（工商管理专业论文）中国房地产市场高房价与高空置并存的悖论现象及其对策分析.pdf

原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是本人在导师的指导卜进行的研究1 ：作及取得的研究成 果。除本文已经注明引用的内容外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也 不包含为获得凼鏊直太堂及其他教育机构的学位或证一忙而使用过的材料。与我一同工作的同 志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：汹指毒教师签名： 日期： 国日 期： 在学期间研究成果使用承诺书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：内蒙古大学有权将 学位论文的全部内容或部分保留并向国家有关机构、部门送交学位论文的复印件和磁盘，允 许编入有关数据库进行检索，也可以采用影印、缩印或其他复制手段保存、汇编学位论文。 为保护学院和导师的知识产权，作者在学期间取得的研究成果属于内蒙古大学。作者今后 使用涉及在学期间主要研究内容或研究成果，须征得内蒙古大学就读期间导师的同意；若用 于发表论文，版权单位必须署名为内蒙古大学方可投稿或公开发表。 学位论文作者签名 日期 导教师签名： 期： 中文摘要 随着房地产近年来的迅猛发展，房地产业已经成为国民经济的支柱产业， 也与民众的生活息息相关。但是由于我国房地产市场的不够成熟，房地产业在 高速发展的同时也出现了非理性的现象：如房价飞涨，同时空置率也进一步加 大。 房价是否合理、空置率水平是否适中是衡量一个房地产市场成熟、健康与 否最重要的指标，但在我国的房地产界，却是高房价与高空置同时并存，并且 这种现象在这几年进一步加剧。如何出现这样的现象以及这种现象产生的根源， 是本文所要探讨的焦点。本文首先对大量有关我国房地产市场上房价、收入、 空置面积、竣工面积等数据进行搜集、整理、计算，并通过国内外一系列比较 分析，得出目前我国房地产市场的确客观存在着“高房价与高空置并存 的悖 论现象。接着分析产生这一现象的原因，得出我国房地产市场长期非均衡发展； 银行资金过多、过深介入房地产业；人民币处于低利率周期以及房价刚性的存 在是造成悖论现象的四个主要原因，其中前两个又尤为重要。由于高房价和高 空置是支撑本文的两大支点，因此有必要研究房价与空置之间的相关关系，主 要选取的指标是房价与空置面积以及房价与空置率，研究的结论表明：房价与空 置面积有较强的相关关系，并能用直线拟合；而房价与空置率之间的相关关系 却很弱，不能用一条直线拟合。最后，就如何解决这一悖论现象，针对前文中 论及的四个原因一一提出了解决的思路和对策：如提出从完善市场机制、健全 市场体系、规范市场主体行为、差异化的调控政策和双向调节的灵活运用等五 个方面着手实现我国房地产市场的均衡发展；从严格贷款程序、规避房贷操作 风险和大力发展房地产信托投资基金等方面来解决银行资金过多过深介入问 题。文章的末尾，对进一步研究的方向进行了简单的展望。 关键词：房地产，悖论现象，均衡，调控政策 a b s t r a c t t h eh o u s i n gp r i c el e v e la n dv a c a n c ys i t u a t i o ni st h em o s ti m p o r t a n ti n d e xt o e v a l u a t ew h e t h e rt h er e a l e s t a t em a r k e ti sm a t u r e ，h e a l t h ) , o rn o t u n d e r2 0y e a r s d e v e l o p m e n to fc h i n a sr e a l e s t a t em a r k e t ，g r e a ta c h i e v e m e n th a sb e e no b t a i n e da n di t h a sb e c o m et h e p i l l a ri n d u s t r yo f n a t i o n a l e c o n o m y h o w e v e r , t h es p e c i a l p h e n o m e n o no f c o e x i s t e n c eb e t w e e nt h eh i g h h o u s i n gp r i c e a n dh i g hh o u s i n g v a c a n c yo fc h i n a sr e a l e s t a t em a r k e tw h i c hi sc o n t r a d i c t o r yt ot h e i ra d d i t i o n a lt h o r y o fe c o n o m i c sa l w a y se x i s t sd u r i n gt h ed e v e l o p m e n to fc h i n a sr e a l e s t a t em a r k e ta n d t h ep h e n o m e n o nh a sb e c o m em o r ea n dm o r ep r o m i n e n ti nr e c e n ty e a r s f i r s t l y ，t h e w r i t ec o l l e c t s ，a n a l y z e sa n dc a l c u l a t e st h eh o u s i n gp r i c e ，i n c o m e ，h o u s i n gv a c a n c y a r e aa n df i n i s h e dh o u s i n ga r e a , e t ca n dt h e na f t e ras e r i e so fc o m p a r i s o na n a l y s i sb o t h a th o m ea n da b r o a d ，t h ew r i t e rp o i n t so u tt h a tt h ep h e n o m e n o no ft h ep a r a d o xo f c o - e x i s t e n c eb e t w e e nt h eh i g hh o u s i n gp r i c ea n dh i g l lh o u s i n gv a c a n c yo fc h i n a s r e a l e s t a t em a r k e ta c t u a l l ye x i s t s t h e nt h ew r i t e ra n a l y z e st h er e a s o nw h yt h i s p h e n o m e n o ne x i s t sa n dm a k e sac o n c l u s i o nt h a tt h e r e a s o n sf o rt h ee x i s t e n c eo ft h i s p a r a d o xp h e n o m e n o ni s a sf o l l o w si nf o u r p o i n t s ：c h i n a s r e a l e s t a t em a r k e ti s d i s e q u i l i b r i u mt h r o u g ht h ew h o l ep r o c e s so fi t sd e v e l o p m e n t ；f u n d sf r o mt h eb a n k i n t e r f e r e st h er e a le s t a t em a r k e ti nao v e r l a r g es c a l ea n di nao v e rd e p t h ；t h ec h i n e s e y u a ne x c h a n g er a t ei sa ti ts l o wr a t i oc y c l ea sw e l la st h ee x i s t e n c eo ft h er i g i d i t yo f t h eh o u s i n gp r i c ea n dt w oo ft h ef o u rr e a s o n sl i s t e da b o v ei sm o r ei m p o r t a n t ：s i n c e h i 曲h o u s i n gp r i c ea n dh i g hh o u s i n gv a c a n c y t h et w op r i m a r yt h e m e so ft h i sa r t i c l e ，i t i sn e c e s s a r yt oa n a l y z et h er e l a t i o n s hb e t w e e nt h eh o u s i n gp r i c ea n dh o u s i n g v a c a n c y a n di n t h i sp a p e r , t h ew r i t er m a i n l yu s e st h ei n d e xo fh o u s i n gp r i c ea n d h o u s i n gv a c a n c ya r e aa sw e l la sh o u s i n gp r i c ea n dv a c a n c yr a t i o a n dt h e nt h e w r i t e r c o n c l u d e st h a th o u s i n gp r i c eh a sas t r o n gc o n n e c t i o nw i t hh o u s i n g v a c a n c ya r e a w h i c hc a nb es i m u l a t e di nab e e l i n e ；w h i l ea tt h es a m et i m e ，t h eh o u s i n gp r i c eh a s n o t h i n gt od ow i t ht h ev a c a n c yr a t i o k e yw o r d s r e a l e s t a t e ，t h ep h e n o m e n o no ft h ep a r a d o x ，e q u i l i b r i u m ，c o n t r o l sp o l i c y n 目录 导论1 一、选题背景1 二、选题意义1 三、国内外研究现状3 四、论文的研究思路和方法4 五、论文的主要内容及框架4 第一篇中国房地产市场“双高并存 现象及其影响6 1 1 相关概念6 1 1 1 空置的定义j ：6 1 1 2 空置面积的定义6 1 1 3 空置率的定义6 1 1 4 空关的定义7 1 2 中国房地产市场上“高房价与高空置并存”的悖论现象8 1 3 “双高并存现象对中国房地产业发展的影响1 2 第二篇中国房地产市场“双高并存 现象的根源1 3 2 1 中国房地产业长期非均衡发展1 3 2 1 1 非均衡的具体表现1 4 2 1 2 非均衡发展的原因分析1 7 2 2 银行资金过多、过深介入房地产业2 4 2 2 1 银行资金在房地产业所占比例过大2 4 2 2 2 房产行业面临的金融风险很大2 5 2 2 3 巨大的金融风险使开发商和银行合谋成为可能2 7 2 3 人民币的低利率2 8 2 3 1 人民币的低利率使得投资者把资金投向楼市，造成房价高涨2 8 2 3 2 人民币的低利率使得开发商的空置成本低，从而使他们愿意 空置2 9 i i ! 2 4 房价刚性的存在2 9 第三篇房价与空置的相关关系分析3 1 3 1 房价与空置面积的相关关系分析j 3 l 3 1 1 数据的搜集和整理3 1 3 1 2 相关关系分析3 1 3 2 房价与空置率的相关关系分析3 3 3 2 1 数据的搜集和整理3 3 3 2 2 相关关系分析3 4 第四篇解决“双高并存 悖论现象的思路与对策3 5 4 1 实现我国房地产市场均衡发展的目标思路3 5 4 1 1 完善房地产市场机制：是实现均衡发展的前提之一3 7 4 1 2 健全房地产市场体系：是实现均衡发展的前提之二3 7 4 1 3 规范房地产市场主体行为：是实现均衡发展的基础3 8 4 1 4 差异化的调控政策：是实现均衡发展的保障3 9 4 1 5 双向调节的灵活运用：是实现均衡发展的途径4 0 4 2 严控房地产信贷、拓宽融资渠道、减少银行风险4 l 4 2 1 严控房地产信贷，减少银行风险的思路和具体对策4 1 4 2 2 积极拓宽融资渠道，大力发展房地产信托投资基金4 2 4 3 加强利率风险管理，执行更加灵活的房贷利率政策4 3 4 3 1 执行更加灵活的、市场化的开发贷款利率政策4 3 4 3 2 调高人民币存贷款利率4 3 4 4 考虑削弱房价刚性的可能性4 4 第五篇结束语4 5 5 1 本文的基本结论4 5 5 2 今后进一步研究的方向4 5 参考文献：4 7 后记4 9 i v 导论 一、选题背景一、逸越再录 导论 从2 0 0 0 年国民经济出现拐点以来，中国房地产市场上的商品房房价就一直 处在一个高速上涨的通道之中，近几年来，关于“房价过高”、“房价超过老百 姓承受能力 的声音不绝于耳，高房价一时间成为社会关注的焦点，党和政府 也充分认识到这一点，从2 0 0 4 年开始便频频出台调控措施，希望抑制房价过快 增长的势头，促进房地产业持续健康发展。但实际情况是，房价依旧在不断上 涨。至于空置，中国房地产发展过程中一直客观存在着靠空置过高 现象，大 量楼盘积压已成为中国商品房市场上的一大顽症，国家和市场都想尽方法来解 决这一问题，但效果却不明显。近期，“中国房地产市场是否存在泡沫成了最 大的争议焦点，而这一问题和“房价水平 、“空置水平 等都息息相关。 根据国家统计局公布的最新数据显示，2 0 0 6 年1 - 1 2 月，全国商品房平均销 售价格为2 7 5 8 元平方米，同比上涨1 1 7 。其中，商品住宅平均销售价格为 2 5 6 6 元平方米，同比上涨1 0 2 。而至2 0 0 5 年1 0 月末，全国商品房空置面 积为9 7 7 7 万平方米。其中，空置时间在一年以上的商品房面积为5 6 6 3 万平方 米，所占比重为5 7 9 ，比重比2 0 0 4 年同月提高1 5 9 个百分点。其中，商品 住宅空置面积为5 7 0 3 万平方米。再据建设部近期公布的统计数据，目前全国空 置、积压一年以上的商品住宅面积达到1 2 亿平方米，其中北京占1 0 ，多达 1 2 0 0 万平方米，沉淀资金高达7 0 0 亿元。面对以上的统计数据，我们不得不疑 感“为什么会出现目前这种高房价与高空置并存的奇特景象? 二、选题意义 一、达题恧义 对于中国房地产市场上高房价与高空置这两个问题，近年来无论是在理论 界还是在实业界都存在着非常大的争议，普通老百姓对此也十分关心。 对于房价，大多数理论界人士都认为我国目前的房价偏高，尤其是在一些 导论 经济发达的大中城市，如上海、北京、杭州等地，房价更是远远超出普通老百 姓的承受能力。但也有相当一部分专家学者和政府官员认为，目前房价不存在 偏高现象，以房价收入比或住房支出占家庭可支配收入的比例来判定房价高有 很大局限性，与国外比较也不尽合理。 对于空置，业外内的争议就更大了。首先没有一个公认权威的空置率数字， 目前我国只有国家统计局的国房景气指数报告和建设部定期公布的全国商 品房空置面积和商品住宅空置面积，但并没有有关空置率的数据。因此，对于 我国目前的商品房和商品住宅空置率到底是多少，众说纷纭。其次也没有一个 公认的空置率计算方法，目前出现的各种各样的空置率数值，都是各个研究机 构、专家学者根据自己的一套标准计算出来的，没有权威性，差异也很大。而 空置率如何计算，理论界的分歧较大，何为分母、何为分子，都没有定论。最 后，如何衡盈空置率高低也存在较大争议，按国外经验，5 为适度空置率，1 0 则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置。但是，国内许多专家学者和实 业界人士都认为，我国目前房地产市场正处于快速增长阶段，用国外成熟房地 产市场的标准来衡量我国市场的状况，得出的结论不能令人信服。 根据西方传统的供求理论，当产品供大于求，大量积压时，厂商将会降价； 当产品供不应求时，厂商将会提高产品的价格；从而实现供求的均衡。但是， 当我们面对着中国的房地产行业，却发现是另一种状况：一方面是商品房大量空 置，空置率居高不下，大大超过国际公认水平；另一方面却是商品房价格持续 走高，远远超过普通老百姓的承受能力。对于这样一种与传统西方经济学供求 理论相悖的现状，我们应该如何破解? 通过以上分析我们可以确定中国目前的房地产市场的确客观存在着“双高 并存这一奇特景象，这与传统的西方经济学供求理论是相悖的，但中国的房 地产市场是一个极其特殊的市场，不但与一般商品市场有很大差别，就是与西 方成熟的房地产市场也有着相当大的差异。它的发展过程、土地出让制度、竞 争机制、价格形成机制、政府管制都有着其自身的特点，这并不是能用典型的 西方经济学理论所能解决的。因此希望能在本课题中作一定程度的探讨。在实 际应用方面，由于“房价 和“空置，一直以来都是各界最为关心的问题之一， 而“中国房地产市场是否存在泡沫 又是近期房地产界争论的焦点，这一课题 的研究对于解决这些问题都有很强的实际应用价值，并对政府出台规范房地产 市场政策提供一定意义上的借鉴。 2 导论 三、国内外研究现状 目前国内外对于“高房价与高空置并存这一问题研究的比较少，不过仍 然有极少房地产业内人士，包括一些新闻记者对此进行一定程度的探讨。 中国房地产金融2 0 0 4 年第4 期刊登了魏雅华中国迅速攀升的房价与 迅速增加的空置房一文，该文通过对一系列数据的分析，证明了目前中国房 地产市场的确存在着这种“双高并存”的现象，但并没有对此现象产生的原因 做进一步分析。 李奥、严永怡一面是高价，一面是空置，破解房价与空置双高悖论对 产生这种现象的原因进行了探讨，认为从市场价格机制上看，根源就在于房地 产价格的构成中，可以由房地产开发企业自己决定的部分太少。屡创新高的地 价、居高不下的建筑安装成本、多如牛毛的各种税费使得商品房成本节节攀升， 尤其是土地，几乎就是房地产开发企业的生命线。而在这些要素市场上，垄断 因素占有重要部分，这直接导致了一方面商品房大量空置，一方面房价居高不 下的怪现状。并在文章最后提出建议规范土地出让有助于破解悖论。 人民网特约评论员章林晓商品房空置与房价高扬为哪般? 认为产生这种 现象的关键在于房地产企业的独特性，房地产企业不同于其他一般企业，其他 一般企业往往有许多种产品；而房地产企业的产品，从根本上来讲，是单一的， 只有一种，那就是房屋。这就决定了，当房地产企业面临利润太小或根本没有 利润甚至要亏损时，它无法象其他企业那样可以通过管理会计学有关贡献毛益 的分析，来作出对某一种产品是否停产的决定。对于房地产企业来说，一旦决 定其停止房地产开发，其结局就往往只有一个，那就是企业生命走向终结。因 此，为了避免企业倒闭的命运，房地产企业面临利润太小或者根本没有利润甚 至要亏本时，它也得苦苦死撑。这也就是为什么在有些城市，当土地使用权拍 卖时，常常会非理性地拍出那种让业外人士、房地产主管部门的官员们、甚至 是不动产估价师们都看不懂的“天价 的真正原因。由于开发商是以“天价 拿到土地的，而且其中大多来自银行的信贷，因此一旦出现销售不动，那也只 能让它闲置着。因为，如果他们一旦松口，降价出售，亏本就会立即显现。那 么今后，若再想去银行贷款，就绝非易事了。所以即使空置，也不能降价，这 才有了眼下这种“楼盘空置与房价虚高 的风险，但并没有指明如何控制这种 风险，而分别对“高房价”和“高空置 这二个问题单独进行研究。 3 导论 国外市场化程度高的国家的房地产价格和空置率基本上维持在一个合理的 比率水平上，他们对房价与空置的这两个问题单独研究的比较多，而综合研究 的比较少。 总的来说，对于本课题，国内外理论界研究的很少，也缺少成熟的理论成 果。更多的是实业界和新闻界对此现象的探讨，但他们的探讨一般都停留在现 象层面，缺乏深入、系统的研究。定性的多、定量的少，提出的建议也往往只 停留在规范土地出让这一个层面上。 四、论文的研究思路和方法 本文的研究思路是：首先，通过对大量高房价和高空置数据的分析研究， 提出中国房地产市场上确实存在“双高并存 的悖论现象这一问题；然后，对 产生这一问题的根源进行推敲，找出四个原因：中国房地产市场长期非均衡发 展：银行资金过多、过深介入房地产业；人民币处于低利率周期以及房价刚性 的存在。最后，根据产生问题的原因尝试性提出解决问题的办法。 本文采用的是定性分析和定量分析相结合的研究方法。在提出问题时，以 定量分析为主、定性分析为辅，用数据说话，得出中国的房地产市场存在双高 并存的悖论现象并指出这种现象对中国房地产市场发展的影响；在分析问题的 原因时，以定性分析为主，定量分析相配合：在提出解决问题的办法时，完全 是定性分析。 五、论文的主要研究内容及框架 本文的主要研究内容分为三部分：导论、主体与后记。 导论部分，简要介绍一下论文的选题背景、选题的意义、国内外研究现状、 论文研究思路和方法以及研究内容和框架。 主体部分又分为五篇：第一篇为中国房地产市场“双高并存 现象及其 影响，该篇对大量有关房价、收入、空置面积、空置率的数据进行收集、整理、 计算，并通过国内外一系列的比较分析，得出目前中国房地产市场的确存在着 高房价与高空置并存的令人奇特的现象。第二篇为中国房地产市场“双高并 4 存”现象的根源，在这一篇里详细探讨产生这一悖论的原因，着眼点主要在中 国房地产市场的独特性，这是本文的重点内容。第三篇为房地产市场房价与 空置的相关关系分析，这一篇通过对有关中国房价和空置的数据进行研究分 析，分别建立了“房价 与“空置面积 、“房价 与“空置率 两个数学模型 来说明它们之间的相关关系。第四篇为解决中国房地产市场“双高并存 悖 论现象的思路及对策，在这一篇里笔者就前文提出的产生“双高并存 悖论现 象的原因提出了一些解决这一问题思路和对策。第五篇为结束语，本篇对全 文进行了总结，指出本文研究了什么问题、得出了什么结论，并对今后的研究 方向和重点进行了展望。 5 第一篇中国房地产市场“双高并存”现象及其影响 第一篇中国房地产市场“双高并存 现象及其影响 1 1 相关概念 1 1 1 空置的定义 如果直接把空置定义为商品房建成竣工后没有销售或租赁出去，那么就会 出现一个问题，到底竣工后多长时间没有租售出去才能说是空置呢? 众所周知， 由于房地产投资的复杂性、长期性和房地产产品的不可流动性、价值巨大性， 以及消费者购买时的谨慎性，使得房地产产品的租售周期远远长于普通商品。 一般来说，一个房地产项目的开发周期，即从置地、设计、开发，到完成销售， 平均大约需要3 年，而从竣工到完成销售平均大约需要1 年，一个合理的销售 周期对于商品房的销售来说是必须的。 因此，我们在这里可以把空置定义为：“商品房建成竣工后1 年仍没有销售 或租赁出去。一 1 1 2 空置面积的定义 空置面积很好理解，就是按照上面空置的定义，建成竣工后1 年没有销售 或租赁出去的商品房的面积就是空置面积，这样需要强调的是面积是指建筑面 积。 1 1 3 空置率的定义 关于如何对空置率进行定义，国内外存在着很大的差别。国外一般认为， 商品房空置率是指某一时刻空置房屋的面积占全部房屋面积的比率，即指可供 使用的全部存量房屋中未使用部分所占的比例。 计算公式为：商品房空置率= 空置量全部存量1 0 0 需要强调的两点是：首先这里空置的定义和我们前面关于空置的定义是不 同的，如果业主购入房屋作为投资、存储而未投入使用，这罩仍被视为空置， 6 第一篇中国房地产市场“双高并存”现象及其影响 而在我们的定义中就不能视为空置了。第二，在计算单位上，我们的定义用的 是建筑面积，而这里一般是用套数来计算的，即这里的空置率是指某一时刻空 置房屋套数占全部房屋套数的比例；即空置率= 空置房屋套数全部房屋套数 1 0 0 。 国内大部分学者也均认为，商品房空置率是反映某一时刻商品房空置程度 的指标。但在计算方法上，采用的是商品房空置总量与近3 年商品房竣工量之 间的比率，即：商品房空置率= 商品房空置量近3 年商品房竣工量1 0 0 。商 品房空置量指标的计算，是根据国家有关规定，在统计年度1 2 月3 1 日建成而 未售出的商品房，即为空置商品房。但后来发现，年底建成的未售出的住房， 相当大的部分会在第二年内售出，这个空置商品房指标不能准确地说明问题。 于是，又增加了一个积压一年尚未售出的积压商品房指标。从2 0 0 3 年开始，又 改为1 年以内为待销商品房，1 - 3 年为滞销商品房，3 年以上为积压房。这样相 对来说比较科学。 如果按照国外通行的标准计算我国的商品房空置率将会有很大的困难，国 外计算商品房空置率的指标是从商品房存量角度来考虑，而国内基本上仅从增 量角度来考虑，因为全社会所有商品房的总量和空置总量目前在中国是无法统 计的，所以只能用增量概念。由于受统计数据的影响，我们这里也只能采用增 量的概念，把空置率定义为空置一年以上的商品房面积占近三年商品房竣工量 的比率，计算公式为： 空置率= 空置一年以上的商品房面积近3 年商品房竣工量1 0 0 某年空置一年以的上商品房面积= 上年空置一年以上的商品房面积+ 上年商 品房竣工面积一上年商品房销售面积 1 1 4 空关的定义 为了更好的理解空置的概念，有必要了解一下什么叫空关，它们之间有什 么区别。空关是指已经售出的商品房没有人使用、空闲着。如果某一投资者购 买了一套商品房，暂时没有居住，空闲着，那么就属于空关，又称空住，不能 算是空置。 空关和空置的区别主要有两点：第一，空置商品房的产权是属于开发商的； 而空关的商品房产权是购房者的。第二，空置是指某一时点上没有售出的商品 7 第一篇中f 司房地产市场“双高并存”现象及其影响 房；而空关是指在一段时期内没有住进去。 1 2 中国房地产市场上“高房价与高空置并存 的悖论现象 在导论中笔者已经指出目前中国房地产市场上确实存在“高房价与高空置 并存”的悖论现象。 高房价主要体现在两个方面，一是近年来房价上涨速度过快；二是房价近 年来一直处在一个相对较高的水平。从2 0 0 0 年开始，随着国民经济的复苏，全 国商品房房价开始上涨。 1 3 0 1 2 0 11 0 1 0 0 9 0 搿n 唧? 4 州一甲r 。“学 ，：社一誓”r 晔驴嘞。竹吁鼍p 叶t 喈、r 。一叩w ， 一。 。i 鸹 j。 儡j 。彳留一_ 二：讵群 j n 1。，l 鼻：， 2 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 6 图1 - 12 0 0 0 年2 0 0 6 年房屋平均售价变化图 ( 注：图中数据来源于中国统计局网站) 设2 0 0 0 年销售价格指数等于1 0 0 ，f 1 2 。 二料 一謦 吻4 ，i 佰1 2 了6 儿 一一l e 尝：甲t 。j 筛珏8 2 0 0 02 0 012 0 0 22 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 图1 - 2 全国商品房及住宅销售价格指数( 以2 0 0 0 年为基期) 8 o o o o 0 o 鲫 砌 吣 轴 砌 4 3 3 2 2 l 第篇中国房地产市场“双高并存”现象及其影响 从图卜l 我们可以看出：全国商品房，尤其是商品住宅价格上升幅度逐年 加快。以2 0 0 0 年为基期( 设2 0 0 0 年房屋销售价格指数= 1 0 0 ) ，可以得到2 0 0 0 年 至2 0 0 6 年全国商品房和商品住宅销售价格定基比指数，见图1 - 2 。从价格指数 图中可以看出，全国商品房和商品住宅的销售价格逐年上升，且上升幅度逐年 加快并于近两年来维持在一个相当高的水平上。2 0 0 6 年全国商品房平均售价 为3 7 8 2 元平方米，比2 0 0 0 年增加1 6 7 0 元平方米，年均增加2 7 8 元，而2 0 0 6 年比2 0 0 5 年增加6 1 4 元，增幅达到1 9 4 ，为历年来的最高的水平。2 0 0 7 年 上半年全国商品房平均销售价格为4 2 1 4 元平方米，同比提高1 1 4 2 。 在一些大中城市，这一现象更加突出。从北京统计局查询的数据显示：北 京2 0 0 5 年商品房平均销售价格为6 2 7 4 元平方米，同比上涨1 2 2 2 元平方米， 涨幅为2 4 2 ；2 0 0 6 年，商品房平均销售价格8 2 7 9 6 元平方米，同比增长 3 2 。在上海市区，如今已很难寻觅到每平方米1 2 万元以下的商品房了。呼 和浩特2 0 0 4 年商品房平均价格为1 9 6 0 元平方米，而到了2 0 0 6 年底房价已经 上涨到3 5 4 1 元平方米，年平均涨幅为4 0 ，涨幅居全国前列。从以上分析可见： 虽然从2 0 0 4 年开始，国家对房地产业进行宏观调控，但房价并没有出现下降势 头。 以上只是一些绝对数字，房价是否过高，单纯看绝对数值没有太大意义。 必须有一些明确的衡量指标，我们认为房价是否“过高”的“过 应相对于绝 大多数普通老百姓的承受能力和实际购买力。按照这样的标准，主要的衡量指 标有三个：一是房价收入比，即房价与家庭年收入的比例，国际上公认合理的范 围应该在3 ：1 川：1 之间。尽管各国具体的情况千差万别，但住房问题解决得比 较好的国家房价收入比基本上都在这个范围内。因此这个范围对判断我国房价 是否过高应该有一定的借鉴意义。2 0 0 6 年全国整体房价收入比为7 9 ：1 ：3 5 个 大中城市房价收入比平均水平为1 1 6 ：1 ；深圳的房价收入比为1 5 7 6 ：1 ：上 海的房价收入比为1 5 5 5 ：1 ；北京的房价收入比为1 3 5 5 ：1 ；广州为1 2 6 7 ： 1 ：呼和浩特的房价收入比高达2 0 6 ：1 ；都高于国际公认合理范围的上限。二 是房价上涨速度与城镇居民实际收入增长速度的关系，根据国家统计局公布的 数据，2 0 0 6 年我国商品房价格比2 0 0 5 年上涨了1 9 4 ，而同期城镇居民收入 实际增长为8 7 ，不到房价上涨速度的一半；2 0 0 7 年以来受国家对房地产业 宏观调控影响，房价上涨速度有所放慢，但2 0 0 7 年上半年我国商品房价格同比 9 第一篇中国房地产市场“双高并存”现象及其影响 上涨1 1 4 2 仍高于同期城镇居民收入9 5 的实际增长率：说明普通家庭的收 入增长水平还是跟不上房价的上涨速度。三是租售比，指每平方米使用面积的 月租金与每平方米建筑面积的房价之问的比值。如果租售比过低，即租金相对 于房价是来说处于较低水平，说明房价存在着过高现象。根据市场经济发达国 家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，租售比一般在1 ：1 0 0 左右。而在我国目前的整体租售比大约在1 ：1 5 0 左右。在部分大中城市，比例 更高，如在租赁市场较为发达的深圳租售比是1 ：2 5 0 左右，上海二手房租售价 格比在1 ：2 0 卜2 5 0 之间，杭州则达到了l ：3 0 0 以上，呼和浩特的租售比也高达 l ：3 0 0 。 通过以上三个指标的衡量，相对于绝大多数普通百姓的收入水平和承受能 力来说，我国房地产市场的确存在着“房价过高的现象。党和政府也已经充 分意识到这一点，2 0 0 4 年以来，出台了一系列针对房地产市场的宏观调控措施， 并且调控力度越来越大，直指当前过高的商品房房价。 对于我国商品房空置状况到底如何，理论界和实业界都存在着很大争议。 一种观点认为我们目前的商品房空置状况已经很严重了，根据有关部门公布的 数据，我国目前空置商品房超过1 亿平方米，空置率达到2 6 ，已经大大超过 1 0 的商品房空置率的国际警戒线。另一种观点认为我国不存在商品房空置过高 的问题，得出2 6 高空置率完全是因为它的计算方法造成的。前面我们也介绍过， 按照空置率计算的国际惯例，空置率等于全部空置商品房除以全部存量商品房， 分子和分母的统计口径应该一致。但2 6 的计算公式分子为历年累计的空置量， 分母却只是近三年的商品房竣工量。这样就和国际惯例没有可比性，得出的结 论肯定是错误的。还有一种观点认为，我国整体上是不存在商品房空置率过高 的问题，但在一些局部地区是存在的。形成以上争议最根本的原因就是目前无 法按照国际通行的标准计算我国的商品房空置率，国外计算商品房空置率是从 存量角度来考虑，而全社会所有商品房的总量目前在中国是很难准确统计的， 所以只能用增量概念。根据我们前面对商品房空置率的定义来计算近年来我国 商品房空置率，如表1 - 1 所示：从2 0 0 0 年到2 0 0 6 年我国商品房空置率每年均 为6 左右。 1 0 第一篇中国房地产市场“双高并存”现象及其影响 表l - i2 0 0 0 年一2 0 0 6 年我国商品房空置率一览表 年份 2 0 0 02 0 0 l 2 0 0 22 0 0 32 0 0 4 2 0 0 52 0 0 6 空置1 年以上商 品房面积( 万平 4 1 5 74 6 0 25 3 0 05 4 2 56 2 6 71 0 5 0 01 2 4 0 0 方米) 近三年累计竣工 量( 万平方米) 6 4 0 8 27 6 3 8 38 7 4 9 51 0 6 3 0 71 1 8 9 0 51 3 7 3 4 62 1 7 5 4 空置率( )6 56 o6 1 5 15 37 65 7 ( 注：以上数据来源于中国统计局网站) 由于我们对空置率的定义和国际通行的定义内涵是不同的，所以无法进行 直接比较。通过以上空置率数据也不能得出我国商品房市场存在“高空置”现 象的结论。既然无法从存量的角度考察，那么我们就从增量角度来看：从2 0 0 0 年开始，我国空置一年以上的商品房面积呈逐年增长趋势，近三年均超过6 0 0 0 万平方米，而我国商品房近三年年销售面积分别为3 8 2 、5 5 5 、6 4 8 亿平 方米，空置一年以上的商品房面积和当年商品房销售之比分别为：l ：6 、l ：5 、 1 ：7 7 左右，这个比例已经非常高了。 表i - 22 0 0 0 年_ 2 0 0 6 年我国空置一年以上商品房面积和增长速度一览表 年份 2 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 6 空置面积( 万平方米)4 1 5 74 6 0 25 3 0 05 4 2 56 2 6 71 0 5 0 01 2 4 0 0 增长速度( ) 1 0 71 5 22 41 5 26 7 51 8 1 再从增长速度上看，如表1 - 2 所示：从2 0 0 0 年到2 0 0 6 年我国空置一年以 上商品房面积年平均增长率为1 9 9 ，而同期我国商品房竣工面积平均增长率为 1 3 。空置面积的增长速度远快于竣工面积的增长速度，说明在这6 年间我国商 品房空置状况是进一步严重了。 由于受到数据来源的限制，我们无法按国际通行标准从存量的角度考虑我 国商品房的空置状况，但从增量的角度我们也可以看出我国商品房的确存在着 空置过高的现象，市场供大于求的现象仍然十分严重，商品房尤其是商品住宅 大量积压。而且近期随着国家对房地产市场宏观措施的不断出台，交易量日趋 萎缩，空置面积有更进一步加大的趋势。2 0 0 7 年“国房景气指数”显示，到2 0 0 7 年底，全国商品房空置面积为1 2 4 亿平方米，比上月增长7 9 。其中，商品 第一篇中国房地产市场“双高并存”现象及其影响 住宅空置面积为6 7 2 3 万平方米，比上月增长6 4 。 根据传统的供求理论，当产品供大于求，大量积压时，厂商将会降价；当 产品供不应求时，厂商将会提高产品价格；从而实现供求的均衡。当我们面对 中国房地产市场时，却发现是另外一种状况：一方面是商品房大量空置，空置面 积居高不下；另一方面却是商品房价格持续走高，远远超过普通百姓的承受能 力。在这种供求的格局下，我国房地产市场客观存在着这样一种与传统经济学 理论相悖的非均衡现象。 1 3 “双高并存”现象对中国房地产业发展的影响 由于“悖论”的存在，使得市场机制，尤其是价格调节机制失灵。经济运 行的成本加大、效率降低，资源无法得到有效配置。同时双高并存是无法长期 支撑下去的，如任由其继续发展的话，将对房地产业发展造成严重的损害，甚 至是毁灭性的打击。由于房地产业如今已是我国经济的支柱产业，产业链长、 关联度高，关系到千家万户。一旦房地产业的发展出现严重问题，对整个国民 经济的持续、稳定、健康发展是一个难以承受的重大打击。党和政府也早已认 识到这一点，从2 0 0 4 年年初就开始着手对房地产业进行宏观调控，出台一系列 政策措施，2 0 0 5 年以来调控的力度进一步加大，就是希望能够降低房价增长速 度和空置水平，保证房地产业的健康发展，从而使国民经济可以持续、稳定增 长。 1 2 第二：篇中国房地产市场“双高并存”现苏的根源 第二篇中国房地产市场“双高并存 现象的根源 造成我国房地产市场“双高并存”现象的原因很多，本文认为主要的原因 有以下几个，如表2 - 1 所示。 表2 - 1 我国房地产市场“双高并存”现象产生的原因 总量上 非均衡的具体表现结构上 搿 地域上 。 ， 双 中国房地 市场机制的不完善 高 产长期非 并 均衡发展 市场体系的不健全 非均衡的原因 市场信息的不完全 存 一 价格信号的不灵敏 现 未来预期的不确定 象 银行资金银行资金在房地产业所占比重过大 的 的过多、过银行业面临较大的金融风险 根 深介入 巨大的金融风险使开发商和银行合谋成为可能 人民币的使投资者把资金投入楼市，造成房价高涨 源 低利率 开发商空置成本低，使他们愿意空置 房价具有刚性 2 1 中国房地产业长期非均衡发展 房地产业作为我国国民经济的一个新兴产业，是从上世纪7 0 年代末、8 0 年 代初开始真正发展起来的。二十多年来，房地产业取得了很大的成就，目前已 成为国民经济的支柱产业，房地产市场也日趋发展成熟。但从总体上看，我国 房地产业长期以来基本上都是呈一种非均衡发展的态势。这里的非均衡是相对 1 3 第二篇中国房地产市场“双高斤存”现织的根源 于传统经济学意义上的瓦尔拉斯均衡来说的，瓦尔拉斯均衡具体是指在市场完 善的条件下，价格可以自行调节供需达到的均衡。它的表现形式是总供给和总 需求在数量上的绝对相等，彼此之间不存在任何缺口，即市场完全出清。而非 均衡是指价格无法自行调节供需达到均衡状态，具体表现形式是总供给与总需 求在数量上不相等，存在着超额供给或超额需求或超额供给与超额需求并存的 现象。 2 1 1 非均衡的具体表现 我国房地产市场萌芽于住宅供给严重短缺的上世纪7 0 年代末、8 0 年代初。 在二十多年快速发展过程中，曾经历多次大起大落。在取得巨大成绩的同时也 存在许多制约其发展的因素，并造成了我国房地产市场长期的非均衡发展。具 体表现在以下的几个方面，这几个方面都是造成我国房地产市场“双高并存 现象最重要的原因。 2 1 1 1 总量上的非均衡发展 房地产市场总量上的非均衡发展一般表现为潜在总需求大于有效需求，即 有效需求不足；实际供给大于有效供给，即无效供给过剩。总的来说就是超额 需求与超额供给同时存在，或称短缺与过剩并存。实际上，在我国房地产市场 二十多年的发展历程中，一直都伴随着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾， 由于住宅市场是房地产市场最重要的组成部分，下面就以住宅市场为例来说明 这个问题。 首先，我国住宅市场的潜在需求巨大：第一，党的十六大提出了全面建设 小康社会宏伟目标，其中关于我国小康社会住宅目标为人均居住面积达3 5 平方 米。根据世界各国的经验表明，在人均住房建筑面积达到3 0 3 5 平方米之前， 该国将保持较为旺盛的住房需求。2 0 0 4 年底我国城镇人均居住面积大约在2 4 平 方米左右，和发达国家相比，我国城镇居民目前的住房水平还很低( 见图2 一1 ) ， 离我国小康社会住宅目标也相去甚远。如果到2 0