（人文地理学专业论文）城市土地集约利用潜力评价——以益阳市为例.pdf

中文摘要 人多地少、资源紧缺是我国的基本国情髓着我国城市化进程 加速发展，城市用地扩张迅速，土地资源短缺越来越成为制约我国 经济发展的一个重要因素。与此同时，在城市发展和各项建设用地 迅速扩张的过程中，土地浪费严重，集约化程度低等现象的普遍存 在，毒 e 一步加剧了土地资源供求矛盾：，在此背景下开展城市土地 集约利用潜力评价不断提高城市土地利用效率，有利于城市土地 费源优化配置和合理利用，促进城市用地由外延扩展向外延扩展与 内涵挖潜相结合的方向转化，走可持续发展之硌 一论文回顾总结了国内外土地集约利用研究进展，以土地利用相 关理论为指导，封土地集约利用的内涵进行了界定，并剖析了城市 土地集约利用的影响因素，碍采讨了城市土地集约利用的一般规律 在继承和总结前人研究成果的基础上，构建了城市土地集约利用潜 力评价韵理论框架，：阐述了城市土地集约利用潜力评价豹内涵和内 容、评价的原则及评价韵主要方法，并以益阳市为例进行了实证分 析。 全文共分七章。第一章绪论。介绍文章选题背景与研究意义、 国内外研究动态、文章写作思路与主要内容结构第二章首先进行 了地集约利用内涵界定，然后对土地集约利用相关理论进行了概 括总结第三章土地集约利用影响因素分析。本章分析了影响土地 利用集约程度的主要因素，对土地集约利用机理进行了一定的探讨 第四章城市土地集约利用一般规律本章从时、鼍空两个维度探讨、 归纳了城市土地集约利用一般性、普遍性的变化规律。第五章城市 土地集约利用潜力评价理论构建，本章主要探讨、总结了城市土地 “集约利用潜力评价的基本理论、主要内容和评价方法。第六章运用 所构建的集约利用潜力评价理论和方法对益阳市城市土地集约利用 潜力从宏观和中观两个层面进行了实例评价，通过实例评价论证论 文设计评价方法的合理性和可操作性，并根据评价分析结果提出了 提高城市土地集约利用水平的建议和措施。第七章结论和展望，对 论文的总体概括和结论，提出文章存在的问题和不足，并对后续研 究进行了展望。 关键词：城市土地集约利用；潜力评价；指标体系；益阳市 a b s t r a c t t h e 击u n d a m e n t a l r e a l i t y 4 n o u r 4 7 , o u n u y i s t h a t 捌v e h a v e a v e r y l a r g e ；n u m b e re fp o p u l a t i o na n dn o te n o u g hl a n d , k s i d e s 翻龇i nr e s o u r c e s t w i t ht h ea c c e l e r a t i o n o f1 a r b a n i z a f i o n , t h es h o r to fl a n dr o s o i i d 白o m i n ga ni m p o r t a n ta t t r i b u t er e s t r i c t i n g o u rc o u n t r ye c o n o m y d e v e l o p m e n tj i n c r e a s i n g l y a tt h es a 皿呛t i m e t h e w a s t eo f l a n di nl h cp r o c e s so fu r b a n ! a n d s r a p i de x p a n s i o n i ss e r i o u s ，t h e p h e n o m e n o no fl o w i n t e n s i o nd e g r e e s t a t u sa r em u n i v e r s a l e x i s t , w h i c h 蕾- u r t h e ri n t e 越i f i e d t h es u p p l ya n d d e m a m lc o n t r a d i c t o r yo fl a n d ，r e s o u r c e u n d e r ：t h i sb a c k g r o u n d , c a r r y i n go u tt h ec i t y4 a n d ，i n t e n s i v e ：u s e t x 3 t e n t i a la p p r a i s a l ，e n h a n c i n g t h ec i t y ；l a n du t i l i z a t i o n 露f f i c i e n c y u n c e a s i n g t ya r e 。, a d v a n t a g e o u s - n o t o n l y i n 曲eu r b a nl a n dr o s o t l r so p t i m i z i n gd i s p o s i t i o na n d , r e a s o n a b l e ，u ，b u ta l s o i n p r o m o t i n g - t h eu r b a nl a n du s et r a n s f o r m r f r o me x t e n s i o ne x p a n dt oc o n n o t a t i o nq d o t e n t i a l i t i e se x p l o i t , w a d 醒 r o a do f t h es n s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t t h e r ea r e , e v e nc h a p t e r sj nt h ea r t i c l e 1 1 坞f i r s tc h a p t e ri 摹 一i n t r o d u c t i o n , r e s e a r c hb a c k g r o u n da n d ：m e a n i n g - a 圮a a r r a t e di n ：h i s c h a p t e r , e n dt h e n t h es t u d y ? t h o u g h ta n ds t r u c t u r eo f ：p a p e r , a l - e i n t r o d u c e d 血t h es e c o n dc h a p t e r , - t h eb a s i ct h e o r i e sj r e l a t e dw i t h 埘 i n t e n s i v eu s ca r el o o k e di b a c k e d f u r t h e r m o r e ，t h ei m e a n i n go f1 l a n d i f i n t e n s i v ei l 矗d e f i n e d 砸圮一t h i r dc h a p t e re n a l y z e d ；t h e ，a c t o r st h a t i n f l u e n c el a n di n t e n s i v e i nt h ef o u r t hc h a p t e r , t h eg e n e r a lr u l e s o fl a m l i n t e n s i v e ，u s e - a r cd i s c u s s e df r o mb o t h ：t i m ed i m e n s i o na n ds p a t i a l m d i m e n s i o n n e 五劬c h a p t e ri s - a b o u tl a n di n t e n s i v e - n s e ：p o t e n t i a l a p p r a i s a lt h e o r yc o n s t r u c t i o n 妇t h i sc h a p t e r , t h et h e o r y , c o n t e n ta n d m e t h o do fl a n dp o t c n t i a la p p r a i s e m e n ta l ed i s c u s s e d r e g a r d i n g y i y a n ga ss t u d ye x a m p l e ，t h es i x t hc h a p t e ra n a l y z e st h ec h a r a c t e r i s t i c o fl a n du t i l i z a t i o no fy i y a n ga tf i r s t , t h e nm a c r o s c o p i ca n dm i d d l e s c o p ep o t e n t i a la p p r a i s e m e n to fy i y a n ga l ec a r r i e do u t a tl a s t , s o m e s u g g e s t i o n so fs t r e n g t h e n i n gl a n di n t e n s i f i e d u t i l i z a t i o na r e b r i n g f o r w a r d t h es e v e n t hc h a p t e rg e t sc o n c l u s i o n sa n dm , a k i n gd i s c u s s i o n t h i sc h a p t e rg e t sc o n c l u s i o n so ft h ea r t i c l e ，a n dp o i n to u tt h ep o s s i b l e n n o v a t i o n , d e f e c ta n df u r t h e rr e s e a r c hp o i n t k e yw o r d s ：u r b a nl a n di n t e n s i v eu s e ；p o t e 砸a l 衄a p p r a i s e m e n t ； i n d e xs y s t e m ；y i y a n gc i t y 湖南师范大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容 外，本论文不合任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成 果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均巳在文中以明 确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：尼斌舅，琵 - ) 年b 月j 日 湖南师范大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定， 同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阕。本人授权湖南师范大学可以将本学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密口。 ( 请在以上相应方框内打“ ”) 作者签名：坤葑吻日期即年b 月j - 日 导师签名：豫承诵日期：却穸年月f 日 城市土地集约利用潜力评价一以益阳市为饲 第一章绪论 1 1 选题背景与研究意义 。i 1 1 选题背景 4 国民经济的持续、健康发展离不开土地的支撑。在我国国民经济 飞速发展的今天，各行各业对土地的需求日益膨胀- 而由于土地资源 本身固有属性的限制，土地供需矛盾。尤其是城市用地供需矛盾日益 尖锐咽此如何高效、集约地利用城市土地。! 已成为我们不得不面 牯的一个重大课题。在这样的背景节开展士地集约利用研究显得十势 必要。 1 1 2 研究意义 我国城市土地集约利用研究才剐刚开始，进行城市土地利用集约 ，潜力研究不仅对土地利用理论发展有益，而且对一些城市的土地利用 实践也有指导意义 。 从理论意义来看。城市土地集约利用潜力评价是完善我国土地评 价理论体系的需要。土地评价类型从对象上可以划分为农业用地评价 和城市用地评价，对农业用地评价目前已经有较成熟和完善的理论和 方法，为区域土地资源的合理配置提供了科学依据。城市土地评价近 年来也有了较大的进展，突出表现在进行城市土地的分等定级和城市 基准地价的研究。然而还缺少对城市土地利用状况的评价，所以，研 究城市土地集约利用及其评价有利于完善土地评价理论体系 实践意义主要体现在：( 1 ) 城市土地集约利用潜力的评价结果， 可以直观地反映各个城市总体集约利用水平的相对高低，当前集约利 用潜力大，说明土地利用程度低、激益不高，在制定该城市豹土地利 用政策时就需要更多地考虑从内部挖潜。所以城市土地集约利用评价 硕士学位论文 的意义之一就是为国家制定总体规划、平衡各个城市用地指标提供依 据和参考；同时也为各级政府编制土地利用总体规划和城市规划，确 定城市用地规模提供科学的依据。( 2 ) 能够促进土地的合理利用和管 理。通过评价可以指导哪些土地是粗放利用，那些哪些是过度利用， 对于粗放利用或过度利用的土地，可以运用经济杠杆和公共干预，促 使其向集约利用的方向转变。( 3 ) 集约利用潜力评价可以为土地供应 计划的制定以及盘活存量土地的年度计划实施提供翔实的资料，并为 城市土地储备供应决策提供参考依据。这是因为通过土地集约利用潜 力的评价可以确定出一个城市、一个街区或一种土地利用类型的集约 利用状况和潜力大小，在土地供应计划制定时就需要考虑到所在区域 的土地集约利用潜力状况，有针对性地确定供地数量及其空间分布。 ( 4 ) 通过集约利用潜力评价，有针对性地对土地集约利用潜力较大的 区域进行城市土地整理，显化没有充分利用的土地潜力，这样可以提 高土地利用效率和整体水平，不断优化土地利用结构。 1 2 国内外研究综述 城市土地是城市各项经济、社会、文化活动的必要载体。自城市 产生之日起，城市土地合理利用问题研究便已开始。各学科领域的 专家学者都从不同角度在探讨研究城市土地利用的相关问题。 综观土地利用领域的相关文献，大部分研究城市土地合理利用的 文章都有一个共同观点，即应加强土地的集约利用。然而，国内外对 城市土地集约利用专题及其评价的系统、全面而且直接研究很少，只 存在一些相关研究，散见于诸多领域。综述如下。 1 2 1 国外研究综述 对土地集约利用的研究，最早来自古典经济学杜尔格( a n n r o b e r tj a c q u e st u r g o t ) 、安特生( j a m e sa n d e r s o n ) 、魏斯特( e dt e s t ) 和李嘉图等在研究农业地租问题中，发现并证明了农地集约耕作中的 2 城市土地集约利用潜力评价一以益阳市为例 报酬递减规律，并认为集约利用是级差地租产生的原因蜘。此后，又 有多位学者对土地集约利用的概念内涵及及土地集约利用规律性进 行过研究d ，“褪这些研究均是针对农用地而言。对与农用地集约利用 ：相对应的城市土地的集约利用，国外则没有明确的表述和定义。但其 土地集约利用的理念，在经济学理论、区位理论都有所涉及。本世纪 ：初美国著名土地经济学家理查得r 伊利在其名著土地经济学原 。理一书中。阐明了人口。士地资源的稀缺性、地价等因素对城市土 地集约利用的影响，指出：。地价昂贵的第一个后果是被人们不得 ，不高度集约利用土地”。其它经济学家如柏克曼、阿郎索对城市居住 性用地、厂商用地竞标曲线进行了研究。上世纪末。新制度经济学派 兴起，罗纳德科斯以及巴泽尔等人又从市场经济下土地产权角度研 究了资源配置效率问题，但他们所谓的效率围绕着交易成本通过明 晰产权的途径使社会资源配置过程不产生资本损失因此关于城市土 地集约利用经济学家主要是从知何经济地使用土地角度所傲的努 力，反映的是土地成本与产出构关系 似1 9 世纪屠能( j 黏叩弧1 i 瓤咖) 农业区位论、2 j 世纪初韦伯 ( v e b e r ) t 业区位论、2 0 世纪3 0 年代克里斯塔勒( - 由h r i s t a l l v r ) 城市区位论 。 硕士学位论文 这三部国家标准是目前我国控制城市用地的基本依据，此外，国土资 源部会同一些行业管理部门也制定了十几个行业的项目用地标准m 。 在土地集约利用评价方面，近年来我国一些省份国土主管部门和 一些院校、研究机构进行许多开创性研究。包括评价内容、评价方法、 指标体系构建在内的土地集约利用定量评价研究已成为我国土地集 约利用研究的核心工作。在评价内容上。形成了现状评价和潜力评价 两个部分。评价方法和指标体系构建方面，按照宏观和微观两个层面 大体形成了两个主要类型：从宏观角度对城市土地集约利用的多指标 综合评价与研究如白冰冰的城市土地集约利用潜力宏观评价探讨一 一以内蒙古包头市为例”，章牧的城市土地集约利用评价一以 福建省福州市为例 n 耵，刘力的 城市土地集约利用评价w ，其核 心内容均是建立一个描述土地集约利用总体水平的指标集，通过指标 集的实际值与合理值的比较，反映城市当前土地集约利用水平的高 低。由于对城市土地集约利用内涵及影响土地集约利用因素的理解各 有差异，所建立的指标体系也繁简不一，指标选取在上述社会、经济、 生态环境等方面各有侧重。从微观层面的土地集约利用具体潜力的定 量评价分析则是根据城市自然条件与社会经济条件状况，建立城市土 地潜力分析的评价指标体系，通过城市每块宗地土地利用现状强度与 合理利用强度的比较，分析出有一定开发潜力土地的数量、类型及空 间分布。如王广杰的城市土地潜力分析研究以德阳市为例w ， 郑新奇的城市宗地集约利用潜力评价方法研究酬。但限于详细地 块资料信息获取困难，目前研究理论所形成的实践成果尚很少。 总体上看，目前我国对城市土地集约利用的研究尚不够深入，虽 然已取得如上所述的一些成果，但理论界的一些定义尚不十分明确， 也还没有形成一套标准的评价指标体系和广泛实用的评价方法。通过 对过去一段时期国内外有关这方面的研究的回顾总结，可以知道当前 研究的主要特点以及存在的一些问题：( 1 ) 农业用地集约利用研究历 城市土地集约利用潜力评价以益阳市为例 史较长，研究成果较多，理论和方法相对成熟；城市用地集约利用研 究尚处在起步阶段，研究成果相对较少。1 2 ) 城市土地集约利用和潜 力评价概念性、理论性的提出较多对集约用地的内涵研究及集约用 地评价方法的探讨较少；3 ) 城市土地集约利用潜力研究的定性研 究、单指标的研究较多而定量研究、+ 综合效益指标研究以及系统性 研究较少捆此，在理论研究和实践工作中_ 城市土地集约利用的概 念需要进一步明确，城市土地集约利用潜力的评价方法和指标体系需 进步完善 1 3 研究思路及技术路线 在研究思路上，采用科学研究的一般演替脉络首先解决什么是 城市土地集约利用的问题，其次分析是什么原因导致土地利用集约或 不集约，在此基础上构建城市土地集约利用潜力评价框架最后进行 实证分析。技术路线上，遵循文献资料收集与整理区域土地利用 实证资料收集与整理一土地集约利用影响因素分、折谶市土地 集约利用潜力评价理论构建评价实证案例分析的思路。具体思路 框架如图t - ! 。 7 硕士学位论文 约用地 关理论 总结 网 i 内涵界定i 口 f 醐 结论 资料、数据收集 数据处理 全面统计 抽样调查 图件转换 数据统计 围围悔 赢盂i h 确定评价方法 图1 - 1 全文研究思路框架示意图 f i g l - 1t h es t u d yt h o u g h tf r a m eo f f u l lt e x t 1 4 研究内容及研究方法 1 4 1 研究内容 本文主要包含有以下研究内容： ( 1 ) 在概括归纳前人观点的基础上进行土地集约利用内涵的界 定，并总结土地集约利用的相关理论。 ( 2 ) 分析影响土地利用集约程度的主要因素，从时、空两个维 度探讨，归纳了城市土地集约利用一般性、普遍性的变化规律。 ( 3 ) 进行城市土地集约利用潜力评价理论构建。探讨、总结了 城市土地集约利用潜力评价的基本理论、主要内容和评价方法，为具 体的潜力评价过程提供直接的指导。 ( 4 ) 城市土地集约利用潜力评价实证分析，是整个研究的核心 内容之一。文章运用所构建的集约利用潜力评价理论和方法对益阳市 城市土地集约利用潜力从宏观和中观两个层次进行实例评价，得到评 s 价结果。并根据评价分析结果提出提高城市土地集约利用水平的建议 和措施。 1 4 2 研究方法 本研究是在益阳市土地利用总体规划修编课题的基础上完成的， 由于课题的综合性、系统性十分强，必须综合采用多种方法进行分折 研究； 囝文献资料捡索法：收集国内外有关土地集约利用研究韵各类 资料，并对其进行分析与借鉴j 作为论文写作的基础和重要依据： 实地调查与专家咨询法；本文在写作过程中深入研究区域 盏阳市进行了为期一个月的实地调查，收集了大量当地土地集约利用 方面的资料伺时就影响益阳市土地集约利用潜力的有关指标因予 及影响程度，如何推进益翔市土地集约利用等问题咨询了当地国土、 建设，规划等部门专业人士l 数理统计方法和统计学分析方法：论文写作过程中采用了模糊 评价法、层次分析法、t o p s i s 法等数理统计和统计学分析方法l 囝计算机方法l 迳用了s p s s 、c o r e d r a ，、a r c g i s 等计算机软件迸 行数据分析、闺件处理。 硕士学位论文 第二章城市土地集约利用内涵及相关理论 城市土地集约利用作为近年来城市土地利用的热点，具有广泛的 理论基础和内涵；而城市土地集约利用的核心内容是由若干技术层面 内容所构成的知识技术体系，就是说，从理论到应用，城市土地集约 利用是土地利用的重要组成部分，其评价结果在城市建设、规划工作 中具有重要的实际应用价值。城市土地集约利用内涵的明晰是进行评 价工作的基础，而明晰相关的土地理论，则是科学界定城市土地集约 利用潜力的基础。 2 1 土地集约利用的内涵界定 土地集约利用概念最先来自农业用地集约利用的研究。所谓农业 用地集约利用j 是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资 料和活劳动。使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上 获得高额产量和收入的一种农业经营方式。对土地集约利用规律研究 在德国经济学家屠能的农业区位论中就有提及。屠能认为，农业 土地利用的合理集约度按土地区位地租高低即距离市场远近配置。最 直接研究土地合理集约度的经典理论是土地报酬递减理论。该理论认 为在一定科技条件和若干要素投入量保持不变的情况下，土地收益随 某一投入量不断增加将出现由递增到递减的现象。其所阐述的就是土 地的合理投入问题，研究的是土地的合理集约利用度。但这里的土地 主要仍是指农业用地。城市土地集约利用的概念是从农业土地集约利 用借鉴过来的，但相对于农业用地而言，城市土地由于功能的多样性 导致其集约利用的内涵远较农业用地集约利用复杂而丰曹捌。 很长一段时间以来，人们普遍认为土地集约利用就是增加在土地 上的投入，以获得更多产出的土地开发经营方式。代表性观点如：( 1 ) 城市土地集约利用潜力评价一以益阳市为例 著名韵土地经济学家理查得t 伊利( r i c h a r d t e l y ) 在其所著的土 地经济学原理中指出：。对现在已利用的土地增加劳力和资本，这 个方法叫做土地利用的集约。”( 2 ) 毕保德认为，。所谓集约度，就是 指单位土地面积上所投资本和劳动韵数量。所投入资本和劳动越多 则集约度越高；反之则越低。非农用地的效益可分为两类。用 于住宅建设的是所建房屋的面积；用于工业、商业和交通运输的在于 所获经营利润。前一类是实物性的。蛞一类是价值性的。但两者集约 经营韵共同点是力争获得单位土地面积上的最大收益侧” 3 ) 丘金 蜂主编的房地产法辞典渊在解释城市土地利用集约程度时指出t “城市土地；f ! 用的集约程度指单位面积城市土地上的投资和使用袄 况衡量城市土地利用集约程度的指标有：资金集约度，即单位面 积城市土地上的土地投资额；表现为土地上的土地投资占土地面积之 比。技术集约度，即土地之上建筑物或设施在施工中和落成后所应 用的先进技术程度。这往往可通过资金集约度反映。人口集约度o ” ( 4 ) 宋春华等主编的房地产大辞典中对。土地集约经营程度”词 条的解释：。土地集约经营程度，是指单位面积土地投入的入力、财 力、物力韵状况。单位面积上的人、时、物力投入水平高。坝集约经 营的水平就高；，反之亦然。反缺集约经营程度的指标有许多，如每平 方米的建筑投资量等等1 2 习。”( s ) 徐忠国等认为，城市土地集约利 用的内涵是对现有城市存量土地加大入力、物力，财力啻勺投入，提高 土地的经营管理水平在现有经济技术许可条件下，尽可能提高城市 土地的使用强度和效率，二以获得单位面积土地更多的产品产量或土地 负荷能力豹经营方式嘲。 i 近年来，许多研究者们认识到将集约利用理解为土地投入强度的 观点虽然强调了词题的核心，担忽略了城市土地集约利用的前提与必 。要条件，也忽视了城市土地集约利用内涵的广泛性以及土地集约利用 影响因素的多样性因此强调在研究城市土地集约利用时，还要考虑 硕士学位论文 土地利用结构和布局的优化等影响土地集约利用多方面的因素唧，强 调将城市土地资源潜力的挖潜与城市级差地租显化、土地使用制度改 革结合起来，将城市土地增量扩张的发展模式转移到城市土地存量盘 活模式上等等。 随着理论研究和实践工作的深入，更多学者从不同角度和不同 范围对城市土地集约利用进行了概念解释和界定。有学者提出i 土地 集约利用是一个相对性概念。首先，土地集约利用概念的提出相对于 传统的粗放用地模式；其次，土地集约利用是一个动态过程，随着经 济社会的发展，人们改造世界和利用自然的能力在不断增强，土地的 承载能力也会不断提高，不同历史时期有不同的土地利用集约度。因 此，集约用地的科学内涵，不应寻找最高的土地利用强度，而应寻求 最优集约度，使土地利用的经济效益与环境效益、社会效益相统一。 还有学者主张使用土地有效利用的概念，原因在于土地利用效率在经 济学中有一定的计量标准，达不到或者超过这个标准，一都会导致土地 利用效率的损失侧。 何芳认为，城市土地集约利用的本质内涵就是充分挖掘城市土地 资源经济供给潜力，使城市土地投入产出比和土地利用率最佳。这 一定义扬弃了直接使用城市土地投入和产出的概念，重点关注了土地 投入与产出的最佳配比问题。 王慎刚m 提出，土地的集约利用应当是指以提高经济社会总体效 益为目标，以现有平均先进生产技术和生活设施为标准，在满足生产 生活合理环境水平基础上，实现土地资源投入产出的最大化。 以上各类观点，从不同侧面表达了对城市土地集约利用的认识。 这些认识从城市土地资源集约利用的必要性、集约利用方式和途径等 方面的定性表达了城市土地集约利用的内涵。可以看出，对城市土地 集约利用内涵的认识经历了从仅考虑单纯的投入强度因素到考虑土 地利用结构和布局的优化等多方面的因素，从单纯对土地经济效益的 分析到社会、经济、生态环境等方面的全面、系统分析的过程担蓟 目前为止。城市土地利用粗放或集约的概念无统_ 界定 黯合前入研究观点和成果，笔者将城市土地集约利用的内涵界定 为：碱市土地集约利用是以实现城市经济、社会、生态综合效益最大 化为目标，以充分考虑城市特色、发展阶段和发展定位为前提。 以致 府控制、引导和市场调节为手段，通过优化城市用地结构与布局、增 珈土地投入改善经营管理方式等途径不断提高城市土地的使用效 率。 2 2 城市土地集约利用的相关理论基础p 嘲 2 2 1 土地区位理论 透位论。又称地理区位论，是研究人类活动的空问分布及其在空 问中的相互关系的学说。从区位论的观点来看土地具有明显的区位 特征，她的区位条件不同。其在社会经济活动中的地位、作用就不 同，土地豹生产率和利用效率会有明显的差异，从而导致级差收益的 形成。根据区位理论，分析研究不同区位条件下的土地上社会经济活 动的运动规律和集约程度，研究各种己有配置在土地上的作用及对 地的影响，就可以揭示出土地利用的规律和土地质量的差异。，因此 遂位论对城市扩最和城市土地集约利用有重要的指导意义 2 2 2 土地供给稀缺性原理 髓着人口的不断增加和社会经济文化酌发展，。对土地需求不断扩 大，而可供入类利用的土地又是有限的，因而便产生了土地供给豹稀 一缺性，并日益增强。土地供给的稀缺性。首先是由土地自然供给面积 q 的绝对有限性、土地位置的固定性、须量的差异性所造成的。其次是 油于土地利阉方式的相对分散性、土地利用方向变更的困难性、土地 利用后果台勺社会性以及土地报酬递减的可能性等因素所导致的。土地 供给的稀缺性不仅仅表现在土地供给总量与土地需求总量的矛盾上， 硕士学位论文 还表现在由于土地位置固定性和土地质量差异性所导致的某些地区 ( 城镇地区和经济文化发达、人口密集地区) 和特定用途( 如农业用地) 土地供给的稀缺性。 当前随着我国对城乡“二元”经济结构体制的进一步改革，城市 化进程不断加速，中国城市正处在快速发展的阶段。但是，我国城市 以往的迅猛发展，是典型的粗放化经营，是“摊大饼”式扩张，挤占 了大量的土地特别是耕地。根据城市化发展规律，今后若干年我国城 市化将呈现强劲的增长态势，未来城市发展不可避免地会占用一定土 地。然而土地供给是有限的，这种土地供给的非弹性和城市建设对土 地需求的弹性之间的矛盾迫使我们必然要走土地集约化利用的道路。 2 2 3 土地报酬递减理论 对于土地报酬递减现象的研究可追溯到1 7 世纪中叶的配第。配第 发现，一定面积的土地的生产力有一最大限度，超过这一限度后，土 地生产物的数量就不可能随着劳动的增加而增加了。1 8 1 5 年英国威斯 特( e w e s t ) 在其资本用于土地一书中，首次正式提出“土地报酬 递减规律”。此后西方经济学家以英国的马歇尔、美国克拉克、萨缪 尔森、德国奥多尔布林克曼等的著作作为代表，对这一规律作了进 一步的解释和拓展。从土地利用的全过程来看，土地报酬的规律在正 常情况和一般条件下，应该是随着单位土地面积上劳动和资本的追加 投入，先是递增然后趋向递减。在递减后，如果出现科学技术或社会 制度上的重大变革，使土地利用在生产资源组合上进一步趋于合理， 则又会转向递增：技术水平与管理水平稳定下来，将会再度趋于递减。 至于土地生产力的发展变化趋势，在土地合理利用条件下，总的趋势 则是递增的。但利用不当也会趋于下降和衰退，关键在于科学技术和 管理水平的主导作用。因此，要使土地产出更多的产品，提供最大收 益，就需要了解和研究土地报酬规律的作用，合理组织集约经营和规 模经营，为土地的合理利用提供科学依据。 1 4 2 2 一地租、地价理论 该理论认为，处于不同地段的土地由于所具有的自然属性、经济 q 属性的不同，在一定的社会经济条件下会表现出不同的利用方式其 适用的方向以及某种用途利用潜力的大小受到地价和地租( 级差地租) 韵制约，即地价地租规定着土地的用途及其年蜩方式 在市场机制配置资源为主的条彳牛下，地价地租既是调节配置土地 资源的有效手段，又是土地市场运行健康与否的显示器。它通过市场 ! 地价地租的表现直观的反映土地资产的优劣土地投资收益水平高 低，供需平衡与否以及土地资源是否得到合理有效利用。在相关的土 弛产权制度安捧的配合下通过不同的地价和地租的调节作用可以引 导不周质量的土地资产在不同区域问、不同地段阃合理的流动，调节 和转变土地利用的用途和方向，改变对土地的投入，促进土地资源和 其他资产之间的优化组合，进而实现整体配置最优因此地价地租的 确立必须以地市场为基础其正确作用应该是确保使得不同层次市 饧和同一层次市场之间以及各市场中韵构成要素之何的关系协调、有 序而形成一个有机体确保市场体系的健康运转。否则，她价地租的 过高或过低，优化资源配置就难以实现。 2 2 5 可持续发展理论 随着人类赖以生存和发展的环境和资源遭到越来越严重的破坏 人类已不同程度地尝到了生态破坏韵苦果。迫切需要一种全新的发展 一理念。癌此在我们共同的未来一书中可持续发展被提出，4 并定 义为。概能满足当代人的需求而又不对满足后代人需求的能力构成危 害的发展这一定义从哲学和战略高度对可持续发展进行了撅括为 世界各国所普遍接受可持续发展以保护自然为基础，与资源和环境 肭承载力相协调的发展，不仅重视数量的增长。更追求质量的改善、 嗷益的提高、能源的节约堤与社会进步相适应的发展并提出了公 平性、可持续性、共同性等原则，：体现了经济效益、社会效益、生态 硕士学位论文 环境效益有机的结合 土地作为一种有限性和位置固定的自然资源，人们在利用时必需 以可持续发展理论为指导，合理高效地利用。开展城市土地集约利用 评价工作的一个重要目的就是为实现城市土地的可持续利用寻求理 论依据、技术支撑和可行性途径。因此，在提高城市土地集约利用过 程中，不能只关注城镇经济效益，同时也要提高城市土地利用的生态 效益，促使城市土地集约利用向生态集约型利用方式迈进。 2 2 6 产权制度原理 从制度经济学上看，产权制度是制约资源配置效果的关键性因 素，因为不同的产权制度安排具有不同的价值取向，导致不同的资源 利用行为方式，从而产生不同的资源利用的社会、经济效益。产权制 度学派的逻辑认为，当产权安排朝着有利于排它性的私人权利方向变 化时，由于拥有该种权利而获得的经济收益将会增加。用德姆塞茨的 话说：如果个人占有土地，他将试图按未来的收益和成本流来选择使 其土地现值和生态环境最优化的使用途径咖。由此说明土地产权制度 安排对土地生产力和生态环境所起的决定作用。当存在的是资源的公 共产权时，由于利益与投入问的不对称、不确定的关系，对于获取高 水平的技术和智力资本几乎没有激励作用，导致土地生产率和生态环 境的下降。但是排它性的产权，也存在确立私有权利以及这些权利一 旦确立后对其进行保护的成本。 综上所述，合理的土地产权制度安排，应能促进所有者和使用者 对土地的充分保护和高效利用。土地产权制度的作用，不仅表现在对 经济增长促进方向上，还表现在对人类自觉保护和努力改善生存质量 的激励导向上。显然，产权理论有助于认识地价的来源及形成机制， 有助于评价的科学性和精确性。 2 2 7 城市现代化理论 城市现代化是一个全面发展的概念，具体表现在城市的生产、生 城市土地集约利用潜力评价一以益阳市为例 话和社会活动以及工厂、住宅、道路、通信、生态环境、公用文化设 施等各项建设中广泛应用现代科学技术成果和体现现代化社会生产 力水平和精神文明水平。我国的城市现代化研究大体上起步于上世纪 即年代初，冲国城市发展研究会经过研究和讨论参照国际城市现代 牝标准提出中国城市现代化标准t 以人为主体，从满足入的需求角度 理解和评价城市现代化，其中不乏经济因素、环境因素、人口和用地 觏模因素，墨吝些都是城市土地集约利用过程中需要加以分析的主要方 面。城市土地的集约利用要在符合城市现代化相关理论的基础上达到 土地资源的最优配置侧 硕士学位论文 第三章城市土地集约利用影响因素分析 城市土地既是自然产物，也是赋予长期的人类劳动后的社会经济 产物，影响城市土地集约利用的因素具有多样性和复杂性。 3 1 土地自然供给量和生态环境容量 土地自然供给是指在一定行政区划内，大自然提供给人类可资利 用的各种类型的土地资源总量。在行政区划分不变的情况下，土地的 自然供给是相对稳定的，不受任何人为因素或社会经济因素的影响， 具有总量有限性、位置固定性、无弹性的特点。当土地总量和区域土 地供给量充足时，易导致土地的粗放利用，相反。稀缺时使土地利用 向集约化方向发展。 城市生态环境是城市土地集约利用的重要限制性因素。生态环境 容量是生态环境对经济活动的最大承载能力，是对城市建设发展规模 以及人们在城市中各项活动的状况提出的容许限度。在可持续发展背 景下，资源环境成为未来城市发展的首要约束条件。也就是说城市生 态环境容量决定了城市土地集约利用的最高强度，是城市土地集约利 用的限制性因素。 3 2 城市土地利用结构 城市土地利用结构是城市产业结构的基础和体现，而合理的城市 产业结构是城市经济长期稳定发展所必须的。我国由于受到不同历史 时期城市产业发展政策的影响，城市土地利用有些地方严重地违背了 土地经济规律，这种不符合土地经济规律反映在土地利用结构和空间 布局上，就体现为城市用地结构严重失调和用地布局不合理。 在这种情况下，要实现对城市产业结构、经济结构的调整，集约 城市土地集约利用潜力评价一以益阳市为例 利用城市土地的集约化是一个关键环节因此，、调整产业结构关键在 于如何控制好土地利用结构，促进各个产业内部集约、高效地利用土 地，以达到调整产业结构的目豹伽。 3 3 产业聚集 产业聚集是指在地理接近的公司和其他经济单位之伺所发生的 联系。它不仅产生规模经济和甍围经济。即低成本的优势。而且可以 获得差异化的优势，如差异化地供应优质劳动力嘲显然。从用地角 度来说，在通常情况下产业聚集也十分有利于土地资源集约和高效利 用据有关资料钼前我国1 0 0 万入口以上韵特大城市入均用地水平 约是2 0 万人口以= f 小城市的一半，其主要原因是特大城市的二、三产 业高度集聚产业集聚到一定程度就可产生聚集规模效益扩大经 济辐射能力和吸引力空问表现形式即集约用地。我国建制镇的人均 用地水平一般高于小城市6 0 左右，乡村居民点的人均用地水平一般 又高于建制镇，其实质特征还是二、三产业聚集规模小。从经济学的 角度来说，城镇化作为动态变化过程表现为一种“流”| ( 即资本淀， 劈动力流、信息流、就业流和资源流等) 在城镇化快速发展过程中， 作为“流”韵两种基本运动形态之一的聚集作用。已成为推进城镇化 动力的核心表现形态m 。j 人聚集过程的角度而言城镇化的实质是 。流”从农业向非农产业、从农村向城镇的转移。通过产业聚集，不 仅将有力地推动城镇化进程。丽且将使有限的土地资源得到最大程度 韵利用。提高土地集约利用的水平。从而为缓解当前经济快速发展背 景下用地需求日益增长与土地供给能力十分有艰的矛盾找到一个突 破口m 3 珥城市空问开发模式 蔫成市空间开发模式的选择对土地集约利用水平有着重大的影响 硕士学位论文 1 9 9 4 年，美同经济学家与城市学家安东尼道斯针对美国的大城市周 边增长存在的问题，在其所著的美国大城市地区最新增长模式一 书中提出了三种调控住区无限制低密度扩张的模式：有界高密度模 式、新社区和绿带模式、限制扩张混合密度模式。这三种模式是行之 有效的防止城市新区无限度发展的手段。李翅“町在土地利用的城市 空间发展模式中结合中国高速城市化的具体情况，提出了我国城市 空问的开发模式：控制型界内高强度开发模式、引导型界外混合开发 模式等。控制型界内高强度开发模式：基本特征是单中心的城市形 态结构，城市中心高度集聚。对城市的发展在一定区域内有一个相对 集中的建设控制边界，控制边界紧靠建成区城市新区发展主要在城 市边缘地段。在这种模式下，通过有引导地提高地块开发的建设强度， 使城市空间具有较高的工作和居住密度，从而降低了城市基础设施与 管理的平均运行成本，提高了城市土地集约利用水平。引导型界外 混合开发模式：、随着城市的发展，现代许多大城市向郊区扩展，人口 与就业向郊区转移，形成城郊新城。对于城郊新城的开发，采用引 导型界外混合开发模式可避免单一的土地利用结构。新区不仅能提供 居住。还可提供商业、工业等就业岗位，以及满足居民的服务设施， 这种模式采取相对集中成片的紧凑开发，有利于集中基础没施建设， 同时减少了由于新区与老城之间的密切交流而带来的频繁的交通出 行。 3 5 城市化进程 美国地理学家诺瑟姆把城市化分为三个阶段，并将非农人口增长 的运动轨迹描述为“s ”曲线，曲线的不同区段分别对应城市化初期、 城市化加速期和城市化后期三个阶段。在这个过程中，城市化的形式 从向心型到离心型的转变过程，城市化类型呈集中型一郊区化一逆城市 化一再城市化的变化。从土地利用的角度来看，在城市化初期，人口、 城市土地集约利用潜力评价一以益阳市为饲 产业向城区集中促使土地粗放利用逐渐集约化髓着城市的不断聚 集，土地资源短缺地价上升土地成本增大为了获得收益韵平衡 单位用地建筑密度提高，建筑层数增加，土地容积率、土地投入水平 等指标也不断提高土地集约利用程度持续提高。这种趋势达到一定 程度后城市过度聚集，城市土地过度集约导致“城市病”出现 进而引发。逆城市化”的浪潮，城市土地利用程度相对下降“遵城 市化观象产生之螽，伴髓着中心城区第三产业比值的加速上升、人 们对经济、社会、环境综合发展的追求，城市土地利用形成城乡融合 的空问形态。土地集约利用形式上升到更高层次 鼍如上所述! 城市土地利用最佳集约度与城市化水平密切相关藏 布化酌不同阶段。对应着城市土地利用的不同集约强度，利用形式和 类型。所以充分研究城市化水平及发展阶段和特征，是研究城市地 集约利用的前提。 3 6 经济发展水平 城市经济快速发展，人民收入不断增加，导致人们生活水平提高。 生活、生产、商务等各种活动增加拟至对各类建设用地的需求量曼 增长的趋势引起对城市用地规模和布局的变化m 。经济发展总以一 定的投入为基础。从赘源经济角度可以把投入分为两部分一部分是 地资源。另一部分是资垒、劳动、技术等非土地资源一两部分投入 的一定组合就形成该经济水平下的产出，拥下圈3 一l 所示。 硕士学位论文 y l 0 磁xi土地资源 图3 1 资源投入等严出线 r 掣+ - io u t p u t m o u ro f n 啪r 嘲i n p u t 在一定生产力水平下，土地资源和非土地资源经过多种有机组 合，可以拟合出一条等产出线l ，在b 点时，需要y 2 单