（国民经济学专业论文）住宅抵押贷款对商品住宅价格的影响研究.pdf

摘要 摘要 个人住宅抵押贷款是我国进行商品住宅价格调控的重要手段之一，本文以 个人住宅抵押贷款对我国商品住宅价格的影响作为主要研究对象，主要运用了 规范分析与实证分析相结合的研究方法，将商品住宅价格与住宅抵押贷款运用 于微观经济学传统的预算约束模型中；同时借助e v i e w s 软件进行影响商品住 宅价格因素的计量回归分析，并对有关数据进行弹性分析与相关性分析，在定 性分析的基础上，对个人住宅抵押贷款对我国商品住宅价格的影响进行定量分 析。通过分析论证，本文发现我国商品住宅价格与个人住宅抵押贷款各个组成 要素的变动极富弹性，并且与某些变量还存在着密切的线性关系。本文的研究 结论也表明，我国商品住宅价格与某些宏观经济变量之间存在着密切关系。根 据本文的研究结论，可以为我国更好的进行房地产市场的调控，实现调控目标 提出更为具体的建议。 本文分为六章进行论述： 一、导论 本章概括的介绍本文选题的背景及意义，并对相关概念加以界定。 二、商品住宅价格与个人住宅抵押贷款 本章论述了商品住宅价格与个人住宅抵押贷款概况，根据它们在我国的发 展情况，分别进行了简单的国际比较，对商品住宅价格的合理上涨范围做出了 初步的界定，对个人住宅抵押贷款的进一步发展提出相应建议。 三、住宅抵押贷款对商品住宅价格的影响分析 本章结合我国商品住宅价格及房屋销售价格指数，分别从理论及数量上对 个人住宅抵押贷款利率、个人住宅抵押贷款余额与商品住宅价格的关系与影响 进行了论述与分析。 四、跨期约束模型下住宅抵押贷款对商品住宅价格的影响 本章设计了引入个人住宅抵押贷款后的商品住宅价格的静态模型和动态 模型，并就动态模型进行简单的实证分析，确定个人住宅抵押贷款要素对我国 插要 商品住宅价格的影响程度及影响轨迹。 五、商品住宅价格若干影响因素的e v i e w s 分析 本章将我国商品住宅价格的相关影响因素以数据指标量化，结合e v i e w s 计量分析软件进行拟合分析，判断相关经济变量对我国商品住宅价格变动的影 响轨迹，从而可以为我国政府对于房地产业宏观调控建言献策提供相关依据。 六、结论与建议 本章总体介绍了本文的相关结论以及创新点和不足之处，并根据本文的研 究结论与我国政府对房地产市场宏观调控的现状提出了相关的建议。 本文的创新之处有三点： ( 一) 从个人住宅抵押贷款的利率及其余额着手，将弹性分析、相关性分 析与个人住宅抵押贷款相关要素对商品住宅价格影响分析结合起来，不仅做到 定性分析，同时也做到定量分析。 ( 二) 将引入个人住宅抵押贷款的跨期约束动态模型用于个人住宅抵押贷 款相关要素对商品住宅价格影响的分析，将宏观经济变量与微观经济模型结合 起来，辅助以相关的弹性与数量分析，将实证结果与规范经济学的原理相结合， 揭示个人住宅抵押贷款对商品住宅价格的影响。 ( 三) 运用e v i e w s 计量分析软件对影响商品住宅价格的经济变量进行线 性回归分析，将计量分析、规范分析与实证分析相结合，不仅为个人住宅抵押 贷款对商品住宅价格的影响进行了补充，还对其他影响商品住宅价格的相关宏 观经济变量进行简单的分析，从而使个人住宅抵押贷款对于商品住宅价格影响 的分析更加系统化。 关键词：商品住宅价格，个人住宅抵押贷款，跨期约束模型，e v i e w s 计量 分析，价格影响因素 l l a b s t r a c t a b s t r a c t t h el o a no nm o r t g a g eo fh o u s ei so n eo ft h em o s ti m p o r t a n tm e a s u r e st o c o n t r o lt h ed w e l l i n gc o m m o d i t yp r i c e t h et h e s i sr e g a r d e dt h ei n f l u e n c et h a tt h e l o a no nm o r t g a g eo fh o u s et ot h ed w e l l i n gc o m m o d i t yp r i c ea st h ep r i m a r ys t u d y o b j e c t , a n db r o u g h tt h ed w e l l i n gc o m m o d i t yp r i c ea n dt h el o a no nm o r t g a g eo f h o u s et ot h et r a d i t i o n a lb u d g e t e e r i n gm o d e lb yt h em e a n st h a tc o m b i n e dc r i t e r i o n a n a l y s e sa n dd e m o n s t r a t i o na n a l y s e s ，t h et h e s i sa l s od i dam e t r o l o g i c a lr e g r e s s i o n a n a l y s i ss u r r o u n d i n gt h ei n f l u e n c i n gf a c t o r so f t h ed w e l l i n gc o m m o d i t yp r i c eb yd i n t o ft h ee v i e w ss o f t w a r e t h e r ew e r ee l a s t i c i t ya n a l y s i sa n dp e r t i n e n c ea n a l y s i si nt h e t h e s i st o o t h eq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s ，w h i c ht h el o a no nm o r t g a g eo fh o u s e i n f l u e n c e do nt h ed w e l l i n gc o m m o d i t y , w a sb a s e do nt h eq u a l i t a t i v ea n a l y s i st h e t h e s i sd i s c o v e r e dt h a tt h e c h a n g eo ft h ed w e l l i n gc o m m o d i t yp r i c e w a sw e l l s p r i n g h e s sw i t h e a c he l e m e n to f t h el o a no nm o r t g a g eo f h o u s ea n dw a sc l o s el i n e a r w i t hc e r t a i nv a r i a b l e t h et h e s i sa l s oo p e n e do u tt h a tt h e r ew e r ec l o s er e l a t i o n b e t w e e nt h e d w e l l i n gc o m m o d i t yp r i c e a n ds o m em a c r o s c o p i c a l l ye c o n o m i c v a r i a b l e s a c c o r d i n gt ot h ec o n c l u s i o n ，i tw o u l dt a b l em o r ei d i o g r a p h i cp r o p o s a lf o r c o n t r o l l i n gt h en a t i o n a lr e a le s t a t em a r k e tw e l la n dr e a l i z i n gt h ec o n t r o l l i n go b j e c t t h et h e s i sw a sd i s s e r t a t e df r o ms i xp a r t s t h e1 “c h a p t e rw a si n t r o d u c t i o nf o rt h et h e s i s i ti n t r o d u c e dt h eb a c k g r o u n d a n ds i g n i f i c a n c eo fs e l e c t i n gt h et o p i c i ta l s od e f i n e dt h ei n t e r r e l a t e dc o n c e p t si n t h i sc h a p t e r t h e2 。oc h a p t e rw a sa b o u tt h ed w e l l i n gc o m m o d i t yp r i c ea n dt h el o a no n m o r t g a g eo fh o u s e t h ec h a p t e rd i s c o u r s e du p o nt h eg e n e r a ls i t u a t i o n o ft h e d w e l l i n gc o r m n o d i t yp r i c ea n dt h el o a no nm o r t g a g eo f h o u s e a n da si te l e m e n t a r i l y l i m i t e dal o g i c a lb o u n do ft h ed w e l l i n gc o m m o d i t yp r i c er i s i n g ，t h et h e s i sm a d e c o r r e s p o n d i n gs u g g e s t i o n st h a th o w t od e v e l o pt h el o a no hm o r t g a g eo f h o u s eb e t t e r 1 1 1 a b s l r a c l i nt h e3 “c h a p t e r , t h et h e s i sa n a l y z e dt h el o a no nm o r t g a g eo f h o u s e si n f l u e n c e t ot h ed w e l l i n gc o m m o d i t y p r i c e i tn o to n l yd i s s e r t a t e dt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h e d w e l l i n gc o m m o d i t yp r i c ew i t ht h ei n t e r e s tr a t ea n db a l a n c eo ft h el o a no nm o r t g a g e o fh o u s e ，b u ta l s oa n a l y z e dt h ei n f l u e n c eo ft h e me a c ho t h e r b o t ht h ed i s s e r t a t i o n a n dt h ea n a l y s i sw e r ee v o l v i n gi nt h e o r ya n dq u a n t i t a t i v e l yc o m b i n i n gw i t ht h e d w e l l i n gc o n m a o d i t yp r i c ea n dt h ei n d e x 1 1 1 e4 血c h a p t e ri st h ea n a l y s i so ft h el o a no nm o r t g a g eo fh o u s e si n f l u e n c et o t h ed w e l l i n gc o r m n o d i t yu n d e rt h et r a d i t i o n a lb u d g e t e e r i n gm o d e l i nt h i sp a r t ，t h e t h e s i sd e s i g n e dad w e l l i n gc o m m o d i t yp r i c e ss t a t i cs t a t em o d e la n dad y n a m i c m o d e lc o n s i d e r i n gt h el o a no nm o r t g a g eo fh o u s e b yt h es i m p l ed e m o n s t r a t i o n a n a l y s i sa b o u tt h em o d e l ，t h et h e s i sa s c e r t a i n e dt h ei n f l u e n c ef o rt h el o a no n m o r t g a g eo f h o u s ef a c t o r st ot h ed w e l l i n gc o m m o d i t yp r i c e 7 n l em a i no ft h ec h a p t e r5w a sa n a l y s i st os o m ef a c t o r si n f l u e n c i n gt h e d w e l l i n gc o m m o d i t yp r i c eb yt h ee v i e w ss o f t w a r e i nt h i sc h a p t e r , t h ei n f l u e n c i n g f a c t o r st ot h ed w e l l i n gc o m m o d i t yp r i c ew e r ec o n v e r t e di n t ot h eq u a n t i t a t i v ed a t a i n d e x e s i te s t i m a t e dh o wt h ee c o n o m i cv a r i a b l e si n f l u e n c e dt h e d w e l l i n g c o m m o d i t yp r i c eb yt h ee v i e w ss o t h a r ea n da d v i s e dt h en a t i o n a lg o v e r n m e n tt o c o n t r o lt 1 et e a le s t a t em a r k e t t h el a s tc h a p t e ri sc o n c l u s i o n sa n ds u g g e s t i o n s i tg e n e r a l l yi n t r o d u c e dt h e c o n c l u s i o n s ，i n n o v a t i o n sa n dd e f i c i e n c i e so ft h ew h o l et h e s i s c h a p t e r6o f f e r e d s o m eu s e f u ls u g g e s t i o n st o o a c c o r d i n gt ot h et h e s i sc o n c l u s i o n sa n dt h es 切n 船i n q u oo f t h en a t i o n a lg o v e r n m e n t sc o n t r o lt ot h er e a le s t a t em a r k e t t h e r ew e r et h r e ei n n o v a t i o i l si nt h et h e s i s f i r s t b ；t h et h e s i ss t a r t e dw i t ht h ei n t e r e s tr a t ea n db a l a n c e o ft h el o a no n m o r t g a g eo fh o u s e ，a n dt i e de l a s t i c i t ya n a l y s i s ，p e r t i n e n c ea n a l y s i si nw i t ht h e i n f l u e n c ea n a l y s i so f t h el o a no nm o r t g a g eo f h o u s et ot h ed w e l l i n gc o m m o d i t y p r i c e t h e r ew a sn o to n l yt h eq u a l i t a t i v ea n a l y s i sb u ta l s ot h eq u a n t i t a t i v ea n a l y s i si nt h e t h e s i s s e c o n d l nt h et h e s i su t i l i z e dt h et r a d i t i o n a lb u d g e t e e r i n gd y n a m i cm o d e lt ot h e i v a b s t r a c t i n f l u e n c ea n a l y s i so ft h el o a no nm o r t g a g eo fh o u s ef a c t o r st ot h ed w e l l i n g c o m m o d i t yp r i c e t h et h e s i sc o m b i n e dt h em a c r o s c o p i c a l l ye c o n o m i cv a r i a b l e sw i t h m i c r o e c o n o m i cm o d e la s s i s t e dw i t ht h ec o r r e l a t i v ee l a s t i c i t y a n a l y s i s a n d q u a n t i t a t i v ea n a l y s i s a n di t a l s oo p e n e do u tt h el o a no nm o r t g a g eo fh o u s e s i n f l u e n c et ot h ed w d l i n gc o m m o d i t yp r i c ew i t ht h el i n kb e t w e e nd e m o n s t r a t i o n r e s u l ta n dp r i n c i p l eo f t h ec r i t e r i o ne c o n o m i c s f i n a l l y , t h et h e s i sb r o u g h tt h ee v i e w s ，o n eo ft h em e t m l o 西c a la n a l y z i n g s o f t w a r e ，t ob e a ro i lt h el i n e a ra n a l y s i sa b o u tt h ee c o n o m i cv a r i a b l e st h a ti n f l u e n c e d t h ed w e l l i n gc o m m o d i t yp r i c e i tw a sn o to n l yas u p p l e m e n tf o rt h el o a no n m o r t g a g eo fh o u s e si n f l u e n c et ot h ed w e l l i n gc o m m o d i t yp 矗c e ，b u ta l s oas i m p l e a n a l y s i s a b o u to t h e rc o r r e l a t i v ee c o n o m i cv a r i a b l e si n f l u e n c i n gt h ed w e l l i n g c o m m o d i t y o r i c et h a tt h em e t r o l o g i c a la n a l y s i s ，t h e c r i t e r i o na n a l y s i sa n dt h e d e m o n s t r a t i o na n a l y s i sw e r ei n t e g r a t e d a n di tm a d et h ea n a l y s i sa b o u tt h el o a no i l m o r t g a g e o fh o u s e si n f l u e n c e t o t h e d w e l l i n gc o n k m o d i t yp 正c e m o r e s y s t e m a t i z a t i o n k e yw o r d s ：d w e l l i n gc o m m o d i t yp r i c e ，l o a no nm o r t g a g eo f h o u s e ，t r a d i t i o n a l b u d g e t e e r i n g m o d e l ，c o m p u t a t i o na n a l y s i sb ye v i e w s ，i n f l u e n c i n g f a c t o rt op r i c e v 东北财经大学研究生学位论文原创性声明 本人郑重声明：此处所提交的博硕士学位论文 档窀却腻对两影碰聪婚椭是本人在导师指导下，在 东：| 匕财经大学攻读博士硕士学位期间独立进行研究所取得的成 果。据本人所知，论文中除已注明部分外不包含他人已发表或撰 写过的研究成果，对本文的研究工作做出重要贡献的个人和集体 均已注明。本声明的法律结果将完全由本人承担。 作者签名：未l 佳日期：肼年，月廿日 东北财经大学研究生学位论文使用授权书 穆密躺| i f 凝i 穗隘秽圭臂薅涌嘲舷系本人在东北财经 大学攻读博士硕士学位期间在导师指导下完成的博士，硕士学位 论文。本论文的研究成果归东北财经大学所有，本论文的研究内 容不得以其他单位的名义发表。本人完全了解东北财经大学关于 保存、使用学位论文的规定，同意学校保留并向有关部门送交论 文的复印件和电子版本，允许论文被查阅和借阅。本人授权东北 财经大学，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文，可以 公布论文的全部或部分内容。 作者签名：斟佳星期：触年，月妒日 导师签名 彩民 目期：铷硼年，月伯 第一蕈导论 第一章导论 第一节问题提出的背景及意义 一、问题提出的背景 根据联合国对4 0 多个国家的统计分析，人均g d p 为8 0 0 美元左右时，住 房消费进入快速增长期：1 3 0 0 美元以上时，进入稳定的增长时期；达到8 0 0 0 美元时，增长速度趋缓。2 0 0 3 年我国人均g d p 首次突破1 0 0 0 美元，达到1 1 0 0 7 6 美元，2 0 0 5 年，我国人均g d p 为1 7 0 3 美元，我国住房消费正由快速增长时期 向稳定增长时期过渡，我国进入了房地产发展的黄金时期。房地产业的发展不 仅仅提高了居民的居住水平，更是拉动国民经济增长的重要引擎之一。 2 0 0 3 年国务院第一次明确肯定了房地产业的国民经济支柱产业地位，并提 出了我国房地产业“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的总体调 控目标。我国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要( 草案) 指出，“十 一五”时期的战略重点和主要任务之一是努力建设和谐社会，如果住房价格上 涨过快，控制措旌不力，极易造成房地产市场大起大落，影响国家经济稳定运 行和社会发展，影响广大人民群众的切身利益。自2 0 0 4 年4 月国家发出宏观 调控的预警以来，中央政府和国家部委相继出台了一系列政策，都将稳定房地 产价格作为调控的重要支撑点之一：2 0 0 5 年4 月3 0 日建设部、发展改革委员 会、毋j 政部、国土资源部、人民银行、税务总局及银监会联合发布了关于做 好稳定住房价格工作的意见( 下文简称“国八条”) ；2 0 0 6 年3 月5 日温家宝 总理在十届人大四次会议的政府工作报告中强调，2 0 0 6 年政府的工作重点之 一，是继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价t 涨过快的问题；2 0 0 6 年 5 月2 9 日国务院办公厅转发的建设部、发展改革委员会、监察部、财政部、国 土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合发布的关于调整住房 供应结构稳定住房价格的意见( 下文简称“国十五条”) ，进一步就调整住房 住宅抵押贷款对两品住宅价格的影响研究 供应结构、稳定住房价格提出意见。稳定房地产价格是我国房地产业调控的重 要内容，对国民经济发展以及全社会和谐发展起着不可替代的作用。商品住宅 价格的变动是影响我国房地产价格变动情况的指标之一，对于商品住宅价格进 行研究，可以达到“窥一斑而见全豹”的效果。 在国家2 0 0 4 年4 月对房地产市场进行调控以来，居民个人住宅抵押贷款 成为政府进行房地产业调控的重要工具。2 0 0 4 年9 月2 日银监会发布了商业 银行房地产贷款风险指引( 下文简称风险指引) ，进一步规范我国住宅抵 押贷款的操作；2 0 0 5 年3 月1 7 日，中国人民银行调整了商业银行住房信贷政 策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限为相 应期限档次贷款基准利率的0 9 倍；2 0 0 6 年4 月2 8 日，中国人民银行上调人 民币贷款基准利率，将一年期的贷款利率上调o 。2 7 个百分点，由5 5 8 上调到 5 8 5 ，其他各档次贷款利率作相应调整，贷款利率的浮动办法保持不变：“围 十五条”指出要进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，有区别地适度 调整住房消费信贷政策，规定从2 0 0 6 年6 月1 日起，个人住宅按揭贷款首付 款比例不得低于3 0 ，对购买自住住房且套型建筑面积9 0 平方米以下的仍执 行首付款比例2 0 的规定；2 0 0 6 年8 月1 8 日中国人民银行调整存贷款利率， 同时将商业性个人住宅贷款的利率下限由贷款基准利率的0 9 倍扩大到o 8 5 倍。住宅抵押贷款作为中央政府调控房价的重要手段之一，在我国房地产业的 宏观调控中扮演着不可或缺的角色。 同时，随着我国房地产业的发展，我国商业银行住宅抵押贷款余额近年来 有着长足的增长，作为目前商业银行的优质资产，住宅抵押贷款在银行资产中 占有相当的比例，是我国住宅金融的重要组成部分。住宅抵押贷款健康有序的 发展，不仅对于我国金融的稳定起着至关重要的作用，也与我国金融工具创新 的顺利发展息息相关。 商品住宅价格与住宅抵抨贷款在我国国民经济生活中占据了重要的地位， 研究住宅抵押贷款对我国商品住宅价格的影响，对于有效的运用宏观经济手段 调控房价有着一定的实用价值和现实意义。 第一章导论 二、进行住宅抵押贷款对商品住宅价格影响研究的意义 ( 一) 理论意义 住宅抵押贷款是住房金融的重要组成部分，从消费层面对我国商品住宅价 格产生影响。 1 、借款与储蓄都是居民平滑生命周期收入支出的两种方式。住宅抵押贷 款的发展，不仅在一定程度上使住宅摆脱了价值量大、消费时间长而造成的“流 动性约束”，而且有利于居民追求住宅消费效用的最大化，帮助居民家庭实现 “平滑消费”的偏好1 ； 2 、住宅抵押贷款市场以其独特的功能对住宅产业的发展和经济的增长产 生巨大的推动作用，使我国住宅消费的潜在市场需求转化为有效需求； 3 、住宅抵押贷款规模的扩张为住宅价格的上涨提供了空间。价格的上升 离不开资金的推动。居民对住宅市场的实际购买力主要来自于两部分：居民家 庭的金融资产和银行的住宅抵押贷款额。个人住宅抵押贷款所具有的风险低、 收益稳定等特点吸引了各家银行纷纷抢占市场，扩大住宅抵押贷款规模，融资 效应对住宅需求产生了影响，进而推动了住宅价格的上涨。 ( 二) 现实意义 1 、我国商品住宅市场需求规模巨大。我国2 0 0 5 年底城镇人口为5 4 亿， 以0 8 的城市化发展速度计算，到2 0 1 0 年城市人口将达到5 6 亿人，人均建 筑面积将达到3 0 平方米，按满足新增0 2 亿人口计算，需建设6 亿平方米住宅； 2 0 0 5 年底我国人均住宅建筑面积为2 6 1 1 平方米，按现有人口改善住宅条件计 算，也需增加2 1 亿平方米住宅；随着城市化进程的加快和城市改造力度的加 大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。各地特别是经济发达地区房屋拆迁 规模不断扩大，呈快速增长趋势；加之我国家庭规模的缩小，越来越多的年轻 人也加入到了住宅消费的行列。国内市场对住宅消费有着旺盛的需求，住宅抵 押贷款作为住宅消费的主要支持力量，其需求规模十分可观： 2 、1 9 9 7 年以来，住宅抵押贷款在商业银行的新增贷款中所占的比重一直 在不断地上升，2 0 0 5 年3 月，这一比值达到了近2 5 的高水平。商业银行住 宅抵押贷款余额在2 0 0 5 年末达到了1 8 4 万亿元，占全部银行信贷资产余额的 住宅抵押贷款对商品住宅价格的影晌研究 比重为8 8 9 。可以看出，住宅抵押贷款在我国银行资产中占有重要地位，对 我国金融稳定有着极其重要的作用； 3 、在巴塞尔委员会对银行信贷资产的风险权重规定中，住宅抵押贷款的 风险权重为5 0 。我国虽然暂不实行巴塞尔新资本协议，但银监会已有了 一套适于我国国情的资本监管标准。银监会在2 0 0 4 年颁布的资本充足性管 理办法中规定了计算资本充足率2 的各项资产的风险权重，其中对个人住宅抵 押贷款的风险权重为5 0 ，对企业和个人的其它债权的风险权重为1 0 0 。根 据2 0 0 5 年8 月5 日中国人民银行发布的 2 0 0 4 中国房地产金融报告的统计 结果，我国四大商业银行个人住宅抵押贷款的不良贷款率为1 5 左右，其中工 行、中行和建行的不良贷款率均低于2 ，农行的不良贷款率仅稍高于2 ， 低于美国商业银行住宅抵押贷款2 以上的不良贷款率。正是因为商业银行对 个人购房的抵押贷款的支持，才使得广大居民的收入对住宅需求的所谓“预算 约束”被大大弱化，出现了住宅需求急剧扩张的现象； 4 、( 2 0 0 4 中国房地产金融报告指出，我国居民个人住房按揭贷款的规模 与西方发达国家相比仍偏小，个人住房抵押贷款市场仍有较大的发展空间。 2 0 0 5 年底我国居民个人住房按揭贷款占c - d p 的比例为1 0 0 7 ，而欧盟国家2 0 0 1 年居民按揭贷款占g d p 的比率平均达到3 9 ，其中英国为6 0 ，德国为4 7 ， 荷兰达到7 4 。我国居民个人住宅贷款的增长潜力巨大； 5 、住宅抵押贷款证券化已成为国际房地产金融发展的重要趋势，是住宅 抵押贷款的二级市场，是金融工具的创新。3 抵押贷款的需求是否旺盛和放贷者 的长期资金是否充足是判断是否应当进行抵押贷款证券化的标准。我国潜在的 抵押贷款需求是巨大的；根据中国人民银行统计数据，2 0 0 6 年4 月我国金融机 构存款余额合计为人民币3 2 2 7 8 7 5 3 亿元，各项贷款总额为人民币2 2 2 0 7 5 6 0 亿元，存在存贷差人民币1 0 0 7 1 1 9 3 亿元，我国完全有条件增加贷款供给，扩 大信贷需求，住宅抵押贷款的发展与我国住宅抵押贷款证券化道路的探索息息 相关； 6 、2 0 0 6 年初中国建设银行、招商银行、光大银行等几家银行相继推出了 固定利率住宅抵押贷款业务；2 0 0 6 年2 月9 曰，中国人民银行发布了关于开 展人民币利率互换交易试点有关事宜的通知，正式推出人民币利率互换交易 第一苹导论 试点。随后，国家开发银行和中国光大银行完成了首笔本金为5 0 亿元人民币 的利率互换交易。固定利率住宅抵押贷款业务的开展，为利率互换提供了互换 的对象，利率互换对银行开展固定利率抵押贷款业务起到巩固和促进作用4 。 住宅抵押贷款业务的多样化，对于我国金融工具创新有着重要的作用。 第二节本文主要概念的界定 一、商品住宅价格( d w e iii n gc o m m o d i t yp ri c e ) 马克思指出，商品是用于交换的产品。商品住宅则是指房地产资产市场5 上 用于交换的住宅型房地产。价格是一种商品在一定数量条件下的市场价格。6 商 品住宅价格是商品住宅价值的货币表现。商品住宅价值应包括商品住宅本身建 造的价值和作为商品住宅地基的地价。商品住宅价格由商品住宅产品成本和利 润组成，商品住宅产品成本包括三大部分：( 1 ) 土地取得成本：( 2 ) 开发成本； ( 3 ) 其他费用。此外，还有一些其他费用也构成商品住宅产品成本的因素， 如建设房屋所借贷款利息、税金、保险以及建设单位管理费、销售费用等7 。 目前，我国房地产资产市场上用于交换的住宅型房地产主要包括普通商品 住宅与经济适用住房。8 我国国家统计局编纂的统计年鉴对于商品房屋按用途划 分为住宅、办公楼、商业营业用房和其他类用房，其中，住宅类用房包括经济 适用房屋。9 为了统一本文中数据的选取及比较，本文所使用的商品住宅价格即 为按用途划分为住宅的商品房屋价格。 二、住宅抵押贷款( io a no nm o r t g a g eo fh o u s e ) 住宅抵押贷款是房地产抵押贷款的种类之一，自1 9 世纪发明至今，已经 成为住房金融的核心之一。住宅抵押贷款是指银行向特定的购房人提供用于购 买、建造、改造和维修住房的贷款，是住房消费过程中发生的信贷行为。 我国个人住宅抵押贷款由个人住宅商业性贷款和个人住宅公积金贷款两 住宅抵押贷款对商品住宅价格的影响研究 方面构成。前者是银行信贷所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自 然人，购买本市城镇自住房时，以其所购产权住房为抵押品作为偿还贷款的保 证而向银行申请的住房商业贷款；后者是政策性的住宅公积金贷款，凡是符合 个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业 贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，两者相结合即称为个人住宅 组合贷款。1 0 考虑到国际比较的一致性及实际应用的可操作性，本文所指个人住宅抵押 贷款主要是指个人住宅商业性贷款“，在论述中所使用的相关数据，亦是个人 住宅商业性贷款的相关数据。 1 根据m - 弗里德曼的持久收入假说( p e r m a n e n tir i g o l l t e ) 家庭偏好“平滑的消费”。如果预期收 入增加，家庭就会通过借贷来增加当前消费。当家庭无法获得信贷时，就陷入了“流动性约束”。“平滑 消费”意味着消费水平没有大起大落，消费平稳增长，不发生大的集中性支出现象； 2 商业银行的全部资本( 包括核心资本和辅助资本) 与其风险加权赍产( 包括表内业务和表外业务) 的比值，是反映商业银行盈利水平和竞争隧力的重要指标，在金融稳定中有重要作用； 3 曹振良等：房地产经济学通论，北京大学出版社，2 0 0 3 年6 月，第一版，9 4 页 4 潘峰：商业银行规避风险再添利器，中国房地产报，2 0 0 6 年2 月2 7e l ； 5 丹尼斯迪帕斯奎尔和威廉c 惠顿在其著作( 城市经济学与房地产市场中将房地产市场为房 地产物业市场( 即房地产使用市场) 和房地产资产市场，其中，在房地产物业市场，使用权的供需关系 决定使用权价格即租金；在房地产资产市场，房地产所有权的供求关系决定房地产所有权价格，这两个 市场也被称为租赁市场和买卖市场 6 丹尼斯迪帕斯奎尔、威廉c 惠顿( 著) ，龙奋杰( 译) ：城市经济学与房地产市场，经济科 学出版社，2 0 0 2 年7 月，第一版，1 9 3 页： 7 范翰章、徐凤臣、郭志明、杨丹明：中国房地产辞典，中国建筑工业出版社，2 0 0 3 年4 月第一 版，7 0 页； 8 沈建忠、张小宏：房地产基本制度与政策，中国建筑工业出版社，2 0 0 5 年5 月第一版，8 页； 9 中华人民共和国国家统计局：中国统计年鉴2 0 0 5 ) 中国统计出版社，2 0 0 5 年9 月第一版； 1 0 施金亮：房地产投融资，上海大学出版社，2 0 0 4 年11 月，第一版，9 0 页： 11 本文所指个人住宅商业性贷款认为其用于主要用于商品住宅消费，不考虑商品住宅投资的问题。 6 第二章商品住宅价格与住宅抵押贷款 第二章商品住宅价格与住宅抵押贷款 商品住宅的均衡价格是由商品住宅市场的供给曲线和需求曲线的交点决 定的。作为家庭耐用消费品之一的商品住宅，其供给在短期内是缺乏弹性的， 当需求变动时，市场的反应只能是价格的变动。住宅抵押贷款一定程度上将商 品住宅的潜在需求部分转变为有效需求，是影响商品住宅价格的一个重要因 素。 第一节商品住宅价格概述 一、商品住宅价格的概念 ( 一) 商品住宅价格 价格是价值的货币表现，商品住宅价格是商品住宅价值的货币表现。如前 所述，商品住宅价格由商品住宅产品成本和利润组成。理论上的商品住宅价格 是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相 等条件下形成的商品住宅价格，是长期均衡价格。一般而言的商品住宅价格主 要是指商品住宅的市场价格，是指商品住宅在市场上的一般、平均水平价格， 是商品住宅大量成交价格1 的抽象结果，是短期均衡价格。 ( 二) 商品住宅的同质价格与平均售价 商品住宅价格有多种类型划分，不同的商品住宅价格所起的作用不尽相 同。2 0 0 6 年北京市统计局与北京市建委公布房价的涨幅数据相差近一倍引发， 对于商品住宅同质价格和商品住宅平均售价的讨论。 l 、商品住宅同质价格 商品住宅同质价格的计算是采用抽样的统计方法，它是将不同类型和地段 的商品住宅价格，依照一定的权重，计算出一个同质可比的楼盘的价格。相对 于市场实际成交价格，这个价格能够更为真实地反映一个城市的商品住宅价格 的水平和增长幅度。 住宅抵押贷款对商品住宅价格的影响研究 反映商品住宅同质价格的指标是房屋销售价格指数，它所选取的项目指标 如商品住宅所处地段、房屋结构、档次、产权状况等基期、报告期统计口径一 致，目的是反映受市场供求关系影响的两个不同时期商品住宅价格水平和价格 变化趋势。商品住宅的同质可比价格通过抽样调查，考虑调查样本的数量及分 布地点、调查资料的覆盖和同质可比性，同时剔除房屋质量、建筑结构、地理 位置、销售结构因素影响，能够更准确地反映商品住宅价格的变动。 2 、商品住宅平均售价 商品住宅平均售价，是某地区一段时期内商品住宅交易总额除以交易面 积，也就是用报告期内备案销售的销售额和销售面积相除以后得出平均交易价 格。这一数据能够反映报告期内新增住宅的价格走势情况，同时也可与过去一 段时间的价格走势进行比较，能够为购房者提供一定的参考。由于商品住宅的 价格在不同月份并不具有完全的可比性，因此据其得出的统计数字也并不能反 映整个城市商品住宅交易的真实价格走势。 商品住宅平均售价不具备同质可比性，只反映本期的价格水平，不能反映 两个不同时期商品住宅价格变化趋势和程度，仅仅是一种供需关系的体现，它 是一种传统的计算方法，没有剔除销售结构等因素变化对平均价格的影响。 3 、商品住宅平均售价与商品住宅同质价格 商品住宅平均售价与商品住宅同质价格是从不同角度对于商品住宅价格 的界定。商品住宅平均售价是建设系统基于房地产交易管理系统( 房地产预警 预报系统) 平台综合统计的商品住宅市场数据，微观方面的作用更大一些，可 作为普通居民和投资者购房消费、投资的参考：而代表房屋同质价格的房屋销 售价格指数则是统计局抽样调查取得的商品住宅市场数据，宏观方面的价值更 大一些，可作为城市政府和更高层的决策参考。 二、我国商品住宅价格的发展情况 ( 一) 我国商品住宅价格的发展情况 我国对于房地产市场调控的总体目标是“总量基本平衡、结构基本合理、 价格基本稳定”，在总量、结构与价格三者之间，价格问题是最突出的问题。 8 第二章商品住宅价格与住宅抵押贷款 由于土地的稀缺性，房地产价格在长期来看，呈上升的趋势，但也会在短期内 根据市场供需情况有所波动。 表2 1 、图2 - 1 列示了1 9 9 7 年2 0 0 4 年我国商品住宅价格及房屋销售价格 指数的变动情况2 。可以看出，我国商品住宅价格自1 9 9 7 年至2 0 0 4 年累计上涨 了4 2 4 0 ，而房屋销售价格指数累计增长1 5 6 4 。 据总部位于英国伦敦的房地产咨询机构k n i g h tf r a n k 的调查，2 0 0 5 年6 月到2 0 0 6 年6 月的一年中，全球房价涨幅为8 5 ，拉脱维亚以4 5 3 拔得头 筹，中国排名第1 8 ，新加坡排名第1 9 。 表2 - 1我国商品住宅价格与房屋销售价格指数变动情况表 年份 1 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4 商晶住宅价格( 元m 2 )1 7 9 01 8 5 41 8 5 7 1 9 4 8 2 0 1 7 2 0 9