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硕士论文城市地下空间开发利用的产权制度分析 摘要 随着城市地下空间开发规模的日益扩大，经济发展和技术变迁，使得地下 空间这一经济资源变得越来越稀缺，相对价格也得到较大的提高。目前，我国 地下空问产权没有清晰界定。产权制度的缺位，使个体在对这一稀缺资源争夺 的过程中，对其归属和收益预期不一致，地下空间产权制度处于不均衡的状态。 围绕地下空间的开发利用，个体之间的矛盾冲突层出不穷，并且呈现激化的趋 势，地下空间的产权问题越来越引起了人们的关注。因此，如何界定地下空间 产权制度，解决这些频繁发生和随时激化的矛盾纠纷，使地下空间这一经济资 源在市场体制下正常运作，保障其在使用功能、经济效益和防空效能等方面的 作用，是一个迫切需要解决的问题。 本文以博弈论为研究工具，结合城市地下空间产权的现状，构建了一个完 全信息动态博弈模型，对城市地下空间相关个体的产权博弈过程进行分析。本 文首先用博弈模型对地下空间产权制度现状进行分析，分析结果表明开发商与 业主的博弈无法使地下空间产权得以界定。因此，必须把政府作为第三方强制 实施，引入丌发商和业主的博弈，用强制力对个体的地下空间权利提供保护。 政府加入的博弈均衡结果显示，只要政府参与并发挥其权威性和强制性的特点， 使地下空间产权实施成为可致信的威胁，理性的个体不会选择违反产权，最终 地下空间产权就得到了界定，产权制度产生。同时，政府和利益人都能从这种 博弈的均衡状态中实现各自的目的。 关键词：产权地下空间博弈共同知识 堡主堕塞 苎立些! 窒塑茎垄型旦竺主壑型塞坌堑 t h ee x p l o i t i n ga n du t i l i z i n gs c a l eo f u r b a nu n d e r g r o u n ds p a c ei si n c r e a s i n g l y e n l a r g i n g t h ed e v e l o p m e n to fe c o n o m ya n dt e c h n o l o g yc a u s e su r b a nu n d e r g r o u n d s p a c e ，孙ak i n do fe c o n o m i cr e s o u r c e ，t ob e c o m em o l ea n dm o r er a r e t h er e l a t i v e p r i c eo fu r b a nu n d e r g r o u n ds p a c eg r e a t l yr i s e s n o w ，b e c a u s eo ft h el a c ko ft h e p r o p e r t yr i g h to fu r b a nu n d e r g r o u n ds p a c e ，t h e i ra n t i c i p a t i o no fa s c n 州o na n d i n c o m ed i s a g r e e s ，w h e ni n d i v i d u a li sc o n t e n d i n gf o rt h ei t t h ep r o p e r t yr i g h to f u n d e r g r o u n ds p a c ei si nd i s e q u i l i b r i u m s u r r o u n d i n gt h ee x p l o i t i n ga n du t i l i z i n go f u n d e r g r o u n ds p a c e ，t h ec o n f l i c to fi n d i v i d u a li se m e r g i n gi ne n d l e s s l ya n db e c o m i n g a c u t e t h ep r o p e r t yr i g h to fu r b a nu n d e r g r o u n ds p a c ea r o u s e sm o r ea n dm o r e p e o p l e sa t t e n t i o n s o ，i ti sae x i g e n tp r o b l e mt or e s l o v e ，t h a th o wt oe s t a b l i s ht h e p r o p e r t yr i g h to fu n d e r g r o u n ds p a c et os e t t l et h e s ea c u t ea n da b u n d a n to f c o n f l i c t ，a n dt om a k eu r b a nu n d e r g r o u n ds p a c en o r m a l l yc i r c u l a t ei nt h em a r k e ta n d b r i n gi n t op l a yi t sa l le f f i c i e n c i e si ne c o n o m ya n da e r i a ld e f e n c e t h ee s s a yt a k e sg a m et h e o r yf o rm e a l l sa n dc o m b i n e st h es t , a r mo fu r b a n u n d e r g r o u n ds p a c et ob u i l d sam o d l eo fd y n a m i cg a m eo fc o m p l e t ei n f o r m a t i o n a t f i r s t ，t h em o d l ea n a l y s e st h eg a m eo fc o r r e l a t i v ei n d i v i d u a l ，a n dt h er e s u l ti n d i c a t e s t h a tt h eg a m eb e t w e e nd e v e l o p e r sa n do w n e r sd o e s tc r e a tt h ep r o p e r t yr i g h to f u n d e r g r o u n ds p a c e s o ，t h eg o v e r n m e n tm u s tj o i nt h eg a m ea sai m p l e m e n t a r yt h i r d p a r t y a f t e rt h eg o v e r n m e n te n t e r i n g ，t h er e s u l to ft h eg a m es h o w st h a ti ft h e g o v e r n m e n tt a k e sp a r ti nt h eg a m ea n db r i n g si n t op l a yi t sa u t h o r i t ya n dc o m p u l s i o n ， r a t i o n a ld e v e l o p e r sa n do w n e r sd o n t d i s o b e yt h ep r o p e r t yr i g h to fu n d e r g r o u n d s p a c e f i n a l l y ，t h ep r o p e r t yr i g h to fu r b a nu n d e r g r o u n ds p a c ec o m e si n t ob e i n g ，a n d t h e g o v e r n m e n t ，d e v e l o p e r sa n do w n e r sa l la c h i e v et h e i ri n t e n t i o nf r o mt h e e q u i l i b r i u mo f t h eg a m e k e y w o r d s ：p r o p e r t yr i g h t s g a m et h e o r y u n d e r g r o u n ds p a c e c o m m o n k n o w l e d g e i i 7 6 3 2 8 1 声明 本学位论文是我在导师的指导下取得的研究成果，尽我所知，在本 学位论文中，除了加以标注和致谢的部分外，不包含其他人已经发表或 公布过的研究成果，也不包含我为获得任何教育机构的学位或学历而使 用过的材料。与我一同工作的同事对本学位论文做出的贡献均己在论文 中作了明确的说明。 研究生签名：1 丕整绌 。，年占月z 字日 学位论文使用授权声明 南京理工大学有权保存本学位论文的电子和纸质文档，可以借阅或 上网公布本学位论文的全部或部分内容，可以向有关部门或机构送交并 授权其保存、借阅或上网公布本学位论文的全部或部分内容。对于保密 论文，按保密的有关规定和程序处理。 研究生签名：高垫鸳e 加。1 年6 月堙日 南京理工大学硕士学位论文 城市地下空间开发利用的产权制度分析 1 绪论 1 1 问题的提出 我国经济体制改革的目标之一是产权清晰、目标明确。在这一改革的进程中， 地下空间的产权制度一直没有得到清晰的界定。 随着我国城市化进程的加速，造成了城市空间的无限制扩大与城市土地资源紧 缺之间的矛盾。对城市地下空间开发。的需求和规模越来越大，利用的方式也逐渐 多样化，这些情况表明，我国的城市地下空间开发利用己进入了新阶段。但由于地 下空间的权利边界没有界定，针对地下空间的开发、利用、转让等行为以及由此产 生的一系列关系，基本上都处于“模糊、混乱”的状态。 目前，上海的4 0 0 余户“亚太盛汇”的业主正处于困境之中，他们买下了“亚 太盛汇”地铁商场的商铺。仅在上海襄阳路市场一地，“亚太盛汇”就曾售出商铺 1 0 0 多闻，买主多是襄阳路市场的商铺老板。商铺价格也由最初的1 5 万元平方米 涨至2 万余元平方米。然而，买下商铺后不久，小业主的产权证问题浮出水面。 和业主最初的设想大相径庭，他们被房地交易登记部门告知，根据有关的法律规定， 对“亚太盛汇”商场这样的地下商铺，性质和普通的地面上的商品房并不相同，目 前无法进行产权登记，因此业主们至今还未拿到产权证。流传在业主中的说法是， 这个日子将遥遥无期。因为没有任何一部现存法律，能够支持他们对地下空间的产 权要求。 城市高层建筑地下室随着城市中心及居住小区的开发而大量发展。近期在北京 楼市中，由地下停车位引发的纠纷很多。先是“鹏润家园”由于物业公司和业主对 地下车位的收费存在重大分歧而引发暴力事件，继而“银枫家园”也发生了因车位 收费高，业主以车封堵小区入口的事件。随着有车族的增多，居住小区的地下车位 的产权归属问题越来越受到社会的关注。因此也成了一些矛盾冲突的“导火索”。 石家庄“联邦名都”小区，继“车位竞拍”事件遭到该小区业主强烈反对、不 欢而散之后，只前，浚小区部分业主对用于修建地下停车位的人防工程产权归属问 题与丌发商再次发生争执。联邦名都小区地下停车位规划用地是该小区人防工程， 依据中华人民共和国人民防空法第5 条的规定，人民防空工程平时山投资者使 用管理，收益归投资者所有。但对于人防工程投资主体的理解，业主和丌发商产生 了严重分歧，各执词。浚小区部分业主认为，人防工程作为整个小区的配套设施， “所谓地下空问开发一般足指对地表以下3 0 米以内的空间的开发。 硕士论文 伴随着小区土地使用权的转移，其投资主体也相应地由开发商转变为小区全体业 主，其相关收益也应归全体业主所有，因此开发商利用人防工程修建停车位进行买 卖的做法侵害了广大业主的权益。并且该小区业主反映，购买地下车位的业主目前 仍未拿到所购车位的产权证书。据“联邦名都”销售部负责人介绍，市政府、省军 区曾于1 9 9 5 年联合发文，鼓励和支持各单位修建人防工程，并坚持谁投资谁收益 的原则。但其认为，人防工程是开发商投资修建的，业主并未掏一分钱，人防工程 的投资主体应该是开发商，地下车位收益也应归开发商所有。该负责人声称，他们 有市政府出具的产权证明，地下停车位也可以办理产权证。目前，开发商与业主不 能达成一致意见，问题无法解决。 目前，由于城市地下空间产权没有清晰界定，围绕地下空间的开发利用，矛盾 冲突层出不穷。个体的权利得不到保障，现实中不断发生个体对地下空间这一经济 资源的所有、使用、收益等权利的争夺行为。因此，随着地下空间开发利用规模和 范围的不断扩大，如何界定地下空间产权，解决这些频繁发生和随时激化的矛盾纠 纷，使地下空间这一经济资源在市场体制下正常运作，保障其在使用功能、经济效 益和防空效能等方面的作用，是一个现实而紧迫的课题。 1 2 本文研究的目的和意义 产权不清晰造成了个体对地下空间这一经济资源的归属和收益的预期不一致， 引起个体之间的纠纷和该资源经济价值的耗散。目前地下空问开发利用的权利边界 没有界定，相关的法律法规也基本处于“真空”状态。没有界定的权利把一部分有 价值的资源留在了“公共领域”( 巴泽尔，1 9 8 9 ) 里，公共领域里全部资源的价值 也叫做“租”。随着技术变迁，地下空间的价值大幅度提高，引发相关利益人之间 对地下空间资源激烈的攫取行为，这种攫取行为可称为“产权博弈”。 本文研究的目的就是运用博弈论这一分析工具，揭示城市地下空间产权制度现 状，分析出现这种状态的原因；用模型对地下空间产权制度的形成进行分析，找到 地下空间产权制度均衡的条件，并对城市地下空间产权制度的界定提供建议。 本文的应用价值在于考察了涉及面很广的地下空间的产权界定，有一定的战备 效益、经济效益和社会效益。建立地下空间产权制度，不仅能够使相关利益群体形 成合理的预期，明确自己的权利边界和权责范围，提高地下空间丌发的市场效率； 而且能够产生界定产权的规模经济，减少交易费用；还对其他类似的处于“公共领 域”的一些资源的产权制度的形成存在一定的借鉴意义。 产权制度的形成有助于地下空问的规划、建设、运行和维护的完善；有助于解 “h t l p ：w w w s o u f u nt o m 房地产门户搜席2 0 0 5 4 11 。 2 南京理工大学硕士学位论文城市地下空间开发利用的产权制度分析 决目前较普遍存在的地下建筑物、构筑物的投资、使用、维护责任主体之间的矛盾： 有助于地下空间这一经济资源的市场化运作；有助于理清政府各部门在地下空间资 源管理上的职责划分；有助于梳理和完善现有的法规政策，使有法可依，有据可循。 1 3 国内外关于地下空间产权制度的研究情况 为了体现土地价值和拓展生存空间的需要，地下空间的产权历来受到各国的重 视。在私有制国家，由于私有产权受到严格保护，该问题处理起来比较慎重。 罗马法曾经认为土地上下的空间是土地所有权的自然延伸，一直存在着“谁拥 有土地便拥有土地之无限上空”的绝对土地所有权观念，土地所有权的效力范围以 地表为中心延伸到地表上下的垂直空间。法国继承了罗马法的这种主张，其民法认 为：“土地所有权包含该地上空和地下的所有权”、“所有权人可以在地下从事其认 为适当的建筑或发掘”。由于这种绝对所有权观念经常与社会公共利益发生矛盾， 因此，法国颁布了一系列法律，对土地所有人的地下空间权做出限制。 德国、日本在其民法中明确规定了土地所有人的范围包括地表、地上、地下三 部分。德国民法典第9 0 5 条规定：“土地所有权人的权利扩及于地面上的空间和 地面下的地层；但所有权人不得禁止在其对排除干涉不具有利益的高度和深度范围 内进行干涉。”日本民法典第2 0 7 条也有类似的规定，同时对土地所有人的权利 作了限制，形成了相对的土地所有权观念。在日本，凡社会企业( 私人) 建造的 楼宇地下空间可开发至地下4 0 米，属于地面建筑的组成部分，该地下空间也属企 业( 私人) 财产，政府颁发产权证。但在公共场所( 绿地、道路) 地下空间开发由 政府给经营管理单位颁发使用经营许可证，进行合法开发利用。因此，日本的地 下空间开发，产权界定的比较清晰。 地下空间产权的概念并不是法律对土地所有权限制的结果，而主要是因为现代 社会人们不断开发和利用地下空间，从而使地下空间具有了独立的经济价值，为了 规范对地下空间的开发利用和市场化运作，需要对地下空间产权进行清楚地界定。 因为这些空间都“有各自的经济价值，而且因其离丌地表，在地之空中或地下之中 的空间罩具有独立的支配力，因而与传统土地所有权之以地表为中心而有上f 垂直 的支配力不同。” 中华人民共和剀土地管理法是我国管理国家土地资源的最手要的法律依 据，但是该法律没有将地下空间作为调整的对象，对地下空间的权属、丌发利用的 “顾史斌，刘铁钢，许建拌关十地下卒问权悱质jj ：法构建的思考江两引会科学，2 0 0 3 ( 1 0 ) 。 “k 海市民防办公室赴| 1 牟考察团赴| 奉考察报告卜海民防杂忠。 “顾文斌刘铁 m ，许建萍关于地下空问权性质与市法构建的思考江两社会科学2 0 0 3 ( 1 0 ) 。 绪论 硕士论文 方式等都没有界定。 迄今为止，我国除了极个别的省市的地方法规涉及到了城市 地下空间的权属问题，就整个国家范围来说，对于地下空间产权的界定基本还处于 模糊状态。 因此，就国内外对地下空间产权制度的研究状况来看，相关的法律法规较少， 理论研究文献也很罕见。国内对地下空间产权问题研究的视角较多的是从法律或立 法的角度出发，提供的多是一些政策性的建议，缺乏从经济学角度对地下空间产权 制度的形成进行的分析。 1 4 本文研究的任务与框架 目前，由于城市地下空间产权不清晰，个体的预期无法达到一致，地下空间产 权处于不均衡的状态，从而现实中针对地下空间的开发利用不断产生矛盾冲突。本 文运用博弈论这一分析工具，针对地下空间这一经济资源，尝试构建了政府作为制 度的第三方强制实施，和开发商、业主进行的完全信息动态博弈模型。根据模型分 析，得出城市地下空间产权制度得以清晰界定的条件。 本文首先对城市地下空间产权制度的现状进行分析，即用模型对地下空间开发 利用的两大主体：开发商和业主的产权博弈进行分析，分析的结果表明开发商与业 主之间的博弈结果不能摆脱囚徒困境，地下空间产权无法得到清晰的界定。因此， 必须在模型中引入政府作为第三方强制实施主体介入开发商与业主的产权博 弈，用强制力对个体的地下空间权利提供保护。博弈结果说明，只要政府参与并发 挥其权威性和强制性的特点，让产权实施成为可致信的威胁，理性的行为人不会选 择违反产权，最终地下空间产权就得到了界定，产权制度产生，而政府和行为人都 能从这种博弈的均衡状态中实现各自的目的。 本文的具体结构安排如下： 第一章、选取现实生活中的典型案例引出文章要讨论的问题，并简要介绍一下 国内外对地下空间产权的研究情况和本文研究的目的、意义、任务和框架； 第二章、对本文分析所需要的理论进行梳理和回顾； 第三章、对城市地下空间开发状况和产权制度的现状进行考察，找出目前针对 地下空间这一经济资源，在法律和实际中存在的问题； 第四章、总结本文分析的理论框架，然后构建了地下空间产权博弈模型； 第五章、首先，用模型对丌发商和业主的博弈进行分析，根据模型的分析结果， 可以看出，两者的博弈无法使地下空问产权得以界定；因此，在博弈模型中引入政 府作为第三方强制实施加入开发商与业主的博弈，并对博弈过程进行分析； “畚诚叫力速城市地下窄问开发利用湖击t 作势在必行地下空间1 9 9 8 ( 2 ) 。 4 南京理工大学硕士学位论文城市地下空问开发利用的产权制度分析 第六章、总结本文的分析结果，并提出不足和有待继续讨论的问题。 产权及相关理论回顾硕士论文 2 产权及相关理论回顾。 产权经济学主要研究现代市场经济中，产权及其结构和安排对资源配置及使用 效率的作用和影响；研究如何通过界定、变更产权安排，创造或维持一个交易费用 较低、从而效率较高的产权制度；是“新制度经济学”的流派之一。它是2 0 世纪 6 0 年代由美国经济学家科斯在对传统的西方古典经济学和福利经济学的一些根本 缺陷进行反思、批判和修正的基础上首先提出，并在7 0 年代到8 0 年代由威廉姆森、 诺思、舒尔茨、斯蒂格勒、阿尔钦、德姆塞茨和张五常等人丰富和发展之后逐步形 成的。 产权经济学家特别强调产权、制度、交易费用等在经济学中的重要性，继承了 新古典经济学的基本原理和分析方法，追求制度分析与传统经济学的结合，从而使 自己的理论大大前进了一步，容易为更多的人接受，进而步入了西方主流经济学的 殿堂。这便是包括产权理论在内的新制度经济学近些年来风行整个经济学界的主要 原因之一。 2 1 产权的定义和功能 2 1 1 产权的定义 “产权”( p r o p e r t y r i g h t s ) 在英语里，除开在“产权”含义外，也有“所有 权”、“所有物”之意义。由于许多经济学家对“产权”这一概念的内涵和外延的界 定不统一或不完全统一，因而经济学文献中对产权的定义不只一个。 产权经济学家阿尔钦在产权：一个经典注释中把产权定义为：“是一种通 过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利”。在这里，社会 强制，可以是由国家的法律来实施，也可以是由通行的伦理道德规范或习俗来实施； 权利在这里是复数，不仅包括人们通常说的使用权、转让权、收益权等多种权利， 还捌有多种可选择的权利。 德姆塞茨可能是较早地对产权的概念等基本理论问题进行专门研究、并有明确 观点的经济学家，他对产权的定义是：“产权，意指使自己或他人受益或受损的权 利。”“产权是社会的工具其意义来自于这样一个事实：在一个人与他人做交易时， 产权有助于他形成那引起他可以合理持有的预期。这些预期通过社会的法律、习俗 和道德得到表达。”德姆塞茨的这一定义一是强调产权的行为性，即强调产权是被 允许通过采取什么行为获得利益的权力；二是强调产权的社会关系性质，产权是“社 “奉幸理论土拦参考：髓少虫产权经济学l 宁：论山东人民 j _ ；版礼，】9 9 5 ，硝：此对作描表1 感谢， 6 南京理工大学硕士学位论文城市地下空间开发利用的产权制度分析 会的工具”。三是强调产权的存在能使人们产生合理的预期。 总结以上的各种定义，可以把产权简单的定义为：就是对财产的权利，包括归 属、占有、支配和使用等；它是人们( 主体) 围绕或通过财产( 客体) 而形成的经 济权利关系；其直观形式是人对物的关系；实质上都是产权主体之间的关系，它提 供了相互对行为及反浃的稳定预期。 可以把产权理解类似于制度，产权制度就是制度化的产权关系，是划分、确定、 界定、保护和行使产权的一系列规则，是各社会成员普遍认可的每个人关于经济物 品的受益受损的行为关系。一种产权关系能够存在，都是因为有相应规则的支持， 这些规则可能是正式的，也可能是非正式的，可能具有强硬的约束力，也可能约束 力较弱。“制度化”的含义就是使既有的产权关系明确化，相对固定化，依靠规则 使人们承认和尊重，并合理行使产权，如果违背或侵犯它，就要受到相应的制约或 制裁。 因此，实际上，产权基本上是制度化的产权，当然不一定获得法律制度形式。 论述产权制度时，也就是对现实的产权关系的分析，因此本文把产权的界定过程也 当作产权制度的形成过程。 2 1 2 产权的功能 得姆塞茨认为产权是一种社会工具，它的作用就在于它能在一个人与其他人进 行交易时，帮助他们形成关于交易的合理预期。这些预期是通过社会的法律、习俗 和道德得以表达。如果物品所有者所行使的某项权利被界定为允许，则在其对该物 品行使这项权利的时候，不会得到其他人的反对，并会得到某些力量( 如政府、警 察等) 的保护。因此得姆塞茨认为产权的主要功能就是使人们产生合理的预期。 比成文法意义上的产权( 财产权、所有权) 含义更广泛的“产权”如何界定，对 社会资源的配置、产出和交换的绩效有重大影响；在其他条件相同的情况下，“产权” 边界界定的越清晰，则在交易时所花费的信息搜寻、谈判、履约保障、违约索赔等成 本就越少，相关利益方发生利益冲突时的损失就越小；“产权”界定是交易的前提， 选择“产权”界定比不选择( 如双方依靠各自的武力争夺资源) 更能节约资源的损失。 总结新制度经济学家们对产权功能的评述，有以下几点： ( 1 ) 有助于人们形成合理的预期 ( 2 ) 减少不确定性 ( 3 ) 外部性内部化 ( 4 ) 产权的激励功能 h 得蚶券茨关于产权的理论选白：财产权利制度变迁 m i j ：海：j ：海三联书店，1 9 9 产权及相关理论回顾 硕士论文 ( 5 ) 产权的约束功能 ( 6 ) 产权的资源配置功能 上面产权制度的每一个功能，都与资源配置的效率和经济增长相关，因而具有广 义上的激励功能。其激励作用表现在：一方面降低人们交往得不确定性。从而降低交 易费用，另一方面，产权的界定和保护有利于人们扩大生产和交易，因为其活动具有 稳定的收益预期。 2 2 关于产权界定的理论综述 本文将广泛涉及的界定或改变产权的过程统称为产权的界定或产权的产生，既 指由于新资源的出现而需要新建立的权利也可以指在旧有产权基础上产生新的产 权。产权一经产生，就总有相应的规则，至少是非正式的规则，没有规则就不可能 有产权。 2 2 1 得姆塞茨的“商业活动增加资源稀缺”说 德姆塞茨比较明确地把“产权的起源”理解为一种新的权利的产生，意味着在旧 有产权基础上产生新的产权，无论在哪个时点上都是“产权的起源”。他在关于产 权的理论一文中说到：“这部分的主体就是说明：新的产权就是为了响应相互联系 的人们适应新的收益费用可能性的要求而产生的。” 他的主要观点是：当内在化的收益大于成本时，产权就会产生，将外部性内在化。 内在化的动力主要源于经济价值的变化、技术革新、新市场的开辟和对旧的不协调的 产权的调整等等。当社会偏好既定的条件下( 指对私人所有还是社会所有的偏好) ， 新的产权的出现总是根源于技术变革和相对价格的变化。 他运用这一理论解释了加拿大北部印第安部落土地私有权的产生。他认为商业活 动使资源的稀缺性增加，稀缺性又导致资源的相对价格提高，当相对价格提高到一定 水平时，建立私有产权的成本就可能低于预期收益，这样，产权就产生了。他还认为 知识的变化会导致生产函数、市场价值及期望的变化，新的技术，做事情的新的方式 和所能做的新的事情，都会产生以前所没有的新的收益或受损效应，由此引起了人们 对这种收益或受损的调整的愿望。 2 2 2 巴泽尔关于产权界定的学说 在巴泽尔的产权理论罩，“交易费用”概念已经不再起主要作用了，他提出了 。碜见：赞少安产权经济学导论山东人民敝扎1 9 9 5 。 8 南京理工大学硕士学位论文城市地下空间开发利用的产权制度分析 “公共领域”的概念，并在其理论里发挥着重要的作用。 巴泽尔对德姆塞茨的观点给予了批评。他认为，决定了产权界定的不是资源的 总价值，而是资源的特定个人( 潜在的寻租者) 的价值减去攫取资源所需的成本( 寻 租成本) ，即资源的净价值( 净租) 。产权的进一步清楚界定与否，不只是取决于资 源的经济价值上升，还有其界定成本大小。 巴泽尔认为：产权界定是一个演进过程。随着新信息的获得，资源的各种潜在 有用性被技能各异的人们发现，这使得由于原先产权界定不清晰而处在“公共领域” 的价值( 租) 提高，于是便有了相关利益者对“公共领域”价值的博弈攫取，而这 就是“产权博弈”过程，正是通过产权博弈，产权得到进一步的界定。巴泽尔还指 出：“人们对于资产的权利( 包括他们自己的和他人的) 不是永久不变的，它们是 他们自己直接努力加以保护、他人企图夺取和政府予以保护程度的函数。最后这点 主要通过警察和法庭奏效。” 说明界定产权不仅仅是国家、法院和法律的事情，而 是资源的相关利益方共同参与的、竞争的过程，也是一个各方博弈的过程。博弈论 也许是描述“公共领域”里寻租者们行为及其结果的最好工具。巴泽尔虽然没有明 确使用“博弈”概念，但他的案例分析充满着博弈论的描述。因此，他的产权的 经济分析一书被认为是从“交易费用”到“博弈均衡”的转折点。 巴泽尔看到了政府在产权界定过程中的作用，他认为：“个人产权的产生，垄 断、合法并惩罚侵占行为的国家暴力是必须的”。 巴泽尔还独具慧眼地看到，由于物品属性的多样性和产权界定的成本，产权从 来都没有得到完全界定。因此，现实中理性的交易各方并不一定追求更清晰地界定 “产权”。当更明确的界定产权的成本大于清晰地界定所能带来的新增加的收益 时，“产权”边界的某些部分就处于不值得计较的模糊状态，这种模糊的边界即“公 共领域中的共同产权”，相应的经济物品就处于在无人关心的状况( 公用地困境) 很 可能不断恶化。 2 2 3 利贝卡普的产权缔约理论 利贝卡普将广泛涉及界定或改变产权的过程统称为缔约过程。他认为缔结产权 契约的主要动力是“公有资源”的损失。减少“共有资源”的损失从而获取预期收 益会激励个入建立或调整产权以限制接近或控制资源的使用，条件是，只要他们进 入和生产的私人边际成本小于或等于各方利用资源的平均收益。这一点，利贝卡 普与巴泽尔的观点是一致的。 。【父】y 巴汗尔产权的给济分析h 海：l ：淘二联 5 店，1 9 9 7 。 。f ：。 ”1 i 川l ：。 ”加擞利9 1 卡普产权的缔约分析北京：中田社会科学出版扎，2 0 0 1 。 产权及相关理论回顾硕士论文 利贝卡普的产权分析框架也是把产权的形成看作当事人博弈的结果。产权制度 变化带来的期望总收益的规模的大小、参与谈判的利益相关方数量、异质性和各利 益集团的财富、规模、社会关系的状况、过去的产权协议( 如惯例、标准等) 所遗 留的环境的影响等因素都影响当事人的策略，进而影响他们在竞争过程中采取的行 动。每一方都试图朝着最大化自己在总收益中的份额的方向去影响最终的协议。 以往的一些研究产权产生的经济学家未考虑政治因素和财富分配因素，因此， 不可避免的存在局限性。菲吕博腾和配杰威齐也在他们关于产权理论的综述性文章 中指出：产权虽然是一种排他的权利，但它并非是不受限制的权利，由于大部分 限制来自国家的强制性行为，因此产权理论里应包括关于国家或政府的理论，否则 就不完整。利贝卡普看到了这点，在研究中考察了政治和经济因素的相互作用如何 影响产权要素的产生，引入了产权的压力集团理论，拓展了原始的产权理论。 他对政府在产权界定过程中的作用的考察具有一定的代表意义。利贝卡普认为 政府在产权界定的过程中起着不可或缺的关键性的作用，政府在某种程度上也是 “经济人”，政府为个体提供安全保障，从而得到经济收益和政治支持，因此它是 既追求一般利益偏好，又追求特殊利益的行为主体。政府向社会实施一项产权制度， 是以法律法规的形式强制实施的，其目的是为了从该行为中获取收益。这利益可以 是实际的税收收入，也可能是政治上的支持。 2 3 共同知识与制度变迁 一些研究者认为可以从两个角度内部和外部来看待制度( 产权制度) ：从 外部来看制度是人类社会中一系列的j 下式和非正式规则；从内部区分，它是个体共 享的心理模式或者是共享的针对重复发生的事件的处理方式，是“被锚固”在人类 的头脑中从而与特定行为相对应的。外部是内部的表现形式，内部方面的阐释是充 分解释制度形成、演化和作用的关键。因此，从内部考察产权制度的形成，这对于 理解产权制度的形成具有非常重要的意义。 2 3 1 个体学习行为与共同知识的形成 知识是个体对于一个信号和另一个信号( 或事件) 的关联。共同知识( 共同预期) 是个体对其他个体面对信号的行为反应的共例预期。如果每个局中人都知道每个事 实，每个局中人都知道每个局中人都知道它，如此等等，从而形如“( 每个局巾人 都知道每个局中人都知道) 。每个局中人都知道它”的语句对k = o ，1 ，2 ，都是正确 “参见：米宪辰共享资源制度安排发育的案例研究经济科学版社。 1 0 南京理工大学硕士学位论文城市地下空间开发利用的产权制度分析 的，那么我们就称这个事实为局中人中间的共同知识( c o i i m 1 0 1 1k n o w l e d g e ) 。 哈耶克指出每个个体所有的“知识”是依场景的分立的、许多非常重要各自 都掌握可以利用的独一无二的但未组织起来的知识，也称为个体的知识结构或个体的 局部知识。在特定环境下，由于知识的局限，个体必定经历失败，从而在不断的试误 过程中，逐渐在某种行为和预期之间建立联系，即学习行为。个体知识通过学习过程 不断的被效仿、扩散，遵循这一模式或固定预期行事的个体越多，采取合作行为的个 体收益就越大，就演化成共同知识，在整个社会中达成稳定一致的预期。 随着特定环境的变化，共同知识会发生演变，做出对新环境的适应。此时，一些 个体产生了成功应对的行为模式，当该特定场景频繁出现时，其行为模式得到强化， 并将因其他个体的模仿而上升为共同知识。青木昌彦认为共同知识来自于前例的积 累，即一些惯例等，汪丁丁认为公共知识来自一个社会的文化传统。两者在本质上是 一致的。 2 3 2 共同知识与制度变迁 人类社会秩序的稳定就是依赖于社会成员个体之间互动而达成的共同知识( 预 期) 的稳定性，它使整个社会成员产生一致预期。共同知识是以规则为载体的，是个 体自发形成并自愿遵守的共同知识的集合。 在相关利益人就资源产权界定的过程中，个体行为取决于由他知识结构中的知识 传统决定的行为预期，行为预期又取决于他以前存储的制度知识( 是个体经历的学习 过程所形成的) 和具体依赖的场景信号。个体的知识结构之间有无共同知识，是规则 发生和变化的关键要素。规则能够使个体正确预期其他个体行为，当预期和行为支付 一致，达到稳定状态，并在社会中( 通过信息交流平台) 产生扩散效应。当该集体中 绝大多数个体都采纳这一行为模式或固定预期时，新的制度发育或变迁就发生了。 2 4 第三方强制实旌 2 4 1 什么是第三方强制实拖 第三方强制实施也叫第三方监督，米尔格罗姆、诺斯和温加斯特研究了中世纪 交易中商法仲裁者的作用，构建了一个博弈模型，对第三方实施问题进行了探讨。 他们在交易博弈中引入一个附加参与人，即商法仲裁者，他发挥着聚集和传播信息， 蒯解交易纠纷的作用。博弈的结果显示，在一定条件下，一个私人的第三方集团可 ”号妊维迎，博奔论，信息经济学1 ：海：【海三联 】 | 扳 【：，1 9 9 6 。 。参见：巴洋尔国家j 第三方强制实施者的多样性选白：制度、契约o 组织北京：经济科学版札2 0 0 3 。 产权及相关理论回顾硕士论文 通过改变博弈的信息结构使得商人的诚实行为可实旃。 交易的过程实际上是对于某种资源的权利束的转移的过程，交换方可以自己实 施协议。自实施对某些情况而言可以取得好的效果，但在权利未受保护的状况下， 第三方强制实施可以保护私人的权利，可以取得更好的效果。作为代价，第三方向 委托入提供一组改变了的激励措麓，使其可以期望从中所得的净收益超出他们在自 实施情况下获得的净收益。但是，第三方强制实施，包括被国家执行的强制实施， 可以包含在自实施协议之中，作为一种辅助操作。 巴泽尔认为第三方强制实施是解决争端矛盾的方法。他把争端定义为，多个 人同时花费资源来要求得到同一个资产。个体之间的任何相互作用就是一场争端， 或有可能演化为一场争端；为了争夺权利而进行的斗争也是争端；一个人保有的一 项权利被另一个体侵犯，这也是争端。 第三方强制实旌力的精髓在于惩罚能力，也就是施加成本的能力。强制实旄者 通过威胁向协议各方施加成本，促使各方履行他们不愿自实施的事务，如通过使用 某种物质能力或使他人声誉受损的方式等，使行为人认识到，如果他们侵犯他人的 权利裁将受到惩罚。施加成本的能力对于第三方来说是必要的。 第三方强制实施有各种形式，如部落里的长老等独立个体或组织。目前组织化 的第三方包括国家法律系统，天主教会等。第三方实施受到以下因素的制约：第三 方获得的权力的数量、客户对他们的选择、客户对他们施加的限制和暴力的特殊职 能等等。 2 4 2 第三方强制实施的必然性 青木昌彦认为当交易范围不断扩展，规范和自我实施的机制不能对所有的侵犯 私人权利的行为进行惩罚时( 成本会很高) ，习俗性产权规则就逐渐让位于多边声 誉机制( 规范) 及正式的第三方强制实施机制。“粗略的历史观察表明，交易范围 越扩大，主导交易域的治理机制中，交易者社会规范比个人信任更有效，俱乐部规 范和自我实施合同比交易者规范更有效，法制比不受约束的统治者保护或侵犯私有 产权更有效。”。在历史上，中间商和各种第三方实施机构不断的演化为在交易域中 扮演仲裁和协调的角色。 在一个权利未受到保护的状况中如果仅仅依靠规范和自我实施的机制不能对 侵犯权利的行为进行惩罚时，就需要第三方实施。它可以使行为人获得的收益超过 在权利未受保护时的状态。个人对第三方强制实施者服务的需求，既依赖于有争议 权利界定上的清晰性和非偏见性特征，又依赖于对强制实施者决定的服从率。权利 ”【1 l 青小r 彦比较制度分析：海：i ：海远东i j 版杜，2 0 9 1 2 南京理工大学硕士学位论文城市地下空间开发利用的产权制度分析 的界定越清晰，预期的未来争端越少，则对第三方强制实施的需求越高。一个有效 和正式的第三方机制的存在有助于产生产权安全性的稳定预期，从而扩大交易域的 范围。 2 4 3 政府充当第三方强制实施的优势 施加成本能力的大小限制了第三方强制实施力的范围。在各方达成一项受制于 第三方强制事实的协议后，希望达成从第三方强制实施中获益的协议的个人喜欢那 些有足够权力且能有效强制实施的第三方。一个强制实施者拥有的权力的数量越 多，他所强制实施的协议中各方违约的情况就越少。 历史上可以观察到，商法仲裁者这种私人裁决制度最终让位于正式的第三方机 制，是以法律为标准，由国家来实施。巴泽尔对国家的定义就是，由个人组成，这 些人受制于一个单一的、以使用暴力作为强制实施手段的最终第三方。它的地域边 界是以它的强制实施力来划分的。 米尔格罗姆、诺斯和温加斯特三位经济学家认为，当国家掌握了强制性权力， 可以采取各种惩罚措施；并且强制实施也有规模经济，规模经济性在于相同的权力 能被用于强制实施很多协议。使得惩罚成本大大降低，也使第三方组织成本大大降 低。 青木昌彦也认为，随着市场交换的不断扩张，国家将逐渐成为首要的保护产权 的第三方实施者。并且国家不像私人第三方实施者可以拒绝购买其服务，政府拥有 排他性和强制性管辖权，个体很难逃脱其管辖；而且私人第三方实施者缺乏司法效 力，政府垄断了对暴力的合法使用权，国家通过使用警察机关的物质力量来施加成 本，实施司法裁决。 民主型国家以法治实施为基础的第三方治理机制促使市场交换域得以不断扩 大，也就是说，由于对政府保护产权的意愿和能力的信念是可靠的，将吸引更多的 交易者将加入到市场交换中来。 ” il 】青小r 彦比较制度分析，i ：海：i ：海远东f | 版礼，2 0 0 1 。 4 吲：。 城市地下空间产权制度的现状硕士论文 3 城市地下空间产权制度的现状 3 1 城市地下空间开发的背景。 第、市场化与城市地租升值 在原来的计划经济体制下，地下空间开发的主要形式是人民防空工程，其主要 的管理者是政府主管部门，国有单位也普遍参与管理。随着改革开放和市场化经济 的发展，城市建设和改造的规模不断扩大，城市土地资源越来越稀缺，土地价格不 断上扬。而技术水平的提高，使开发地下空间的成本越来越低，可利用的途径也大 大增加，从而地下空间的相对价值日益提高。因此，地下空间的开发利用途径和规 模大大超出了人民防空工程的范围，经济用途已经成为关键的因素。 第二、社会转型 以前，由于我国城市地下空间开发利用规模尚不够大，尤其城市土地两权分离 的实践时间尚短，因此，国家对城市地下空间产权问题尚未有明确规定。由于九十 年代以来，企、事业单位改制；住房制度改革带来的影响；经济成分和投资主体多 元化、不动产进入资本( 产权交易) 市场等社会改革。目前，城市土地的利用已从 地表扩展到地上空间和地下空间，向高空发展有高层建筑，向地下发展有地下商场、 停车场、地铁等，相应的土地权利也随之扩大。但我国城市土地市场中出让的土地 使用权，并没有明确其上下空间的范围，影响了城市土地高效利用，影响了土地市 场的发育和发展。并且我国现行的法律法规还没有对地下空间的所有权归属做出准 确的规定，产权问题成为争议最大的问题。 第三、防空效能的需要 众所周知，世界局势并不稳定，恐怖活动频频发生。对于中国来说，和台湾的 关系也没有妥善的解决。因此，让地下建筑( 如人防工程) 在市场化运作过程中保 证其防空效能是必需的。 从以上分析可知，由于各方面因素的推动作用，处于“公共领域”的地下空问 资源的相对价格已经大大提高。因此，存在促使人们对地下空间开发利用的权利边 界进行进一步界定的动因。 城市地下空l 日j j - r 发利用的形式主要有以下几种： ( 1 ) 单独修建的地下建筑( 单建工程) 经依法批准独立使用的地下建筑物( 地上没有建筑物) 。地下空间单独投资丌发 经营。包括历史遗留的国家建造的人防工程，如地下防空洞、地下坑道等；和近期 。部分内容参考了作者参j 的“江苏省人防丁程的产权制度研究”这一课题的资料。 1 4 南京理工大学硕士学位论文城市地下空间开发利用的产权制度分析 大规模独立开发的如地下商城、地铁商铺等。投资主体主要有：国家、单位和个人。 2 结合地面建筑修建的地下建筑( 结建工程) 与地上建筑物连为一体的地下建筑物，包括按照人防法规规定必须修建的人民 防空工程和开发商在义务之外自愿修建的地下建筑。目前此类形式在地下空间开发 利用中占较大比例，并且这一部分的增长速度也是最快的。开发商占开发此类工程 的绝大多数比例。 3 2 法律法规综述 目前，对城市地下空间利用形式主要有人民防空工程和非人防工程。 3 2 】地下空间开发利用的法律法规 根据中华人民共和国土地管理法规定，我国“实行土地的社会主义公有制”， “城市市区的土地属于国家所有”。中华人民共和国矿产法规定， “地下矿产 资源属于国家所有”。若根据这两条法律认为城市地下空间为国家所有，显得有些 勉强。因为，以上法律既没有明确土地的范围，也没有明确地下空间是一种资源。