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上海市房地产住宅市场分析及价格预测 摘要 本文从上海国民经济发展状况，房地产住宅发展综述，城市人口与就业、房地产 市场状况，居民收入和储蓄，城市基础设施建设，旧区改造和动拆迁情况等七个方面 对房地产住宅的发展环境进行了分析，结合上海房地产产业的发展和2 0 0 2 年上海地 产状况，运用住宅经济学的基本理论，明确了房地产住宅价格的内涵和论述了住宅市 场的流通价格的形成，详细阐述了需求的分类和影响住宅需求关系的五大主要因素和 供给四大主要因素，并从7 个方面分析了上海宏观经济环境和上海房地产( 住宅产q k ) 面临9 大发展机遇。在此基础上，分析了中国未来几年住宅发展的新特点和上海市住 宅消费发展趋势，并在对2 0 0 3 - - 2 0 0 5 年上海市居民人口的预测的基础上，对上海住 宅产业未来几年的发展进行分析，并建立相应的数学模型对2 0 0 2 2 0 0 5 年上海新住宅 需求总量进行了预测。在此基础上建立了数学模型，对2 0 0 2 - - 2 0 0 8 年的住宅价格进 行了预测，最终对住宅总体走势进行了判断和分析。 【关键词】住宅房地产市场销售价格需求供给预测 a n a l y s i so fs h a n g h a ir e a le s t a t ea n dh o u s em a r k e t a n di t sp r i c ep r o s p e c t s a b s t r a c t f i r s t l y ，t h i s a r t i c l e a n a l y z e s t h eo u t s i d e d e v e l o p i n g e n v i r o n m e n tf o rh o u s ea n dh o u s i n g l a n di n d u s t r yf r o ms e v e n a s p e c t s ： s h a n g h a i se c o n o m i cs t a n d i n g ，t h eo v e r a l ld e v e l o p m e n to fh o u s ea n d h o u s i n g l a n di n d u s t r y ，t h ec u r r e n ts i t u a t i o no fu r b a np o p u l a t i o n ， e m p l o y m e n ta n dr e a le s t a t em a r k e t ，c i t i z e n si n c o m ea n ds a v i n g ， u r b a ni n f r a s t r u c t u r ec o n s t r u c ti o na n dt h eo l da r e ar e c o n s t r u c ti o n a n di t sd w e l l e r s r e m o v a lp r oj e c t s s e c o n d l y ，b a s e d0 1 3 t h ed e v e l o p m e n t s t a t u so fs h a n g h a ir e a l e s t a t ei n d u s t r ya n ds h a n g h a il a n di n d u s t r yi ny e a r2 0 0 2 ，a n du s i n g t h eb a s i ct h e o r i e so fh o u s i n ge c o n o m i c s ，t h i sa r t i c l es e tf o r t ht h e c o n n o t a t i o no fh o u s ea n dh o u s i n g l a n dp r i c e ，d i s c u s s e st h ec u r r e n t p r i c ef o 珊a t i o no nh o u s em a r k e t ，e x p a t i a t e so nt h ec l a s s i f i c a t i o n o fd e m a n d ，t h e5m a i nf a c t o r sa f f e c t i n gd e m a n d a n dt h e4m a i nf a c t o r s a f f e c t i n gs u p p l y ，t h e nf r o m7a s p e c t sa n a l y z e st h em i c r oe c o n o m i c e n v i r o n m e n ti n s h a n g h a i a n d p o i n t s o u tt h e9 e x p a n d i n g o p p o r t u n i t i e sn o wf a c i n gs h a n g h a i r e a le s t a t ei n d u s t r y ( h o u s i n g i n d u s t r y ) b a s e do nt h ea b o v ee x p l a n a t i o n ，t h i sa r t i c l ea n a l y z e st h en e w c h a r a c t e r i s t i c so nh o u s ed e v e l o p m e n ti nc h i n ai nt h es e v e r a ly e a r s t oc o m ea n dt h ee m e r g i n gt r e n do fh o u s ec o n s u m p ti o ni ns h a n g h a i b a s e do nt h e s p e c u l a t i o n o f s h a n g h a ip o p u l a t i o nd u r i n gy e a r 2 0 0 3 2 0 0 5 ，t h i sa r t i c l ea n a l y z e st h ef u t u r ed e v e l o p m e n to fs h a n g h a i h o u s ei n d u s t r ya n da i d i n gb yam a t h e m a t i c sm o d e l ，s p e c u l a t e do nt h e g r o s sd e m a n df o r t h e n e w l y b u i l t h o u s e si ns h a n g h a id u r i n gt h e p e r i o d o f y e a r 2 0 0 2 2 0 0 5 t h e na n o t h e rm a t h e m a t i c sm o d e li s c o n t r i v e dt oh e i pm a k et h ef o r e c a s to nt h eh o u s ep r i c ed u r i n gy e a r 2 0 0 2 2 0 0 8a n dt h u sc o m p l e t et h ef i n a lf o r e c a s to nt h eo v e r a l lt r e n d o nh o u s ei n d u s t r y ( k e yw o r d s ) h o u s i n g , r e a le s t a t e ，m a r k e t ，s e l l i n gp r i c e ，d e m a n d ， s u p p l y ，p r o s p e c t 声明 本人郑重声明：本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，撰 写成硕士学位论文“土壹直廛地芒垡室蓝垣筮堑丛俭揸亟趔”。除论文中已注明 引用的沦文外，对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方 式标明。本论文中不包含任何未加注明的其他个人或集体已经公开或未公开发表 的成果。 本声明的法律责任由本人承担。 学位论文作者签名 2 0 0 3 年6 月1 6 日 厣i 济上学硕卜毕业论文 序言 、写作背景 自2 0 0 0 年以来，上海住宅市场逐步升温，商品房价格持续扬，而今年以来， 房地产市场存在“泡沫”的议论和争论就从来没有断绝过，最近出版的房地产 行业景气报告显示，中国房地产存在一定程度的泡沫，这本来对房地产和住宅 地产的“泡沫”争论提供了佐证，随之而来的是银行提供购买房产的首付比例提 高到3 0 ，虽然中国人民银行没有正式出台文件，但许多银行特别是国有商业银 行还是这样做了。为了准确地分析上海房地产和住宅地产的状况，对上海房地产 市场和住宅地产市场特别将来的走势做出判断，并分析将来商品房市场价格，想 从一个从事房地产工作多年的工作者出发去分析和理解目前的种种状况，所以有 了本文。 二、写作思路 文章首先分析上海房地产发展的宏观经济环境和其他相关情况，然后具体分 析2 0 0 2 年的上海住宅地产发展的状况，并依据相关理论的阐述，分析上海住宅 地产今后3 年左右住宅需求量，并预测了到今后几年的房地产价格走势，做出了 自己对上海未来几年住宅地产和商品房价格的几方面的判断。 三、文章结构 全文共分六个部分，第一章分析了上海房地产的宏观环境分析，主要从上海国民经济发 展状况、上海市住宅地产发展综述、上海的城市人口与就业、房地产市场状况、上海市的居 民收入和储蓄、上海城市基础设施建设旧区改造和动拆迁情况等方面分析上海房地产的宏观 环境。 第二章则具体分析2 0 0 2 年度上海房地产市场分析，房地产开发投资继续稳 步上升、土地供不应求矛盾突出、商品房市场持续增长、存量房市场继续超常发 展、2 0 0 2 年上海住宅市场运作态势 第三章着重阐述了住宅地产的相关理论，文章首先阐述了住宅地产的相关概 念，并论述了住宅的供给与需求的概念、影响住宅的供给和需求的因素，最后阐 述了影响住宅主体发展的因素，为后文的进一步分析打下理论基础。 第四章则对上海市住宅地产分析及价格预测。文章结合上海的宏观经济环境 和上海住宅产业面临的机遇，分析了我国住宅消费者购买行为的特征分柝，并对 第1 页共7 9 页 t - 海市房地产住宅市场分析及价格颅测 8 0 至9 0 年代t - 海住宅消费发展状况进行分析，结合房地产经济周期波动的特征， 对未来几年上海市住宅消费发展趋势和需求量进行预测，并对2 0 0 2 - - 2 0 0 8 住宅 价格总体预测。 第五章是根据2 0 0 3 上海之春市场调查报告，对上海住宅需求总体趋势进行 分析。 第六章是结论，对未来几年住宅价格总体走势、几个值得关注的因素进行了 总结。 第2 页共7 9 页 吲济大学硕士毕业论文 第一章 上海市房地产住宅发展环境分析 一、上海国民经济发展状况 1 、综合经济实力进一步提高。1 9 9 7 - - 2 0 0 2 年，上海国内生产总值( g d p ) 年均增长1 0 ，4 ，2 0 0 2 年国内生产总值达到5 4 0 8 7 6 亿元，按当年汇率计算，人 均国内生产总值达到4 9 0 9 美元。金融、商贸、房地产等已成为上海新的支柱产 业，会展、旅游、信息服务等产业加快发展，2 0 0 2 年第三产业占国内生产总值 的比重达到5 1 。工业新高地建设取得重大进展，四大产业基地建设全面推进， 电子信息产品、汽车、石油化工及精细化工、精品钢材、成套设备、生物医药等 重点发展产业竞争力不断提升，高新技术产业产值占全市工业总产值的比重提高 到2 3 4 工业经济效益和全员劳动生产率达到全国领先水平，城市信息化进程 不断加快，以推广使用社会保障卡、公共交通卡和银行卡为重点，信息技术在提 高城市管理水平、改善公共服务、改造传统产业、促进社会发展等各个方面得到 积极应用。农业结构调整明显加快，郊区经济快速发展。区、县初步形成了各自 的产业优势和区域经济特色，成为推动全市经济社会快速发展的重要力量。全市 财政收入年均增长1 5 5 ，高于同期国内生产总值的增长水平。 2 、全方位开放格局基本形成。1 9 9 7 - - 2 0 0 2 年吸收外商直接投资合同金额 3 4 2 9 1 亿美元，实际到位金额1 9 2 6 7 亿美元。利用外资呈现大项目多、增资项 目多、高新技术项目多的特点。引进了一批跨国公司地区总部、研发机构和采购 机构，金融保险、电信、旅游等服务贸易和公用事业利用外资进一步加快。对外 贸易克服国际环境的不利影响，保持快速增长，2 0 0 2 年本市外贸进出口和口岸 进出口总额分别达到7 2 6 6 4 亿美元和1 4 2 5 0 1 亿美元。实施了“大通关”工程， 提高了口岸通关效率。海外经济加快发展，对外经济技术合作不断扩大。在沪召 开的a p e c 会议等重大国际会议取褥圆满成功，扩大了上海在国际上的影响。按 照服务全国的要求，国内合作由经济领域向社会事业领域推进，与长江三角洲和 沿江地区的经济合作进一步密切，参与西部大开发取得实质性进展，对口支援工 作进一步加强。 3 、人民生活水平迈上新台阶。2 0 0 2 年城市和农村居民家庭人均可支配收入 分别达到1 3 2 5 0 元和6 2 1 2 元，市区人均住房使用面积达到1 8 1 平方米，教育文 化、休闲娱乐、旅游保健等消费不断增长，城乡居民生活总体上达到比较宽裕的 小康水平。市场导向的就业机制基本建立，累计近百万下岗职工通过再就业服务 第3 页麸7 9 贞 海f 仃房地产住宅市场分析及价格预测 中心分流安置实现再就业，由产业结构调整引发的集中性劳动力结构调整平稳完 成。2 0 0 0 年开始连续三年实施“净增1 0 万就业岗位”计划，推进“4 0 5 0 ”工 程，共净增就业岗位3 5 0 9 万个。城镇职工基本医疗保险制度改革平稳实施，全 市有6 7 5 9 l 万职工纳入统一的基本医疗保险范围。社会保险体系已涵盖养老、 医疗、失业、生育等多个方面，基本实现对城镇所有劳动者及其各种就业状态的 全覆盖。廉租住房制度基本建立，社会救助体系进一步健全，城乡低保标准逐步 提高，基本做到“应保尽保”，社会帮困组织网络日趋完善。 4 、未来五年上海市经济和社会发展的主要目标：国民经济继续保持持续快 速健康发展，国内生产总值年均增长率继续高于全国2 3 个百分点；基本建立 与国际大都市功能相适应的新型产业体系，经济运行质量和效益明显提高，综合 经济实力显著增强，到2 0 0 7 年人均国内生产总值达到7 5 0 0 美元左右：基本建 立以“三港两网”为骨架的现代化基础设施体系，进一步优化以中心城、新城、 中心镇为重点的城市布局，加快城乡一体化步伐，城市化水平达到8 0 ，城市 生态环境进一步改善，可持续发展能力不断增强；基本建立以促进人的全面发展 为中心的社会事业体系，重点建设一流的教育、医疗、体育和国际文化交流中心， 市民的思想道德素质、科学文化素质和健康素质明显提高；基本建立与知识经济 发展相适应的城市创新体系，不断增强科技创新能力，加快构筑人才高地，把经 济社会发展转到依靠科技进步和提高劳动者素质上来；城乡居民收入不断增长， 人民生活更加富足，精神文化生活更加丰富，社会保障体系进一步健全，社会就 业比较充分，困难群众基本生活得到保障，社会秩序保持稳定，全市人民始终保 持昂扬向上的精神风貌。 二、上海市房地产住宅发展综述 2 0 0 2 年对中国尤其对上海的房地产产业来说，又是一个丰收之年：2 0 0 2 年 上海市房地产市场继续上年的快速发展势头，房地产开发建设规模保持高位增 长：增量房市场供需两旺：存量房交易稳步发展；商品房价格稳健上扬，存量房 价格增幅快于增量房，市场总体呈现加速发展态势。随着房地产投资额的增大和 大量高价商品住宅房的涌现，许多专家和学者提出了“警惕中国房地产泡沫”的 预测，而诸如上海这样的中国特大型城市，无疑都处在争论的中心，而其中争论 最多无疑是房地产住宅的发展，在十届全国人大召开期间，为了防患于未燃，传 出了中国人民银行正在修改针对个人购房的首付款的额度比例政策，由暴来的首 付款不低于2 0 提高到5 0 ，这无疑给2 0 0 3 年的房地产业尤其是住宅产业的发 第4 页共7 9 页 同济大学硕 毕业论文 展添上一个不确定的政策因素，因为从上世纪9 0 年代以来，商品住宅在房地产 产业所占的比重越来越大，2 0 0 2 年上海市住宅产业的产值已占整个房地产业的 7 7 以上，同时房地产业已成为拉动上海市国内生产总值的重要推力，根据t 海 统计资料显示，2 0 0 1 年房地产业对上海国民经济的经济增长贡献率已达到 1 1 4 ，这一趋势还将继续。 根据上海市房地产交易中心和上海市统计局发布的市场信息数据显示：2 0 0 2 年房地产交易各指标全面快速增长，需求( 流通) 类指标和供应( 生产) 类实现 了同步增加，多项增幅明显高于2 0 0 1 年，房地产市场有加速发展趋势。 1 、住宅投资建设规模进一步扩大，办公、商业低位反弹 自1 9 9 7 年以来，上海市房地产业步入上升轨道，特别是近几年发展势头加 快，房地产市场各主要指标持续增长。在整个房地产市场发展过程中，住宅无疑 成为房地产业发展的领头羊，对上海市房地产业发展起了举足轻重的作用。 与住宅走势相对，上海市办公及商业用房开发建设规模则呈低位反弹走势。 办公商业用房投资建设规模比重连年下滑，己无更多的下降空间，几近谷底，2 0 0 2 年下滑速度明显减缓，部分指标己出现回升迹象。从办公和商业用房的建设规模 的同比指标来看，办公用房施工面积和竣工面积跌幅减小，投资额和新开工面积 增加，其中办公楼新开工面积连续两年增加，特别是2 0 0 2 年环比增加1 2 5 3 6 ， 势必会给以后办公楼市场带来充沛的供给。商业用房新开工面积、竣工面积从 2 0 0 0 年开始连年增加，2 0 0 2 年增速加大。 2 、旧区改造力度加大，中心城区“空心化”迹象逐渐显现 近年来，上海市加大了旧城区改造进程，动拆迁面积连续三年增加，而近两 年的增幅均超过2 5 ，2 0 0 2 年完成动拆迁面积是2 0 0 0 年的1 7 6 倍。动拆迁面积 快速增加，可能导致以下结果：虽有部分动拆迁地块用于市政等基础设施建设， 但大部分地块直接用于商品房建设，加大了土地的供给；动拆迁区域相对集中老 城区，中心区动拆迁面积占全市总量保持在较高水平，而这些区域中建造房屋一 般价格较高，这会增加高价房的供应，对上海市楼价的提升起到相当作用；中心 城区动拆迁量的不断增加，一个较为直接的结果是加速了城市“空，t 5 , 化”的进程。 3 、商品房供需两旺，供求关系渐趋理想，存量房增幅放缓 2 0 0 2 年上海市增量商品房市场完成了跨越式的发展，商品房批准预售面积 和预售登记面积同步大幅增长，两者均达到一个崭新的高度，市场供需两旺。 4 、商品房价格继续上扬，住宅价格稳定增长，办公楼价格升幅一枝独秀 第5 页共7 9 页 l 海市房地产住宅t h 场分析及价格预测 5 、房地产二、三级市场联动效应不断加强 2 0 0 2 年上海市商品房预售面积和存量产权房交易面积均取得了历史性突破， 商品房预售登记面积增幅近四年内首次超过存量房，二、三级市场在高位联动效 应显著。 三、上海的城市人口与就业、房地产市场状况 2 0 0 2 年末，全市户籍人口1 3 3 4 7 万人，人口出生率为4 6 ，死亡率为7 2 ，自然增长率为一2 6 0 o o 。户籍管理制度改革加快推进，成功地推出了人才居住 证制度。至年末，已有8 2 5 5 名在上海发展创业的国内外人才获得上海居住证。 在国内人才中，硕士以上学历占8 6 ，本科以上学历占7 2 8 。在国外人才中， 硕士以上学历占5 5 7 ，本科以上学历占7 8 8 。全年上海市城镇从业人员5 7 6 4 万人，比上年末增加2 5 9 4 万人。其中，城镇单位从业人员3 3 6 0 2 万人，比上年 末减少2 2 3 万人；城镇私营企业从业人员和个体劳动者1 3 8 4 万人，增加3 9 2 7 万人：非正规劳动组织就业人员2 0 1 6 万人，增加3 7 4 万人；自由职业者1 4 1 5 万人，增加3 7 1 万人。 房地产业快速发展，2 0 0 2 年实现房地产业增加值3 7 3 6 3 亿元，比上年增长 1 4 _ 5 。 房地产开发与销售同步增长。从开发看，去年商品房施工面积6 8 5 3 1 7 万平 方米，比上年增长1 4 5 ：竣工面积1 9 8 3 9 2 万平方米，增长1 0 7 。从销售看， 去年商品房销售面积1 9 6 0 6 万平方米，比上年增长9 1 ，其中商品住宅销售 1 8 3 9 0 5 万平方米，增长9 4 。在商品住宅销售面积中，个人购房比重已达9 7 5 ， 比上年提高4 1 个百分点。存量房产交易稳步上升。去年成交过户面积1 7 9 0 4 8 万平方米，比上年增加3 6 8 0 5 万平方米，增长2 5 9 。房屋租赁市场交易活跃。 去年商品房屋出租面积5 9 7 1 9 万平方米，比上年增长1 7 5 。 四、上海市的居民收入和储蓄 城乡居民收入继续提高。全市职工年平均工资1 9 4 5 2 元，比上年增长9 5 。 据抽样调查，城市居民家庭人均年可支配收入1 3 2 5 0 元，按可比口径计算，比上 年增长1 1 5 ；农村居民家庭人均年可支配收入6 2 1 2 元，增长6 2 。 随着收入的不断提高，城乡居民家庭耐用消费品拥有量明显增加。据抽样调 查，至年末，平均每百户居民家庭耐用消费品拥有量，城市居民家庭：彩电1 6 0 台，家用空调1 1 8 台，影碟机6 0 台，移动电话9 3 部，照相机7 9 台，家用电脑 5 1 台，热水器7 6 台；农村居民家庭：彩电1 2 0 台，轻骑、摩托车8 3 辆，洗衣 第6 页共7 9 页 蚓济大学硕士毕业论文 机7 1 台，热水器5 3 台，移动电话6 3 部，影碟机3 1 台，家用空调2 4 台，家用 电脑1 2 台。 居民储蓄继续增加。年末全市城乡居民储蓄存款余额4 9 1 5 5 4 亿元，当年新 增1 0 2 0 4 8 亿元。其中，城镇居民储蓄存款余额4 6 6 2 9 5 亿元，新增9 8 7 9 6 亿元； 农村居民储蓄存款余额2 5 2 5 9 亿元，新增3 2 5 2 亿元。 五、上海城市基础设施建设 2 0 0 2 年全年共完成城市基础设施建设投资5 8 3 4 9 亿元，比上年增长1 4 2 ， 占全市固定资产投资的比重为2 7 。其中，交通运输邮电通信投资1 7 1 2 5 亿元， 增长1 7 ；市政建设投资2 0 1 6 8 亿元，增长1 3 ，4 ：公用事业投资1 4 8 4 2 亿元， 增长6 0 9 。年内建成苏州河综合整治一期、外环线浦东段、同三国道上海段、 外高桥港区四期、四川北路绿地、长桥水厂改造等重大城市基础设施项目。其中 首批向社会招商的同三国道上海段、沪青平中段、莘奉金三条高速公路建成通车， 标志着上海西南地区率先形成“1 5 3 0 6 0 ”高速公路网络框架。为进一步缓解过 江交通压力，卢浦大桥、外环隧道、大连路隧道、复兴东路隧道等工程正在加快 建设。 六、旧区改造和动拆迁情况 住宅建设和旧区改造加快发展，居民居住质量不断提高。全年全市完成住宅 建设投资5 6 2 7 3 亿元，比上年增长2 4 3 ：住宅竣工面积1 7 5 3 9 5 万平方米，增 长1 0 3 。建成为住宅配套服务的公共设施面积1 9 7 3 万平方米，相当于全市住 宅竣工面积的1 1 2 。新建住宅整体水平明显提高，年内建成高起点规划、高标 准设计、高质量施工和高水平管理的四高优秀小区8 5 个，比上年增加1 7 个。年 内完成市区多层住宅平项改坡顶1 2 5 7 幢，水箱改造6 2 8 个。新一轮旧区改造稳 步推进。全年拆除旧住宅建筑面积4 8 5 万平方米，比上年增长2 5 4 。年末，市 区人均居住面积达到1 3 1 平方米，比上年末增加0 6 平方米；人均使用面积1 8 1 平方米，增加0 8 平方米。居民住宅成套率达到8 7 4 。年内扩大菜单式全装修 试点住房3 - 2 万套。 第7 页共7 9 页 上海市房地产住宅市场分析及价格顶测 第二章2 0 0 2 年度上海房地产市场分析 2 0 0 2 年，上海房地产市场非常繁荣，商品房销售面积达1 9 6 0 万平方米，房 地产增加值达到3 7 3 亿元，占全市g d p 的6 9 1 ，已接近7 的这一上海房地产 业“十五”期闻的目标值，上海房地产业在上海经济中的支柱地位正日益显现。 从2 0 0 2 年上海房地产市场数据中可以清楚地看到：房地产开发投资稳步上 升；商品房需求量持续增长，市场供求两旺；存量房市场大有追赶增量房之势。 一、房地产开发投资继续稳步上升 2 0 0 2 年第四季度房地产开发投资额1 5 5 2 4 亿元，与去年同期1 9 0 2 5 亿元相 比，减少3 5 0 1 亿元，减幅1 8 4 。从2 0 0 2 年全年来看，上海房地产开发投资额 达7 2 0 2 3 亿元，一举超过1 9 9 6 年本市房地产开发投资额，刨出历史新商。今年 房地产开发投资与过去投资不同地方是，过去房地产投资是写字楼、办公楼热， 一般要占到投资额的5 0 左右，现在是住宅热，占房地产开发投资的四分之三以 上。去年住宅投资是5 6 3 亿，占7 8 2 ，据估计今年住宅投资计划5 8 0 亿，全市 固定资产投资规模在2 3 0 0 亿左右，房地产投资可能在7 5 0 - - 8 0 0 亿之间，住宅投 资占整个房地产投资仍保持在四分之三左右的水平。上海房地产市场( 尤其是住 宅市场1 目前处于供求两旺、高位运行的态势。 2 0 0 2 年上海商品住宅预售价格指数同比上涨1 3 1 6 ，大大超过2 0 0 0 年 4 5 1 和2 0 0 1 年7 8 7 的水平。2 0 0 2 年每平方米3 0 0 0 元以下商品房共成交3 8 6 0 2 万平方米，同比减少3 4 ，占商品房比重从上一年的2 2 2 ，跌至1 4 4 。而每 平方米7 0 0 0 元以上商品房共成交3 1 0 4 7 万平方米，同比增长1 3 1 倍，所占比重 从上一年的7 4 ，增至1 1 6 。 二、土地供不应求矛盾突出 2 0 0 2 年第4 季度新增经营性土地出让面积1 0 7 2 8 1 万平方米，同比增长 2 1 1 。从全年情况来看，土地出让面积达1 5 9 7 7 2 万平方米，同比增幅达5 2 2 ， 是近几年土地需求增长较快的年份。 上海自2 0 0 1 年7 月1 日开始对土地转让实行招投标制度以来，社会各方面 对土地需求不断增加。不仅外资外地企业纷纷加大对上海房地产开发力度，而且 本市国企和转型企业以及民营企业也纷纷加快房地产开发步骤，以致对土地需求 不断上升。一些大开发商凭借资金品牌优势手中圈了不少地，另一些中小开发商 拿点边角料，吃别人剩下的馍馍也不亦乐乎。 第8 页共7 9 页 间济大学硕士毕业论文 由于上海房地产市场需求巨大，每年在2 0 0 0 万平方米以上，今后几年仍将 保持这种状况。因此，只要市场定位不是太离谱，般来讲销售应该不成问题， 尤其是住宅，基本上是有一套卖一套，有一幢卖一幢。所以，尽管上海房地产百 强企业的门槛在不断提高，但百强企业的市场占有率却依然维持在原有水平上， 这主要是蛋糕做大了，中小房地产开发商仍能在市场竞争中找准自己的坐标。 值得注意的是，无论是第4 季度还是全年，土地出让面积的容积率都呈大幅 度下降，第4 季度在土地出让面积中可建建筑面积同比负增长1 1 7 个百分点， 而商品住宅可建建筑面积同比更是负增长1 5 7 个百分点。全年的情况也是如此， 可建建筑面积同比增长2 8 2 ，比土地出让面积增长相差2 8 个分点，商品住宅 可建建筑面积同比增长2 3 6 ，比土地出让面积增长幅度相差3 6 8 个百分点。 从以上数字也可以判断，上海低密度住宅在市场中的比例估计不少。目前市 场上在建的低密度住宅数量可观，但具体数据缺乏细分统计，需要相关部门进行 房地产品种细分统计，这不仅有利于开发商对市场分析，而且也有利于政府对市 场调控，更有利于上海房地产市场健康稳步发展。 最近，国土资源部就全国清理各类园区用地，加强土地调控有关问题发出紧 急通知，内容包括：清理违规设立的各类园区，严禁违法下放土地审批权，严禁 任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发，严格控制土地供应总量，健 全土地交易管理的各项制度，加大土地出让后的监管力度。这一紧急通知的出台， 将对全国房地产市场尤其是上海房地产市场的健康稳步发展起积极作用。 三、商品房市场持续增长 2 0 0 2 年第4 季度商品房批准：预售面积7 5 8 1 6 万平方米，同比增长1 9 7 ， 而与此相对应的已登记商品房预售面积达8 1 7 2 4 万平方米，同比增长5 0 2 ，上 市量与成交量为1 ：1 0 8 。而商品住宅的这一比例已达1 ：1 0 9 ，这也就是说，现在 房子是造得没有卖得快。 近几个月，上海商品住宅市场已成为卖方市场，众多楼盘正在建造阶段，已 引得一大批购房者关注，纷纷打听开发商是谁? 什么时候开盘? 价格多少? 房型如 何等等。许多楼盘都是还未开盘，都已预订完了。一些楼盘供应与需求1 ：2 己不 是什么新鲜事，有的达1 ：3 、1 ：4 ，甚至需要通过公证处摇号来确定。这一现象一 方面反映上海房地产市场的确是供求两旺，另一方面也反映市场如此火爆背后隐 藏着危险。 2 1 世纪9 0 年代，房地产业从暴利走向微利，如今又开始走向厚利甚至暴利， 第9 页共7 9 页 上海市房地产住宅f 矗场分析及价格预测 对产业发展不利。市场如此之好，所有企业都活得好好的，也就不思进取了，什 么资产重组、什么产业集中、什么企业改革，都被市场繁荣所掩盖了。同时，房 地产市场的黄金效应，使房地产业从竞争走向寡占，导致各行各业竞相杀入，给 未来产业发展埋下隐患。一旦市场供求关系逆转，则新一轮竞争将非常严峻。 从2 0 0 2 年全年情况来看，商品房批准预售面积2 6 1 0 万平方米，同比增长 9 5 1 万平方米，增幅达5 7 3 。而已登记商品房预售面积达2 6 8 5 万平方米，同比 增加8 5 3 万平方米，增幅达4 6 6 ，供求比为1 ：1 0 3 。2 0 0 2 年商品住宅批准预售 面积2 4 7 6 万平方米，同比增长6 4 9 ，已登记商品住宅面积2 5 8 7 万平方米，同 比增长4 4 3 ，供求比为1 ：1 0 4 ，这充分说明上海房地产市场供求两旺。 从房屋分类情况来看，2 0 0 2 年登记预售商品房成交面积中，住宅占9 6 3 ， 办公占1 6 ，商业占2 1 。2 0 0 2 年预售商品房每平方米单价为4 8 9 5 元，商品 住宅为4 8 0 3 元。 从购房对象来看，2 0 0 2 年个人购买商品房比重继续攀升。商品住宅买卖登 记中，个人购买占9 6 2 。商品住宅预售登记中个人购买占9 8 5 。在2 0 0 2 年 登记预售商品房成交面积中，属本市居民购买占7 5 7 ，外地人士购买占1 8 7 ， 境外人士购买占5 6 。在每平方米7 0 0 0 元以上高价位商品房购买中，外地人士 占2 9 3 ，境外人士占2 3 3 ，两者合计5 2 6 。 从销售区域来看，2 0 0 2 年商品房预售排名前4 位为浦区、闽行、普陀、宝 山，分别占全市预售总量的1 9 8 、1 4 4 、9 8 和6 8 ，合计占全市预售总量 的5 0 8 。其中，浦东、阂行、普陀三区不仅保持全市预售总量前3 名的地位， 而且占全市的比重分别提高了1 4 、2 1 和o 7 个百分点，其预售商品房面积分别 达5 3 2 万平方米、3 8 7 万平方米和2 6 3 万平方米，三个区预售面积已达1 1 8 2 万 平方米，大大超过全国任何一个城市的商品房预售面积，同时足见上海房地产市 场巨大吸纳量。 四、存量房市场继续超常发展 2 0 0 2 年第4 季度已登记的存量房买卖面积为5 0 9 4 7 万平方米，同比增加近 1 0 0 万平方米，增幅达2 4 3 ，其中已售公房面积1 1 2 6 3 万平方米，同比增加1 5 万平方米，增幅为1 5 9 。从2 0 0 2 年来看，存量房交易继续保持超常发展态势， 达1 7 9 0 万平方米，同比增加3 6 8 万平方米，增幅为2 5 9 ，其中住宅占7 4 9 。 2 0 0 2 年已售公房上市出售成交7 9 4 4 1 套，交易面积4 1 9 9 万平方米，占总存 量交易面积的2 3 5 ，比去年同期增加1 4 9 ，上市平均出售价为1 7 1 万元套， 第1 0 页共7 9 页 同济大学硕十毕业论史 平均每套建筑面积为5 2 9 平方米。 上海存量痨嘉场遥年来逡绥餐持超攀磺长态势，尽管毒量瘀交荔蕊鬟爨浚密 增量虏市场高，但就成交套数而言，存量房交易套数已超过增：量房市场，二手房 交易数量超j 妻手痔只不蓬是蹲阉阚惩熬事。这表羁上海痔遗产市场交易方式将 从增餐为主，开始走向增量与存量交易并重，再经过糟千年以后，逐步向以存缀 为主。 2 0 0 2 年上海存量房的价格上涨速度非常快，本市主要受动迁需求拉动所致， 一些二手房单价己接邋甚至越过一手房价格。近年来，本市奁建造国际亿大都市 过程中掀起了新一轮f 日区改造。这些动迁户中，除少数具备购炎商品房能力以外， 大部分仅有购买售后公房能力，使部分地区喾后公房二手房出现异常上涨态势， 个别地区一个月每平方米上升几百元，一套住房上涨1 2 万元也不是什么稀奇之 事。由于这些售后公魔其备成套面积小，总价低的优势，一餐6 0 平方米的二室 一厅，如果单价上涨聚5 0 0 0 元，总价也只有3 0 万元。丽一手房市场中，3 0 万 元又能买什么地方的房子昵? 阂此，这一价位的二手魔是奇赞可居。然而，售后 公房毕竟存在藩房型陈 曩，环境较差，房屋质罴参差不齐等不利因素，它与毅建 住宅小区存在着较大的品质差异。这种一手、二手房价格倒援的状况，随着本市 居民敷房能力豹提意，以及供菠关系的转变磁交佳。 2 1 i 、2 0 0 2 年上海住宅市场运作j 豁势 箱院年，上海豢褒交住寝羝准上枣颈售露获2 4 7 5 5 1 艿警方米，占总燮的 9 4 8 6 ，商品住宅预信登记嘲积2 5 8 7 4 6 万平方米，分别较上年增加6 4 ，1 和 4 4 1 3 ，供求荚系趋予平餐；供求魄大耀下辫，由上年夔1 ：1 1 9 簿至1 ：1 。0 5 。 2 0 0 2 年奄市商品住宅预傣均价为4 9 6 37 r _ 4 - 平方米，单套黼积为1 2 1 9 6 平方 寒套，蕈套惑侩必6 0 5 3 万元套，分潮晓士年增长1 5 、3 1 4 嚣1 8 。8 3 。 1 、商品住宅价格持续上扬，区域间楼价麓距拉大 2 0 0 2 年住宅价格量藤速上舞态努，商嚣往宅羲耱徐格攒数及筵魄筠餐乎稳 上升，各季间环比上升升幅基本逐季递增，至四季度环比增幅均达到全年最高点。 2 0 0 2 年霞季发，指数和均价群磁舞福分麓为4 4 2 帮8 2 1 ，其中蘑攀凄均徐舞 幅超过前三攀度的累计升值( 详见表2 1 ) 。 第1 1 页共了9 丽 h 海市房地产停宅市场，才析驶价格顸测 表2 1 2 0 0 1 年匹j 季度一2 0 。2 年四季度住宅指数及价格情况单位：元平方米 2 0 0 1 年2 0 0 2 宅2 0 0 2 钜2 0 0 2 年2 0 0 2 年 第四季度第一季艘第= 季度第三季度第四蒂度 徐糖指数攒数绝瓣谴 1 1 2 7 3 l1 1 4 7 1 51 1 7 8 51 2 2 l 。7 71 2 7 5 7 2 环比3 9 31 7 62 7 336 74 。6 2 成交逡徐绝对 l 4 6 2 54 7 8 64 8 b s4 8 7 25 2 7 2 换比( ) 9 8 l3 4 80 4 01 3 98 2 1 数瓣表濠：上海审房逸产审珐 根据对市中心、环内区域、内外环间区域和外环外区域楼价统计可以看到： 区域闯楼徐慧距不断臻大。2 0 0 2 年枣中心区域成交徐海6 5 粥元，平方采，荬对环 内区域、内外环间区域和外环外区域的价差都在2 0 0 0 元y 方米以上，三区域价 差分搿为2 0 7 5 元，平方米、2 2 9 7 元平方米和2 9 1 4 元，平方米；萁徐麓高于2 0 0 1 年的1 4 0 7 元平方米、1 7 7 0 元平方米和2 3 0 1 耐平方米，区域间差价谶一步拉大， 市中心住宅价格上涨力度大予其 邀区域。 2 、住宅价格中b 区域和低层升幅最大，成交量燕心则向内外环和小高屡倾 斜 2 0 0 2 年住宅供绘需求大幅放量，供求关系逐趋逡度，在此条件下，住宅价 格持续快速上升。 2 0 0 2 年全审住宅成交量阅比增螭6 1 0 9 ，各地理区成交量也有不同程度增 加。其中以r j f - 环间区域成交量升幅最快，一年间内外环问区域成交攮绝对慎增 搬73 1 2 万乎方米，阏魄增糍达9 0 6 ，占总爨熬l 路，且其价掺同比增长1 6 3 8 ， 这对总体住滋价格的提升起到相当大的作用。 扶住宅艘交类型篱，多髅褒高屡藏然是童角，鼹蠹比重越过7 0 ，去年小寒 层异军突起，同比增加1 5 倍，占总缀的比羹升至2 4 ，而同期小高层价格仅上 y l - 8 0 9 ，抵予其链类型佳瓷。徐掺方瑟：低层涨蠛最决，阏毫增长2 9 2 ，毽 其成交量较小，只占总量的2 7 8 ，不足以对住宅价格上升怒很大作用，住宅价 格上移主要受奁屡、奎囊爱获多瑟懿囊增羧豹影穗。 从各类住宅价格比看，小高层与多层价格差逐步缩小，i 搿与高媵价格差不断 拉大。簸主薅成本窝建安成零方瑟分辑，夺窝瑟窝多豢靛蛰格应有较强熬趋裁缝， 而与多层价藏将缩小。 3 、主力单套面积、荸套总价范灞绦簿稳定，主宠革侩藏疆上移，三瑗捂禄 第1 2 夏共7 蟹夏 同济大学硕士毕业论文 峰值基本稳定，所占比重有所下降 由表2 2 看出：2 0 0 2 年三项指标基本稳定，变化甚微。主力单套面积和主 力单套总价范围不变，所占比重轻微下跌；主力单价范围提升，主力单价上限和 下限均向上提升5 0 0 元平方米。各主力价格段所占比重趋于平缓，主力间分布 较为平衡。三项指标峰值均与上年一样，但所占比重均有所下挫。 从各价格段上成交数据看，呈如下趋势：价格方面，低价位成交量萎缩，高 价位段成交放量，2 0 0 2 年3 0 0 0 元，平方米及以下成交套数占1 6 7 3 ，所占比重 较上年下降1 4 1 1 ：5 5 0 0 元平方米及以下成交比重由上年的1 4 2 5 提升至 2 4 0 6 ；2 0 0 2 年3 0 0 0 元，平方米成交比重虽挤进主力范围，但所占比重较低，退 出主力只是时间问题，成交重心上移显著。与价格上涨趋势相对，单套面积变化 不大，走势相对稳定；总价也呈现重心上移状况，2 0 0 2 年3 0 万元套成交比重由 上年的2 9 2 2 降至2 1 9 2 ，7 0 万元套比重较上年提高了5 6 8 ，达2 4 5 8 。 4 、个案旺销对楼市快速发展起到积极作用 2 0 0 2 年，大盘在楼市中仍十分引人注目。根据对全市楼盘预售登记面积和 登记金额排名前5 0 位的统计表明：面积排行前5 名的楼盘其规划面积均超过5 0 万平方米；在金额排行中，前十位中就有5 个楼盘规划面积在5 0 万平方米以上。 2 0 0 2 年，绿地世纪城以2 6 5 万平方米的销量排名第一，打破了2 0 0 1 年排名第一 中远两湾城2 2 万平方米的销量记录。进入面积前5 0 强的面积大幅增加，今年第 5 0 名的面积为7 j 万平方米的水平，如在2 0 0 1 年则可以排第1 9 位，大大超过上 年第5 0 位5 2 万平方米的水平。2 0 0 2 年预售排行前5 0 强楼盘销售总量5 2 7 3 7 万平方米，同比增加3 5 3 6 ，占当期全市商品住宅预售登记面积的2 0 3 8 ；金 额排行方面，2 0 0 2 年前5 0 强楼盘成交金额2 9 9 1 1 亿元，同比大幅增加5 3 6 3 ， 占同期全市商品住宅成交金额的2 4 0 7 。2 0 0 2 年前5 0 位的楼盘的成交面积和成 交价格增幅均快于商品住宅，对全市价格上升和交易量增加起到很大的支持作 用。在近四年连续进入面积前5 0 位的楼盘中，有3 个楼盘总建面积超过1 0 0 万 平方米，而位列各年度面积预售首位也都是由如中远两湾城、上海万里城等超级 大盘担纲。大盘加剧区域前楼盘，热销楼盘加剧了区域间市场竞争，各区域竞争 有越演越烈之势。 第1 3 页共7 9 页 i 海市房地产住宅市场分析度价格预测 表2 22 0 0 1 - - 2 0 0 2 年全市住宅交易三项指标对照 2 0 0 1 隹2 0 0 2 _ 缶 绝对数比重( )绝对数比重( ) 单套面积均值 1 1 8 2 51 2 1 9 6 ( 平方米套)峰值 1 0 01 6 1 l1 0 01 5 6 2 主力范围 9 廿1 3 06 8 7 59 廿1 3 06 7 2 7 单价均值4 3 0 8 4 9 6 3 ( 司平方米)峰值 3 5 0 01 8 1 23 5 0 0 4 0 0 01 7 6 6 ，1 7 6 2 主力范围 2 5 0 小一4 5 0 07 1 1 53 0 0 0 一5 0 0 06 9 1 9 单套总价均值 5 0 9 46 0 5