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东北大学硕士学位论文 摘要 我国房地产金融相关问题研究 摘要 房地产金融是金融业务的一个重要种类，是围绕房屋与土地开发、经营、管 理等活动而发生的筹集、融通、清算资金的行为，包括住房金融和土地金融。金 融业是房地产开发经营、投资活动的催化剂；同时房地产业的发展也为金融业的 发展提供了广泛的业务，促进了金融业的发展。房地产业同金融业相互作用、相 互渗透，二者密不可分，两者的良性互动可以促进社会经济的发展。 本文从我国房地产金融的发展历史及己取得的成就为出发点，提出了制约我 国房地产金融良性发展的相关问题，并分析了产生这些问题的原因。在充分借鉴 发达国家的先进做法和经验的基础上，提出了完善我国房地产金融业务的相应对 策。 全文共分五章。第一章阐述了金融业与房地产业相互作用、相互渗透的密切 关系，总结了房地产金融在国民经济中发挥的巨大作用，介绍了我国房地产金融 的发展历程及服务于房地产业尤其是住房业方面取得的成就。第二章是本文的重 点部分，提出了我国房地产金融发展存在的几个主要问题，包括金融机构房地产 融资作用有限；房地产金融市场不完善；房地产金融工具和融资渠道的单一、匮 乏；政府对房地产金融的干预借位等问题。第三章从政治、经济等角度分析了产 生上述问题的内在因素。第四章选取了西方发达国家、福利国家和新兴国家这几 种类型的典型国家为代表，在房地产金融机构、市场、工具、政府介入形式等方 面进行了比较研究，分析和总结了世界房地产金融发展趋势及对我国的借鉴作用。 第五章也是本文的重点部分，在借鉴国际经验基础上，针对存在的现实问题，结 合我国实际国情，提出了发展我国房地产金融的相关对策建议。 关键词房地产金融房地产金融机构房地产金融市场融资渠道融资工具 - i i 东北大学硕士学位论文 a b s t r a c t r e l a t i v er e s e a r c ho n r e a le s t a t ef i n a n c eo fo u r c o u n t r y a b s t r a c t r e a le s t a t ef i n a n c ei so n eo fi m p o r t a n tk i n do ff i n a n c i n gb u s i n e s s r e a le s t a t e f i n a n c ei sp o i n tt ot h ef i n a n c i n gc o n d u c t i o n ，w h i c hi n v o l v e st h ee x p l o i t a t i o n ，o p e r a t i o n ， a n dm a n a g e m e n to fh o u s i n ga n dl a n di no r d e rt oc o l l e c tf u n d s ，f i n a n c ea n dc l e a ro f f f u n d s f i n a n c ei st h ea c t i v a t o rf o rr e a le s t a t e , a tt h es a m et i m e ，t h ed e v e l o p m e n to fr e a l e s t a t ep r o v i d ev a r i e so fb u s i n e s sf o rf i n a n c e t l l e ya r ec o o p e r a t i n ga n di n f l u e n c ee a c h o t h e r c o n s e q u e n t l y , t h e yp r o m o t e t h e d e v e l o p m e n to f s o c i a le c o n o m yt o g e t h e r t h i st h e s i sb e g i nw i t ht h ea c h i e v e m e n to fr e a le s t a t ef i n a n c ei nc h i n a , a n dp u t f o r w a r dag o o dm a n yp r o b l e m sw h i c hr e s t r i c ti t sd e v e l o p m e n t s u b s e q u e n t l y , a u t h o r a n a l y z e st h er e a s o n s b a s e du p o ni l l u s t r a t i n g a d v a n c e do p e r a t i o na n de x p e r i e n c e si n d e v e l o p e dc o u n t r i e s ，a u t h o rs t u d ya n dd i s c u s st h ec o r r e s p o n d i n gc o u n t e r m e a s u r e st o i m p r o v ea n dp e r f e c to u r r e a le s t a t ef i n a n c eb u s i n e s s e s t h e r ea r ef i v e c h a p t e r si nt h i s t h e s i s i nc h a p t e r1 ，a u t h o ri l l u s t r a t e st h ec l o s e r e l a t i o n s h i pb e t w e e nr e a l e s t a t ea n df i n a n c e , s u m m a r i z e si t sg r e a te f f e c ti nn a t i o n a l e c o n o m ya n di n t r o d u c e st h eh i s t o r ya n da c h i e v e m e n t so fr e a l e s t a t ef i n a n c ei no u r c o u n t r y c h a p t e r2i st h ee m p h a s i so f t h et h e s i s ，w h i c hd i s c u s ss o m em a i np r o b l e m s s u c ha sp r e v e n tt h ed e v e l o p m e n to fo u rr e a l 、e s t a t ef i n a n c e ，i n c l u d i n gf i n a n c i n gm a t t e r s i nf i n a n c ei n s t i t u t i o n s ，i m p e r f e c to ff i n a n c em a r k e t ，s i n g l e n e s so ff i n a n c ec h a n n e la n d t o o l s ，u n s u i t a b l eg o v e r n m e n ti n t e r v e n e s c h a p t e r3a n a l y z e st h er e a s o n sr e s u l ti na b o v e p r o b l e m sf r o mp o l i t i c a l ，e c o n o m i c a la n dh i s t o r yp o i n t o f v i e w i nc h a p t e r4 ，a u t h o rt a k e s s e v e r a lt y p i c a lc o u n t r i e so fd e v e l o p e d ，w e l f a r ea n dn e wr i s i n gc o u n t r i e sf o re x a m p l e a n da n a l y s i st l l e i rf i n a n c ei n s t i t u t i o n s ，f i n a n c em a r k e t s ，f i n a n c et o o l sa n ds oo n , w h i c h h a v eg a i n e dal o to f e x p e r i e n c e t h e na n a l y s i sa n ds u m m a r i z e t h ew h o l et r e n do fr e a l e s t a t ef i n a n c e ，w h i c ha r ei m p o r t a n ta n du s e f u lf o rt h ec h i n e s eg o v e r n m e n tt o l e a r n c h a p t e r5i sa l s ot h ee m p h a s i so f t h et h e s i s ，w h i c ha c c o r d i n gt ot h ef a c ti no u rc o u n t r y a n di n t e r n a t i o n a le x p e r i e n c e , p r o v i d es o m ec o u n t e r m e a s u r e sf o rp e r f e c t i n go u rr e a l 东北大学硕士学位论文 a b s 打a 眦 e s t a t ef i n a n c e k e y w o r d sr e a le s t a t ef i n a n c e ，r e a le s t a t ef i n a n c ei n s t i t u t i o n s ，r e a le s t a t ef i n a n c e m a r k e t s ，f i n a n c i n gc h a n n e l s , f i n a n c i n gt o o l s i v 声明 本人声明所呈交的学位论文是在导师的指导下完成的。论文中取 得的研究成果除加以标注和致谢的地方外，不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包括本人为获得其他学位而使用过的材料。 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确 的说明并表示谢意。 本人签名 日期 东北大学硕士学位论文 前言 。 j 刖吾 进入2 l 世纪，房地产业在我国已经成为一个产业得到迅速发展，并且正朝着 国民经济的支柱产业方向发展。可以预见，随着我国经济迅速发展和国民收入水 平的提高，房地产业将有更大的发展空间和潜力。由于房地产业具有投资额大、 建设周期长、商品价值高的特点，资金融通始终是房地产交易的基础，也是困扰 开发商和购房者的难题。近年来商品房建设规模不断加大，住房空置率也不断上 升，广大的普通居民虽有强烈的住房消费欲望，却只能囿于有限的收入望房兴叹。 这一矛盾现象引起了本文作者对房地产金融的研究兴趣，试图通过对金融中介作 用的相关研究，探讨解决问题的对策。 本文对我国房地产金融的历史发展与现存问题、产生问题的原因及国际房地 产金融制度进行了深入而广泛的研究。房地产金融有广义、狭义之分，包含许多 内容，本文主要针对现实问题，侧重讨论广义房地产金融中关于筹资、融资、住 房金融等相关问题。为了收集资料，笔者到建设银行辽宁省分行及其支行房地产 金融业务部进行了实地调查，了解房地产金融业务内容及具体运作情况。笔者希 望在研究金融对房地产业融资作用这一过程中，总结研究生阶段所学的金融专业 知识；并以此文为政府及银行等相关决策部门提出完善我国房地产金融业务的对 策建议，以期尽快改变现状，为我国房地产金融业的发展做出一点贡献。 本文属于应用型论文，侧重实际问题的研究。在论文写作过程中，笔者采用 了调查分析、比较分析、归纳总结相结合的方法，从宏观角度分析和讨论闯题。 随着住房制度改革的进一步深化，我国各商业银行适时调整了房地产信贷结 构，从主要支持房地产开发贷款，转向重点支持住房消费贷款；从住房资金投向 生产领域为主转向生产领域与消费领域并重，大力发展个人住房贷款业务，以贷 款推动市场，用消费拉动需求，成为推动我国房地产市场发展、改善城乡人民居 住环境的重要支撑力量。笔者在银行调查实习期间，主要了解个人住房贷款的发 放程序、存在问题，并在与工作人员咨询、探讨中分析原因。虽然涉及问题并非 全部，调查数据也有局限性，但为提供解决问题的相应对策提供了良好思路。 房地产金融作为金融业的传统业务，在世界上许多国家尤其是发达国家已有 相当长的历史，形成了完整的体系和完备的做法。本文选取了几种类型的典型国 家进行比较。在西方发达国家中，英国是房地产金融的发源地，曾是西方市场经 济国家建立房地产金融制度的楷模。美国是当今世界经济实力最强大国家，其房 东北大学硕士学位论文 前言 地产金融制度与业务的主要方面是目前最先进最具有发展前途趋向的代表。瑞典 和荷兰是福利制度的典型国家，其房地产金融的主要做法值得社会主义国家进行 借鉴。新加坡是快速发展起来的新兴市场经济国家之一，在房地产金融方面吸收 了世界上的先进做法，并结合自己国情加以改造；在历史文化等方面与我国有相 似之处。通过这些国家房地产金融业务的比较，可以使我国全方位多层次地进行 借鉴，从而达到吸取成功经验，避免失误教训，促进我国房地产金融健康发展的 目的。 我国房地产金融历史发展短暂，从理论到实践仍处于探索实践阶段。本文通 过对房地产金融在理论和实践上所作的研究，进行分析归纳，进而总结并提出适 应我国国情的房地产金融发展的思路和对策建议。 2 东北大学硕士学位论文 第一章我国房地产金融发展概述 第一章我国房地产金融发展概述 房地产金融是金融业务的一个重要种类。房地产金融有广义和狭义之分。广 义的房地产金融是指围绕房屋与土地开发、经营、管理等活动而发生的筹集、融 通、清算资金的金融行为，包括住房金融和土地金融。狭义的房地产金融主要指 房地产融资业务。本文研究的是广义房地产金融的相关内容。 1 1 房地产业与金融业的关系 房地产业的发展需要金融业的支持，金融业的发展需要在房地产业拓展业务。 由于房地产业有投资规模大、周期长和商品价值大的特点，房地产的开发和 销售都需要金融部门魄支持。正如货币天然需要金银一样，房地产业天然需要金 融。房地产业越发达，与银行的关系就越密切、对银行的依赖性就越强。房地产 业的发展大量利用银行贷款，带动了银行业的发展，是银行利润新的增长点；而 银行业的发展特别是银行贷款资金方式的增加反过来又会促进房地产业的发展。 房地产业是金融业的黄金项目，房地产业投资大、盈利多、风险小，能为金融业 的发展提供广阔的市场。房地产金融是房地产业发展的保障，也是国家调控房地 产市场和促进房地产消费的主要手段。 在市场经济发达的经济体制中，金融业和房地产业总是在密切配合，相互兼 容中发展，二者之间是相互依赖、相互渗透、相互促进和共同发展的密切关系。 两者的良性互动可以促进社会的发展，否则有可能对国民经济的发展产生不良影 响，所以房地产金融问题不仅是房地产业的问题，也是金融业和宏观经济的大问 题。 我国的房地产开发企业资金来源中银行贷款约占1 0 3 0 。银行贷款是房地产 企业的一项重要资金来源，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至 财务危机。住房信贷在支持住房消费方面也发挥着重要作用。国际上房价收入比 约为l ：3 至l ：6 ，我国平均为1 ：7 至l ：1 0 。这意味着，我国城市一个家庭在 禁绝一切消费的情况下，至少积累7 1 0 年才能买得起一套住房。如果借助住房消 费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。同时对房地产 企业来说，缩短了销售时间，加快了资金周转，减少资金占用和利息支付，从而 增加利润。 3 东北大学硕士学位论文第一章我国房地产金融发展概述 1 2 房地产金融在国民经济中的重要作用 房地产金融在国民经济中的重要作用表现在三方面： 1 2 1 住房抵押信贷摆脱“流动性约束”增进家庭效用 住房是一种能够在较长时间内提供消费服务的耐用品。根据m 弗里德曼的持 久收入假说( p e r m a n e n ti n c o m e ) ，决定人们消费的不是现期绝对收入水平而是持 久收入，因而住房消费不仅取决于当前收入还取决于预期收入。如果预期收入增 加，家庭就会通过借贷来增加当前消费，当家庭无法获得信贷时，就陷入了“流 动性约束”。在预期收入增加的条件下，家庭通过借贷购买住房，家庭的福利得到 增加。如图1 1 所示， c ，、c ，代表两个时期的消费，a ( a l ，口，) 表示家庭禀赋，b ( b x ，b ，) 代表一个消费柬。在没有信贷市场条件下，家庭只能消费a ( a l ，a 2 ) ， 其效用为乩。在存在信贷市场时家庭的消费束为b ( b l ，b ，) 。家庭通过向第二期 借贷来增加第一期消费( 6 1 q ) ，效用为u 。，且u b u 。 c 2 吼 屯 qb i 图1 1 住房信贷使家庭福利改善 f i g 1 1h o u s i n g l o a ni l n p n y y eh o u s i n gw o l f a r o 1 2 2 房地产抵押信贷是房地产业和建筑业发展的动力 c 自1 9 9 8 年以来我国房地产开发投资年增长额保持在固定资产投资增长额的 3 0 左右，每年带动g d p 增长1 个百分点以上，为拉动经济增长做出了重要贡献。 东北大学硕士学位论文第一章我国房地产金融发展概述 在这其中，抵押信贷为房地产的开发和建设注入了大量资金，也为住房购买和投资 提供资金支持。房地产业的融资是房地产业的“血液”，没有金融机构的参与，房 地产活动是难以进行的。、房地产业是关系到国计民生的大事，国家总是在宏观上 给予指导或调控，利用金融可以调控房地产市场，所以房地产金融又称为房地产 市场的“调节器”。 1 2 3 房地产抵押信贷具有调节经济周期作用 在经济衰退时期，价格和利率呈下降趋势，房地产价格和信贷成本也有所降 低，在一定程度上会刺激住房购买和抵押信贷的需求，从而可以部分抵消全社会 固定资产投资下降对经济造成的负面影响。在经济复苏阶段，工资增长较快，住 房信贷需求增加，房地产价格上升，银行更乐于发放贷款，抵押贷款的增加直接 刺激住房建筑业的复苏，从而加快经济复苏的步伐。 抵押信贷为政府制定反周期计划提供了一个强有力的工具，政府通过改变利 率或制定税收优惠政策来加强住房信贷这种自发作用，进一步缩小经济波动的幅 度。 1 3 我国房地产金融的发展历程 1 9 4 9 1 9 7 8 年我国实行计划经济体制，住房采用无偿分配制度，房地产不是 商品，没有形成一个独立的产业，也没有把它与金融紧密结合起来，房地产金融 丧失了存在和发展的条件。1 9 7 9 年以后，我国开始了全面的经济体制改革，房地 产业开始孕育发展。银行为适应这种变革开始发展以房地产信贷业务为主的房地 产金融业务。 我国房地产金融的历史发展经历了初创、初步发展、停滞和再发展四个阶段。 1 9 7 9 1 9 8 4 年是我国房地产金融的初创时期，这一时期我国住房商品化工作开始 推进。1 9 7 9 年，西安、南宁、柳州、梧州四个城市率先开始了全面向个人出售住 房的试点。但当时出售的价格很高，一般家庭居民很难接受。1 9 8 4 - 1 9 8 9 年是我国 房地产金融的初步发展时期，政府开始实行“三三三”制售房，即政府、企业和 个人各拿房价的1 3 。虽然这项改革减轻了个人负担，但建造的房屋越多，地方 政府和企业的负担就越重，到1 9 8 6 年初不堪重负两暂停。在这种背景下，烟台、 蚌埠住房储蓄银行应运而生。两家地方住房储蓄银行的成立对房地产金融业务的 5 东北大学硕士学位论文第一章我国房地产金融发展概述 发展起到了积极作用：它们承担了房改的运转任务，形成住房资金的结算中心。 保证了房改顺利进行；建立了住房基金制度，促进了住房资金的良性循环；开办 了居民个人购房长期低息贷款业务，对居民购建房提供了有力支持；开展房地产 信贷业务，参与了商品房的开发建设；开办住房储蓄业务，为房地产业筹集、融 通了资金。1 9 8 7 1 9 8 8 年我国连续两年出现经济过热局面，房地产业也一度超过 其自身的条件和市场的有效需求，片面追求速度，盲目发展，造成建设规模、产 品结构、市场供求等一系列问题，因此1 9 8 9 年下半年开始进入治理整顿时期。此 后至1 9 9 1 年下半年底是房地产金融的停滞时期。从1 9 9 2 年开始，国民经济进入 高速发展时期。在此背景下，房地产投资活动再度活跃，房地产金融市场也随之 不断发展起来。中国人民银行上海分行于1 9 9 2 年3 月颁发的房地产抵押贷款暂 行办法及建设银行总行在1 9 9 2 年9 月颁布的职工住房抵押贷款暂行办法是 我国早期房地产金融的规章制度。1 9 9 7 年4 月3 0 日中国人民银行颁布了个人 住房担保贷款管理试行办法，这是我国改革开放后第一个可以适用于全国的有关 房地产金融方面的部门规章。随后，以担保贷款为特征的我国住房贷款市场开始 形成。 1 4 我国房地产金融的发展成就 经过2 0 几年的改革，房地产业特别是住房业的发展已初具规模，并对国民经 济的发展和人民群众生活水平的提高产生了积极影响。1 9 8 1 年全国城镇居民住房 竣工i 1 7 亿平方米，到2 0 0 2 年全国城镇住房竣工5 7 5 亿平方米。1 9 8 1 2 0 0 2 年 我国城镇住房建设一直呈高速增长态势，共竣工住房6 1 5 亿平方米，人均住房使 用面积从3 6 平方米提高到1 5 6 平方米，折合建筑面积2 0 8 平方米，从总体上 改变了以往城镇住房长期短缺的格局。 随着房地产业的快速发展，从1 9 9 8 年开始，我国商业银行住房消费信贷进入 快速发展阶段，年末贷款余额连年翻番，适应了扩大内需、促进国民经济持续快 速健康发展的需要。在全国金融机构中，建设银行的房地产金融业务取得了突出 的成绩，尤其在开展个人住房抵押贷款方面。我国的个人住房抵押贷款( 简称“个 贷”) 起步于2 0 世纪9 0 年代初，经过十几年的发展，取得显著成效，发展势头 良好。贷款规模从初期的几百亿元，发展到2 0 0 2 年底的3 0 0 0 多亿元，促进了房 地产金融业务的稳定、健康和快速发展。 住房公积金制度是我国配合城镇住房制度改革进行的制度性安排。1 9 9 1 年上 6 东北大学硕士学位论文第一章我国房地产金融发展概述 海在借鉴新加坡中央公积金制度的基础上，率先在我国推行住房公积金制度，标 志着一个由国家支持、单位资助、依靠职工群众自己力量解决住房问题的市场化 机制开始形成。目前上海已成为全国规模最大的住房抵押贷款一级市场，并于 2 0 0 0 年8 月成立了住房置业担保有限公司，专门从事住房公积金个人购房贷款担 保业务。截至2 0 0 2 年底，全国已有6 7 0 6 万职工建立了住房公积金账户，住房公 积金累积归集总额达4 0 1 1 亿元，归集余额2 8 4 0 亿元，解决了2 4 0 万户家庭的住 房问题，有效提高了职工特别是中低收入职工购房的支付能力。作为房地产与金 融的一个连接点，住房公积金制度的建立促进了我国房地产市场的培育和发展， 有力支撑了房改政策的实施，并对扩大内需，促进经济增长发挥了积极作用。 我国的经济适用房建设是政府帮助中低收入阶层解决住房问题的又一举措， 受到广大中低收入家庭的欢迎。例如在北京，已有5 年历史的经济适用房，从出 生伊始便是“皇帝女儿不愁嫁”，绝大部分楼盘一经推出便被认购一空，即使在 2 0 0 3 年5 月非典最为肆虐的时候，经济适用房仍是北京楼市销售中的最大亮点， 6 月份经济适用房的销售增长高达9 9 2 ，销售总额为2 7 5 亿元人民币，均价为每 平方米2 6 4 3 元人民币。经济适用房的发展平抑了过高的商品房价格，适应了停止 住房实物分配后个人购房的需求，对拉动经济增长起到重要作用。 十几年来的实践证明，我国房地产金融在服务房地产业尤其是住房业方面取 得了巨大的成就。 7 东北大学硕士学位论文第二章我国房地产金融发展存在的问题 第二章我国房地产金融发展存在的问题 随着国家加快住房产业的发展，居民住房消费商品化水平的提高，房地产金 融的规模正在不断扩大，占商业银行业务的比重也不断提高。但是目前我国地产 金融业务存在许多问题，主要表现在以下几方面。 2 1 金融机构房地产融资作用有限 房地产金融机构是房地产金融业务运营的载体，房地产金融的发展很大程度 上取决于金融机构的融资作用。我国可以从事房地产金融业务的金融机构分成五 大类，如图2 1 所示。 。我国现行从事房地产金融业务的金融机构 illll 银行类保险公司信托公司证券公司其他类 中国建设类类类各金融资产 银行中国人民中国国际信海通证券股 管理公司 中国工商保险公司托投资公司份有限公司各企业集团 银行中国人寿中国经济开国泰证券有财务公司 中国银行保险公司发信托投资限公司 中国农业中国太平洋 公司华夏证券有 银行财产保险股中煤信托投 限公司 中国交通份有限公司资有限责任 南方证券有 银行中国天安保 公司限公司 其他商业银险股份有限上海国际信其他证券公 行公司公司托投资有限 司 其他保险公 公司 司其他信托投 图2 1 我国现行的房地产金融机构 r i g 2 1o u r c u r r e n ti n s t i t u t i o n so f r e a le s t a t ef i n a n c e 从事房地产金融业务的商业银行及其本身设有的房地产信贷部或住房信贷部 是我国房地产金融机构的主体，并以国有独资银行为主导。其中中国建设银行、 8 东北大学硕士学位论文第二章我国房地产金融发展存在的问题 中国工商银行和中国农业银行为办理政策性住房信贷业务的指定银行。商业银行 与其他从事房地产融资及相关金融服务活动的保险公司、信托投资公司、证券公 司等非银行金融机构共同构成了目前我国房地产金融机构体系。 目前各家金融机构为壮大资金实力与竞争，。竞相争办房地产金融尤其是住房 金融业务，形成各自为政的格局，加剧了住房资金的分散，使有限的资金不能发 挥整体效益；同时也增加了国家对房地产投资规模实行宏观调控的难度。这些现 象导致房地产金融机构在运行体制上存在着一定的无序情况。由于不少从事房地 产金融业务的全国性银行所属机构兼营政策性业务和商业性业务，在对资金的具 体投向上受利益驱使，追求收益的商业性信贷远远大于配合房改的政策性信贷； 或者利用政策性优势展开不公平竞争，以政策性业务为由逃避人民银行金融政策 的管理等。常此以往，必将弱化国家对房地产金融的行政管理职能，阻碍其发挥 社会保障的作用。 我国金融机构在房地产金融业务中所起的作用十分有限。表现之一是住房信 贷规模小。在西方国家住房自有化过程中，其住房信贷业务占全部信贷业务的比 例约为4 0 ，而我国目前个人购房抵押贷款仅占全部贷款的0 0 1 ，在整个房地产 贷款中也不足1 0 。二是金融机构开办的房地产金融业务种类有限，融资工具单一， 不能满足不同消费者的需求，对住房消费的金融支持不足。 2 2 房地产金融市场不完善 完善的房地产金融市场应包括房地产信贷市场、房地产抵押市场、房地产证 券市场、房地产信托投资市场、房地产保险市场等。我国目前房地产信贷市场和 证券市场等尚处于起步阶段，在一定程度上又制约了融资、保险等业务的发展。 2 2 1 高房价与低收入矛盾限制个人住房消费信贷规模 个人住房抵押贷款是许多国家和地区居民拥有住房的主要形式，极大刺激了 居民的住房消费。个人住房贷款是银行主要的消费信贷品种，它提高了居民的购 房能力，促进商品房的销售，有效推动了房地产金融特别是住房金融的改革发展。 由于过高的房价和居民较低收入以及历史、经济、社会和现行金融体制等诸多因 素，我国金融机构个人信贷的贷款规模占银行各项贷款余额比例不到1 ，相比发 达国家个贷占贷款总额3 0 - 4 0 的比例仍有较大差距。 9 东北大学硕士学位论文第二章我国房地产金融发展存在的问题 改革开放二十多年来，我国人民的居住条件有了很大改善，但目前仍有3 2 0 多万户城镇居民的人均居住面积不足4 平方米，1 7 的家庭住房面积不足3 0 平方 米，4 0 的家庭没有单元房。在城市里还居住着l 亿多流动人口，其中大多数居住 条件更为低下。与此形成强烈对照的是，目前全国商品房累计积压数量连年上升， 如表2 1 所示，广大对住房望眼欲穿的消费者却只能望房兴叹，在无奈中叹息。 房价过高是造成这种现象的重要原因之一。国家统计局有关人士认为，我国目前比 较合适的商品住房空置率应在5 - 1 4 ：2 l 间，1 4 - 2 0 之间为空置危险区。商品房空 置不仅直接影响房地产发展商正常的生产经营和银行信贷资产质量，而且严重制 约住房分配货币化改革的顺利进行。 表2 1 我国近年空置商品房情况统计 2 0 0 0 拒2 0 0 l 盆2 0 0 2 生 空置商品房面积( 万一) 1 0 7 0 01 1 7 3 71 2 9 8 3 空置率( ) 1 6 71 5 41 4 空置占压资金( 亿元) 2 5 4 12 8 4 93 7 2 9 资料来源：房地产行业跟踪研究报告( 2 0 0 3 ：0 2 ) 北京银联信息咨询e e , 5 , p 5 1 中国社会调查事务所的调查显示，我国城镇居民7 8 9 的人能承受2 0 0 0 元 平方米以下的房价，8 9 7 的家庭认为普通住房的价格应是5 0 0 - - 1 5 0 0 元平方米， 仅有o 5 的家庭可接受5 0 0 0 元平方米及以上的房价。我国城市的商品房平均价 格在3 0 0 0 元平方米左右，见表2 2 。 按表2 2 中四类城市中价位平均数3 3 0 0 元计算，一套6 0 平方米的标准住房 需要1 9 8 0 0 0 元，而2 0 0 2 年全国城镇居民人均可支配收入为7 7 0 3 元，家庭人口按 平均3 人计算，家庭年收入是2 3 1 0 9 元，房价与家庭年收入比是8 5 ：l 。如果按 2 0 0 2 年城镇居民不同收入层次计算，只有中等偏上收入户和高度收入户及最高收 入户的房价收入比在此范围内，若按照国际通行的3 - 6 倍的房价收入比，则只有 高收入户和最高收入户在通行的标准范围内，如表2 3 所示。 1 0 东北大学硕士学位论文第二章我国房地产金融发展存在的问题 表2 2 我国城市商品住房价格 城市类别主要城市名称低价位( 元m 2 )中价位( 元岔)高价位( 元铲) 一类北京、上海、3 0 0 0 _ 一4 0 0 04 7 0 0 以上1 0 0 0 0 - 1 5 0 0 0 广州、深圳 二类天津、杭州、重庆 1 8 0 廿一2 5 0 03 0 0 0 5 0 0 06 0 0 0 _ 一8 0 0 0 大连、武汉、青岛 三类成都、兰州、长沙1 0 0 0 _ 一1 8 0 02 5 0 0 以上5 0 0 0 _ 一7 0 0 0 四类中小城市 9 0 0 _ 一1 2 0 02 0 0 0 以上4 0 0 0 以上 资料来源：北京银联信息咨询中心房地产行业跟踪研究报告( 2 0 0 3 0 2 ) p l l 表2 3 平均住房价格与各种等级家庭年收入之比 t a b l e2 3a v e r a g eh o u s i n gp r i c e v a r i o u sc l a s sh o u s i n gi n c o m er a t i o s 商品住房平均每人全部平均每户家庭年房价与家庭 家庭收入等级价格( 元)年收入( 元)收入( 元)年收入的比例 ( 1 )( 2 ) ( 按每户3 人计算) ( 4 ) = ( 1 ) ( 3 ) ( 3 ) = ( 2 ) 3 最高收入户1 9 8 0 0 0 1 8 2 8 8 35 4 8 6 4 93 6 高收入户 1 9 8 0 0 01 2 6 0 4 33 7 8 1 2 95 2 中等偏上收入户 1 9 8 0 0 09 8 7 4 42 9 6 2 3 26 7 中等收入户 1 9 8 0 0 07 6 3 8 52 2 9 1 5 58 6 中等偏下收入户 1 9 8 0 0 05 8 2 6 21 7 4 7 8 61 1 3 低收入户 1 9 8 0 0 04 4 8 6 91 3 4 6 0 71 4 7 最低收入户 1 9 8 0 0 03 1 8 6 19 5 5 8 32 0 7 困难户 1 9 8 0 0 02 7 4 9 48 2 4 8 22 4 o 资料来源：根据中国发展报告( 2 0 0 3 年) 中国统计出版社有关数据整理 在这种房价过高、居民收入较低的情况下，商品房市场的有效需求很低，必 然形成4 0 0 多万住房困难户与1 0 0 0 0 多万平方米商品住房空置并存的局面。虽然 个人住房抵押贷款是完善住房金融和消化空景商品房的有效途径，但是居民还贷 能力不足，其还贷额占收入比例较大，广大中低收入家庭难以接受，同时也意味 东北大学硕士学位论文第二章我国房地产金融发展存在的问题 着银行信贷资金的风险加大。如果为使我国住房市场形成相当规模的有效需求， 银行放松住房贷款条件，在个人信用制度还没有完全建立的情况下，这样做的后 果会使银行承担了较大的风险，也难以调动其开展住房抵押消费业务的积极性。 2 2 2 房地产抵押贷款保险发展存在严重误区 房地产保险是房地产金融的重要组成部分，也是保险业的重要险种之一。房 地产保险在推动住房制度改革，解除房屋购买者的后顾之忧、增强被保险人的信 用程度，保障住房抵押贷款的安全返还、维持房地产经营者的利润等方面部发挥 了重要的作用。保险公司可以利用在保险费的收取和补偿之间的时间差所形成的 可观的闲置资金进行增值，支援国家的经济建设，还可以用于房地产业投资，推 动房地产业的发展，促进房地产资金的良性循环。 我国目前的房地产保险，特别是抵押贷款保险中还存在许多问题和误区，制 约了房地产金融的良性发展。这种误区表现在：缴费义务与受益权利严重扭曲， 不符合保险制度中权利与义务对等的基本原则。 按照中国人民银行颁布的个人住房贷款管理办法规定，国内住房消费信 贷保险的通常做法是；银行同意办理购房贷款手续的前提是要求借款人把自己所 购房产抵押给银行，同时要求购买商品房的借款人与保险公司签订一份由购房者 缴费、银行受益的保证保险合同，在借款人因死亡、失踪、伤残、患重大疾病或 经济收入减少而在一定期限内无法履行还款义务时，由保险公司负责赔偿银行的 损失。 这种保险业务并不是真正意义上的信用保险，也非真正意义上的保证保险。 银行不交纳保险费也不作投保人，但却得到了相应的保险赔付，而购房者虽然缴 纳了保险费，自己却得不到应有的保障，导致缴费义务和受益权利严重扭曲。目 前我国各家保险公司试办的房地产保险业务则是保证保险和信用保险的混合物， 不符合保险制度中权利与义务对等的基本原则。 所以我国目前的住房保险处于一种供求“双冷”的尴尬境地，一方面房地产 保险品种单一，购房者必须按贷款银行的要求向保险公司投保，没有其它选择； 另方面，公众对单一品种的房地产保险反应冷淡，认为住房作为一种不动产不可 能丢失，风险小，且银行是受益者，实际是购房者花钱保障银行的利益。这种保 险本身具有致命的内在缺陷，急需加以修正。 此外还存在实际操作中的一些问题：( 1 ) 费率超高。目前国内住房抵押贷款 1 2 东北大学硕士学位论文第二章我国房地产金融发展存在的问题 保险的费率一般为5 左右，而国外同种业务的保险费率相对较低，加拿大和美国 不到0 5 ，日本则更低。过高的保费其实恰恰增大了保险公司的风险，因为在保 险中存在逆选择的作用，风险低的人( 收入稳定或道德风险与行为风险较低) 不 愿意参加保险，而风险高的人却积极参加保险。如果这种逆选择得不到有效控制， 保险制度就会崩溃。( 2 ) 保费设计不合理。目前保费缴纳方式有两种：一次性投 保和分期投保。一次性投保的保险费= 保险金额 年保费率蝴数费系数，其中缴费系 数为连续多年保费贴现值。一次性投保以购买时的房价为保险金额，借款人多缴 纳了保险费，并且保险赔偿额为发生保险事故时房屋的实际价值，肯定低于房屋 购买时的价格，投保人的权利、义务并不对等。( 3 ) 没有退保的相关规定。目前 的房屋保险均要求一次性缴纳保险费，但保险条款中并没有退保规定，致使投保 人( 借款人) 认为房屋保险为强制保险，是为贷款服务的，如果提前还款，对已 缴纳了以后年度的保险费却不退还，对借款人来说是一种损失。这些问题必然影 响房地产抵押贷款保险的发展。 、 2 2 3 房地产住房二级市场发展滞后 完善的住房市场体系是一级市场与二级市场的高度统一，以存量流动为主， 租售并举，消费与投资互相促进的市场。住房一级市场是新开发商品住房买卖的 市场；二级市场主要是指住房商品通过出租或出售实现多种产权形式的再交换。 住房二级市场对居民之间调剂余缺、盘活存量住房和刺激居民住房消费的升级换 代均可产生积极促进作用。从宏观上来看，房地产二级市场受经济发展水平、政 策因素、城市化进程、中介机构、金融配套服务等几方面影响。 在我国目前商品房价格居高不下，相当一部分消费者在短期内收入水平不会 大幅度提高的情况下，可以考虑购买更适合的二手房来解决住房需求。我国住房 二级市场的金融支持欠缺，制约了住房二级市场的发展。 在未来1 0 年中，我国城市化进程的加快和大量劳动力的流动都会加剧对出租 房屋的需求。人口迁移是导致二手住房交易的重要因素，以我国广州、上海、北 京三大城市为例，各城市的外来人口达3 0 0 4 0 0 万人，外来人口与常驻人口之比 分别是2 1 ：1 0 0 ，1 0 ：1 0 0 ，6 ：1 0 0 。庞大的外来人口形成了城市房屋租赁市场的 消费主体，为房屋租赁市场的发展奠定了坚实的基础，也对二手住房产生巨大的 需求。各种动机产生了对二级市场上存量住房的需求，但大多数消费者的购买力 仍然很弱，即使面临低廉房价，也面临着和一级市场上同样的问题缺少资金。 ，1 3 东北大学硕士学位论文 第二章我国房地产金融发展存在的问题 因此激活我国住房二级市场加大信贷支持力度是当务之急。 二手房状况的多样性和政府对= 手房交易做出的种种规定，使得二手房交易 本身的复杂性远远大于一手房。对一手房交易的贷款并不要求在贷款审查时对房 屋进行评估，但二手房贷款在审查过程中要求评估公司对房屋的价值、产权合法 性进行评估，评估得到银行认可才能贷款。另外对贷款人审查也更为复杂，如果 借款人在申请借款时隐瞒了房屋产权的真实情况或对房产的处分情况，一旦贷款 违约银行在处置抵押物时则处于不利地位。一手房贷款常有单位为职工统一提供 担保，而在二手房贷款中由于贷款的零散性，单位提供担保的可能性很小。正是 由于这些风险的存在，银行在缺乏有效风险防范机制的情况下，对二手房贷款的 数量少，贷款条件苛刻，贷款品种少，严重挫伤了购房者的积极性。仅以辽宁省 建行南湖支行为例，截止到2 0 0 3 年5 月，二手房贷款只占个人住房贷款总量的 2 9 。 2 3 房地产金融融资工具匮乏融资渠道少 房地产金融市场上融资工具有两类：一类是一般性金融工具，如股票、债券、 存款单、票据等；另一类是由房地产开发商或专业化住房银行发行的用于房地产 开发建设筹资的债券和股票，如房地产金融债券、房地产抵押债券等。我国房地 产金融市场上的融资工具主要是存单与少量股票和企业债券，几乎没有商业票据 和不动产抵押债券等融资工具，融资方式过于简单。从银行存款方式看，主要是 活期存款和定期存款，利率单一，虽有上下浮动的规定，但差距较小，或者是人 民银行统- - n 定，或者由于竞争原因而浮动为最低值。贷款方面基本上是房地产 开发商贷款、房地产经营贷款、单位购建贷款和个人住房抵押贷款，而且手续繁 杂，条件苛刻。 目前我国进行住房融资的渠道主要有三种：公积金抵押贷款、商业性抵押贷 款和前二者结合的组合贷款。房地产证券融资的范围还非常有限，广大普通居民 通常能够使用的是公积金贷款或组合贷款。虽然住房公积金制度在推动住房改革、 扩大住房需求、促进经济增长等方面发挥了巨大作用，但仍然存在严重问题： 2 3 1 现行信贷政策和配贷机制破坏了公积金的公平原则 我国目前的住房公积金制度是强制性的，它排斥了居民收入水平、消费偏好、 1 4 东北大学硕士学位论文 第二章我国房地产金融发展存在的问题 投资欲望及自主决策等方面存在的差别。由于公积金的缴交者事实上可以不受自 己缴存资金规模的约束从公积金获得贷款，且贷款的利率低于商业银行贷款利率 ( 2 0 0 2 年公积金贷款与商业性贷款5 年内利差为1 - 1 7 个百分点，5 年以上利差为 0 9 9 个百分点) 。这种信贷政策和配贷机制破坏了公积金的公平原则。这种不公平 体现在二个方面，一是在公积金参与者之间的不公平，二是在公积金参与者与非 参与者之间的不公平。 ( 1 ) 在公积金参与者之间的不公平。 在我国的强制性住房公积金融资安排中，公积金的存款者和贷款者常常不能 很好地“配对”一一大部分公积金存款者可能在相当长的时期中，甚至一辈子都 不会向公积金提出贷款要求，这些储户“低存”损失的资金收益，会通过“低贷” 转变为那些使用了超过自己存款额十倍、甚至几十倍的贷款者的额外收益。更为 严重的是，那些没有能力取得公积金贷款的储户，并不都是传统体制下福利住房 的享有者，许多是中低收入群体，相反，那些有能力取得公积金低息贷款的人却 常常是社会中的中、高收入群体。 根据有关调查数据显示，至2 0 0 2 年底，全国参加住房公积金储蓄的有6 7 0