（人文地理学专业论文）江苏省城乡结合部地价一体化研究.pdf

江苏省城多结合部地价一体化研究 摘要 城乡结合部是城市与农村相互结合的特殊经济地理单元，是城市快速扩张的 重点区域。城乡结合部土地交易括跃，土地价格类型多样，但是由于管理比较薄 弱，土地市场中问题比较突出。对城乡结合部的地价进行研究，建立城乡一体化 价格体系，对于推进集约用地，切实保护耕地，解决当前出现的土地矛盾有着重 要的理论和实践意义。 本文结合江苏省的实际情况，对城乡结合部的地价进行了深入研究。文章首 先分析了城乡结合部土地利用和土地市场的特点以及存在问题。然后在设定地价 内涵的基础上，分别在苏南、苏中、苏北选择具有代表性县市，收集这些市县城 乡结合部不同性质的地价样点，并采用适当的方法测算不同性质的土地价格。文 章从产权的角度出发，研究了城乡结合部不同性质的土地对应的权利状态。同时， 通过对不同性质用地的土地价值量的研究，建立了不同性质的土地价格之间的回 归模型。在此基础之上，提出建立城乡统一土地市场、形成城乡一体化地价体系 的建议。最后，文章分析了农用地转变为集体建设用地和国有建设用地、集体建 设用地转变为国有建设用地时地价的变动和增值规律，并根据农用地转变为国有 建设用地的地价变动和增值规律，探讨土地了土地增值收益的合理分配。 关键词：地价一体化城乡结合部土地产权土地价格江苏省 江苏省城乡结合部地价一体化研究 a b s t r a c t a f f e c t e db yt h ed e v e l o p m e n to fc i t ya n dc o u n t r y s i d e ，u r b a nf r i n g ea r e ai sap e c u l i a r e c o n o m i ca n dg e o g r a p h i c a lu n i t ，w h i c hi st h em a i na r e ao fc i t ys p r e a d i n g h o w e v e r , t h ep r o b l e m s o fl a n dm a r k e ta r ec o m p a r e do b v i o u s l ys i n c el a n dm a n a g e m e n ti sw e a k t h i sp a p e rs t u d i e st h e d i f f e r e n tt y p el a n dp r i c e so fu r b a nf r i n g ea r e ao fj i a n g s up r o v i n c e ，a n de s t a b l i s h e st h ei n t e g r a t e d p r i c es y s t e m ，w h i c hh a v ei m p o r t a n tt h e o r e t i c a la n dp r a c t i c em e a n i n gf o ru s i n gl a n di n t e n s i v e l y , p r o t e c t i n gt h ec u l t i v a t e dl a n da n dr e s o l v i n gt h ec o n t r a d i c t i o n si nt h el a n du s e a tf i r s t ，t h ep a p e ra n a l y z e sc h a r a c t e r i s t i c sa n dt h ep r o b l e m so ft h el a n du s ea n dt h el a n d m a r k e to ft h eu r b a nf r i n g ea r e a t h e n ，t h ep a p e rs e l e c t st y p i c a lc i t i e sa n dc o u n t y l e v e lc i t i e so fi n s o u t h 。m i d d l ep a r ta n dn o r t ho fj i a n g s up r o v i n c e ，c o l l e c t ss a m p l ep o i n t so nt h eb a s eo fs e t t i n gt h e i n t e n s i o no f t h ed i f f e r e n tt y p e sl a n dp r i c e s a n dc a l c u l a t e sp r i c e so f t h ep o i n t s a n dt h e ns t u d i e st h e r i g h ts t a t eo fd i f f e r e n tp r o p e r t yr i g h t sl a n d a tt h es a m et i m e , t h r o u g ht h es t u d yo fv a l u eo f t h e l a n d r e g r e s s i o nm o d e l so fd i f f e r e n tt y p el a n dp r i c e sa r es e tu p a f t e rt h i s ，t h ep a p e rp r o p o s e st h e s u g g e s t i o no fs e t t i n gu pt h ei n t e g r a t e dl a n dm a r k e ta n de s t a b l i s h i n gt h ei n t e g r a t i o no f l a n dp r i c e s y s t e mo f t h ec i t yf d n g ea r e a a tl a s t ，t h ep a p e ra n a l y z e st h el a w o f t h el a n dv a l u ei n c r e m e n to f t h e a g r i c u l t u r a l l a n dc o n v e r t i n ga n da c q u i s i t i o n ，a n dc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n dc o n v e r t i n gt o s t a t e r u nc o n s t r u c t i o nl a n d ，a n dt h e nd i s c u s s e sr e a s o n a b l ea l l o c a t i o no f t h el a n dv a l u ei n c r e m e n to f t h ea g r i c u l t u r a ll a n da c q u i s i t i o n k e yw o r d s ：t h ei n t e g r a t i o no f l a n dp r i c es y s t e m ；u r b a nf r i n g ea r e a ；l a n dp r i c e ：l a n dp r o p e r t y r i g h t ；j i a n g s up r o v i n c e i l 江苏省城乡结台部地价一体化研究 1 l j 月【吾 一、研究意义 城乡结台部是城市和农村相互结合的特殊经济地理单元，是城市快速扩张的地区。由于 城市建设的需要，城乡结合部土地交易活跃，交易形式多样，反映在土地价格上，是农用地 价格、农用地转用价格、集体建设用地价格、国有建设用地价格的并存。但是，由于城乡结 合部土地市场的管理薄弱，违法用地、隐形交易大量存在。对城乡结合部的地价进行深入研 究，揭示农用地转变为集体建设用地和国有建设用地，集体建设用转变为国有建设用地时的 地价变动和增值规律，确定合理的价格尺度，建立包括农用地地价、农用地转非农用地地价 以及建设用地地价价格标准和调控机制，形成城乡一体化的地价体系，对于认真贯彻落实国 务院关于深化改革严格土地管理的决定，运用价格机制调控用地，推进节约用地和集约用 地，切实保障农民的土地利益，切实保护耕地，合理调整城市的用地结构，解决当前出现的 土地矛盾有着重要的理论和实践意义。 二、国内同类研究现状与进展 建立城乡结合部一体化的土地价格体系涉及到土地产权制度、土地利用、土地市场等多 方面的内容，现阶段我国对城乡结合部的土地问题的研究比较多但是很少对城乡结合部地 价一体化进行系统的研究，只是从某些方面进行了相关的研究，如城乡结合部的土地价格评 估、土地市场管理、农地征用土地征增值分配等方面。 中国人民大学课题组对北京市城乡结合部土地价格进行了调查与研究；吕萍、姜东升对 城乡结合部土地价格与变机制进行了探析：土地利用管理司调研组对城乡结合部土地市场管 理进行了调研；汪晖、董德坤、朱道林、钱忠好、监福田、廖喜生、张慧芳对城乡结合部农 用地征用制度及征地中存在的相关问题进行了分析，郭爱请、葛京风、梁彦庆探讨了城乡结 合部土地估价方法杜葵、李伟、姜开勤对土地增值收益计算及其分配进行了分析。 三、研究目的 本文进行研究的主要目的如下： i 止确定义城乡结合部农用地价格、农用地转用价格、集体建设用地价格、国有建设t ；| 地价格。 2 理顺城乡结合部农用地地价、农用地转用价格、集体建设用地价格、国有建设用地价 格之间关系，建立城乡一体化的地价体系。 i i i 江苏省城乡结合部地价体化研究 3 分地区揭示农用地转变为集体建设用地和国有建设用地、集体建设用地转变为国有建 设i 地时地价变动和增值规律。 4 根据农用地转变为国有建设用地的地价变动和增值规律，探讨土地增值收益的分配合 理比例和途径。 四、研究程序与内容 ( 一) 资料收集 政策法规方面的资料 国内外已发表的相关研究资料 城乡地价资料 ( 二) 资料整理 1 正确定义城乡结合部农用地价格、农用地转用价格、集体建设用地价格、国有建设用 地价格，统一价格内涵。 2 利用征地资料，采用成本逼近法测算城乡结合部集体建设用地、国有建设用地的成本 价格。 3 对出让、转让样点资料进行修正测算不同用途国有建设用地价格。 4 利用农用地投入产出资料测算不同用途农用地价格。 5 结合各典型市县社会保障方面的资料和经济社会发展状况测算社会保障价格。 ( 三) 城乡结合部不同性质地价之间关系研究 十地价格是土地权利与预期收益的购买价格，一定的价格对应一定的权s u s h 土地收益， 所以将从权利状态和价值量两个方面对城乡结合部不同用地性质地价之间的关系进行研究。 1 权利状态的研究 根据现有的法律包括宪法、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、 农村土地承包法和国务院、国土资源部及相关部门、省政府等的法规文件，从理论和实 践的角度探讨农用地、集体建设用地、国有建设用地的所有权、使用权权能，进而探讨农用 地价格、农用地转用价格、集体建设用地价格、国有建设用地价格对应的权利关系。 2 价值量研究 利用城市基准地价资料、农t j 地基准地价资料、农用地和城市地价样点资料，对农用地 价格与农用地征用价格、农崩地征用价格与集体建设用地价格、农用征用价格与国有建设用 地价格之间价值量进行研究。 ( 1 ) 由于江苏省不同等级城市之间、不同区域之间的经济发展状况和地价水平差距甚 i v 江苏省城乡结合龃地价一体化研究 大，因此分城市等级和分区域进行研究。 将江苏省的城市划分为两级，即地级市、县级市或县城。 将城市分为三个等级即宁苏锡常( 苏南) 、镇扬泰通( 苏中) 、徐淮宿盐连( 苏北) 。 ( 2 ) 在划分不同等级利不同类型的基础上，分等级分类型选择典型市县进行地价的 回归分析，建立回归方程，即分别建立宁苏锡常( 苏南) 、镇扬泰通( 苏中) 、徐淮宿盐连( 苏 j r ) 三类地级市、县级市和县城的回归方程。以回归方程来描述不同性质地价之间关系。 ( 3 ) 在建立典型市县不同性质地价之间回归关系的基础上提山构筑全省城乡结合部 地价一体化的建议。 4 土地增值收益分配研究 农用地转变为建设用地由于用地性质和权利变化，新用途的土地收益远高于原用途土 地，即由于用途的改变使土地发生了增值另一方面，被征用的地经投资开发后，变成了 真正的城市建设用地土地性能发生了变化提高了土地的经济价值。通过对土地增值发生 的原因分析根据贡献原则，探讨土地增值收益在国家、集体、农民之间的分配问题 v 学位论文独创性声明 本人郑重声明： 1 、坚持以“求实、创新”的科学精神从事研究工作。 2 、本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究 成果。 3 、本论文中除引文外，所有实验、数据和有关材料均是真实的。 4 、本论文中除引文和致谢的内容外，不包含其他人或其它机构 已经发表或撰写过的研究成果。 5 、其他同志对本研究所做的贡献均已在论文中作了声明并表示 了谢意。 作者签名： 日期： 学位论文使用授权声明 本人完全了解南京师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版；有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆被查阅：有权将学位论文的内容编入有关数据库进 行检索；有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在 解密后适用本规定。 作者签名： 日期： 江苏省城乡结合部地价一体化研究 第一章城乡结合部土地利用与 土地市场的状况 城乡结合部是城市与农村相互结合的特殊经济地理单元，是城市建设快速扩张的重点区 域，也是士地交易最活跃的地区。由于城乡结合部区域位置的特殊性，其土地利用和十地市 场中表现出了相应的特点同时也显现出了不同的问题，本文将对城乡结合的土地利用及土 地市场现状进行分析。 第一节城乡结合部的土地利用 一、土地利用特点 ( 一) 土地利用类型多样结构复杂【1 1 城乡结合部既是城市规模扩张的承压区，又是城市赖以生存发展的原材料、能源和农副 产品生产的承载区。是农用地与非农用地的复合区，既接受了来自城市的扩散，又保存了原 有的农村格局，同时还派生了一些特别活跃的边缘性用地类型，如高产菜地、花卉园艺、养 殖业等，土地利用类型多样，结构十分复杂。 ( 二) 土地利用结构易变性 城乡结合部是城市到农村的动态过渡带，城乡经济结构、社会结构与生态结构二元性明 显，生态经济社会要素水平梯度火。尤其是土地级差收益的变化很大。各种土地利用类型由 于利用效益的差异性明显，相互竞争会十分激烈，在市场机制下。土地资源极易向收益较高 的l l j 地类型转移，用地结构具有较大的可变性。 ( 三) 土地生产力高效性 城市边缘带一般地势开阔平坦、土壤肥沃，地力较高，生产条件优越。在区位、交通、 信息等载体激化下，这里成为物质循环、能量流动和价值增值转换地段，相对于广大农村而 言，城市边缘带在人力、资本、资源、技术方面的优化配置，使土地资源自然生产力较高。 江苏省城乡结台部地价一体化研究 二、土地利用中存在问题 ( 一) 非农建设占用大量的耕地。耕地流失现象严重 城乡结合部是农地非农流转最集中的地区，也是城乡土地利用竞争、土地投机行为表现 最剧烈的地段。我国城市化正处于快速发展阶段郊区化现象已初露端倪，随着郊区化的进 行，人口的外迁促使房地产业快速发展，甚至出现超前发展的泡沫现象，工业企业的外迁和 乡镇企业在城乡结合部的过度集聚，纵横交错的交通线路的修建，都要占用大量的土地，尤 其是优质耕地，导致农地的非农流转，这是耕地减少的外部因素。另一方面，从农业的内部 来讲，由于工农业价格剪刀差较大，农民经营耕地的经济利益不能从根本上得到保证，受比 较利益的驱动，一些农民不愿种粮，而把许多高质量的耕地改为果园、鱼塘、苗圃、甚至娱 乐用地。而就地方政府而亩，为了招商引资，可以以非常的价格出让土地的使用权追求“以 地生财”，使耕地大量流失。 ( 二) 土地利用粗放，集约化程度低 在我国城市规划、土地利用总体规划和村镇规划等相对独立、自成一体。城乡结合部 界于城市和农村的交叉地带，易于成为城市与农村规划管制的一个“盲区”，规划明显滞后 于城乡结合部发展的实际进程。土地利用总体规划与城市发展规划在城市边缘带缺乏有机的 衔接，城乡各方的利益在城乡结合部带交织冲突，政出多头，相互扯皮现象时有发生，土地 管理比较混乱。土地利用现状基本上属于粗放型，土地利用不充分，资源浪费严重。主要表 现在：在城市规模“摊大饼”式的盲目扩张中，由于官僚主义等不良社会风气的影响和土地 划拨征用制度不健全，为多征少用、早征迟用，甚至征而不用现象的产生提供了条件。已经 利用的土地使用结构和空间布局不合理，土地利用集约化程度低。土地使用结构不合理包括 中心城区土地使用结构不合理，第二产业用地比重偏高、第三产业用地比重偏低，容积率过 低，乡镇工业用地产出率低以及乡镇工业用地和农民宅基地的空间布局不合理等等，又多占 用了大量耕地。 ( - - - - ) 城乡结合部用地开发过程中短期行为现象突出【2 】i 土地生态环境质量堪忧 由丁地方政府在城乡结合部区域规划上的滞后和空白，城乡结合部用地开发通常缺乏长 远战略性的通盘考虑，加之我国传统计划投资体制“条块分割”的遗留影响，城乡结合部房 地产开发各自为营，用地开发中的封闭性、短期行为较为严重。一些城市开发商只顾自身利 懿并l i 短 j j 利益，在房地产项目的配套基础设施和市政公用设施建设上投资不足，只注重小区 内开发却无视小区外部环境的改造，区域道路交通、对外通讯电信、垃圾处理等市政设旌建 2 江苏省城乡结合部地价一体化研究 殴管理无序，造成一些城市街道经常被“破膛开肚”，进行一次义一次的反复拆建施： ，不 仅影响了城市居民的日常工作和生活也在经济上给国家和企业造成了巨人的损失。 城乡结合部土地开发中的短期行为，对城市周围生态环境也造成了一定程度的影响破 坏。一些房地产开发企业因企业规模小、投资风险高，为了追求其自身的经济利益，随意毁 林毁草，破坏人文景观，减少公拭绿地，采用耗能高、质量低劣的建筑施工材料，忽视生产 开发过程中的污水和垃圾处理等，使得一些市县城乡结合部原有的良好生态环境遭到破坏， 空气质量下降，水土受到污染，从而严重影响了城乡结台部居民的生活和工农业生产- 阻碍 了城乡结合部土地的可持续利用。 三、现存问题的原因分析 ( 一) 经济因素 1 ，经济的发展 ( i ) 工业化发展f 4 】。城乡结合部由于其独特的地理位置，工业发展迅速：一方面乡镇 企业迅速发展 另一方面，城市产业结构调整，“退二进三”，大量企业外迁城乡结合部。( 2 ) 城市化发展。城市化发展导致城市用地规模的扩大，城市空间扩张城市各要素向城乡结合 部扩张。工业化和城市化的发展使得对城乡结合部的土地需求不断增跃。 2 比较经济利益的存在 一般而言，城市地价自城市中心向外围随距离增加而递减。相比中心城市旧城改造而言， 城乡结合新征土地的价格低得多。这就使得开发商在比较利益的驱使下，愿意开发城乡结合 部七地而不愿从事中心城市的j f l 城改造。这样，在比较利益的作用下，城乡结合部农业用地 逐步为工业、商业、居住等用地所代替，从而使得其土地利用结构不断发生变化。比较利益 的存在一定程度上导致了土地的低效利用 ( 二) 人口因素 城乡结合部外来人口集聚，人口迅猛增长。人地矛盾尖锐，违法占地现象严重。大量占 用了各种农田与耕地，造成土地资源不可逆转的流失。 ( 三) 政策因素 8 0 年代后，我国政治、经济体制发生了根本性变化，城乡结合部第二产业及第三产业 均有较火的发展从而使得城乡结合部的土地利用发生了巨大的变化。同时，由于管理体制 乘j 规划的原因，使得城乡结合部土地利用管理失控，多征少用，乱占乱用现象时有发生。 3 江苏省城乡结合部地价一体化研究 第二节城乡结合部的土地市场 一、土地市场特点及问题 城乡结台部是土地交易最活跃的地区之一，其土地市场主要特征及问题表现在； ( 一) 城乡结合部建设用地快速膨胀，建设用地总量失控嘲 城乡结合部是城市建设快速扩张的重点地区该区域土地利用结构中农用地急剧减少， 建设用地快速膨胀，建设用地已成为城乡结合部的主要地类。 ( 二) 各类用地交错、市场交易主体复杂 城乡结合部国有土地、集体土地混合，不同集体所有的土地交错，农用地和建设用地插 花，十地利用结构变化速度快；土地供应的主体既有城市政府也有集经济组织；国有、集 体、城乡个体经济等多元经济成分并存。这些特征都导致城乡结合部土地交易管理复杂。 ( 三) 城乡结合部既有国有土地交易，又有集体土地交易，隐形交易突出、交易秩序混 乱，土地交易形式多、数量大。 二、土地市场现存问题的原因分析 ( 一) 工业化、城市化推动了城乡结合部建设用地快速膨胀，是城乡结合部土地市场混 乱的外部推动力。 城乡结合部是受城市发展和农村工业化、城市化发展冲击最大的地区。城市化和工业化 的外移，对生产经营和生活场所提出了新的需求。工业的快速发展地加大了建设用地的需求， 同时也带动了城市第三产业的迅速发展，进一步加大了建设用地的需求。对于用地者而言， 城乡结合部的用地成本远低于城区，因此，城乡结台部的土地受到了更多的需求。 ( 二) 集体土地产权不明，权益不清，是城乡结合部土地市场混乱、违法交易和隐形交 易的内因。 当前，集体土地所有权权利设置不完整、权利内容不全以及国家对土地的管理权、所有 权的界定不清，致使集体土地使用权权能与权益不明，集体所有土地的产权代表不消，出现 了农村集体土地的“多头”所有者代表，各方在利益的驱动下隐形交易、违法交易，牟取私 利。 ( 三) 土地收益分配机制不合理。是产生城乡结合部土地问题的直接动因 4 江苏省城乡结合部地价一体化研究 农用地收益较低，而非农用途收益远高于农业用途，比较利益使农民从心理上愿意变农 j _ i 地为非农地。但是，征地补偿的标准比较低促使集体经济组织违法用地、隐形交易，导 致了集体土地隐形市场的存在和违法用地的形成。 ( 四) 政策不明，管理薄弱，加剧了城乡结合都土地市场的混乱和隐形交易 国家的有关法律对城市国有土地管理的规定及具体操作来说，相对详尽和完善，但对于 城乡结合部，尤其是集体建设用地及其集体建设用地流转管理十分薄弱，从而加剧了城乡结 合部十地市场的混乱和隐形交易。 三、土地价格的特点 土地价格是土地市场的晴雨表。由于城乡结合部发展的特殊性，城乡结合部的土地价格 亦表现不同。 ( 一) 土地价格形式多且复杂吲 城乡结合部由于其特殊的地理位置、特有的政策弹性空间，以及聚集于此成分复杂的人 流形成的特殊的房地需求，使得该地区的土地价格类型相当复杂且多样化。在城乡结合部有 出租价格也有交易价格；有出让价格，也有转让价格；有土地承包价格，也有转包价格， 等等。而在诸多的价格中有国有土地的价格和租金，也有集体土地的价格和租金：有公开市 场的价格，也有地下市场的价格。可以讲城乡结合部是土地交易频繁、市场活跃、土地价 格表现形式多样化的特殊地带。 ( = ) 土地价格的梯度变化显著 城乡结合部国有土地与集体土地、农用地与非农业用地之间的转换使土地价格水平呈明 显的梯度变化。 对无锡市不同类型的土地交易样点进行调查，测算各样点的土地价格( 具体地价内涵及 测算过程见第二章第六节) ，并通过面积加权求取不同性质用地的平均价格，结果见表i 。 由表可见，农用地的平均地价为每平方米2 5 元，国有商业用地的出让地价格可以达每平方 米6 0 2 元，两种地价间存在十分显著的价格差。分析不同性质用地的价格可以发现，城乡结 合部国有十地与集体土地、农用地与非农业用地之间的转换使土地价格水平呈明显的梯度变 化。 5 江苏省城乡结合部地价一体化研究 表1无锡市各类型用地价格测算表( 单位：元m 2 ) 农用地 国有土地集体土地 l 类型征地商业住宅工业转用商业 工业 价格 价格用地用地用地价格用地 用地i 【价格2 51 0 9 6 0 25 1 2 2 7 8 1 0 23 s 41 6 0 3 土地价格实现受市场条件限制 城乡结合部的土地市场条件使土地交易受到限制。国家的有关法律法规对城市国有土地 管理的规定，已相对比较详尽和完善，但对于城乡结合部用地尤其是集体建设用地缺乏明 确的操作指导，管理力度薄弱。由于尚缺少法律的保护和支持，一些交易还是地下的或隐性 的，且交易双方都承担着较大的政策风险，这种情况使实际实现的土地价格水平受到影响。 四、土地价格变动机制 土地价格的形成和变化受到多方面因素的影响和制约。城乡结合部由于其发展的特殊 性，尤其是受到特殊的土地供求状况的影响，其土地价格的形成和变动机制亦具有特殊性 ( 一) 土地供给状况 从城乡结合部土地的供给情况来看，一方面，城乡结合部人均用地数量少，土地利用率 高，土地供给紧张，易使地价升高；另一方面，城乡结合部土地利用结构却不很合理，土地 利用集约性亦低，往往形成可以进行调整的空间并有利于缓解土地供给的紧张程度州 ( 二) 土地需求状况 由于城市发展使集体土地国有化速度加快，大型建设项目占用大量的土地，城乡结合部 承受着巨大的用地压力，土地供需矛盾突出，从而导致了土地价格的上涨。 6 第二章江苏省城乡结合部的不同性质用地 地价内涵的设定及价格测算。 城乡结合部既不同于典型的城市，也不同于典型的乡村，而是兼有两者的特色，反映在 崩地类型上，是农用地与建设用地的并存，反映在地价格上，是农用地价格、农用地转用 价格、集体建设用地价格、国有建设用地价格的并存。对城乡结合部的地价进行研究首先 要设立定统一的地价内涵，使土地价格具有可比性。本章将在设定统一地价内涵的基础上， 测算不同性质用地的地价。 第一节城乡结合部不同性质用地价格内涵的设定 、农用地价格内涵 ( 一) 农用地价格的定义 农用地价格是指在正常市场条件下相对估价期日。依据农用地的自然因素、社会因素 和特殊因素等，农用地所能够实现的价格f 刀。农用地的价格以其收益能力为构成基础，是 种自然资源价格，即土地物质价格。 ( 二) 设定内涵 1 估价期日：设定为2 0 0 4 年1 2 月3 1 日。 2 农用地使用年期；无限年期。 3 农用地开发水平；根据各城乡结合部平均农用地基础设施配套程度具体设定条件为 农用地宗地外达到具备灌排水沟渠站设施、通田问道路、通电、农田防护设施以及宗地内达 到农地平整、土壤正常熟化等相应的农业生产条件，耕作制度为一年两熟。 4 、确定土地利用类型：根据土地利用现状，并考虑土地利用总体规划的土地利用分区 及十地用途管制的土地利用类型要求，并确定当地农用地评估的土地利用类型体系为水田、 早地、菜地。 7 江苏省城乡结合部地价一体化研究 二、农用地保障价格内涵 ( 一) 农用地保障价格的定义 农_ 【_ f j 地作为一种特殊的资源，不仅是一种自然资源( 土地物质) ，也是一种社会经济资 源( 土地资本) ，它不仅能产生经济效益，而且还能产生生态效益和社会效益。目前，农用 二卜地非使用价值的经济表现包括两方面：一方面指农用土地对农民所具有的社会保障价值， 另一方面指农用土地为社会提供粮食安全所具有的社会稳定价值【引。 ( 二) 设定内涵 1 估价期是：2 0 0 4 年1 2 月3 1 日： 2 价格组成：农用地的土地保障价格、社会稳定价格。 三、农用地转用及征收价格内涵 ( 一) 农用地征收价格的内涵 1 农用地征收价格的定义 2 0 0 4 年3 月1 4 日公布施行的宪法修正案。将宪法第十条第三款“国家为了公 共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”的规定修改为：“圜家为了公共利益的 需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”现行征用土地行为，区别 为“征收”和“征用”，征收的实质是土地所有权发生了改变即集体土地所有权经过征地 补偿后成为国家所有权，集体土地使用权变为国有土地使用权，也就是现行土地市场中的征 地。t 征用，是指土地使用权变为国家所有，所有权并未发生变化的征地行为【9 l 。本文中所 指征地行为仅指土地的“征收”行为，即土地所有权和使用权同时由集体所有变为国家所有， 征地价格即土地征收价格。 目前农用地的征收补偿价格是“法定补偿价格”，而不是市场价格2 ”。农用地征收价格 主要由征地补偿费和各项税费组成，征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费 和地上附着物补偿费。各项税费由省及各市县政府具体规定。 土地补偿费是主要对土地被征后原农业用地土地收益的弥补，相当于农用地质量价格即 年限采用无限年期的农用地价格。 安置补助费是对失地农民进行合理安置的费用，土地管理法规定对农民的安置补助 以不降低农民现有生活水平为基本原则。 8 江苏省城乡结合部地价一体化研究 江苏省政府关于调整征地补偿标准的通知将全省划分为四类地区，从2 0 0 4 年1 月 1 日起提高并执行新的征地补偿标准。省政府通知规定了耕地被征用前3 年平均年产值 的最低标准一、二、三、四类地区分别为每亩1 8 0 0 元、1 6 0 0 元、1 4 0 0 元、1 2 0 0 元。征 片j 耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3 年平均年产值的l o 倍。征用耕地的安置补助费， 根据被征地农民人数计算。被征地农民人数。按照被征用的耕地数量以被征地的农村集体经 济组织征地前平均每人占有耕地的数量计算。每一名需要安置的被征地农民，其安置补助费 最低标准，一、二、三、四类地区分别为2 0 0 0 0 元、1 7 0 0 0 元、1 3 0 0 0 元、1 1 0 0 0 元t 2 设定内涵 ( 1 ) 估价期日：2 0 0 4 年1 2 月3 1 日 ( 2 ) 价格组成：征地补偿费、相关税费。 ( 二) 农用地转用价格的内涵 1 农用地转用价格的定义 农用地转用是指农用地转为集体建设用地，只是用途发生了改变，土地所有权没有发生 变化。从产权理论的角度的出发，农用地转用价格不应包括土地所有权价格。但江苏省 在农用地转为集体建设用地的实际操作中没有形成统一的规范性文件，农用地转用的补偿价 格与土地征收补偿价格相同，只是少交了部分税费。因此，江苏省的农用地转用的实际价格 与理论价格是不一致的。 2 设定内涵 ( 1 ) 估价期日：2 0 0 4 年1 2 月3 1 日； 1 2 ) 价格组成；江苏省农用地转用价格实际组成：征地补偿费、相关税费。农用 地转用价格理论组成；征地补偿费( 扣除土地补偿费) 、相关税费。 四、建设用地成本价格内涵 ( 一) 建设用地成本价格定义 农用地转用、征用，经过开发建设变成建设用地时需要支付农用地取得费、土地开发 费还要支付投入资金的利息，土地开发也耍获得合理的利润，这些都可看作是开发土地所 投入的成本。据此可计算出新增建设用地的成本价格。计算公式见如下： 地价= 士地取得费+ 土地开发费+ 利息+ 利润 ( 二) 地价内涵 9 江苏省城乡结合部地价一体纯研究 1 估价期日：设定为2 0 0 4 年1 2 月3 1 日。 2 集体地使用年期：无限年期。 3 开发水平：设定地开地开发程度为宗地红线外达通路、通电、通讯、通上水、通下 水“五通”和宗地红线内达到场地平整。 五、集体建设用地价格内涵 ( 一) 集体建设用地价格的定义 集体建设用地使用权价格是指具体宗地在特定的用途、开发程度、利用方式和正常市场 条件下，于估价期日未来一定年期的集体建设用地使用权纯收益现值总和【1 ”。由于宅基地 不能用来进行房地产开发，本文仅对集体所有商业用地和工业用地价格进行探讨。 ( 二) 设定内涵 1 估价期日：设定为2 0 0 4 年1 2 月3 1 日。 2 土地使用年期；各类型用地法定最高出让使用年期，商业用地为4 0 年，工业用地为 5 0 年。 3 开发水平：设定土地开地开发程度为宗地红线外达通路、通电、通讯、通上水、通下 水“五通”和宗地红线内达到场地平整。 4 ，容积率设定，商业用地平均容率为0 8 。 六、国有建设用地价格内涵 ( 一) 国有建设用地价格的定义 国有建设用地使用权价格是指具体宗地在特定的用途、开发程度、利用方式利正常市场 条件下，于估价期日未来一定年期的国有建设用地使用权纯收益现值总和。 ( 二) 设定内涵 1 估价期日：设定为2 0 0 4 年1 2 月3 1 日。 2 各类用地使用年期；各类型用地法定最高出让使用年期，商业用地为4 0 年，住宅用 地为7 0 年，工业用地为5 0 年。 3 开发水平：设定土地开地开发程度为宗地红线外达通路、通电、通讯、通上水、通下 水“五通”和宗地红线内达到场地平整。 4 容积率设定：商业用地平均容积率为0 8 ，住宅用地平均容积率为1 0 。 i o 江苏省城乡结合部地价一体化研究 第二节 不同性质用地土地价格的测算 本节将对江苏省城乡结合部的不同类型的土地价格进行测算。考虑到江苏省不同等级城 市之间、不同区域之间的经济发展状况和地价水平相差甚大因此分城市等级和分区域进行 研究：( 1 ) 将江苏省的城市划分为两级，即地级市、县级市或县；( 2 ) 分为三个区域，即宁苏 锡常( 苏南) 、镇扬泰通( 苏中) 、徐淮宿盐连( 苏北) 。依据所分的城市等级和不同的区域， 分别选择典型市县作为代表具体结果j ! 炭2 ： 表2 各区域、各级别典型市县的选择结果表 、 等级 区域 地级市县级市和县城 宁苏锡常( 苏南)无锡市江阴市 镇扬泰通( 苏中)泰州市兴化市 徐淮宿盐连( 苏北)盐城市大丰市 农用地价格的测算 本文利用农用地投入产出效益样点资料，采用牧益还原法测算农剧地价格。只收集到了 江阴、兴化、太丰三个县级市的农用地投入产出效益样点资料，故只对这三个县级市进行农 用地价格测算。 ( 一) 农用地纯收益的测算 1 样点资料收集 在江阴市、兴化市、大丰市城乡结合部收集各类农用地投入产出样点资料，对所收集的 样本资料进行审查剔除有效样点数量见表3 ： 表3 各市县农用地投入产出样点数量统计表 布县 用地类型、 江阴市兴化市 大丰市 水田3 03 02 8 旱地2 l2 02 2 菜地2 72 51 6 2 年总收益的测算 年总收益是指估价对象用于农业生产过程中每年平均的客观总收入，即合理、有效使用 土地过程中持续而稳定获得的正常收入对于用于农业生产的土地来说，农产品收入主要是 jj 江苏省城乡结合部地价一体化研究 指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的销售收入，包括主产品收入和副 产品收入。收入的计算按照农业生产的类型根据各种农产品的产量和质量状况，按照估价 期日的正常市场价格计算总收入或单位面积平均收入。 年总收入= 主产品产越单价+ 副产晶产量x 单价 3 年总费用的分析计算 年总费用是指估价对象土地在经营使用过程中所必须投入的每年平均的客观费用。按照 农用土地生产经营的方式，其投入形式有：生产农副产品过程中所必须支付的直接及间接费 用，如种苗费( 或种子费、幼畜禽费) 、肥料费( 或饲料费) 、畜工费、机工费、农药费、材 料费、水利费、农舍折旧费( 或畜禽舍费) 、农具折旧费等物质费用、人工费、投资机会成 本以及有关的税款、利息。 农业生产投入的计算t 可根据所评估土地的农业生产类型，按照所投入物化劳动及活劳 动的类型和数量，按估价期日的正常市场价格水平计算投入的总费用或单位面积费用。即： 年总费用= 物质费用+ 人工费用+ 投资机会成本+ 税费 人工费用= 标准工数x 本地标准工值 物质费用= 种子费+ 月b 料费+ 植保费+ 机械作业费+ 畜力费+ 排灌作业费+ 农机具折旧费+ 其 它费用 机会成本= 物质费用x 社会平均利润率 税费按各地实际情况确定 水田、早地社会平均利润率取6 菜地取1 2 。 其它参数见表4 ： 表4 其它估价参数表 类别参数取值 备注 一般农机具2 0 ，大型农机具或农舍按 折旧费无 1 0 1 5 年折旧，残值率取0 标准 江阴1 5 2 0 元，日 兴化1 3 - 2 0 元日 工资 大丰1 2 - 2 0 剐日 税金按实际交纳数计 水田、早地、园地、养殖水 年利润率 6 8 面利润率6 菜地8 年利息率贷款利率取5 5 8 其他费用按实际交纳数计 1 2 江苏省城乡结合部地价一体化研究 标准工资：本次评估中采用的标准工资是指农民从事正常的农业生产活动每天应该获取 的劳动工资。 4 、求取年纯收益 年纯收益= 年总收入一年总费用 ( 二) 农用地土地还原利率的确定 1 还原利率的概念 还原利率是将不动产纯收益资本化为不动产价格的利率。它是农用地估价的重要参数 确定合理的还原利率是利用收益还原法准确计算不动产价格的关键。 2 还原利率的测算 根据国土资源部国土资源大调查专用的农用地估价规程规定：土地还原利率可采用 三种方法确定即：1 ) 租价比方法：选择与评估对象处于同一地区或近邻地区、类似地区， 相同_ 【 j 途的三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与评估对象相似的农用地交易实例， 以交易实例的土地租金或土地纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原率。2 ) 安全利率 加风险调整值法：安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利 率；风险调整值应根据农业生产所遇到的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展和 农用地市场等状况对其影响而确定。3 ) 投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上 符种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围， 确定其还原率1 1 2 】。 租价比法需要大量的体现地租或土地收益与价格的样点，目前我国农用地没有进入市 场，土地交易样点很少，很难应用这种方法。投资风险与投资收益率综合排序插入法是根据 风险性与收益率的相关分析，高风险高收益率，应用这种方法，需要准确地调查分析，确定 各种投资收益与风险水平有很大的工作难度。因此，采用安全利率加风险调整值法确定还 原利率。 本次评估基准日为2 0 0 4 年1 2 月3 1 日，一年期定期存款年利率为2 2 5 。对于一般种 植业用地来讲，获取收益除来自于国家产业政壤和农产品供需外，还来自于自然灾害，江苏 省农业生产平均2 3 年发生次自然灾害，受灾面积约1 0 2 0 造成的损失平均1 5 - 3 0 ， 因此自然灾害造成的风险调整值o 6 - 3 。江苏省形成了一定的农用她市场，农用地市场存 在一定的风险，市场的波动为1 - 3 。根据以上分析可以算山农用地的还原利率为 3 5 5 5 2 5 。就江苏省内部而言，由于区域经济发展水平的差异导致各区域对的农业投入 也存在一定的差异，苏中、苏北对农业投入不足的现象比较突出，表现在农业抗灾能力、生 1 3 江苏省城乡结合部地价一体化研究 产条件方面，地区之间存在一定的差异，具体为苏南优于苏中，苏中优于苏北地区，反映在 农业生产风险值上，苏北大于苏中，苏中大于苏南。经纵向、横向比较分析，结合实际进行 分析，最终确定江阴市、兴化市、大丰市农用地土地还原利率为4 0 0 、4 1 5 、4 ，2 5 。 ( 三) 用收益还原法测算农用地价格 1 用收益还原法测算农用地价格 根据计算的土地年纯收黼、土地还原率，采用收益还原法计算土地价格。 各类用地无限年期的农用地使用权的价格计算公式如下i i 2 j ： 收益价格= 年纯收益土地还原利率 2 农用地开发程度及土壤熟化程度修正 对于基础设施配套程度与农用地基准地价基础设施配套程度不一致的样点地价进行开 发水平修正。开发费用根据江苏省农用地基础设施配套开发工程造价信息确定 各市县测算所得的农用地价格见表5 ： 表5 各市农用地价格测算结果表( 单位：元，米2 ) 江阴市兴化市大丰市 编号 水田 早地菜地 水田旱地 菜地水田早地 菜地 11 9 6 3 1 5 7 75 2 6 81 4 4 61 3 7 24 4 8 01 3 2 01 4 9 2 4 2 1 5 21 9 8 51 6 0 95 3 2 01 4 4 71 4 2 14 6 4 21 3 5 31 5 4 64 3 8 5 32 0 2 11 6 0 95 3 3 71 4 6 31 4 2 94 7 _ 3 01 4 2 91 5 8 74 4 9 7 42 0 7 61 6 2 85 4 3 41 5 1 11 4 7 84 7 5 21 4 5 91 6 0 l4 5 9 0 52 0 8 31 7 2 35 5 0 91 5 1 21 4 8 04 7 9 81 4 7 81 6 0 84 6 4 8 62 1 0 91 7 3 75 5 3 01 5 2 91 4 9 24 8 4 41 4 7 91 6 3 64 6 6 1 72 l - 3 21 7 6 75 6 8 41 5 4 11 4 9 24 8 5 71 4 8 61 6 6 54 7 1 2 82 1 6 41 8 0 25 7 2 51 5 8 01 5 1 44 8 8 91 4 9 21 7 0 04 7 5 1 92 1 6 71 8 1 25 8 5 11 6 0 91 5 5 64 8 9 71 4 9 6 1 7 0 64 7 9 1 1 02 1 7 61 8 3 05 9 2 61 6 1 11 5 6 0 4 9 1 01 5 0 21 7 1 24 8 0 3 1 12 2 1 71 8 3 66 1 1 31 6 3 01 6 2 04 9 6 21 5 0 91 7 2 24 9 5 3 1 22 2 3 31 8 6 26 2 4 11 6 6 01 6 5 85 0 0 01 5 1 31 7 2 65 0 2 1 1 32 2 2 31 8 7 56 2 5 71 6 8 5 1 6 6 9 5 0 _ 3 41 5 1 81 7 3 0