商业综合体设计分析研究剖析

国内外商业综合体案例分析,2010.6.4,宁波商业综合体探究,问题1,江北万达广场主力店分布,地下1层1.6万平方,共6层2.45万平方,4层1.81万平方,国内外经典综合体项目经典案例,问题2,综合体,综合体的功能构成,1、城市缩微体办公：适合于各种混合开发建立竞争性，加强吸引力提高使用效益，形成最佳市场协同酒店：最赢利的项目提供流动的“居住”人口和活动的人提供娱乐设施和夜间服务增加了城市的活力。,综合体,综合体的功能构成,1、城市缩微体商业：与日常生活最密切形成城市范围的市场吸引和支持其他功能提供生活性、愉快性和丰富性的多样化选择形成热闹繁荣的街区。居住：城市开发的基本成分避免交通拥挤和能源浪费的有效办法为城市街区提供安全的生活空间。交通：保持与城市的密切联系为零售提供持续不断的人流。,综合体,综合体的功能构成,2、各功能组合模式的制约因素市场机制城市规划城市综合开发,综合体,综合体内各功能间的组合关系,3、各功能间的组合关系相关各功能相关功能整体放大:满足各类功能的使用需求促使各类功能相互参与、渗透并列各功能没有必然关联各功能没有明显矛盾独立的使用空间。既相斥又吸引各功能相互吸引、相互依托建筑设计存在一定难度,综合体,综合体的功能构成,4、总结各功能间的关系只是相对的各功能间并没有绝对的关联、并列或排斥环境条件复杂有机整合各类功能空间,定义特性,定义：“商业综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。,案例美国纽约洛克菲勒中心(RockefellerCenter),定义特性,建于19311940年，世界最早的商业综合体。占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座。物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米国际大厦：41层时代与生活大厦：36层,建筑群的中心是一个下凹的小广场。各个建筑物之间都有地下通道连接。开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功能协调。1963年，建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆。,高密度建筑群，土地集约利用办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是商业综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。,案例日本福冈博多运河城,定义特性,内部交通不同标高上的通道和天桥将该项目的各个组成部分有机地连接起来,立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础,华润大厦国际5A级甲级写字楼,5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场,“万象城”超大型室内购物中心,REEL时尚百货、嘉禾影城、华润万家超市、“冰纷万象”真冰场,案例深圳华润万象城,定义特性,内部架构项目由北、中、南三地块组成北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。,内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件,案例日本六本木新城(RoppongiHills),定义特性,项目概况开发商：森BUILDING株式会社地址：东京都会区六本木六丁目地区物业：办公楼、住宅、酒店、商店、餐厅、博物馆、电影院、电视台、学校、庙宇和仓储设施等。总占地：11.6公顷总建筑面积：76万平方米总建筑费用：189亿元（人民币）总土地价：329亿元（人民币）开发周期：17年，1983-2003年开工时间：2000年4月竣工时间：2003年4月,体量巨大投资额高开发周期长,案例日本六本木新城(RoppongiHills),定义特性,交通与停车公交配套发达，地铁直接连通六本木新城B1共计12个停车场，总体停车位2762辆专设50辆摩托车与332辆自行车停车位，其中自行车免费,12个停车场,地铁示意图,地下停车场,立体停车示意图,高效便捷的外部交通，为项目人员、物资的流通提供保障,案例日本六本木新城(RoppongiHills),定义特性,完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈,综合体,建筑：高密集约,规模：体量巨大,资金：巨额投资,时间：周期较长,内部：立体连续,物业：复合互补,外部：高便可达,定义特性,特性,物业功能比较分析,物业类型组合分析,国际公寓可商可住，功能模糊，可分偏居住的产权式酒店公寓和偏办公的商务公寓。,功能化体系,商业功能,商务功能,居住功能,酒店式公寓,购物中心,商业街,物业类型组合,国际公寓,写字楼,酒店,物业类型组合确立,保证持续现金流、兼顾项目形象与企业品牌提升,商业,公寓,写字楼,酒店,酒店式公寓和国际公寓在面积、服务功能上形成分工和差异。,商业的档次要求不能影响办公、居住环境,利润最大化吸引人气、带热区域标志性为公寓提供完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心,相互限制,相互支持关系,为商业带来商务消费人流资源平台、提升品质地标性建筑现金流来源,为商业带来高消费人流和旅游租客资源平台、提升品质定义项目形象定义档次,为商业带来住家消费人流现金流来源,相互限制的，同时也是相互支持的,物业类型组合特点,核心区,五四广场周边区域青岛市新的政治、经济、金融、文化中心,五四广场核心区占地约20万平米，容积率79功能配比商业：酒店：办公：住宅：3：2：3：2周边分布着世纪大厦，中信金融大厦，华仁国际大厦，青岛世界贸易中心，环海凯莱商务酒店，维也纳大酒店,物业功能比例案例一,以中山广场为核心的人民路、三八广场区域一大连最大、最具影响力的集金融、保险、商业、船务、商贸等几大功能于一身,核心区占地约23万平米容积率约78。核心区功能配比商业：酒店：办公：居住3：1：3：3公寓：名仕国际公寓、天通金融大厦、宏孚旺苑、中山九号写字楼：安达商务大厦、中银大厦、天安国际大厦、虹源商务大厦、宝嘉大厦酒店：富丽华大酒店、香格里拉大酒店、心悦大酒店、大连国际酒店,物业功能比例案例二,通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比,一般规律：商业比例占到30%50%办公功能物业占到20%30%酒店功能物业占到10%-20%