（工商管理专业论文）中国个人住房抵押贷款风险与防范.pdf

摘要 随着中国住房制度改革的推进，越来越多的个人选择了贷款购 房，商业银行个人住房抵押贷款业务也得到了快速发展。个人住房 抵押贷款业务对改善银行的资产结构、化解金融风险、形成新的利 润增长点等均具有重要的意义。由于该业务在中国刚刚起步，虽然 蕴含着巨大的市场空间，但也面临着很大的挑战。发展个人住房抵 押贷款业务的关键是要建立和完善抵押贷款风险防范体系，中国目 前各家金融机构在开展个人消费信贷业务时制定了一系列的防范措 施，但普遍都存在较为严重的缺陷，不利于业务的正常发展。 个人住房抵押贷款最初起源于1 9 世纪的英国，到2 0 世纪初已 经作为一种主要的住房金融工具在欧美国家得到了广泛发展，因而 国外学者对这一领域风险的研究比较深入和成熟。本文在介绍国外 成果的同时，也研究了中国目前在此领域的研究现状，并提出了不 足与改进之处。 笔者用实证分析的方法结合风险分析的原理，站在贷款人主要 是各大商业银行的角度，把个人住房抵押贷款及其风险作为逻辑起 点，分析了中国个人住房抵押贷款发展的现状，如个人住房抵押贷 款的违约率呈逐年上升的趋势，且违约具有时滞性即个人住房抵押 贷款业务出现了风险。在分析了中国个人住房抵押贷款存在的各类 风险及其产生原因后，针对其根源，给出了防范和化解这些风险的 措施或建议：创新个人住房抵押贷款产品、建立个人住房抵押贷款 风险预警系统、建立完善的个人信用制度、建立个人住房抵押贷款 保险制度以及实施个人住房抵押贷款证券化。通过本文的层层论述， 期望能为中国经营个人住房抵押贷款业务的各大商业银行提供一个 有意义的思考。 关键词：住房抵押、风险 a b s tr a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to fh o u s i n gs y s t e m sr e v o l u t i o ni nc h i n a ， m o r ea n dm o r ep e o p l et e n dt ob u yt h eh o u s e st h r o u g hb o r r o w i n gm o n e y f r o mb a n k s ，s oi n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a nh a sb e e nd e v e l o p e d v e r yq u i c k l y o b v i o u s l y , i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g e l o a np l a y sa s i g n i f i c a n tr o l e i n i m p r o v i n g c o m m e r c i a lb a n k s c a p i t a ls t r u c t u r e ， l o w e r i n gf i n a n c i a l r i s k sa n dl o c a t i n gn e wp r o f i tm o u n t i n gu pp o i n t s h o w e v e r , a san e w l ys t a r t e dp r o j e c t i n c h i n a ，i n d i v i d u a lh o u s i n g m o r t g a g ei sa l s of a c i n gi n t e n s ec h a l l e n g e sd e s p i t ei t sm a r k e tp o t e n t i a l ， t h ek e yo fg u a r a n t e e i n gas a f ea n ds o u n dd e v e l o p m e n to ft h i sp r o j e c ti s t os e tu pa n dp e r f e c tt h ea n t i r i s ks y s t e m i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a na p p e a r e di nt h ef i n a n c ef i e l di n g r e a tb r i t a i ni nn i n e t e e nc e n t u r y , i ti so n eo fi m p o r t a n th o u s i n g i n s t r u m e n ti ne u r o p ea n da m e r i c aa tp r e s e n t ，s ot h et h e o r ya b o u t a n a l y s i sa n dp r e v e n t i o no f r i s ki sm a m r e t h i sa r t i c l ei n t r o d u c e sf o r e i g n t h e o r i e sa n dd o m e s t i ct h e o r i e so nt h ea n a l y s i sa n dp r e v e n t i o no fr i s k t h i sa r t i c l ei n c l u d e sf o u rp a r t s ：i nt h ef i r s tp a r t ，t h ea u t h o rg i v e st h e s i g n i f i c a n c eo fw r i t i n gt h i sa r t i c l e ，a n di n d i c a t e st h ea d v a n t a g e sa n d d i s a d v a n t a g e so ft h ea r t i c l e i nt h es e c o n dp a r t ，i t d e f i n e si n d i v i d u a l h o u s i n gm o r t g a g ea n dr i s k i nt h et h i r dp a r t ，t h ea u t h o ri n t r o d u c e ss e v e n k i n d so fr i s k si nd e t a i l ：c r e d i tr i s k ，l i q u i d i t yr i s k ，g u a r a n t yr i s k ，i n t e r e s t r i s k ，i n f l a t i o nr i s k ，l a wa n dp o l i c yr i s k ，a n do t h e rr i s k a f t e rd i s c u s s i o n o ft h er e a s o n st h a tw h yr i s ka r i s e s ，if i n dt w oa s p e c t s ，o n ei st h e a d m i n i s t r a t i o no fc o m m e r c i a lb a n k s ，t h eo t h e ri st h ec o n s t i t u t i o no f e c o n o m y f i n a l l y , t h ea u t h o rg i v ef i v em e t h o d st op r e v e n tt h ei n d i v i d u a l h o u s i n gm o r t g a g el o a nf r o mr i s k ：d e s i g nn e wp r o d u c t s o ni n d i v i d u a l h o u s i n gm o r t g a g el o a n ，e s t a b l i s ho far i s k w a r n i n gs y s t e m ，b u i l du p p e r f e c ti n d i v i d u a lc r e d i ts y s t e m ，c o n s t i t u t ei n s u r a n c ep o l i c yo fi n d i v i d u a l h o u s i n gm o r t g a g el o a na n di m p l e m e n tm o r t g a g e b a c k e ds e c u r i t y k e yw o r d s ：h o u s i n gm o r t g a g e ，r i s k 2 刖吾 选题背景和意义 1 9 9 8 年下半年以来，住房实物分配在全国范围内停止。随着住 房分配货币化的推进，个人住房抵押贷款所占比重快速上升，到2 0 0 1 年9 月个人住房抵押贷款在房地产信贷中的比重已超过了房地产开 发贷款，成为房地产信贷中最重要的增长点。商业银行个人住房抵 押贷款余额从1 9 9 8 年的1 9 0 亿元增加到2 0 0 4 年底的近1 5 9 2 2 亿元， 占全部贷款余额的比重由0 3 9 上升为8 4 4 ，其中上海、厦门等城 市的比例超过了2 0 。 随着个人住房抵押贷款的快速增长，商业银行中长期信贷资产 的比重将逐渐增加，负债来源与资产运用期限上的不匹配，将使商 业银行的流动性压力增大；个人住房抵押贷款风险一般在发放后3 至8 年中逐步显现，而目前商业银行个人住房抵押贷款余额中8 0 以上是2 0 0 0 年以后发放的，因此潜在的风险不容忽视。此外，现阶 段中国个人住房抵押贷款总体规模还比较小，有能力申请抵押贷款 的居民的收入和信用都比较高，但当这信贷规模继续扩大，放贷 范围进一步拓展之后，随之带来的信用风险也会增加。2 0 0 3 年6 月， 央行下发了关于进一步加强房地产信贷业务的通知( 业界称为1 2 1 号文件) ，提醒金融机构、商业银行切实加强信贷管理，警惕房地产 泡沫的出现；在2 0 0 4 年国家对房地产业实施一系列的宏观调控措施 的基础上，今年来，国务院又先后出台了“老国八条”和“新国八 条”，严控由于房地产业过热给金融业和整个国民经济的不良影响。 个人住房抵押贷款是一个专业性很强的金融服务项目，与其它 金融工具有着本质的区别，其风险具有长期累积性特点，这种风险 一旦发生质变便会爆发严重的金融动荡。上个世纪8 0 年代美国住房 抵押贷款公司风波和1 9 9 5 年日本住房金融案件，均与个人住房抵押 贷款风险有关。所以，个人住房抵押贷款一旦风险形成，便会迅速 扩展出现大面积的金融危机，危及整个金融市场和国民经济的发展。 对于尚处在发展初期的中国个人住房抵押贷款业务，需要预防此类 现象的发生，以避免给住房业和金融业带来难以预料的影响，进而 制约中国经济的可持续发展。正是在这背景下，本文对个人住房 抵押贷款风险及防范对策进行系统研究，对商业银行防范个人住房 抵押贷款风险、保证贷款安全，进而维护中国金融体系的稳定，促 进整个国民经济的健康持续发展有着重要的现实意义。 研究内容、研究方法和框架结构 本文首先对个人住房抵押贷款及其风险进行了简单的概括。其 次，结合商业银行的工作实践，重点研究分析了中国个人住房抵押 贷款风险类型及成因、中国个人住房抵押贷款防范和化解的措施。 最后，对建行四川省分行的个人住房抵押贷款风险控制情况的案例 进行评价与总结。 在经济学领域研究方法有很多，包括实证方法、规范方法以及 历史方法等。本文站在贷款人( 主要是经办个人住房抵押贷款的商 业银行) 的角度，用实证分析的方法结合风险分项的原理，首先界 定个人住房抵押贷款及其风险的概念，分析这些风险产生的原因， 进而找出防范和化解这些风险的措施，以期对中国个人住房抵押贷 款的大力发展提供一些有价值的思考。 本文共分五个部分，第一部分为理论综述，介绍国内外个人住 房抵押贷款风险研究现状；第二部分对个人住房抵押贷款及其风险 的概念进行界定，并总结了个人住房抵押贷款风险的特点；第三部 分归纳了中国个人住房抵押贷款风险种类，着重剖析了中国个人住 房抵押贷款风险产生的原因；第四部分是本文的重点，在借鉴国外 先进风险管理经验并结合中国现阶段个人住房抵押贷款风险管理实 际的基础上，提出重新设计中国的个人住房抵押贷款产品、建立个 人住房抵押贷款风险预警系统、建立完善的个人信用制度、建立个 人住房抵押贷款保险制度和实施个人住房抵押贷款证券化等风险防 范措施；第五部分对建行四j i i 省分行的个人住房抵押贷款风险控制 情况的案例进行评价与总结。 第一章个人住房抵押贷款风险研究文献综述 个人住房抵押贷款起源于1 9 世纪的英国，到2 0 世纪初已作为 一种主要的住房金融工具在欧美国家得到广泛发展。由于国外开办 时间长，目前个人住房抵押贷款一级市场发育已非常成熟，并已成 为金融领域中一个极为重要的组成部分。以美国为例，个人住房贷 款余额占到银行信贷资产总额的2 2 左右，因而国外学者对这一领域 风险管理的研究也非常深入。中国个人住房抵押贷款市场起步较晚， 从1 9 9 8 年开始才迅速发展起来，因此个人住房抵押贷款一级市场风 险管理还很不完善，研究成果较少。目前国外、国内学者在该领域 的研究趋势与研究角度主要集中在以下几个方面： 1 1 国外个人住房抵押贷款风险研究和实践概况 1 1 1 借款人资质审查方面 借款人是否具有借款资格和还款能力是产生住房抵押贷款风险 的源头。通过建立个人信用登记制度来分析借款人的偿款意愿在贷 款审核过程中起了很重要的作用，西方国家在评估借款人的信用风 险时，经常采用两种方法：一种方法是经验判别法，另一种是信用 评估的定量分析法。这两种方法都要求银行掌握借款人的品质、还 款能力、担保信息等。经验判别法是银行根据贷款准则，凭经验对 借款人的资料进行分析，并据此做出信贷决策。定量分析的信用评 估比经验法更客观，目前国外银行多采用此法进行信用评估，大量 的统计方法被运用到信用风险评估上，如多元判别分析( a l t m a n ) 、 l o g i s t 法( p r e s sa n dw i i s o n ) 、主成分分析( w e a t ) 等，在此基础 上建立了很多预测模型，其中著名的有a l t m a n 的z - s c o r e 模型， c h e s s e n 的c h e s s e n 模型，进入2 0 世纪8 0 年代，人工智能如专家 系统、神经网络法被引入贷款决策。 1 1 2 转移和分散风险方面 一是形成了较为完善的住房抵押贷款保险机构。西方国家如英 国、美国、意大利等都建立了较为完善的住房抵押贷款保险机制， 如开展信用保险等为借款人提供贷款保险；二是建立了完善的抵押 贷款二级市场。为了转移和分散住房抵押贷款风险，不少西方国家 建立了完善的抵押贷款二级市场，使抵押贷款一级市场的金融机构 对其创造的抵押贷款可以转售给其他投资者。如美国就有联邦全国 抵押协会( f n m a ) 、政府全国抵押协会( g n m a ) 和联邦住房抵押公司 ( f h l m c ) 等金融机构，购买一级市场的抵押贷款后发行抵押贷款债 券，以筹集资金和推动住房抵押贷款风险分摊的社会化；三是建立 了完善的政府担保制度。由个人住房抵押贷款的主要用途所决定， 政府在必要时应该对信贷双方进行信用担保，增加金融机构的安全 性。政府担保制度是分散风险的有效做法，在新加坡、法国、德国、 英国、美国等国家，购房者均可获得由政府担保的几十家银行和存 款公司提供的贷款。特别是美国的政府担保制度最为完善和具有代 表性，美国政府通过成立联邦住宅管理局、退伍军人管理局直接介 入住房市场，联邦住宅管理局对借款人提供由政府支持的抵押贷款 担保，促使贷款人发放住房贷款。具体做法是建立互助抵押保险基 金，该基金是由借款人支付的保险费组成，以此对贷款人的贷款损 失进行弥补。由于美国政府机构的直接介入，并为符合标准的抵押 贷款提供全额担保，从而推动了住房消费的增长。不仅如此，美国 政府机构还成立了专门的机构即联邦储蓄与贷款保险公司为发放住 房抵押贷款的金融机构提供担保，大大降低了这些金融机构的经营 风险，有力地吸引着社会资金向住房市场流动，扩大了住房融资的 规模。 1 1 3 违约处理方面 法国、芬兰、美国等国银行在贷款偿还和违约处理方面具有比 较健全的程序：贷款还清之前，借款人应在每年的1 月份将当年 的住房保险单据寄送到贷款机构：借款人应于每月1l 二 还本付息， 最迟不得超过当月1 5 日，逾期即开始计算贷款罚息；超过当月还 未偿还本息，贷款公司就要报告专业资信评估机构，把借款人的不 良信用记录在电脑资信网络，这会影响借款人日后的借贷能力； 逾期3 0 天，贷款应收本息要计入逾期贷款科目，逾期6 0 天以内要 登门催收贷款本息和罚金；逾期6 0 一9 0 天，贷款机构要对这笔贷 款做呆帐分析，作出延期归还贷款还是着手处理抵押物的选择； 逾期9 0 天后，该贷款计入呆帐科目，贷款机构即向法院提出强制拍 卖房屋的诉讼。 1 1 4 保障制度方面 西方国家在市场机制模式下，逐渐建立了比较完善的法律体制。 如英国，仅仅在2 0 世纪8 0 年代，由议会通过的重要住宅法案就有 住宅法、住宅与建筑法、住宅与规划法等，这些法案对居 民的住房融资及由此产生的风险防范与控制进行了具体规定。不仅 如此，西方国家还出台了不少专门法规，对许多细小环节进行了安 排。如为了确保保险公司有足够能力分散和转移住房贷款风险，美 国专门颁布了艾尔吉尔报告，对住房贷款保险行业进行法律管辖。 首先，住房贷款保险公司只能从事单一的住房贷款保险业务，不能 涉及其它形式的保险业务。其次，要求保险公司设立三个相互独立 的准备基金，即建立并保持应急基金用于随时可能的灾难性损失理 赔：建立事故损失基金，用于偿付贷款风险发生时的损失；以保险 期限内收到的保费建立非盈利性的保费基金。 西方国家健全的社会保障制度，可以确保贷款人依照合同提出 拍卖违约住房的合理起诉。如德国、法国、美国的法院之所以能够 “残酷”地拍卖违约住房，把借款人撵出房屋，主要是因为这些国 家有比较健全的基本社会福利保障体制。由一些福利组织为失去住 房的人提供廉价或免费住房，社会救济也在一定程度上考虑了基本 的房租费用。 1 。2 国内个人住房抵押贷款风险研究现状 2 0 0 0 年，赵新华1 从银行授信角度阐述了银行在防范抵押贷款违 约风险方面的应用工具，从财务投资角度将资本市场理论运用于抵 押贷款风险控制的技术分析，论述了住房抵押贷款风险控制的衍生 机构产生的必然性；2 0 0 0 年，王洪卫2 提出实行适度奖励政策，鼓励 发展储蓄银行，鼓励房地产抵押贷款证券化；赵勇3 在2 0 0 0 年、黄剑 在2 0 0 2 年提出中国个人住房抵押贷款风险的转移机制的构建应采用 抵押贷款证券化为主、相关保险为辅的原则；2 0 0 1 年，汪海、尚游、 王俊4 提出建立和完善个人信用制度，加强资信评估，建立、完善二 级抵押市场，发展个人住房抵押贷款证券化，完善政府担保作用， 利用保险转移风险；2 0 0 1 年，李春峰5 提出建立廉价房市场，化解抵 押物处置难风险，规范和约束地产评估业务行为，保证抵押物估价 真实有效，开办以工资收入权为抵押的个人住房贷款；2 0 0 2 年，赵 克诚6 、刘萍7 提出防范贷款风险应建立个人信用制度，健全住宅市场 体系，贷款制度创新与操作环节规范并重，扩大资金来源，完善政 策法规体系，建立法律制度基础；2 0 0 3 年，张帆8 提出建立网络化监 控体系，充分利用内部网络，对个人住房抵押贷款的内部风险即因 贷款人管理不善产生的风险进行防范和化解；2 0 0 4 年，张云9 在详细 介绍和评价了美国、香港的住房抵押贷款证券化后提出中国应实施 住房抵押贷款证券化。 与国外相比，中国对个人住房抵押贷款风险防范机制的研究还 处于初步探索、试点阶段，近几年来学术界在这方面的表现较为活 跃，但研究的深度不够而且没有中国自己的特色，更谈不上体系的 形成。目前上海、深圳已逐步开始抵押贷款证券化的试点工作，中 国人民银行也在部分城市推出了初级版本的个人征信系统。 1 赵新华：商业银行住宅抵押贷款风险控制研究，中国房地产研究2 0 0 0 1 2 王洪卫：住房金融风险防范机制，2 0 0 0 3 赵勇；构建个人住房贷款风险转移机制初探，中国房地产信息2 0 0 02 4 汪海等：浅析个人住房贷款的吼i 龟隐患及防范对黄，中国窝地产金融2 0 0 14 5 李喜峰：浅- 盏个人住房抵押贷款晌风险管理中国房地产金啦2 0 0 i5 “赵克诚；个人住房贷款风险防范驶发腥方向中国房地产j2 0 0 28 7 刘萍：个人住房抵押贷款风险探析，金融与研究2 0 0 28 8 张帆：建立网络化雌控体系足银行防范房地产金融风险的关键中国房地产金融2 0 0 31 0 9 张 “：住虏抵押贷款证券化国抓经验及对我国的借鉴，田断金融研究2 0 0 42 6 第二章个人住房抵押贷款风险 2 1 个人住房抵押贷款 2 1 1 抵押贷款 抵押贷款( m o r t g a g e ) 一词的原意是呆滞的抵押物，其中“m o r t ” 一词出自法语，意指死亡的或停滞的，而“g a g e ”即抵押或抵押物。 最初一项财产一旦被抵押，那么在抵押期内它是不流动的。抵押制 度由欧洲传入美国，并在美国得到极大发展，如今在抵押期内对抵 押物的处置也远比以前灵活了。 抵押贷款通常涉及抵押人与抵押权人双方，抵押人是将财产抵 押出去的一方，而抵押权是接受抵押的一方。一份抵押合同代表着 一项利益的产生，即抵押权人将抵押物作为抵押人按期偿还债务或 履行某项义务的保证品。 2 1 2 个人住房抵押贷款 个人住房抵押贷款是指个人以所购买的住房为抵押物，向金融 机构申请的长期贷款，并承诺按期偿付贷款本息。当借款人违约时， 银行有权取消住房的抵押赎回权，可以拍卖住房，拍卖所得的款项 优先抵偿未偿还的贷款本息。从广义上讲，个人住房抵押贷款的概 念还包括实现住房抵押贷款的直接环境机制，具体包括价格机制、 估价机制、违约处理机制、法律机制等针对个人住房抵押贷款风险 的管理。 国内个人住房抵押贷款的主要模式有三种：个人住房公积金贷 款、个人住房商用性贷款和个人住房组合贷款。个人住房公积金贷 款属于政策性住房贷款，个人住房商用性贷款属商业性住房贷款， 而个人住房组合贷款是二者的结合。 个人住房公积金贷款是针对中国国民收入低、住房问题严重的 情况，借鉴新加坡的有关做法，通过强制储蓄，以解决房地产建设 资金不足和职工购房能力差而采取的重人举措。它是由住房公积金 管理中心委托指定银行办理此项贷款业务，并由住房公积金管理中 心承担相应风险。在这项业务上银行与管理中心是两个不同的利益 主体，所以个人住房公积金贷款也存在风险。本文在这里不作研究。 2 2 风险与个人住房抵押贷款风险 2 2 1 风险原理与风险分析 风险是对目前所采取的行动，在未来没有达到预期结果的可能 性，这种可能性不仅指失败的可能性，也包括成功的可能性，只要 是没有达到预期结果便产生了风险。风险是由风险因素、风险事故、 风险损失以及三因素问的共同作用而形成。风险因素是指能够产生 风险事故的各种要素，风险事故是指通过风险因素直接或间接造成 损失的事件，是风险损失的媒介，风险损失指预期目标与实际结果 的偏差。 风险是客观存在的，不以人们的主观意志为转移，具有不确定 性和可测性，并且往往与收益相对。首先，风险是由于不确定因素 存在而使人们遭受损失的可能性，而这种不确定因素的存在是客观 事物变化过程中的特性，所以风险必然是无处不在，无时不有地客 观存在着；其次，风险的不确定性是对风险的主体而言的，风险何 时何地有可能变为现实都是不肯定的：第三，客观条件的变化是风 险产生的重要原因，尽管人们无力控制客观状态，却可以认识和掌 握客观状态的规律性，对相关的客观状态做出科学预测，也就是说， 风险具有可测性；第四，风险和收益是相对的，风险是收益的代价， 收益是风险的报酬，风险越高收益也往往越大。 风险产生的原因在于环境的不确定性和人的机会主义本性。环 境的不确定性是由环境的复杂性、人的有限理性和信息的非廉价性 三者综合作用的结果，人的有限理性指人在认识上存在的有限性， 信息的非廉价性是指信息的获得具有成本，在复杂的环境中，人的 有限理性导致人面对各种不确定的可能性，而信息的非廉价性则使 人只能拥有有限的信息，从而使人们在经济活动中面临各种不确定 性因素。人的机会主义本性指人在追求自身利益的同时可能会损人 利己，它的存在使得每一个人都面临被他人损害的可能性。两个因 素共同起作用导致风险的产生。风险的存在不利于经济活动的开展， 需要寻求防范或者化解风险的途径，风险分析方法是比较行之有效 的办法。 风险分析是识别和测算风险，开发、选择和管理方案来解决风 险的有组织的手段，包括风险识别、风险评估和风险管理三方面的 内容。风险识别环节确定风险来源，风险评估环节确认风险导致的 后果，风险管理环节则采取措施防范或减小风险造成的损失。 2 2 2 个人住房抵押贷款风险 ( 1 ) 个人住房抵押贷款风险的概念 从贷款者( 从事住房贷款业务的各商业银行) 的角度看，个人 住房抵押贷款风险是指贷款者到期无法获取利息收益，甚至无法收 回本金的可能性。办理个人住房抵押贷款手续比较繁琐，涉及到的 当事人有贷款人、借款人、房地产开发商、担保人以及保险公司， 贷款程序链拉得比较长，无论哪一个环节出现问题，都可能导致风 险产生。从实践经验来看，个人住房抵押贷款风险产生的主要来源 是贷款人、借款人和房地产开发商，风险的类别主要有信用风险、 抵押物风险、流动性风险、利率风险、通货膨胀风险以及其他风险 ( 2 ) 个人住房抵押贷款风险的特点 1 ) 集中性 在中国，个人住房抵押贷款资金来源主要是间接融资，即四大 国有商业银行占据个人住房抵押贷款的绝大部分业务。统计显示： 截至2 0 0 4 年底，国内个人住房贷款余额为1 5 9 2 2 亿元”，其中四大 国有商业银行的个人住房贷款余额达1 2 6 9 7 亿元，占比7 9 7 5 。可 见中国的个人住房抵押贷款业务大部分集中在四大国有商业银行， ”数据来源于( ( 2 0 0 4 中国房地产金融报告中国人民银行房地产金融分析小组2 0 0 5 8 其他商业银行无法和他们在同一水平上竞争，随着四大国有商业银 行的内部体制改革推进、个人住房抵押贷款业务进一步扩大和其他 商业银行的努力，这种情况会有所改变。 2 ) 多样性 个人住房抵押贷款涉及当事人较多，产生的风险种类相应的比 较复杂，从贷款人的角度分析，有信用风险或称违约风险，该风险 来自于借款人或开发商；欺诈风险，该风险属于信用风险，来源于 开发商，因为在当前个人住房抵押贷款中出现频率和后果比较严重， 因此单独列出；提前还款风险，该风险来自于借款人；抵押物风险， 可细分抵押物产权风险、抵押物价格风险和抵押物处置风险，该风 险来源于借款人、不可抗力等因素；利率风险、通货膨胀风险，该 类风险来自于金融市场；流动性风险、违规操作风险等，此类风险 来自于贷款机构自身。此外还有政策风险、不可抗力风险等。 3 ) 时滞性 国际和香港方面的实证研究表明，个人住房抵押贷款的风险一 般在发放贷款后3 - 8 年内逐步显现。随着时间的推移，个人住房抵 押贷款的违约笔数和金额占贷款总额的比例也在上升。贷款人应重 视个人住房抵押贷款风险时滞性，尽量避免在同一时期投放大量个 人住房抵押贷款，使得不良贷款集中于同一时间段，从而引起经营 危机的发生。 第三章中国个人住房抵押贷款风险类型和成因 3 1 中国个人住房抵押贷款风险种类 3 1 1 信用风险 ( 1 ) 信用风险的概念 信用风险是指受信方拒绝或无力按时、金额支付所欠债务时， 给信用提供方带来的潜在损失。信用风险是双向性风险，它一般会 影响签订协议的双方。信用提供方要承受受信方无力偿还债务的风 险，而受信方也会面临信用方拒绝交货或收回贷款的风险。本文旨 在分析信用提供方即住房贷款人需要承受的风险。个人住房抵押贷 款的信用风险主要包括借款人的信用风险和开发商的信用风险，也 称违约风险，可以定义为借款人或开发商由于各种原因不能按期或 无力偿还贷款本息，从而造成信贷资金损失的可能性。信用风险是 个人住房抵押贷款中最基本最直接的风险。 ( 2 ) 借款人的信用风险 1 ) 被迫违约 指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或因突发事件的 发生，无法继续正常向贷款人按照规定还本付息而产生的信用风险。 被迫违约是借款人的被动行为，支付能力理论认为借款之所以违约 是因为支付能力不足。被迫违约说明借款人有还款的意愿，但无还 款的能力，这类借款人信用度是比较可靠的，只要其收入能力保持 不变或逐年上升，贷款人基本上不会有收不回本息的风险。但是， 中国目前正处于改革的过程中，经济体制转轨给企业的经营前景和 个人职业稳定性带来了巨大冲击，对职工的收入稳定性产生了巨大 影响，教育产业化造成家庭教育支出急剧增加等，都会使借款人的 支付能力下降甚至恶化。当借款人收入明显减少无力继续偿还贷款 本息时只能停止还款，从而放弃住房，最终导致被迫违约。 2 ) 理性违约 理性违约指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益 而产生的信用风险，房价迅速下跌或利率上升幅度较大，从而使得 继续还款的成本大于放弃还款的收益时，借款人会理性违约，这符 合经济学上“理性经济人”的假设。理性违约是借款人的主动违约 行为，与借款人的实际支付能力无关，权益理论认为在完善的资本 市场上借款人仅仅通过比较其住房中持有的权益与抵押贷款债务的 大小即可做出违约与否的决策。如果房地产市场价格上升到一定幅 度，即使借款人真的没有能力继续还款，也不会违约，因为借款人 可以通过住房的转让，还清债务本息，收回投资和成本，甚至还能 赚取一定的利润：但若借款人获得贷款购买住房并偿还一定时期的 贷款本息后，房地产市场价格发生较大幅度的下跌，借款人转让住 房所得收入不足以偿还贷款，无法收回投资和成本，借款人就会主 动违约。因为从理财角度讲借款人认为继续偿还贷款不如重新购买 相类似的住房，我们可把借款人获得的个人住房抵押贷款看作是一 项期权，当房地产价格下跌到一定程度时借款人选择放弃这种权利。 一般来讲，主动违约最可能发生在贷款合同签订后的第一、第二年， 因为此时借款人违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、 交易费用和一部分贷款本息。 3 ) 提前还款 提前还款指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分 或全部贷款的行为。提前还款是借款人主动违约的一种形式。长期 以来，中国商业银行特别是四大国有商业银行受呆帐坏帐的影响， 对贷款的回收速度加倍关注，按时足额的偿还贷款本息的目标凌驾 于确保贷款收益的目标之上，提前偿还贷款甚至受到某些银行的鼓 励，忽略了提前还款产生的损失。如中国建设银行于1 9 9 9 年1 2 月 3 1 日颁发的个人住房贷款办法中规定“贷款期限在1 年以内的， 在借款期内经贷款行同意，借款人可以提前结清全部贷款，并按原 合同利率按实际使用期限结计利息，但不得提前还本；贷款期限在1 年以上的，在借款期内，借款人向银行提出提前还款书面申请后经 贷款行同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿 的部分在以后期限不再计息，此前已收的贷款利息也不再调整。” ( 3 ) 开发商的信用风险 个人住房抵押贷款的程序是银行对借款人资料进行调查，然后 审批，审批通过后借款人在贷款行开户领储蓄卡并签订借款合同， 然后办理抵押、保证、质押和保险等相关担保手续，最后资金划入 开发商帐户。因为借款人的借款最后划入开发商帐户，开发商利用 这些资金进行房屋的建造，在这个过程中，某些开发商以本单位职 工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售( 购买) 方式， 套取银行贷款，这种行为称为“假按揭”，即开发商虚拟若干购房人， 并以这些购房人的名义与其签订不真实、虚假的购房合同，再以这 些虚拟的购房人申请抵押贷款，从而套取银行资金。据中国工商银 行总行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有8 0 是因“假按揭”造成的“。“假按揭”的主要特征是开发商将积压的 房产套取银行信用，诈骗银行信贷资金，从而造成银行的信用风险。 造成“假按揭”的根本原因在于银行内部的操作和管理不规范，从 而让信贷管理人员钻了制度的空子，与不法开发商相互勾结，通过 制作各种虚假申请资料、购房合同、借款合同等方式恶意套取银行 资金。“假按揭”行为使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式注 入房地产业，一定程度上造成房地产业的虚假繁荣，进一步诱导社 会大量住房建设、住房消费和住房投资资金涌入房地产市场，导致 房地产市场发生剧烈振动；另一方面，“假按揭”使银行巨额信贷资 金失去了法律的有力保护，一旦项目出现问题必然会导致个人住房 抵押贷款资产质量恶化，影响银行对个人住房抵押贷款业务市场风 险的准确把握和判断。 3 1 2 流动性风险 金融机构的流动性风险主要有两种形式：一是非现金资产的流 参见( 2 0 0 4 中国房地产会融报告中国人民银行房地产金融分析小组2 0 0 58 动性，二一是资金的流动性风险。前者是指非现金资产不能按现有市 场价值及时变现而导致损失的可能性，后者是指现金流不能满足支 出的需要而迫使机构提前进行清算从而使帐面潜在损失变为实际损 失，甚至导致机构破产的可能性。个人住房抵押贷款是贷款人的非 现金资产，因此个人住房抵押贷款的流动性风险是指当贷款人打算 出售个人住房抵押贷款时不能按照现有的市场价值及时变现而导致 发生损失的可能性。引起流动性风险的原因在于贷款人自身的经营 特征和个人住房抵押贷款自身的特征。承做个人住房抵押贷款的机 构通常是以存款为主的金融机构如银行、信用社和保险公司等，如 中国主要是各大商业银行，该类金融机构的资金主要来源于企业存 款、居民储蓄存款等短期资金，但个人住房抵押贷款却期限长现金 回收慢，资金的来源和资金的运用在时间上明显的不匹配，造成“短 存长贷”的现象，因此贷款人需要长期资产有较好的变现性，当存 款人需要资金而从贷款人处提取资金时能及时支付。但是，个人住 房抵押贷款的变现性却比较差，原因在于：一是对贷款人来讲是零 售业务，每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等 都不同，没有实现标准化，一个贷款人可能持有成千上万个性质不 同的此类抵押贷款，转售的困难很大；二是该类贷款存在违约风险， 即便找到潜在的该类贷款的投资者，因为无法逐笔去判断估计每笔 贷款的违约风险( 这样做成本太高) ，会使投资者望而却步。解决个 人住房抵押贷款流动性风险的措施是发展个人住房抵押贷款的二级 市场，通过该市场贷款人可将个人住房抵押贷款形成的长期资产出 售，换取现金或流动性高的短期债权，提高资金的流动性，使贷款 人的资产负债管理变得更加灵活。 3 1 3 抵押物风险 ( 1 ) 抵押物产权风险 作为抵押物的住房有现房和期房之分，以现房做抵押时，借款 人利用自有资金和银行贷款支付全部房款后取得房屋的所有权，拿 到房屋产权证，办理抵押登记后抵押生效，银行享有的权利是一种 物权；若借款人申请贷款时房屋尚未竣工，借款人同样利用自有资 金和银行贷款支付全部房款，此时因为房屋尚未竣工无法取得房屋 产权证，借款人享有将来取得房产的一种期待性权利，这种权利办 理抵押登记后即被物化，银行享有的权利也是一种物权。从程序上 讲没有风险产生，但在现实的个人住房抵押贷款业务操作中，存在 着如下问题：一是办理产权证手续繁琐，时间拖的很长；二是产权 抵押登记很难按照法律要求进行，而不完成抵押登记，重复抵押的 风险就可能产生；三是个人住房抵押贷款期限很长，一般为2 0 年左 右有的甚至达到3 0 年，由于国家建设或社会公共利益的需要，抵押 物有可能被拆除，虽然城市房屋拆迁管理条例规定拆迁人对被 拆迁人按作价补偿方式补偿，也可能难以还清全部贷款，从而造成 银行信贷资产的损失。 ( 2 ) 抵押物价格风险 抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风 险。抵押物价格市场风险是指抵押房屋随着经济环境、房地产市场 状况的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险，这类 风险在期限较短( 如五年以内) 的个人住房抵押贷款中更容易发生。 抵押物价格人为风险包括对抵押物人为损坏风险以及抵押物估价风 险，抵押物人为损坏风险，是因为抵押人在其抵押期限内对房屋的 损坏造成抵押物价值下降而产生的，抵押人在抵押期限内，对房屋 的处分权受到限制，抵押人未经抵押权人同意不得擅自改变房屋结 构，不得损坏列入房屋估价的配套设施，但因抵押权人不可能对抵 押房屋使用情况进行全面有效监督，存在一些抵押物被人为损坏的 现象；抵押物估价风险是由于估价人员因其过失或故意过高估价抵 押物而产生的风险，一是估价人员不具备房地产价格评估资格，没 有足够的估价技能和估价经验，所评估的价值未经有关部门审查， 与实际价值相差甚远，二是估价人员不遵守估价规程和职业道德， 满足抵押人的要求，为获取更多的贷款，有意过高评估房屋价值， 这些都给抵押权人带来了风险。 ( 3 ) 抵押物损失风险 个人住房抵押贷款期限较长，在贷款期间，作为抵押物的房屋 可能会因为不可抗力如火灾、地震、洪水等造成损失甚至抵押物灭 失，此时抵押仅仅变成- 4 中形式， 补偿。 ( 4 ) 抵押物处置风险 抵押权人要求以房屋作抵押， 的固定性，并且具有消费、保值、 贷款人无法从抵押物上获取任何 是由于房屋是不动产，具有位置 增值的作用，但这并非抵押权人 的最终目的，抵押权人的最终目的是实现自身资金的安全性和盈利 性，抵押房屋仅作为达到该目的的一种保证。当抵押人超过约定抵 押期限不能偿付贷款时，抵押权人要按照有关规定将抵押房屋处分 变现，然后从中受偿。能否及时、足额的变现对抵押权人的利益会 产生较大影响，若不能足额变现( 如因市场信息不对称、市场疲软 等) ，将使抵押权人不能从中足额受偿。另外，贷款人处置抵押物必 须经过借款人同意，否则只能通过诉讼由法院强制执行，而新法律 法规可能限制贷款抵押物的执行。最高人民法院2 0 0 4 年1 0 月2 6 日 发布了最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结 财产的规定，宣布自2 0 0 5 年1 月1 日起施行。该规定第六条“对 被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查 封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，法院在判决时往往做出对贷款人 不利的判决。这些情形都对抵押权人的利益产生风险，被称作抵押 物处置风险。 3 1 4 利率风险 利率风险是指由于市场利率波动而导致借款人提前还款或不还 款给贷款人造成损失的可能性。贷款利率有固定利率和变动利率之 分，相应的个人住房抵押贷款可以分为固定利率个人住房抵押贷款 和变动利率个人住房抵押贷款。 在固定利率贷款方式下，当贷款人对未来实际利率走势估计错 误时，利率风险就会产生；未来实际利率被低估时，即市场利率上 升超过预期时，贷款人由于无法调高住房贷款利率而减少利息收益， 产生利率风险；当利率下降时，根据“理性经济人”假设，借款人 可能提前还款甚至违约不还款，也造成贷款人利益损失。在变动利 率贷款方式下，贷款人的部分利率风险转移到借款人身上，但这并 不意味着贷款人不承受利率风险。 3 1 5 通货膨胀风险 通贷膨胀风险也称购买力风险，是由于通货膨胀导致购买力下 降从而使贷款遭受的损失，也就是说即使借款人按时还款，因为通 货膨胀引起货币贬值，贷款人也会遭受损失。例如当贷款利率为5 而通货膨胀率为2 时，贷款人所得到的实际贷款利率为3 ，当通货 膨胀率达到5 时贷款人的实际利率为零，若通货膨胀率超过5 ，尽 管贷款人名义上可收回本金，并按5 收取利息，但实际上贷款人不 仅没有得到利息而且连本金也贬值了。下图给出固定利率贷款方式 下通货膨胀对每月还款额的影响，从图中可以看出借款人每月实际 的还款额呈下降趋势，n p 和r p 之差即为贷款人遭受的损失。 y 3 1 6 法律与政策风险 由于中国目前尚无消费信贷专项法律和法规，法律风险成为中 国目前发放消费信贷中的突出风险，这主要表现在适用法律缺失和 执行难。如现行法律对住房消费信贷中的按揭贷款、楼花按揭等概 念没有明确的规定和解释，对于如何处理住房贷款中的法律关系缺 乏完善的规定，同时还存在国家和地方政府相关政策的不配套。如 由于个人住房担保贷款管理办法、担保法和民法通则等 对抵押物的设置、抵押权的履行、抵押物价值的评估、作价及处置 的规定操作性不强，难以直接用于实践，在我国特定的制度环境下， 居民无法偿还抵押贷款时，商业银行对抵押房产的处置可能受到司 法、公安等方面的制约，也可能因产权纠纷、律师费上升等原因需 花费高昂的处分费用，商业银行都会遭受损失。 3 1 7 其他风险 除了上述6 种风险外，贷款人还承受一些无法控制的风险，主 要是指政治风险，其表现形式有两种：一是政治事件风险，重大的 政治事件通过影响投资者的信心引发金融产品价格的变动，如1 9 9 7 年，东南亚金融风暴的发生引起香港楼市的崩溃导致银行积累了大 量个人住房抵押贷款的不良贷款；二是宏观政策风险，政府可能通 过提供法律保障的方式对金融机构进行直接干预，也可能直接拥有 和管理住房体系，新政策的实施会给金融产品的开发提供机会，同 时也会产生因为新政策引起的不稳定因素带来的损失。 3 2 中国个人住房抵押贷款风险产生的原因 综合上述七种风险及其每种风险产生的原因我们知道，个人住 房抵押贷款的产生主要是由住房及个人住房抵押贷款产品自身的特 点、贷款人内部管理能力低下、中国房地产市场发展不完善以及房 地产法规建设滞后等多方面的原因造成的。在此，把引起个人住房 抵押贷款风险的因素归纳如下： 3 2 1 住房及个人住房抵押贷款产品自身特点因素 住房本身具有高度差异性，住房的价值不仅取决于住房的建筑 材料和建筑质量，还取决于住房的位置、户型、配套设施、物业管 理、周围景观等因素，其差异性决定了房地产市场不可能是一个充 分竞争的市场，难于形成统一的均衡价格，面对复杂的房地产价格， 贷款人甚至专业从事房地产评估的估价师都难以把握其合理性和走 势；住房产品是高度复杂的产品，人们在购买住房的同时还购买它 的配套设施、内