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浙江人学硕十学位论文 舟山市土地供应形势分析与对策研究 中文摘要 土地是人类生活、生产及一切社会活动的物质载体。在我国社会主义初级阶段， 随着经济的快速发展和人口的不断增长，保护耕地和保障发展必然成为一对矛盾。然 而土地资源是有限，人类社会对土地资源的需求又是无限。因此如何实现有限的土地 资源效应最大化，使有限的土地资源发挥更大的效用，更好地满足社会经济发展的需 要，妥善协调好保护耕地和保障发展两者之间的关系，已经成为各级政府高度关注的 重要议题之一。优化土地供应是发挥土地政策参与宏观调控，是促进土地资源高效配 置，促进土地节约集约利用，促进产业结构升级优化，缓和土地供需矛盾，保障社会 经济发展对建设用地的合理需求及耕地保护的实现，建立及完善供给引导需求机制的 重要途径。本论文从舟山市2 0 0 0 2 0 0 7 年土地供应系统数据及宏观经济指标比较分析 入手，采用统计、比较及归纳等方法，结合国家、地方政府有关土地供应的法规、政 策、制度，全面总结归纳舟山市土地供应基本特征，存在问题，深入探讨问题产生的 原因，展望未来土地供应形势，在此基础上提出优化舟山市土地供应政策建议。 论文共分为6 章。第一章绪论，简单介绍了论文研究背景及我国土地市场发展历 程，对国内外研究现状进行了综述，明确了本论文的研究意义和研究思路。第二章为 土地市场研究的基础理论，主要介绍了土地市场、地租地价理论、区位理论和供求理 论等相关理论背景。第三章为舟山市的土地供应总体形势分析，对全市土地供应基本 情况和特征进行了总结，是本文的主题。第四章，选择了舟山市工矿仓储用地和房地 产用地这两种典型用地类型，单独进行供地和利用特征剖析。第五章，归纳出舟山市 土地供应的形势存在的问题并揭示了问题存在的原因。第六章展望和政策建议。基于 第三章至第四章内容中大量的事实数据和图标表示的分析基础上，对未来舟山市土地 供需形势进行了展望，并提出优化土地供应政策的八条建议。 关键词：土地供应政府调控市场供求政策建议 浙江人学硕士学位论文舟山市土地供应形势分析与对策研究 a b s t r a c t o p t i m i z e dl a n ds u p p l yi s a ni m p o r t a n ti n s t r u m e n tt or e a c hm u l t i p l e t a r g e t s ： a n t i c i p a t i n gi nm a c r o - c o n t r o l ，i m p r o v i n gl a n d - a l l o c a t i o ne f f i c i e n c ya n dl a n d - u s ee f f i c i e n c y , o p t i m i z i n ga n du p g r a d i n gt h ei n d u s t r i a ls t r u c t u r e ，c a s et h ec o n t r a d i c t i o nb e t w e e nl a n d s u p p l ya n dd e m a n d ，b a l a n c i n gt h ed e m a n d so ff a n n i n gl a n da n dt h eo c c u p a t i o no f c o n s t r u c t i o nn e e d s ，b u i l d i n gt h em e c h a n i s mo fs u p p l yg u i d i n gd e m a n d t h ep a p e rc o n c l u d e db a s i cf e a t u r e sa n dd e f e c t so fl a n d s u p p l yi nz h o u s h a nc i t y b a s e d o na n a l y s i so ft h er e a s o n so fe x i s t i n gd e f e c t sa n df u t u r ed e v e l o p m e n to fl a n d s u p p l y , o p t i m i z e dl a n d s u p p l yp o l i t i c a la d v i c e sh a v eb e e nb r o u g h t o u t t h ep a p e rb a s e do nt h ed a t a o fl a n ds u p p l ya n dm a c r o - e c o n o m i ci n d e x e so fz h o u s h a nc i t yf r o m2 0 0 0t o2 0 0 7 ，a n d a d o p t e ds t a t i s t i c a l ，c o m p a r a t i v ea n di n d u c t i v ea n a l y s i sm e t h o d s a l la n a l y s i sh a v eb e e n c o m b i n e dn a t i o n a la n dl o c a ll a w s ，p o l i c e sa n ds y s t e m sa b o u tl a n d - s u p p l y t h i sp a p e rh a s6c h a p t e r s c h a p t e r1i sap r e f a c e ，w h i c hg e n e r a l l yi n t r o d u c e dt h e r e s e a r c hb a c k g r o u n da n dt h ed e v e l o p m e n tc o u r s eo ft h el a n dm a r k e ti nc h i n a t h ep r e f a c e a l s os u m m a r i z e dr e l e v a n tr e s e a r c h e sb o t ha th o m ea n da b r o a dt of i g u r eo u tt h er e s e a r c h s i g n i f i c a n c ei nt h i sp a p e rh a v eb e e np o i n t e do u ta n dt h et h o u g h ti nt h i sp a p e rh a v eb e e n p o i n t e do u t c h a p t e r2i sa b o u tt h eb a s i ct h e o r i e so fl a n dm a r k e tr e s e a r c h e s ，t h ec h a p t e r i n t r o d u c e dt h et h e o r e t i c a lb a c k g r o u n d sa b o u tt h et h e o r i e sl i k el a n dm a r k e t ，t h e o r yo fl a n d p r i c ea n dl a n dr e n t ，l o c a t i o nt h e o r ya n ds u p p l y - d e m a n dt h e o r ya n ds oo n c h a p t e r3i st h e t o p i cp a r t ，w h i c ha n a l y z e dl a n d - s u p p l ys i t u a t i o ni nz h o u s h a nc i t y b e f o r et h ea n a l y s i s b a c k g r o u n do fs o c i a la n de c o n o m i cs i t u a t i o na n dp o l i c i e si nz h o u s h a nc i t yh a v eb e e n i n t r o d u c e d ，a n dg e n e r a ls i t u a t i o na n df e a t u r e so fl a n d s u p p l yi nt h i sc i t ya l s oh a v eb e e n s u m m a r i z e d c h a p t e r4 ，f e a t u r e so fl a n d - u s ea n dl a n d - s u p p l yi nt w ot y p i c a lt y p e i n d u s t r i a ll a n da n dr e a le s t a t el a n dh a v eb e e na n a l y z e d c h a p t e r5s u m m a r i z e dd e f e c t sa n d t h e i rr e a s o n so fl a n d - s u p p l yo fz h o u s h a nc i t y c h a p t e r6i n c l u d e ds o m ef o r e c a s ta n d p o l i t i c a la d v i c e s b a s e do nt h ea n a l y s i si nc h a p t e r3a n dc h a p t e r4 ，t h ep a p e rf o r e c a s t e d l a n d - s u p p l ys i t u a t i o no fz h o u s h a nc i t yi nf u t u r es e v e r a ly e a r s ，a n de i g h ta d v i e e so f o p t i m i z i n gl a n d s u p p l yh a v eb e e nr a i s e d k e yw o r d s ：l a n ds u p p l y , m a e r o c o n t r o lb yg o v c m m e n t ，s u p p l ya n dd e m a n di nm a r k e t ， s u g g e s t i o n st op o l i c y 浙江大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经 发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得浙江大学或其它教育机构的学位或证书而 使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确 的说明并表示了谢意。 研究生签名：日期： 浙江大学学位论文使用授权声明 浙江大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文 的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档 的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借 阅，可以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权浙 江大学研究生部办理。 研究生签名：导师签名： 浙江人学硕士学位论文舟山市土地供应形势分析与对策研究 1 1 研究背景 第一章绪论 1 9 9 8 年我国对 ：土地管理法进行了第二次修订，于1 9 9 9 年1 月1 日正式施行， 这次修订的土地管理法确立了我国土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设 用地，并实行严格的耕地保护制度。新 土地管理法明确指出各省、自治区、直辖 市必须做到耕地总量不减少，占用耕地与开发复垦耕地相平衡，并从法律层面上要求 控制建设用地总量。2 0 0 3 年开始，中国宏观经济进入新一轮增长周期的扩张阶段。 中央政府为抑制可能出现的经济“过热 ，明确提出运用土地政策参与宏观调控，要 求严把土地、信贷两个闸门，并出台了一系列具体政策。如国务院关于深化改革严 格土地管理的决定( 国发( 2 0 0 4 ) 2 8 号) 、国务院关于加强土地调控有关问题的通 知( 国发( 2 0 0 6 ) 3 1 号) 。国土资源部、地方政府按照国务院政策精神出台了一系 列与之相配套的政策措施。这些法规政策总的目标是严格土地管理、保护耕地、控制 建设用地总量，促进土地节约集约利用。具体到土地供应主要从以下几个方面进行控 制： 一是严格土地供应审批，依照法定权限审批土地，农用地转用和土地征收的审批 权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府，各省、自治区、直辖市人民政府不得违 反规定下放土地审批权。 二是明确要求地方政府对土地管理和耕地保护负总责，地方各级人民政府要对土 地利用总体规划确定的本行政区域内的耕地保有量和基本农田保护面积负责，政府主 要领导是第一责任人，并建立了相应的考核制度。严格实行耕地占补平衡制度，确保 耕地总量不减少，质量不下降。 三是严格控制新增建设用地供给，对新增建设用地进行严格的规划及年度供应计 划控制。新增建设用地供给必须符合土地利用规划，不得突破年度计划指标。实际用 地超过计划的，扣减下一年度相应的计划指标。严格从紧控制农用地转为建设用地的 总量和速度。凡不符合规划、没有农用地转用年度计划指标的，不得批准用地。 四是加强盘活存量建设用地，保障建设用地供给，促进土地节约集约利用。有些 地方政府，如杭州还专门出台了鼓励提高土地集约程度的政策，规定工业用地增加容 积率不再收取土地出让金，标准厂房三层以上部分每平米给予一定政策补助。 浙江人学硕士学位论文舟山市土地供应形势分析及其政策建议 舟山市在“十五”以前是浙江省经济发展相对比较缓慢的地区，“十五 以后进 入快速发展轨道，用地量需求大增。但国家对土地供应尤其是新增建设用地及农用地 转用的控制起来越严格，浙江省下达给舟山市的农用地计划指标十分有限，每年只有 2 0 0 公顷左右，2 0 0 7 年开始未利用地的开发建设也列入国家计划控制的范围。特别是 国务院办公厅出台的 关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知( 国 办发 2 0 0 7 7 7 号) ，特别强调了土地整理新增耕地面积只能折抵用于耕地占补平衡， 不得折抵为建设用地指标。在此背景下，通过向上争取指标和进行土地整理获取建设 用地指标的可能性已经越来越小。因此，优化土地供应，盘活存量建设用地，提高土 地的节约集约利用度必然成为保障舟山市经济快速发展建设用地供给的不二选择。 论文数据主要来源为本人参与2 0 0 8 年导师承担的2 0 0 8 年舟山市2 0 0 0 - 2 0 0 7 年土 地供应研究课题所收集的资料。 1 2 我国土地使用制度的发展历程 在改革开放之前，我国长期实行的是计划经济模式，与此相应的土地使用制度是 计划分配、行政划拨的无偿、无限期、无流动的模式，土地不允许出让、转让、土地 没有价格。而我国现行的土地使用制度是以一般项目用地以市场为基础的有偿使用制 度和国家机关、基础设施、公益事业等土地的划拨使用相并存。本论文着重研究的是 以市场为基础的土地有偿使用。 我国土地市场化始于2 0 世纪8 0 年代末的土地使用制度改革。 1 9 8 6 年，土地管理法规定了行政划拨和有偿出让并行的土地使用模式。期间， 我国经济体制由计划经济开始向市场体制转变，各级城乡土地统一管理机构相继成 立。事实上在更早些时候，北京、上海等城市已经开始了收取商业工业土地使用费的 探索。 1 9 8 7 年，国务院批准上海、深圳等地进行土地使用制度的改革试点，开始对经 营性用地实行有偿有期限的使用制度。与此同时，在借鉴香港等地经验的基础上，逐 步建立了符合我国社会主义市场经济的，在公有制条件下，以土地使用权市场为基础 的土地管理理论体系，包括土地产权理论、土地经济理论、土地规划理论、土地估价 评估理论等等，为土地管理的市场化发展提供了科学的理论基础。 1 9 8 8 年，修改后的宪法增补了“土地的使用权可以按照法律的规定转让州的 2 浙江大学硕： 二学位论文 舟山市土地供应形势分析及其政策建议 规定，从根本上为土地有偿使用制度的全面推行奠定了基础。 1 9 9 0 年，国务院颁布 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂时条 例( 国令 1 9 9 0 5 5 号) ，条例规定了土地不同用途的土地使用最高年限和土地使用 权的出让方式，规定土地使用需要缴纳相应的出让金。宪法的修改和城镇国有 土地使用权出让和转让暂时条例从法律法规角度恢复了国有土地资产商品属性，标 志着中国土地市场正式步入市场化的轨道。 1 9 9 3 年 ：中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定将规范和 发展房地产市场作为培育市场体系的重点，特别强调要发挥市场对土地要素的配置作 用，显化土地资产价值。从1 9 9 3 年以来，国家在土地市场制度的建立和完善过程中 相继出台了连续的有效的加强土地管理的决定和政策，为正常合理的土地供应市场提 供了法律法规上的依据。 1 9 9 6 年，上海在中国首次建立了城市土地储备制度，并建立了相应的实施机构 一一上海市土地发展中心。杭州、青岛等地也先后开展了土地收购储备的实践，从土 地供应机制上探索市场土地市场化配置的实现方式。 1 9 9 7 年，中发( 1 9 9 7 ) 1 1 号关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知 规定加强国有土地资产的管理，强调“国有土地使用权有偿出让，主要采取公开招标 拍卖的方式，鼓励公平竞争。建立土地基准地价和标定地价评估的公布制度。国有土 地使用权拍卖底价须在科学估价的基础上，依照国家产业政策确定。成交价格应向社 会公布。 。 1 9 9 9 年，国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知( 国办发 1 9 9 9 3 9 号) ，进一步强调了加强土地转让的管理，防止出现土地倒卖和投机从而扰 乱土地市场秩序。与此同时，全国各个城市普遍大力推行城市土地收购储备制度。城 市土地储备制度的建立无疑是土地制度市场化改革的“第二次革命 ( 欧阳安 蛟，2 0 0 2 ) 。 2 0 0 0 年，国土资源部关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知 ( 国土资发 2 0 0 0 1 1 号) 再一次提出“培育和规范土地要素市场，制止炒买炒卖地 皮”等非法交易行为，并提出了建立有形市场的必要性和重要性，强制性推行经营性 用地的市场化配置。 2 0 0 1 年，国务院关于加强国有土地资产管理的通知( 国发 2 0 0 1 1 5 号) 以国务 院名义进一步明确了经营性用地的市场化配置要求。在严格控制土地供应总量的前提 3 浙江大学硕上学位论文舟山i f 土地供应形势分析及其政策建议 下，有效发挥市场配置土地资源的基础性作用，充分实现土地资产价值，提高土地资 源利用效率。第一次明确商业性房地产开发用地和其他土地供应计划都必须依法以招 标、拍卖方式提供；国有土地使用权招标、拍卖必须公开进行；要严格限制协议用地 范围。 2 0 0 2 年招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定( 国土资源部令第1 1 号) ，第 四条明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖 或者挂牌方式出让。1 l 号令不但细化了经营性用地的内涵，也规定了土地公开出让 的具体操作规范。1 1 号令的出台规范了国有土地使用权出让行为，标志着房地产开 发土地供应的协议时代向土地资源配置的优化时代迈进。 2 0 0 4 年，国务院关于深化改革严格土地管理的决定( 2 0 0 4 ) 2 8 号实行强化节 约和集约用地政策，推进土地资源的市场化配置，标志着中国土地市场管理开始进入 可持续发展的目标。决定明确规定除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用 地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。经依法批准利用或者 转让原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金，低于市 场价交易的，政府应当行使优先购买权。 至此，经过近三十年的实践，我国有土地使用制度基本实现了从无偿无期限到有 偿有期限的转变，实现了从协议配置到市场配置的转变，土地有偿使用制度和市场化 配置的格局基本形成。 1 3 国内外研究现状综述 早在2 0 世纪2 0 年代之前，一些西方古典经济学家，就对开始对土地经济的若干 问题进行了研究。1 7 世纪末，西方古典经济学家威廉配第第一次提出级差地租的 概念，并对级差地租、土地价格等作了初步的阐述。尔后，杜尔阁( a r j t u r g o t ) 、 亚当斯密( a s m i t h ) 、大卫李嘉图( d r i c a r d o ) 、约贝克拉克( j o h nb a t e sc h a r k ) 等相继对若干土地经济问题，如报酬递减律、边际分析方法等进行了探讨。马克思 在资本论中科学地创立了土地肥力理论及地租地价理论，这实际上成为马克思主 义土地经济理论的核心部分。列宁的土地国有化理论等，迸一步完善和丰富了马克思 主义的土地经济理论。直到1 9 2 4 年，美国经济学家伊利和莫尔豪斯合著的土地经 济学原理出版，系统地分析了土地的基本经济学原理、土地利用、土地产权、土地 4 浙江大学硕士学位论文舟山市土地供应形势分析及其政策建议 信用和土地价值与评估等方面，标志着土地经济学开始成为一门独立的学科。随后， 温格特、各德伯戈、让戈伊埃等相继研究了公有土地政策、城市土地政策和土地规 划等领域，丰富和完善了土地经济学这一学科。 直至上世纪八十年代以前，国外学者多侧重研究土地需求，对土地供应专门研 究比较少，8 0 年代以后对土地供应研究的文献开始增多。野口悠纪雄( 1 9 9 7 ) 的地 价与土地利用关系、阿朗索( al o n s o ) 的单中心均衡模型、k a 亿l 等政府规制与地 价关系等研究都表明了随着土地市场的发育，许多学者开始进入土地供应对土地市场 价格的影响研究。此外，b a r l o w s ( 1 9 9 3 ) 研究了欧洲土地供应问题；b r a m l e y ( 1 9 9 3 ) 研究了英国土地供应问题，p e n ga n dw h e a t o n ( 1 9 9 4 ) ，t s e ( 1 9 9 8 ) 等学者集中研究了 香港土地供应问题。这些学者的研究普遍认为土地市场价格与土地供应量、土地供应 政策、土地供应方式直接相关，土地供应政策对于土地利用效率，减少土地不合理利 用引起负的外部效应作用显著。1 9 8 5 年，由林肯土地政策研究所和住房与城市发展 部主编的土地供给监控一书，论述了6 个区域性组织在收集和共享可开发土地供 给数据方面所做的尝试。n n a n t h a k u m a r a n ( 2 0 0 0 ) 等人专门探讨了土地供给的调节 机制。 国内对土地经济问题系统和专门的研究始于2 0 世纪3 0 年代。这一时期，主要是 在介绍国外土地经济学理论的基础上逐步创立中国的土地经济学，处于启蒙和初创阶 段。新中国成立后，由于实行土地划拨制度，土地经济理论和土地市场都没有很好的 发展。直至上世纪八十年代实行土地有偿使用以来，中国土地市场才逐步得以发育。 但由于一级土地市场是政府垄断性，使中国的土地市场区别于资本主义国家的土地市 场，因而土地供应的理论和方法都在不断的探索中，没有现成的理论和方法供参。因 此，中国土地市场具有它的明显特征：中国土地市场是政府驱动型市场；中国城市土 地市场是垄断竞争型市场。同时，又由于集体土地无法直接进入市场，城市发展中碰 到集体所有的土地一律征为国有的制度安排，中国城市土地市场在土地市场体系中占 据主导地位。对应的中国房地产市场也有适应性特点，在上世纪八十年代，房地产市 场主要是以租赁市场为主，买卖和其他市场为辅，多种交易结合的一种管理型市场； 进入九十年代以后，经过土地市场的市场化运行过程，房地产市场发展成发达地区以 买卖市场为主，租赁市场、调换市场为辅的管理市场，这也是未来长期的一种趋势， 与发达国家的市场特征一致。 因此我国的研究与这种对应的历程相应，对于政府宏观调控、市场供需理论、资 5 浙江大学硕上学位论文舟山f f 土地供应形势分析及其政策建议 源的优化配置以及土地供应机制给予了特别的关注和探讨。与国外相比，我国城市土 地市场研究起步比较晚，真正始于1 9 8 0 年代中后期，各位有代表性的学者对土地市 场的研究角度也各异。陈龙高等( 2 0 0 4 ) ：浅谈我国土地市场中土地供应的制度缺陷 及建议，肖宇宁( 2 0 0 6 ) 在：我国城市土地供应机制分析及对策均是以供求均衡 理论，从土地供应市场着手，对中国土地现状进行分析，探求中国土地市场供应的有 效措施和供需平衡的创新机制，学者们对土地市场供需机制的相关研究投入了相当多 的精力，研究涉及到土地供需的很多方面，并取得了一定的进展。持博弈论观点的有 王玉堂、曲福田和石晓平、母小曼的双方博弈论，刘小玲以及刘文的三方博弈论，周 滔( 2 0 0 5 ) 则建立了土地出让市场的监管博弈模型。另有一部分学者对市场机制下资 源的有效配置理论研究进行探讨，王万茂( 1 9 9 6 ) 在市场经济条件下土地资源配置的 目标、原则和评价标准，曹建海( 2 0 0 2 ) 在中国城市土地高效利用研究，李涛( 2 0 0 6 ) 城市土地市场运行与政策控管研究和陈利根( 2 0 0 4 ) 的土地储备制度实施后 城市土地市场运行绩效以马鞍山市为例论文分别以南京市和马鞍山市为例对城 市土地市场运行绩效进行了评价。 以土地市场为题名，检索c n k i 万篇硕博学位论文数据库，得到相关论文为2 4 篇。 杨庆嫒( 2 0 01 ) 等，从土地资源配置效率角度来研究政府宏观调控机制对土地市场运 行的作用，认为价格完全由土地最佳预期收益所决定。杨遴杰( 2 0 0 2 ) 着重从城市土 地供应机制上探索城市土地运作模式。毛芳韬( 2 0 0 5 ) ，霍长宝( 2 0 0 5 ) 等更多的则是 从土地价格机制出发，探讨土地市场发展对策。袁弘( 2 0 0 3 ) ，郭坚翔( 2 0 0 4 ) ，陈翠 芳( 2 0 0 4 ) 等根据一些调查取证，从制度和规范进行探索，研究土地市场的规范化管 理体制。周滔( 2 0 0 5 ) 运用博弈论研究了土地市场失序的诱因和规制。郭国本( 2 0 0 3 ) 运用新制度经济学的有关理论，探讨了如何运用制度的方法来解决土地市场与可持续 发展之间的矛盾。在对土地供应市场的硕博研究1 3 篇优秀论文中，复旦大学的尹锋 ( 2 0 0 7 ) 对土地政策的宏观调控进行了绩效评价。高明( 2 0 0 4 ) 则从资源绩效角度研 究了城市土地优化配置问题。其中有1 l 篇论文均对我国土地储备制度进行了专门的研 究，论文作者也主要集中在北京大学、同济大学、南京农业大学和华中科技大学。浙 江大学的毛芳韬( 2 0 0 5 ) 则是从土地市场价格的主要影响因素供求机制来研究管理对 策。对土地市场研究发展对策最具有代表性的是霍长宝( 2 0 0 5 ) 的研究，他从宏观经 济环境入手，利用产权经济理论对影响土地市场发展的宏观政策环境进行了预测。由 此可见，土地市场的土地供应制度仍旧是研究的重点。对于土地市场的专项研究主要 6 浙江大学硕上学位论文舟山市七地供应形势分析及其政策建议 集中的北京房地产，针对北京土地市场的分析报告总共有5 4 篇，最近几年基本每 个月都有连续分析报告。 综上所述，我国学者们对土地市场的相关研究投入了相当多的精力，研究涉及到 土地供需、政府宏观调控、土地储备制度、土地资源优化配置以及地价影响因素等方 面进行了宏观角度的研究，也有定量定性相结合并取得了一定的进展。但是现有的研 究成果还隐含一定的问题，在现在土地市场不完善、土地市场无法按照市场供需均衡 规则进行完全运作的情况下，如何科学有效地调节土地市场的供给量、供应结构和供 应进度，以达到未来有效配置土地资源，集约利用土地，使土地增值收益最大化的目 的是研究中相对欠缺的方面。特别是在我国土地一级市场由政府垄断的这一特征与国 外土地市场存在内在的差异，也使得我国的土地经济理论期待创新。另外，学者们对 土地市场停留在理论层面较多，在实际中有效运用的实证不多，仅有的实证研究也仅 仅集中在少数北京、武汉等大城市，中国中小城镇的土地市场或者说区域性的研究尚 需要更深一步的理论研究的可操作性，亟待更多的实证研究和分析为未来政府的宏观 调控的正确运用和土地市场的规范化发展提供可靠性、普适性的理论依据。 1 4 研究思路和意义 1 4 1 研究意义 土地是人类赖以生存的基础，土地数量固定而人口在不断增加，其对土地的需求 也在不断增加，如何在有限的土地资源条件下，合理配置人类生活生产所需土地，优 化土地供应，是发挥土地政策参与宏观调控，是促进土地资源高效配置，促进土地节 约集约利用，促进产业结构升级优化，缓和土地供需矛盾，保障社会经济发展对建设 用地的合理需求及耕地保护目标实现，建立及完善供给引导需求机制的重要途径。城 市是人类社会经济活动在地域空间上的投影和载体。城市土地是社会经济发展的基本 要素，是社会主义市场体系的重要组成部分，在城市化飞速发展的进程中，城市用地 的需求加剧了中国土地资源的供需矛盾，城市建设用地的供应是否科学合理对城市未 来的空间发展至关重要。土地供应属于土地市场的范畴，中国的土地市场仅仅只有改 革了2 0 多年的路程，市场优化配置土地资源的机制尚未统一形成，土地供应总量、 结构、方法等尚未形成有效的可持续发展的模式，土地资源存在利用不充分和部分浪 费。因此，对土地市场的供应模式及其效果进行分析和探讨，研究存在的问题，对于 7 浙江人学硕士学位论文 舟山市土地供应形势分析及其政策建议 土地的合理科学配置，积极有效利用非常必要的。研究舟山市土地市场的供应现状同 样也将对其他类似城市的土地利用和未来发展起到预示作用。通过土地供应现状分析 可以探索不合理的供地政策和产生的系列问题，在一定程度上为政府宏观调控土地可 供应量，保证经济的可持续发展和土地的可持续利用有很好的理论与实践意义。 2 0 0 3 年至今，我国经济体制发生了重大转变，土地资源的稀缺严重制约了经济的 发展。由于之前土地的过度开发和土地的粗放利用，土地开发与保护之间的矛盾异常 尖锐。在部分行业投资是否出现“过度”与“低水平重复建设”的争议声中，在房地 产市场是否“过热 等问题成为社会焦点，政府宏观调控力度不断加大的背景下，如 何解决我国土地资源的可持续利用和社会经济的稳定协调发展问题成为当前必须面 对的研究问题。如何建立有效的机制，使“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地” 的基本国策能够真正落实，成为研究和实践的重点。国务院( 2 0 0 4 ) 2 0 号) 关于深 入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知，明确将政府宏观调控作为土地 市场管理工作的重要配置手段，是具有重要的研究价值与现实意义。 第一，从实践上，通过分析舟山市土地供应市场运作，揭示土地出让供应存在问 题及成因，总结土地市场供应的特征和未来形势的展望，提出规范发展土地出让市场 对策，不仅有利于地方政府优化土地供应，而且对于加强土地供应市场调控政策研究， 加快土地资源市场化配置，促进土地市场的健康、有序发展提供一定指导以及深化与 完善土地供应市场的制度建设与理论研究都具有非常重要的现实意义。 第二，土地供应市场分析的成果是政府出台相关调控政策的重要前提，但从当前 土地供应市场的研究现状看，由于数据资料收集难度非常大，而且无法对市场运行进 行深入研究，分析较为概要，系统研究的较少。本文将如何对土地供应市场的影响因 素、供给情况与价格变化进行图标曲线等多种形式的详细分析，揭示土地供应市场运 行特点与存在的问题，为本领域的理论研究提供了重要的实证研究支持。 1 4 2 研究思路 土地市场形势分析报告是土地供应市场实践研究的重要环节，本文对舟山市的 2 0 0 0 - 2 0 0 7 年土地供应系统数据及宏观经济指标比较分析入手，围绕舟山市土地市场 供应形势这一主题，运用市场需求理论、地租地价理论以及区位理论，采用理论结合 实际以及定性和定量分析相结合的方法，采用统计、比较及归纳等方法，结合国家、 地方政府有关土地供应的法规、政策、制度，在对舟山市土地市场的宏观政策环境、 8 浙江大学硕上学位论文舟山市土地供戍形势分析及其政策建议 土地资源市场环境分析的基础上全面总结归纳舟山市2 0 0 0 2 0 0 7 土地供应基本特征， 对土地利用现状分析从土地利用程度、土地利用结构、土地利用效益角度，总结土地 供应市场存在问题，深入探讨问题产生的原因，展望未来土地供应形势，在此基础上 进一步提出优化舟山市土地供应的切实可行的政策建议。本文主要工作在以下几个方 面： 一、大量的数据收集、统计、整理和归纳。本文数据表涉及7 张，事实图示达1 8 张，这是本论文最大工作和难点之一。数据包含舟山市区的经济发展资料、土地供应 量、供应结构和供应计划，以及对应的可比性的浙江省的情况等。 二、对于供应情况的分析和总结，发现存在问题，发掘问题的源头。尤其选择 具有代表性的典型用地单独进行剖析以获得更为直接的结果。 三、根据事实数据，存在问题和深挖原因后得出结论：未来土地需求势头依旧很 猛，但会有所平抑，供求矛盾会有所减缓。认为土地供应形势面临巨大压力的事实， 但是政府围填海土地利用的政策一旦启动将极大地保证舟山市未来的建设用地的供 厶k 匀日。 四、提出在科学预测和论证供需、合理规划、加强市场配置、加大集约用地规模、 建立供地分析制度、盘活存量土地等八条优化舟山市土地供应的对策。 1 4 3 研究内容 土地市场变化 土地政策执行 土地政策制定 图1 - 1 土地供应市场实践研究基本思路 优化土地供应是发挥土地政策参与宏观调控，是促进土地资源高效配置，促进土 地节约集约利用，促进产业结构升级优化，缓和土地供需矛盾，保障社会经济发展对 建设用地的合理需求及耕地保护目标实现，建立及完善供给引导需求机制的重要途 9 熏垂 浙江大学硕t 学位论文舟山市土地供应形势分析及其政策建议 径。本论文从舟山市2 0 0 0 2 0 0 7 年土地供应系统数据及宏观经济指标比较分析入手， 采用统计、比较及归纳等方法，结合国家、地方政府有关土地供应的法规、政策、制 度，全面总结归纳舟山市土地供应基本特征，存在问题，深入探讨问题产生的原因， 展望未来土地供应形势，在此基础上提出优化舟山市土地供应政策建议。 论文共分为6 章。第一章绪论，简单介绍了论文研究背景及我国土地市场发展历 程，对国内外研究现状进行了综述，明确了本论文的研究意义和研究思路。第二章为 土地市场研究的基础理论，主要介绍了土地市场、地租地价理论、区位理论和供求理 论等相关理论背景。第三章为舟山市的土地供应总体形势分析，对全市土地供应基本 情况和特征进行了总结，是是本文的主题。第四章，选择了舟山市工矿仓储用地和房 地产用地这两种典型用地类型，单独进行供地和利用特征剖析。第五章，归纳出舟山 市土地供应的形势存在的主要问题并揭示了问题存在的主要原因。第六章展望和政策 建议。基于第三章至第四章内容中大量的事实数据和图标表示的分析基础上，对未来 舟山市土地供需形势进行了展望，并提出优化土地供应政策的八点建议。 1 4 4 技术路线 本文具体技术路线如下：第一步，根据土地市场理论基础对土地市场的研究现状 进行整理，收集研究对象舟山市土地市场的相关数据与资料；第二步，对舟山市土地 供应市场的基本情况及其特征进行详细分析，分析主要从土地供给情况，对土地供应 总量、土地供应结构、土地供应方式、区域分布特征等问题进行，针对土地供应以及 产出情况，并单独对舟山市工矿仓储用地和房地产用地这两种典型类型的土地供应进 行了特征分析和总结归纳。第三步，归纳和总结舟山市土地供应市场存在的问题，对 引起这些问题的原因进行了探讨。第四步，土地的供求机制和价格决定机制是土地市 场运行机制的核心。针对舟山市的土地市场的问题，对未来的供应和需求形势予以展 望，从而根据宏观政策的导向性对未来优化舟山市土地利用提出相应的政策建议。 1 0 浙 学埙博位论文 l 研究背景ll “糖黜l1 耐h w 触“l l 一 一 1 日i “ 2 * 应形势 2 ”8 。8 莹“”l _ j m m 8 f 出葺性h * m m b ：i m * *l _ 一o o p b 目$ 4 m 目犍$ 剐 l* * i 5 量”8 。”l _ j 匪# * * l 8 * 镕目h * ，、- ， 二 、 i f 月特m$ m 月m # # f u m e l 目l u 牌晨望 日* 圈1 吨土地供应市场研究技术路线 浙江大学硕上学位论文 舟山市十地供戍形势分析与对策研究 第二章土地市场研究的理论基础 2 1 土地市场概论 市场，是商品交易的场所，是商品交换中发生的各种经济关系的总和。而土地市 场的概念，指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和( 毕宝德，2 0 0 1 ) 。 它有狭义和广义之分。狭义的市场是指进行土地交易的专门场所。广义的土地市场则 是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。土地市场的内涵包括中间商、代 理商、金融信用、广告信息等一切构成土地产权交换关系的经营性活动。土地市场的 客体主要是土地及其产权关系。因此，土地市场是有形的土地和无形权益、信息、咨 询服务等的统一体。土地是人类的基本生产要素，也是生产经营活动的必需载体，只 有实现其市场配置，才能健全市场体系，最大限度的发挥市场机制的作用( 毕宝 德，2 0 0 1 ) 。但是土地跟其他生产要素不同，具有很大的稀缺性，正是由于土地资源的 稀缺性才产生产权制度 ( 曲福田，2 0 0 0 ) 。同样，土地又由于它的不可移动性，决定 了它不同于其他一般的商品。因此，由此而形成的土地市场有其区别于一般市场的明 显特征： ( 1 ) 地域性。由于土地的不可移动性，不存在完全相同的两幅土地，使得土地市 场具有相应的地域性特点。同时，又由于土地只是中间需求，土地的价值往往和其所 处区域的经济、社会、环境、产业等密切相关，从而使土地市场具有强烈的地域性特 点。 ( 2 ) 不充分性。由于土地市场区别于其他商品市场的特点和我国土地市场发育的 阶段性和结构性特点，当前我国土地市场的信息获取较难，参与者有限，市场的竞争 不充分。特别是工业用地，相对于房地产用地而言，由于使用功能的局限，无法象房 地产用地一样以单套住宅( 商铺) 为最小单元进入二级市场，更加增加了竞争的不充 分性。同时，由于国有土地一级市场的政府垄断和集体的单向流转，也促使了竞争的 不充分性。 ( 3 ) 供给弹性小。由于我国国情决定了土地资源不可能无限供应，而且按照现行 做法是政府每年确定一定数量土地建设用地供应以提高土地的集约强度。因此当期土 地供给弹性几乎为零。从一个时间跨度，也是政府根据可能和市场需求而作相应的调 整，但这种调整也是十分有限的。特别是将土地作为宏观调控的“闸门后，弹性更 1 2 浙江大学硕上学位论文 舟山l 土地供应形势分析及其政策建议 加有限。因而土地供给弹性也往往表现为不同用途土地之间的转换。 ( 4 ) 政府管制较严。土地是一个国家重要的资源，其分配是否公平有效，对经济 的发展和社会的稳定具有十分重大的作用，因而各国政府都对土地的权利、利用、交 易等作较多的严格限制。特别在我国，由于保护耕地的政策取向，更加决定政府对土 地的管制。现行 土地管理法中设计的农地转用制度，就是其中典型的表现之一。 以土地私有制为基础的完全市场模式，以美国、日本、法国等国家为代表，土地 国家所有制为基础的市场竞争模式，市场竞争模式则以英国和英联邦国家或地区为代 表。两种模式的共同特点是：( 1 ) 土地市场的基础是资本主义市场经济。( 2 ) 有形市 场和无形市场相结合。( 3 ) 土地市场的供给与需求决定土地价格。( 4 ) 土地市场的进 出是自由的；( 5 ) 政府都对土地市场进行干预。不过，政府发挥的是间接调控作用， 以消除土地投机现象。 2 2 地租地价理论 地租是直接生产者在农业( 或其他产业) 中所创造的生产物被土地所有者占有的 部分，是土地所有权借以实现的经济形式。地价是为购买获取土地预期收益的权利而 支付的代价，即地租的资本化( 胡存智，2 0 0 6 ) 。地租与地价在本质上具有同一性， 而又具有相对独立性的经济范畴，在土地租赁与土地购买两种交易方式的供求情况大 致相同时，地租与地价互为反函数，呈现同步变化的比例关系。有关地租地价的理论 大致分为两个主要流派，一是马克思主义地租地价理论，二个是西方地租地价理论。 马克思认为资本主义地租以土地私有制为前提，是土地所有者凭借土地所有权不劳而 获的收入，其特点在于土地所有权和使用权的分离。其理论包括级差地租、绝对地租、 垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等不同内容，认为级差地租指租用较优土地所获 得的归土地所有者所占有的超额利润；而绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄 断所获得的地租。土地价格的内涵是地租的资本化，是若干年的土地收益即地租贴现 值的总和。它具体包括由土地所有权垄断而产生的绝对地租以及由土地的生产条件好 坏而产生的级差地租。在市场经济中，土地更重要的作用体现为土地资产，土地价格 的内涵应包含三个部分第一，真正的地租，即绝对地租和级差地租第二，土地投资的 折旧，第三，土地投资的利息( 毕宝德等，2 0 0 1 ) 。土地价格就是以上三个部分之和 的资本化。 1 3 浙江大学硕士学位论文舟山f l f 土地供应形势分析及其政策建议 2 3 区位理论 在城市经济活动中，土地区位与土地利用选择、土地市场价格之间存在着一定的 关系。土地区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结 合的具体表现( 胡存智，2 0 0 6 ) ，是决定城市土地利用价