献的理论和方法并改进，使我 国的公允价值的运用及要求与国际相近并接轨。 o 3 本文的研究方法与思路 本文主要采用的规范研究方法，将公允价值的理论与实践在一定程度上相结 合进行研究。同时，运用比较分析法，通过对美国房地产业中公允价值应用情况 的分析，得出一些启示。本文的研究目的旨在通过探寻公允价值在我国房地产运 用中存在的问题并分