公路局项目定位.ppt

,公路局项目定位,公路局定位介绍目录,1,2,3,4,项目周边商业调查,项目区域商业分析,项目规划定位建议,物业经营管理成本核算,一、项目周边商业调查调查范围2011年11月21日到24日在芦淞路各行商业调查访谈。,调查结果,调查结论分析,五金汽摩配等业态占绝大多数比重，居民生活基本购物需求基本满足，休闲娱乐项目稀缺。,所处区域商业业态格局,部分商家调查走访明细情况,周边各路段临街铺面租金明细,通过调查，我们了解到项目周边租金水平不高。其中以奇迹超市及佳乐多超市为中心,街面情况实景照片,街面行人较少，随机性消费者不多。应该着重引进目的性消费业态门面开间较窄、进深狭长，经营品类单一，需要大型业态填充,项目SWOT分析,通过对项目的SWOT分析，将项目优劣势进行明确，提供合理的定位方向；同时看准时机抓住机会，提升项目价值；发掘潜在威胁，合理规避风险；通过该业态与项目特点的结合，从而制定出针对性的实施方案。,S优势：1、位于芦淞路主干道，交通便利，有22、25、27、28、30、43、4、多趟公交经过，有利于广告投放，提升项目知名度。2、项目单位为公路局，可合理利用，扩大知名度。3、周边有交警大队、公安局、杨柳冲看守所等政府机构，有一定的消费群体。4、周边有几个成熟大中型社区及市7中，居住人口较多。5、项目距株洲服装商圈只有几分钟车程，拥有芦淞服饰商圈大批从业人员消费。,W劣势：1、项目位于两个公交站点间，虽有多趟公交路过，但无公交站点。2、周边虽有多个社区，但人流分散。3、周边商业氛围欠佳，业态零散。4、周边环境不佳居民整体消费水平不高。,O机会：1、长株潭一体化大趋势，加快株洲城市发展。2、本项目附近无中高档消费场所，可开发，以便于周边需消费人群。3、离南方公司距离不远，可开发消费群体很大。4、临近株洲首个千亿工程芦淞服饰工业园,1、中国十大最具投资价值的城市2、中南地区最大铁路交通枢纽3、中南地区最大的服装批发集散4、中南地区工业重镇地5、综合实力居中部非省会城市第一6、全国文明城市称号7、国家卫生城市称号8、国家交通管理模范城市称号,8大魅力成就财富新城,T威胁：1、曼哈顿项目定位较高，规模较大。2、周边有新的项目待建，市场竞争激烈。,二、项目区域商业分析,1、大环境商业特点（1）本地块不属于核心商圈，也非大型社区集中地。（2）周边商铺多以小面积单店经营为主，缺乏大型整体商业项目。（3）依附摩托车大市场，周边70%为经营汽配、摩配、五金等业态，行业经营态势低迷。（4）以奇迹超市、佳乐多超市为中心的服务范围，缺乏大型餐饮、休闲业态。,2、项目位置商业特点（1）依托摩托车市场，主要经营摩托车配件的零售批发，其他品牌行业几乎空白。（2）项目临街面有近五十米，具有较好的形象展示效果（3）项目处在两个公交车站的中间地段，较为尴尬。（4）紧挨中瑞曼哈顿项目，既互有带动，又产生竞争。,3、项目周边的主要消费人群。（1）周边常驻居民、七中学生；（2）途经的商务人士；（3）机关企业中高层；（4）芦淞市场群经营业主。,4、裙楼商业业态分析,购物、休闲、衣、食、住一条龙服务,单一产品批零专业卖场附带餐饮复合商业体业态,找到相应消费人群消费主题然后针对该主题为核心展开经营,综合性商业模式,（1）物业条件分析：这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场。（2）商业经营分析：本项目不处在核心零售商业中心，位置相对较偏周边虽然没有大型百货业态，但已存在2家生活超市（佳乐多超市、奇迹超市），周边购物需求已经基本满足；同时，周边流动人口较少，大部分常驻人口都是芦淞市场的从业人员，早出晚归，做综合性商业体将难以为继。（3）市场竞争分析：周边虽然没有大型百货业态，但已存在2家生活超市（佳乐多超市、奇迹超市），周边购物需求已经基本满足，竞争压力太大。,结论：综合性商业模式不适合。,专业性商业模式,（1）开发价值风险分析：需面向成百上千的散户进行招商和销售，招商和销售难度大，后期经营管理难度大，一旦经营不善，商业业态上很难调整，将会长期影响项目的开发收益和物业价值，开发风险性很高。面对的客户群体单一（2）商业经营分析：本项目不处在核心服装市场群内（中心广场及建设路商业街），位置相对较偏；同时因道路较窄，车流的交通组织很不利，货物出行困难较大，缺乏人流和车流的交通组织条件，不利于大型货物进出，不符合专业批发市场的物流要求，商业经营非常不利。（3）市场竞争分析：芦淞服装市场群各类服装服饰业态都接近饱和状态，几乎没有服装专业市场的机会；而摩配市场早已经成型，且经营状态开始下滑。新开发的专业市场总体经营都很不好，市场竞争非常大。,结论：专业性商业模式不适合。,主题性商业模式,（1）开发价值风险分析：本案为与招商，可定向开发，物业条件可以满足商家要求。开发建设灵活，可根据开发需要灵活掌握销售和持有物业面积，更具主动性。（2）商业经营分析：选择商家灵活，针对市场需求进行招商，确保商业生存力。主招大型业态，更具市场竞争力，同时减少招商及后期管理难度。（3）市场竞争分析：可根据消费人群及周边业态组合的特点，通过业态的灵活性组合，填补消费空白，针对主流客户人群迎合市场需求和创造具备独特竞争力的商业体。,结论：主题性商业模式比较适合。,三、项目规划定位建议,综上所述，我们分析所得，必须选择主题性商业模式进行开发运作。根据该商圈特殊的经营环境，极度缺乏特色餐饮、高档娱乐及大型休闲项目的特点。建议项目针对以下业态定向开发，积极引进品牌商家以补充商圈业态空白。,在株洲最具代表及特色的中高档餐饮有：华天、湘鄂情、国宾、湘菜时代、大中华、惟楚、芙蓉镇、红花树、湘福楼、麒麟阁、大刘食府、大佬食府、外婆湾等。,正餐餐饮,吃喝,经营及分布状况：,正餐餐饮,在株洲最具代表及特色的品牌有：傣妹、重庆人、嘉豪锅未了、金牛角王、上岛、米罗、迪欧、花之林、肯德基、麦当劳、华莱士、桂林人、罗莎台北豆浆、大娘水饺、仙踪林、必胜客等。,休闲餐饮,经营及分布状况：,休闲餐饮,株洲休闲娱乐业态主要以KTV、洗浴、足浴、健身等业态为主。其中KTV最具代表性的品牌有：OLALA、大世界、世纪风、阳光、歌乐迪、海联会所、皇家永利等。其中洗浴、足浴最具代表的品牌有：水岸南国、南国雨林、御泉、康卫、阳光、洋洲、鸿远、黄程等。,休闲娱乐,玩乐,休闲娱乐,经营及分布状况：,随着株洲城市发展，人均可消费水平提升，高档次、高品质的餐饮已经成为一种必需，休闲餐饮群已成为一种发展的趋势。同时，人们对休闲娱乐的需求也与日俱增。但是，在这种良好的发展态势之下，这类业态几乎全部集中在建设路沿线、河西沿江风光带等地段。项目沿线芦淞路段该类产业几乎一片空白。,项目建议：1、项目周边距银行有一定距离，并且无华融湘江银行，而且上面建行也早有扩大意向，一楼本身面积不大可在两家银行选择引进一家，剩下面积可引进一家专卖店（如特步、衣香丽影）。2、项目周边缺乏大中型餐饮项目，二、三楼可引进如参谋天下、迪欧咖啡、花之林等大中型餐饮企业。3、项目周边缺乏大中型娱乐休闲项目，四楼可引进一家KTV（如歌乐迪、东方红日）、洗浴足浴（鸿远足浴、洋洲足浴）。4、5至10楼为公路局办公场地。5、11至25楼可引进连锁酒店与写字楼。（如速8、如家、七天、锦江之星等）,业态定位,业态定位推荐,办公门厅品牌餐饮中厅商务酒店大堂,量贩式KTV/足浴,办公,商务酒店,品牌餐饮,写字楼,项目名称：万鸿鑫城开发商：株洲市佳兴房地产开发有限责任公司项目地址：荷塘区新华西路119号项目类型：底商建筑面积：56000平方米业态分布：一、二层餐饮（老妈厨房、时鲜厨艺