商业地产解析及发展趋势.docx

商业地产解析及发展趋势对于商业地产，人们都有一些不同的理解。就“商业地产”这个概念来讲，实际上分：广义和狭义。所有的开发商在拿地的过程中，能够跟政府讨价还价的只有在商业地产里面，基本上住宅开发全部都是招拍挂的，但是在商业地产领域你要是跟政府说：“我们这个项目给你带来一个很大的商业价值。”那么政府可能还有可能给你一些项目的操作手段。在这种情况下，大家纷纷的关注商业地产。 商业地产包含了写字楼、酒店、会议中心等一系列项目，这些项目共同的特点是以经营业服务业为主，不是一次性售卖。我们在日常中常常用到的商业地产的概念是特指用于商业服务业这方面的一些形态。因为刚才所提到的“广义”里面涉及到写字楼、酒店等等，这些业态已经非常成熟了，我们也是做房地产开发很多年了，也有一些经验。但是就商业地产用于商业服务业这一块，应该讲目前还是在探索的过程中，很多这类项目面世了很多，北京每年都是几百万平米的供应量，但是真正能够做好、做成功的目前来看还不是很多。 商业地产按照存在的形式分，可分为购物中心型、商业街区、等等；按照独立形式来分可分为独立商业大厦、住宅区商铺、临街商铺等等；按照经营形式分：统一经营、分散经营、综合经营单一经营等等；按照使用性分，可分为：办公楼、批发及商贸中心等等。 商业地产的地位刚才我们提到了，在09年初的时候，住宅市场出现了很大的政府调控以后，商业地产变为开发商非常重视的一个领域。这个过程实际上有它内在的、根本的一些原因。开始不受重视，正是像房地产的一些大佬们所说的，因为当时的住宅太好卖了，盖出来基本上都能卖光，谁去开发商业地产是吃力不讨好的。我们知道远洋地产做了很多的住宅项目，但是实际上它的商业项目，尤其是他拿到住宅之后配套的商业项目其实有很多到现在还是在闲置，没有开发。 现在由于大的环境变化，刚才我们也讲了商业地产作为资本融通型的一种手段，现在越来越受到开发商的重视，尤其是国企和上市公司。因为这些房地产企业它要在市场上维持一个好的现金流，维持一个好的业绩增长，商业地产每年的现金流的贡献包括利润的贡献对于他们来说都是非常关注的。所以现在由“谈商色变”到“广泛关注”。 房地产策划的一个很有名的叫冯先生，他提出：养鱼派和杀猪派。 养鱼派，业主可以换，咱们作为产权是由一家来持有的。观点大家一定要记住，养鱼派并不是否认把商业物业进行出售。 杀猪派，就是卖商业楼盘。 作为商业它有一些特点的规律，从现金回流的角度来看，散手是最快可以回笼的；个别的商户比如SOHO三里屯的商户可以通过拍卖卖到10万/平米；合到每天是几百块钱每天每平米，在市场上找是很难找的，这种杀鸡取卵的是对商业带来很大的损害。 对商业地产有一个非常重要的概念，就是商圈。商圈是指你这个项目所能够辐射到的面积和区域，是这么一个概念。商圈有不同的分法，有核心商圈、次级商圈、边缘商圈。实际上商圈有一个雷利模型，这个我就不跟大家详细的讲了，如果感兴趣的话可以查相关的资料。它是通过一个区域内相关的项目和消费群的比重来计算我们所能辐射到的区域的半径，是这么一个概念。 商圈的概念其实还有另外一种分法，我们还可以根据不同的交通来划分。比如：步行在1公里左右的，5-10分钟的叫作核心商圈；1.5公里-2公里内的叫次级商圈；把在2公里以外的，可能叫作外缘商圈。在亚洲地区由于城市密度比较大，商圈半径的数值比较小。 讲到了以上的这些基本概念，我们首要是想给大家介绍一下商业地产的分类、概念到底是什么？我们如何去界定我们是否是做这种商业地产？掌握的商圈实际上就是掌握目标的消费者，如果我们决定了我们的消费者，对于我们项目未来的成败是非常关键的。很多开发商总觉得这个项目是我来操作的，我按照我的想法来做，就像我们有的时候做住宅或者是住别墅，是完全按照老板的喜好来做的，实际上这是有很大偏差的，商业地产面对的是两个客群。 1.租户。 2.终端消费者。 实际上我们在研究商业地产的时候要从终端消费者入手，真正的把你的客群研究清楚之后，你的租户自然而然就找到了方向，未来经营上也应该是非常好的。商圈并不是一个简单的距离概念，也不是一个时间的概念，而是要确确实实研究这区域内的商圈的消费者他们的消费喜好。 中国商业地产的发展轨迹 中国商业地产最初的萌芽是在80年代，那时候遍地而起的批发市场是商业地产的萌芽。这种批发市场是很难得到土地的，因此基本上是以租赁土地开发为主的，并不是完全的市场化运作、商业地产的运作。它的优势是什么呢？投资少、见效快，在全国被广泛的复制，直到现在这种模式还是非常好的，在一些二三线城市和一些商贸集散地都是有很好的发展前景。对于这个市场，我们觉得它的存在有很大的产业集群性，后面我们会在讲到商业地产的几个趋势里面，它受你的产业影响是比较大的，不是所有的地方都可以做这种小商品批发市场或者专业市场。 再有一个就是底商和街铺商业，这是我们商业地产真正开始的阶段。随着我们国家住宅体制的改革，房地产业有了兴起，有了房地产相应的就有了底商，而且在香港这个弹丸之地“一铺养三代”炒的很火，基本上都是在炒这个概念。包括SOHO之所以能够成功到现在，是因为它没有离开城市的核心地段，它的现代城等基本上是底商，反而遇到问题的都是朝着综合体的大盒子里面装。他们从一层到五层是内铺的形式，不是街铺的形式，所以我说街铺也是要看你的地段，并不是所有的街铺就是好。应该讲街铺对商业地产起到了推动的作用，但是随着整个消费的升级，包括经济的发展，其实街铺已经远远不能满足我们的需求了。比如：电影院要求的层高；超市要求的承重等等是不能满足的。紧接着就开始出现商业综合题及购物中心的出现，这是中国商业地产的发展新阶段。现在像北京的国贸、东方广场都成为北京的象征之一。有一个观点，在产业经济的年代，一个产业代表一个城市。比如：煤炭之都、钢铁之都、汽车之城等等都是以产业代表城市的。现在到了商贸服务业高度发展的阶段，其实一个商业就可能代表着一个商业的象征。 对于商业地产到这个阶段，我觉得一个是产业升级的原因，再一个就是经济发展到了一定的阶段。为什么我们在做Shopping Mall的时候，国外的一些品牌不进入中国，是因为我们的管理还有缺陷。Shopping Mall的背后是强大的商品生产能力，完善的物流渠道，发达的交流体系和充沛的购买力，中国也有了许多具有代表性的Shopping Mall，世界十大Shopping Mall中就有四席在中国，这充分的说民了中国已经成为了商业地产发展的沃土。这就是因为他们觉得中国发展到了一个可以让他们进入的时段了。 如果一个城市具备了很完善的这种商贸服务体系，实际上你才能够做到Shopping Mall。也有很多人问我：“我们在二三线城市可不可以做Shopping Mall？”实际上我认为要慎重，后期我们会在这个问题上进行展开演讲。 实际上整个商业地产的发展是跟中国经济的发展脉搏是一致的，到目前为止我们逐步也探索出了几个方向。有一些开发商的代表在做的一些项目，比如：万达、中粮、华润、华侨城等等都在探索自己的发展模式。万达现在是把他的一些模式复制到二三线城市，但是万达只做终端的客群，而且他选择的是以餐饮为主、零售跟百货公司的品牌稍有差别、但差别并不是特别的大。他现在在跟很多的品牌谈战略合作，就是说我开到哪儿你开到哪儿。但是实际上万达所有的产品千篇一律的情况下也存在着一种风险，就是说你不可能保证放之四海而皆准。他一些做在城市边缘的反而好，放在城市中心区的反而不太好，这就说明你不是放在四海而皆准的。这就证明当你没有市场竞争的时候，你的模式是先进的，但是遇到了市场竞争的时候，你不能够根据市场的需求进行调整，那么最后带来的困难也是比较大的。 像中粮、华润等一些国企背景的企业做商业地产目的很明确：1.打开自己品牌的知名度。大家原来知道中粮的时候都知道是知道的是扩销品为主，像金龙鱼啊；但是做了中粮大悦城之后，现在知名度大大的扩大了，现在他们已经辐射到从产品一直到销售的网络；同时中粮大悦城也给他自己的项目提供了很好的推广场所。2.整个产业链整合的需求。 从资本层面来讲，任何一个国企商业地产给它带来的资产额非常大，现金流也非常稳定，它的收益率相对来说也比较稳定，在这样的情况下抗风险能力就加强了，对于一个国企负责人在任期内的业绩是一个很好的保证。所以现在很多的国企老总也认识到这么一点，在有商业、有房地产开发的国企里面，现在对商业地产的重视程度也都是在加强。像远洋，它有很多闲置的项目，但是现在他们也是广招人马，而且他们的老总也是亲自兼任商业事业部的老总来监督商业地产的开发，应该讲对于一个国企来说，商业地产的开发对于国企房地产来说起到了支柱的作用，你不可能让你的公司在给国资委、股东的报表今天有项目卖的时候蓬勃发展、利润率很高，明天遇到危机的时候，你的整个经营各种指标全部下降。这个是投资人所不愿意看到的。 华润现在做的是万象城的系列，现在已经复制了沈阳万象城、杭州万象城，杭州万象城刚刚开业，做的也不错；如果中粮和华润都是做的是城市综合体的话，华侨城是另外一条路，他做的是旅游的概念。作为商业地产领域来讲，他探索的一条路是别人很难复制的路；如果说万达这条模式很那复制的话，其实华侨城的这种模式也是非常难复制的；他在东南西北做了四个华侨城的项目，四个华侨城的项目都有一个欢乐谷，通过欢乐谷公园带动区域城市；华侨城拿的项目最近的就是成都靠近城市的三环线，其它的都是在城市的远郊；像北京是在四环以外，当时也是非常偏的一个地方。但是他通过把欢乐谷公园这个项目引入到这个区域以后，迅速带动了周边环境的改造，最终带来了物业的升值；最终华侨城在四个城市所卖的项目的销售价格都是该区域里头最高的一部分。 万达现在商业地产持有的面积是300万，这个数是以前的数了，现在更大，因为今年可能要开20个，明年还要开20个，每个购物中心加上酒店应该是在10几万平米，这加起来已经是接近400万了，所以我估计到明年年底的话，应该是接近1千万平米的数量。万达五星级酒店持有量是16个，万达院线有的屏幕占了国内的是15%。 其它国内商业地产的开发也有很多探索，比如：SOHO中国做的模式是不离开城市的核心区。应该讲除了CBD以外在北京他做的只有中关村，下一步可能想做的是望京；他就是离不开城市的核心区，否则的话他的这种模式是很难做的。这种模式其实也是很难复制的，它的核心一个是地段，第二个是它抓住了市场上一部分投资人的需求。其实跟着SOHO的是有三个地方的人：山西、内蒙、唐山。基本上是这三个地方出来的，而且他们买物业不是投资性的需求，而是一种保值性的需求。这些人手里的巨额财富来的非常快，但是他们又找不到很好的投资渠道。投资股市有风险，放在家里头没有经营性的收益，他们想的就是中国传统观念里所说的，就是家有万贯就买房子置地。从中国房地产整个发展趋势来看，SOHO是充分抓住了这一点，城市中心的商业型物业应该说越来越稀少，它的价值也是不断在提升。这些年像CBD产权物业的价值涨的可能不是一倍、两倍，有的可能接近十倍，这种概念实际上对于这些投资人来讲，我的资产的保值非常好的一个手段可能就是买房子。SOHO抓住了这部分人，所以能够持续成功走到现在。 包括在上海新做的项目也是一样，就是在南京路附近，也是在城市的核心区。这一类的物业做起来风险也是蛮高的，不见得都能成功，但是SOHO每一次都能够在槛上能够过得去，尤其是三里屯当时散售的商业地产在市场里头不被看好，但是国家对山西的煤矿进行调整，把所有的小煤窑、小煤矿全部收归国有被国有的大煤团兼并，好多煤老板真不的知道干什么，结果短短的40天时间卖了40个亿。 世茂做的也是非常好的商业地产开发商之一，他们现在自己也开始建立世茂百货等等一些自盈的东西，商业地产发展到一定阶段完全靠市场化盈利很难的。万达在这方面就做的很好。你想他一年要开20个百货商场，哪个能跟上他的脚步？没有。没有办法，他自己建了百货。像万达院线，放在五年前万达院线当时出来也是无奈的选择；它跟很多院线合作租金低、期限长，当时的院线不挣钱，院线投资人也比较少，现在看是比较好了，万达院线是走对了。像世茂也是一样，在常熟、北京有很多的项目，如果招商让人家来配合你的话，这在短时间内很难做到。 宝龙地产也是很具有代表性的商业地产开发商，它所借鉴的还是做一个大大的盒子，配上一些主力店和一些街铺。它在青岛、福建、天津等一些地方都做了这方面的探索性开发，宝龙近期开了很多厂子，但是还是在调整的过程中。因为这种调整对于交通、经济发展是非常必要的，在青岛是在青阳区域，并不是在青岛市区里面，因为做这个要求地价成本非常低，政府能够给他的招商引资可能就是在城市的边远地区能够给到他。他把娱乐性的商业地产带进去以后，实际上对于整个的区域有所带动，所以政府给他很低的地价。但是你当地的汽车保有量不够，人休闲程度不够的前提下项目的经营还是很有压力的。他在福建那边就是做的比较好，因为那里的经济比较发达，反而在二线城市和其它的一些城市做的不好，因为如果商圈的半径比较局限的话，那么你的经营就会遇到很大的问题。像青阳的区域就是青阳县城，青岛市民很少到青阳县去，而且现在海盗船等这些娱乐设施中国人也不是很感冒。他在淄博的项目后来是卖给了另外一个开发商。 未来作为一个地产开发商来讲，住宅是所有的项目盖完以后都是人家的，卖完以后你想进人家门可能都进不了。现在整个经济也是剧烈的振荡，在上次金融危机和亚洲风暴的时候，很多人做过统计，对香港的经济做了一些统计，凡是在香港这个地区受金融危机影响比较小的大部分都是商业地产持有的这部分企业。比如在这次金融危机的时候新世界地产，大家也知道新世界在香港、在全国都有很多的商场，新世界地产不但没有收缩反而是扩张了。他在各地又开始拿地，同时还收购了很多珠宝商和服装商。他没有业务收缩，反而在扩张。为什么啊？是因为他有稳定的现金流。即使是在金融危机的阶段，商业消费关系到人们正常的衣食住行还是比较多的，在这个消费不能尖端的情况下你的现金流就是关键的。万科也是看到了未来如果单纯的做住宅开发，虽然有很大的土地储备量，但是总归有一天会遇到瓶颈的。到了一定阶段的时候，你这个企业赖以维持、生存的现金流到底从哪里来？这个可能是他们现在比较关注的。 目前他们在常德路800号收购了一个项目做了一个改造，在长春也做了一个纯商业的项目，一点住宅都没有，纯商业和写字楼；包括在北京的朝阳公园附近的项目，他们也做了这种写字楼和商业的探索，我们现在也在跟他们合作，合作做长春的项目。我觉得对于一个住宅开发商来说，你未来如果想要进一步发展的话，一个是多产业；另外一个就是多行业。在你开发的体系里面，它的板块一定要复合型，就是能有一个好的互补。回头我们会在后面讲城市综合体的时候讲这个事情。新加坡凯德东南西北区每个区域至少是3-5个项目以上，而且项目的类型也非常好，它的产品线非常全，既有可以做到来福士；叫来福士的基本上都是在写字楼下面的；他的整个产业链开发已经建立了一个体系。SM最新的一个项目是在天津的空港经济区里面，做了非常大的一个项目，整个的体量是20万平米，已经签约；还有黑石目前跟我们公司合作叫“赢石（音）商业管理公司”他在上海已经参股的像悦达889等项目都是他们在做的。 通过这些案例来看，我们在讲的过程中也总结了一下，其实地产核心的因素包括了地产本身，就是我们做的这种地产；资本；商业。对于商业地产的实质实际上我们认为是整合了金融、地产、物业和商业庞大的链条，通过消费者的长期重复性的消费行为实现整个产业链条的持续更新和市场沟通，最终实现项目的保值和增值。 如果离开了这一点的话，其实对于整个商业地产来讲，它都是一个空中楼阁。商业地产开发这是商业项目的一个源头，我们知道到了市场经济这个阶段以后，整个商业地产完全变成市场化，不是政府主导的，是由开发商做的投资和开发。实际上到了商业运营开始，实际上它已经脱离了地产的这种属性，迈向了资本和运营的双核时代。商业地产实际上是有一个阶段性的。 商业管理的运营过程，实际上对于整个项目来讲是非常核心的，通过商业的活动实现消费总收入，为商业地产的投资回收和物业资产的长期保值增值的根本利益来服务，这是运营对于商业地产的金融属性是不可避免的。大家可能会奇怪为什么说商业地产具有金融属性？一般的情况下我们在做资产投资的时候，或者是银行跟我们做这种资本信贷的时候，大家通常按照1：10的方法来计算。比如：你这个项目每年的收益率，收益假如是一个亿，银行扣除一些折旧等等其它的一些风险评估以后，一般可以盖到8-10个亿。像万达融资的授信额度就非常高。 为什么要这么做？因为做金融的这些人是看中了你的回收率，如果你有一个稳定的资金回收，也就是说你的付息、你给我利息的稳定性比较高的话，那么你就能够得到很好的金融支持。而商业地产，尤其是我们现在做的像购物中心这类的地产，一般签约是3-5年，在这3-5年期间你的租金、收益，如果是正常运营的情况下，基本上是稳定的。 比如万达的一个场子租金收益可能是5千万甚至是1个亿，如果是这种水平的话，而且在3-5年内相对问题，过了3-5年可能还会增长，银行其实是很放心的，如果你有这样的物业，银行是追着你贷款的。所以很多的住宅开发商认为商业投资大、回收期长，债压资金比较大，实际上我认为这是一个误区。如果你有合理的资金操作手段，实际上商业地产给你带来的资本运作空间可能要比住宅更大，而且它的这种放大效应和集群效应更强。 很多的开发商不愿意做商业地产主要原因是商业地产动辄投资几个亿的规模，现在北京的市场一般做个十万、二十万平米的体量一般也得十个亿左右，但是一旦建成开业以后，你会很快的通过资本市场的渠道把你投资的这部分钱很快的收回来。而且当你厂子开的越多的时候，你的收益资金就越大。万达现在开到了四五十个厂子，其实不是把资金全部都占压了，反而是给你带来了更好的资本手段，这种金融的属性其实是不可忽视的。 说到运营很多人说：“商业地产的运营到底是干什么？”实际上商业地产的运营大部分都是靠你做推广工作带来的客流，这客流应该说是你的目标客流。就是我们前面讲到的在商圈分析的时候你的目标人群是什么？如果真的能把你的目标人群带来的话，那你在这里经营的商户都能有很好的商业成果，那么你这个商业开发就是成功的。很多的地产开发商转到运营之后，最关键的就是只想收钱不想花钱。他认为我盖了房子你来经营是你自己的事情，跟我没关系。你到时候交我房租，我不用干什么事。实际上这是很大的误区，包括万达也进入过这个误区。 万达前两年开店基本上都是不管的，现在王健林已经提出了：每个商场开业不花500万，你就是没有很好的做运营。一个商场现在开业，他至少500万的投入，他也是经过很多项目的磨合出来的一个经验和教训。你如果做了推动那么你的物业增值的速度就会加快，你养商的时期就会缩短。在这些方面都是需要地产商在转为运营商以后需要克服的一个观念。 “资本”应该说是商业地产的血液，很多的开发商感慨：商业地产不是谁都能玩得起的。包括我现在做的是首都机场集团在马家堡买的一个项目，当时做写字楼的时候做了两栋29层的，但是开发商业的时候就感觉到吃力了，没办法所以才把这个项目卖给了首都机场集团。商业地产我们也得量力而行，不是谁都可以做的。但是并不是说就没有机会，比如万达通过自己的模式做了很好的注解，也做的非常不错。 万达现在做的是叫第三代模式，他的第一代模式成功的不多，因为散售的部分非常大。我给大家讲个笑话，我经常跟万达的朋友在一起聊天。他那一天跟我掳起袖子，我说那怎么办？他说给别人挠的。我说：怎么给别人挠的呢？他说：“哈尔滨的项目卖完以后，业主跟租户都来闹。我办公室的门从来敢关过。”为什么呢？因为东北人带着气来跟你理论的时候基本上是不窍门的，是踹门呢。他说：“所以就开着，结果来了几个生猛的就把我从座位上拽起来，就跟你打架。”当然，这是一个笑话，有些不只是一个笑话就可以过得去的。 像沈阳的那个项目大家都知道，万达是生生把这个项目全部都炸掉了，大概是花了接近十个亿的钱把原来所有买房的业主的钱全都退回去。这就是万达聪明的地方。如果你给城市留一个伤疤，城市的市长见到你就头疼；但是你如果把伤疤抹了，政府就高兴了。政府一高兴，就又给它拿了一块地。原有的一块地你继续开发，我再给你一块地。 如何处理好你资本运作其实有很多的技巧。大家现在知道万达在城市拿地比较低，一般他拿地是在这个区域里头土地价格三分之一。这也是为什么万达不急于上市的原因。大家都猜测万达为什么不上市？马上就会讲到他为什么不想做上市。 王健林在接受中国企业家杂志专访上的话：“在国外，主要是资本的力量在做商业地产，采取的是资本+ 运营的模式。中国的信贷体系、资本市场实际上都不支持商业地产。” 它不是单纯的信贷、收房贷的模式，实际上是很难支撑商业地产的开发和运作的。银行贷款我可以用，我们现在主要的融资手段就是银行贷款，但是银行贷款对于民营企业规模还比较小的时候，它对你的支持是有限的。王健林说：“对国内的竞争对手并不担心，但是美国西蒙集团、澳大利亚西部集团、新加坡嘉德置地在最近几年都已经进入中国，这是令他担忧的卧榻旁的酣睡者。“西蒙在资本市场上是2A到3A的评级，什么概念？募资成本只有1.8%-2%，他赚5%就有的赚钱我们呢？我们募资成本是7%-8%，怎么跟他比？所以我们必须利用这几年保护期，干到百八十个项目，让他们怎么弄都不会超过我。” 万达通过他的这种成功的模式，他的模式核心带是什么啊？抓住了两点：1.政府最痛的那根经。每个市长、省长在任期内都要做业绩，那么我给你带来业绩。什么业绩？我在你的区域建一个大型购物中心，给你建高档的写字楼、高档的公寓，每个城市我都给你做星级酒店，这个在很多的二、三级城市是不得了的，市长当然很高兴了，这是业绩。而且这不仅是你城市的形象工程，这些工程我能保证你正常开业，而且开业又能解决就业的问题，同时我在经营的过程中还可以给你带来财政跟税收。一般的市长谁能拒绝这样的馅饼？而且他在很多的城市都有成熟的项目，有了这个成熟的项目，他就有谈判的底牌。2.万达的速度。万达现在一般从拿到项目从挖坑打基础开始算，一般情况下开发周期不超过一年半，也就是说18个月。所有的项目都是这样的，这也是它为什么得做这种标准化产品。只有标准化产品才能够复制，否则的话像其他的开发商做一个项目精雕细琢，从设计院的筛选开始到规划图出来然后再论证、再做调研、再做开发等等这一系列下来至少三年，而万达现在不用了，他成立了设计院。 他自己把研究院和建筑全都自己做了，这就保证了他的速度。所有这些措施，不管是自己建立了研究院也好，自己建立一些品牌包括院线、百货等等一些品牌，这些都是为了保证他的速度。而且项目开业的时候基本上要做到100%满铺开业。“满铺”好不好？现在市场有争论，有人说铺子不能全满，全满了以后就没有增长点了。因为项目在开始谈的租金和开业后谈的租金差距还是很大的，开始怀疑你能不能开业，第二你开业以后好不好，所以这个租金很难谈。但是开了业之后，只要人流旺盛一般比原来要涨20%，这是没有问题的。所以适当的在开业初期留点空置率，有的人认为还是比较好的。 但是万达要的是什么啊？万达要的是形象，我要的就是满铺开业，给你带来这种城市的形象，我不给你留伤疤。而且它还有一个最关键的一点，就是快速回笼。我要快速的把能够回收的租金能够确定下来，即使低一点也不怕。而且万达在整个的招商过程中，他们做的是集团招商。就是说集团跟很多的连锁品牌谈的是一个价，在所有的城市拿到的是平均价，不会在北京跟你谈一个价格，跑到成熟再谈一个价格。基本上就是我认了，我不要最高价也不要最低价，我要你平均下来的价格就可以了。这就加快了他招商的速度。如果你一个项目三五年，市长可能就觉得你这个项目不一定能进到我的报表里面，可能就不关心这个事情了。 2008年他开的20个项目能够做到什么呢？30%-40%的自筹资金就可以开工了。为什么？1.土地出让金有很多的优惠。2.通过住宅、写字楼的销售能够快速的回笼资金。他们现在也在考虑上市，为什么呢？是因为他们的资产规模达到一定量了，而且他的开发达到一定的期限以后可以走上正规的开发渠道上。原先他是不想的，他当时只关心的是做REITs。REITs是有好处的，1.它保持了你不是个公众公司。2.资本融通的速度不像上市公司还要经过很长时间的手续审批等等，它是非常快的。尤其是像这种在市场里头需要快速的决策拿地，比如这个项目拿了快速的要资金到位的情况下，用REITs还是比较方便的。 他们一直就是想通过这些好的房地产基金，像西部拥有超过2千万平米的商业物业，他马上就能追上西蒙了。但是他说：“我们现在能够做的事情就是把资产做的更大，做的更好。” 我们一会儿会讲到他在REITs合作的过程中有几个波折，其实在万达的扩张过程中有几跳是很惊险的一跳。 王健林说：商业地产太复杂了，首先你要懂商业，然后才是懂地产，还要懂管理。很多人会嫌很麻烦，不做。所以08年以前住宅太好做了，没有人喜欢商业地产，商业地产是吃力不讨好的东西。 关于资本运作的探讨我们现在看一下万达的一些探索：“三代模式”这个问题不多讲了。中粮和华润是用什么呢？用产业链，用产业链来整合的。比如中粮在做商业地产，头3-5个项目是由集团拿钱买，然后你自己做良性的发展，基本上是按照这个思路来的。国美和苏宁是另外一种资本模式的探索，他们是用经营性的收益，也就是说现金流的暂压。一般国美和苏宁在整个的周期里面，它在结账期里面是有很大控制的。有的商家可能说给你占压半年的资金，所以账面占压资金量非