（工商管理专业论文）武夷山闽越王朝大酒店项目的可行性研究.pdf

论文摘要 本文通过市场调查获取数据，从市场分析、财务分析、风险分析等角度对一 个投资项目武夷山闽越王朝大酒店进行可行性论证。 全文共分六章。 第一章研究综述，介绍研究背景和项目概述，指出本文研究的主要问题和意 义，并说明本文研究的逻辑框架。 第二章项目的市场分析和预测，从市场调查数据入手，分析武夷山酒店市场 的特点，提出酒店投资定位建议，并对项目进行s w o t 分析，在此基础上对酒店 营业收入进行预测。 第三章项目的投资总额核算和损益表编制，通过酒店建设投资成本测算和经 营成本损4 算，编制出经营损益表。 第四章项目的经济效益评价，通过项目现金流量表的编制，计算出一系列投 资评价指标，对项目的经济效益做出评价。 第五章项目的投资风险分析与防范，运用保本点分析和项目弹性分析，对项 目的投资风险进行评估并提出防范措施。 第六章研究结论和管理建议，对研究的结论进行归纳总结，并针对项目的评 价结果提出管理建议。 本文通过对武夷山闽越王朝大酒店投资项目的经济效益进行评价和分析，作 者认为本项目在经济上是可行的，并建议项目在实旌过程中应注重市场开发和经 营刨新，同时也应保持高度的风险意识，力争将风险控制在最低水平。 关键词：酒店；经济效益评价：风险评估 t h i sp a p e ri st h ed e m o n s t r a t i o no f t h ep o s s i b i l i t yo fi n v e s t m e n tf o rt h ep r o j e c to f w uy im o u n t a i nm i ny u ed y n a s t yh o t e l t h ed a t ai so b t a i n e db ym a r k e t i n g ，m a r k e t a n a l y s i s ，f i n a n c ea n a l y z i n ga n dr i s ka n a l y z i n g t h e r ea r es i xc h a p t e r si nt h i s 弘i p c ra sf o l l o w ： c h a p t e ro n e ：g e n e r a ld e s c r i p t i o no ft h er e s e a r c h i n t r o d u c i n gt h eb a c k g r o u n do f t h er e s e a r c ha n dd e s e r i p t i o no ft h ep r o j e c t s h o w i n gt h em a i np o i n t sa n dt h em e a n i n g o f t h er e s e a r c h a l s os h o w i n gt h el o g i c a lf r a l n eo f t h er e s e a r c h c h a p t e rt w o ：t h em a r k e ta n a l y s i sa n dp t 代l i c t i o n t h ed a t ai so b t a i n e db yt h e m a r k e tr e s e a r c h a n a l y z i n gt h es p e c i a l t yo ft h eh o t e lm a r k e ti nw uy im o u n t a i n m a k i n gt h es u g g e s t i o no ft h eh o t e li n v e s t m e n to r i e n t a t i o n a n a l y z i n gt h ep r o j e c tb y s w o t m e t h o d p r e d i c t i n gt h et a k i n g so f t h eh o t e l c h a p t e rt h r e e ：m a k i n gt h et o t a li n v e s t m e n tc o s ta n dt h ep r o f i t & l o s tc h a r tb y c a l c u l a t i n gt h eh o t e li n v e s tc o s ta n dt h em a n a g e m e n tc o s t c h a p t e rf o u r ：t h ee v a l u a t i o n o ft h ee c o n o m yb e n e f i to ft h ep r o j e c tb yt h e p r o j e c t sc a s hf l o wt oc a l c u l a t et h es e r i e si n v e s t m e n te v a l u a t i o ni n d e x c h a p t e rf i v e ：a n a l y z i n gt h ei n v e s t m e n tr i s k & p r e v e n t i o no ft h ep r o j e c t e v a l u a t e t h ep r o j e c t si n v e s t m e n tr i s ka n dm a k et h ep r o p o s a lo fp r e v e n t i o n ，u s i n gt h ep r o f i t p o i n ta n a l y z i n ga n dp r o j e c tf l e x i b i l i t ya n a l y z i n g c h a p t e rs i x ：t h er e s e a r c hc o n c l u s i o na n dt h em a n a g e m e n ts u g g e s t i o n c o n c l u d e t h er e s u l to ft h er e s e a r c h m a k em a n a g e m e n ts u g g e s t i o na c c o r d i n gt ot h ee v a l u a t i o n o f t h ep r o j e c t b ye v a l u a t i n ga n da n a l y z i n gt h ee c o n o m yb e n e f i to ft h em i ny u ed y n a s t yh o t e l i n v e s t m e n tp r o j e c t ，t h ea u t h o rc o n c l u d e st h a tt h ep r o j e c ti sd o a b l ea n ds u g g e s t sp a y i n g a t t e n t i o nt om a r k e td e v e l o p m e n ta n dm a n a g e m e n ti n n o v a t i o nw h i l ep u t t i n gt h ep r o j e c t i np r a c t i c e k e e pt h er i s kc o n s c i o u s n e s s t r yt oc o n t r o lt h er i s kt ot h el o w e s tl e v e l k e yw o r d s ：h o t e l ；e v a l u a t i o no f t h ee c o n o m yb e n e f i t ；e v a l u a t i o no f t h er i s k 图1 ： 图2 ： 图3 ： 图4 ： 本文研究的逻辑框架图 图目录 武夷山每年游客数及乘坐竹排人数 武夷山机场旅客年吞吐量 武夷山乘坐竹捧人数 表目录 表1 ：武夷山市每年到访游客人数5 表2 ：武夷山机场旅客年客运量6 表3 ：未来三年航空公司计划投入运力。7 表4 ：武夷山乘坐竹捧游客人数8 表5 ：客源增长对比8 表6 ：武夷山现有三星级以上酒店情况9 表7 ：武夷山部分高星级酒店基本情况柚 表8 ：武夷山酒店市场特点1 l 表9 ：项目的s w o t 分析1 2 表l o ：基数年份( 2 0 1 0 年) 营业收入测算1 3 表1 1 ：经营期各年营业收入测算表。1 4 表1 2 ：酒店建设投资成本估算表1 8 表1 3 ：人员配备计划1 9 表“：月工资测算表2 2 表1 s ：社会保险费计算表。” 表1 6 ：基数年份( 2 0 1 0 年) 总成本费用估算袭2 5 表1 7 ：设施设备投资及分摊固定费用测算表2 9 表1 8 ：基数年份( 2 0 1 0 年) 预计损益表2 7 表1 9 ：历年预计损益表。3 0 表2 0 ：历年预计损益表( 考虑通货膨胀因素) 3 6 表2 1 ：中国饭店业上市公司净资产收益率一览表3 2 表2 2 ：项目预计现金流量表。3 8 表2 3 ：经营保本点测算。4 0 表2 4 ：项目n p v 的系统性弹性分析表。4 1 表2 5 ：n t v 为正的弹性百分比。4 2 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在 文中以明确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利 和责任。 声明人( 签名) ：碡之 9 o 石年孑月。日 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦 门大学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸 质版和电子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允 许论文进入学校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关 数据库进行检索，有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密 的学位论文在解密后适用本规定。 本学位论文属于 1 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密( ) ( 请在以上相应括号内打“”) 作者签名：肆之 导师签名： 日期：2 名年9 月，o 日 日期：年月日 第一犟研究综述 一、研究背景 第一章研究综述 武夷山市位于福建省北部，地处闽、浙、赣毗邻地区，全市面积2 7 9 8 平方 公里，人口2 2 万。于1 9 9 9 年1 月4 日被评为世界文化遗产和世界自然遗产，在 我国是第四个拥有“世界双世遗”的风景点之一，境内有武夷山国家级重点风 景名胜区和武夷山国家级自然保护区。两者珠联璧合，交相辉映。境内保存了大 量的古文化遗址和人文景观。有城村汉代古城遗址、五夫朱熹文化遗址，还有上 梅、大安、赤石等革命历史胜地等，使武夷山成为国际性的旅游城市。武夷山市 以旅游业为龙头，工业以旅游工艺品、旅游食品、石板材加工为骨干。 武夷山市交通条件较好，公路：武夷出公路干线四通八达，省道有福汾线、 b - 1 0 1 线和花崇公路1 3 - 3 0 1 线长1 3 0 9 5 5 公里，县道干线有五坑公路、赤自公 路、江星公路。随着公路网络的延伸和游客的逐年增多，各种旅游车辆已迅速增 加。除了交通部门外，各地相继成立旅游车队。一些旅游部门，如宾馆、酒店、 旅游公司等也都配备不同型号的旅游车辆，接送游客。大巴、中巴、面包车、轿 车、摩托车等各种档次的车辆齐全。除了景区内各景点之间输送游客外，一些部 门还开设跨省的长途卧铺旅游班车，与广东、江西、浙江，甚至更远省份的一些 城市或旅游区连接，为游客提供方便。仅武夷山长途汽车站每天发出的出境班车 就有近百次。铁路：横南铁路于1 9 9 8 年1 2 月1 日开通，在武夷山境内总长6 8 9 公里。武夷山火车站座落在武夷山市综合农场，距武夷山市中心区5 公里，距武 夷山市度假区1 0 公罩，是福建省的第三大火车站，也是横南铁路全线2 7 个车站 中最大的车站，站区占地面积8 6 万平方米，站线长度3 5 公里，站房建筑面积 近3 万平方米，候车大厅可容纳游客1 5 0 0 多人。航空：武夷山民用机场1 9 9 2 年 7 月正式动工，1 9 9 3 年1 i 月投入使用，新机场跑道4 5 x 2 4 0 0 米，等级强度t c n 质达4 8 ，停机坪1 8 万平方米，可全天候起降波音7 3 7 型、7 5 7 型和麦道8 0 型 等中型飞机，2 0 0 5 年客运量5 2 3 万人。目前还在建设新的飞机跑道，以适应更 大容量的飞机起降，极大地改善了武夷山的空中交通条件，为增加武夷山游览和 武夷山闽越王朝太酒店项目的可行性研究 度假的客流量奠定基础。2 0 0 5 年到武夷山的游客数量已经超过1 2 5 万人次。 同时，随着政府部门对景区和城区基础设施投资力度的加大，大大地改善了 武夷山的景区与城市的面貌。按照国家在全国建设“三纵两横”高速公路的计划， 在2 0 0 5 年底，武夷山段的高速公路已与国家其它的高速公路衔接，从各地前往 武夷山的公路交通条件有了很大的改善，各地前来旅游或者在武夷山度假也变得 非常方便，武夷山的度假区重新达到一个更高的开发热点，度假区内的旅游休闲 项目将成为开发建设投资者的重心，以便能更好地满足有一定经济条件者到武夷 山旅游度假的要求。 二、项目概述 规划设计开发的地块位于武夷山市度假区进入景区封闭的主入口往度假区 方向约一个公里左右，交通便捷，山水秀丽，环境优雅。地块东侧为武夷山往南 平方向的交通要道武夷大道，西侧紧邻崇阳溪，与武夷山秀丽山色仅一溪之 隔，南侧为吴觉农茶叶大观园，北侧为紧临景区主入口角亭桥绿化地。该地块规 划用地面积为1 0 7 8 1 0 m 2 ，建设用地面积为8 7 5 0 0m 2 ，小区绿地面积为2 0 3 1 0 m 2 ， 总建筑面积为6 8 0 1 0 m 2 ：建筑密度为2 5 ，容积率为0 4 4 ，绿地率为5 6 。整个 小区划分为四个大的功能区：a 区、b 区、c 区、d 区。 a 区为酒店中心区，设计建筑面积为2 2 0 0 0 彬。主要的功能包括：a 1 为武夷 山闽越王朝大酒店，a 2 为企业家论坛武夷山永久会址，a 3 为北大武夷山学术交 流中心，a 4 为酒店内庭院，a 5 为酒店入口，a 6 为室外游泳池。 b 区为别墅区，设计建筑面积1 3 7 0 0 彬。主要功能有：b 1 为独立式别墅 ( 5 0 0 5 5 0 m 2 ) 3 栋，b 2 为独立式别墅( 2 0 0 3 0 0 衍) 3 1 栋，b 3 为独立式别墅( 1 2 0 1 3 0 m s ) 2 3 栋，b 4 为组团绿林，b 5 为景观水系，b 6 为休闲步道，b 7 为小桥，b 8 为 观景台，b 9 为眺望塔。 c 区为酒店服务区，设计建筑面积1 2 0 0 0m 2 。主要功能包括：c 1 为商店，c 2 为酒吧，c 3 为娱乐中心，c 4 为牌楼，c 5 为过街天桥。 d 区为休闲广场绿地区，面积2 0 3 1 0m 2 。主要功能包括：d l 为广场，d 2 为 木构围楼( 临时性) ，d 3 为休闲观景亭( 临时性) ，d 4 为溪岸步道。 武夷山度假区是国家级的旅游度假区，随着人们生活水平的提高，人们的旅 第一章研究综述 游度假的消费观念已经逐步由经济消费型向享受消费型发展，从发展的前景来 看，旅游度假的居住消费环境应该按照高标准、高档次、高要求来设计。拟开发 的区域按总体规划要求，根据整体地块的形状，结合拟开发地块的周边情况，已 经设计成为一个相对独立，集高级别墅、五星级酒店、商业娱乐以及文化展示为 一体的多功能度假休闲小区。各分区功能独立，同时又相互结合，互相衬托，起 到了相互呼应的作用。该规划方案完善了小区的服务功能，增加了旅游度假的内 涵，提高了整个小区的质量与档次，提升了旅游度假人们的素质与内涵。 本项目的投资人为中瑞( 香港) 有限公司，由法国c p ( 喜邦) 建筑设计公司 进行建筑设计，拟聘请厦门航空旅游集团进行管理。 本文研究的主要问题和意义 本项目中，投资人拟将b 区高级别墅作为商品房上市销售，a 区酒店中心区 和d 区休闲广场绿地区( 作为酒店区的配套) 拟建设为武夷山最高档次的五星级 酒店( 共占地6 0 亩，暂定名为武夷山闽越王朝大酒店) ，通过专业酒店管理团队 的运营以树立品牌，从而带动整个度假休闲小区地产价值的提升。c 区原本规划 为酒店服务区，因功能定位仍有待商榷，暂时予以搁置，待时机成熟后再进行开 发。酒店项目建设期为2 0 0 6 年一2 0 0 7 年，预计2 0 0 8 年初交付使用；项目经营 期暂定为1 8 年，即2 0 0 8 年一2 0 2 5 年。 武夷山闽越王朝大酒店在投资人的整体项目规划中占据着举足轻重的地位， 酒店经营效益的好坏将直接影响投资人的投资回报。本文运用市场调查、市场营 销、财务分析等工具对以下问题进行探讨： 1 项目的经济效益如何? 2 项目是否具备经济可行性? 3 项目的主要风险是什么? 如何规避或控制? 通过对这些问题的研究，对项目的可行性进行科学的论证，并对项目实施过 程中的风险控制提供指导。 武夷山闽越王朝大酒店项目的可行性研究 四、本文研究的逻辑框架 本文从市场调查获取数据入手，通过市场分析对项目的营业收入进行预测， 结合建设投资成本和经营成本的测算，编制出项目的经营损益表和现金流量表。 在此基础上计算出项目净现值、内部收益率、投资回收期、盈利指数等指标，并 运用这些投资评价指标对项目的经济效益进行评价。然后对项目的投资风险进行 分析，最后对研究结论进行归纳总结( 见图1 ) 。 图1 ：本文研究的逻辑框架图 第二章项耳的市场分析和预测 第二章项目的市场分析和预测 一、市场调查及预测 1 每年到访游客数据 武夷山每年游客人数详见图2 、表1 。 图2 ：武夷山每年游客人数( 万人次) 表1 ：武夷山每年到访游客人数 项目年度 2 0 0 1 拒2 0 0 2 篮2 0 0 3 拒2 0 0 4 矩2 0 0 5 芷 游客总数( 万人次) 8 3 59 6 79 0 81 1 1 31 2 5 7 其中：境内客数( 万人次) 7 8 09 0 78 6 31 0 6 71 1 9 7 境外客数( 万人次) 5 56 o4 54 65 o 客源增长率( ) 1 6 o 一5 9 2 2 o 1 3 o 备注：表1 数据由武夷山市旅游局提供。 5 武夷山闽越王朝大酒店项目的可行性研究 2 机场旅客客运量数据 武夷山机场旅客年客运量详见图3 、表2 。 图3 ：武夷山机场旅客年客运量( 万人次) 表2 ：武夷山机场旅客年客运量 单位：万人次 项目年度 2 0 0 1 短2 0 0 2 正2 0 0 3 年2 0 0 4 正2 0 0 5 芷 旅客客运量 3 2 9 93 6 1 73 8 5 05 5 4 95 2 3 0 增长率( ) 9 6 3 6 ，4 4 4 4 1 4 一5 7 5 备注：表2 数据由武夷山机场公司提供。 说明：据了解，2 0 0 5 年旅客客运量比2 0 0 4 年青所下降主要原因有以下3 个：a 2 0 0 4 年运力增长幅度过快， 2 0 0 5 年有所i 亘i 落；b 2 0 0 5 年市场受“保先”教育影响，政府单位出游及会议大量减少；c 2 0 0 5 年受洪涝 和台风的气候凼素影响，闽北地区受损严重，导致游客减少。 3 基地航空公司计划投入运力的情况 未来三年基地航空公司计划投入运力的情况详见表3 。 6 第二章项目的市场分析和预测 表3 ：未来三年基地航空公司计划投入运力 单位：架次 项目年度 2 0 0 6 矩 2 0 0 7 年 2 0 0 8 正 计划投入航班 6 4 0 07 0 4 07 7 0 0 增长率( ) 1 0 9 4 0 备注：表3 数据由武夷山机场公司提供。 武夷山目前已经开通的航线有：北京、上海、舟山、福州、广州、海口、济 南、昆明、南昌、南京、泉州、汕头、深圳、沈阳、西安、厦门、香港、银川、 郑州、武汉、杭州等。其中每天都有航班的航线是北京、上海、福州、广州、深 圳、厦门。 4 武夷山乘坐竹排人数 武夷山乘坐竹排人数详见图4 、表4 。 图4 ：武夷山乘坐竹捧人数( 万人次) 武夷山闽越王朝大酒店项目的可行性研究 表4 ：武夷山乘坐竹排游客人数 单位：万人 项目年度 2 0 0 1 正2 0 0 2 年 2 0 0 3 年 2 0 0 4 年2 0 0 5 矩 乘坐竹排人数 7 2 47 7 36 6 48 5 18 2 8 竹排人数增长率( )| 6 8 - 1 4 2 2 8 3 一2 7 5 客源综合预测 表5 ：客源增长率对比 项目年度 2 0 0 2 芷 2 0 0 3 芷2 0 0 4 矩2 0 0 5 短 年均增长 游客总数增长率( )1 5 8 一6 1 2 2 6 1 2 9 1 0 8 9 i 机场旅客吞吐量增长率( ) 9 6 6 4 4 4 1 - 5 7 1 2 ，2 9 6 乘坐竹排人数增长率( ) 6 8 一1 4 2 孺2 8 3 一2 7 3 4 从表5 可以看出，从2 0 0 1 年到2 0 0 5 年，武夷山游客总数、机场旅客客运量、 乘坐竹排人数年平均增长率分别为l o 8 、1 2 2 和3 4 。根据数据来源判断， 我们认为机场旅客客运量和乘坐竹排人数的数据是比较准确的，而游客总数数据 比实际情况会有所偏高。由于到访武夷山的游客没有全部乘坐竹排，且有部分分 流至漂流项目，加上其它武夷山新景点对客源提升的贡献，因此实际到访武夷山 的游客总数年平均增长率应在3 4 到1 0 8 9 6 之间。 综上分析，我们认为：保守估计，在未来的5 年内，武夷山平均年度客源增 长率应不低于6 。 6 武夷山酒店房间数 武夷山现有三星级以上酒店情况如表6 所示。 8 第二章项目鹩市场分析和预测 表6 ：武夷山现有三星级以上酒店情况 酒店星级客房数( 间)平均房价( 元间夜)住房率 三星1 3 3 0 1 2 仔一1 4 0 6 0 四星1 ，0 0 0 2 4 0 _ 一3 0 0 5 0 五星 4 0 04 0 0t t d t e l 2 ，7 3 0 据了解，未来2 年内武夷山将要投入两家五星级会所酒店( g o l f 和悦华) ， 大约有3 0 0 间客房左右，加上其它未评星酒店的增加，预计2 年以后武夷山酒店 客房的市场供应量将会有1 0 的增加。估计武夷山现有酒店客房总数约为6 0 0 0 问，预计2 0 0 8 年的酒店客房供应量约为：6 0 0 0 ( 1 + l0 9 6 = 6 6 0 0 间天，年度 供应量为6 6 0 0 问天x3 6 5 天1 0 0 0 0 = 2 4 0 9 0 万间。假设2 0 0 1 年游客总数数据 ( 见表1 ) 基本准确，按照6 的年平均增长率计算，2 0 0 8 年的游客总数预计为： 8 3 5 ( 1 + 6 ) 7 = 1 2 5 5 5 ( 万人次) 。假设以每间客房平均入住1 7 人，平均入 住时间为1 _ 5 天，那么2 0 0 8 年酒店客房需求的房间总数为1 2 5 5 5 1 7 1 5 = 1 1 0 7 8 ( 万间) 。根据以上测算，可以计算出2 0 0 8 年武夷山酒店的平均住宿 率为：l l o 7 8 2 4 0 9 0 = 4 6 。 7 武夷山高星级酒店调查情况 笔者重点调查了三家比较有代表性的高星级酒店，其基本情况如表7 所示。 9 武夷山闽越王朝大酒店项目的可行性研究 表7 ：武夷山部分高星级酒店基本情况 宝岛会展酒店 武夷山庄茶苑大酒店 星级四星四星三星 房间数2 1 6 间( 新：1 2 0 间，旧：9 6 间) 1 6 8 间1 0 0 间 餐位数8 0 0 个3 0 0 一- 4 0 0 个1 0 0 个 旺季： 住房率淡季：2 0 6 0 5 0 - - 6 0 6 0 一6 骚 平均 2 4 0 - - 2 5 0 元间夜2 8 0 元问夜3 0 0 元间夜1 4 0 元间夜 房价 散客3 2 0 - 3 5 0 市场 1 5 ( 呈下降趋势)2 6 0 3 0 0 元 3 0 2 5 1 8 0 元 兀 团队 1 0 0 - 1 2 0 市场 5 5 2 3 0 2 6 0 元3 0 9 62 7 0 元4 5 7 5 会议 2 8 0 - 2 9 0 市场 3 雠2 3 ( i 一2 6 0 元 4 q 3 碱1 6 0 元 兀 餐饮1 0 万月( 散客占 收入 3 0 万元月( 散客用餐很少)5 0 万月 3 0 ) 餐饮人 均消费 2 5 3 0 元( 成本率：5 0 ) 2 5 元 夜总会包厢6 问、桑拿房( 净桑) 、夜总会包厢6 - 7 间、健夜总会包厢3 间、 娱乐 足浴( 外包、约可容纳7 0 人) 、网球身房、旅游池等大厅约可容纳8 0 场所场、游泳池等人( 内部接待为 主) 员工数1 3 0 人1 6 0 人9 0 人 建筑面积2 万多平方，占地面积拥有3 6 0m 2 会议室 其他 7 0 0 0 砰 自驾车旅游和会议 耗能2 5 万左右月市场呈上升趋势 据调查了解，武夷山酒店淡季出现在l 、2 、3 、1 2 月，其余为旺季，淡旺季 酒店住宿率相差很大。武夷山目前已开业的最高档次酒店是高尔夫球场酒店，团 队房价在4 0 0 元人民币左右，散客房价在4 3 0 4 6 0 元人民币左右，但是目前开业 不久且客源结构比较独特，上述价格未受到市场的检验也不具备代表性，故还无 法作为参照。目前较为成熟的酒店中，武夷山庄是档次最高、平均房价最高的酒 店。武夷山悦华酒店业将于年内开业，定为5 星级，预期平均房价定位将不会低 于4 3 0 元，该酒店的开业对武夷山高档客源市场的开发是比较有利的，两年后本 项目开始运作时将会捐j 有一个较成熟的高端游客及会议市场。 二、市场特点分析 根据市场调查数据和访谈情况， 纳如表8 所示。 我们对武夷山的旅游和酒店市场情况特点归 l o 第二章项目的市场分析和预测 表8 ：武夷山酒店市场特点 有利因素不利因素 人力资源单价低，市场的单一化可使酒店的单酒店k 期处于低水准、低房价运 位房间配置员j 1 ：人数比率大大降低，人力资源费用作。市场对此有着较强的惯性思维，对 低； 开发新的、更加高端的客源市场会有一 目前中国经济正处于高速发展期，消费能力将定阻碍； 快速提高，出外旅游者对更加高档舒适的酒店的需各级政府对旅游市场拓展和旅游 求将会有一个较快的增长，从这个潜在的需求量米品牌树立，缺乏物力和人力资源，拓展 分析，两年内将投入使用的五星级酒店客房数量并工作乏善可陈，旅游市场在几年内大幅 不会显得过多；增长的可能性不大； 悦华酒店提前两年开业将会大大降低本项目酒店餐饮和娱乐收入所占比例太 对新市场开拓的风险和投入，也会为今后在武夷山低，酒店增收的局限性很大； 经营高档次的五星级酒店提供经验的借鉴和数字客源结构过于单一，主要是观光游 参照； 客和一些消费档次不太高的会议团体， 从武夷山目前的市场情况看，酒店适合相对的商务客人和以休闲度假为目的的高端 低成本运作。经营费用较低；游客极少； 武夷山的自然条件适合高端会议的召开，目前武夷山作为一个旅游为主的县级 会议市场较为低端的原因并非因为没有市场。而是市，经济结构较为单一，工商业较不发 由于目前武夷山的酒店状况难以满足高端会议的 达，并且很难在短期有显著地改善，难 需求：以向多元市场的方向进行发展，市场的 随着航空航线的增加，旅游和会议市场的增长 风险较大。 将会有更太的推动力； 社会服务体系不完善，人力资源水 根据酒店市场发展的一般规律，随着经济( 人平较低，酒店如果要维持较高水准的运 均g d p ) 的发展，未来酒店消费市场将向两端发展，作、管理、维护水平，单位费用将高于 有利于高星级酒店的发展。厦门市场。 三、酒店投资定位 根据市场分析的情况建议酒店投资定位如下： 1 酒店硬件应定位于五星级； 2 房问数量在2 5 0 间左右，不宜过多； 3 酒店自营常设的餐饮部分不宜过大，以保证店内客人早餐和消费为主。 以2 5 0 问房为例，西餐餐位不宣超过6 0 个，中餐餐位不宜超过2 5 0 个，会议用 餐可考虑使用多功能厅： 4 客房装修的档次不一定要超过悦华酒店，但是风格必须有亮点，会议室 的硬件条件必须超过对手形成短期内难以替代的竞争优势； 5 客源市场定位为以高端散客、高档会议团体为主，旅行团队为重要补充 的战略，营销策略上以开发高档会议团体市场为重点； 6 娱乐可以考虑作为酒店开拓休闲和会议市场的配套设施，同时可作为别 武夷山闽越王朝大酒店项目的可行性研究 墅区的会所，应以健康休闲为主，但规模不宜过大，应特色鲜明，档次高雅； 7 在合理控制投资总额的前提下，从硬件、功能、装修、制服、服务流程 等多方面设计入手，尽量提升酒店的整体休闲氛围，打造休闲品牌。 四、项目的s w o t 分析 根据武夷山酒店市场的特点和本项目的投资定位，运用s w o t 分析法，对本 项目的内部优势( s t r e n g t h s ) 和劣势( w e a k n e s s e s ) ，结合外部环境的机会 ( o p p o r t u n i t i e s ) 和威胁( t h r e a t s ) 进行动态分析( 见表9 ) ，可以看出：从总体 上说，本项目具有比较有利的内部条件和良好的外部机会，可以采取增长型战略 以充分把握环境提供的发展良机。 表9 ：项目的趼o t 分析 优势劣势 酒店硬件条件在武夷山酒店市场处于领先地位。 属丁_ 市场新进入者，对武夷山市场缺乏实际运作经 酒店管理水平和服务水准高于竞争对手。验。 具备一定的品牌优势有航空资源可资利用。销售渠道尚未建立，酒店经营需要度过磨合期。 人力资源成本高于竞争对手。 机会 威胁 中国经济高速发展。旅游市场方兴未艾。 客源单一，整体市场消费档次低。 具备开发高端会议市场的条件。政府对旅游市场的拓震和地区旅游品牌的推广 适合低成本运作，经营费用较低。力度不足。 社会服务体系不完善。 五、营业收入预测 酒店基数年份( 2 0 1 0 年) 的营业收入预测如表1 0 所示。 第二章项目的市场分析和预测 表1 0 ：基数年份( 2 0 1 0 年) 营业收入测算 乐观一般悲观期望值 项目状况概率 3 0 5 0 2 0 1 0 0 客房总数( 间天)2 5 02 5 0 2 5 0 2 5 0 平均住宿率( )6 5 5 7 5 0 5 8 客房 平均房价( 元间天)4 3 04 0 0 3 8 0 4 0 5 客房收入( 万元年)2 ，5 5 02 ，0 8 11 ，7 3 42 ，1 5 2 消费人数( 人次天) 4 0 0 3 5 0 3 0 0 3 5 5 餐饮 人均消费( 元人) 4 54 03 84 1 餐饮收入( 万元年) 6 5 75 1 14 1 65 3 6 其他收入( 万元天) 1 0 0o 6 00 4 0o 6 8 其他 其他收入( 万元年)3 6 52 1 9 1 4 6 2 4 8 营业收入合计( 万元年)3 ，5 7 22 ，8 1 1 2 。2 9 6 2 ，9 3 6 测算说明：表l o 中对酒店营业收入的测算为酒店在经营成熟期的预期营业 收入。所谓经营成熟期是指：酒店已经建立起比较完善的销售渠道，酒店已经初 步具备一定的市场知名度，酒店的日常运作和管理已经比较成熟的阶段。依据酒 店业的一般规律并考虑了管理方的品牌知名度和管理能力，笔者预计在第3 个经 营年度即2 0 1 0 年酒店将进入经营成熟期。 笔者以经营成熟期的第一年2 0 1 0 年营业收入预测的期望值作为基础，结合酒 店经营的一般规律和经验对合作经营期各个年度的营业收入预测如表11 所示。 武夷山闽越王朝大酒店项目的可行性研究 表1 1 ：经营期各年营业收入测算表 金额单位：力- 元 收入 2 0 1 5 芷 2 0 0 8 芷2 0 0 9 正2 0 1 0 芷2 0 1 1 拒2 0 1 2 正2 0 1 3 年2 0 1 4 正 年度 - 2 0 2 5 短 营业 收入 2 。3 2 1 0 7 2 ，6 6 9 2 3 2 。9 3 6 1 5 3 ，0 8 2 9 6 3 ，1 7 5 4 5 3 ，2 3 8 9 6 3 。3 0 3 7 4 3 ，3 0 3 7 4 客房 收入 1 7 0 1 2 9 l ，9 5 6 4 8 2 1 5 2 ，1 3 2 ，2 5 9 7 4 2 ，3 2 7 5 3 2 ，3 7 4 0 8 2 4 2 1 5 62 4 2 1 5 6 餐饮 4 2 3 5 74 8 7 1 l5 3 5 8 25 6 2 6 15 7 9 4 95 9 1 0 86 0 2 9 06 0 2 ，9 0 收入 其他 1 9 6 2 12 2 5 6 42 4 8 2 02 6 0 6 l2 6 8 4 32 7 3 8 02 7 9 2 72 7 9 2 7 收入 增长 1 5 0 0 l0 10 哦 5 0 0 3 0 0 2 o 帆2 0 0 9 0 0 0 蛊 测算说明：一般说来，酒店开业的第1 年由于销售渠道尚未完善、市场知名 度尚未打开、处于经营磨合期，营业收入会比较低，而随着酒店经营逐渐走上正 轨，在第2 、3 年会有较大幅度的增长；当酒店进入经营成熟期后，增长幅度开 始趋缓；由于酒店的规模所限，生产能力很难有大幅度的提升，随着市场供给量 的增加、新竞争对手的进入以及酒店硬件开始老化，酒店营业收入将难以增长甚 至有所下滑，考虑到中国宏观经济和旅游饭店产业仍会持续增长，2 个因素相互 抵消后预计营业收入仍可保持稳定，酒店开始进入经营平稳期。 基于以上判断，笔者预计2 0 0 9 年至2 0 1 4 年营业收入的年增长率分别为：1 5 、 1 0 、5 、3 、2 、2 ，2 0 1 5 年后保持不变。 第三章项目的投资总额核算和损益表编制 第三章项目的投资总额核算和损益表编制 一、酒店建设投资成本测算 1 土地成本 本项目所使用的地块位于武夷山市度假区与武夷山景区的中间，距离景区主 入口约一个公里左右，根据武夷山度假区最近的交易案例的交易价格，可以确定 在此地段的综合地价为2 5 万元亩( 规划要求为：建筑密度小于3 0 ，容积率小 于0 6 ，绿化率大于5 0 ) ， 该项目土地成本= 2 5 万元亩6 0 亩= 1 5 0 0 万元 2 建筑造价 根据武夷山市造价咨询有关部门提供的资料，结合该地块需要建造房产类型 的实际情况，本方案按钢混结构的建筑类型，以1 2 0 0 元m 2 建筑成本计算如下： 酒店主体建筑造价= 1 2 0 0 元彬2 2 万m 2 = 2 6 4 0 万元 3 装修费用 参照武夷山市相应星级酒店装修成本，测算如下： 客房区域( 含客房公共部分) 装修费用= 2 4 0 0 元m 2 x4 0m 2 间2 5 0 问 1 0 0 0 0 = 2 4 0 0 万元 大堂区域装修费用= 6 0 0 0 元m 2 1 3 0 0m 2 1 0 0 0 0 = 7 8 0 万元 其他区域( 餐厅、健身房、台球室等) 装修费用= 3 5 0 0 元懈2 8 0 0 r 10 0 0 0 = 9 8 0 万元 总装修费用= 2 4 0 0 + 7 8 0 + 9 8 0 = 4 1 6 0 万元 4 基础设施 根据武夷山市相类似建设工程项目的投入成本，结合本项目的实际情况，基 础设施项目( 五通一平) 的投入成本为2 5 万元亩，据此可计算出基础设施的 投入成本如下： 武夷山闽越王朝大酒店项目的可行性研究 基础设施投入成本= 5 0 亩2 5 万元亩= 1 5 0 万元 5 休闲广场绿化 依据设计的使用类型、使用功能、休闲娱乐等项目，包括d l 广场、d 2 木构 围楼( 临时性) 、d 3 体闲观景亭( 临时性) 、d 4 溪岸步道，按照设计要求的档次， 参照其它类似酒店( 如武夷山庄、玉女大酒店、远华国际大酒店等) 的绿化及相 关配套设施的投入费用，结合本项目的实际情况，初步测算完成该项绿化的几个 类型的成本费用为8 0 - 1 2 0 元m 2 ，在此按中值1 0 0 元m 2 计算如下： 休闲广场绿化费用：1 0 0 元m 2 2 0 3 1 0 衍1 0 0 0 0 = 2 0 3 1 0 万元 6 夜景工程 按照2 0 0 万元估算。 7 设计费 按照酒店2 2 0 万元、园林1 8 0 万元，共计4 0 0 万元估算。 8 酒店配套设施设备 ( 1 ) 空调、热水系统：按5 5 0 冷吨设计，以1 万元冷吨计算，费用为5 5 0 万元。 ( 2 ) 给排水系统：按照1 0 0 万元估算。 ( 3 ) 消防设施：采用能美设备，含水泵、喷淋、烟感、联动、应急照明指示， 按1 2 0 元m 2 计算，费用为：1 2 0 元m 2 2 2 万m 2 = 2 6 4 万元。 ( 4 ) 弱电系统：含网络、电视、安防、背景音乐系统，按2 2 0 万元估算。 ( 5 ) 强电配电系统：含变压器、电缆、开关柜，按1 2 0 万元估算。 ( 6 ) 电梯：共需6 部，按2 5 万元部计算，费用为1 5 0 万元。 ( 7 ) 游泳池、景观：按照2 0 0 万元估算。 ( 8 ) 后台区域设施：按1 0 0 万元估算。 以上( 1 ) 一( 8 ) 项酒店配套设施设备投资合计为： 5 5 0 + + 1 0 0 + 2 6 4 + 2 2 0 + 1 2 0 + 1 5 0 + 2 0 0 + 1 0 0 = 1 7 0 4 万元 6 第三章项目的投资甚额核算和损益表编制 9 会议中心 按2 2 0 0 万元估算。 1 0 专业人员费用 一个项目的良好运作少不了专业人士( 包括评估师、监理师、结构师、造价 师等) 的参与，无论在资金( 经营管理人员、财务人员等) 运作方面还是工程( 建 筑、结构、造价、机电、监理人员等费用) 进度方面以及工程质量方面，在工程 建设过程中起到了不可替代的作用。参照同类型的开发项目，专业人员费用按建 筑成本的5 估算计算如下； 建筑成本( 以上1 - 9 项合计) = 1 5 0 0 + 2 6 4 0 + 4 1 6 0 + 1 5 0 + 2 0 3 1 0 + 2 0 0 + 4 0 0 + 1 7 0 4 + 2 2 0 0 = 1 3 1 5 7 1 0 万元 专业人员费用= 1 3 1 5 7 1 0 x 5 = 6 5 7 8 6 万元 1 1 管理费用和不可预见费 按照武夷山的房地产市场估算，管理费用和不可预见费可按建筑成本的3 计算，可评估出该项费用为： 管理费用和不可预见费= 1 3 1 5 7 f o x 3 = 3 9 4 7 1 力元 1 2 酒店建设投资总成本 根据以上1 - 1 l 项汇总酒店建设投资总成本详见表1 2 。 酒店建设投资总成本= 1 3 1 5 7 1 0 + 6 5 7 8 6 + 3 9 4 7 1 = 1 4 2 0 9 6 7 万元 武夷山闽越王朝大酒店项目的可行性研究 表1 2 ：酒店建设投资成本估算表 金额单位：万元 序 号 f ：程或费用名称单价数量金额测算说明 l 土地成本2 5 0 0 06 01 5 0 0 0 0 2 5 万元亩6 0 亩 2 建筑造价0 1 2 0 2 2 ，0 0 02 ，6 4 0 0 0 1 2 0 0 元衍2 2 0 0 0 舻 3装修费用 4 ，1 6 0 0 0 2 4 0 0 元m 2 4 0m z 间2 5 0 3 1 其中：客房 0 2 4 0 1 0 ，0 0 02 ，4 0 0 0 0 间 3 2 人堂 0 6 0 0 1 ，3 0 0 7 8 0 0 06 0 0 0 元m 2 1 3 0 0 衍 3 3其他0 3 5 0 2 ，8 0 0 9 8 0 o o3 5 0 0 元m 2 2 8 0 0 骨 4基础设施2 5 0 06 01 5 0 0 04 0 0 万元x 6 0 亩1 6 0 亩 5 绿化费用 o 0 1 0 2 0 ，3 1 0 2 0 3 1 01 0 0 元m 2 2 0 3 1 0 舻 6 夜景工程 2 0 0 0 0 7设计费4 0 0 0 0酒店2 2 0 万元+ 园林1 8 0 万元 8 酒店配套设施设备2 ，6