（产业经济学专业论文）武汉市住宅特征价格模型实证研究.pdf

ab s t r a c t t h e h e d o n i c p r i c e m o d e l i s w i d e l y a p p l i e d t o s t u d y t h e u r b a n h o u s i n g m a r k e t b e c a u s e o f t h e h e t e r o g e n e i t y o f h o u s i n g p r o d u c t s . t h e c h i e f a i m o f t h e p a p e r i s t o a n a l y z e t h e h o u s i n g h e d o m c p r ic e a n d i t s i m p a c t o n h o u s i n g 州c e i n w u h a n m a r k e t , b y m a k i n g a n e m p i r i c a l s t u d y o n h e d o n ic ,p r i c e m o d e l . t h e p a p e r i n c l u d e s f o u r i m p o r t a n t s e c t i o n s . s e c t i o n 1 c o n t a i n s t h e b a c k g r o u n d a n d a n a ly s i s m e t h o d s o f t h e s t u d y , a n d r e l e v a n t l i t e r a t u r e a t h o m e a n d a b r o a d . s e c t i o n 2 i n t r o d u c e s t h e b a s i c t h e o ry o f t h e h e d o n i c 西c e m o d e l a n d i t s e s t i m a t i o n a n d a p p l i c a t i o n s . s e c t i o n 3 a d o p t s 1 9 h o u s i n g c h a r a c t e r s a s i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s o f t h e m o d e l b a s i n g o n l i t e r a t u r e a n d c o m b i n i n g t h e r e a l i t y o f w u h a n . s e c t i o n 4 re g a r d s t h e h o u s i n g m a r k e t o f wu h a n a s t h e u n i f o r m m a r k e t a n d c a r r i e s o n t h e e m p i r i c a l t e s t w i t h t h e b a s i c a n d l o g - l i n e a r m o d e l . a s a re s u lt , i t g a i n s 1 1 r e g r e s s i o n c o e ff i c i e n t s o f h o u s i n g c h a r a c t e r i s t i c s b y r e g r e s s i o n a n a l y s i s , a n d g a i n s t h e h o u s i n g h e d o n i c m o d e l o f wu h a n . a l t h o u g h t h e r e a re a f e w d o m e s t i c s c h o l a r s p a y a tt e n t i o n t o h e d o n i c p ri c e m o d e l , m o s t d o me s t i c re s e a r c h e r s a r e a c c u s t o m e d t o c o m p l y w it h t r a d i t i o n a l e c o n o m i c t h e o r y (劝e h o m o g e n e it y o f h o u s in g p r o d u c t s ) in t h e f i e l d o f u r b a n a n d r e a l e s t a t e e c o n o m i c s . t h e p a p e r t a k e s w u h a n a s a c a s e s t u d y , i n o r d e r t o p r o v i d e a s s i s t f o r r e l e v a n t s t u d i e s o n t h e c e n t r a l c h i n a s c i t i e s . k e y wo r d s : h o u s i n g p r i c e ; h o u s i n g c h a r a c t e ri s t i c ; h e d o n i c p ri c e m o d e l ; p r i c e e la s t i c i t y 南开大学学位论文版权使用授权书 本人完全了解南开大学关于收集、保存、 使用学位论文的规定， 同意如下各项内容:按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本;学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、 数字化或其它手段保存论文; 学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务; 学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版; 在不以赢利为目 的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名:叶z j o g , 7 年 ir 月 c , 日 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在年解密后适用 本授权书。 指导教师签名: v i n4 学位论文作者签名: )04y ; 解密时间:年月日 各密级的最长保密年限及书写格式规定如下: 内部 5 年 ( 最长5 年，可少于5 年) 秘密*1 0 年 ( 最长1 0 年，可少于1 0 年) 机密2 0 年 ( 最长2 0 年，可少于2 0 年) 南开大学学位论文原创性声明 本人郑重声明:所呈交的学位论文，是本人在导师指导下， 进行研究工 所取得的成果。除文中己经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包 任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的作品的内容。对本论文所 及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已 在文中以明确方式标明。本 位论文原创性声明的法律责任由本人承担。 学位论文作者签名: 叶燕 、 。 门年 t月飞 。日 第一章 引言 第一章 引言 第一节 问题的提出 1 . 1 . 1研究背景 中国正处于城市化发展的高速时期，房地产业对于推动城市经济发展、优 化城市空间结构、改善城市生态环境的作用日 益凸现。但近年来部分地区出现 了房价过高、 房价增速过快的现象，已经引起政府和社会公众的热切关注，为 此中央政府相继出台了 一系列规范和稳定房地产市场发展的宏观调控措施。 房地产市场的运行主要体现在房地产价格机制的完善程度上，而国内学者 习惯从宏观经济、 市场的供求关系和房地产金融的角度来研究房地产价格波动， 进而得出 房价是否合理或者房价是否存在泡沫等结论 ( 徐滇庆， 2 0 0 6 ) 。与此对 应，国外学者普遍采用特征价格模型对城市住宅价格领域进行研究，利用特征 价格模型研究住宅特征和价格的关系，已 经成为近2 0 多年来国外房地产研究的 特点 之一( g i l l a r d , 1 9 8 1 ; l i s i r p a l , 1 9 9 4 ; w a 且 d e n , 1 9 9 0 ) 。 事实 上， 随着城市居民收入水平和城市人口的不断增加，居民对于住宅消费的需求偏好 ( 如建筑类型、区位、邻里环境等因素) 呈现多样化和差异化趋势，这给国内 基于物业平均价格指数的房地产价格研究带来了 挑战，同时也为特征价格分析 方法的应用提供了空间。 1 . 1 . 2选题意义 房地产的区域性特征决定了不同地区城市房地产市场发展的非均衡性，因 此在选取研究对象时必须界定样本的典型性和可行性。国内学者 ( 贾生华，温 海珍， 2 0 0 4 ; 周京奎， 2 0 0 6 ) 在进行特征价 格模型研究时，主要以 长 三角经济 圈 ( 杭州、上海) 和环渤海经济圈 ( 北京、天津)为研究区域，而较少重视对 中部地区如武汉、长沙等城市的关注。 武汉市地处长江与汉江交汇处，自古有 “ 九省通衡”的美誉，系湖北省会 第一章 引言 和国家 “ 中部崛起”战略中核心和主导城市。本文选取武汉市住宅市场作为研 究对象，首次构建武汉市住宅特征价格模型，并揭示各住宅特征隐含价格的构 成，同时作为中部地区城市住宅市场的范本，希望能为中部其他城市的研究提 供参照。 第二节 特征价格模型的国内外研究综述 1 . 2 . 1特征价格模型的国外研究进程 国 外对特征价格模型的研究可以划分为四个阶段 ( 贾生华， 温海珍， 2 0 0 4 ) . 1 . 特征价格模型的初创期 ( 2 0世纪 2 0 3 0年代) 。很多学者认为，美国汽 车产业的分析专家a . t . c o u rt第一个使用特征模型并采用术语， h e d o n i c 。他在 1 9 3 9年把汽车价格作为汽车不同特征的函数，进行了异质商品的价格和需求分 析，最终目的是为汽车业构建价格指数， 后来扩展到其他消费品，如拖拉机、洗 衣机、 房地 产 等( g r i l i c h e s , 1 9 6 1 ) . c o l w e l l 和 d i l m o r e ( 1 9 9 9 ) 提出 不同 意见， 他 们认为h a a s 第一个使用特征价格模型。 他把 h e d o n i c 概念应用于农地价格的制 定， 把离城市中心的距离和城市的大小作为两个重要的变量。 其实在c o u r t 之前， w a u g h ( 1 9 2 9 ) 率 先 系 统 地 分 析了 品 质( 质 量 ) 对 商品 价 格的 影 响。 w a u g h 用 一 系 列 可观察属性( 即特征) 来代表产品( 蔬菜) 的品 质，并估计每种属性的隐含价格。 这项研究不仅首次使用了我们现在所说的 特征价格方程，而且对经济学家来说， 也是一篇应用多元统计技术的重要文献。它很好地阐明了特征分析是计量经济 学革新的重要源泉之一。 2 . 特征价格模型发展的沉默期( 2 0 世纪4 0 - - 5 0 年代) 。 2 0 世纪4 0 5 0 年代 期间， 只有很少的学者 对特征价格模型进行研究。 a . c .g o o d m a n ( 1 9 9 8 ) 分析了 产 生这种状况的原因，认为主要是以下三方面阻碍了特征价格理论的发展:一是 在这一时期， 虽然计量经济学家不都是宏观计量经济学家， 但是特征价格分析 基本上是微观计量分析， 大家对这类定量 研究学术兴趣不大;二是数据的收集 和处理技术未发展起来。 如房地产交易资料没有通过计算机储存起来， 更谈不 上对数据的量化; 三是回归分析非常费时，当时的计算机无法完成象现在这样 的计算。当时 对 1 0 0多 个样本和大量解释变量的回归 计算是主要的工作， 而对 变量的检验、函数形式的适用性分析等则完全超过了当时计算机的运算能力。 第一章 引言 3 . 特征模型建模技术完善期 ( 2 0 世纪6 0- 8 0 年代) 。 在2 0 世纪6 0- 7 0 年 代， g r i l i c h e s ( 1 9 6 1 和1 9 7 1 ) , l a n c a s t e r ( 1 9 6 6 和1 9 7 1 ) , r i d k e r ( 1 9 6 7 ) 及r o s e n ( 1 9 7 4 ) 撰文对异质商品特征分析及相关技术处理进行了广泛的介绍。 g r i l i c h e s 和其他很 多学者直接参考了c o u rt ( 1 9 3 9 ) 的著作。 r i d k e r ( 1 9 6 7 ) 是 最早把特征价格理论应用 到房地产市场分析的学者，他根据住宅价格数据， 运用特征模型计算了 环境质 量的改善( 如空气污染治理) 对住宅价格的影响。其中，特别要指出的是， l a n c a s t e r ( 1 9 6 6 和 1 9 7 1 ) 从 消费 者选 择的角 度出 发， r o s e n ( 1 9 7 4 ) 从供需双方 对 特 征的市场均衡出发展开分析，奠定了特征分析方法的理论基础，大大加速了特 征价 格理论的 发展。 如r o s e n ( 1 9 7 4 ) 以 住宅 市 场为 例， 从隐 含 市 场、 特征价 格方 程、需求结构及福利分析等方面进行了 规范分析。 2 0 世纪8 0 年代，对特征价格模型的函数形式和变量的 选择以 及估计方法， 从计量经济学的角度进行了 较为深入的研究，使得特征价格模型从理论和技术 上逐渐成熟。与此同时，越来越多的人运用该模型进行实证研究。实证研究较 多的是价格指数的编制，如汽车业和房地产业;采用该模型对住宅市场进行分 析的文献也日 益增多。 4 . 特征价格模型实证研究的广泛应用期 ( 2 0 世纪9 0 年代至今) 。 从2 0 世纪 9 0年代到现在，特征价格模型得到了 广泛应用， 许多实证研究对该模型进行了 完善。 研究较多的是房地产特征价格模型和对一些非市场物品( 如资源、 环境等) 价值的评估。 在对房地产价格的 研究中，更注重详细研究某一特征对房地产价格的影响， 这些特征包括空气质量、环境质量、社区人口统计学特征、建筑物年限、景观、 轻 轨和机场噪声等( h a u r i n h a y e s b o g a r t m o r a n c h o , 2 0 0 3 ; k i m , 2 0 0 3 ) . y a n s o n g c h a u , n g m o k , 1 9 9 5 ; m o k , c h a n s o , t s e 而我 国台湾学者则称之为特征价格模型， 本文采用后一种叫法。 特征价格模型的 理论基础往往被称为特征价格理论 伪 e d o n i c 如c c t h e o ry ) ， 下 面将说明特征价格理论的来源。 传 统的 消费理 论以 商品 数量作为 效 用函 数的 标的， h o u t h a k k 州1 9 5 2 ) 指出， 消费者的 购买行为并非遵循传统的消费理论，即消费者在消费时，并非仅考虑 商品的数量，也考虑商品的质量或其他特征。此外，古典经济学的地租理论认 为土地生产力的不同，将产生不同的租金，因此导致土地价值的不同。 b e c k e r ( 1 9 6 5 ) 提出“ 家庭生产理论” ， 认为许多商品 购买后并不能直接消费， 而要经过家庭某一生产过程才能真正被消费。家庭生产理论就类似厂商的生产 函数，即消费者连结市场上商品与家庭时间透过生产过程，生产产品以使消费 者获得满足。 在借鉴前人关于消费理论的基础上， l a n c a s t e r ( 1 9 6 6 ) 提出的消费者理论一 一特征分析法， 对b e c k e r 的家庭生产理论作了以 下不同的 假设， 并由 此概念发 展出了特征价格理论: ( 1 )商品本身对消费者而言，并不直接产生效用，消费者是经由消费商品 的各项特征而获得满足; ( 2 ) 通常商品具有一种以 上的特征，不同的商品也可能具有相同的特征; ( 3 )经组合的商品其所具备特征可能与原先个别商品所具备的特性不同: 第二章 特征价格模型的理论分析 ( 4 ) 效用与商品数量需要间的关系是间接的，而商品只是使消费者获得 该商品特征的工具，即消费者对商品的需求是延伸需求。 l a n c a s t e r 提出的消费者理论， 又被称为l a n c a s t e r 偏好理论， 是从新古典经 济学消费者理论拓展而来的。与萨缪尔森等经济学家考察偏好和效用时从个体 行为出发的做法不同， l a n c a s t e r 从产品的差异出发， 分析了构成产品的基本 “ 元 素” 空间， 认为对产品的需求并不是基于产品本身， 而是因为产品所内 含的特征， 并且认为商品( 特别是像住宅、汽车和劳动力这样的异质商品) 具有一系列的特 征， 这些特征结合在一起形成影响效用的特征包， 商品是作为内在特征的集合来 出 售的。家庭购买和使用这些商品， 把它们转化为效用， 效用水平的高低取决于 商品所包含的各种特征的数量和质量。这样的市场难以用传统的经济模型来分 析， 因为它们不能仅仅由一个价格来表征， 而应该采用一系列价格来对应产品的 品质或者说它所包含的 特征， 我们把它称之为 特征价格。 产品的价格由特征价格 构成， 各产品特征对应各自 的隐含价格( 市场不能直接观察到) ， 对于产品而言特 征 价格形 成 一个价格结构 ( l a n e a s t e r , k .j . , 1 9 6 6 ) s 1 9 7 4 年，r o s e n 就产品 特征提出了 供需 均衡模型， 从此特征价格理论发展为 一种基本完善的理论. 在市场完全竞争的条件下， r o s e n 以消费者效用最大化和 生产者利润最大化作为目标， 从理论上分析了差异产品市场的短期均衡和长期 均衡， 为 特征价格理论的建模、 特征价格函 数的 估计奠定了 基础( r o s e n , s . , 1 9 7 4 ) e 根据r o s e n 的理论， 我们可以运用计量经济学方法( 如多元回归技术) 将产品特征 的隐含价格分离出来， 分析产品 特征的需求等等。 后来众多的学者在r o s e n 研究 的基础上， 对模型处理技术进行了完善和大量的实证研究. 2 . 1 . 2基本假设和价格函数 r o s e n ( 1 9 7 4 ) 总结并提出 特征价格法的具体理论及实证方法，其认为差异 性商品价格的差异，仍然是因为商品所包含各种满足人类欲望的属性不同，特 征价格法有以下的基本假设: ( 1 )完全竞争市场的 假说:没有任何一个生产者或消费者有影响市场价格 的能力，每个人都是产品价格的接受者、每个人对每一属性的评价一致，没有 差异。 但是虽然每个人都为价格的接受者， 却不影响消费者可从商品中特定的 属性数量的不同而改变该属性的边际价格， 因为市场上有许多特征数量之组合， 第二章 特征价格模型的理论分析 可满足消费者需要，因此均衡价格可以产生. ( 2 ) 产品 价值是由 于其属性对效用的贡献而产生， 而且各种属性可以 量化; ( 3 )消费者追求效用最大，生产者则追求利润最大: ( 4 ) 市场上存有大量差异性物品，即物品可有连续不同组合。 在上述基本假设下， r o s e n利用生产函数和效用理论导引出特征价格理论。 其认为差异性商品价格是由众多需求特征组合的消费者，与众多生产特征组合 的厂商， 通过彼此的竞价行为而产生的均衡决定的，也就是特征价格函数为供 给与需求均衡下的缩减形式。 特征价格函数是针对产品而言的，指的是产品( 如住宅) 总价格与产品特征 数量 之间 的 函 数 关 系 。 如图2 . 1 所 示， 一套 住 宅的 价 格 一 般随 着 某 种 特征z ; ( 如 建筑面积) 的增加而递增，由于边际效用递减该曲线上升趋势渐渐平缓。隐含价 格函数是针对产品特征而言的，指的是在特定产品中某一产品特征的隐含价格 ( 边际价格) 与产品包含该特征数量之间的关系. 例如，在某一套住宅中， 随着特 征z ; ( 如 浴室) 的 增加， 一 般而言 ， 由 于 边际 效 用递 减该 特征的隐 含 价格将下降 。 2 . 1 . 3消费者选择和市场均衡分析 假定消费者收入为 m , 消费一包含 n个特征的商品( 住宅) ， 以及复合商品 y ( 价格为 1 ) 。在住宅市场均衡的前提下，住宅的特征价格函数为 p ( z ) = p ( zz z , . ., z) ， 则 第i 个特征的隐 含价格为p , = a p / a z ; ， 并且这些价 格 不受个别消费者的影响。消费者偏好的效用函数可表示为 u = u ( z , y , a ) ( 2 . 1 ) 其中， a是观察到的或没有观察到的消费者偏好参数向量。 这样不同消费者的 特征 可以由 收 入m 和 参数向 量a 所确定， 它 们可能 值的 分 布由 联 合 概率f ( a , m) 来描述。 消费者愿意为一套住宅支付的费用是其所包含特征的函数，消费者对住宅 的出 价函 数p ( z , m, u , a ) 暗 含在 效用函 数中: u = u ( z , m一 尹 , a ) ( 2 . 2 ) 住宅出 价函 数的 偏导 数a p / a z ; 表示在 效 用水 平不 变时， 当 特征z 增加时， 家庭愿意在住宅上改变的费用，这种支出变化将通过增加或减少复合品 y的消 费来得到，即有 第二章 特征价格模型的理论分析 明/ 论， = u ; / u y ( 2 - 3 ) 其中u , = a u l a z u y = a u l a y o 考虑消费者选择的最优化，即效用最大化，则有: m a x u ( z , y , a ) ( 2 . 4 ) s .t . m 2 p ( z ) + y 该问 题的 一阶 条 件， 要求u , l u y = 月( 2 . 5 ) 其中只= a p / 飒 ; 将 一阶条件方 程( 2 . 5 ) 与 式( 2 . 3 ) 联 立起来， 可以 得 出消费者最优的选择: 邓/ a z ; = 君( 2 . 6 ) 即每个特征对应的特征函数斜率和特征的隐含价格相等时，消费者对住宅 特征的选择得到最优结果， 此时消费者出 价曲线和特征价格曲 线相切 ( 图2 . 2 ) e 对住宅开发商采用利润最大化原则， 可以得到类似结果. 即在市场均衡状态 下， 开发商的要价函数( 关于住宅特征、利润的函数) 和特征价格函数相切时， 开 发商将得到最优结果， 如图2 . 2 所示。 产品特征价格曲线 产品价格/特征价格 2 沂 的数量 图2 . 1 特征价格曲 线和隐含价格曲 线 第二章 特征价格模型的理论分析 特征价格函数 住宅价格 2 ， 的数量 图2 . 2特征的市场均衡分析 综上所述， 在市场均衡状态下如果消费者和开发商采用理性行为， 为了得到 效用最大化和利润最大化， 则一次成功的交易 对应图2 . 2 上一个点， 即出价曲 线、 要价曲线和特征价格函数三者相切。因此， 可以收集住宅交易时住宅价格、 特征 数量的数据， 采用回归技术进行建模得到住宅的特征价格函数， 从而也能得出特 征的隐含价格。 第二节 特征价格模型的设定和估计 2 . 2 . 1函数形式的 选择 对于如何正确选择特征价格模型中的函数形式，从而使得模型能够正确表 达自变量和因变量之间的关系，至今理论上还没有一种明确的检验方法 ( b u t l e r , 1 9 8 2 ; h a lv o r s e n g o o d m a n , 1 9 7 8 ) 。 一 般来说， 大多 数 研 究都是凭经验初步设定函数形式，然后不断地尝试和修正，直到认为函数形式 能够解释样本数据的差异，并使得模型对样本数据的拟合满足要求。 线性函数、对数函数、半对数函数和对数线性函数是经常采用的四种简单 第二章 特征价格模型的理论分析 函数形式，我们称之为基本函数形式: ( 1 ) 线形 形式( l i n e a r ) : p = a o + e a , z ; + e ( 2 . 7 ) 自 变量和因变量均以线性形式进入模型，则回归系数对应着特征的隐含价 格，此时为常数。 ( 2 ) 对数形式 ( l o g - l o g ) : 1 n p = a o + e a , 1 n z ; + s ( 2 . 8 ) 自 变量和因变量均以对数形式进入模型，则回归系数对应着特征的价格弹 性，此时为常数。 ( 3 ) 对数 线性形式( l o g - l i n e a r ) : 1 n p 二 m o +y-a;乙+ 。( 2 . 9 ) 自 变量采用线性形式，因变量采用对数形式，则回归系数对应着特征价格 与 产 品 总 价 格 之 比 ， 即 a i = p z / 尸 。 ( 4 ) 半 对 数 形 式( s e m i- l o g ) : p = a o + e a , in 乙+ 。( 2 . 1 0 ) 自 变量采用对数形式，因变量采用线性形式，则回归系数对应着产品中某 一 特 征 的 总 价 格 ， 即 a 二 z , p z , 。 为了得到更精确的结果，还可以采用更为复杂的函数形式，称之为灵活的 函数形式 ( fl e x i b l e f u n c t i o n a l f o r m ) 。主要包括以 下三种形式: ( 1 ) t r a n s l o g 形式: 1n p = a p + e a k 1n z k + ( 1 / 2 ) e e a y ln z , 1n z j + s ( 2 . 1 1 ) 优点是 右边是 线 性形式， 可以 利 用线性回归 技 术。 缺点是z 不能 为零。 ( 2 ) s e m i l o g q u a d r a t i c 形式: in p = a o + e a k 1n z k + ( 1 / 2 ) e e a v in z , in z , + ( 2 . 1 2 ) 优点是右边是线性形式，可以 利用线性回归技术。 ( 3 ) g e n e r a l i z e d l i n e a r f u n c t i o n a l f o r m形式: p = a o + e a k ( z , ) u x + ( 1 / 2 ) e e a , ( z ,) 1iz ( z ) v 2 + : 从上面可以看出 多的回归参数估计， 系。 ， 这些函数形式考虑了自 变量之间的交互作用， ( 2 . 1 3 ) 涉及到更 从而有可能更好地反映自 变量和因 变量之间潜在的函数关 还有一种经常使用的灵活的函数形式是b o x - c o x 变换: 尸 入 一 1 = p 。 + e r a + 。 ( 2 . 1 4 ) 第二章 特征价格模型的理论分析 当自 变量和因变量的入 均取1 ，则是一个简单的线性函数。当自 变量的入 均 为1 和因变量的x 接近于0 ， 说明复杂的函数形式比 线性或者对数线性形式更能 拟合这些数据。 g o o d m a n ( 1 9 7 8 ) 是最早利用函数形式变形进行研究的学者之一， 他使用了一个变量的b o x - c o x 变换。最普遍的函数变形是二次b o x - c o x 变换函 数形式，即: 尸 x 一 1 一 。 。 十 艺 p ;z , 、 粤 e e y u z a z i. + 。 ( 2 . 1 5 ) r i d k e r f l e t c h e r , g a l l i m o r e s u a s z h e im , 1 9 7 5 ) ， 因 为 这样的 估计 是建 立在不 完全充分的信息之上的。 ( 4 )数据的共线性和空间自 相关 计量经济学上的两个问题，数据的共线性和样本资料间缺少随机独立性， 似乎是 特征 价格研究作为计量模型必定要涉及到的。 把样本数据的共线性作为特征价格估计的一个问 题是很自 然的。因为家庭 偏好的相似性，以 及住宅建筑技术的局限性，本质上限制了能观察到的属性变 量的广度。对这种差异的限制越多，模型参数的估计就越不精确。关于特征价 第二章 特征价格模型的 理论分析 格模型估计特别需要注意的是，参数估计的精确性对获得特征价格的确定是非 常重要的。 b s ls l e y c 1r f o 喊1 9 8 8 ) 。 关于交通成本与住宅价值 关系的规范性研究最早始于 a l o n s o ( 1 9 6 4 )的土地市场模型。 在他的模型中家 庭对区位和消费束的选择由一个静态效应最大化模型来描述。他的研究结果显 示，家庭到市中 心的距离与土地价格呈反比，接近市中心的地租相对较高，因 为那里的交通成本较低。 “ 区位、区位、区位” 在国外房地产价格评估时被反复 强调，不同的区域给消费者带来的效用是不相同的。根据城市经济学原理，城 市土地竞租曲 线平滑向 右下方倾斜， 竞租价格随着与c b d 距离增加而降 低( m i l l s , 1 9 6 7 ; mu t h , 1 9 6 9 ; a l o n s o , 1 9 7 2 ) . 但是， 高速公路、 城市快速干道、 t o d 的发展改 变了传统的 城市地租曲 线， 到地铁与公交站点、快速路的距离也成了衡量区位的因素。良 好的公交交通服 第三章 武汉市住宅特征价格模型的构建 务对住宅价格有正的影响，许多学者已经在文献中进行了验证。f e r g u s o n , g o l d b e r g d a v i s ( 1 9 7 0 ) , l e e ( 1 9 7 3 ) , d o m b u s c h ( 1 9 7 5 ) , b a l d a s s a r e e t a l . ( 1 9 7 9 ) 和g i u l i a n o ( 1 9 8 6 ) 认为旧 金 山 的 湾区 捷运系统( b a r t ) 对土 地价 值的 影响 是 显著的， 其中 交通站点附 近的 住 宅和 土 地价 值上涨的更 快; v o i t h ( 1 9 9 1 ) 对费 城 进行 研究时 发 现， 铁 路 交 通便捷 的 地区 的 住 宅价 值要比 其它地区 高出5 7 1 4 美 元; g a t z l a ff r o d r ig u e z l i r o d r ig u e z m o k e t a l . , 1 9 9 5 ) 。日 本东京大学的高小路、浅见泰司 ( 2 0 0 2 ) 运用h e d o n i c价格法， 采用东京都独户住宅的数据样本， 就居住环境因素对房地 产价格的影响进行了实证研究。他们的研究表明，日 照时间、邻接公园、土地 利用混合强度等区域性的环境属性具有稳定的外部性效果，并且这些外部性效 果受到土地规模的影响。 关于 教育设 施， _ h a u r i n 通过对武汉市住宅样本的调查，获取并整合 了相关的住宅研究数据，运用特征价格模型对武汉市二手房交易市场进行了实 证研究。本文得到的主要结论有以下几点: 1 . 住宅特征主要分为区位特征、建筑特征、邻里特征三大类。为了构建住 宅特征的指标体系，本文在文献研究的基础上选取了1 9 个住宅特征作为模型的 自 变量。其中:区 位特征变量4 个，为c b d距离、长江 ( 汉江) 距离、出行条 件;建筑特征变量6 个，为楼层、总楼层、建筑面积、房龄、朝向、物业管理; 邻里特征变量9 个， 为 运动场、 公园、 湖泊、 商店( 5 0 0 米、 1 0 0 0 米) 、 学校( 1 0 0 0 米、 2 0 0 0 米) 、宾馆数量、 写字楼数量。 2以 武汉市存量 ( 二手房)市场为研究对象， 对住宅特征价格的线性模型、 对数线形模型进行分析比 较，从修正判定系数r z 可知，对数线形模型的拟合度 较强 ( 6 4 . 2 0 6 ) 优于线性模型 ( 6 2 .9 %) 。 为了 避免对横截面数据估计时容易出现 的异方差性， 所以本文采用对数线性模型进行武汉市住宅市场的实证研究。 3 . 通过对模型的回归分析， 有 1 1 个特征变量进入模型，通过这 1 1 个特征 变量的回归系数得到武汉市住宅特征价格模型: l n p = 7 . 8 9 5 8 + 0 . 0 0 1 8 x 总楼层一 0 . 0 0 6 1 x 房龄+ 0 . 0 7 9 6 x 朝向+ 0 . 0 4 2 7 x 物业管理 一 0 .0 0 7 2 x c b d 距离一 0 . 0 0 7 2 x 长江距离+ 0 . 0 4 0 8 x 运动场+ 0 . 0 2 6 6 x 公园+ 0 . 0 4 7 8 x 商店 + 0 . 0 4 7 2 x 宾馆数量+ 0 . 0 3 5 6 x 写字楼数量 4 . 根据模型回归结果，得出1 1 个住宅特征的价格半弹性系数。具体数值如下， 区位特征2 个:c b d距离为- 0 .7 2 1 3 ，长江距离为一 0 .7 1 3 7 ;建筑特征4 个:总楼 层为 0 . 1 7 6 2 ，房龄为一 0 .6 1 2 1 ，朝向为 8 .2 8 5 9 ，物业管理为4 .3 6 7 1 ;邻里特征 5 个，运动场为4 . 1 6 9 2 ，公园为2 . 6 9 7 1 ,商店为4 . 8 9 9 5 ,宾馆为4 .8 3 6 3 ，写字楼 第五章 结论 为3 .6 2 6 9 。由 此分析得出自 变量一个单位的 增长所导致的因 变量变化的百分比 。 如房龄每增加一年， 住宅价格将下降0 . 6 1 个百分点;1 0 0 0 米内 写字楼数量每增 加一个，住宅价格将增加3 . 6 3 个百分点。 5 .在特征价格模型中，朝向影响系数最高，这验证了 武汉市居民偏好 “ 坐 北朝南”的习俗;运动场、公园、商店、宾馆和写字楼的半弹性系数都比较高， 说明居民在置业决策时对社区邻里环境重视程度非常高，邻里特征已经资本化 到住宅价格中。 6 . 从特征变量的半弹性系数来看，三类特征变量对武汉市住宅价格的影响 程度存在较大差异，其中邻里特征对住宅的影响程度最高，区位特征的半弹性 系数较小，可能是仅选取了 市中心作为 c b d ， 而样本到临 近商业中心的 可达性 也可能对住宅价格有着正面影响，进而导致区位特征优势不太明显。 第二节 研究的不足 1 . 特征价格分析的前提假设是市场是均衡的，虽然本文选取的研究对象是 市场化程度较高的 存量市场，但武汉市房地产市场受城市经济和自 身运行机制 的制约，可能无法满足特征价格分析的理论前提，即住宅市场是完全竟争的。 2 . 样本容量有待扩展。本文基于 9 2 4个样本点对住宅进行特征价格分析， 与其他文献相比，在样本容量采集上存在不足。不同于常规的研究方法，特征 价格分析属于微观和实证分析范畴，因此样本容量是非常重要的立足点。 3特征变量选取有待优化。本文在特征变量选取过程中，对有些特征属性 的 选择比 较宽泛， 未能充分考虑这些特征属性的精确性。 例如， 研究文献表明， 教育因素 ( 教育质量) 对住宅价格有着显著的正面影响，但本文只是选取了住 宅周边一定范围内中小学的数量，却没有对这些学校的教学质量进行调查和评 估。 4 . 本文将武汉市住宅市场作为单一的市场进行实证研究，并未将其进行细 分， 这可能忽略了 特征价格模型研究中容易出 现的市场细分问 题， 在今后的 研 究中将努力弥补这一缺陷。 第五章 结论 第三节 研究的价值 住宅特征价格分析方法从微观层面上研究住宅特征差异性对住宅价格的影 响，这对国内长期以 宏观和供需关系为主导的研究方式提供了新的思路。 i . 首次构建了武汉市住宅特征价格模型，并对各种特征属性对住宅价格的 影响进行了实证分析。而结合住宅特征的空间分布可以了 解整个城市住宅小区 的开发状况、服务设施完善度、周围环境优劣度和交通便捷度等，可为政府制 定政策提供依据。例如，汉江对住宅价格的影响不显著，间接反映了政府对汉 江污染治理的实际效果较差，因此政府在制定完善城市功能、优化城市空间结 构的综合规划时必须充分重视汉江的治理。 z . 研究发现，社区周边一定范围内的宾馆、写字楼等商业地产对住宅价格 的强势推动，表明武汉市房地产细分市场之间的互动较为明显，这为城市运营 商和发展商在地产开发模式创新上提供实证支持。 例如，发展商可以 采用综合 大盘开发的模式来进行项目 策划，将商业或其他体验模式与住宅社区进行嫁接 和整合。 3 . 住宅的特征价格揭示了住宅价格的影响因素，为消费者购房提供了决策 依据，有助于消费者选购区位合适、质量称意、价格合理的住宅。消费者对住 宅的选择涉及到邻里关系、工作地点的可达性以及相应的诸如学校和购物中心 等生活、教育配套设施的选择。本文的特征价格模型实际上揭示了不同 特征所 产生效用的价格，表明了住宅特征之间相互替代的数量关系，有助于消费者在 各种影响因素中 进行置业和投资决策。 参考文献 参考文献 1 徐滇庆. 房价与泡沫经济. 北京:机械工业出 版社。 2 0 0 6 . 2 4 -4 9 2 贾生华， 温海珍. 房地产特征价格模型的理论发展及其应用. 外国经济与管理。 2 0 0 4 , 5 : 4 2 4 5 3 贾生华， 温海珍 市场细分与城市住宅特征价格分析. 浙江大学学报( 人文社会科学版) ， 2 0 0 6 , 3 : 1 5 5 1 6 1 4 马思新， 李昂 . 基于h e d o n i c 模型的北京住宅价格影响因素分析. 土木工程学报， 2 0 0 3 , 9 : 5 9- - 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t e s t e d t e s t s o n m e a s u re s o f n e i g h b o r h o o d q u a l i t y . j o u rn a l o f u r b a n e c o n o m i c s , 1 9 9 0 , 2 7 : 9 7 1 1 1 0 2 2 e l l i c k s o n , b . a n a l t e rn a ti v e t e s t o f t h e h e d o n i c t h e o ry o f h o u s i n g m a r k e t s . j o u r n a l o f u r b a n e c o n o m i c s , 1 9 8 1 , 9 : 5 6 -7 9 2 3 g o o d m a n , a .c . h e d o n i c p r i c e s , p r i c e i n d i c e s a n d h o u s in g m a r k e t s . j o u rn a l o f u r b a n e c o n o m i c s , 1 9 7 8 , 5 :4 7 1 4 8 2 2 4 g o o d m a n , a . c . a n d r e w c o u rt a