北京房地产形势.doc

2010年北京房价同比涨11.5% 新建住宅上涨18%北京市统计局网站2011/1/21 10:34:57提要：2010年，全市全年累计完成房地产开发投资2901.1亿元，比上年增长24.1%。房地产开发投资中，建安工程投资为910.8亿元，同比增长8.2%，占全市房地产开发投资比重为31.4%；土地购置费用为1292.7亿元，增长1.2倍，占全市房地产开发投资比重为44.6%。新浪地产讯 1月21日，北京统计局发布2010年北京市经济运行情况。2010年北京市房屋销售价格比上年上涨11.5%；其中新建住宅上涨18%，二手住宅上涨5%；完成房地产开发投资2901.1亿元，增长24.1%；全年累计房屋建筑施工面积增长29.6%，其中本年新开工面积增长45.9%。 一、房地产开发投资完成情况 2010年，全市全年累计完成房地产开发投资2901.1亿元，比上年增长24.1%。其中，住宅完成投资1509亿元，增长66.4%；写字楼完成投资259.1亿元，增长55.4%；商业及服务业等经营性用房完成投资336.3亿元，增长67.5%。 房地产开发投资中，建安工程投资为910.8亿元，同比增长8.2%，占全市房地产开发投资比重为31.4%；土地购置费用为1292.7亿元，增长1.2倍，占全市房地产开发投资比重为44.6%。 二、房地产市场供给情况 截至2010年12月末，全市商品房施工面积为10300.9万平方米，比上年末增长6%。其中，住宅施工面积为6176万平方米，增长11.2%；写字楼为1054.8万平方米，同比下降6.8%；商业及服务业等经营性用房为1229.3万平方米，下降7.1%。 2010年，全市全年商品房新开工面积为2974.2万平方米，比上年增长32.4%。其中，住宅新开工面积为2063.4万平方米，增长49.5%；写字楼为203.3万平方米，同比下降20.6%；商业及服务业等经营性用房为242.4万平方米，增长6.1%。 2010年，全市全年商品房竣工面积为2386.7万平方米，比上年下降10.9%。其中，住宅竣工面积为1498.5万平方米，下降7.1%；写字楼为198.4万平方米，下降37.3%；商业及服务业等经营性用房为271.9万平方米，下降15.7%。 三、房地产市场销售情况 2010年，全市新建商品房销售面积为1639.5万平方米，比上年下降30.6%。其中，住宅销售面积为1201.4万平方米，下降36.1%；写字楼为208.1万平方米，下降18.6%；商业及服务业等经营性用房为142.1万平方米，下降9.5%。 从住宅销售套数看，2010年，全市累计销售商品住宅11.3万套，比上年下降31.5%。其中，功能核心区销售住宅3929套，功能拓展区销售48412套，发展新区销售53746套，生态涵养区销售6865套，分别比上年下降61.4%、38.4%、20.2%和22.5%。 四、房地产市场销售价格情况 12月份，全市房屋销售价格同比上涨6.3%，涨幅比11月回落2.8个百分点，同比涨幅自今年4月份达到14.7%的最高点后，已连续8个月回落。环比上涨0.2%，涨幅与上月持平。 与上年12月份相比，全市新建住宅销售价格上涨9.9%，涨幅比上月回落4.4个百分点，同比涨幅回落速度加快。其中，纯商品住宅上涨10.9%，比上月回落4.9个百分点；经济适用房和限价房上涨2.4%，比上月扩大0.5个百分点。分房屋类型看，新建住宅中普通住宅类销售价格上涨11.1%，比上月回落7.4个百分点；公寓、别墅类上涨7.6%，比上月回落1个百分点；其他住宅类上涨11.3%，比上月回落4.2个百分点。全市二手住宅交易价格上涨2.6%，涨幅比上月回落1.3个百分点。 与上月相比，新建住宅价格上涨0.2%。其中，纯商品住宅上涨0.1%，涨幅连续5个月持平，经济适用房和限价房价格上涨1%。分房屋类型看，新建住宅中普通住宅类上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，公寓、别墅类价格与上月持平，其他住宅类上涨0.1%，涨幅与上月持平。全市二手住宅交易价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。二手住宅交易价格从9月份开始连续四个月上涨。 五、房地产开发企业项目资金到位情况 2010年，房地产开发项目本年到位资金5790.6亿元，比上年下降5.5%。其中，金融贷款为1439.1亿元，下降39.2%；自筹资金为1763亿元，同比增长71.7%；定金及预收款为1611亿元，下降3.2%。 【北京中原】2010年房地产市场回顾内容土地市场1、土地成交量同比明显上涨2010年截止12.29日出让土地268块，面积合计为2903.9公顷，环比09年全年的1947公顷上涨超过900公顷。成交额总年首次突破千亿，截止12月29日，北京年内土地出让金总额达到了1600.7亿，环比09年全年的928亿相比，上涨幅度较大。图2-1 北京市土地出让成交分析（2006-2010年）数据来源：北京市土地储备交易中心2、2010年住宅用地成交占比减少2010年北京市出让的268块地中，含居住类的土地共76块，与去年共出让243块，含居住类土地77块相比，居住类土地的成交占比相对减少。2010年年初，延续2009年房地产市场迅速回暖的势头，开发商积累了大量的资金，“地王”频频出现。但是，由于2010年4月楼市新政的出台，加大了对土地出让的监管力度，提高土地出让金首缴比例；改变土地出让方式，采取综合评标法，坚决杜绝“价高者得”，使得成交量和价格与2009年同期相比都有一定的下降，减少了“地王”的出现。从年底11月份开始，虽然北京开始了一波大规模住宅类地块供应，但是供应的土地大部分为郊区土地。3、土地价格继续上扬2010年由于房地产市场的火爆以及在2009年开发商积累了大量的资金，因此使得住宅用地成交价格继续保持较大幅度的增长。全年的土地交易可以明显的划分为三段：在4月前，土地交易火爆，地王频出。截止4月14日，北京67块土地的土地转让值达到了489.6亿，占到了今年总转让值的近一半。特别是其中的3月份，单月住宅成交9块土地，平均楼面单价更是高达15093元每平米。4-10月，土地市场陷入冷淡，因为调控政策的影响，开发商对土地市场需求明显下降，而且供应的部分住宅类地块出现了流标的现象。11月后北京加大了住宅类地块的供应，土地市场出现了一点的回暖。以11月为例合计成交了15块住宅类地块，土地出让金达到了161.8亿。平均楼面价因为大部分地块供应为郊区土地，楼面价仅为6347元每平米。而出现这一现象的主要原因有几点：首先：拍卖方式转变，相比调控前的公开拍卖，11月全部为招标转让，更是首次试行了同价竞保障房面积的出让方式。其次：优质土地占比少，虽然在11月转让的土地中有海淀区的部分地块，但是顺义、房山等地块拉低了平均价格。第三：保障性住房土地面积占比拉大，相比3月份基本无保障性土地入市，11月其中纯限价房用地3宗，配建保障房用地5宗。大量的保障房入市拉低了土地价格。从目前北京土地市场现状可以看出，土地有合理的出让价格才更有利于楼市调控。而最有力的土地政策应该是在合理的土地转让价格基础上，增加土地供应，并在土地供应环节加强监管：目前土地政策环节可以抑制房价的政策出台已经有很多：限制土地开发周期、禁止捂盘惜售，这一系列政策的实施将使得北京4季度的大量土地供应在明年年出现实际上的住宅供应潮。4、2010年一季度的地王频出表3-2 北京市地王基本资料（2010年一季度）宗地名称土地面积(m2)规划建筑面积(m2)交易方式规划用途成交日期成交价(万元)楼面地价（元/m2）容积率受让单位丰台区六圈A居住项目用地283865.1348037.91挂牌居住用地2010 -1 -21597000171531.7中海地产集团有限公司通州区半壁店（旧村改造）居住及居住区配套教育用地199939.1265152.7挂牌居住及居住区配套教育2010 -2 -24282000106351.9北京天旭运河房地产开发有限责任公司北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地206269.8169537.2挂牌住宅混合公建用地、医院用地、其它类多功能用地、居住区配套教育用地2010 -3 -15408000240662.0北京远豪置业有限公司大兴区亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块330236391170挂牌住宅及商业2010 -3 -15524000133962.1北京中信新城房地产有限公司海淀区东升乡居住、商业项目44507.6104537挂牌居住、商业金融用地2010 -3 -15176000168363.1北京世博宏业房地产开发有限公司朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地310315.9280789.9挂牌住宅混合公建用地、公建混合住宅用地、托幼用地2010 -3 -17504000179493.0北京保利营房地产开发有限公司资料来源：北京市土地储备交易中心这一现象的原因主要有以下几点：其一，由于2009年房地产市场量价齐升，开发商原有的库存迅速得到消化，所以原来紧张的资金链现在已较为宽松，再加上资本金比例的大幅降低，显著的提高了企业投资能力，使得投资热情与投资能力双双回升，于是开发商重新开始土地储备，特别是储备品质优良的地块。然而，在优质地块的争夺中，中小型房地产企业存在实力有限、资金周转压力大以及承受风险能力小等特点。这就使得优质地块的争夺战往往发生在拥有资金优势的国有企业之间，从而在一定程度上促成了“地王”的频频的出现。其二，在通货膨胀预期仍然没有改变的情况下，企业和居民的储蓄需求下降，而房地产投资性需求继续扩大，带来的后果是房价的继续上升。房地产的需求增加使得房价上涨，房价上涨势必带动地价上涨，特别是优质的土地，价格更会因为其品质优良受到各开发商的追捧。2011年房地产市场预测内容土地市场1、2011年土地供应总量将继续增加2009年房地产市场全面回暖，土地成交量与成交价格均有较大幅度的增长。为抑制房地产市场的过热发展，2010年出台了一系列调控政策，减缓了土地的成交速度，但同时也计划加大政策性住房用地供应量。因此，未来土地供应总量将继续增加。2、开发商稳定拿地速度通过土地成交数据可以看出，2010年一季度住宅用地成交量为273公顷，而在政策出台后，即2010年48月的四个月时间里，住宅用地成交量减少了89公顷。可见，由多部委先后出台的土地政策，抬高了开发商拿地的门槛，加大了开发商拿地的成本。同时，又由于4月以后楼市成交量的大幅下降，使得开发商拿地变得较为谨慎，并放缓了拿地的速度。但是在4季度因为成交量的回暖土地交易再次出现了上涨。预计2011年，土地市场将更多受到交易量和供应量的影响，出现热门土地依然热抢，部分郊区土地趋冷的现象。3、来出让土地将会集中在新城因近年来北京市的整体规划侧重于新城的开发建设，为此规划中的十一个新城，将会是北京的重点发展区域，这些区域的土地市场也会变的比较活跃。其中，由于北京经济发展向南城倾斜的政策导向，2009年大兴区成交住宅用地13宗，房山区成交住宅用地10宗。而位于东部发展带上的通州区也成交了8宗住宅用地。可见这些区域已经逐渐成为土地供应的热点。4、将继续加大政策性住房用地供应2010年3月，国土部出台了关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，通知要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。以及2009年国土资源部出台政策要求增加保障性住房工程用地的政策支持，进一步杜绝小部分地方政府与开发商在获取保障性住房用地后，擅自进行商品房建设等商业开发的行为。随着政策的逐步落实，未来政策性住房用地供应将会继续增大。 房地产行业是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。2009年，众多行业深受金融危机影响，但北京市房地产市场却在危机中迎来快速发展。年初还在低迷中徘徊的市场，在国家宏观调控政策的作用下逐渐复苏，交易日趋活跃。全市房地产开发投资大幅回升，并呈快速增长态势；房地产建设规模逐步恢复，市场供给已高于上年水平；受国家实施的一系列鼓励住房消费的优惠政策的影响，全市商品房销售市场需求旺盛，交易价格持续上涨，空置面积较上年大为减少；开发企业到位资金充裕。在强大的需求压力下，2009年一二手整体供需形势经历了大变脸，由年初的“供过于求”转变成年底的“供不应求”，使得一二手房价全年逐月上涨，一手均价上涨70%，二手均价上涨60%。为了实现“遏制过快上涨的房价”的目标，2010年4月17日，中央政府出台了“新国十条”，从抑制需求和增加供给两方面同时进行调控。市场也于此新政前后出现分化，受此影响，住宅市场急剧降温，土地市场则趋于理性。之后中国各地方陆续出台了相应的地方实施细则，4月30日，北京市政府出台“京12条”。“新国十条”、“京12条”组合拳让北京疯涨的房价得到初步遏制，消费者对房价预期增强，观望情绪浓厚，新楼盘销售萎靡不振。市场处于量跌价滞阶段，但新政出台后成交量迅速下滑，只能说明政策暂时拉住了房价过快上涨的缰绳，房价仍在高位运行。尽管这一轮调控被业内普遍称为“史上最严厉”的房地产调控，但这次政策也只是一个短期政策，房价短期内不会大幅上涨，但长期而言房价依旧看涨。中投顾问发布的2010-2015年北京房地产市场投资分析及前景预测报告共十八章。首先介绍了房地产的相关概念及中国房地产行业、北京房地产行业的发展现状，接着分析了北京房地产市场土地供给状况，然后分别对北京住宅市场、别墅市场、公寓市场、商业地产市场、写字楼市场、二手房市场进行了详细具体的分析。随后，报告介绍了北京房地产优势企业的运营情况，并重点分析了北京房地产市场的区域发展情况、营销策略、竞争状况、投融资情况以及未来发展趋势，最后阐述了房地产行业最新的政策动向。您若想对北京房地产市场有个系统的了解或者想投资北京房地产，本报告将是您不可或缺的重要工具。2010年北京房地产个贷金融市场回顾发布时间：2010-12-27 8:56:00表格数据来源：伟嘉安捷 2010年的北京房地产个贷金融市场较为纠结,从年初营业税调整到二套房首付上调及认定标准从紧，再到“先抵后放”、首套房首付上调、抵押贷款购房用途叫停以及加息、公积金二套房政策从严，楼市调控戏码接连“上演”。购房人或观望、焦虑，或出手、抛售，各怀心思。“伟嘉安捷”指出，在历经一年的调控后，房贷市场看点及变化颇多。 n房贷市场整体趋势分析一、全年交易量跌宕起伏第一季度：房贷市场交易量呈现“V”字型增长。受宏观调控政策影响，2010年第一季度房贷市场没有延续去年年底的火爆交易势头，交易量出现明显下滑并呈现“V”字型增长。1月1日起，营业税“2改5”政策开始发挥药效，再加上1月7日“国十一条”出台和18日时隔一半年的银行存款准备金率再次上调，使得2010年1月份房贷市场交易量环比09年12月份有明显下滑，降幅18%左右。2月份环比1月交易量下降31%左右，交易量为全年最低点，春节法定长假对房贷市场交易量下滑影响较大。3月房贷市场交易量终于出现回暖，环比上涨24%左右，“小阳春”初现。“伟嘉安捷”分析，一方面有年初二手房超2万套的网签量做支撑，另一方面，3月份购房人“抵旧买新”热情高涨，中小企业主经营融资需求旺盛同时带动了交易量的增长。第二季度：楼市调控致房贷市场交易量连降三月第一轮楼市调控政策紧密出台，导致第二季度房贷市场出现连续三个月持续下滑的惨淡局面。4月18日，国务院发布“国十条”，随后20日京银监局“先抵后放”通知紧随而至，调控政策的紧密出台对房贷市场的冲击比较大，从而使得4月份交易量出现了一定的回落。5月份，受公积金二套房“认房又认贷”新政影响，北京房贷市场交易量继续回落。到了6月份，二套房纸面文件出台，认房又认贷终落到实处，再加上各银行不约而同的收紧了抵押消费贷款，导致房贷市场交易量继续保持回落趋势，降幅为15%左右，受楼市宏观调控