（工商管理专业论文）海南国际汽车园建设项目投资决策研究.pdf

江苏大学硕士学位论文 摘要 海南国际旅游岛的战略定位是成为我国旅游业改革创新的试验区、世界一流 的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区。海南省的各方面建设飞 速发展，与此同时，受国内房地产调控政策影响，房产进入寒冬，但以万达为代 表的商业地产却逆流而上，第四代城市综合体加大开发的速度和力度，使商业抵 偿成为。受高油价等各种因素印象汽车消费也改变过去告诉增长的态势进入平稳 发展阶段。汽车城发展规划的理论研究还处于发展阶段，如何通过严谨深入的可 行性论证，为汽车城的建设和发展提供科学指导，以充分发以汽车产业为依托的 商业地产对社会经济的积极促进作用，保障社会经济、健康持续发展，仍然是目 前汽车园项目规划和建设面临的主要问题。 本文在分析和借鉴国内外相关研究成果的基础上，以海南国际汽车园建设项 目为研究对象，运用投资决策研究方法对其进行可行性分析。首先，深入分析海 南国际旅游岛发展现状及趋势，并结合该地区的经济、社会发展现状以及投资建 设公司的实际情况，对海南国际汽车城建设项目的内外部环境进行深入详细的分 析研究，进而对该建设项目的市场前景进行预测分析；其次，通过对海南国际汽 车园项目的基本情况、发展规划、行业准入分析、资源开发和综合利用、节能方 案分析、建设地址和建设条件等项目建设方案的技术方面进行详细深入分析；最 后，运用多种财务评价方法，对建设项目的经济效益以及社会环境效益等方面进 行了深入分析。研究表明，该项目具有较高的经济效益，此外，财务不确定分析 表明，本项目能够适应市场变化，具有较强的抗风险能力。在社会效益方面，该 建设项目对地区就业、城市交通、人才引进、当地居民收入水平以及优化产业结 构等方面都具有较大的促进作用。该项目具有较高的可行性。 关键词：国际汽车园，投资决策研究，项目管理 江苏大学硕士学位论文 a b s t r a c t h a i n a ni n t e r n a t i o n a lt o u r i s mi s l a n d ss t r a t e g i cp o s i t i o n i n gi st ob e c o m ec h i n a s t o u r i s mi n d u s t r yo ft h er e f o r ma n di n n o v a t i o no ft h ei s l a n do ft h ew o r l df i r s t - c l a s s t e s t - b e d s ，l e i s u r et o u r i s md e s t i n a t i o n ，t h ec o n s t r u c t i o no fe c o l o g i c a lc i v i l i z a t i o n d e m o n s t r a t i o na r e a a l la s p e c t so fh a l n a np r o v i n c ec o n s t r u c t i o no fr a p i dd e v e l o p m e n t ， a tt h es a m et i m e ，s u b j e c tt od o m e s t i cr e a le s t a t ec o n t r o lp o l i c ya f f e c t s ，h o u s ep r o p e r t y i n t ow i n t e r , b u tt ow a n d a ，a sar e p r e s e n t a t i v eo ft h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t eb u t u p s t r e a m ，t h ef o u r t hg e n e r a t i o no fu r b a nc o m p l e xo fi n c r e a s i n gt h ed e v e l o p m e n t s p e e da n ds t r e n g t h ，m a k eb u s i n e s sc o u n t e rb e c o m e b yh i g ho i lp r i c e sa n da l lk i n d so f o t h e rf a c t o r sa l s oc h a n g et h ei m p r e s s i o nt h ea u t o m o b i l ec o n s u m p t i o ng r o w t ht r e n d i n t os m o o t ht o l dt h ed e v e l o p m e n ts t a g e t h es t u d yo ft h et h e o r yo ft h em o t o rc i t y d e v e l o p m e n tp l a ni ss t i l li nt h es t a g eo fd e v e l o p m e n t ，h o wt op a s ss t r i c tf e a s i b i l i t yo f d e e p ，f o r t h ec o n s t r u c t i o na n dd e v e l o p m e n to fm o t o r c i t yt op r o v i d es c i e n t i f i cg u i d et o t h ef u l lh a i rt oa u t oi n d u s t r yo fc o m m e r c i a lr e a le s t a t eb a s e do nt h es o c i a la n d e c o n o m i cp o s i t i v er o l ei n p r o m o t i n g , s a f e g u a r d s o c i a l e c o n o m y , s u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t ，s t i l li st h ec a rp a r kp r o j e c tp l a n n i n ga n dc o n s t r u c t i o nt h em a i np r o b l e m f a c i n g b a s e do nt h ea n a l y s i so ft h er e l e v a n tr e s e a r c hr e s u l t sa th o m ea n da b r o a da n dt h e b a s i so fh a i n a ni n t e r n a t i o n a lc a l p a r kc o n s t r u c t i o np r o j e c tf o rt h es t u d y , u s i n gt h e f e a s i b i l i t ys t u d ym e t h o do ft h ef e a s i b i l i t ya n a l y s i s f i r s to fa l l ，t h et h o r o u g ha n a l y s i s h a i n a ni n t e r n a t i o n a lt o u r i s md e v e l o p m e n tp r e s e n ts i t u a t i o na n dt r e n do ft h ei s l a n d ， a n dc o m b i n e dw i t ht h er e g i o n se c o n o m i ca n ds o c i a ld e v e l o p m e n tp r e s e n ts i t u a t i o n a n di n v e s t m e n tt ot h ea c t u a ls i t u a t i o no fc o n s t r u c t i o nc o m p a n yo fh a i n a ni n t e r n a t i o n a l a u t oe i t yc o n s t r u c t i o np r o j e c to fi n t e r n a la n de x t e r n a le n v i r o n m e n to ff u r t h e rd e t a i l e d a n a l y s i s ，a n dt h e nt ot h ec o n s t r u c t i o np r o j e c tm a r k e tp r o s p e c t sf o r e c a s t i n ga n a l y s i s ； s e c o n d ，t h r o u g ht oh a i n a ni n t e r n a t i o n a lc a rp a r kp r o j e c tb a s i c ，d e v e l o p m e n tp l a n n i n g , i n d u s t r ya c c e s sa n a l y s i s ，r e s o u r c ed e v e l o p m e n ta n dc o m p r e h e n s i v eu t i l i z a t i o n ，e n e r g y s a v i n gs c h e m ea n a l y s i s ，c o n s t r u c t i o na n dc o n s t r u c t i o nc o n d i t i o n sa d d r e s sp r o j e c t i i i 江苏大学硕士学位论文 c o n s t r u c t i o ns c h e m eo ft e c h n i q u ea n a l y s i sd e t a i l ；f i n a l l y , a p p l yav a r i e t yo ff i n a n c i a l e v a l u a t i o nm e t h o do ft h ec o n s t r u c t i o np r o j e c te c o n o m i cb e n e f i t sa n ds o c i a l e n v i r o n m e n tb e n e f i ta n a l y s i s r e s e a r c hs h o w st h a tt h ep r o j e c ti so fh i g he c o n o m i c b e n e f i t ，i na d d i t i o n ，f i n a n c i a lu n c e r t a i n t ya n a l y s i ss h o w st h a tt h ep r o j e c tc a na d a p tt o m a r k e tc h a n g e s ，a n dh a ss t r o n ga b i l i t yt or e s i s tr i s k s i nt h es o c i a lb e n e f i t ，t h e c o n s t r u c t i o np r o j e c ti nr e g i o n a le m p l o y m e n t ，t h eu r b a nt r a f f i c ，t a l e n ti n t r o d u c t i o n , l o c a lr e s i d e n t si n c o m el e v e la n do p t i m i z ei n d u s t r i a ls t r u c t u r e ，h a sag r e a t e rr o l ei n p r o m o t i n g t h i sp r o j e c th a st h eh i g hf e a s i b i l i t y k e y w o r d s ：i n t e r n a t i o n a lp a r ko fc a r s ，f e a s i b i l i t ya n a l y s i s ，p r o j e c tm a n a g e m e n t i v 江苏大学硕士学位论文 1 1 研究背景 第1 章绪论 2 0 12 年，中国经济迎来“十二五规划”发展的元年，转变经济增长方式和产 业创新已经越来越成为经济界共识和努力的方向；房地产行业在经过2 0 0 8 年的 调整、2 0 0 9 年的暴涨以及2 0 1 0 年的调控后，传统的增长方式越来越显得过时， 众多房地产企业都在寻求新的利润增长点和价值取向，整个行业呈现出多元扩散 的竞争形态。与此同时，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署 调控工作。2 0 1 0 年4 月国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知、 2 0 1 1 年1 月2 6 日关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知( 即 国8 条) 等政策的出台，房地产市场出现了一些的变化，房价同比涨幅持续回落， 环比涨幅回落后在低位波动。 与此同时，随着我国国民经济的稳步增长，二线和三线城市的汽车消费市场 也在迅速增长，其消费增量有望超过一线城市。海口，作为迅速发展中的国际旅 游岛中心城市，更具有汽车消费市场发展的潜力，具备建设汽车文化园区的有利 条件，自驾车旅游、汽车运动、汽车体验式休闲活动等汽车消费正在成为汽车时 代的休闲方式。特别是中央将旅游列为我国经济增长的重点，海南将成为我国旅 游经济的重中之重，得到迅速发展，海南的汽车旅游则更具强劲的发展潜力。但 目前由于海口的汽车市场还不够发达，业态比较单一，功能不够完善，影响综合 效应的发挥，也影响了对汽车消费的拉动，特别是与国际旅游岛的盛名不匹配。 同时，在中国汽车流通协会的支持下，将协会倡办的国际汽车论坛引入园区， 并冠名“海南国际汽车论坛”，该论坛定位为中国汽车流通行业面向国际、国内开 放的信息交流及发布的权威平台。并以此为契机，特向海口市政府提出开发建设 “海南国际汽车园”项目( 以下简称：“项目”) 的建议。 海南国际汽车园作为一种创新模式提出，对于商业地产是全新的课题，目前 中国有大大小小汽车城不计其数，但大部分以零部件、汽车销售( 不同主体公司) 、 汽车生产等为主。与最接近的上海汽车城是中国汽车城的参考，但也具有汽车博 物馆、商务会展等业态。嘉华控股集团依托汽车销售( 3 0 家4 s 店) 带来高端消 费人群，结合第四代城市综合体( h o p s k a ) 概念，打造全新的区域核心海南国 1 江苏大学硕士学位论文 际汽车园项目。 由于无可参考的案例，开发管理体系目前并不是完善，开发过程研究缺乏有 效的管理，其理论操作模式也没有完全成熟，仍处在实践、探索阶段。这就要求 房地产开发企业提升项目管理运作体系，对项目开发企业实施“精品过程”管理， 确保开发建设的管理有效实现进度、投资和质量的控制力度，建立一个全过程、 全方位的进度、投资和质量的控制系统，使项目运作各个阶段彼此相互影响、相 互制约、相互作用，从而提高企业的经营利润，提高企业的竞争能力以及企业对 市场的应变能力。因此，如何合理科学地研究项目可行性，运用项目进度管理理 论计划与控制开发项目，降低项目开发风险，成为当前行业理论界及实践应用所 关心的一个比较热门的问题。 1 2 研究目的及意义 早期的房地产开发是一种资源集中型的产业，掌握了土地和资金这两种生产 要素，几乎就握住了成功的钥匙；然而在资源越来越稀缺、调控越来越频繁和行 业集中度越来越高的情况下，房企必须拥有自己的核心竞争能力，以独特的经营 模式和有效的经营能力来占领更多的市场份额。在房地产行业整体低迷的情况 下，诸如万达集团以商业地产为中心的企业，确突飞猛进式发展，同各大房企也 高调宣布进军商业地产。越来越严的地产调控无疑正在倒逼房企转型加速，大房 企扩张，小企业被兼并将成为常态，甚至是“快鱼吃慢鱼”。 2 0 0 9 年1 2 月3 1 日，国务院正式颁布了关于推进海南国际旅游岛建设发 展的若干意见( 国发 2 0 0 9 1 4 4 号) ，标志着备受国内外关注的海南国际旅游岛建 设拉开了序幕。建设国际旅游岛是海南旅游业发展新的助推器，是新一轮海南改 革的重要突破口，必然将进一步推动海南旅游产业的大发展。 意见明确了海南国际旅游岛的战略定位，是成为我国旅游业改革创新的 试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区。这就 要求海南要充分发挥经济特区优势，积极探索，先行试验，发挥市场配置资源的 基础性作用，加快体制机制创新，推动海南旅游业及相关现代服务业在改革开放 和科学发展方面走在全国前列。 按照意见要求，在2 0 1 5 年，我省旅游管理、营销、服务和产品开发的 2 江苏大学硕士学位论文 市场化、国际化水平显著提升；到2 0 2 0 年，海南将初步建成世界一流的海岛休 闲度假旅游胜地。旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际能行的旅游服务标 准全面接轨。 本文围绕以汽车销售为依托的城市综合中心的投资决策展开深入、全面的论 述，将“海南国际汽车园”项目作为研究对象，通过规范化的研究方法分析嘉华控 股在该项目开发方面存在的问题，力图找到一套比较完善、有效的制度和措施以 解决该公司在前期开发方面存在的问题，为该公司乃至全国的开发企业谋求一套 较为完善的项目开发计划与控制管理体系，并将该项目开发总结、概括为新的商 业地产模式，将前期开发流程化、模块化，以使项目能在快速复制中有理论依据， 同时促进我国房地产开发企业的成长与发展。同时，在房地产开发企业市场竞争 越来越激烈、面向商业地产转型的背景下，加强项目前期开发管控、并总结新德 商业地产模式，开发企业来说，具有十分重要的现实意义，具体体现在以下几个 方面： 蜉 ( 1 ) 明确海南国际汽车园开发模式，对其实际可操作性给予论证，从而有 效地为商业地产开发项目提供可选方式，保证海南国际汽车园建设项目投资决策 的科学性和合理性。汽车园投资具有建设周期长、资金投入大、涉及的利益方多 等特点，如果投资建设之前不作详细的可行性研究，盲目投资建设不可能达到预 期的经济效益和社会效益，只能给投资企业带来巨大的经济损失。只有对汽车园。 投资建设项目进行详细环境及市场分析、成本分析和效益计算，对项目所面临的 主要技术经济问题进行全面分析和评价，才能使投资决策建立在科学合理的基础 上，使项目建设具有科学性和合理性。 ( 2 ) 保障商业地产项目开发顺利进行，提高开发速度。通过可行性研究对 影响项目开发的因素分析，可以找出主要影响因素，采取相应措施，使工程进度 按计划进行，从而确保工程按合同要求完工，提高企业的合同履约能力，避免企 业因延误工期而被业主罚款造成不必要的损失，为企业利润目标的实现奠定基 础。同时，工程项目进度的计划编制与实施可以实现对人力、物力、财力等各项 资源的进行组合和合理优化，造成不必要的支出和浪费，从而降低项目的建筑成 本，使其符合工程预算，实现成本目标，从而保证企业利润指标的完成。 ( 3 ) 有利于控制设计、成本等因素，寻找海南国际汽车园项目的最优方案。 汽车园项目在投资建设之前，有多套可供选择的方案，每个建设方案中可能存在 3 江苏大学硕士学位论文 不同的风险因素，能够带来不同的经济效益。通过可行性研究，反复论证，分析 方案的设计、成本、财务等具体情况，进行详细的比较和分析才能得出最佳的建 设方案，使投资得到应有的回报。使企业在竞争环境中保持投资方向的可靠性。 ( 4 ) 以海南国际汽车园项目为例，理论和实践相结合，分析商业地产项目 风前期开发的途径和方法，为商业地产项目开发提供一套的思路，对企业规避项 目风险提供参考和借鉴。 1 3 国内外研究现状 1 3 1 国外研究现状 国外学者关于项目规划问题的研究由来己久，进行了卓有成效的研究，取得 了丰硕的成果。 m a r t i n o ( 2 0 0 6 ) 指出项目规划所营造的合作关系或支配各种资源利用时需 要得到当地社区的支持，并且该种支持是存进项目可持续发展的重要工具【l 】。 d e a l e ( 2 0 0 7 ) 认为项目规划不仅要注重吸收各利益相关者的参与和认同，更要 注重合作，即政府公众部门和私人企业部门等的合作 2 1 。y u k s e lf l s u n ( 2 0 0 8 ) 针 对项目规划和实施过程中的公众参与问题进行了深入分析，认为公众参与在项目 规划和实施过程中非常有必要，并且公众强烈的地方感会产生积极的效梨3 1 。 对于商业地产方面的研究，j r k n i n g h t ( 1 9 9 4 ) 、t h p a r k ( 1 9 9 6 ) 分析了商 业地产的价值链，在一个完整的商业地产价值链中，开发商、投资者、经营者参 与了商业地产的价值创造，这种价值最终通过消费者的消费活动得以实现。g a r y p a i n t e r ( 2 0 0 1 ) 阐述了商业地产之所以成为开发热点的原因，即经济水平的提高 使得居民的消费观念和需求都发生了变化，购买力也得到了极大的提高，这系列 原因引发了需求增加，最终导致了对商业地产的市场需求【4 1 。a l b e r t op l a z z i ( 2 0 0 7 ) 结合对美国5 0 多个大都市市场交易数据的分析与观察，阐述与验证了市场中租 金价格比率对未来商业地产收益所起到的作用以及两者之间的内在联系【5 】。 关于可行性研究方面，国外学术界己形成成熟的理论和体系，分析方法更加 科学，处于国际领先地位。可行性研究作为项目投资前期进行技术经济论证的一 种科学方法，最早出现于美国。早在上世纪3 0 年代，美国开发田纳西流域时就 4 江苏大学硕士学位论文 开始试行，作为流域开发规划的重要阶段纳入开发程序，使工程建设得以顺利进 行，取得了良好的经济效益【6 1 。1 9 5 0 年，美国发布了内河流域项目经济分析的 实用方法【丌，规定了测算费用效益比率的原则性程序。1 9 5 8 年，荷兰计量经济 学家丁伯根首次提出了在经济分析中使用影子价格的主张。在这以后，世界银行 和联合国工业发展组织( u n i d o ) 都在其贷款项目评价中同时采用了财务分析 和经济分析两种方澍引。 2 0 世纪7 0 年代是可行性研究快速发展时期。1 9 7 8 年联合国工业发展组织出 版的工业可行性研究手册，其中概括了可行性研究的主要内容与方法，形成 了可行性研究的理论框架，并被世界各国和国际金融机构广泛应用【9 】。1 9 8 0 年 o e c d ( 经济合作与发展组织) 出版了 工业项目评价手册，提出了以项目对 国民收入的贡献作为判断项目价值的标准。2 0 世纪8 0 年代后，可行性研究在已 有理论基础上进行了专业细分和方法理论研究的深入。可行性研究不仅在各类工 业项目，而且在非工业项目的交通、能源、航天、农业等各方面有了发展【l o 】。 2 0 世纪9 0 年代前后，可行性论证作为一门学科初步形成。近几年来，可行性论 证理论在向其他专业领域渗透过程中，根据专业差别及特点，也出现了在基础理 论、方法论及应用方面的探讨。如1 9 8 7 年美国a 乔伊科奇、d r 汉森、l 达 克斯著的多目标决策分析及其在工程和经济中的应用【1 1 】。 关于房地产建设的可行性研究方面，国外一些专家和学者分别从房地产开发 的区位选择、资金筹措、投资成本和收益、投资风险不确定性等方面阐述和论证 房地产项目的可行性。如w b e h r e n s 和p m h a w r a n e k ( 1 9 9 1 ) 认为可行性研究 是房地产投资决策的重要依据，是投资分析中的重要环节【1 2 1 。a r t h u rj k e o w r ( 2 0 0 5 ) 认为在房地产项目可行性研究中对不确定因素分析时，可以采用概率分 析法测算风险的大小以及对项目的影响程度【1 3 1 。 1 3 2 国内研究现状 国内学者借鉴国外先进的项目规划理论和应用实践，通过一定的理论和实践 创新，形成了规范的研究方法和技术路线，取得了诸多具有代表性的研究成果。 董杰等( 2 0 1 0 ) 以中小企业为对象，对其成长园的规划设计进行了专项研究， 分析了其存在的环境污染、缺少配套公共服务设施以及企业间各自为政等问题， 江苏大学硕士学位论文 提出了塑造中小企业成长园活力的不同途径【1 4 】。 韩立达( 2 0 1 0 ) 采用数据包络分析法对土地整理项目规划方案的相对效率进 行了研究，认为在实施土地整理项目前，应该预先对其方案的相对效率进行评价， 以此建立了土地整理项目规划方案的评价指标体系【1 5 1 。 丁灵鸽等( 2 0 1 0 ) 指出了增加我国产业园区规划弹性的必要性和可行性，并 结合具体案例，建议从弹性的规划期限、弹性的规划结构、弹性的道路网络和弹 性的土地利用模式等四个方面进行尝试【1 6 1 。 刘琴( 2 0 1 1 ) 以旅游项目规划作为研究对象，认为国内对旅游项目规划过程 的研究包括前期策划和后期规划，且侧重前者；而国外并没有严格的策划与规划 之分，以此为基础对旅游项目规划的理论与方法进行了综述研究【1 7 1 。 国内针对商业地产以及开发模式等问题的相关研究起步较晚，通过借鉴国外 先进的研究经验，结合中国实际国情，在商业地产的研究方面还是取得了一定的 成果。 张泽颖( 2 0 11 ) 基于价值链理论的基本原理，结合商业地产的实际情况，提 出应以开发企业为主导，从招商能力、项目研发能力、运营能力、资本运作能力 和资源整合能力等几个方面打造商业地产的核心竞争力【1 引。 申琼和刘伟( 2 0 1 1 ) 认为在商业地产不同阶段的发展过程中，营销模式主要 有只售不租、不售不租、只租不售、租售结合等，而“只租不售”渐己成为地产营 销模式发展的趋势【1 9 1 。 王世文和贝政新( 2 0 1 0 ) 指出商业地产企业的盈利模式包括发展物业模式、 投资物业模式和混合模式，强调宏观经济对商业地产盈利模式的选择具有重大影 响；并考虑到当前国内商业地产市场的成熟程度和经济发展所处的阶段等因素， 指出对于具有资金、品牌和经营实力的企业，在一线城市持有商业地产是现阶段 发展的必然模式，而对于多数商业地产企业和地区，投资物业+ 发展物业的混合 模式仍旧是目前最佳选择【2 0 1 。 贝政新和朱丹( 2 0 1 0 ) 认为如何筹措到所需要的资金，是商业地产企业面临 的一个重要问题，在阐述商业地产企业从资本市场进行直接融资必要性的基础 上，着重分析了商业地产企业i p o 和买壳借壳上市融资模式的特点及其面临的 风险【2 l 】。 康琪雪( 2 0 1 0 ) 从商业地产的运行现状出发，对当前的发展阶段和近期商业 6 江苏大学硕士学位论文 地产发展模式的不稳定情况进行了分析，并通过其对商业地产市场造成的负面影 响，提出了促进商业地产稳定发展的相关建谢2 2 1 。 关于可行性研究，国内学者起步较晚，但其应用领域十分广泛，取得了较具 代表性的研究成果。如郭小鹏( 2 0 1 0 ) 认为项目的可行性研究是项目建设前期工 作的重要内容，是建设程序的组成部分，在这个阶段应准确、合理的确定项目投 资，有效防止和降低投资偏差，以满足项目投资决策的需型2 3 1 。 李美云，宋乔和李建平( 2 0 1 0 ) 将安全系统分析中事故树分析方法引入可行 性研究质量控制中，从政策制度、建设单位和咨询单位等三个角度进行了调查研 究，利用可行性研究质量影响因素及其逻辑关系建立事故树，并对事故树进行了 定性分析，确定了关键因素和不利组合【2 4 】。 洪晋( 2 0 11 ) 从严格资格管理、完善评价标准、加强能力建设、坚持独立公 正、强化行业自律、提高评审质量和把好项目储备等七个方面对提高项目可行性 研究水平的着力点进行了探索分析【2 5 1 。 杨冬梅( 2 0 1 1 ) 构建了工程建设项目可行性研究阶段的财务评价指标体系，” 指出财务评价体系时建设项目可行性研究阶段的重要组成部分，应采用科学规范 的分析方法，论证建设项目的财务可行性和经济合理性【2 6 】。 ， 刘希贤( 2 0 1 2 ) 结合具体实例详细阐述了土地一级开发项目可行性研究的土 地价值测算方法和过程，并从实践中总结了土地价值测算的经验和要领，根据各， 因素对土地价格的影响程度赋予了每种方法以相宜的权重，最终用加权平均的方 法确定了土地价值，以提高土地一级开发可行性研究中土地价值测算的精度，从 而提高企业和政府项目决策依据的可靠性【2 7 】。 1 4 研究方法 ( 1 ) 文献研究法 本研究需要尽可能地收集国内外相关文献资料，作为理论与实证分析的基 础。通过大量的文献检索、阅读和分析，总结国内外相关理论研究成果、借助相 关学科的理论观点，提出理论研究框架。 ( 2 ) 实地访谈 对海南国际汽车园项目实际操作，并结合对该项目开发公司各个部门的相关 7 江苏大学硕士学位论文 的人员的访谈，了解该项目的实施情况并对该项目的前期开发做深入分析。 ( 3 ) 定性与定量研究相结合的方法。本文研究以定性分析为主，在房地产 项目开发评价指标体系建立和评价模型构建方面运用一些定量研究方法，将定性 研究与定量研究相结合。 ( 4 ) 专家咨询与研讨方法。通过函询或研讨会等形式，广泛征询高校相关 领域的研究专家等对本文研究的意见和建议，并不断加以完善。 1 5 研究思路 本文在深入分析国内外最新研究成果和相关理论的基础上，拟将城市综合体 开发运用到实践中，在此基础上，建立项目开发指标体系及可行性模型，并进行 论证。同时，根据评价结果和实际情况，提出项目可行性对策及建议。具体的研 究思路如下图1 1 所示： 国内外研宄现 状分析 海南国际汽车城建设项目环境及项目定位分析 专家咨询卜一i 海南国际汽车城建设项目技术分析 海南国际汽车城建设项目效益及风险分析 总结，并提出相关措施和建议 图i = i 研究技术路线 本文主要研究内容如下： 第1 章绪论。主要包括介绍研究背景，明晰研究的目的和意义，系统梳理 8 江苏大学硕士学位论文 国内外相关研究现状，确定研究方法，并阐述研究思路和主要研究内容。 第2 章相关理论概述。主要从城市综合体和项目可行性研究两个方面介绍 相关理论的观点和内涵，其中城市综合体包括其概念、特征和发展历程；项目可 行性研究包括内涵、主要内容、作用和研究方法等。 第3 章海南国际汽车园区建设项目环境及项目定位分析。主要内容包括介 绍项目开发公司和项目概况，并从土地、政策、工程配套技术情况、金融税收和 报建程序等方面进行项目环境分析；从市场研究和市场供需状况分析两个方面进 行项目市场分析；从总体规划定位、产品定位、可售物业定位、酒店定位和周边 商业形态定位等方面进行项目定位分析。 第4 章海南国际汽车园区建设项目技术分析。结合建设投资公司的实际情 况，从规划设计指引、景观环境设计指引、建筑设计和商业业态构成以及开发经 营计划等方面进行项目技术分析，其中规划设计指引包括规划概况、总体规划原 则、不销售资产和经济技术指标等四个方面。 第5 章海南国际汽车园区建设项目效益与风险分析。主要内容包括从经济 效益和社会效益两个方面进行项目效益分析，同时对项目建设过程中可能存在的 风险进行预测，并提出相应的防范对策，其中项目经济效益包括项目投资估算、 资金筹措、基本财务报表分析、盈利能力分析和财务不确定性分析等四个方面。 第6 章结论。总结研究工作，得出研究结论。 9 江苏大学硕士学位论文 第2 章相关理论概述 2 1 城市综合体相关理论 2 1 1 城市综合体的概念及特征 城市综合体的英文名为h o p s c a ，是英文单词h o t e l ( 酒店) 、o f f i c e ( 写字 楼) 、p a r k ( 公园) 、s h o p p i n g m a l l ( 购物中心) 、c o n v e n t i o n ( 会议中心、会展中 心) 、a p a r t m e n t ( 公寓) 首个字母的缩写。 ( 1 ) 城市综合体的概念 “城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、 文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依 存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体【2 8 】。城市综 合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。大型城市综合 体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有 所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。 城市综合体与多功能建筑的差别：多功能建筑是数量与种类上的积累综合， 这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组 成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 ( 2 ) 城市综合体的四大典型特征 超大空间尺度 城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外 空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间【2 9 1 。由于建筑 规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺 度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 通道树型交通体系 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交 通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以 及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”( a c c e s st r e e ) 体 1 0 江苏大学硕士学位论文 系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的立体街 道交通空间。 现代城市景观设计 应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重 要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、 街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境，使建筑群体 成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。 高科技集成设施 城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的 设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂 直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、 电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、 传呼系统的设置和分区得以保证。 2 1 2 城市综合体的发展历程 ( 1 ) 城市综合体的开发背景 现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能 于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。 城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物【3 0 1 。因为城市本身就 是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部 分就会出现这样一种综合物业。 城市形态的表现 在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合 办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于城市 综合体。 经济形态的表现 随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立 场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的 城市综合体。 江苏大学硕士学位论文 由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住 宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能 力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。首先， 表现在对物业的交通、楼宇硬件设施( 电梯、空调) 以及物业管理水平等要求较 高；其次，要求合理的物业生态景观规划。雄居城市商务中心的中产阶层，白天 必须面临城市的“水泥森林”城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其 紧张心态只有在工作之余才能得到释放。因此，如果选择居住在城市中心，就必 然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此， 集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。 而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。 ( 2 ) 城市综合体的功能分析 城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段 的功能组织在一起，使其保持2 4 小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市 综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使 用也能相互补充 3 1 】。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其 中，使那些在非工作时间缺乏活力的地区的功能得到完善。 商务。商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方 向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位 和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。 商业。商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和 支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多 样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。 居住。居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上 下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安 全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体 的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。 酒店。酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口 和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，2 4 小时的服务使项目保持持久的繁 荣并增加其活力。 ( 3 ) 城市综合体的开发标准 1 2 江苏大学硕士学位论文 首先，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，集公园、公寓、商场、 写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。 其次，城市综合体属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要 求，所以最可能分布于城郊结合部，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有 足够的空间实现低密度的建筑模式【3 2 】。 然后，必须具有交通便捷的区位优势。城市综合体与城市的经济有着密切的 联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在 综合体内的办公人员出行的便利性。同时，最好位于地铁站或交通便利位置，交 通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不 断的人流，保证所有资源使用的最大化。 最后，必须营造齐备的生活系统。为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、 娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生 活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。 同时，因为综合体建筑包含多方面内容，所以一个综合体要有自己的一个专业的 物业管理公司，根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理项目， 来为业主提供周到的服务价格也比较合理。 2 2 项目投资决策研究相关理论 2 2 1 投资项目决策依据和若干标准 投资项目的决策，是指为实现一定的投资目标，在充分占有信息和经验的基 础上，根据现实条件，借助于科学的理论和方法，从若干备选投资方案中，选择一个 满意合理的方案而进行的分析判断工作。对一个投资项目的科学决策，除进行宏 观投资环境分析和微观项目经济评价分析外，还要专门分析投资项目风险，运用系 统分析原理，综合考虑每个方案的优劣，最后做出取舍。而且，投资项目决策，是服务 服从于总体经营战略的要求，和企业的技术开发战略、产品开发战略、市场营销 战略以及人力资源战略密切相关。投资决策的质量影响因素较多，主要取决于决 策信息、正确的决策原则、科学的决策程序和优秀的决策者素质。 选择投资项目的主要依据是项目的可行性研究报告。投资项目的可行性研究 江苏大学硕士学位论文 不仅是投资项目本身的一个工作环节，也是做出正确投资决策、进行项目设计和 筹措资金的重要依据。可行性研究工作，就是对投资项目进行研究、分析、论证 和评价，以确定项目是否符合技术先进、经济合理、实施可行要求的一系列活动， 通过对项目收益和风险的测算分析，判断投资和资金回收的安全性。投资项目的 可行性研究工作，作为一种科学分析论证项目的方法，己普遍被世界各国采用。可 行性研究的结论，是投资决策的重要依据。在分析评价投资项目的可行性时要做 到宏观与微观相结合、静态分析与动态分析相结合以及专业分析与综合分析相结 合。 投资项目可行性分析中的宏观分析，主要是分析投资环境，即分析研究投资项 目所在的政治环境、经济环境、法律环境、社会文化环境和自然条件环境。具体 内容有：在选择投资项目时，首先是了解项目所在地( 国) 的政治环境，包括项目的 审批程序、审批手续、政府机构的办公效率、物资流通体制等与政府的管理体制 相关；经济环境对投资项目的影响；法律环境。一个良好的法律环境，能有效的 保护投资者的既得利益，稳定投资者的投资方向，并不断扩大投资规模；社会文 化环境。社会文化环境的主要内容是指当地居民的人口数量和结构、生活习惯、 教育水平、宗教信仰和价值观念等；自然地理环境。主要分析项目所在地的地 理位置和自然资源。对于地理位置，应分析交通便利程度、地质情况和气候条件 等；对于自然资源，应分析各种满足投资需要的物资资源的情况等。 因此，利用工程经济和系统分析原理，对企业的投资决策进行分析，是降低投资 风险，取得合理的投资组合，选择满意的投资决策方案，保证企业取得预期投资收 益的必要前提。企业的一切经济行为，都要围绕取得经济效益服务。通常，在评价 分析投资项目经济效益时，一般有两大类方法：静态评价方法和动态评价方法。静 态评价方法即不考虑资金时间价值的方法，主要用于项目方案的初选阶段。静态 评价方法具有简洁、直观的优点，但有未考虑各方案经济寿命的差异以及资金时 间价值的缺点。常用的有投资回收期、投资收益率和差额投资回收期法。动态评 价方法即考虑资金时间价值的方法。该方法比较符合资金的运动规律，使评价结 果更符合资金的运动规律，评价结果更符合实际情况。