（区域经济学专业论文）构建住房抵押贷款保险体系的研究.pdf

内容提要 随着住宅业的发展，住房抵押贷款业务逐年增加，同时其风险也日益增大。 笔者认为，完善住房抵押贷款保险，并构建住房抵押贷款保险体系，是化解住 房抵押贷款风险势在必行的措施。 在我国现有的住房抵押贷款保险业务中，存在许多问题。在本文中，笔者 通过分析这些现状以及借鉴国外经验，试图探索如何构建符合我国国情并切实 可行的住房抵押贷款保险体系，特别是对政策性住房抵押贷款保险担保制 度的建立进行了初步探讨。 本文分为四个部分，对构建住房抵押贷款保险体系进行探讨。 第一部分是对住房抵押贷款保险的概述。首先介绍了住房抵押贷款保险的 概念，并通过把住房抵押贷款保险业务分为三类( 财产保险、人身保险、履约 保险) 来揭示其内涵；然后分析了住房抵押贷款具有的风险( 系统性风险、经 营性风险) ，认为其中大多数风险必须通过开展住房抵押贷款保险才能化解： 最后指出了我国发展住房抵押贷款保险的可行性( 我国房地产业发展日益成 熟、注房市场需求潜力巨大、保险市场初步形成、国外经验可作借鉴) 。 第二部分从两个方面对美国、加拿大、法国和英国的住房抵押贷款保险体 系进行介绍和分析。一方面，分别介绍了这四个国家的住房抵押贷款保险的概 况：另一方面，把它们分为两种模式( 北美国家公营和私营相结合的住房抵押 贷款保险体系模式、引入寿险和担保政策相结合的住房抵押贷款保险体系模 式) 并加以分析。 第三部分是关于对我国住房抵押贷款保险体系设计的探索。在分析了我国 已有住房抵押贷款保险情况( 我国住房抵押贷款保险业务已初具规模，但仍存 在不少问题：已有的住房抵押贷款保险的品种单一，覆盖面很窄；现行的住房 抵押贷款保险在实际操作中存在许多误区) 的前提下，笔者提出针对不同消费 者建立多种保险方式的住房抵押贷款保险体系，包括：为中低收入居民服务的 政策性住房抵押贷款保险机构、为中等偏上及高收入居民服务具有多种险种的 商业性保险机构和为促进住房抵押贷款证券化的政策性保险机构。 i 硕士荦位论文 m 舢r s 啷玲 第四部分是对建立担保制度的初步探讨。笔者认为实行担保制度是非常必 要的( 有助于提供居民的福利、有助于促进住房抵押贷款一级市场的发展、有 助于化解贷款银行的信贷风险、有助于催生住房抵押贷款的二级市场) ，并认 为我国已有担保公司可以分为三种形式( 作为政府机构下属单位的住房置业担 保公司形式、由大型企业集团出资成立的住房置业担保公司形式、股份制的住 房置业担保公司形式) 。针对这些现状，笔者提出了几条关于建立担保制度的 建议：成立一家全国性的住房置业担保机构；更改相关法律规定，使担保制度 合法化；根据具体情况，制定具体的操作规范；建立合理的融资机制；加强担 保机构的管理与风险防范。 关键词：住房抵押贷款；保险；体系 h a b s t r a c t w i t l lt h ed e v e l o p m e n t o f h o u s i n gi n d u s t r y , t h et r a n s a c t i o no f h o u s i n gm o r t g a g e l o a nh a sb e e no nt h ei n c r e a s ea n n u a l l ya n di t sp o t e n t i a lr i s ki sh i g h t or e d u c et h e r i s ko f h o u s i n gm o r t g a g el o a n , t h ea u t h o rp r o p o s e st h a ti ti si m p e r a t i v et op e r f e c t h o u s i n gm o r t g a g el o a ni n s u r a n c ea n d t ob u i l das y s t e mo fh o u s i n gm o r t g a g el o a n i n s u r a n c e t h e r ea l eal o to f p r o b l e m si nt h ee x i s t i n gh o u s i n gm o r t g a g el o a ni n s u r a n c e i nc h i n a i nt h i st h e s i s ，t h ea u t h o rt r i e st oe x p l o r eh o wt ob u i l daf e a s i b l es y s t e mo f h o u s i n gm o r t g a g el o a ni n s u r a n c e w h i c ha c c o r d 砸t ht h es i t u a t i o no fc h i n a , b a s e d o nt h ed o m e s t i cc o n d i d o n sa n do v e r s e a s e x p e r i e n c e e s p e c i a l l y t h e h o u s i n g m o r t g a g e l o a ni n s u r a n c eo fg o v e r n m e n tc r e d i t g u a r a n t e e - - b o n d i n gs y s t e m i s p r i m a r i l y d i s c u s s e dt ob u i l d t h ef o l l o w i n gf o u rs e c t i o n sa r ei n c l u d e di nt h i st h e s i st od i s c u s sh o wt ob u i l d t h es y s t e m o f h o u s i n gm o r t g a g e l o a ni n s u r a n c e t h ef i r s t p a r ti s as u m m a r yo fh o u s i n gm o r t g a g el o a ni n s u r a n c e f i r s t t h e c o n c e p to fh o u s i n gm o r t g a g el o a ni n s u r a n c ei sg i v e n ，a n dt h r e ek i n d so fh o u s i n g m o r t g a g el o a ni n s u r a n c ea r ec a t e g o r i z e d t oc l a r i f yi t sm e a n i n g s e c o n d l y , t h er i s k s o f h o u s i n gm o r t g a g el o a n a r ea n a l y z e d i ti sp r o p o s e dt h a tm o s to ft h er i s k sm u s tb e r e d u c e db yh o u s i n gm o r t g a g el o a ni n s u r a n c e f i n a l l y , t h ef e a s i b i l i t yo fd e v e l o p i n g h o u s i n gm o r t g a g e l o a ni n s u r a n c ei nc h i n ai sd e r i v e d i nt h es e c o n d p a r tt h eh o u s i n gm o r t g a g el o a ni n s u r a n c es y s t e mo f u s 、c a n a d a 、 f r a n c ea n dt h eu k a r ei n t r o d u c e da n da n a l y z e di nt w op e r s p e c t i v e s o nt h eo n e h a n d ，t h eg e n e r a ls i t u a t i o n so fh o u s i n gm o r t g a g el o a ni n s u r a n c es y s t e mi nt h e s e f o u rc o u n t r i e sa r ei n t r o d u c e dr e s p e c t i v e l y o nt h eo t h e rh a n d t w od i f f e r e n tm o d e s a r eg i v e nt oc h a r a c t e r i z et h e m t h et h i r dp a r ti sar e s e a r c ho nd e s i g n i n gt h es y s t e mo fh o u s i n gm o r t g a g el o a n i n s u r a n c ei nc h i n a b a s e do nt h ec u r r e n ts i t u a t i o no fc h i n e s eh o u s i n gm o r t g a g e 1 1 1 l o a ni n s u r a n c e ，ac o m p r e h e n s i v es y s t e mo fh o u s i n gm o r t g a g el o a ni n s u r a n c e ，w h i c h c a t e r sf o rt h ed i f f e r e n tc o n s u n l e r s d e m a n d sf o ri n s u r a n c e , i sp u tf o r w a r db yt h e a u t h o r t h i ss y s t e mi n c l u d e s ：h o u s i n gm o r t g a g el o a ni n s u r a n c ei n s t i t u t i o n o f g o v e r n m e n t c r e d i tg u a r a n t e ef o rt h ed e n i z e n so fh u m b l ei n c o m ea n dg e n e r a li n c o m e 1 ， ， 引言 房地产业在我国是新兴产业，经过近二十几年的发展，我国房地产市场结 构逐渐趋向合理和成熟，特别是住宅业在国民经济发展和居民生活中的地位越 来越重要。随着住宅业发展的加快和居民住房消费商品化水平的提高，住宅金 融的规模在不断扩大。以住房抵押贷款为主的住房消费金融是住宅金融中关键 部分，也是目前在我国发展比较薄弱的环节。 在我国住房抵押贷款市场上，还存在一系列问题，如：许多中低收入家庭 由于达不到贷款银行的要求，难以申请住房抵押贷款购房；来自社会各方面对 现行住房抵押贷款保险的非议，以及的确存在的相关问题；此外，随着住房抵 押贷款业务的增加，贷款银行需要更多的资金，而当前日益增加的居民存款余 额却缺乏比较稳定和多样化的投资渠道等。 笔者认为建立住房抵押贷款保险体系是解决这一系列问题，完善住房消费 金融的必然途径。本文以构建住房抵押贷款保险体系为研究对象，首先诠释了 住房抵押贷款保险的概念和内涵，并分析了住房抵押贷款的风险和住房抵押贷 款保险的可行性；其次分别介绍了美国、加拿大、法国和英国的住房抵押贷款 保险体系，并按照它们的特点，分为两种模式加以分析；然后分析了我国已有 的住房抵押贷款保险类型，并根据发达国家经验和我国现状，探索了我国住房 抵押贷款保险体系的设计：最后就该体系中的重要组成部分，政策性住房抵押 贷款保险担保制度的建立，进行了初步探讨。 目前，国内已有大量的相关研究，特别是对发达国家现行住房抵押贷款保 险体系的研究。笔者认为我国不能完全照搬发达国家模式，而应结合我国实际， 以政府为主导，构建有效的住房抵押贷款保险体系。笔者还通过对我国近年来 出现的住房置业担保公司分析，从而对建立政策性住房抵押贷款保险担保制 度提出了自己的一些观点。 第l 章住房抵押贷款保险的概述 i 1住房抵押贷款保险的概念和内涵 住房抵押贷款保险，是指被保险人因意外伤害或身体高度残疾或病故等自 然原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员而失业或收入下降等 社会性原因致使无法继续归还住房抵押贷款时，由保险公司一次给付被保险人 保险事故发生时，按贷款合同尚需归还的贷款本息。也就是说，保险公司通过 收取一定的保险费( 通常由借款人支付) ，使贷款人避免因借款人违约拖欠还 款而蒙受经济损失。住房抵押贷款保险还有一个附加险，即当所购住房遭遇火 灾等造成财产损失时，由保险公司赔付。o 住房抵押贷款保险业务大致可以分 为三类，即财产保险、人身保险和履约保险。 ( 1 ) 财产保险 财产保险指以抵押住房为保险标的，以住房的毁损为保险事故，根据住房 价值损失程度予以赔偿的保险。中国人民银行颁布的个人住房贷款管理办法 对住房抵押贷款保险作了专门的规定，该办法第2 5 条规定：“以房产作为抵押 的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵 押期内，保险单由贷款人保管。”购房者将所购住房向保险公司投保，保险金 额按照实际购入价格计算。保险公司承担因自然灾害和意外事故所致的损失， 使住房得以保值。这样不仅购房者对其房产安全可以放心，更重要的是有利于 化解银行风险。 r 2 ) 人身保险 人身保险指以人的身体作为保险标的的保险，又可分为人寿保险、缝康保 险和意外伤害保险。人寿保险中的生存保险对于银行的债权保护没有实质意 义。死亡保险出现的概率很小，而且大多数保险责任可以分别涵盖在健康保险 和意外伤害保险之中，因而人寿保险不应单独作为个人住房抵押贷款保险品 。见董藩主编：i 房地产金融，东北财经大学m 版社2 0 0 0 年，p 2 6 4 - - 2 6 5 2 种：意外伤害往往导致借款人还款能力下降，使借款人违约，因此意外伤害保 险有利于降低贷款银行风险，且保险事故容易界定，理赔手续比较简单，可以 作为个人住房抵押贷款的保险品种：健康保险赔偿主要用于支付医疗费用，它 类似于意外伤害保险，可以考虑将健康保险纳入到个人住房抵押贷款保险范围 内。 ( 3 ) 履约保险 办理履约保险的几种可能情况：一是购买经济适用房和公房，因为这两种 住房的地为划拨土地，若借款人违约，抵押权人处理抵押物时，必须先补交 地价，操作起来比较麻烦( 也有一些单位购买的是商品房，土地为出让取得， 按成本价卖给职工，职工再出售公房时，仍需向单位缴纳土地收益金) ：二是 借款人难以提供有效担保的二手房、自建房、集资建房贷款；三是月还款额占 家庭收入比例过高的借款人：四是贷款成数超过根据借款人的资信评估得分可 以获得的贷款成数，就其超过部分购买履约保险。o 在我国个人住房抵押贷款的风险日益增大，居民住房消费需求日益强烈的 情况下，发展住房抵押贷款保险具有十分重要的现实意义。 1 2 住房抵押贷款的风险分析 在住房抵押贷款业务的运作过程中，不可避免的会产生许多风险，一般可 以分为：系统性风险和经营性风险。 1 2 1 系统性风险 系统性风险是指由于国家经济、金融政策等宏观因素的改变以及业务自身 的缺陷导致的风险。固 ( 1 ) 利率风险。个人住房抵押贷款期限长，一般在5 年至2 0 年左右，最 油郑斌；“个人住房抵押贷款保险研究”，载i 中国房地产，2 0 0 2 年第7 髑 。锈冬成、升天翔：“个人住羼按揭贷款业务的风险及其防范”，援武汉金融，2 0 0 2 年第6 期 3 长可达3 0 年。在这样长的时间跨度内，可能经历几个经济周期，市场利率可 能发生数轮波动。当商业银行住房抵押贷款业务占资产业务的比重达到一定程 度时，利率的波动就能够给商业银行带来不容忽视的风险。 ( 2 ) 流动性风险。所谓流动性风险是指银行流动性来源不能满足流动性需 求，从而引发清偿问题的可能性。由于住房抵押贷款的期限较长，流动性相对 较低，而其资金来源基本上是储蓄和企事业、团体的短期存款，属于短期资金 来源的长期运用，因此当商业银行个人住房抵押贷款业务占资产业务的比重达 到一定限度时，可能出现能够即时支付的现金款项不足以满足支付需求的风 险。根据国际银行业的经验，当这一比重达到2 5 以上时，就可能面临流动性 风险。由于我国的商业银行资产业务中个人住房抵押贷款占比重不高，目前还 不会出现这种风险。但随着住房抵押贷款业务的快速发展，几年后商业银行就 可能面临现实的流动性风险。 1 2 2 经营性风险 经营性风险是指贷款人( 银行) 在信贷经营过程中，由于自身的经营理念 偏差、具体经营行为失误等原因造成的风险。 ( 1 ) 来自开发商的风险。这种风险分为两种情况：第一，金融欺诈的风险。 这是个别开发商利用虚假房产交易，套取银行信用的一种欺诈行为。表现为， 开发商与个人串通( 或组织其内部职工、亲友等) ，以虚假购房交易合同向银 行申请住房抵押贷款。而一旦目的达到，开发商就立即将资金转移，造成银行 的巨大风险。为了骗取尽可能多的资金，这种交易的特征是合同价格高i 往往 大大高于市场价格) 、申请抵押贷款成数大( 一段都是银行规定的成数上限) 等。第二，开发商不具备相应的实力。随着我国住房市场的快速发育成长，一 批房地产开发企业在竞争中崛起，具备了比较雄厚的资金实力，强大的开发能 力和优良的开发业绩。他们无疑是各家银行争夺的对象。但激烈的竞争也给一 些实力很差的企业带来可乘之机。 。7 场冬成、叶天翔；“个人住房按描贷款业务的风险及其防范”蛾武汉金融2 0 0 2 年第6 期 4 项士学位论文 m a 嗣甚r ，s1 1 疆漆i s ( 2 ) 来自住房开发项目的风险。有两种原因会导致住房开发项目的风险。 第一，由于开发商对市场因素分析失误，结果因市政规划、产业结构调整等原 因，房屋出售后价格下降：开发商未取得预售资格，违法预售，导致预售合同 无效；客户与开发商出现因房屋面积、质量等问题发生合同纠纷甚至解除合同。 第二，在期房抵押贷款中，由于项目定位不准，使房屋预售不理想，导致后续 资金不足，不能按期竣工交房，造成客户不能按期入住，甚至项目“烂尾”。 有时还会产生道德风险。由于开发商往往利用融资( 主要是银行贷款) 和商品 房的预售收入作为开发项目的资金来源，而其自有资金占用越少越好。在极端 情况下，完全依靠外来资金，自身根本不投入资金。一旦出现这种情况，处于 劣势的客户很可能要求解除购房合同，并拒绝还款，希望以此向银行旌加压力， 迫使银行出面帮助其挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造 成银行的风险。 ( 3 ) 来自借款人的风险。这主要是由商业银行在进行住房抵押贷款业务实 际操作中的失误造成的。 住房抵押贷款成数确定不当。是指银行对借款人不加区分，且没有任何 担保措施，随意提高住房抵押贷款成数( 降低购房者首付款比例) 而可能造成 的风险。以某些地区曾经推出的“零首付”业务为例，购房资金全部为银行贷 款，过高的住房抵押贷款成数容易使借款人被当前较小的偿付金额所迷惑，不 顾实际承受能力盲目决策购房，忽视了长期还款的压力，如果借款人经济状况 恶化，就会形成风险。 贷款期限确定不当。对于住房抵押贷款来说，并不是期限越短，风险越 小。因为对于部分借款人，如果贷款期限过短，造成还款期内压力过大，当无 法按期偿还时，就出现违约。也不是期限越长，风险越小。如一笔本来可以在 一定期限内偿还的贷款，沮由于期限过长，有可能使购房人在5 0 岁以后还要 承担较大的还款压力，而在此时还款人的收入虽然稳定，但在医疗、子女教育 等方面的支出上升，致使还款风险增大；或者借款人前期收入水平较高，偿还 当期还款后的富余资金安排了其他不合理消费，而后期由于收入发生不利变 化，导致无力偿还：同时，还可能出现贷款期限内借款人死亡等意外事件造 成贷款风险。 5 项士肇位论文 m a f f i e r sb 黜 个人信用状况难以评估。由于我国尚未建立个人信用征集系统，对申请 人的实际收入状况则难以做准确的判断。如对行政事业单位、国企管理人员的 隐性收入如何计算：个体工商户、自由职业者等收入波动较大的人员如何确定 其月均衡收入：对个人信用的核心内容信用记录、当前负债等等，就更无 法考察。特别是对一些有劣迹、犯罪前科或从事风险性行业的人不能及时调查 清楚，而这一群体往往信用度较低，或从事的行业受政策性因素影响较大，还 款能力极不稳定。因此，住房抵押贷款存在潜在的信用风险。 ( 4 ) 抵押风险。这主要体现在对抵押物的操作上，具体有： 评估风险。对于将已有产权的住房申请抵押贷款的，应注意住房估价风 险。由于采用的估价方法不同，评估结果可能出现显著差异。从目前状况看， 由于房地产中介市场不规范，因而普遍存在房价高估的现象。如果不能及时发 现房价高估，在贷款成数较高时，就有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风 险。 抵押物法律风险。主要来自抵押权的合法性。一方面是因建筑违规、违 章或严重质量问题，抵押物无法取得房屋产权证，导致抵押权无效：另一 方面是重复抵押、重复销售，导致不能办理抵押登记手续，而被有关部门查处， 若此前银行已发放贷款，就会造成债权悬空。 抵押物处置风险。首先，由于我国廉租屋制度还不完善，若把不能还款 的客户赶出所居住的房屋，将使其无家可归，引发一系列社会问题，因而使得 收回抵押物的操作很困难：其次，即使银行收回房产，但由于我国住房二级市 场不发达，拍卖变现的处置方式也难以实现：第三，如果贷款后抵押物价值下 降，即使能够拍卖，也不可能按评估价格变现。如再扣除办理过户所需交纳的 税、费，并考虑变现过程中发生的费用，银行很可能得不偿失。 通过以上分析可见，住房抵押贷款虽然风险较低，但由于在各个环节都存 在一定的风险隐患，因而这种风险并非可以忽略不计。所以，除应采取对住房 抵押贷款加强审查管理、建立社会个人信用登记制度等相关措施之外，还应大 力发展住房抵押贷款保险，开发多种形式的险种，满足客户多样化需求，并最 。场冬成，叶天翔：“个人住房按揭贷款业务的风险及其防范”，载武汉金融) 。2 0 0 2 年第6 期 6 大限度地降低贷款风险，从而更好地开展住房抵押贷款业务，促进我国房地产 业发展。 1 3 我国发展住房抵押贷款保险的可行性 1 3 1 我国房地产业发展日益成熟 目前，我国经济正持续稳步增长，经济大环境的优化为我国房地产业的发 展奠定了雄厚的物质基础。同时国家己制定房地产业的发展规划：第一步，1 9 9 5 年建立房地产业生产总值指标体系，并纳入产业体系中；第二步，2 0 0 0 年前房 地产业生产总值达到国民生产总值的3 5 ；第三步，在2 0 2 0 年前把这一 比例提高到l o 左右。这一规划为房地产业的发展指明了方向。此外，前几年 的房地产业盘整也使房地产业发展趋于理性。这些为发展住房抵押贷款保险提 供了良好的运作环境。o 1 3 2 我国住房市场需求潜力巨大 目前，我国城市潜在住房消费需求仍然很大。全国城镇人均住房面积4 平 方米以下的住房困难户还有很多，而且每年城市人口也在非常迅猛的增加。这 些都导致了住房市场上巨大的消费潜力，为金融机构开展住房抵押贷款业务提 供了广阔的发展前景，从而也表明了发展住房抵押贷款保险业务的巨大市场潜 力。 1 3 3 我国保险市场初步形成，保险技术操作规范 我国保险市场主体扩容速度较快，而且保险法的颁布使保险公司同业 间的竞争向良性和有序迈进了一步。随着市场形成和竞争加剧，保险资金的运 。见董藩主编：房地产金融) ，东北财经大学出版社，2 0 0 0 年，p 2 6 6 2 6 7 7 用成了决定各公司实力强弱的关键。在这样的情况下，要取得竞争优势，保险 公司就必须在险种质量上多下功夫，险种的创新就是其中一种有效的途径。开 发住房抵押贷款保险的多种险种正是针对当前社会需求而进行的主要险种创 新。同时，经过多年的发展，各保险公司在险种创新方面逐步成熟，目前国内 保险公司已经拥有了自己的精算师，说明已经具备了开发新的保险业务的技术 实力，而且有的保险公司的部分险种规定稍作修改就可作为住房抵押贷款保险 的新险种。再加上全面细致的市场调查和准备工作，开展多种多样的住房抵押 贷款保险业务是完全可行的。 1 34 国外经验可作借鉴 在国外，住房抵押贷款保险已经成为保险业发展的需求热点。住房抵押贷 款的发展在很大程度上依赖于住房抵押贷款保险的发展。美国在二十世纪3 0 年代以后，推出了多种住房抵押贷款保险并形成体系，有力地推动了住房抵押 贷款市场和住房市场的发展，使得美国的住房私有率由3 0 年代的4 8 上升至 8 0 年代初的6 5 6 ，并一直保持这一水平。而且加拿大、法国等发达国家( 地 区) 的住房抵押贷款保险体系已经形成，他们的操作模式为我国发展住房抵押 贷款保险，形成住房抵押贷款保险体系提供了有价值的借鉴经验。 。见董藩主编：f 房地产金融) ，东北财经大学出版社，2 0 0 0 年p 2 6 8 项士学位论文 u t s t e r st h e s i s 第2 章发达国家住房抵押贷款保险体系及分析 2 1 发达国家住房抵押贷款保险体系 在国外房地产业务发展过程中，保险公司较早介入了该领域。保险公司针 对住房抵押贷款风险设计出多种保险品种，为开展住房抵押贷款业务的银行分 散风险。下面简要介绍一下美国、加拿大、法国和英国等发达国家的住房抵押 贷款保险体系。 2 1 1 美国住房抵押贷款保险或保证体系 自2 0 世纪中期以来，工业发达国家居民的住房拥有率不断提高，拥有自 己的住房成为大多数国家居民的梦想。购买或建造住房是人们一生中最重要的 投资，贷款成为人们圆梦的手段之一。和其他国家一洋，贷款购房也是美国居 民实现住房梦的一种重要方式，住房抵押贷款保险同样功不可没。住房抵押贷 款保险是保护贷方不受借款人违约损害的担保。在美国住房抵押贷款保险分为 两类：一是私人贷款保险，即商业保险公司提供的保险：二是政府担保，即政 府相关部l 提供的担保。 ( 1 ) 政府住房抵押贷款担保。美国住房抵押贷款的政府保险保证机构主要 包括联邦住房管理局( f h a ) 、退伍军人管理局( v a ) 和农场主住房管理局 ( f a r m e r sh o m ea d m i n i s t r a t i o n ) 。它们的任务是对个人的住房抵押贷款提供保 险或保证，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者。这些机构对稳定美国的住 房初级市场起了重要作用，同时使大量中低收入家庭的住房需求得到了满足。 联邦住房管理局是根据1 9 3 4 年颁布的联邦住房法同年创建的，成 立的宗旨主要是为居民改进住房条件和提高居住水平提供帮助。通过由借款人 支付保险费组成的“互助抵押贷款保险基金”，对居民重建、新建住房或购买 新、旧住房的抵押贷款提供担保。联邦住房管理局为中低收入家庭住房抵押贷 硕士学位论文 m a 耵e r j s 订 e s i s 款提供1 0 0 的保险，也就是说，当借款人无力偿还债务时，联邦政府承担未 清偿的债务。通常，只有购房债务支出占家庭收入2 9 4 1 的中低收入居民， 才有资格获得这种住房抵押贷款保险。联邦住房管理局担保的贷款多为合格的 常规住房抵押贷款，即固定利率、期限长达1 5 3 0 年，抵押比率( 借款人的 借款总额占住房市场评估价格的比率) 为7 0 左右，并必须符合一定的贷款上 限。这样既解除了商业银行、互助储蓄银行和储蓄贷款协会等金融机构放款的 后顾之忧，也提高了居民住房的购买力。但是该担保有十分严格的审查制度， 申请者必须通过抵押比率、还贷收入比等3 0 多个项目的审查，而且规定了住 房抵押贷款的发放标准，有最高贷款额限制。从1 9 8 2 年起，政府取消了对住 房抵押贷款利率的限制，进一步降低了住房抵押贷款的风险。 退伍军人管理局成立于i 9 3 0 年，旨在帮助退伍军人在退伍后能够尽决 适应普通社会生活环境。除办理退伍军人的津贴外，还为参加第二次世界大战、 朝鲜战争、越南战争等的退伍军人及其未改嫁遗孀购买住房提供贷款保证，被 担保者每月需交纳一定的保险费。当借款者不能履行还款义务时，该管理局直 接从借款者的补助金中扣除本息支付给银行。 农场主住房管理局的担保做法与前两者基本相同，其担保对象一般为农 民。 以上几种住房抵押贷款担保都有最高贷款额限制，并经常调整。由于这几 个机构都是政府机构，资信度非常高，再加上其规范的住房抵押贷款发放标准， 在很大程度上降低了住房抵押贷款的风险，有力地增强了金融机构的贷款信 心，因此由它们承保的住房抵押贷款，其抵押比率较高，贷款期限也比较长， 极大地提高了广大居民，特别是中低收入者的购房能力，从而促进于住房抵押 贷款市场的稳定发展，并为住房抵押贷款的二级市场和住房金融的发展开辞了 广阔的前景。 ( 2 ) 私人贷款保险。在美国，住房抵押贷款额一般可达8 0 ，如果借款 方想减少支付首期款，获得更高比例的贷款，借款方必须对超过8 0 的部分投 保。各保险公司推出的保险条款更为灵活，适应多交的情况，而且没有最高限 1 0 谢经荣、股红、王玉枝编著：房地产金融，中国人民丈学出版社，2 0 0 2 年p 2 1 8 l o 额、费用低、手续简单。保险公司在承保时，特别重视贷款方的经营方针、估 价程序、政府控制程度等。当由私人住房抵押贷款保险公司承保的贷款违约时， 保险公司一般以两种方式对贷款人进行补偿。一是从贷款人那里购买该笔违约 贷款，并获得住房的抵押权；二是按一定比例赔偿贷款人的损失。 美国的私营抵押保险公司与其他国家的不同，只能从事抵押保险，而不能 从事其他保险( 人寿或财产保险) 业务。原则上，它们可以对各类抵押贷款提 供保险，但保险的部分仅限于抵押贷款额的2 0 3 0 。例如，抵押比率为 8 0 8 5 时，贷款保险为1 7 ；抵押比率为9 0 9 5 时，贷款保险则为 2 5 3 0 。这样大大降低了银行的抵押信贷风险。 ( 3 ) 住房抵押贷款二级市场的发展。目前，美国住房抵押贷款二级市场 主要由三家机构组成：政府全国抵押协会( g n m a ) 、联邦国民抵押贷款协会 ( 卧m d a ) 和联邦住房贷款抵押公司( f h l m a ) 。政府全国抵押协会是政府机 构，不购买住房抵押贷款或者住房抵押贷款证券作为自身投资组合，而是使有 政府担保( 主要指由联邦住房管理局和退伍军人管理局担保) 的住房抵押贷款 证券化，以及为住房抵押贷款证券的发行提供政府信用担保。联邦国民抵押贷 款协会作为罗斯福新政的产物，成立于1 9 3 8 年，目的是为以联邦住房管理局 担保的住房抵押贷款为基础发行抵押支持证券。联邦住房贷款抵押公司成立于 2 0 世纪7 0 年代，组织结构和运作与联邦国民抵押贷款协会相似。这两个机构 是由政府支持的私营上市公司，通过从抵押银行、商业银行、储贷协会等购买 无政府担保的住房抵押贷款并使之证券化，从而为贷款人能不断发放住房抵押 贷款提供了新的资金来源。同时，他们为住房抵押贷款证券的发行提供担保， 并且购买金融机构的住房抵押贷款或者持有住房抵押贷款证券作为自身投资 组合。 住房抵押贷款二级市场的发展促进了初级住房抵押贷款市场的规范化。为 了达到证券化的标准，以及满足市场对高抵押比率的需求，住房抵押贷款信用 增强服务的需求迅速增长。根据美国政府的规定，联邦国民抵押贷款协会和联 邦住房贷款抵押公司在购买抵押比率为8 0 以上的住房抵押贷款时，必须有信 二汪利娜：“中国需要什么样的抵押保险机制”载( 中国房地产金触，2 0 0 0 年第1 1 明 i l 用增强服务。新的住房抵押贷款保险公司满足了这种需求，使联邦国民抵押贷 款协会和联邦住房贷款抵押公司能够购买抵押比率在8 0 以上的住房抵押贷 款。在随后的2 0 年里，高抵押比率的住房抵押贷款供给满足了市场需求。 近年来，实力得到增强的美国住房抵押贷款保险行业的作用非常明显，它 使美国的住房私有率有所提高。除增强了住房购买者的承受能力以外，住房抵 押贷款保险公司严格的保险标准有助于促进贷款银行严格审查贷款，从而获得 良好的住房抵押权。 美国的住房抵押贷款保险体系增加了信贷的平稳性。在经济萧条时期，它 减轻了贷款银行发放贷款的风险压力：在经济繁荣时期，它通过使住房抵押标 准化，促进了住房抵押贷款二级市场一系列投资工具的运用。而且，美国的住 房抵押贷款保险体系帮助贷款银行转移了借款人的信用风险和处理抵押物的 损失风险。 2 1 2 加拿大的住房抵押贷款保险体系 加拿大虽然是一个经济发达国家，居民收入水平很高，但大多数居民仍需 通过住房抵押贷款购买住房。在加拿大，一般将抵押比率的安全界限定为7 5 ，即高于7 5 的住房抵押贷款被认为是高风险贷款。按照加拿大现行住房法 律规定，对于抵押比率高于7 5 的住房抵押贷款，必须投保于住房抵押贷款保 险。 庄房抵押贷款保险承保住房抵押贷款机构因借款人拖欠还款而遭受的经 济损失。通常做法是贷款机构要求借款人投保，如果借款人无力投保，则保险 费可以由贷款机构垫付，然后增加到借款额中，由借款人一并分期偿还。保险 费率根据抵押比率确定，一般占全部贷款额的o 5 2 5 不等。 加拿大基本上效仿了美国的抵押保险模式，一方面，通过国家住房法，于 1 9 5 4 年建立加拿大抵押贷款和住房公司( c m h c ) ，为中低收入家庭提供抵押 文诚：“保险在美国住房贷款窜的运用及启示”，我i 中国房地产金融，2 0 0 1 年第1 2 期 。谢经荣、段红、正玉枚编著：( 房地产金撒j ，中国人民大学出版社2 0 0 2 年，p 2 1 6 1 2 保险：另一方面，由以加拿大抵押保险公司( m i c c ) 为代表的私营保险机构 为抵押比率高的住房抵押贷款提供保险。加拿大抵押贷款和住房公司既是政府 住房政策制定及管理部门，又是一家企业化经营的公司，为加拿大第1 4 大金 融机构。它的主要功能是：一是为全国私人住房融通资金，为低收入家庭提供 住房补贴；二是为金融机构发放住房抵押贷款提供全额保险：三是作为二级抵 押市场机构，对购入的抵押贷款实旌证券化，并为之提供担保：四是向购房者 提供抵押贷款；五是开展建房、节能等方面的技术研究：六是开展国际咨询业 务，帮助其他国家建立住房融资体制。2 0 世纪9 0 年代以来，随着住房抵押贷 款保险的发展，加拿大住房抵押贷款得到了迅猛发展，这又反过来促进了住房 抵押贷款保险的发展。m 2 1 3 法国的住房抵押贷款保险体系 在法国，有5 6 的家庭拥有自己的住房，约有1 5 0 0 万借款人。由于住房 抵押贷款期限较长，对借款人、放款人和政府都有很大的风险，因此法国政府 构建了由住房抵押贷款寿险和住房担保政策组成的住房抵押贷款保险体系，为 法国房地产业的发展创造了条件。 法国国家人寿保险公司是法国最重要的住房抵押贷款寿险的保险人，拥有 5 0 的市场份额。其住房抵押贷款寿险采用的是团体保险的方式，它不仅使投 保人能以较低的费率获得保障，保留其房产，而且保险公司能简单快捷地获得 大量客户，既可以最大限度地分摊风险，也可以减少其经营管理成本，又有效 地分散了银行的贷款风险。它的具体做法是： ( 1 ) 投保与承保。先由保险公司与贷款银行签订有关住房抵押贷款寿险 的协议，保险公司承保该银行所有住房抵押贷款客户的寿险，银行设立保险代 理业务机构代理此寿险。借款人申请贷款时，要先通过健康筛选，健康筛选项 目多少与贷款金额大小有关。金额较小的借款人只作简单健康声明：一般金额 。来源于：中国建设银行住房抵押贷获证券化课题组：“赴美国、加拿大、香港考察住宅抵押证券化 的报告” 的借款人需填写健康问卷；金额较高的借款人要进行体检。如果健康调查结果 没有问题，银行可以立即接受借款人的投保；如果借款人有某种疾病史，银行 则提交保险人决定是否承保。保险公司根据银行客户的平均情况确定该银行客 户的平均风险水平，由此确定统一的费率。保险费率可以相当于贷款总额的一 定比例，或者是未偿还贷款的一定比例。保险费通常按年确定，分月缴付。保 险合同签订后，银行在每个月收取还贷款项时，代收保险费并转交保险人。 ( 2 ) 理赔与风险管理。具体包括一下几方面内容： 死亡。当被保险人死亡时，保险公司赔偿其未偿还贷款的总额，保险金 一次性付给贷款机构，被保险人的家属保留住房。但是，被保险人因为自杀或 从事剧烈体育运动导致的死亡除外。 长期完全丧失劳动能力。保险人为其偿还全部贷款余额，保险合同终止。 以上两种风险是住房抵押贷款寿险的基本责任。 中止工作。在投保人根据社会保障部门的标准被确定为无力继续工作期 间，保险公司替其偿还每月应还的贷款。该保险责任履行的条件是以下四条同 时具备：第一，保险合同包括这一险种；第二，不属于保险合同的责任免除范 围；第三，不发生在等待期内；第四，投保人在投保时如实告知。 失业。失业不仅受被保险人的身体状况影响，而且受国家经济形势等多 种因素影响，是影响贷款人还款的重要原因之一，也是保险人难以估计发生概 率和影响程度的风险，一般作为住房抵押贷款寿险的附加责任承保。保险人只 保障被保险人被解雇而造成的失业，替其偿还失业期间应还的贷款数颓( 一般 为1 8 个月或2 4 个月) 。 ( 3 ) 技术管理。该住房抵押贷款寿险采用的技术管理手段是积累方式，即 同一时期的借款人群体的风险依靠其本身的积累来保障。 这种团体保险，即住房抵押贷款寿险的特点是： 住房抵押贷款寿险具有近乎“强制”的性质。这一方面使投保基数最大 化，另一方面可以降低保险费率，从而为那些本不会主动投保和低收入的借款 人提供了保障，并最终使这一经营品种获得盈利。这种“强制分摊”的原则， 。谢经荣、彀红、王玉枚编著：房地产金融，中国人民丈学出版社2 0 0 2 年p 2 1 7 2 1 8 1 4 对于年轻的借款人来说可能是不公平的，他们往往认为老年人实际上是通过他 们获得了保障。 提供的保险是双重的。这种保险不仅使银行，而且也使借款人从中获得 了保障。银行作为借款人的代言人与保险公司商谈合同条款，并且作为保险公 司的代理在收取每月还贷款项的同时收取保费，因此借款人只需同银行一家打 交道，简化了手续。 保险费率在整个还贷期间保持不变，而且保障的范围远远超过了简单的 死亡险，其中丧失劳动能力、中断工作以及失业等险种也包括在内。 法国政府除了采用住房抵押贷款寿险伟n 度之外，还使用不同利率的贷款来 鼓励各个收入水平的家庭购房，具体有：市场利率贷款、住房储蓄贷款和零利 率贷款。市场利率贷款是金融机构利用自有资金发放的贷款，贷款的利率、期 限、首付款由金融机构自行确定，政府不加干涉。住房储蓄贷款是利用住房储 蓄发放的贷款，住房储蓄账户的最低存款为7 5 0 法郎，最高为1 0 万法郎，最 短存期为1 8 个月，存款利率为2 2 5 ，其中银行支付1 5 ，国家奖励0 7 5 ， 贷款利率3 ，最高贷款额1 5 万法郎。零利率贷款是根据申请人的收入、子女 情况和购房地点等条件确定的，凡是月收入不超过2 万法郎的家庭，都可以申 请零利率贷款，但贷款额度一般不超过住房价格的2 0 。贷款期限与家庭收入 成反比，收入越高，贷款期限越短：收入越低，贷款期限越长：一般最短期限 为7 年，最长期限为1 7 年。 对于市场利率贷款和住房储蓄贷款，法国政府要求借款人必须投保住房抵 押贷款寿险。而对于使用零利率贷款的借款人，法国政府实施了住房担保政策。 法国政府于1 9 9 3 年建立了住房担保基金，该基金由政府和发放零利率贷款的 银行共同出资组成，所有发放零利率贷款的银行都必须参加，并成为基金股东。 政府不作为基金股东，但向基金提供反担保，当担保基金破产时，政府负责偿 还基金担保的债务。同时，为鼓励银行加强风险管理，政府规定，基金承担风 脸的比率是周定的，在固定比率以外的风险由银行承担。 。吴强著： 入世中国住宅产业丈趋势) ，中图经济出版社2 0 0 2 篷，p 2 4 1 - - 2 4 2 。来源于国研阿( , , r * v , a r c a e t c o r n ) “法国的住房政策”，2 0 0 2 年6 月3 日( 台湾地产资讯) 1 5 硕士挚住论文 m a s t e r jst h e s i s 2 1 4 英国的住房抵押贷款寿险 英国的住房抵押贷款保险受税收体制影响较深，银行或住房公司( 英国专 门从事住房信贷的机构) 贷款给借款人，而借款人同时向保险公司投保人寿保 险。在还贷期间，借款人需偿还贷款利息和缴纳保费。还款期结束，如果保险 公司的寿险产品由于投资效益好，会出现多于投保金额的部分，则将其返还给 投保人。借款人如在还贷期间内死亡，由保险公司偿还贷款本金。借款人也可 以根据自己的需要，有选择地对其风险投保，当然要缴纳额外的保险费。 在普通寿险的基础上，英国银行与保险公司还联合推出了抵押贷款与寿险 的组合产品寿险抵押贷款，其分期付款的方式与常规的抵押贷款的区别在 于：在还贷之初，银行只能按月获得贷款的利息收入，在贷款到期后才能从保 险公司获得全部的本金。而借款人除每月向银行支付利息外，同时要向保险公 司支付寿险保险金。保险公司则根据借款人的年龄、健康状况、贷款本金和预 期收益等，来确定保费金额，并到期负责清偿借款人的本金。这种抵押与保险 相结合、金融风险分散机制，既保证了贷款机构按期收回贷款，又使保险机构 在运作中获得可观经营的收益，借款人则可以在清偿债务之余，增加了一笔养 老收入，堪称是一种风险分散、收益共享新的金融服务方式。 英国的住房抵押贷款寿险与法国的比较，其特点是： ( 1 ) 住房抵押贷款保险采用的做法与法国相反。英国是种储蓄型产品 和被保险人死亡情况下保障还贷的风险型产品的结合体。整个产品更接近纯储 蓄型的保险产品，对还贷期间除被保险人死亡以外的其他风险基本没有保障。 ( 2 ) 还贷方式的不同。在法国，借款人逐月