（工商管理专业论文）长沙市房地产业发展战略研究.pdf

摘要 房地产业在一个城市的建设中起着至关重要的作用。无论是城市文化品位 建筑风格、特色标志，风土人情，传统文化都将由城市的建筑这一载体体现出来， 给人们留下无限思考! 随着长沙市经济、社会、文化和城市建设的超常发展及入 世带来前所未有的机遇，长沙房地产业已经步入了发展的快车道。然而在发展的 进程中也面临着各种制约因素。本文在大量调查和理论研究的基础上，分析了长 沙市房地产业的现状和问题，提出了长沙住宅市场需求量预测模型，并对2 0 0 2 年长沙住宅市场需求量进行预测，对长沙房地产业发展进行纵向和横向比较，论 述了外国企业进入中国房地产市场指日可待，论述了我国目前土地出让制度不透 明，政策管理手段繁杂、效率不高，规划部门与房地产业的滞后与冲突，中介服 务机构缺乏法律，物业管理公司无法可依，监控体系不健全等外部环境问题：论 述了我国目前房地产企业规模偏小，管理体制乏力，技术力量薄弱，融资渠道狭 窄，产品质量不高，产品规格不齐，价格偏高，以及营销手段落后等内部环境等 问题。提出了抓住入世机遇，促进房地产业发展；实施资产重组设，培育大型企 业集团；加强管理，提高房地产业的投资效率；制定合理政策，把住宅产业培植 成新的消费增长点：实施适应性建房，满足住户多层次需要；加强法制建设，规 范中介行为：资产证券化的融资技术等长沙市房产业发展的七大战略。 关键词：房地产业地租理论现状分析发展战略 a b s t r a c t r e a le s t a t ei n d u s t r yp l a y sac r u c i a lr 0 1 e i nt h ec o n s t r u c t i o n o fac i t v t h e b u i l d i n go fac i t yc a nm a k ed e e pi m p r e s s i o n so np e o p i e ，w h i c hr e n e c t st h ec u l t u r a i p o s i t i o n ，a r c h i t e c t u r a ls t y l e ，r e p r e s e n t a t i v ec h a r a c t e r s ，l o c a lc u s t o m sa n dt r a d i t i o n a l p r a c t i c e s - w i t hc h i n a se n t r yi n t ow t oa n dt h er a p i dd e v e l o p m e n to fc h a n g s h a s e c o n o m y ，s o c i e t y ，c u l t u r ea n dc o n s t r u c t u r eo ft h ec i t y ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi n c h a n g s h ai sf a c e dw i t hn o to n l yu n p r e c e d e n t e do p p o r t u n i t i e s ，b u ta l s om a n yk i n d so f d i f 拜c u l t i e si n d e v e l o p i n g b a s e do nr e s u l t so fa1 0 to fp r a c t i c a l i n v e s t i g a t i o n s ， a c a d e m i cr e s e a r c h e sa n dc o m p a r i s o n so fs i t u a t i o n so fr e a le s t a t ei n d u s t r yi nc h a n g s h a w i t ht h a ti no t h e rc i t i e s ， t h i s p a p e ra n a l y z e st h ep r e s e n ts i t u a t i o n sa n de x i s t i n g p f o b l e m so fc h a n g s h a sr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dp o i n t so u tt h a tt h ec o n l p e t i t i o no f f b r e i g ne n t e r p r i s e s ，t h el o wd e g r e eo fo p e n n e s si nr e n t i n gs y s t e m ，t h ei n e m c i e n c yi n m a n a g e m e n t ， t h ec o n n i c t so fa d m i n i s t r a t i o na n dp r a c t i c e ，t h e1 a c ko f l e g a l c o n s c i o u s n e s sf o ra g e n ts e r v i c e s ，t h en o n s t a n d a r d i z a t i o no fr e a le s t a t em a n a g e m e n t c o m p a n i e sa n dt h ed i s t e m p e r e d n e s si ns u p e r v i s o r ys y s t e m sp o s et h eo u t s i d et h r e a t s ； i 1 1m a n a g e r i a ls y s t e m ，l o wt e c h n i c a l1 e v e l ，s m a l ls c a l e so fc o m p a n i e s ，f e wm e a s u r e s f b rf i n a n c i n ga n dm a r k e t i n g ，p o o rq u a l i t ya n dh i g hp r i c e so fp r o d u c t sp o s et h ei n s i d e p r o b l e m s f u r t h e r l y ，t h i sp a p e rp u t sf o r w a r dt h a tt a k i n gt h ec h a n c e so fe n t r yi n t o w t ot op r o m o t ed e v e l o p m e n t ，a p p l y i n ga s s e t sr e c o m b i n a t i o nt oe s t a b l i s hl a r g e s c a l e e n t e r p r i s eg r o u p ，c o n s t r u c t i n ga p p l i c a b l eb u i l d i n g st om e e tv a r i o u sd e m a n d so f c u s t o m e r s ，s t r e n g t h e n i n gt h e1 e g a ls y s t e mt or e g u l a t et h ea c t i o n so fi n t e r m e d i a r y c o m p a n i e s ， a c c e l e r a t et h ei n n o v a t i o no ff i n a n c i n g t e c h n o l o g y t o q u i c k e nt h e d e v e l o p i n gp a c e sa r et h e7k e ys t r a t e g i c a lm e a s u r e sf o rd e v e l o p m e n ti nc h a n g s h a s r e a le s t a t ei n d u s t r y k e yw o r d s ：r e a le s t a t ei n d u s t r y r e n tt h e o r y p r e s e n ts i t u a t i o na n a l y s i s d e v e l o p i n gs t r a t e g y i i 第一章房地产有关理论综述 房是人的住处，又扎基于土地；地既是自然资源，又是生态环境的基础要素。 房地关系实是人地关系。为使房地产业可持续发展，必须协调它与人口、土地资 源、生态环境的关系。房地产业是随着近代商品经济的发展而发展起来的。世界 经济发展的历史表明，工业化、现代化以及与之相伴随的城市化，对土地和房屋 都产生着旺盛的需求，从而成为推动房地产理论发展的条件，并在相当大程度上 直接影响着工业化、现代化和城市化的进程。现将房地产有关理论综述如下。 1 1 房地产的含义 房地产，从字面上看是房产和地产的统称，即房屋和土地两种财产( p r o p e n y ) 的合称。由于在物质形态上，房产总是与地产联结为一体，房依地建，地为房载， 房地不可分离；在经济形态上，房地产的经济内容和运动过程，也具有内在的整 体性和不可分割性，所以合称为“房地产”。确切地说，房地产就是指土地和土 地上永久性建筑物及其衍生的权利。实际上，就是大多数国家法律( 主要是民法) 中所称狭义的不动产 “不动产”( r e a le s t a t e ，r e a lp r o p e r t y ) 是“动产”的对称， 指不能或不可移动的、或移动后会改变其原来性质、形状和失去原有价值的物。 通常，各国民法中广义的不动产的含义，不仅指土地、房屋及其他建筑物等不能 移动或移动后会损失经济价值的物，而且还包括车辆、船舶、飞机等少数虽然能 够移动但价值比较昂贵的财产。而狭义的不动产则是专指地产和房产，即房地产。 对不动产设定权利( 如抵押) 或移转所有权( 如房屋的买卖) ，均须履行一定的 法律手续，如登记、移转契约或取得证明等；而对动产设定权利或移转所有权， 一般毋须履行上述手续。 按照大多数国家房地产法的定义，对于房地产的所有权，除了指地面的土 地所有权外，还指向上延伸至天空、向下延伸至地心的范围内所有天然的或以人 工固定于其上的物及其有关的权益。 房地产就其构成来看，主要是房屋( 含与房屋相关的其他建筑物、构筑物) 财产和与房屋相关的土地财产，即房产和地产。 1 1 1 房产是房屋财产的统称 房产是房屋财产的统称，是房屋的社会经济形态，泛指一切有经济价值的房 l 房地产 不动产 物业 厂上空 土地_ 1 地面 l _ 下空 建黝 赢一 淼施 房地 图1 1 房地产概念图示 屋及与房屋有关的权益，在法权意义上，“房产”是指建筑在地上或地下的一切 空间建筑产品及其所有权以及在有效年期内的房屋使用权。狭义的“房产”是指 建筑在地上或地下的一切空间建筑产品，包括附属设施，它是以建筑实体为表现 形态的、供人们生产、生活、娱乐及从事一切社会活动的场所埘。房屋是房产中 最重要的内容，有如特点下： 1 1 1 1 空间上的固定性 除了极少数房屋能以不寻常的方法移动外，绝大部分房屋是不能移动的。 1 1 1 2 耐久性 房屋虽然有物理耐用年限，但相对于其他财产而言，则是一种延用期特别长 久的超耐用物品，一般使用几十年，甚至近百年。同时，还表现在人们对某幢( 间) 房屋相对固定的使用关系上。 1 1 1 3 收益递减性 即房产价值随着使用时间的延长而逐渐减少。 1 1 1 4 效用多层次性 这一特点突出表现在居住房屋上，居住房屋在其效用上，同时具备生存资料、 享受资料和发展资料三个不同层次的内容。居住房屋的数量和质量，决定其生存、 享受和发展等效用的程度。质量好的房屋还有观瞻功能和美化环境的作用。因此， 房屋作为一种财富，属于不动产。 根据房屋的不同用途，主要分为五大类： ( 1 ) 住宅。是指供人们居住生活之用的房屋建筑，它是人们从事社会、经济、 文化活动最基本的物质前提之一，是人们安居的处所，在现代城市中，住宅一般 占到房屋总量的5 0 左右。 ( 2 ) 生产用房。是指物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。它是城市 经济中物质生产部门的活动空间。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所 使用的厂房、仓库、实验室、办公室和生活服务设施用房等。 ( 3 ) 营业用房。是指第三产业部门所需的房屋，主要包括商店、银行、邮电、 旅馆、饭店及其他经营服务性行业直接使用的房屋，以及上述营业单位的办公室、 仓库、食堂等辅助用房。 “) 行政用房。是指社会党、政、军机关、工、青、妇团体、民主党派等办 公用房及其辅助用房。 ( 5 ) 其它专业用房。是指除上述四类用房外的其它用房，包括文化、教育、 科技、卫生、体育、宗教、公安、公用、农业、国防以及外国使节机构用房和辅 助用房等。 由于住宅在城市房屋中占的比重大且具有重要社会意义，在国际上，通常把 房产简称为两大类。即上述第一类称为“住宅房屋”，第二、三、四、五类泛称为 “非住宅房屋”。 1 1 2 地产 地产是土地作为一种财产的名称，地指土地，产指财产权属，即土地财产。 其有两重意义：一是指未经人类劳动投入开发的生荒地和已经通过开发成熟可供 建筑之用的土地；二是泛指一切有价值的土地和与土地有关的权益。包括土地的 所有权和政府法定有效年期内该土地的使用权。地产的这种权属内涵，依据不同 国家和地区的土地制度的不同而有所差别。例如，美国、日本等国家以土地所有 权为地产，而在我国、新加坡、英国等国家，地产的权属内涵则主要指土地使用 权。世界上许多国家和地区，在房地产与地产的关系上，往往以土地为主，因此， 又把房地产简称为地产。地产作为人类赖以生存发展的基本物质条件，具有下列 特性： 1 1 2 1 数量上的有限性 土地的数量为地球表瓦积所决定，是非再生性自然资源，而且是不可替代的。 1 1 2 2 位置不可移动性 土地具有特定的空间位置和特定的形态特征。人们可以在一定的程度和范围 内改变土地的形态，但是土地的位罩决不可能像其它自然资源或物品一样进行移 动。 1 1 2 3 空间立体性及时间变异性 土地资源是一个立体空间，它是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等 所组成的自然综合体，而且，这个立体空间内的各个有关要素还会随着时间因素 的变化而变异。 1 1 2 4 功能多用性 土地既是人类社会的重要生产资料，又是人类赖以生存的空间。除可以作为 林、农、牧、渔等第一性生产资料外，还可作为城市、工厂、商业、交通、旅游、 科技、教育、卫生、体育、公共绿化用地。随着社会生产力的发展，土地的利用 也在不断地发生变化。 1 1 2 5 积聚资本及其增值性 对土地的各个连续不断的合理的投资，能使土地在社会上的经济价值和价格 增加，只要使用得当，不会一次使用就失去效力，而是可以连续使用。投资效益 具有积累性，一般不会因时间的推移而消失。这种连续投资和它带来的辐射作用， 为产生土地的级差收益带来了可能，城市土地的这种特性尤为明显。 地产按其用途可以分为农村土地和城镇土地两大类。农村土地是指大农业( 包 括林业、牧业、渔业在内) 的用地。城镇土地是指城市规划区域内的用地和空间， 主要用于兴建各类建筑物以及城市基础设施。因此，城市土地是“作为地基、作 为场地、作为操作的基地发生作用”【l ”。是直接或间接地为人们生活、学习、工 作、生产服务。城市土地按其功能、地理位置归属等不同，可以分为商业、金融、 交通、工业、服务业、住房、教育、卫生、体育、市政、公共绿地、政府机关、 军事设施、宗教等用地。 1 2 房产与地产的差异和联系 在现代城市的房地产领域中，虽然房产与地产其内涵不一致，两者之间存在 差异，但是，房产与地产的实体性联结以及相互包含、相互渗透和相互制约，却 是一种具有普遍性、整体性和稳定性的常态表现。房产经济过程与地产经济过程 在产业的统一体中相互继起，相互交容，共同并存，从而有机地、不可分地构成 房地产经济运动的总体。 4 11 2 1 房产与地产的差异性 1 2 1 1 地产可以单独存在 地产可以单独存在而房产则不能离开地产而单独存在。例如，有一宗土地， 即使上面没有任何建筑，它也可以作为一宗单独的地产进人市场进行买卖，而房 屋或房产只能建立在土地上，才能与土地结合为房地产整体进人市场。 1 2 1 2 房产是最终产品 房产能够满足生产、生活的各种需要，而地产则不是。因为人们对地产的需 求，是通过房产的需求表现的，通常在估价房地产时，往往把地价包含在房价之 中。 1 2 1 3 地产 特别是生荒地，由于没有经过人类劳动的开发，不含有价值，因此，是没有 折旧的：而且，土地在使用过程中是不会磨损的，如果保护和使用合理妥当，还 可以永续利用。而房产则会在使用过程中出现损坏、磨损乃至完全报废，需要进 行必要的折旧，来予以补偿。 1 2 1 4 地产价格 地产的价格主要受地租规律支配，而房产的价值则决定于建筑成本加上土地 价格，由商品价值规律支配。因为地价的实质是地租，而房租的实质却是房价。 随着国民经济的发展和城市化进程的加快，地价呈上升的趋势，从而地价在房地 产的价格中所占比重将会提高，而房价除原材料上涨和供求关系引起价格上涨外， 其价值将会随着房屋的使用磨损而贬值，其价值量只会越来越小【4 】。 房产与地产的差异性表明，地产是房地产的基础和核心。所以，在房地产的 投资中，用于购买土地的资金是主要的，房地产市场上流通的主要是士地，房屋 仅仅作为土地的附属物或相对于土地的“地上物”。在土地的私有制或者允许土地 所有权买卖的国家和地区，土地可以作为基本商品流通，而房屋只作为土地的附 属物进入市场；也有的只在土地契约中注记房屋产权。因此，就有了“房随地走” 的国际惯例，这也正确地反映了房产与地产的本质关系。 在现实社会经济活动中，房产和地产更能表现其内在的整体性和不可分割性， 这种不可分割性，表现在事实上不存在一种与土地相独立、相分离的纯粹房产。 土地是房屋的基本生产要素和不可分离的物质构成要素。房屋依赖土地而存在， 而土地则依赖房屋的使用价值而体现其经济效益。这种内在统一、相互依存的关 系，在现代市场经济中特别明显。 1 _ 2 2 房产和地产密不可分的特性 1 2 2 1 实物形态 从实物形态看，房产与地产是联结在一起的。 其一，任何房屋或一切建筑产品都是建在土地上的，即使建筑产品向高空和 地下拓展、延伸，也仍然与土地这个三维的立体空间紧密结合在起，离开土地 这个承载母体的独立房屋和建筑物是不存在的：而地产作为种财富和重要的生 产要素，也只有与房屋、房产相结合或配套才能体现出价值和使用价值。虽然从 理论上讲，地产能离开房屋建筑物而独立存在，但从现实上看，“地上有房”是现 代城市地产普遍的和一般的存在状态，有些建筑地块可能在一段时间内暂且是“空 地”，但这种建筑地块与房屋建筑物的“游离”状态，只是一种暂时现象。 其二，没有土地开发，房屋就无法建造，同样，只有土地开发而没有后续的 房屋建造，土地的开发也就没有任何意义。所以，土地开发与房屋的建造总是一 个并行和继起的总的过程，是不可分割的两个不同阶段。 1 2 2 2 价值形态 从价值形态看，房价与地价总是结合在一起，表现为相互依赖、相互包含和 相互转换的辩证关系。 其一，地价对房价贵贱的影响。两幢式样、质量、面积和使用性质都相同的 房屋建筑物，因它们所处的地段等级不同而造成的房价落差，实际上就是因为地 价高低所使然。从这一角度说，是“房以地为贵”。 其二，房价对地价高低的影响。对地上有房的建筑地块，房屋及其配套设施 的数量、质量的多少与好坏，将直接影响到地价的高低：而对空地来说，它的价 格高低受到其允许建造的容积率指标左右。房屋建筑物设计标准、使用功能以及 预期售价高低的制约。从这个意义上又可以说是“地以房为贵”。 其三，在市场交易中，房产和地产的价值总是结合在一起计算的。不论是买 卖房屋，还是租赁房屋，房价和房租都包含地价或地租；而城市建筑地段的地价， 又总是摊在出售房屋的单位面积价格中。因此，讲一宗房产价格，实际上就是讲 这一宗房地产价格，它一定包含着地价。 1 2 2 3 权属关系 从权属关系看，房产与地产也是密不可分的。 首先，房屋所有权是否合法，通常取决于房屋座落的土地使用权是否是合法 取得的。非法占用土地所建造的房屋，不管房屋本身是否确为房主所有，其房屋 所有权也是不舍法的，即房产权的确认是以土地权的确认为前提的： 其次，无论用于出售、出租、抵押或者典当等形式进行房产交易，都必然同 时发生土地使用权的转移，因此，房产交易必然同时也是地产交易：反之，单纯 的地产交易也必然会诱发房屋的建造和继之而来的房产交易。所以，地产经营必 然会伴随着房产经营； 最后，房产和地产的管理又总是紧密结合在一起的。如房地产权权籍管理， 规划管理，用地管理，物业管理等等。 22 4 资本循环 从资本循环看，房产与地产是融合为一的。房地产建设投资主要包括征地开 发和房屋建设两大投资，地产靠收取土地开发费循环，通过土地开发投资，为房 产开发准备条件，并且必然发展到房产的开发；房产则依靠对房屋的出售或出租 收回投资。因此，地产和房产这两个资本的循环过程是融合为一的。正是地产和 房产资本循环的互为前提、互相支持、密切联系的关系，在实际房地产经营活动 中，地产投资者往往又是房产投资者，为同一个主体。 从上述房产与地产的紧密联系的分析中可以看到，房地产业是一个具有内在 整体性的社会产业，房产经营管理与地产经营管理作为同一个房地产管理大系统 的两个系统，它们具有共同的产业目标，应服从共同的产业政策，遵循共同的客 观经济规律。在经营管理的内容上，更是我中有你，你中有我；在经营管理的配 合上仍应分中有合，合中有分。因此，在构建适应现代市场经济发展需要的我 国房地产经营管理体系时，就不能人为地夸大房产与地产的相对独立性，更不能 人为割断房产与地产所固有的内在经济联系和统一，而是应该进一步强化产业管 理的统一，维护房地产业的蹩体性，建立房产与地产相互参与、高效配合的耦合 运行机制。 1 3 土地有偿使用理论 在现代市场经济条件下，房地产作为一种特殊商品和基本的生产要素，与任 何一种商品或生产要素一样，都要通过市场进行流通交易而实现各自的使用价值 和价值。从表面上看，房地产交易的客体似乎是房地产品，但因房地产具有价值 和资本属性，人们交易实际上是为获取房地资产的权利。 1 3 1 土地是经济活动的物质载体 土地是人类生存和生产活动必需的物质条件和自然基础。英国古典经济学家 威廉佩弟曾指出：“劳动是财富之父，土地是财富之母。”人类首先是依存于土 地，通过劳动去创造丰富多采的物质生活和精神生活的 5 1 。人的劳动必须与作为 劳动对象和劳动资料的第一源泉土地结合起来，才能创造财富，从而才有一 切其他活动。可以说，没有土地就没有人类的存在。 在农业中，土地无疑具有极其特殊的地位和作用：农业生产是自然再生产和 社会再生产的统一，它同土地等自然环境的关系十分密切：在许多场合，土壤肥 力的优劣直接影响着农作物的产量和质量。在城市经济中，工业( 除采掘工业外) 的生产过程和劳动成果，虽不取决于土壤肥力等自然条件，但都不能离开土地。 因此，土地对于城市经济也有着极为重要的作用，其作用的基本特点在于高度集 中使用土地资源而形成巨大的规模经济效益或聚集效应。 1 3 11 城市土地是城市经济的自然载体 城市土地是一个与城市人口、产业和各种城市社会经济生活联系的地域性概 念，它的基本作用就在于，它是城市人口和城市各种经济社会生活的自然载体。 在工业生产中，它还是生产力的组成因素：城市土地是城市基础设施和服务设 施赖以建立的基础。水、电、交通、通讯等基础设施和商业、文教、卫生、娱乐 等服务设施是城市各种经济活动得以展开的重要条件。而这些设施的建立和完善， 是紧紧依赖于城市土地的。城市土地是城市工业生产的基本劳动资料之一。它 提供了工业生产所必需的各种活动场所。例如工厂厂房、车间、仓库、机器设备 的安装、各种管道的铺设等都和土地结合在一起，都要利用土地或建筑地段。 城市土地是城市人口、城市劳动再生产的必要条件，而劳动力的再生产又是社会 生产不断发展的基本力量。住宅的发展和质量的提高，使劳动者及其后代有娱乐 身心和发展智力的空间，对于提高劳动者的素质，推动社会进步和生产力发展有 极其重要的意义。这致使住宅经济成分成为城市房地产经济的基本内容之一。 此外，城市土地的地质、地貌、气候、土壤、矿物分布等状况，直接决定着 城市的布局和工业生产力的配置；合理的城市经济空间布局能有效地提高土地利 用率，节约社会劳动；城市土地又是城市生态环境的要素，保护城市环境不受或 少受污染，对于城市人口的生存和发展，对于城市工业和其他产业的可持续发展， 以及整个人类社会的进步都有重要意义。 1 3 1 2 城市土地利用的两大特点 土地是自然历史的产物，它的面积总是有限的，人们可以开发和改造土地， 但难以创造和增加土地面积。而其他生产资料如机器等是前人劳动的成果，可通 过后人的劳动再创造，使之数量增加。所以土地是一种特别珍贵、数量有限而不 可替代的资源。 土地的位置是固定的。土地的固定性是指它占有一定的空间，人为无法移动。 这是大自然给予人类的又一限制。以上这些是城乡土地所共有的属性，但使用城 市土地，还有它区别于使用农地的特点： 第一，高度集约使用土地，是城市经济效益形成的重要原因。为大量人口和 产业以及各种企事业单位、行政机关在城市的聚集提供了现代社会物质环境。许 多工业和第三产业在城市内的集中，可以共同利用城市基础设施和服务设施，直 接间接地降低生产费用；同时可以更加充分展开相互之间的分工协作和其他经济、 社会活动交流，取得城市规模效益，因而导致城市成为社会财富的主要基地。 第二，城市土地利用中，土地的空间位置具有极其重要的意义。在一般情况 下，判别农用耕地优劣，最重要的还是土壤肥力。两块相隔不太远的土地其位置 差别，对其经济价值的影响不会很大。但对于城市土地来说，哪怕相隔十儿米， l 临街和不临街的土地，因为位置差别引起的收入差异则相当明显，位置成为城市 土地租金或价格的关键因素。使用位置有利的建筑地段的企业，或是因其靠近原 料产地，产品销售市场；或因其靠近铁路、港口、交通运输方便：或地处政治、 经济、文化中心，可以获得更大的经济与社会效益。 1 3 2 土地有偿使用 土地所有权和使用权的分离是地租或土地有偿使用的主要原因。 1 3 2 1 土地所有权和使用权的分离 一方面土地是一切劳动对象和劳动资源的第一源泉，是各种经济活动的自然 载体，在现实经济生活中有着极其重要的作用：另一方面，土地所有权的垄断， 限制了人们自由地利用土地；那些不占有土地的人，只有向土地所有者付出一定 的代价，才能取得一定时期的土地使用权。随着商品经济发展，土地所有权和使 用权分离的形式也相应地发展变化，地租形式经历了劳役地租、实物地租和货币 地租三个不同的发展阶段。土地所有者完全脱离土地，不再是生产的当事人，不 9 参加任何生产经营活动，单凭土地所有权不劳而获地坐享超额剩余价值，即地租。 1 3 2 2 土地使用权的经济价值 第一，经营权垄断或占有。土地使用权的确立，必须以对土地的实际占有为 先决条件。土地的使用者一旦承租了土地所有者的土地，在租期内就享有对该土 地的经营权，排斥他人对它的利用。 第二，土地承租者使用土地的目的是为了取得一定的经济利益。使用者取得 土地使用权，也就取得了利用该土地的使用价值，取得了进行生产和经营活动的 权利。他们投资于土地，使土地的使用价值增大，取得更多的收益。这些收益是 使用者追求的经济目标和经营成果，通常应归使用者所占有。 第三，在土地的承租期内，租赁者可以对所租的土地实行转租、转让或抵押 其使用权。因为地作为一种重要的生产资料，经营土地可以获得经济利益，所 以土地原租者对多余的土地进行转让或转租，可以要求得到相应的经济补偿。这 样通过土地二级市场转让或转租土地，有利于促进土地资源的横向流动，减少土 地资源浪费和闲置。但土地使用权在二级土地市场上买来卖去，也就有可能出现 土地的投机经营，反而不利于土地的及时与合理使用。土地的抵押，是把土地当 作一种财产，并由此作为担保而获得资金的手段。一般说来，作为财产抵押出去 的土地，它仍保留在土地使用者手中。这一方面不影响对土地的开发和利用，另 一方面又能解决土地使用者资金不足的问题，追加对土地的投入，提高土地利用 率、加速资金的周转，但也同样有可能出现土地的投机经营。 1 3 2 3 目前我国城市土地有偿使用的必要性 随着我国对外开放政策的实施，许多外商来我国投资兴办各项企业，不提供 土地这一基本生产条件是不行的。因此，保证外资企业在我国土地使用上获得明 确的权利和义务，并使之能取得相应的利益，是形成良好投资环境的重要条件之 一：随着我国改革开放和社会主义市场经济的发展，变城市土地无偿使用为有偿 使用，更有利于按经济规律的要求去使用和开发土地资源，有利于财政分配，有 助于发掘资金来源和提高经济效益，从而促进我国市场经济的良性循环【6 j 。 土地有偿使用，可以进一步明确和调整国家、企业、个人三者的利益关系， 有助于形成平等竞争的商品经济新秩序。企业对作为生产资料的土地进行有偿使 用，就会必然划清国家和企业彼此是生产资料所有者和使用者之间的经济界限， 割断了企业对国家的依附。当企业将使用国家土地的收益上交国家后，它就不可 能凭借占有土地的优势获得超额利润，从而克服了由于土地位置优势造成企业经 营条件不平等的矛盾，比较准确地反映企业经营的真实效果，这就为企业提供了 平等竞争的条件。 土地有偿使用可以使国家增加财政收人，为城市建设提供稳定可靠的资金来 源。用收租的办法以利于建立财政的稳定基础，是国际通行的惯例。城市征收土 地使用费后，各级政府可以用这部分收人，建立城市基础设施建设和维修的专项 基金，使城市建设和发展有了比较充分的资金保证。 土地有偿使用有利于用经济手段促使城市土地资源配置合理化。城市土地资 源是有限的、稀缺的。为使每寸土地在经济建设中发挥最大的效益，必须统一 规划、合理配置土地资源。城市土地资源配置的合理化，包括二个方面：一是节 约用地，提高城市土地利用率：二是城市用地合理布局，发挥整体的城市效益和 聚集效应。实行土地所有权和使用权的分离，对用地单位征收土地使用费，能在 这两个方面都发挥积极的作用。在我国城市的房屋中，低层建筑占有相当比重， 它占地多，空间利用率低，收取土地使用费也能促使城市建筑空间的重新组织和 改造。 表卜1我国与世界统计数据比较表 人均国土( 亩人) 人均耕地( 亩人)人均草地( 亩，人)人均森林( 亩，人) 世界 中国世界中国世界 中国 世界中国 4 4 51 424 81 41 0 43 31 3 617 中国较世界人均平均水平少地 亩人) 3 0 3 3 47 1 1 1 9 资料来源：房地产价格评估，1 9 9 8 年 1 3 2 4 目前我国城市土地有偿使用的几种主要形式 第一，土地使用费。土地使用费是土地使用者用分期付款的办法来取得土地 使用权。1 9 8 0 年，国务院提出了对包括国营企业在内的城市用地单位征收土地使 用费的原则：“在城市规划区范围内，对占有土地的单位和个人，均应按当年实际 占地面积交纳土地使用费。收费标准根据不同地段、分等级确定。对不同使用单 位，收费标准应有所不同”。近年来广州、深圳、抚顺、珠海、营口等十几个城市， 土地使用费的征收对象已扩大到全民所有制企业。国营企业土地所有权和使用权 开始分离；作为土地所者的国家和作为土地使用者的企业之间正在逐步形成使用 土地的租赁关系。 第二，土地所有权转让费。国家因经济建设和扩大城市规模的需要，向属于 集体所有制的农民征用耕地，这是一种土地所有权的转让。这时，国家应给予农 民一定的经济补偿并安置被征地农民。虽然国家曾制订征地补偿标准，但各地在 实际执行中，几乎都大大超过规定的标准。 第三，由房地产公司实行一条龙的综合开发，即从征地土地开发( 包括 旧城区改造) 房屋建设出售或出租。地价或土地使用费等均包括在房屋 的价格中一起经营。这类房地产开发公司，一般都由各级政府批准经营，在全国 已有数千家。 第四，在中外合资、合作经营中，土地作为中方资金的一部分与外商合资或 合作开办企业。对外商独资企业，也一次性地征收若干年份的土地使用费。政府 对土地有绝对的权利，对土地使用权的转让拥有法律控制与经济垄断地位，并拥 有对土地的最后处置权。当企业土地使用期满后，土地连同其上的建筑物由国家 无偿收回。 第五，全民所有制企业之间、农民与企业之间、个人与个人之间、农民与集体所 有制单位之间的土地有偿转让，包括各种土地入股的横向经济联合，土地和房产的 出租、出售等，目前土地转让的收益往往落人拥有土地使用权单位或个人手中。 1 3 3 地租及其价值来源与分配 1 3 3 1 地租及其价值来源 地租是土地所有者凭藉对土地所有权的垄断而无偿取得的收人，它反映着土 地所有者和使用者之间的经济联系。级差地租和绝对地租是资本主义地租的正常 形式，由于这二种地租在社会主义市场经济条件下也客观存在，因而它们仍然是 城市土地有偿使用的具体补偿形式。农业中的级差地租是由于耕种土地的优劣条 件不同而形成的地租形式。它由资本主义经营垄断( 使用权的垄断) 引起。耕种 劣等地或生产条件较差的土地，劳动生产率低、产量少、单位产品的个别生产价 格高：耕种较优土地或生产条件较好的土地，劳动生产率高、产量多、单位产品 的个别生产价格低。由于土地的有限性，中等和优等土地数量更有限。这些有限 的土地已被农业资本家租去进行垄断经营。 在经营中，优等地的农业资本家按社会生产价格出售农产品，对比其较低的 个别生产价格，就能经常获得超额利润。由于土地是从土地所有者那里租来的， 土地所有者凭藉着土地所有权的垄断，自然要在经济上向租用中、优等土地的农 业资本家索取这部分超额利润。这部分超额利润转到土地所有者手中就是所谓级 差地租。就其形成条件不同，级差地租可分为级差地租i 和级差地租i i 。级差地 租i 是由土地的肥沃程度和距离市场远近不同而产生的；级差地租i i 是在同一土 地上追加投资引起不同劳动生产率而产生的。在租约期间内，级差地租i i 通常以 超额利润的形式归农业资本家所有：只有到租约期满而重订租约时，它才转化为 级差地租i 而归土地所有者。 绝对地租是由于土地所有权垄断引起的，即不论土地优劣，不论是否能够提 供级差地租，租佃方都必须向土地所有者交纳的地租。绝对地租的价值来源于农 产品价值超过生产价格的余额。 1 3 3 2 建筑地段地租的特征 建筑地段地租是资本家为租地建筑住宅、工厂、商店、银行或其他建筑物而 支付给土地所有者的地租。它的价值来源是工人劳动创造的剩余价值超过平均利 润以上的余额。这种地租同样反映了土地所有者、产业资本家、雇佣工人之间的 经济关系。建筑地段地租的基础，是由真正农业地租( 级差地租和绝对地租) 规 定的。在建筑地段上，土地所有权和使用权的分离，对不同自然条件土地的垄断， 产生了形成建筑地段绝对地租和级差地租的条件。但对比农业地租，建筑地段地 租也有自己的特征： 第一，位置对级差地租有决定性的影响，建筑地段的空间位置具有极其重要 的意义。占有利地段的企业往往能因此取得他人所不能达到的超额利润。因而在 级差地租中，位置因素有着决定性的影响。在通常情况下，这种由于位置引起生 产条件的区别，对商业企业的超额利润反映得最为敏感。越是靠近中心闹市区的 商业，越能为城市生产和人民生活提供相对全面的服务，商业资金的周转就越快， 从而导致商业利润越高。因此，城市特别是中心地带土地等级的划分和级差地租 量的确定，是以商业利润为尺度的。 第二，在建筑地租中，包含有垄断地租的因素。产生建筑地段垄断地租的主 要原因，是对建筑地段，尤其是位置有利的建筑地段的求大于供，由于供求关系 使得该地段的地租和土地价格上涨。城市有比较发达的基础设施和服务设施，能 产生较高的经济效益和劳动生产率。因而它比乡村来说容易吸引投资。随着城市 工业的发展，和相伴而来的人口增加和集中，需要发展大量的工业、商业和住宅 等，进而对建筑地段特别是位置有利的建筑地段的需求大大地增加。当代资本主 义国家城市地价飞涨；高楼林立的一个重要原因就是这种垄断地租的存在。 第三，土地经营的巨资性和投机性。因为垄断地租的存在，土地的经营，或 土地使用者为取得一定时期的土地使用权，必须支付高额的地租，这就使得从事 城市房地产业要有雄厚的资金作后盾。另外，在不同时期使用一块土地有不同的 使用价值；在不同时期，同一块土地位置优势会发生明显变化。因此，土地的租 金或价格在不同时期可能出现高低悬殊的区别。不少土地经营者或房地产商就利 用同一地皮在不同时期可能产生的价差，开展土地的投机活动。 关于不同位置土地与地租的关系可用杜能图型表示【7 】= 城 中心商业区独立平房区 城市边界距离 工业及批发业区 多层住宅区 图1 2 城市不同位置与地租( 地价) 的关系图 在同一街道，不同位置与地租及土地用途的关系，如图1 - 2 。 每 方 米 地 租 1 3 3 3 土地有偿使用可能带来的影响 长期以来，我国实行城市土地无偿使用政策。变土地的无偿使用为有偿使用， 有着积极的意义，但也可能产生一些不利影响。 第一，出现城市土地的投机行为。实行土地有偿使用后，必然会出现一些集 团或个人投机于土地。他们经营土地不为自己使用，而是谋取暴利，通过对土地 使用权的倒卖，赚取大大超过社会平均利润的超额利润。这些专营土地投机的集 团或个人，可能利用手中掌握的巨资和对土地使用权的垄断，哄抬地价，造成土 地市场的混乱。 第二，增加企业经济负担，引起价格上涨。地租的来源是企业职工创造的超 额利润。如果土地等级和级差地租量的确定较为合理，企业上交级差地租后，仍 可得到平均利润，这有利于公平竞争。但收取每个企业都必须支付的绝对地租， 则将引起二种后果：要么维持原有产品价格不变，减少企业留利：要么引起产品 价格一定幅度的提高，归根到底，它会导致企业或消费者经济负担的加重。 第三，使用非赢利性社会用地难度加大。全国城市土地，大约一半甚至更多 是居民住宅、城市公用设施用地，机关、学校、医疗卫生事业等单位的用地。过 去这些社会用地是国家无偿划拨，事业性单位应该有节约用地的义务。在全面实 行土地有偿使用后，这些非赢利性社会用地使用费的支付是一难题。 第四，实行土地有偿使用，势必改变现行国民收入分配渠道增加管理难度。 收取地租本身不是价值的创造，不会直接增加国民收入，但它会引起国民收入在 国家、企业、个人之间的再分配，进而改变国家、企业、个人的利益结构。由于 利益集团的既得利益刚性，那些在再分配中利益减少的集团，如地处有利地段的 企业等，就会以各种形式转嫁损失，从而加剧了新旧体制的改变中各方间的摩擦。 1 4 房地产价格理论 房地产价格理论包括两个方面：一是房地产价格形成的基本理论依据；二是 房地产价格的理论构成。 1 4 1 地产价值与价格 1 41 1 地产的价格及其本质 地产价格是指地产所有者在出卖归他所有的那部分土地财产时所获得的一定 数量的货币额，简称地价。然而，地产本身是经过人们开发，具有效用和财产权 的土地资源。土地资源是自然物，而不是劳动产品，不具有价值。按照马克思主 义政治经济学的基本原理，价格是价值存在的前提。也就是说，价值是价格的基 础，没有价值的物品，也就不具有价格。但是，在社会经济生活中往往存在着不是 劳动产品，不具有价值，而具有价格的物品，如地产却能成为商品而具有了价格。 但是，这种价格本身，则属于一种不合理的价格范畴。那么，这种不合理的价格 范畴是如何形成的呢? 具有不同使用价值的物品之间之所以能够进行交换，其根本原因在于各种物 品本身凝结着人类无差别的劳动，即脑力劳动和体力劳动的消耗，这就是价值的 实体。但是，随着商品经济的高速发展，使一些不具有价值的物品，也能够成为 商品，并且具有了价格。这种商品形成的条件在于：第一，这种物品具有一定的 使用价值；第二，具有要求的对象，或是需求者；第三，它被少数人所垄断，并 且排斥其他一切人，只服从于自己的意志，而成为所有者的个人财产。在具备了 这三个基本条件的情况下，如果它的所有者把它视为商品用于交换，就使这种不 是劳动产品、不具有价值的物品具有了观念上的商品属性，并且赋予它观念上的 或是想象的价值，而在交换过程中取得了价格的形式。地产所以成为商品，而具 有了价格，同样是具备了上述三个基本条件。因此，在地产被少数人垄断，存在 着所有权时，它的所有者在出租地产的过程中，就能够凭藉地产所有权而获得一 定数量的经济收入即地租。地产所有者就可以把出租的地产视为一定量的资本， 把地租视为土地资本带来的利息。假定平均利息率是5 ，那么一块每年2 0 0 镑地 租收入的土地就可以看作一个4 0 0 0 镑的资本的利息睇j 。另一方面，从地产的承租 者来看，为了取得某一地块地产的使用权，必须按租赁契约的规定支付给地产所 有者一定数量的费用即地租。这同货币资本的借贷关系一样，货币资本的借用者， 必须支付给货币贷放者一定数量的利息。当地产所有者出卖地产时，就把每年收 人的地租即一定数量的货币额，比照利息率来推算出地产的价格。地产价格的计 算公式是： 地租 地产价格= 耋= - 地息翠 这样就使不是劳动产品的地产取得了价格的形式。马克思对这种不合理的价 格形式进行了分析和论证，揭示出“在这不合理的形式背后，却隐藏着一种现实 的生产关系”。它主要表现为土地所有权的垄断以及“任何一定的货币收入都可以 资本化峰j 。 那么，地产价格的本质是什么呢? 马克思在论述土地价格时指出：“如果一个 资本家用4 0 0 0 镑购买的土地每年提供2 0 0 镑地租，那么，他从这4 0 0 0 镑得到5 的平均年利息，这和他把这个资本投在有息证券上，或按5 的利息直接借出去一 样。这就是一个4 0 0 0 镑的资本按5 增值。在这个假定下，他就会在二十年内用 他的土地收人，重新补偿这一土地的购买价格因此说：这个购买价格不是土地 的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格”【9 1 。因此说，土地价格的本质 不过是地租的资本化，土地