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“大唐人家”商品住宅开发项目 可行性研究 摘要 本论文对房地产开发项目可行性分析进行了探讨性研究并利j j i 可行性研究的相关理论 及方法对湖南省常德市房地产业的一个具体案例( “人唐人家”项目) 进行了详细的可行性分 析。本文是一篇采用经营管理理论与房地产业的具体实践相结合，解决房地产开发企业存在 的实际问题，提供房地产开发项目可行性分析的参考性的论文，具有一定的代表性和现实意 义。论文首先介绍了房地产开发项目可行性分析的有关理论依据主要包括市场分析及经济 分析方面的一些理论。其次，介宝甜了房地产开发项目可行性分析的概念及作用，并给出了规 范的可行性分析应包括的步骤流程及可行性报告应涵燕的具体内容。在“大唐人家”项目的 可行性分析部分，从该项目的市场可行性、】+ ：程可行性、经济可行性三方面对其进行了分析 并重点分析了该项目所处的市场及区域经济环境，以及从该项目的投资估算、销售收入的测 算、财务评价指标的选取与计算、不确定性分析等方面进行了经济可行性评价。最后，得山 了该项目可行性分析的结论，并对存在的问题提出了相关的建议。 关键词：房地产可行性分析经济评价风险不确定性 f e s i b i l i t ya n a l y z i n go ft h ed at a n g r e nj i ar e a le s t p 口ep r o j e c t a b s t r a c t t h i st h e s i si st h es t u d yf o rr e a le s t a t ep r o j e c tf e a s i b i l i t ya n a l y s i s a n da l s oa n a l y z i n gar e a lc a s e f d at a n gr e nj i ap r o j e c t ) sf e a s i b i l i t yo fac h a n g d er e a le s t a t ee n t e r p r i s e i ts o l v e sar e a l p r o b l e mf o ra l le n t e r p r i s ea n dp r o v i d e sac a s ei nr e a le s t a t ef e a s i b i l i t ya n a l y s i s t h et h e s i si s t y p i c a la n dr e a l i s t i c f i r s t , t h et h e s i si n t r o d u c e ss o m et h e o r yb a s i sa b o u tr e a le s t a t ep r o j e c tf e a s i b i l i t ya n a l y s i s s e c o n d , i ti n t r o d u c e st h ec o n c e p ta n df u n c t i o no fr e a le s t a t ep r o j e c tf e a s i b i l i t ya n a l y z i n g ，a n da l s o p r o v i d e sa p e r f e c t p r o c e d u r e a n de x a c tc o n t e n to f a f e a s i b i l i t ya n a l y z i n g r e p o r t i nt h ep a r to f f e a s i b i l i t ya n a l y z i n go f t h ed at a n gr e nj i ar e a le s t a t ep r o j e c t , i ta n a l y z e st h e f e a s i b i l i t yo ft h ed at a n gk e nj i ar e a le s t a t ep r o j e c tf r o mt h r e ea s p e c t si n c l u d i n gm a r k e t i n g f e a s i b i l i t y , e n g i n e e r i n ga n dt e c h n o l o g yf e a s i b i l i t y t e c o n o m i c a lf e a s i b i l i t y , t h e nm a k e sac o n c l u s i o n o ff e a s i b i l i t ya n a l y z i n go ft h ed at a n gr e nj i ar e a le s t a t ep r o j e c t ，t o g e t h e rw i t hs o m e s u g g e s t i o nt ot h ep r o b l e mo f r e a le s t a t ep r o j e c t k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ，f e a s i b i l i t ya n a l y s i s ，e c o n o m i ce v a l u a t i o n ，r i s k ，i n d e f i n i t e n e s s 盘州人学2 0 0 6 脐顾i ：( p f 究生学位论文“人店人家”商品住宅开发项目町行性研究 1 导论 1 1 问题的提出 房地产特别是住宅，是人们生活、工作的重要场所。在改革开放前的近3 0 年，住宅业的 发展速度、质量、规模都受到了极大的限制。经过2 0 多年的改革，房地产业的发展已初具规 模，井对国民经济的发展和人民群众生活水平的提高产生了积极的影响。在未来我国经济迅 速发展和不断转型中，房地产业将有更大的发展空间。 第一在未来几十年我国经济将持续发展。快速的经济增蚝必将要求房地产业、住宅业 保持适度增欧这是由住宅是人类生存、社会发展和一切经济活动得以进行的前提属性决定 的。 第二。我国城镇居i 乇对住宅的需求量火。由丁目前我国生产水平还很低和住宅& 期欠账， 造成我国城镇住房面积十分有限。根据我国房地产业2 0 0 1 2 0 1 0 年发展规划的要求，房地产 业将以每年1 2 的速度增欧，2 0 1 0 年房地产业的增加值d ig d p 的比重将达到5 ，成为名副其 实的支柱产业。 第三，城市化进程的加快需要建设大量住宅。过去由于城市化进程长期禁锢和生产力水 平不高，我国城市化发展水平低，速度慢。随着我国经济的快速发展，城市化进程将加快。 具预测，到2 0 1 0 年，我国城市人口比重将达4 5 ，城市人口的增量将达到2 8 亿左右，需要 住房5 6 亿平方米，每年新增城市人口需要新建5 亿平方米房屋，住宅业发展的空间十分广阔。 房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业是建设部重点管理的行业之一。2 0 世纪 9 0 年代以来房地产业逐步成为了国民经济的支柱产业，推动支持了国民经济的快速健康发 展。但是，也存在着大量房地产项目不做市场调查，不做可行性分析而盲目上马，结果造成 大量房屋闲置和资金积压。由于房地产开发项目本身的开发体制、开发程序、开发周期、财 会制度等多有别于其他行业，使得一般的投资项目评价方法不能完全适用于房地产开发项目， 也是造成房地产开发项目可行性分析开展不力的一个原因。 因此，如何引导房地产业健康发展，减少房地产开发的盲目性就成为当前房地产行业 理论界及实践应用所关心的一个比较热门的问题。 1 2 国内外研究现状及水平 1 2 1 国外研究现状及水平 可行性研究工作是在本世纪前叶随着经济和管理科学的发展而产生的，至今已有六、七十 年的历史。早在3 0 年代，美国在开发田纳西河流域时，就开始把可行性研究列入开发程序， 第l 页 赞州人学2 0 0 6 届颁j ：研究生学位论文 “人庸人家”商品伟宅开发项目可行性研究 成为l ：程项目规划的重要阶段，使工程建殴稳步发展，取得了明显的经济效益。二次世界大 战后，可行性研究随着科学技术突e 猛进的发展而得到了不断充实和完善，逐步形成- - f 保 证实现工程建设展佳经济效果的综合性科学。目前，不但西方国家把可行性研究作为工程项 目投资决策的重要手段，中东地区，弧洲一些发展中国家也都开展了可行性研究。世界银行 等国际金融组织，已把可行性研究作为中请：l ：样项目贷款的依据。1 9 7 8 年联合国j 业发展组 织( v n i d o ) 编写了工业可行性研究手册：1 9 8 0 年又编写了。i ：业项目评价手册，这就为世 界各国特别是发展中国家开展工程建设可行性研究提供了较为完备的参考资料同时也为在 国际上推行可行性研究工作创造了条件。 1 2 2 国内研究现状及水平 目前可行性研究已列入我国基本建设榉序。1 9 8 1 年国务院关丁“技术引进和设备进口工作 暂行条例”中明确规定：所有新建、扩建人中型项目，都要在经过反复周密的论证和比较后， 提出项目可行性研究报告。1 9 8 3 年2 月，国家计委正式颁发了关于建殴项目进行可行性分 析的试行管理办法，对可行性分析的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细规定， 指导我国的可行性分析工作。1 9 8 7 年颁发的建设项目经济评价方法与参数) ，又进一步提高 了我国可行性分析工作的科学化、程序化水平。1 9 9 3 年4 月，国家计委和建设部联合颁发了 关于建设项目经济评价工作的若干规定平i i 建设项目经济评价方法与参数。2 0 0 0 年9 月， 建设部颁发了房地产开发项目经济评价方法。该方法是指导我国房地产开发项目可行性分 析工作的主要文献。 1 3 研究目的和意义 房地产项目具有投资额大、项目周期k 、不确定性因素多等特征，其成功关键取决于决 策的正确与否而决策的依据是根据可行性分析对项目进行科学的分析与预测，所以做好可 行性分析工作是项目成败的先决条件。 本文旨在运用现代项目管理的投资分析与评价的基本原则，遵循项目评价的一般过程， 结合房地产开发的特点和房地产开发的原理、原则，对房地产开发项目进行更科学、更细致、 更全面、更准确的评价与论证，期望在今后的房地产的开发中。尽量少走弯路，避免不加分 析论证就盲目上马情况的发生。 目前国内有关主管部门尚无房地产开发项目可行性分析报告内容的规定因此，本论文 试图在房地产开发项目可行性分析的内容及方法上进行一些探讨性的研究，以希望能对房地 产企业的相关工作具有借鉴作用。 第2 负 彗f 州人学2 0 0 6 届顾i ：l i j f j 【生学位论文“火庸人家”商品住宅开发项目可行性研究 1 4 研究方法 房地产开发项目可行性分析作为- - i - j 综合型应用性学科，首先应注重以经济学理论和现 代经营管理理论为基础和指导应该在充分理解这些理论的基础上，充分吸取各学科精华 并将其灵活应用于房地产可行性分析中。 其次作为- - f - j 应用性学科，房地产开发项目可行性分析也应注重将理论应用于房地产 实务中，通过现场调研获得真实有效的材料。可行性分析是为工程建设项目前期进行项目决 策时提供决策依据的重要方法，房地产开发项目的可行性分析不仅要利用可行性分析的一般 原理和方法，也要考虑房地产项目的特点在指标选择上以及参数的确定上体现房地产项目 的特殊要求，这样才能进行正确的分析为决策提供准确的依据。 最后，房地产开发项目可行性分析在进行定性研究的同时，更要注重进行定量分析研究。 本课题主要通过逻辑推理法、比较分析法、趋势预测法、回归预测法、文献综述、调商 法、数据分析归纳等方法。 1 5 论文构架 本论文由以下几部分组成：第一部分，导论。主要交代本论文研究的背景、目的和意义， 目前国内外研究现状以及研究方法；第二部分主要交代房地产开发可行性分析的概念、作 用、规范的可行性分析所应采取的步骤与内容以及在房地产开发项目可行性分析中所应用的 一些基本原理及理论；第三部分，选取了湖南省常德市房地产界的一个实际案例“大唐 人家”商品住宅项目并应用本文的相关原理及理论对该项目进行了可行性分析。在该部分 的内容主要包括四方面：项目市场可行性分析，项目工程可行性分析，项目经济可行性分析， 项目可行性分析的结论及建议；第四部分，结论。 第3 页 贵州大学2 0 0 6 扁顾 ：研究生学位论文 “犬唐人家”商品住宅开发项日a ，行性研究 2 房地产开发可行性分析概述及理论分析 2 1 房地产开发项目可行性分析概述 2 1 1 可行性分析的概念 可行性分析就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会 等问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济是否合理并对 多个方案进行优选的科学方法。可行性分析的目的是使决策科学化，程序化，提高决策的可 靠性。井为项目的实施和控制提供依据或参考。 2 1 2 可行性分析的作用 房地产项目的特点和我国房地产开发实践表明开发项目的关键是决策，开发商应该高 度重视可行性分析工作的开展。改革开放初期。我国房地产业刚刚起步，开发商没有重视可 行性分析的作用。因为在当时的环境下开发商没有意识到房地产的风险，靠投机就可以取得 成功。随着房地产市场的逐步规范，房地产投机机会越来越少。投资房地产只有靠合法经营， 不断提高决策水平，才能取得开发收益。 房地产开发项目可行性分析的重要作用在于为投资决策从技术经济方面提供科学依据， 提高项目决策的成功率，提高项目的综合效益。具体来说房地产开发项目可行性分析的作 用主要表现在以下几个方面： ( 1 ) 可行性分析是项目投资决策的重要依据 可行性分析是项目投资建设的重要环节，项目投资决策者主要根据可行性分析的评价结 果，来决定一个投资建设项目是否值得投资和如何投资。具体来说，一是保证投资决策的科 学性和合理性。大规模的投资项目只有进行了详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算， 才能对项目所面临的主要技术经济问题进行全面的评价和分析，使投资决策建立在科学和合 理的基础上。二是保证投资方案的优化。任何一种项目投资都存在众多可供选择的方案，不 同的方案将会带来不同的效益，惟有通过可行性分析，进行方案效益的比较和选择，才能优 选最佳投资方案。三是保证项目投资的有序性。项目投资的可行性分析过程，实质上就是对 项目事实过程进行周密安排的过程，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给和l 资 金使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等，使整个项目的实施有条不紊的进行。 国家规定，凡是没有经过可行性分析的开发建设项目，不能批准设计任务二m 不能进行设汁， 不能列入计划。 ( 2 ) 可行性分析是筹集资金的依据 第4 页 贵州人学2 0 0 6 届顾小f ：l f 究生学位论义 “人庸人家”商品住宅开发项日町行性研究 银行等金融机构都把可行性分析作为建设项目中请贷款的先决条件，在接受项目贷款时 首先对贷款项目进行全面细致的分析评估确认项目具有偿还能力，不担当过大风险后，才 同意贷款。即使是项目向社会筹资，主管部门也要审查其可行性分析报告。 ( 3 ) 可行性分析是与各有关部门商谈合同、签定协议的依据 项目决策立项后，就要组织具体实施投资者要与设计部门、旌i ：部门、建筑安装部门 等打交道，与其商谈合同、签订协议都要以投资可行性分析报告作为依据。 ( 4 ) 可行性分析是项目审批的依据 在我国，投资项目必须列入国家的投资计划，尤其是房地产项目要经过政府相关职能部 门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性分析。 ( 5 ) 可行性分析是编制设计任务书的依据 可行性分析对开发项目的建设规模、建设项目的内容及建设标准锌都做出了安排。这些 正是项目设计任务l ；的内容。 2 1 3 可行性分析的步骤和内容 2 1 3 1 可行性研究的步骤 ( 1 ) 组织准备。进行可行性研究首先要求组建研究班子，具体负责可行性研究的构想、经 费筹集、制定研究计划等。由于可行性研究是一个相当复杂的智力活动，研究班子的成员应 包括了解房地产市场的专家、熟悉地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家 领导班子应由热悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营并善于进行协调工作的专业人员 主持。 ( 2 ) 资料收集及市场调查。收集的资料主要有政府的方针、政策，城市规划资料，各类资 源资料有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料以及房地产市场分析的资 料等。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、 户数及结构现状调奁，市政基础设施状况调查，地上地下障碍物调查，非居民户生产经营状 况调查等。 ( 3 ) 开发方案的设计和评价、选择。对于开发项目而言，可以有不同的开发方案加以实 施。每一种开发方案部有各自的特点，根据不同的开发方案会得到不同的经济效益和社会效 益。 ( 4 ) 详细研究。采取先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、 国民经济评价，分析项目的可行性。 ( 5 ) 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研 究内容相同内容全面、翔实。 第5 页 贵州人学2 0 0 6 扁颂一l ：研究生学位论文 “人唐人家”商品伟宅开发项目可行性研究 2 1 3 2 房地产可行性研究的内容 房地产可行性研究的内容因项目的复杂程度、环境状况的必要性分析、项目实施的可能 性分析及项目的技术和经济评价。可行性研究根据研究所处的阶段和研究的详细程度包括投 资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段。房地产开发项目可行性研究具体 可包括以r 内容： ( 1 ) 项目概况。主要包括项目名称及其背景，开发项目所具备的自然、经济、水文地质等 基本条件，开发对象的社会经济发展前景以及项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济 指标等。 ( 2 ) 市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上。对将开发项目的市 场需求及市场供给状况进行科学的分析井做出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售 对象及开发周期、销售期等的预测。 ( 3 ) 规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行分析、比较的基础上优选出最为合理、 可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描叙，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、 市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数和技术经济指标和控制性规划技术指标等。 ( 4 ) 开发进度安排。对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附 属工程、交工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资 额大，一般需要进行分期开发。这就需要对各期开发的内容同时做出统筹安排。 ( 5 ) 项目投资估算。对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的 成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设 施费用、期间费用及各种税费。要说明费用估算依据和估算范围。就估算的精度而言。没有 必要像预算那样精确。但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争和未来事实相 符，提高评价的准确性。 ( 6 ) 资金的筹措方案和筹措成本估算。根据项目的投资估算和投资安排，合理估算资金需 求量制订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商务必 在投资前做好对资金的安排，通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。 ( 7 ) 财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对 项目的赢利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行 性的一种方法。具体包括在项目的销售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负 债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务 评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、 资产负债率等据以分析投资的效果。 ( 8 ) 风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容包括盈亏平衡分析、敏感性分析 羊概率分忻等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素 第6 页 贵州人学2 0 0 6 届硕一i ：研究生学位论义“人庸人家”商品住宅开发项目可行性研究 的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为项目远作过程中对关键因素进行控制提供 可靠依据。同时根据风险的可能性为投资者了解项目的风险火小及风险来源提供参考。 ( 9 ) 国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国民经济的角度出发， 崩一套国家参数( 包括影子价格、影子公司、影子汇率乖i 社会折现率等) 计算、分析项目对国 民经济的净贡献，以评价项目经济合理性的经济评价方法。国民经济评价是项目评价的重要 组成部分，也是投资决策的重要依据。国民经济评价包括社会效益评价和环境效益评价。社 会效益指项且投资为满足社会需求所做贡献的人小，如对社会经济增长、对提高居住水平、 对城市经济发展及其他关联企业的发展、对国家财政税收所做贡献等。环境效益是指项目开 发给城市环境改善带来的效益，如项目对于美化居住环境、改善居住条件和投资环境、美化 城市及消除污染等所做的贡献。 ( 1 0 ) 结论。根据对相关因素的分析和各项评价指标的分析对项目的可行性与否做出明 确结论，针对本项目存在的问题提出建议并对建议的效果做出估计。 2 2 房地产开发项目可行性分析的理论依据 房地产开发项目可行性分析的理论依据是一般的经营管理理论在特定的房地产环境的 应用与推广这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发项目可行性分析提供基本的原则 和理论指导。本部分主要介绍收益最大化原理、资金时间价值原理、风险一收益及风险一效 用原理，市场环境分析及市场需求预测理论。 2 2 1 收益最大化原理 一般来说，获取开发项目的最大收益是进行房地产开发的主要目的，即房地产开发商总 是以其能得到的总收益等于或超过预期的成本作为决策依据，因此准确预测与评价房地产开 发项目的收益对于项目决策具有重要意义。房地产开发项目的经济可行性分析就成为整个可 行性分析中最为重要的环节。成本效益分析是评估资源开发利用经济效益的重要方法，它可 以用来评定或排列各种可比选择项目的优先顺序也可以用来确定某个项目方案是否经济可 行，即是否可以带来净收益。 成本效益分析的假设条件为：只有对某项目的服务存在着需要或愿望的前提下，项目才 有经济价值：每个项目都必须在使净收益晟火的规模上实施；每个项目或项目的各个独立部 分；都必须以与项目总目标相符的最小可能成本来实施；每个项目的开发优先顺序应按其经 济合理程度排序。 2 2 2 资金的时间价值原理 房地产投资分析中常常需要对米米价值做出判断，这种判断主要依据两种方法进行：一 第7 仉 贵州大学2 0 0 6 届顶 ：研究生学位论文“人庸人家”商品住宅开发项目可行性研究 种是终值法，即将来米发生的款项计算成终值；另一种是现值法，即将未来发生的款项计算 成现在价值：这两种方法的理论基础是资金的时间价值原理。资金的时间价值的计算方法可 分为单利和复利。房地产投资活动通常历时较k ：，所以，在金融计算时多数采用复利计息。 资金的时间价值是经济学中的一个重要概念也是经济动态分析法的一个重要理论依 据。在资金使用权和所有权分离的今天，资金的时间价值仍是剩余价值的转化形式。一方面， 它是资金所有者因让渡资金使用权而获得的一部分报酬；另一方面，它是资金使用者因获得 使用权而支付给资金所有者的成本。 马克思认为，投入不同行业的资金都会获得大致相同的投资利润率即社会平均资金利 润率。社会平均资金利润率包含着风险和通货膨胀因素而资金的时间价值是不考虑这些网 素的。资金的时间价值主要有两种表现形式：一种是用绝对数表示的时间价值额，即资金在 投资过程中带来的真实增值额；另一种是朋相对数表示的时间价值率。即在没有风险和通货 膨胀的条件。f 的社会平均资金利润率。二者的关系为： 时间价值额= 资金额时间价值率 资金的时间价值是客观存在的经济范畴，是企业投资决策中需要考虑的重要因素。在短 期投资项目中，由于涉及的时间较短，对时间价值可忽略不计。但长期投资项目评价中由 于收支是在不同时点上发生的如果不考虑资金的时间价值，就无法对投资项目的收支、盈 亏做出正确的分析和评价。要正确评价投资项目的经济效益，必须考虑发生在各个不同时间 点的各种资金的时间价值。对项目进行经济评价时，应对方案的收益与费用进行时间价值的 计算。把不同的时间点上对项目所投入的费用及其产出的效益，换算成同一时间点上的价值， 使它们具有可比性，这就是资金时闻价值的原理及作用，也是投资项目评价的理论依据之一。 根据是否考虑资金的时间价值问题对投资项目进行经济评价分析的方法可分为两种， 即静态分析法和动态分析法。静态分析法是在计算投资项目的经济效果时不考虑资金的时 间价值。这一方法简单易行，但由于朱考虑资金的时间价值因素，不能反映资金时间价值增 值的客观运动规律，因而也就不能全面反映出投资项目的经济效果实情。动态分析法由于充 分考虑了资金的时间价值因素并进行价值形态上的量化所以在计算投资项目经济效果时， 可将不同时点上发生的资金折算成同一时点上的价值，这样使不同投资方案和不同投资项目 的经济效益具有了可比性。 2 2 3 风险一收益及风险效用原理 2 2 3 1 投资风险一收益分析 一般来说，风险和收益总是相伴随的。投资的风险一收茄分析，可以通过风险一收j ；i 等 价曲线( 见图1 ) 来越化。所谓等价。就是说风险与预期收益之间存在着一定的转化关系，风 险大的项目收益高，风险小的项目收瓶低，在投资者看米，不同的风险项目对应着响应的预 第8 页 贵州人学2 0 0 6 届顺卜研究生学位论义“大庸人家”商品住宅开发项目町行性研究 期收益率，并且风险与收益是等价的。风险一收益等价曲线很清楚的表明了这些关系。一般 用概率作为对风险的估计，表示风险的人小，收益用预期收益率表示，通过对不同投资者对 待风险的态度给出风险一收茄等价曲线。在这条曲线上任一点所对应的风险与预期收益，投 资者认为是等价的。 投资的风险一收益等价曲线分析在房地产投资决策中是非常有用的为房地产投资者进 行风险分析提供了一种量化的i ：具。 收 益 塞 风险度 图1 风险一收益等价曲线 2 2 3 2 投资风险一效用分析 投资者在进行投资时，对于方案选择一般遵循以下两条原则：第一，相同收益率的方案。 选择风险小的方案；第二，风险相同的方案，选择收益率大的方案。投资决策者对待风险的 态度往往是决定投资行为的重要因素。这样在进行投资决镱分析时。风险一效j _ ；1 分析就显得 非常重要。 在决策中，运用效用标准去选择投资方案必须比较效用的大小。效用的具体度踅称为效 用值。效用值是对几种方案相比较得到的相对值，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。 效用值具有二重性，一方面具有客观性，效用大小与一定的客观条件有关，可以通过测量其 相对数量值，朋1 二决策比较；另一方面也有主观性，它受决策者个人对待风险态度的影响。 效用理论对决策者来说是十分实j e 】的。当投资者试图摆脱风险时，潜在利润的预期收益 便不足以衡量一项风险投资的吸引力了。此时，合理决策产生子可选方案预期效州的比较， 而不仅仅考虑预_ i j 的收益。投资风险效心原理对房地产投资决策具有一定的指导意义，当进 行诸如商业购物中心、普通住宅、花园别墅等项目投资决策时如果商业购物中心收赫火， 风险也人：普通往宅风险小，收益也小：花园别墅的收益和风险介于二者之间这时同避 第9 甄 贵州大学2 0 0 6 扁颂叶究生学位论文“人庸人家”商品伟宅开发项目可行性研究 风险型的决策者可能选择普通住宅，冒险型的可能选择商业购物中心项目，而中间型的则会 通过计算，选择期望收雒最火的投资项目。 2 2 4 市场环境分析及市场需求预测理论 2 2 4 1 市场环境分析理论 市场环境是指影响企业的市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。对企业市场环 境进行分析是为实现营销目标制定相应的营销策略。市场环境分析可分为宏观环境和微观 环境两火类。投资环境是指决定和影响投资活动的政治因索、自然因素、经济因素和社会因 素相互依赖、相互完善、相互制约所形成的矛盾统一体。投资环境是一个动态、多层次、多 因素的人系统，其各子系统之间、各子系统中的各因素都是相互联系、相互制约的。各种环 境条件的好坏直接影响投资效果，投资环境分析历来是投资者最为荧心的问题。 房地产投资环境就是影响房地产投资、开发、经营、管理的一切政治、自然、社会、 经济因索的总和。房地产投资环境不包括投资项目的具体内部因素而是作为外部因素制约 和影响房地产投资行为，房地产投资环境包括硬环境和软环境，硬环境如道路、交通、供排 水、能源、邮电通信等基础设施状况；软环境指相关的政策法规等。 2 2 4 2 市场需求预测 企业不仅要对市场进行各种定性分析如消费者行为分析和市场环境分析而且要从定 量的角度去研究市场，估计目前和未来市场需求规模的大小。运用科学的方法。对房地产市 场供求关系及其发展趋势和相联系的各种因素加以分析和判断，从而为国家宏观调控和企业 制定发展战略服务，以有效地提高资源配置的效率。 ( 1 ) 市场需求预测的有关概念。 市场需求是指一定的顾客在一定的地理区域、一定的时间、一定的市场营销环节和一定 的市场营销方案f 购买的总量。市场预测表示在一定的环境条件f 和市场营销费用下估计的 市场需求。市场预测根据预测的对象范围可分为宏观预测和微观预测。宏观预测是从较大的 角度去研究市场，如国内房地产市场研究等。微观预测则是从企业的角度去研究市场，研究 的目的更加明确具体，针对性更强。 ( 2 ) 市场需求影响因素分析 影响市场需求的主要因素有竞争状况，人口统计分析和趋势分析等。 ( 3 ) 市场需求预测的主要方法 市场需求预测的方法大致可分为定性预测和定量预测。常州的方法中，购买者意向调查 法，销售人员综合意见法，专家意见法，市场实验法等均为定性预测方法，而时间序列法， 第1 0 页 贵州人学2 0 0 6 届硕i 研究生学位论文“人唐人家”商品住宅开发项目可行性研究 直线趋势法，指数平滑法以及统计需求分析法等则为定繁预测方法。 第1 i 贝 贵州人学2 0 0 6 届碳i ：研究生学位论文“人唐人家”商品住宅开发项目可行性研究 3 “大唐人家”商品住宅开发项目可行性分析 3 1 项目概述 3 1 1 项目背景 3 1 1 1 项目名称：大唐人家商品住宅小区 3 1 1 2 项目承建单位概况 常德市华大建设开发总公司位于湖南省常德市武陵大道南端，公司成立于1 9 9 2 年7 月， 系国家二级房地产开发和二级城市房屋拆迁企业中房集团湖南经济技术联合体会员单位， 湖南省房协副主任会员单位。常德市双文明建设先进单位，公司主要从事房地产开发、房屋 拆迁、物资经营、物业管理、市政建设和建安工程等业务。公司具有二级物业管理、四级建 安、。四级市政施工资质，下设华大房地产开发公司、华大房屋拆迁公司、华大物业管理公司、 华大建筑工程有限公司等四个子公司和市场营销部、招商部、工程预决算科、财务科、人事 科和综合科等六个管理机构。 该公司成立十多年来，累计完成工作量近5 亿元。成功地完成了紫桥小区开发、武陵大 道南端2 0 1 亩旧城区改造、华大商贸城和华兴花园等项目的综合开发，新建各类房屋3 0 多万 平方米，拆除各类旧建筑2 0 多万平方米。 3 1 1 3 研究范围与研究依据 本报告研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金 筹措、经济效益、风险等方面内容。研究依据是跟据国家有关部门的法规、政策、规程和规 范，其主要依据为： ( 1 ) 常德市国民经济和社会发展第十个五年计划； ( 2 ) 常德市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要( 草案) ： ( 3 ) 常德市城市总体规划1 9 9 9 - - - 2 0 2 0 ： ( 4 ) 常德市规划局下达的修建性详细规划设计要点： ( 5 ) 地址所在地1 ：5 0 0 现状地形图： ( 6 ) 投资项目可行性研究指南( 试用版) ： ( 7 ) 国家计委、建设部联合颁发的建殴项目经济评价方法与参数( 第二版) ： ( 8 ) 建设部建标 2 0 0 0 2 0 0 5 号房地产开发项目经济评价方法： ( 9 ) 其他相关专业设计规范； 第1 2 虹 贵州人学2 0 0 6 届硕卜研究生学位论义“大庸人家”商品住宅开发项目可行性研究 ( 1 0 ) 常德市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料 ( 1 1 ) 建设方提供的其他相关资料。 3 1 1 4 项目提出的理由 2 0 0 1 年以来，常德市改革开放不断深入国民经济稳步增长，社会事业妖足发展，城市面 貌焕然一新城市基础设施日益完善。根据常德市城市总体规划1 9 9 9 - 2 0 2 0 ：城市范同将 由1 9 9 8 年底的4 8 2 5 平方公里扩大至2 0 0 5 年的6 0 平方公里和2 0 2 0 年的9 5 平方公里：城市 人口将由1 9 9 8 年底的4 7 2 5 万人增加至2 0 0 5 年的6 0 万人和2 0 2 0 年的1 0 0 万人；江北城区 近期发展重心将向| e 发展远期适当向东发展，主要向北、向西发展。本项目位置正处于城 市发展框架之内，地处朗州路以西，紫菱路以北沙河路以东，新河路以南地段，项目地南 望紫兰居，东临紫云小区。根据常德市规划局详细规划方案，该地段以商居用地为主，该片 区己建成或在建项目有紫兰居、紫云小区、金城阳光1 0 0 、新世纪花园( 二期) 等。本项目_ i _ j 地 范围内主要为荒地平少量沟渠场内杂草丛生与周边环境极不协调。而朗州路北连2 0 7 国 道至常德火车站，南接沅安路至沅江，是城市的主要景观轴线。本项目l 临朗州路长1 8 0 米， 在此新建一批具有现代建筑风格的商居用房既能满足常德市民新的用房要求，又为朗州路 环境面貌的改善增景添色，提升常德市城市品味。 此研究报告旨在通过对有关情况详细调查的基础上进行可行性分析，作为本项目投资开发 的决策依据及项目招商、融资的参考依据。 3 1 1 5 建设地点 项目处于常德市城北，东临朗州路南靠紫菱路，西接沙河路，北抵新河路，该片区地段 优越、环境优美、交通便利。 3 1 1 6 项目建设规模与目标 规划占地5 2 2 1 4 平方米，总建筑面积1 0 8 0 0 0 平方米，工程总投资1 3 1 3 0 万元。单位投资 1 2 1 5 7 4 元平方米。 ( 1 ) 建设期限：2 0 0 5 年1 2 月一2 0 0 7 年1 2 月 ( 2 ) 建设目标 本项目主要是为了顺应常德市城市发展战略的需要，以市场化运作方式建设一个环境优 美、功能完善的康居社区，满足城市中高档消费群体的住房要求。 ( 3 ) 项目总投资 项目总投资：1 3 1 3 0 万元 项目建垃资金来源：企业白筹 第13 页 贵州人学2 0 0 6 届坝i 研究生学位论义“大唐人家”商品伟宅开发项目町行性研究 ( 4 ) 项目经济效益 项目建成后，实现收入1 7 8 0 0 万元。净利润2 3 3 5 万元，投资利润率达到2 6 8 9 6 。投资利税 率达到3 4 2 ，税后财务内部收j ；i 率1 3 2 6 投资回收期2 8 年。 ( 5 ) 项目社会效益 项目可提供8 1 2 0 0 平方米住宅( 7 6 0 套) 、1 0 3 0 0 平方米商场、1 1 0 0 平方米幼儿吲等，满 足消费者需求； 增加全社会固定资产投资力度，促进国民经济增欧： 带动相关产业发展直接、间接带动建材、冶金、机械等6 0 多个部门和行业发展，每 增加投入1 亿元带动相关产业增加1 4 7 9 亿元的投入： 房地产届劳动密集型产业，可吸纳大量劳动力，对缓解现阶段的社会就业矛盾起到一定 作_ ；i 。 3 1 2 主要经济技术指标 表l ：主要经济技术指标 序号指标名称单位指标备注 1总用地面积 2 总建筑面积 2 1 住宅建筑面积 其中：高层住宅 多层住宅 2 2 商业建筑面积 2 3 会所面积 2 4幼儿园面积 2 5 地下室面积 序号指标名称 2 6 架空层及其他面积 3 住宅户数 4 建筑密度 5 窖积率 6 绿化系数 7 停车位 8 迎设工期 9 总投资 1 0 总收入 1 1 销售税会 1 2 十地增值税 1 3 所得税 r 1 4 利润总额 1 5 税后利润 1 6 投资利润牢 1 7投资利税率 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 单位 平方米 户 辆 隹 万元、 万元 万元 万元 万元 万元 万元 第1 4 虹 5 2 2 1 4 1 0 8 0 0 0 8 2 1 0 0 4 5 0 0 0 3 7 1 0 0 1 0 3 0 0 7 0 0 1 1 0 0 4 7 7 5 指标 9 0 2 5 7 6 0 2 5 2 1 8 3 4 3 0 4 2 1 3 1 3 0 1 7 8 0 0 9 7 8 1 7 8 1 1 5 9 3 5 1 4 2 3 5 5 2 6 8 3 4 2 不计入容积率 备往 不计入容积率 贵州人学2 0 0 6 届坝i 刈i f 究生学位论义“人庸人家”商品住宅开发项目可行性研究 3 1 3 问题与建议 本项目的开发与国务院颁发c 2 0 0 3 1 8 号关于促进房地产市场持续健康发展的通知的文 件的精神是一致的其总体方向符合政策导向。通过对市场需求、1 ：穰方案以及财务效益等 方面的分析，项目是可行的，在具体规划建设的过程中，还需注意以下问题： ( 1 ) 掌握开发强度和次序。项目的建设规模较大。资金筹措币i 市场消化有一个过程，因此， 开发与销售必须协同。该片区开发较为滞后，人气不旺生活配套还不是很完善朗州路日 前南端离市中心近，人气相对较旺北端离火车站较近，交通优势明显本地块处于近北端， 但居住人气还不是很旺，属于新城区范畴，如果首先开发强度过火，价格过高，导致项目销 售不畅影响整个楼 ：c 的开发形象。因此，开发商应掌握好开发强度平次序，建议以小强度 开发试探市场，根据项目地段位置先东南，后西j e 的开发方向确定开发次序。 ( 2 ) 重视建筑细：竹。尽管一个住宅项目成功开发很大程度上有赖于区域位置，但在同一地 段高、中、低档楼盘并列的情况下也不缺乏实例，就其原因无非是建筑产品细节上的差异。 在规划设计上应贯彻生态原则、文化原则和效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、文化内 涵、经济效益和鲜明个性的人性化生活康居空间。 ( 3 ) 贯彻“以人为本”、自然与“可持续发展”思想，以建设生态型居住环境空间为规划目 标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，创造一个布局合理，功能齐备、 环境优美的现代生活小区。 3 2 项目建设的必要性分析 3 2 1 项目建设符合国家产业政策 今年我国固定资产投资调控政策总的原则是适当控制投资规模，调整投资结构。国家要求 房地产开发持续健康发展，同时提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化 生活的基本需求，保持国民经济健康发展。党的十六大报告中明确提出了中国在本世纪头二 十年全面建设小康社会的奋斗目标而康居是小康社会晟核心的主体。 3 2 2 项目建设是满足人们对康居住宅的实际需求 近年来，我国住宅产业得到迅猛发展，产品升级换代的周明变的愈来愈短，住宅水平的发 展在一定程度上已经超过了普通老百姓的经济收入水平的增k 速度。康居住宅对于大多数老 第15 页 贵州人学2 0 0 6 届硕i ：研究生学位论文 “人唐人家”商品住宅开发项日可行性彤f 究 百姓来说，是一种更贴切他们生活的选择，康居住宅强调居住的实用性、现代感、人性化， 通过社区氛围的营造，满足市民对健康生活、体育运动、人际交流、和谐与和睦、身心舒展 的要求。2 0 0 4 年中国房地产协会专职副会艮潘其源在中国首届房地产交易大会开幕式上指出： “在2 0 0 2 年以前，中国的房地产业仍然能保持持续、健康、快速的发展态势，这是因为实际 供需荚系足以支撑现在的房地产发展态势。”为此，康居住宅建设是满足人们在生活中的实际 需求。 3 2 3 项目建设是满足常德市住宅消费市场的需求 根据常德市城市总体规划1 9 9 9 - - 2 0 2 0 ：常德市城市范围将由1 9 9 8 年底的4 8 2 5 平方公 里扩人至2 0 0 5 年的6 0 平方公里和2 0 2 0 年的9 5 平方公里：城市人口将由1 9 9 8 年底的4 7 2 5 万人增加至2 0 0 5 年6 0 万人和2 0 2 0 年的1 0 0 万人。从1 9 9 9 年底到2 0 0 4 年末，常德市净增城 市人口8 7 5 万( 含自然增氏和机械增欧) 每年平均增长1 7 5 万人。在不考虑有效购买力的 情况r 单从住房需求分析，常德市每年因人口增k 而拉动住房需求将达到5 0 万平方米( 但 日前我市人均住房建筑面积2 8 5 8 平方米计算) 。实际上2 0 0 4 年常德市净增城市人口i 9 4 万 人，这一理想需求将达到5 5 万平方米。另外城市外来人口的购买需求也不容忽视，据统计， 常德市目前外来人口住房比重为1 5 左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求的增蚝。从消 费结构分析，随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改善型住房 的需求较明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念。常德住房消费正由“居住型” 向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大，“终极置业者”不断涌现，常 德市人均居住水平迅速提高。 3 2 4 项目建设是完善城北新区城市规划，促进城市建设的需要 随着城市建设步伐的加快，城北新区的开发建设成为近几年开发的热点。由于该片区是城 市近期发展的重点各项基础设施建设己在逐步完善，朗州路从2 0 7 国道至沅安路已全线拉 通，紫菱路从武陵大道至朗州路已拉通，沙河路和朗州路临本项目区地段