（工商管理专业论文）税收对房地产行业的影响.pdf

中文摘要 摘要：从上世纪九十年代房地产泡沫的破灭到近几年的重新兴起，房地产市 场经历了巨大的变化。今天，虽然房地产业得到了成长，但其行业仍然存在暴利、 上涨过快、大起大落等诸多问题。正因如此，政府针对房地产市场的调控政策， 也在不断的调整和改进，以达到促进房地产市场健康发展的目的。继土地、住房 保障等相关政策实施之后，税收政策逐渐成为我国监管和控制房地产市场的另一 重要手段。所以，有必要对税收政策给房地产市场带来的影响进行分析和研究， 为相关政策的制定提供参考。 本论文首先分析我国房地产市场的背景和现状，阐述当前房地产行业存在的 问题及需要改进的方面。其后通过比较国内、国外对该行业进行调控所采取的相 关政策及其实施的效果，指出我国现行的房地产调控政策所存在的不足，同时凸 现税收政策在该领域的优势。 然后，论文重点对房地产税收政策的实施对该行业产生的影响进行多方面的 分析，一是税收政策对房产交易量的影响；二是税收政策在打击炒房方面起到的 作用；三是税收政策所引起的住房供给结构的变化。此外，对限价房、经济适用 房以及廉租房等相关政策起到的作用进行研究探讨，肯定组合政策的作用。 最后，论文力求从房地产税收政策的设计和征管角度探讨政策制定的方向， 同时提出相关的建议。 关键词：房地产市场；税收政策；影响 分类号： a bs t r a c t a b s t r a c t ：s i n c e19 9 0 s ，t h ec h i n e s er e a l t ym a r k e th a sc h a n g ea l o t n o w a d a y s ， t h o u g ht h er e a l t ym a r k e th a sg r e w u pf o rp e r i o do ft i m e ，i ts t i l lh a sm a n yp r o b l e m s ，s u c h a st h es u d d e nh u g ep r o f i t s ，e s c a l a t i n gh o u s i n g p r i c et o of a s t ，a n dh i g l lp r i c eo fh o u s i n g c h i n e s eg o v e r n m e n tt r yt os e r l et h e s ep r o b l e m ，s og o v e r n m e n ti sw o r k i n ga ti m p r o v i n g m a c r o c o n t r o l ，t h em e a s u r ef o rt h er e a l t ym a r k e ti sg r a d u a l l ye x p e r i e n c i n gc h a n g e s a f t e rp o l i c i e so fg r o u n da n dh o u s i n gp r o t e c t i o n , t h et a x a t i o np o l i c i e sa r eb e c o m em o r e i m p o r t a n c et o d a y f o rt h i s ，a n a l y z i n gt h ee f f e c t so fp r o p e r t yt a x a t i o np o l i c i e so nr e a l t y m a r k e t ，w i l ls u p p l i e sg i s to ne s t a b l i s h i n gp o l i c y f i r s t ，s t a t u sq u oo ft h er e a l t ym a r k e tw i l lb ed e s c r i b e d ，t h e n i n d i c a t i n gt h e p r o b l e m so fr e a l t yi n d u s t r y , c o m p a r i n gt h ep o l i c i e so fi n l a n dt oo v e r s e a s ，a n ds h o wt h e a d v a n t a g eo ft a x a t i o np o l i c i e s t h e n ，c o m b i n i n gn a t i v ep r a c t i c ei np r o p e r t yt a x a t i o nf i e l d ，e f f e c to ft a x a t i o n p o l i c i e so nr e a l t ym a r k e ti ss t u d i e do nt h r e ed i f f e r e n tl e v e l s ：t h et o t a ll e v e l ，r e a le s t a t e s p e c u l a t i o na n dt h es t r u c t u r el e v e l a tt h es a m et i m e ，t h ee f f e c to fo t h e rp o l i c i e sw i l lb e d e a l 、以m a tt h ee n d ，i th a m m e ra ta n a l y z i n gt h ed e s i g no ft a x a t i o np o l i c ya n di t sa s p e c t ，a n d t r yt ot a b l eap r o p o s a l k e y w o r d s ：r e a l t ym a r k e t , t a x a t i o np o l i c y , e f f e c t c l a s s n o ： 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特 授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：、憩鼋趁 签字日期：7 伊多年乙月厂日 导师签名：坞汐导师签名：习沙 签字日期：矽孑年6 月j 一日签字日期：炒万年易月j日 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研 究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得北京交通大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学位做作者躲、司匀趁签字嗍础年占月厂日 4 7 致谢 本论文的工作是在我的导师罗江老师的悉心指导下完成的，罗江老师严谨的 治学态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响。在此衷心感谢两年来罗江 老师对我的关心和指导。 在撰写论文期间，吴卫华、王薇等同学对我论文的工作给予了热情帮助，在 此向他们表达我的感激之情。 另外也感谢我的父母和单位的领导同事们，他们的理解和支持使我能够专心 完成我的学业。 1 引言 1 1选题背景及研究意义 住房、医疗、教育，可以说是当今社会最为热点的三个话题，尤其是住房费 用，往往是人们最大的一项支出。关心房地产行业的发展情况，就是直接关心重 要的民生状况。我国的房地产行业，正在经历着怎样的变化? 我国的房地产行业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房 供应制度所取代。2 0 世纪8 0 年代，房地产行业重新兴起，至2 0 世纪9 0 年代我国 停止住房分配制度，住房供给开始走向市场化，这为房地产行业的快速发展制造 了契机。如今，时间已经过去了十多年，商品房市场需求不断上升，国民支付能 力不断增强，行业资金注入不断加大，企业营业收入和利润不断快速增长，专业 化、品牌化产品不断形成，这一切都标志着我国房地产行业处于巨大的上升空间， 正在步入加速成长期。然而，过分的市场化也带来了许多弊端，如房价过高、房 地产开发的暴利以及“炒房团”的兴起等种种社会问题日益严重，如何解决人们 的住房问题，如何有效抑压过热的房地产市场，是政府行政的首要任务。 在现代社会中，税收是政府财政收入的主要来源。除公共物品的提供( 即税 收所体现的配置功能) 之外，税收还具有国民收入再分配和作为宏观调控工具的 功能。研究公共税收对房地产行业的影响，其主要目的就是研究税收政策在调节 房地产行业贫富差距方面发挥的积极作用。同时，税收政策应在市场理性接受的 范围内规范房地产行业的利润，抑制房地产的行业利润率出现暴利现象，而非单 纯的一味打压。 分析我国房地产行业的发展趋势及其与公共税收的关系，对防止房地产行业 出现泡沫经济，促进国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重 要的意义。调整相关税收政策对房地产行业的宏观调控有着重要的现实意义，中 国的房地产调控中，税收政策一定会得到进一步的发挥。 采取什么样的政策，尤其是税收政策，如何有效地利用相应的政策进行宏观 调控，才能达到令人满意的成效? 在本论文中，作者希望能够通过对相关材料进 行收集和研究，同时参考国外的做法，提出个人的一些意见和建议。 1 2 国内外的研究现状 国外现代经济学的研究中，通常将房地产税收问题列入应用经济学的研究领 域。房地产税收理论研究将土地税作为要素税，运用“跨期经济增长模型”展开 7 了房地产税收效应的动态一般均衡分析，重点关注土地税的资源配置效应。 国内对房地产税收调控作用进行研究的学者中，陈多长认为，房地产税收作 为一种经济手段在解决上述土地经济问题时将是众多治理手段中的一种比较有效 的手段。房地产税收可以在改善土地资源配置效率、促进土地利用方式转变等方 面具有帮助政府实现所期望的公共政策目标。 贾康认为房地产税费改革势在必行，应尽快取消不合理收费，开征统一的物 业税。由市县平级的地方政府管理房地产税，并使物业税逐渐成为地方政府的主 要财政收入来源。同时应该从建立公共财政框架的总体要求上把握房地产税费改 革。通过“乡财县管”、“省管县”等改革把现有的五级财政缩减为中央、省和市县评 级三个层级。在此基础上，由市县评级的地方政府来管理房地产税，这既符合房 地产税稳定性很强的特点，也可以减少征税过程中信息不对称的问题。地方政府 应该致力于优化本地的投资环境，把物业税培育成自己的主要收入来源。此外， 还应该加快土地流转制度的改革，进一步明晰土地使用权，健全财产登记制度， 为开征物业税奠定基础圆。 孟国鸿认为，房地产投机哄抬了房价和地价，误导房地产开发投资，影响了 经济正常运行。控制房地产投机炒作行为对于投机性需求，最好的防范治理方法 是用税收杠杆抑制短期炒作行为。可以开征级差利得税，即对售房利润征税，从 而有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。政府可以考虑对购买商品房后短期即 转让的所得利润课以高税率 。 1 3 研究内容及方法 近年来，城市化进程加快，房地产行业日益火爆，房价一路飚升。如何实现 房地产行业税收的精细化管理，提高税收的征管质量和效率，值得进行更深层次 的思考和探讨。研究公共税收对房地产行业的影响，主要内容包括以下几个方面： ( 1 ) 税收政策实施对商品房交易量的影响； ( 2 ) 税收政策如何做到打击炒房的目的； ( 3 ) 税收政策如何发挥对房地产发展方向的方针作用； ( 4 ) 房地产行业税收管理中主要存在的问题； 。陈长多，房地产税收论 ，2 0 0 5 年 。王子芳尹涛，新华网，北京1 0 月2 1 日专电。 国孟国鸿，中国城市房地产政策探究，中国房地产金融，2 0 0 8 年2 期 ( 5 ) 经济适用房、中小户型、廉租房等保障体系存在的问题及其作用； ( 6 ) 地方政府通过行政手段为房地产税收调控政策的顺利执行补充完善。 在本论文中，将通过比较国家相关税收政策实施前后房地产行业发展的变化， 总结归纳出税收政策对其的影响。同时参考国外相关的税收制度，针对所处地区 房地产行业存在的问题，尝试提出符合我国实际的税收政策完善方向的建议，达 到促进房地产行业健康发展的目的。 9 2税收理论及其经济效用 2 i税收的涵义 对于什么是税收，古今中外都有不少学者给出了自己的定义，但这些定义表 述很不一致。这除了每人对税收理解的角度不同和表述方面的文字差异外，主要 是由于税收本身是一个发展的概念，因此，不同时期的学者对税收的认识和理解 自然就有差异，而这种差异在很大程度上反映了税收的发展过程。例如1 7 7 6 年亚 当斯密在国富论中把税收定义为“人民拿出自己一部分私人收入给君主或国 家，作为一笔公共收入”，并强调国家经费的大部分必须取自于各种税收。这一定 义除说明了税收的纳税主体是“人民 外，侧重反映了税收是一种“公共收入 ， 以满足国家经费之需。1 8 9 2 年英国财政学家巴斯特希尔则进一步认识到税收是一 种强制性征收。他认为，“税收是人民或私人团体为供应公共机关的事务费用而被 强制征收的财富。”日本学者夕见三郎则指出了税收是凭借“财政权”征收的，而 且论述角度也从纳税主体转向征税主体，他在其租税之基本知识一书中对税 收作如下定义：“租税乃是国家及公共团体为了支付其一般经费，依财政权向一般 纳税人民强制征收之财”。显然，这里的“财政权”所指的是区别与“财产权 的行政权力。而英国学者西蒙齐詹姆斯等在1 9 7 8 年初版、1 9 8 3 年再版的税收经 济学中将税收的无偿性纳入定义，认为“税收是由政权机构实行不直接偿还的 强制性征收”。我国自改革开放以来，对税收理论的研究十分活跃，对税收含义的 认识方面，在吸收西方税收理论成果的基础上，又进一步强调了税收的法律特征。 至此，对税收的定义虽然在文字表述上仍有出入，理解的角度也同样存在差异， 但对税收含义的认识已基本达成共识：首先，税收的征收主体是国家，征收客体 是单位和个人。其次，税收的征收目的是为了满足国家实现其职能的需要( 西方学 者更强调“公共需要 ) 。第三，税收征收的依据是法律，凭借的是政治权力，而 不是财产权力，因此，征税体现了强制性特征。第四，征税的过程是物质财富从 私人部门单向地、无偿地转给国家。第五，从税收征收的直接结果看，国家以税 收方式取得了财政收入。因此，我们可以给出税收的完整定义如下：税收是国家 为实现其职能，凭借其政治权力，依法参与单位和个人的财富分配，强制、无偿 地取得财政收入的一种形式。 2 2税收的原则和目的 政府征税究竟需要遵循什么原则呢? 从税收发展史看，虽然在任何时期，人 1 0 们对税收原则的看法都存在着不同的看法，但总的来说，随着经济的发展、政府 职能的拓展和人们认识的提高，税收原则也经历着一个不断发展、不断完善的过 程，而且，这种过程仍将继续下去。 在现代西方财政学中，通常又把税收原则归结为“公平、效率、稳定经济三 原则。这三种税收原则理论，不仅代表和反映了人们在三个不同时期对税收的认 识，而且基本展示了税收原则理论发展和完善的脉胳。根据上述各项税收原则的 内容，结合税收理论和实践的发展，可以将税收原则归纳为“公平、效率、适度 和法治”四原则。 税收公平原则，特别是经济公平，对我国向市场经济体制转轨过程中的税制 建设与完善具有重要的指导意义。一方面，我国通过2 0 年来的改革开放，人们的 生活、收入水平有了很大的提高，收入分配机制在很大程度上打破了“平均主义” 分配( 平均分配不等于公平分配) ，收入档次已经拉开，但同时开始出现了一定程 度的“贫富悬殊现象，因此，如何运用税收手段调节收入分配，实现收入分配 公平，就成为税收的重要职能之一。另一方面，由于我国市场发育还相当不健全， 存在不公平竞争的外部因素较多，同时，适应市场经济发展要求的税制体系也有 待进一步完善，因此，如何使税制更具公平，为市场经济发展创造一个公平合理 的税收环境，是我国进一步税制改革的重要研究课题。 效率原则是指，税收不仅应是公平的，而且应是有效率的。这里的效率，通 常有两层含义：一是行政效率，也就是征税过程本身的效率，它要求税收在征收 和缴纳过程中耗费成本最小；二是经济效率，就是征税应利于促进经济效率的提 高，或者，至少对经济效率的不利影响最小。 税收适度原则，就是政府征税，包括税制的建立和税收政策的运用，应兼顾需 要与可能，做到取之有度。这里，“需要”是指财政的需要，“可能”则是指税收 负担的可能，即经济的承受能力。遵循适度原则，要求税收负担适中，税收收入 既能满足正常的财政支出需要，又能与经济发展保持协调和同步，并在此基础上， 使宏观税收负担尽量从轻。 如果说公平原则和效率原则是从社会和经济角度考察税收所应遵循的原则，那 么，适度原则则是从财政角度对税收的量的基本规定，是税收财政原则的根本体 现。满足财政需要是税收的直接目标和首要职能，因此，不少学者都将满足财政 需要作为税收的首要原则。 其实，适度原则并不排斥收入充裕的要求。拉弗曲线就是反映了这一原理。 o 税收基础知识，中国税务出版社，2 0 0 6 5 1 从量上说，就是力求使宏观税负接近拉弗曲线上的“最佳点”。本论文将在“税收 对经济的影响 这一章节进行分析。 税收的法治原则，就是政府征税，包括税制的建立、税收政策的运用和整个 税收管理，应以法律为依据，以法治税。 2 3我国房地产业的相关税收项目 目前对我国房地产税制体制进行研究时，大多以征税环节为标准进行税种类别 的划分。陈文梅认为目前的税制中涉及房地产的税项主要有十一种，并按照征税 环节将其作如下划分：一是取得房地产征纳的税项，包括契税、耕地占用税、取得 方的印花税：二是转让房地产征纳的税项，包括营业税、城市建设维护税、教育费 附加、土地增值税、所得税和印花税；三是保有房地产征纳的税项，包括房产税和 城镇土地使用税。国务院发展研究中心的研究结论是中国现行房地产税收制度主 要涉及十四个税种，目前实际征收的有十二种 。按照征税发生的环节区分，可以 分为房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。发生在房地产取得环节的税收 有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税，但两者都己暂停征收。耕地 占用税的征税对象是占用耕地建房和从事其他非农业建设的行为；针对房地产保有 环节的税收有三种，分别是城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税( 仅针对外 商企业和外籍人员) ；在房地产流转环节，我国目前设置的税种主要有营业税、企业 所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税( 此 环节两种房产税均按照纳税人出租房产的租金收入计征) 、土地增值税、印花税、 契税、城市维护建设税。此外，与城市维护建设税征收方式类似的教育费附加也 可以视同税收。也有学者以征收对象为标准来研究中国的房地产税收体系。减秀 清、许楠、李春华认为房地产税收应包括流转税、所得税和财产税三大体系；陈 多长则认为我国现行税制中的一些税种存在课税理论依据模糊和税种性质不清 等问题，因此难以归入国际上通行的所得税、商品税和财产税这三大课税类。按 着其对房地产税收的定义，他将中国现行房地产税制中的主要税种分别归入所得 税、商品税、财产税及其他税三大类。所得类性质的房地产税包括企业所得税、 个人所得税、土地增值税、农业各税；商品税性质的房地产税是指营业税中包含的 房地产税；财产税及其他税类中包括了房产税、城市房地产税、契税与印花税、城 。陈文梅，我国房地产税收改革初探，税务与经济，2 0 0 i 年0 3 期 。国务院发展研究中心，中国房地产管理与税费制度存在的问题和面临的挑战，2 0 0 4 。陈多长，房地产税收论，2 0 0 5 年 1 2 镇土地使用税，计划开征而未征的遗产税、赠与税和耕地占用税。 2 4税收政策的实施对经济的影响 2 4 1税收、经济产出和财政收入的关系 税收负担的高低，是直接影响社会经济发展的一个重要因素。既要保证财政 收入，又不能使经济社会的税基缩小，我们必须采取适当的研究方法，形成合适 的税负水平。而拉弗曲线对政府税收政策的制定与调整，具有一定的指导意义。 在此，参考拉弗曲线模型对税率与税收之间的关系进行简单的分析，说明税收政 策与经济的相互影响。 a 税率与税收收入的关系 t 1 0 0 t h t o t l 0 rr 图2 - 1 拉弗曲线( t 为税率，r 为政府财政收入) ( 1 ) 在税率低于t 。时，政府提高税率会起到增加税收收入的效果，而在税率已 经超过t 。时，继续提高税率，只会起到降低税收收入的效果。所以，t 。时的税率 为政府可选择的最佳税率，因其可以使政府的税收收入规模达到最大( r 蚍) 。换言 之，能够使政府税收收入达到最大化的最佳税率只有个，应该成为政府税收政 策的重要依据之一。 ( 2 ) 从t 。到1 0 0 的税率调整区间均属于政府的税收禁区，在此区间政府只有采 取降低税率的办法，即实行减税政策，才能有助于经济社会的税基扩大，才能增 加政府的税收收入。 ( 3 ) 除了在t 。时的最大税收收入外，政府任何规模的税收收入( 如r ) 都可以 通过两种税率取得，一个是高税率( t b ) ，一个是低税率( t 。) 。那么，为了取得特 定规模的税收收入，政府最好是采取较低的税率。因为，相比之下，低税率对经 济活动的扭曲作用相对较小。 ( 4 ) 实际上，拉弗曲线更为重要的意义在于说明，“任何单一生产要素的课税 率发生变动，将影响其市场活动参与能力。这进而会依次影响经济产出和税收基 础。” 供给学派运用拉弗尔曲线这一分析工具，再一次强调了低边际税率对良好的 经济运行的重要性。根据拉弗尔曲线，当税率为零时，没有税收收入是显然的。 同样，当税率达到1 0 0 时，没有人愿意工作，所以这时也没有税收收入。当税率 从零上升时，总税收收入上升。然而，在到达一定的节点之后，人们开始较少地 工作，较少地储蓄，或者把他们的活动转向地下经济。也就是说，当税率上升到 一定的幅度时，政府实际得到的税收收入将开始下降，税率与税基之间开始呈负 向关系。供给学派也承认，减税后的确会出现政府收入减少的现象，政府的支出 会大于税收，但这种情况仅仅是短期现象。从长期来看，减税一定会增加经济活 动能力的效果，促进经济增长，从而最终会使政府收入增加。 b 税率组合变动与政府的收入变动关系 e k 图2 2 税率组合变动对政府收入的影响 上图为不同税率组合变动对政府收入变动的关系。图中的各个椭圆代表政府 财政收入的等收入线( i s or e v e n u el i n e ，i r l ) ，从外向内表示政府收入的不断 扩大，如从i r l 。到i r l ：表示政府收入增加。横轴表示对资本收入课税的税率( t 。) ， 纵轴表示对劳动收入课税的税率( t l ) 。 ( 1 ) 在p s 区间，两个税率均在正常区间变动，其特点是固定其中一个税率而 提高另一个税率，就可以提高政府的财政收入。例如，在a 点提高资本税率，或 在b 点提高劳动税率，都可以使政府财政收入从i r l 。上升到i r l ：。 ( 2 ) 在p q 区间，劳动税率进入了它的禁区，保持资本税率不变时提高劳动税 率就会造成政府收入的下降，如在i r l 。上提高劳动税率就会使政府收入从i r l ：下 降到i r l 。不过，保持劳动税率不变，提高资本税率则仍然可以提高政府收入。 另外，无论在何种收入水平上，只有按相同方向变动两个税率才能保持该政府收 1 4 入水平不变。 ( 3 ) 在q r 区间，两个税率都进入了它们的禁区，无论固定哪个税率而提高 另一个税率都会造成政府收入下降。若保持政府收入水平不变，提高一个税率必 须同时降低另一个税率才行。在这一区间里，只有固定一个税率，同时降低另一 个税率才可以使政府收入提高。 ( 4 ) 在r s 区间，资本税率进入了禁区，保持劳动税率不变，提高资本税率必 然造成政府收入下降；而保持资本税率不变，提高劳动税率则会使政府收入上升。 如若保持政府收入水平不变，两个税率必须( 在如p q 区间那样) 按相同方向调整 才行。 所以，在政府财政收入不变的前提下，对资本收入课税和对劳动收入进行课 税的税率，需要根据对当前税负情况进行分析的结果，判断所处的状态，再进行 相应税率的组合调整。 2 4 2税收对劳动供给的影响 农业税取消前，我国农业劳动力所承担的税负近似人头税一次总付税， 税收对劳动供给的影响主要体现在收入效应上。考虑到税收的收入效应一般使劳 动供给增加，替代效应使劳动供给减少，农业税往往导致农民的劳动供给增加。 反过来说，农业税的取消，也是出于这方面的考虑：逆向作用，增加农业生产的 劳动力，减少农民工进城务工的数量。 我国个人所得税税制仍存在诸多问题。第一，起征点门槛过低，结果使中低 收入阶层承担相当比例的税负，而中低收入阶层的工资提高速度远跟不上如今的 物价上涨。第二，实行单一分类税制，对于收入来源多、综合收入高的阶层，由 于费用的多次扣除实际承担相对较低的税负实际税率较低，使得税收的替代 效应减少。加之目前我国的居民的收入水平整体偏低，即使“富人 对收入的偏 好大于对闲暇的偏好。第三，扣除额一刀切。由于我国的经济发展不平衡，沿海 地区和西部地区的收入差距较大，个税的扣除数没有根据不同的地区平均收入情 况进行设置，而是统一的2 0 0 0 元扣除标准。 关于就业问题，我国政府也做了许多努力，但以下几点值得我们进一步思考： ( 1 ) 整合劳动力，为劳动者提供公平的择业机会。 ( 2 ) 加大对弱势群体的转移支付力度和教育投入，提高弱势群体的择业能力。 增加高收入就业岗位的劳动供给，减少低收入就业岗位的劳动供给。 ( 3 ) 适度倡导“闲暇文化，引导高收入阶层让出一部分就业机会。解决富人 1 5 越来越忙的问题 ( 4 ) 城市化问题。农民进城，可以创造就业岗位，购买住房，创造舍得就业岗 位包括：社区服务、公交、供水、供电、电信、邮政、家政，这些行业就业人数 的增加，新就业的居民收入水平的提高，对需求产生新一轮的拉动效应，需求的 增加又进一步拉动就业，事实上，这里存在就业乘数的问题。适当发展大城市， 增加公共产品的使用效率。 1 6 3 我国房地产行业发展概况 3 1我国房地产行业发展的历史背景 1 9 9 8 - 2 0 0 2 年，我国大力培育住房消费热点，推进住房市场化，具体表现在： a 住房供应市场化方向的确立，为住房市场发展提供了根本的制度性保障 1 9 9 8 年，我国城镇居民住房制度改革全面推进，有关住房的分配、供应、市 场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，取消 了实行4 0 余年的住房福利分配制度，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配 货币化，培育和规范住房交易市场；明确了居民住房产权的私有化和住房获得主 渠道的市场化，这也标志着我国正式确立了以市场供应为主的住房供应体系。 b 持续快速的经济发展，积聚了庞大的住房消费需求 首先，从1 9 9 1 年至1 9 9 8 年，我国经济快速成长，g d p 以年均高于1 0 的比例 在迅猛增长，这为住房需求扩张、住房市场快速发展提供了良好的经济基础和外 部环境；二是城市新生代成家立业、城市化进程加速带来的新增城市人口对住房 的需求；三是城市居民生活水平提高，居民改善居住条件( 以旧换新、以小换大) 的意愿增强( 主动性需求) ；四是随着大量城市拆迁改造，造成了大量原来居住在 被拆迁房屋的居民新的住房需求( 被动性需求) ；五是由于住房是消费品和投资品 的集合，并且中长期内具有保值增值的属性，大量社会资金为了寻找获利机会， 纷纷将住房作为投资品，这也产生了相当的住房需求。 c 利好的房地产业发展政策 从供求两方面促进了住房市场的快速发展从“九五( 1 9 9 6 2 0 0 2 年) 初 期开始，为扩大国内需求，我国政府将住宅作为居民新的消费热点，给予优惠住 房贷款、减免住房消费相关税收等政策支持，同时连续降低存款利率( 从1 9 9 6 年 到2 0 0 2 年连续8 次调低国内存贷款利率) ，开征利息税，鼓励购房，刺激了住房 消费。同时，作为经济增长的支柱产业，国家对房地产业的持续发展给予包括放 宽商业住房信贷规模控制、实行预售房制度、整顿取消部分行政事业收费项目等 政策支持，促进了住宅产业快速增长。 数据显示，从1 9 9 7 年到2 0 0 5 年，年度住宅投资额由1 5 3 9 3 8 亿元增加到 1 0 8 6 0 9 3 亿元，增长6 0 6 倍；全国住宅销售面积从o 7 9 亿平方米增加到5 4 4 亿 平方米。城镇居民人均住房建筑面积由1 9 9 7 年的1 7 8 平方米提高到2 0 0 5 年的 2 6 1 1 平方米。 但是，在房产市场化的同时，住房保障力度显得不足，尤其是在经济适用房 1 7 和廉租房制度方面。 经济适用住房根据我国现行的有关规定，经济适用住房是具有保障性质 的政策性商品住房。城市政府要通过提供土地划拨供应、减免有关配套费用等政 策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，满足低收入家庭的需要。自1 9 9 8 年我国停止住房实物分配以来，经济适用住房建设得到了较快发展，对于保证住 房分配制度改革的顺利实施，解决城镇居民住房问题发挥了重要作用。但从2 0 0 1 年开始，经济适用住房投资开始呈现下滑势头，2 0 0 3 到2 0 0 5 年，经济适用住房投 资额更是出现了连续下滑，相对于2 0 0 4 年，2 0 0 5 年投资额下降幅度达到了1 5 。 廉租房按照我国现行有关规定，廉租住房制度是社会救助制度的组成部 分，针对的是城市最低收入家庭。据我国建设部公布，到2 0 0 6 年底，仍有1 3 个 省( 区) 没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市( 区) 、县人民政府工作 的目标责任制管理，7 0 个地级以上城市没有建立廉租住房制度( 截至2 0 0 5 年底， 全国共有3 3 3 个地级以上城市) ，且部分城市廉租住房制度不完善，有1 2 2 个地级 以上城市没有建立严格的申请审批程序。 尽管新公布的数据显示，制度的建立已全面铺开约9 8 6 的地级以上城市 已将廉租住房建设列入新一期的住房建设规划。但仍需注意的是，全国仅有1 2 1 个地级以上城市明确了土地出让净收益用于廉租住房制度建设的比例，尚不及已 建立该项制度的城市总数的一半。同时，已投入资金中，来自财政预算的接近一 半。廉租住房建设资金的来源渠道相当单一，这依旧是限制其快速发展的重要瓶 颈之一。 公积金制度在我国，住房公积金是一种政策性住房金融制度安排，通过 优惠的贷款利率为参加公积金制度的城市居民提供住房消费的金融支持。目前， 全国城镇累计参加公积金制度的职工超过1 亿人。但是，目前全国实际缴存住房 公积金职工人数仅占在岗工人数的6 0 左右，有些省( 市) 不足5 0 ，一些地区 缴存人数持续下降。 3 2我国房地产行业发展的现状 2 0 0 7 年可以说是我国房地产市场动荡的一年。保障性住房落地、资金监管、 央行加息、准备金提高等等，无不见证了市场的风云变化。 随着组合政策的实施到位，房地产市场在2 0 0 7 - 2 0 0 8 年间经历了酷暑到寒冬 的变化。而且房地产市场就在这种不确定的状态之中不断发展和完善。这里，对 这几年里房地产业发展的表现作一个概述。 2 0 0 3 年后至2 0 0 7 年，我国宏观经济出现过热征兆，政府加强房地产市场调控力度。 其中表现在以下几个方面： ( 1 ) 开发等固定投资增长过快，c p i 开始走高 自2 0 0 1 年开始，随着经济体制改革深化和对外开放程度扩大，居民消费水平 提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提 高，使我国进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础材料业发展较快的新一 轮经济增长周期。其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动整个固 定资产投资快速增长，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张。与 此同时，居民消费品价格指数( c p i ) 开始走高，我国经济出现偏热的迹象。 2 0 0 8 年1 月份，居民消费价格总水平同比上涨7 1 。其中，城市上涨6 8 ， 农村上涨7 7 ；食品价格上涨1 8 2 ，非食品价格上涨1 5 ；消费品价格上涨8 5 ， 服务项目价格上涨2 6 。从月环比看，居民消费价格总水平比2 0 0 7 年1 2 月上涨 1 2 。c p i 的上涨，创了9 7 年来的新高。 ( 2 ) 部分地区房价开始大幅攀升 从2 0 0 3 年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过 热、房价上涨过高而房租持续走低的现象，尤其是在上海、杭州等长三角地区， 房价涨幅超过1 0 ，也成为此轮宏观经济偏热的一个象征。2 0 0 4 年4 月，政府对 房地产业进行宏观调控，旨在遏制房地产投资过快增长势头，保持经济平稳较快 发展。政府连续出台一系列政策对房地产业进行宏观调控，以稳定住房价格，防 止房价过快增长、建立合理住房供应结构为目标，并相继配套出台多项措施，通 过房地产开发政策和土地出让政策的调控、外资购房的限制以及房地产金融税收 政策的完善等，引导住宅市场朝健康可持续的方向发展。 ( 3 ) 调控政策 2 0 0 7 年，在宏观调控继续进行的情况下，在综合考虑人口资源能源约束、市 场机制、政府职责，我国政府确定了新的住房发展政策思路：一是从我国人多地 少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节 能省地环保型建筑，形成具有我国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应 重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭 住房问题，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房 制度。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模， 优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合 理的价格水平。四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依 法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。新的住房发展思路充分 1 9 考虑了住房发展的国情条件、住宅产业发展的重点和住房保障、市场和政府相互 匹配关系、市场秩序等关键因素。 以广东地区来说，2 0 0 7 年至今，随着限价房、经济适用房以及廉租房的一系 列商品房产品推出，房地产市场，开始遭遇一股冷气流。 3 3 宏观调控背景下我国城市住房发展政策和效果 3 3 12 0 0 5 年房地产宏观调控政策 a 调控目标 2 0 0 5 年初，根据房地产市场出现的新情况和新问题，中央政府在3 个月内连 续出台了一系列调控政策。调控的目标由控制房地产投资规模过大的单一目标， 向既控制投资速度又要抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。 b 调控重点 调控重点也出现了相应调整：一是有效调整房地产市场的供求关系。从增加 供给和减少需求两方面入手来调整房地产市场，实现稳定房价的目的。一方面， 利用信贷、税收等经济手段，提高炒房成本，抑制房地产投机需求；严格控制城 市拆迁改造规模，抑制被动性住房需求。同时，加大对闲置土地的清理力度，以 此增加土地供给。 二是在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位 普通住房给予优惠政策支持，改善住房供给结构。 三是整顿房地产市场秩序，出台了不准预售房再转让、实行购房实名制、上 网交易等措施，并依法严肃查处违法违规销售行为。加快建立房地产市场信息系 统，加强对房地产市场运行情况的动态监测，创造良好的市场环境。 c 效果及问题 2 0 0 5 年房地产投资增长1 9 8 ，同比回落8 2 个百分点；上海、杭州等城市 大幅上涨的房价得到了有效抑制，宏观调控对住房市场的影响初见成效。但到2 0 0 6 年，一些问题又凸现出来：一是房地产投资增速出现反弹，i - 6 月份增速比上年末 提高4 4 个百分点；二是供给结构不合理状况依然存在，部分大中城市中低收入 家庭急需的中低价位住房和经济适用住房的比例偏低，供给不足；三是深圳、北 京、广州、厦门、大连等城市房价大幅上涨，中低收入人群难以承受，增加了社 会不安定因素。 2 0 3 3 22 0 0 7 年房地产宏观调控政策 a 调控目标 2 0 0 6 年上半年，国家新出台了部分调控政策，发展满足城市当地居民自主性 需求的中低价位、中小套型普通商品住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难， 成了调控的核心和目标。 b 调控重点 主要包括：一是要求地方政府进一步解决低收入家庭的住房困难，利用廉租 房和经济适用住房真正解决低收入人群的住房问题。二是自2 0 0 6 年6 月1 日起， 9 0 平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的7 0 ，土 地的供应要在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，保证中低 价位、普通住房供给。三是运用经济手段。强化住宅转让环节的税收管理和外资 购房的管理，抑制投机炒房，减小国内资金流动性过剩对住房价格的冲击；提高 银行存贷款利率，有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费；加强 对房地产开发企业的开发、销售行为的管理，规范房地产市场秩序；提供更多的 市场信息和加强舆论引导，促进房地产市场有序运行。四是通过行政考核手段要 求地方落实房地产宏观调控的有关措施。 c 效果及问题 房地产开发结构有所改善从2 0 0 7 年前5 个月完成的房地产开发投资来 看，商品住宅占近7 0 ，增幅达到2 9 5 ，完成投资5 0 4 2 亿元。其中，经济适用 住房投资明显加快，完成2 0 8 亿元，同比增长3 9 4 。经济适用住房投资继续保持 了较快增长，体现出房地产开发结构有所改善。 房地产市场呈现出投资增速高位上扬我国国家统计局公布的统计数据显 示，2 0 0 7 年1 - 5 月，全国房地产开发投资继续快速增长，完成投资7 2 1 4 亿元，同 比增长2 7 5 ，超过去年全年的增速2 1 8 ，也超过同期固定资产投资增速的2 5 9 9 6 ， 房地产投资增速明显偏快。 房价上涨较快据国家发改委、国家统计局的最新数据显示，2 0 0 7 年5 月 全国7 0 个大中城市房屋销售价格同比上涨6 4 ，创下1 8 个月来的新高。新建商 品房价格同比涨幅也创出了6 个月来的新高达到6 6 。其中深圳、北京等城市的 新房价格涨幅超过1 0 。虽然全国房价总体涨幅平稳，但一些热点城市房价依然偏 高并且上涨较快。另外，截至2 0 0 6 年底，全国6 5 7 个城市中，有5 1 2 个城市已经 建立了廉租住房制度，累计已有5 4 7 万户低收入家庭，通过廉租住房制度改善了 住房条件。目前多数城市已经把人均建筑面积1 0 平方米左右的家庭列为保障对象。 2 l 外资进入房地产市场力度加大虽然国家商务部办公厅年初发布了关于 2 0 0 7 年全国吸收外商投资工作的指导性意见，提出严格限制外商投资房地产，但 外商投资地产项目或并购国内房地产企业的势头有增无减。2 0 0 7 年卜5 月份，全 国房地产开发企业资金来源为1 2 1 4 3 亿元，增长2 6 2 。其中利用外资2 2 2 亿元， 虽然在整个资金来源中所占的比例还不到2 ，但增幅高达8 9 9 。 。房地产新闻动态库，h t t p ：肿s o u k u c o m c 1 1 ，2 0 0 7 年1 2 月 4税收政策对房地产行业的影响 4 1国内税收政策的实施 4 1 1 政策失效引发的思考 从2 0 0 5 年后的这几年时间里，房地产政策层出不穷，从“国八条”到“国六 条 等，让人目不暇接。毋庸置疑，政策对房地产市场的影响是巨大的，在此， 我们需要总结这几年来各种政策的实施效果并进行分析、思考：政策的方向和重 点应该放在哪里7 a 从惠州本地的房产交易看“国八条 2 0 0 6 年上半年惠州房地产整体经济状况如下： ( 1 ) 固定资产投资增长平稳。 从我市2 0 0 6 年上半年开发投资表分析，卜7 月份，惠州市已完成全社会固定 资产投资额1 4 9 3 1 亿元，增长2 6 ，增幅比1 - 6 月上升了1 9 个百分点。若剔除 上半年同期中海壳牌项目的投资额，则今年1 - 7 月的全社会固定资产投资增长为 5 1 8 ，显示今年以来的新增投资继续保持较快的增长。其中，房地产开发投资完 成3 1 3 7 亿元，增长6 7 2 ，同比1 - 6 月增长5 7 个百分点。 项目固定资产投资房地产开发投资 2 0 0 6 年1 - 6 月1 2 3 92 6 2 8 2 0 0 5 年1 - 6 月 1 2 31 6 2 7 同比增长( ) 0 7 6 1 5 2 2 0 0 6 年1 - 7 月 1 4 9 3 13 1 3 7 2 0 0 5 年1 - 7 月 1 4 5 5 31 8 7 6 同比增长( )2 6 6 7 2 表4 - 1 开发投资对比表( 单位：亿元) 圆 。( 2 0 0 6 年上半年惠州房地产市场调研报告) ，企业管理学习网，2 0 0 7 7 2 0 。数据来源：惠州房管局、世联数据中心，2 0 0 6 年 ( 2 ) 商品房投资与建设 从房地产开发规模情况来看，投资量持续扩大增长，开发局势稳定良好。上半 年共完成房地产投资2 6 2 8 亿元，其中住宅建设投资占5 7 9 5 ，商业用房占7 1 ， 其它占3 4 9 5 ，市场供应以商品住宅为主，同比增长为5 7 7 ，商业用房投资比 去年下降幅度较大，所占投资比例比去年下降1 0 个百分点。 项目施工面积其中：新开工面积竣工面积 2 0 0 6 年1 - 6 月 4 2 2 2 71 4 0 9 34 1 5 4 2 0 0 5 年1 - 6 月 3 2 6 0 7 8 5 0 24 3 6 4 同比增长( )2 4 7 66 5 7 64 8 1 表4 2 商品房屋建设数据表( 万m 1 ) ( 3 ) 商品房销售 卜7 月，据市统计局统计，全市商品房销售面积9 7 0 2 万平米，增长4 5 3 ；