（人文地理学专业论文）城市土地利用效率研究——以石家庄市为例.pdf

摘要 高效化和集约化是城市土地可持续利用的客观要求，是实现城市可持续发展 的客观需要。随着城市化进程的进一步加快，城市发展对土地的需求将会不断增 加，在城市土地利用过程中必须实行内涵挖潜，集约利用，不断提高利用效率。 而目前，我国城市土地资源利用普遍存在着城市用地规模扩展过快、内部用地结 构不合理、土地利用效率偏低等问题，如何解决这些问题已经是一个迫在眉睫的 任务。 本文以石家庄市为例，分析研究了城市土地利用的效率和城市土地利用的结 构效率，并提出了提高石家庄城市土地利用效率的对策与建议。全文共分六部分： 第一至第四部分主要介绍了有关城市土地利用的概念、理论基础及国内外研究进 展，阐述了我国城市土地利用的基本情况；第五部分，为本文的重点部分，介绍 了石家庄城市土地利用的基本情况，通过对我国4 个直辖市、2 5 个省会城市的 土地资源利用效率情况的聚类分析，对比分析石家庄市城市土地利用效率及其在 全国主要城市中的位置，同时对石家庄城市土地利用结构进行了信息熵分析。第 六部分针对石家庄城市土地利用现状，提出提高城市土地利用效率的建议。 关键词：城市土地；利用效率；土地利用结构；聚类：信息熵 a b s t r a c t 琢西e 街c i c n c ya i l dj t e n s i f i c a t i o ni sa no b j e c t i v er c q u i r e m e n to fs u s t a i n a b l eu s e o fu r b a nl a l l d i ti sa l s ot h en e e df o ra c h i e v i n gs u s t a i n a b l cu r b a i ld c v e l o p m e n t w i t h t h ef u r t h e r 撇l e r a t i o ni nt h ep r o c e s so fu r b a n i z a t i o n ，m o i el a n dw i l lb en e e d e di n u r b a nd e v e l o p m e n t t h e r 。f o r e ，p o t e n t i a l1 a i i dm u s tb et a p e da i l di l l t e n s i v e l yu t i l i z e d ， a i l dc o m p r e h e n s i v em e a s u r c sm u s tb et a k e t oi m p r o v et h eu s ee m c i e n c y i ( 、u n 弓n u y i na l i n a ，s e v e r a l p r o b l e m s s t i l le x i s ti n u s j l l gu r b a nl a d r e s o u r c e ss u c ha s ： w i d e s p r e a dc x p a n s i o no fu r b a nl a l l d ，i r r a t i o n a n t e m a ls t f u c t u r e ，l o we 舾c i e n c yi n l a n du s e ，e t c 1 1 1 e nh o wt os o l v ct h e s ep r o b l 锄sh a sb e c o m e 姐u r g e n tt a s k t 扯i i l gs 蝎i 北h u a l l gc i t ya st h ee x a m p l e ，t h i sp a p e r 壮a l y z e st h ee f f i c i c n c yo f u r b a i ll 蛐du s e 柚dt h es t n l c t u r a le f ：f i c i e n c y0 fl l r b 粕l 卸du s e ，p r o p o s e st h em e a s l l r e s f b rj m p m v i l l gu r b 壮l 壮du s ee 砸c i c n c y 1 1 l e r ca r es i xp a n si i lt l l i sp a p e r f r o mp a n 0 n ct of o ui tm a i l l l yd e s c r i b e sm e n c c p t ，幽et h e o r e t i c a lb a s i s 姐dm e p 姆缈s so f u r b a nl 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ee 砸c i e n c y ；l a n d - u s es t m c t u r e ；a u s t e r ；k f 0 珊a t j o n e n t r o p y 城市土地利用效率研究阻石家庄市为例 一、剖。舀 ( 一) 本文研究的意义 城市土地是城市形成与发展的基础，对城市经济的发展起着非常重要的作 用，城市土地资源利用的合理性直接关系到城市的兴衰与区域的发展，这种合理 性在很大程度上又取决于城市土地利用的高效化。目前，我国城市土地资源利用 普遍存在着城市用地结构不合理，城市规模外延扩张过快，土地利用效率偏低等 诸多问题。针对我国人多地少的现实，如何努力节约和合理利用土地，提高城市 土地资源的利用效率，促进我国国民经济持续、稳定、适度和高效益的发展是一 个迫在眉睫的任务。 关于城市土地利用效率的问题，近几年已有不少学者论及，但对石家庄城市 土地利用效率的问题还没有系统的研究。本文的研究，希望能为石家庄市城市总 体规划以及高效利用城市土地资源提供有益的参考。 ( 二) 国内外研究进展 1 国外研究进展【。2 】 在国外，最早在理论上对土地利用进行研究的学者是区位论的先驱、德国古 典经济学家冯杜能。1 8 2 6 年杜能在孤立国农业和国民经济之关系一书中 提出了农业士地利用的区位理论，为以后的城市土地利用理论研究奠定了基础。 较系统的城市土地利用理论研究始于2 0 世纪2 0 年代以来兴起的生态学派，其后， 随着社会科学理论的发展和分析手段的多样化，先后引入了空间经济学、行为分 析和政治经济学等研究方法，形成和发展了城市土地利用研究的经济区位学派、 社会行为学派和政治经济学派等理论体系。 2 0 世纪2 0 年代，城市土地利用理论的生态学派主要以同心圆理论、扇形理 论和多核理论等为代表。1 9 2 5 年美国社会学家e w f 白吉斯( ew b u r g c s s ) 创立 了同心圆模式，认为城市地域受向心、专门化、分离、离心、向心性离心五种力 河北师范大学硕士学位论文 的影响，在这五种力的综合作用下，城市各地带产生了地域分异，形成由五个同 心圆构成的空间结构。1 9 3 6 年美国社会学家h - 霍伊特提出了扇形理论，该理论 的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市 中心向市郊呈扇形发展。1 9 4 5 年美国芝加哥大学地理学家哈里斯和乌尔曼提出 了多核心理论，认为大城市并非依托一个核心发展，而是围绕几个核心发展。2 0 世纪6 0 、7 0 年代的经济区位理论旨在以市场平衡理论为基础，注重运用空间经 济学理论和系统的数理分析方法来演绎和构建城市土地利用的理论模型，分析和 解释城市土地利用的区位决策和空间模式。经济区位理论以古典单中心模型、外 在性模型和动态模型为代表。与此同时，6 0 年代出现的行为学派反对城市经济 学派对人进行过于主观简单化和理想化的假设。他们认为，因为价值观、思维习 性、知识水平和对信息的掌握等方面的影响，人不可能是完全理性的。在现实社 会中人们的土地利用行为和区位决策从来都没有使自己的利益最大化。同时，最 优经济效益和最佳效用也不是人们对土地利用决策的唯一动因和目标。行为学派 强调对人的研究，提倡把人的价值观、意识和能动性等非经济的社会动力因素纳 入城市土地利用的研究范畴，用城市社会系统来代替市场作为土地利用区位决策 的场所。行为学派的代表性理论为决策分析模型和城市土地利用的互动理论。2 0 世纪7 0 、8 0 年代崛起了运用政治经济学的理论和方法来揭示城市土地利用的内 在动力机制、解释城市土地利用空间模式的政治经济学派。该学派指出对城市土 地利用空间结构的认识必须从土地开发过程及其所在的社会背景和政治经济结 构入手，才能透过繁杂错综的种种结构表象来把握和揭示深藏在其背后的内在动 力机制和演变规律，并批评经济区位学派和行为学派的研究方法割离了土地利用 决策与社会政治环境及历史背景间的有机联系。 迄今为止，西方的城市土地利用理论研究虽然已取得了长足的进步，但尚未 形成一个综合协调的理论体系。以上几种城市土地利用理论，反映了西方国家随 着城市发展对城市内部用地布局及动力的认识不断加深的过程，对研究我国城市 土地利用问题具有一定的借鉴作用。 2 国内研究现状 我国在长期的计划经济时期，城市土地的t r | i = 发是附属于经济建设项目而进行 城市土地利用效率研究以石家庄市为例 的，实行的是“行政划拨，无偿、无期限使用”制度，因而城市土地利用问题一 直少人问津。自改革开放以来，伴随着城市土地有偿使用制度的实行、房地产业 的迅猛发展和城市用地的快速扩展，我国城市土地利用问题一直是社会各界关注 的焦点，是地理学、城市规划、经济学、社会学等学科研究的重点。总体来看， 我国城市土地利用研究主要集中在城市土地使用制度改革、城市土地估价与经济 区位、空间结构与扩展形态等三个方面。 我国传统的城市土地使用制度没有形成促进城市土地资源合理流动和调整 城市土地用途的有效机制，造成城市土地资源配置不合理、使用效率低的状况。 自1 9 8 7 年9 月1 7 日在深圳开始实施土地拍卖制度以来，土地使用制度改革得到 了不断的发展和深化。实行土地有偿出让制度以后，中国土地使用制度形成了“二 轨四式”的局面【3 j 。“二轨”指行政划拨与有偿出让并存，“四式”指土地获得有 四种方式，即行政划拨、有偿出让、招标和拍卖。之后，土地使用权出让转让中 的土地产权问题成为研究热点。袁绪亚认为：土地产权结构为土地所有权、土地 市场经营权、土地最终使用权【4 l 。土地所有权获得地租，土地市场经营权获得地 产营销利润和地产风险收益，土地最终使用权获得土地使用收益。这方面的探索 为解决我国目前城市土地利用中最复杂和最敏感的难题原有行政划拨城市 土地的市场准入问题，提供了理论依据。 城市土地估价与经济区位研究主要有土地估价、土地置换和城市土地的区位 经济研究三个方面。在城市土地估价研究方面，我国学者在广泛借鉴西方及港台 地区城市土地估价的理论与方法的基础上，结合我国的具体情况对城市土地定级 和地产估价的理论与方法进行了深入研究。全国各大中小城市相继开展了土地定 级和估价工作。在城市土地置换研究方面，首先，许多学者通过比较国内外大城 市土地利用的结构比例来说明城市土地功能置换的重要性，也有学者分别从土地 资源短缺、城市土地利用中存在的问题等角度进行了论述。其次，部分学者分析 了城市产业结构转换与土地功能置换的关系。周岚从第三产业发展的角度，论述 了城市土地使用必须向第三产业倾斜【5 1 。葛本中研究了北京市经济结构转换与城 市土地使用配置之间的关系【6 】f 们。另外，部分研究者已开始探讨城市土地使用配 置的理论与机制。欧名毫对土地利用置换的内涵作了概括，他认为置换的基本思 路是土地使用机制的转换、产业结构的转换、土地利用空间竖向置换与平面置换 3 河北师范大学硕士学位论文 【8 1 。刘彦随、倪绍强从土地配嚣的三种模式入手，分析了土地配置的市场机制， 提出了土地市场化的指标体系和阶段目标【9 j 。张谦益在研究济南市的土地功能置 换中发现，第三产业的发展、现代市场经济的发展与现代化建设及城市持续发展 的需要是土地置换的动力机制【“。城市土地利用的区位经济研究是城市土地估价 和土地置换的理论基础。伴随着房地产业的起伏发展及国家住房分配制度的根本 性改革，城市土地利用的区位理论及空间模式引起社会各界的广泛关注，并开始 被不少研究者触及。王宝铭利用回归方法研究了天津市工业用地区位差异，评价 城市中工业用地的合理分布程度【1 1 】。杜德斌采用g i s 技术和多元线性分析方法， 分析了上海市地价与城市区位因子的线性关系【1 2 】。刘彦随对西安市的实证研究表 明，市区区位差异是形成级差地租和地价的决定因素【1 3 】。 在城市土地利用的空间结构研究方面，武进利用形态学分析方法对我国城市 内部结构形态和外部形态演变进行了系统研究，并发现工业用地的迅速扩展速度 是城市各种用地中最快的，因为城市工业活动作为城市发展的主导因素，从宏观 上决定了城市用地扩展速度，在微观上决定了城市用地结构形态，工业用地向外 扩展带动了居住和仓储交通用地的扩展，但居住和公共建筑用地有明显的向心集 中特征1 1 4 j 。随着城市的金融、商务、房地产等第三产业的快速发展和旧城改造步 伐的加快，城市中心商业区( c b d ) 的特征日渐鲜明。一批学者对上海、北京、广 州等城市的c b d 进行了初步研究【1 5 1 6 1 。在城市土地空间扩展形态研究方面，在 学习和借鉴西方城市土地利用理论，特别是在芝加哥生态学派的基础上，对我国 城市空间的扩展形态开展了大量的实证研究。武进【1 4 】认为我国城市形态演变方式 有四种：由内向外的同心圆式连续扩展；沿主要对外交通线呈放射状扩展；跳跃 式成组成l 司扩展；低密度蔓延。顾朝林认为，我国大都市空间增长形态具有从同 心圆圈层式扩展形态走向分散组团形态、轴向发展形态乃至最后形成带状增长形 态的发展规律。 城市土地利用效率研究以彳，家庄市为例 二、城市土地利用概述 ( 一) 城市土地的特征及分类 1 城市土地的概念【1 7 】 城市土地是城市建成区和城市规划区范围内非农业用地的总称，是城市区域 内的陆地、水面以及它们的上下一定空间所构成的自然综合体。按行政区划范围， 城市土地有全市土地和市区土地之分。全市土地是指城区、郊区和市辖县范围内 的土地。市区土地是指城区和郊区的土地，不包括市辖县的土地。从开发程度看， 城市土地又可分为三个层次：一是城市建成区土地，即城市已开发建成的土地； 二是城市规划区土地，即城市土地利用总体规划和城市总体规划确定的定期发展 范围内的土地，除建成区外还包括近郊的农田和村镇占用的土地；三是城市行政 区划内的土地，包括城市郊区和市辖县范围内的土地。我们通常所说的城市土地 一般是指城市建成区及其规划区的土地。 2 城市土地的特征【1 8 】 城市土地是由农业土地发展而来的，但是，农业用地一旦转变为城市土地， 就具有了和农业用地不同的特性。由于城市土地主要用于建设各种建筑物和构筑 物，因此，城市土地具有以下几方面的特性： ( 1 ) 城市土地的位置具有相当的重要性。在农业用地中，位置的远近，是 形成级差地租的原因之一，也是决定农业土地价格的重要因素。但是，它不像城 市土地那样成为决定城市土地价格的首要因素。城市土地位置的重要性，通过城 市土地价格就可以反映出来。土地位置越好，级差收益越高，相应的城市土地价 格就越高。 ( 2 ) 城市土地对交通运输和城市基础设施状况具有很强的依赖性。城市土 地利用的情况和城市土地价格的高低，主要取决于交通运输和城市基础设施的状 况，交通运输越便利，城市基础设施条件越好，那里土地的价格就越高，土地利 用率也就越高。一般说来，决定和影响城市土地价格和土地利用率的因素是“后 河北师范大学硕士学位论文 天，形成的。城市中价格高的和利用率高的土地大都位于市中心，而且主要是商 业密集的地区。 ( 3 ) 城市土地和农业田地相比，土地面积对城市土地的制约性相对要小。 农业经营规模和土地面积的大小有着密切的关系。农业虽然也可以集约经营，但 在一定的技术水平下，农业经营规模的大小，仍然取决于土地数量的多少。城市 土地主要用于建筑，在面积有限的情况下，可以向空间发展。在商品经济条件下， 只有在向空间发展的投资量大于购买土地的支出时，土地使用单位才去扩大土地 使用的面积。所以说，土地面积对城市土地的制约性比农用地要小得多。 ( 4 ) 城市土地在使用方向上具有较强的固定性。城市土地一般用于建筑物 和构筑物。建筑物和构筑物一旦建成，在一个相当长的时期内，或者说，在它的 有效使用期内其使用方向是稳定的、不易变动的。因此，它不像农用土地那样， 经常根据市场上各种农产品价格的变动，来变更它的使用方向。 ( 5 ) 城市土地本身的价值和它上面建筑物、构筑物的价值具有可分性。城 市土地本身的价值和它上面建筑物、构筑物的价值，是可以分别计算的。而在农 业用地中，土地上的房屋以及其他构筑物，是包括在农场的价值里面的，一般把 它们称为土地资本。土地资本是土地价值的构成部分。而且，在农业用地施用的 化肥和其他化学药品，总是和土地结合在一起，无法分开的。因此，在农业用地 中，土地本身的价值和它上面建筑物的价值，总是结合在一起的。 3 城市土地的分类 根据城市用地分类与规划建设用地标准的规定，我国城市用地共分为十 大类，四十五中类，七十三小类。十大类用地是；居住用地、公共设施用地、工 业用地、仓库用地、对外交通地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特 殊用地、水域及其它用地。 城市土地利用效率研究以石家庄市为例 表2 1 城市用地分类表 代码用地名称 内容 说明 居住用地居住用地、公共服务设施用 指居住小区、居住街坊、居住组团和单 r 地、道路用地、绿地位生活区等各种类型的成片或零星的 用地。分为一、二、三、四类居住用地 公共设施行政办公用地、商业金融业用 指居住区及居住区级以上的行政、经 用地 地、文化娱乐用地、体育用地、济、文化、教育、卫生、体育以及科研 c 医疗卫生用地、教育科研设计设计的机构设施用地，不包括居住用地 用地、文物古迹用地、其他公中的公关服务设施用地 共设施用地 工业用地一类工业用地、二类工业用指工矿企业的生产车间、库房及其附属 地、三类工业用地设施等用地，包括专用的铁路、码头和 m 道路等用地。不包括露天矿用地，该用 地应归入水域和其他用地类 仓储用地普通仓库用地、危脸品仓库用指仓储业的库房、堆场和包装加工车间 w 地、堆场用地 及其附属设施等用地 对外交通铁路用地、公路用地、管道运 指铁路、公路、管道运输、港口和机场 t用地 输用地、港口用地、机场用地等城市对外交通运输及其附属设施等 用地 道路广场道路用地、广场用地、社会停指市级、区级和居住区级的道路、广场 s 用地车场库甩地和停车场等用地 市政公用供应设施用地、交通设施用 指市级、区级和居住区级的市政公用设 设施用地地、邮电设旌用地、环境卫生施用地、包括建筑物、构筑物及管道维 u 设施用地、施工与维修设旌用修设旌等用地 地、殡葬设施用地、其他市政 公用设施用地 绿地 公共绿地、生产防护绿地指市级、区级和居住区级的公共绿地及 g 生产防护绿地，不包括专用绿地、园地 和林地 特殊用地军事用地、外事用地、保安用指特殊性质的用地 d 地 水域和其水域、耕地、园地、林地、牧指出以上九大类城市建设用地之外的 e 他用地 草地、村镇建设用地用地 ( 二) 城市土地利用 1 城市土地利用的概念 土地利用是指人类为了某种目的，对土地进行的干预活动，即在特定的生产 方式下，人们为了一定的目的，按照土地的自然属性和社会属性，对土地进行的 开发、利用、整治和保护活动。概括地说，土地利用是指人类通过一定的行动， 河北师范大学硕士学位论文 以土地为劳动对象( 或手段) ，利用土地的特性来满足自身需要的过程。土地利用 包括两方面的含义：其一是人类以土地为劳动对象( 或手段) ，利用土地的性能； 其二是人类利用土地具有一定的目的性，土地利用反映了人与土地的关系【1 9 】。 城市土地利用就是城市土地在城市的不同经济部门之间、各个不同项目上的 配置和使用，是人类通过一定的劳动，以城市土地为劳动对象，利用其特性来满 足自身需求的过程。1 1 8 j 在土地的利用过程中，人类以土地为对象的劳动具有很强烈的目的性。人类 的劳动可以表现为生产性活动，也可以表现为非生产性活动，不管其劳动性质如 何，最终目标就是要满足自身的需要。 2 城市土地利用的功能分区 在城市土地利用中，存在着明显的功能分区，这种功能区之间也存在着相互 交错的现象，但一般仍可分出区际界限。城市的各个功能区，因其功能形态不同， 利用着不同的城市土地区位，占有相对固定的空间位置。 ( 1 ) 商业区 商业和服务业是城市产生和发展的基础要素之一，在大多数城市中，商业用 地占总用地很小一部分。商业区按其规模和服务半径的不同，又可分为中心商业 区、地区商业区和街区商业区。 ( 2 ) 工业区 工业区在城市中一般占较大面积，其区位的选定应尽可能接近原料产地和产 品市场，方便运输，尽可能减少运输成本和生产成本。按产业特征以及对城市污 染程度，工业区可分为重工业区和轻工业区。 ( 3 ) 居住区 居住区空间分布广泛，是城市中占地面积最大的利用类型，有便捷的交通网 络、完备的生活与服务设施，远离重工业区，与轻工业区也有较为分明的界限。 居住区作为居民休息和生活的场所，强调生活方便、环境幽雅舒适。 此外还有一些其它土地利用类型，如城市道路交通用地、园林绿化用地、教 育卫生用地等，都是对上述三种功能用地的补充，且大多数广泛分布在三大主要 功能区中。 城市土地利用效率研究以石家庄市为例 3 影响城市土地利用的因素 ( 1 ) 自然因素：地质、地形、气候等自然条件是决定城市土地利用方向的 基础。城市用地的地质条件决定着土地的承载力，凡是地质坚实，承载力就较大， 从而有利于建筑。地形对城市用地的影响是多方面的，用地选择、功能区组织、 道路、工程管网、绿地布局及城市景观都受到地形的影响。城市气候是城市环境 的重要组成要素，是影响城市用地选择和功能组织的环境因素之一。 ( 2 ) 社会因素：城市人口规模的大小影响和决定城市用地规模。一般来说， 城市人口规模越大，则占地越多。但是，城市人口规模与人均占地水平之间并非 完全是正比例关系。这是因为城市用地规模还同建筑层数、人口密度、经济发展 水平等有关。另外，不同的城市类型，由于其功能不同，土地利用的密度和土地 利用的结构也不一样，例如，省会城市和特大型城市，由于具有地区政治中心的 功能，管理机构多，因此比一般城市占地多，公共建筑设施用地数量大。 ( 3 ) 政策因素：与西方比较成熟的城市土地利用研究相比，我国的城市土 地利用研究还处在起步阶段，尚缺乏一个完善的具有指导性作用的政策指向。因 此，在城市发展过程中，土地利用政策有时会出现波动甚至大的变化，给城市土 地利用带来很大影响。 4 城市土地利用模式 城市土地利用模式是城市人文活动布局的空间表现，它直接决定着城市运转 的效率及生态环境质量，是城市总体规 划、城市扩展的重要依据之一【捌。 ( 1 ) 同心圆模式 同心圆理论是1 9 2 5 年美国社会学家 e w 伯吉斯( e w i b u r g 鹪s ) 对芝加哥 城市土地利用结构分析后提出来的。他 认为，城市地域在5 种力( 向心、专门化、 分离、离心、向心性离心) 的作用下形 成分异，产生各种地带，加上各地带间 ，一、 一 、一7 一一一 图2 1 吉伯斯的同心圆模式 1 中心商业区；2 过渡性地带；3 工人阶 级住宅区：4 中产阶级住宅区 5 高级或通勤人士住宅区 河北师范大学硕士学位论文 不断地侵入和迁移，城市便发生了自内向外的同心圆状地带推移，并提出了5 个 同心圆带的结构模式。 伯吉斯认为，各个同心圆地带的城市土地使用和社会特征之间有相似之处， 但彼此有别。若以生态过程来看，则该模型是竞争、支配、入侵和迁移的结果。 若从社会过程来看，当城市人口的 ( h h 0 y t ) 认为均值性平面的假 1 中心商务善韫发妻鎏3 低级住宅 设太不现实，1 9 3 9 年，他运用美 区4 中级住宅区5 高级住宅区 国6 4 个中小城市的房租资料，后又加上几个大城市的资料，研究了美国城市住 1 0 城市土地利用敛率研究以石家庄市为例 宅区n 勺发展趋向和地域结构的延伸变化，提出了城市地域结构的扇形模式。根据 扇形模式，城市只有一个中心，城市的发展总是从市中心向外沿主要交通干线或 沿阻碍最小的路线向外延伸，城市地域呈现出被交通线支撑的扇形组合，如图2 3 所示。市中心仍然是中央商务区( c b d ) 。住宅区向四周沿交通线呈放射状 延伸，高级住宅区位于一个或多个方向的扇面上，处于城市周边位置，呈锲状自 市中心向市郊延伸；中级住宅区趋向高级住宅区的内侧，处于高级住宅区和低级 住宅区之间：而低级住宅区常常位于高级住宅区的另一侧，其问还夹有批发商业 和轻工业区。霍伊特的扇形模式是从众多城市的比较研究中抽象出来的，在研究 方法上比同心圆理论前进了一步。该模式特别强调交通线路对于住宅区租金分布 及空间形态的作用，但这个学说仍没有脱离城市地域的圈层概念，仍受同心圆模 式的影响。且该学说的最大缺陷是，只凭房租这一单一指标来概括城市空间布局 的演变，忽视了同城市其它因素的关系，影响了模型的典型性。 ( 3 ) 多核心模式 1 9 4 5 年，美国地理学家 c d 哈里斯和e l - 乌尔曼 ( e l u l l i n a n ) 通过对美国 各种类型城市地域结构的 研究，提出了较为精细的多 核心模式。( 图2 4 ) 该模 式认为，城市核心的分化和 城市地布局的分异都是 由以下4 个过程交互作用而 1 中心商业区 2 轻工业区 3 下层社会住宅区 4 中层阶级住宅区 5 上层社会住宅区 6 重工业 7 外国商业区 8 住宅郊区 9 工业郊区 图2 _ _ 4 多核心模式 成。即：各种行业以自身利益为前提的区位过程；产生聚集利益的过程： 相互问利益得失而产生的离异过程；地价房租影响某些行业在理想位置上布局 的过程。这4 种过程的组合，加上历史遗留习惯的影响和布局地区的特殊性，通 过相：旺协调的功能在特定地点彼此强化，不相协调的功能在空间上彼此分离，使 城市地域形成了多核心的形态。 咳模式强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个 商业中心区。其中一个主要商业区为城市的中心，其余为次核心。这些中心不断 河北师范大学硕士学位论文 发挥其作用，直到城市的中间地带完全被扩充为止。而在城市化过程中，随着城 市规模的扩大，新的极核中心不断产生。 多核心模式虽然复杂，但仍然基于地租地价理论。支付租金能力高的产业位 于城市中心部位，其次是批发业和工业以及高密度的住宅区。多中心理论没有假 设城区内土地是均质的，所以各土地利用功能区的布局无一定顺序，功能区面积 大小也不一样，空间布局具有较大的弹性。许多大城市尤其是那些由几个小市镇 扩展合并而成长起来的大城市，属于这种模式类型。 以上理论模式都是从城市功能区组合结构的角度研究城市土地的区位利用 问题。这些问题，在城市发展中都是必然要遇到的共性问题，因此，从这个意义 上来讲，它们对研究我国城市的土地利用问题具有借鉴意义。 ( 三) 城市土地利用效率2 2 】 城市土地利用是否合理，使用是否充分，土地价值是否得到较好的实现，可 以通过城市土地利用效率来体现。土地利用效率越高，说明城市土地配置较为合 理，使用充分，土地价值得到了较好的实现，因此土地利用的水平也就越高。 城市土地利用效率由两个相互联系的层次构成：宏观层次上土地配置的结构 效率和微观层次上土地使用的边际效率。城市土地利用的结构效率用以衡量某一 城市或某一特定区域土地配置的综合优化水平。土地结构效率的高低主要取决于 城市土地配置的合理程度、城市基础设施的发展水平以及城市建设总体容量的控 制标准。城市土地利用的边际效率用以衡量每一具体城市地段土地价值的实现程 度。城市土地利用的边际效率的高低取决于土地的使用方式，更具体讲，取决于 土地的用途和容量。城市土地边际效率低下表现为土地使用不当和土地使用不 足。 1 2 城市土地刷用效率研究以石家庄市为倒 城市土地利用的理论基础 ( 一) 地租理论 地租是指使用土地而支付的报酬。地租不仅可以揭示土地价格的实质，还可 揭示土地制度、产权制度的差异。目前形成的地租理论主要包括古典经济学地租 理论、新古典经济学地租理论和马克思主义地租理论。 1 古典经济学地租理论 最早提出地租理论的是英国古典政治经济学家威廉配第，他对地租理论做 出了开拓性贡献。他还首次确定了土地价格，认为地价可由土地获得的地租资本 化后得出。 亚当斯密是最早系统地研究地租理论的古典经济学家，他认为地租是随着 土地私有制的产生而出现的，土地是地主的资本，地租是土地资本所带来的利息， 是资本主义社会里地主阶级的收入。他把地租定义为使用土地而支付的价格。 在古典经济学中，大卫李嘉图的地租理论对地租研究最为充分，他以他的 劳动价值论为基础，首先提出了级差地租的概念，对级差地租进行了深入的研究。 他认为，地租产生必须具备土地数量有限、土地的肥沃程度与位置的差别，即土 地有限性和差别性两项条件，从而产生了丰度地租、位置地租和资本地租。地租 与利润成反比关系，地租的增加必然造成利润减少；反之，地租减少，利润就会 增加。 2 新古典经济学地租理论 1 9 世纪后期，西方地租理论在深化地租理论研究的基础上开始了对城市土 地地租的探讨。代表人物有约翰贝茨克拉克、阿尔弗雷德马歇尔等。约翰贝 茨克扎克认为地租是使用土地所付出的代价，这种代价是土地对产品的生产所 作的一种贡献，即土地生产力的报酬。他认为，任何g - 产至少需要两种生产要素 互相结合才能进行。当土地作为一种生产要素与其他要素相结合生产出产品时， 地租即煺土地这一生产要素对产品及其价值所做贡献的报酬。 河北师范、学硕士学位论文 阿尔弗雷德马歇尔认为地租是由原始价值、私有价值和公有价值三部分组 成，而真正的地租就是土地的原始价值，它是土地未进行过任何人类改造的自然 状态下的价值，是大自然赋予的收益，从而否定了地租的社会属性。马歇尔首次 论述了城市工商业的土地价值问题，提出了城市地租理论。 3 马克思主义地租理论 马克思主义地租理论是在批判和继承古典地租理论，特别是李嘉图的地租理 论基础上创立起来的。他认为地租所反映的是一种社会关系，是土地所有者凭借 其所有权对直接生产者所创造的超额利润的占有，是土地所有权在经济上的实 现，一切地租都是剩余劳动的产物。土地所有权的存在和垄断是产生地租的根本 原因。根据地租产生的原因和条件，马克思把地租分为级差地租、绝对地租和垄 断地租。在商品经济条件下，只要存在土地所有权的垄断，存在土地所有权与土 地使用叔的分离，就必然要产生绝对地租。垄断地租是由垄断价格带来的超额利 润转化而成的地租。 此外，马克思还提出了以劳动价值论为基础的地价理论，指出土地价格是虚 幻形式的价格，是没有价值的价格。他把土地区分为土地物质和土地资本，认为 土地价格是出租土地的资本化收入，即土地价格= 地租利息率。 地租理论是实现我国土地有偿使用的理论依据，也是我国加强土地管理的重 要经济杠杆。按地租理论的观点，土地本身的土壤肥力的高低以及土地区位的好 坏，对土地的劳动生产率产生重大的影响，从而对土地的产出产生影响。土地的 生产经营者对土地的投入水平不同，也同样会对土地的生产率产生重大影响。同 时地租理论对于土地资源的综合评价和合理开发利用，制定土地利用政策也具有 重要的指导作用。在改革开放前，我国之所以出现土地利用效率低，土地利用结 构不合理的现象，土地的长期无偿使用是重要原因之一，即我们抛弃了地租理论， 认为建立了土地公有制，地租就不存在。 ( 二) 土地区位理论 区忙论是关于人类社会经济活动的空间分布及其空间联系的理论。区位理论 包括杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论、克里斯塔勒的中心地理论。 1 4 城市土地利用效率研究以石家庄市为川 1 农业区位论 农业区位论主要是探讨在某特定区位寻求最佳的土地利用方式。德国经济学 家杜能是农业区位论的开创者，他指出：农业土地利用类型和农业土地经营集约 化程度，不仅取决于土地的自然特征，更重要的是依赖于其经济状况，特别取决 于它到农产品消费地( 市场) 的距离。柱能根据一系列假设条件，推导出城市川 围土地利用类型的环状格局，即城市周围的农业用地呈现围绕城市中心的一系列 同心环，每一环都是相应的不同的土地利用类型。杜能的农业区位论为城市周嘲 土地利用提供了分析框架和参考依据。 2 工业区位论 德国经济学家韦伯在1 9 0 9 年出版了工业区位论：区位的纯理论一书， 从而创立了现代工业区位论，该理论是现代西方工业区位理论发展的基础和现代 理论的核心。韦伯认为理论上的工业区位和企业厂址应当选在生产费用小的地 点，而在影响生产费用的原料、燃料、工人工资、运输费用、集聚、地租、资产 维修、折旧和利息等诸多因素中，最终决定生产费用大小的因素集中在运费、工 资和集聚三个方面。韦伯的工业区位论的核心是通过运输、劳动力及集聚因素相 互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低点作为工业企业的理想区位， 最大特点或贡献之一是最小费用区位原则，即费用最小点就是最佳区位。 3 中心地理论 中心地理论是由德国城市地理学家克里斯泰勒于2 0 世纪3 0 年代初提出的。 他认为，任何一个确定级别的中心地生产的某一级产品或提供的某一级服务，都 有大致确定的经济距离和能达到的范围。中心地的规模与其所影响的区域大小、 人口规模，是通过对产品和服务需求这个环节建立起相关关系的。交通是城市经 济发展中独立的经济因素，它起着“中间介质”的作用，使得物质的空间交换钳 以进行。由于运输必须克服一定的距离，付出高低不等的代价，因此在很大程度 上影响到货物到达的范围，进而影响到城市的规模、居民点之间的距离及空间分 布等。 河北师范大学坝士学位论文 区位理论是土地配置的理论依据，即在土地空间上布局城乡居民点及各产业 生产用地的依据。城市土地分区利用是按照城市功能分近的规律对土地进行有 序、合理利用的过程。在具体组织土地利用时不仅要依据地段的地形、土壤、水 利、交通等条件，确定适宜的作农业、工业、交通、建筑、水利等用地，而且要 从分析土地利用的纯经济关系入手，探讨土地利用最佳的空间结构。 ( 三) 土地可持续利用理论 城市土地可持续利用是一种崭新的城市土地利用观。它在充分认识城市发展 历史中出现的各种“城市病症”及其原因的基础上，寻求一种新的城市土地利用 模式；它在强调社会进步和经济增长的重要性和必要性的同时，更加注重城市质 量的不断提高，包括城市的环境质量、生态质量等方面，最终实现城市、社会、 经济、生态环境的均衡发展，更加公平合理地利用土地，提高城市土地利用效率。 城市土地的可持续利用，既关注城市发展现状的土地利用结构效率，又注重城市 未来的土地利用方向。 城市土地可持续利用要求公平、合理和高效地利用城市土地。市场经济和土 地的有偿使用，对土地配置的经济效益起到了有效的作用，但在土地的经济效益 提高的同时，也出现了因土地开发强度过大而使城市基础设施不堪负担，以及城 市的其它一些要素( 如阳光、空气、历史文化遗产等) 的效益被降低或被破坏的情 况。城市土地可持续利用不仅仅要考虑土地配置的经济效益问题，还更注重对城 市土地资源配置的经济效益、社会效益和环境效益进行协调的综合安排，力求达 到公平、合理和高效利用土地f 2 3 】。 1 6 城市土地利用效率研究以石家庄市为例 四、我国城市土地利用概况 我国的城市土地利用方面虽取得了很大进展，但也存在一些突出的问题。认 真考察这些问题的形成机理，对城市政府在促进土地资源转为土地资本的过程中 卓有成效地配置稀缺城市土地具有特别意义。由于我国传统的城市土地是实行无 偿、无限期和无流动的使用制度，土地使用者在使用土地时无经济压力，往往导 致了占而不用、征而不用的怪圈。纵观我国利用土地的历史进程，实质就是土地 利用效率从外延式向内涵式进化的社会过程。从城市的快速发展和基础设施的大 规模建设来看，也同样普遍存在着利用效率不高的现象。大规模的集中占用土地 和违法滥用土地，不仅远远超出了经济建设的正常需求和实际可能的开发能力， 而且是外延发展、粗放经营，以牺牲大量土地资源为代价，给城市发展以及国家 经济带来了严重后果i “。 我国目前城市土地利用存在的主要问题有： 第一，城市规模扩展过快，耕地非农化和土地闲置现象严重。 据国家统计局、建设部有关资料表明，从1 9 8 6 到1 9 9 9 年我国3 7 个特大城 市主城区用地规模平均增长5 0 多，城市用地规模增长弹性系数达到2 2 8 ，大大 超过1 1 2 的合理界限1 2 5 】。如果未来2 0 年我国城市化水平每年增长1 ，全国就 要增加1 2 0 d 一1 5 0 0 万城市人口，按照城市用地每人1 0 0 平米计算，则全国每年 需要新增城市用地约2 2 5 万亩。其中城市化增量土地大部分是耕地，从1 9 9 8 年 到2 0 0 3 年我国建设占用耕地累计1 1 3 0 4 平方千米，其中占用耕地1 9 6 5 平方千米， 2 0 0 3 年新增建设用地4 2 7 8 平方千米，占用耕地2 2 9 1 平方千米，比上年增长3 2 6 平方千米。而另一方面大批零星土地闲置，2 0 0 0 年我国未利用土地2 3 4 5 万平方 千米，浪费相当严重，这不能不引起我们重新重视城市土地利用问题。 第二，城市土地利用结构与布局不合理。 近年来，我国大多数城市都非常注重城市基础设施的建设，但由于基础过于 薄弱、投资大、效益低等原因，我国城市存在着基础设旋发展滞后且不平衡的情 况。尤其是与一些发达国家的城市相比，差距还很明显。2 0 0 3 年我国城市工业 用地占城市建设用地的2 1 4 8 ，而依据世界各国城市规划标准城市工业用地一 般不超过城市用地的1 5 ；道路广场和绿地不足，不能适应城市交通发展和改善 河北师范大学硕士学位论文 生态环境的需要，2 0 0 3 年我国城市人均道路面积9 3 4 平方米，人均公共绿地面 积为6 4 9 平方米，而一般发达国家城市公共绿地水平为1 2 2 0 平方米人。工业 用地面积大，必然挤占城市绿地和交通用地，出现交通拥挤，绿化用地偏紧，城 市热岛效应等一系列问题，从而使城市土地利用总体效益下降。 第三，城市土地产出率低。 我国的城市用地产出水平与国际上城市用地产出水平较高的城市相比，地均 g d p 是偏低的。国外城市如东京1 9 9 6 年的地均g d p 为9 8 5 2 4 万美元平方千米， 折合人民币约8 1 4 7 9 3 万元平方千米，香港的为8 0 9 2 4 万美元平方千米，折合人 民币约6 6 9 2 4 1 万元，平方千米。而北京、上海2 0 0 3 年底的地均g d p 仅为3 0 1 4 6 3 万元平方千米和1 1 2 3 7 7 0 6 万元，平方千米，与国外城市的差距还很大。可以看 出，中国的城市土地产出效率低，大城市的规模经济效益都偏小。 第四，城市开发区数量多，土地利用粗放。 据2 0 0 3 年国土资源部调查数据显示，全国共有各级各类开发区3 8 3 7 家，平 均每个省份有各类开发区1 2 0 个以上。其中，经国务院批准的2 3 2 家，占开发区 总数的6 0 5 ；各省、市、自治区批准的1 0 1 9 家，占2 6 6 ；其他2 5 8 6 家都是 省级以下开发区，占6 7 4 。据不完全统计，全国各类开发区规划面积达3 6 万 平方千米，超过了2 0 0 3 年全国城市建设用地2 9 万平方千米的规模。由于我国 开发区数量较多，面积大，投入资金往往不足，一般开发区如达到基础设施到位， 每平方千米需投资1 亿1 5 亿元，而我国开发区共规划面积3 6 万平方千米的 规模，需要数万亿元资金，远远超过我国年固定资产投入额和各地方现阶段承受 能力，势必造成单位土地投资密度低，单位土地面积产出少，土地利用率低下等 诸多问题。 第五，城市土地出让方