商业地产行业特性与发展趋势part1.ppt

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,陈倍麟易居中国克而瑞咨询中心副总经理上海市注册咨询专家、上海市注册咨询师中国注册高级商务策划师、国际商务策划师,2013年5月17日,商业地产行业特性与发展趋势,一、国内外城市综合体项目的开发设计理念二、中国商业地产发展特征与未来发展趋势三、中国商业地产项目典型开发模式的介绍,目录,一、国内外城市综合体项目的开发设计理念,（一）商业建筑体设计的商业元素,案例：日本银座商业街,案例：新加坡乌节湾购物中心,案例：泰国展览馆商场,案例：新加坡克拉码头,案例：苏州圆融时代广场,案例：苏州圆融时代广场,案例：苏州圆融时代广场,苏州李公堤：20万，现代苏州滨水休闲娱乐区。,（二）商业综合体的城市功能融合（商业是人们活动的第三空间）,案例：香港国金中心,商业综合体的城市功能融合航站楼进入商场,案例：香港园方广场,商业综合体的城市功能融合航站楼进入商场,案例：马来西亚绿水坊,商业综合体的城市功能融合游轮进入商场,案例：马来西亚绿水坊,商业综合体的城市功能融合游轮进入商场,案例：香港国际金融中心,（24小时城市通道）,商业综合体的城市功能融合城市道路进入商场,案例：香港圆方商业广场,商业综合体的城市功能融合办公楼/酒店进入商场,案例：香港国金中心/新城市广场,商业综合体的城市功能融合办公楼/酒店进入商场,新加坡九楼屋顶游泳池,商业综合体的城市功能融合游泳池进入办公楼,案例：马来西亚阳光广场、日本东京中城,商业综合体的城市功能融合与公园相伴,案例：马来西亚国家科技馆,商业综合体的城市功能融合科技馆进入商场,案例：新加坡乌节湾,商业综合体的城市功能融合美术展馆进入商场,案例：日本商业露天表演台,商业综合体的城市功能融合表演剧场进入综合体,案例：香港新城市广场,案例：日本六本木露天音乐广场,案例：日本维纳斯城堡,商业综合体的城市功能融合体育设施进入商场,案例：泰国中央世界溜冰场,案例：香港圆方商业广场溜冰场,商业综合体的城市功能融合溜冰场进入商场,案例：泰国中央商场内影院,商业综合体的城市功能融合电影院进入商场,案例：宁波天一广场,商业综合体的城市功能融合水幕电影进入商场,案例：香港新城市广场,商业综合体的城市功能融合儿童娱乐进入商场,案例：马来西亚绿水坊,商业综合体的城市功能融合儿童娱乐进入商场,（三）商业建筑体设计的景观环境,案例：新加坡屋顶游泳池,商业建筑体设计的景观环境游泳池进入酒店,香港海逸酒店屋顶游泳池,商业建筑体设计的景观环境游泳池进入酒店,香港w精品酒店,泰国芭提雅酒店,商业建筑体设计的景观环境人造沙滩进入酒店,泰国芭提雅商场顶部人造沙滩,商业建筑体设计的景观环境人造沙滩进入酒店,泰国芭提雅商场顶部游泳池,商业建筑体设计的景观环境游泳池与大海连成一体,泰国芭提雅商场顶部游泳池,商业建筑体设计的景观环境游泳池与大海连成一体,案例：美国夏威夷君悦酒店商业,商业建筑体设计的景观环境公园景观进入商场,商业建筑体设计的景观环境公园景观进入商场,案例：泰国芭提雅商业,商业建筑体设计的景观环境公园景观进入商场,（四）商场的人性化建筑细节设计,案例：泰国中央商场,室内电动购物车享受无负担的轻松购物,商场内人性化配置商场内电瓶车,案例：美国迈阿密坦帕购物中心,售鞋区域配备了舒适的沙发和量码器,案例：美国迈阿密坦帕购物中心,商场内人性化配置卖鞋处的沙发椅与量码器,案例：美国夏威夷阿拉莫阿娜购物中心日本千叶购物中心日本难波城,商场内人性化配置垃圾桶的配置位置,案例：泰国中央商场,商场内人性化配置VIP贵宾休息室,案例：马来西亚阳光广场,商场的人性化配置书店里为残疾人配置专用电梯,案例：日本商场外停车设施,商场的人性化配置自行车停车位,案例：泰国中央商场四楼女士停车场,商场的人性化配置女士停车场、残疾人专用停车位,案例：美国坦帕商场残疾人专用停车位,日本商业,新加坡商业,商场室内人性化配置洗手间内的细节,商场室内人性化配置洗手间内的细节,洗手间手纸放置位置,门上挂包勾位置,案例：香港APM商场,商场室内人性化配置洗手间创意设计、婴儿护理间,案例：香港apm商场,商场室内人性化配置厕所门口的休息座椅,案例：台湾商场洗手间,开门后座便器的盖子会自动掀开,商场室内人性化配置厕所门口的休息座椅,商场户外人性化配置休息座椅,案例：美国夏威夷阿拉莫阿娜购物中心、日本啦啦宝都,案例：上海仲盛世界商城,商场室内人性化配置电梯旁的休息座椅,案例：上海浦东嘉里城,案例：南京麦当劳,案例：盐城金鹰国际,商场内人性化配置商场挡风口设计,案例：香港国金地面空调出口,案例：日本难波城地面空调出口,商场的人性化配置地面空调出风口,案例：成都来福士停车位标识,商场的人性化配置停车场的车位感应指示,案例：厦门SM商场二期,地面材料颜色用错！,案例：上海仲盛世界商城,第一：综合体项目的后期营运成功与否从建筑体的设计开始“种”下了“因子”。,第二：商业综合体项目的建筑设计要超前，经营定位要现实（逐步提升），才能为后期成功运营打下基础。,观点：,二、中国商业地产发展特征与未来发展趋势,1、中国商业地产的发展特征,特征：1、商业布局结构失衡2、集聚效应无法形成3、多方产业力量进入,中国商业地产发展特征,2、中国商业地产的发展瓶颈,1、政府规划的缺失2、缺乏有实力的开发商3、缺少品牌经营者,中国商业地产的发展瓶颈,1、政府规划的缺失与外行干预（1）地方的商业规划不完善（无交通配套）（2）地方的商业规划水平低（缺国际视野）（3）地方的商业地块分散且超量（各自为战）,中国商业地产的发展瓶颈,2、缺乏有实力的开发商（1）开发商业又不愿意“养商”（2）不遵循科学的开发流程（沿袭住宅思路）（3）缺乏开发商业地产的各类资源（资金、商业设计公司、人才）,中国商业地产的发展瓶颈,3、缺少品牌经营者（1）商业项目同质化非常严重（2）国内著名的商品品牌数量很少（3）缺欠社会性的商业运作团队（缺失产业链一条龙服务的咨询代理公司）,中国商业地产的发展瓶颈,中国商业地产的发展瓶颈的表现缺乏专业市调定位的失败案例,1、上海正大广场,失败原因定位错误：前期定位高端奢侈品商业，曲高和寡，以招商失败告终，亏损经营达五年。,正大广场,位于陆家嘴金融区,24万超大商业体量,周边高端金融人才聚集,项目初期定位：亚洲最大ShoppingMall定位高端奢侈品路线,前期定位不准确，导致招商困难，对消费者的吸引力不足，销售额无法达到预期，品牌商家纷纷撤出，导致“十铺五空”的现象。,正大广场案例,重新调整以家庭消费为主流：形成家庭消费、年轻时尚、饕餮美食三大主题，打造上海年轻人的聚会场,总体定位：现代家庭娱乐的购物中心,年轻时尚,家庭消费,饕餮美食,正大广场调整了原先的定位，放大了消费群，使正大广场在重新招商开业后吸引了消费者，经营情况良好。,正大广场案例,重新定位扶持主力店：补贴装修费引入ZARA主力店，引来一批快速时尚消费品的入驻，开业状况良好,重新调整市场定位为打造年轻时尚主题，补贴2000万装修费招进ZARA。,ZARA的品牌号召力引来H&M、C&A等一批快速时尚消费品牌入驻经营，吸引了大批年轻白领消费群，开业状况良好,正大广场案例,2、上海龙之梦购物中心,失败原因定位错误：开发商把区级商业定位为市级商业，并缺乏运作经验，导致初期开业率不足一半。,龙之梦案例,引入专业运营商让凯德置地拥有100%经营权。,龙之梦开发历程,龙之梦案例,引入专业运营商让凯德置地拥有100%经营权。,龙之梦案例,项目整改的重点改变总体定位、修正平面结构，改变动线，调整业态比例，有效经营运作，最终实现盈利,一至七楼的“龙之梦百货”定位高端引进国际一线品牌,以面向年轻女性的中高档品牌居多淡化“百货概念”，转型“休闲茂”,龙之梦自营的百货、超市、书城等八大业态零售为主，达4万以上,业态调整,档次调整,品牌主力店与专卖店餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到40%,中庭切割成散铺，平面动线凌乱,修改为三个中庭，原中庭引入主力店使整个商场形成一条清晰的主动线,平面结构调整,龙之梦案例,项目整改的重点改变总体定位、修正平面结构，改变动线，调整业态比例，有效经营运作，最终实现盈利,龙之梦案例,平面图（调整前）,平面图（调整后）,3、上海仲盛世界商城,上海仲盛世界商城坐拥闵行莘庄区域核心地段，经营却始终不温不火，失败的建筑规划是一大重要原因。,昏暗的地面材质,2、地下通道出入口设置失误，流失区域交通枢纽丰富客群资源,3、商场主要出入口设置失败，主力店的人流没有实现共享,1、建筑物缺乏商业元素，外立面与内饰难以有效吸引人气,呆板的外立面,仲盛世界商城案例,上海仲盛世界商城坐拥闵行莘庄区域核心地段，经营却始终不温不火，失败的建筑规划是一大重要原因。,5、冗长的内街使消费者产生疲劳感，同时造成商业死角,6、为提高租金而强行增加小面积店铺，导致商业死角的增加,4、繁杂中庭的非对称格局，人为地使动线复杂化,过多的小面积店铺,仲盛世界商城案例,82,失败之处：1、交通位置不佳，三条支马路包围，人流到达不便,仲盛世界商城,家乐福入口,莘庄地铁站南广场,次干道,支马路,上海仲盛世界商城,失败之处：2、建筑外观设计缺乏商业元素,商业的建筑外观应该选择鲜亮的颜色，使消费者产生兴奋感！,上海仲盛世界商城,失败之处：3、物业功能和经