（工商管理专业论文）中国知名房地产开发企业发展趋势.pdf

中国知名房地产开发企业发展趋势 摘 要 摘 要 中国房地产开发企业从 90 年代起步以来，经历了由膨胀到调整、发 展、整合的发展阶段。目前，中国房地产开发企业数量仍然繁多，但市 场占有率、整体盈利水平都比较低下，而且资产负债率一直处于 75%左 右的较高水平。但经历了近 20 年风风雨雨的磨练，也造就了一批大型的 知名房地产开发企业，这些企业的发展引导着整个行业的发展，可以说 是整个行业的标杆。 本文对知名房地产开发企业的综合对比分析可知，在市场快速发展 的时期，这些企业的扩张和发展领先于其他企业，而在市场低迷的情况 下，他们也率先采取降价促销的营销手段。在 2008 年整体经济受创的情 况下，房地产行业也难逃于难，短期市场萎靡的局势很难改变。在此大 势不好的情况下，这些知名房地产开发企业在未来发展中的策略将逐步 转变，长期的发展趋势将是应该开始考虑的话题。 在综合对比分析的基础上，在目前国内房地产形势不好的背景下， 提出知名房地产开发企业的未来发展必须根据目前市场情况调整自己的 发展策略，针对性地提出了未来知名房地产开发企业的应采取的措施： 短期内降价销售以快速回笼资金，放缓扩张速度，探索多元化的融资渠 道。并结合中国房地产市场的发展，提出了知名房地产开发企业将呈三 大发展趋势：专业化精益求精、业务发展多元化、行业重组强者愈强。 关键词：房地产，行业，知名，开发企业，趋势 trendency of well-known real estate development enterprises of china abstract since the 1990s, the real estate development enterprises of china have went through the adjustment to the expansion, development, integration stage of development. at present, the number of real estate development enterprises is still numerous, but the market share and the level of profitability is relatively low and the debt-to-asset ratio of the whole market is at a high level of 75%. after almost 20 years of stormy trials，a number of well-known large-scale real estate development enterprises had produced. as a whole bar of real estate industry, these enterprises will guide the development of the entire industry. with the comprehensive comparative analysis of the well-known real estate development enterprises, we can see that during the fast-growing market in the period, the expansion of these enterprises and development is ahead of other enterprises, and the downturn in the market, they will take the first price reduction of marketing promotions. in 2008, with the influence of the whole economy, the real estate industry could not escape and the situation is difficult to make change in a short-term. the long trendency of the industry will affect the development strategy of these well-known real estate development enterprises in the future. according to the current bad situation, the well-known real estate development enterprises nust adjust its development strategy in the future development. on the base of the comprehensive comparative analysis, the measures adopted by the well-known real estate enterprises will be: 1) decreasing the selling price for quickly the funds return in the short term; 2) slowing down the rate of expansion; 3) exploring a wide range of financing channels. with the influence of real estate market in the future, improving professionalism, diversifying business, restructuring the industry will be trendency of the well-known real estate enterprises. key words: well-known,industry,real estate development enterprises, trendency 上海交通大学上海交通大学 学位论文原创性声明学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成 果。 除文中已经注明引用的内容外， 本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的 作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完 全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：张海清 日期： 年 月 日 上海交通大学上海交通大学 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、 使用学位论文的规定， 同意学校保留并向国家有关 部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。 本人授权上海交通大学可 以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 可以采用影印、 缩印或扫描等 复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于： 保密保密 ，在 年解密后适用本授权书。 不保密不保密。 （请在以上方框内打“” ） 学位论文作者签名：张海清 指导教师签名：屠梅曾 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 上海交通大学 mba 学位论文 中国知名房地产开发企业发展趋势 1 第 1 章 绪论 1.1 研究目的及意义 本文旨在通过对房地产开发行业整体市场的分析以及知名房地产开发企业的特征综合对比 分析， 整体上把握中国房地产行业发展的轨迹和历程， 尤其是知名房地产开发企业的发展模式及 特征， 在目前房地产市场整体进入调整阶段的背景下， 进而对知名房地产开发企业未来的发展趋 势有更为清晰的认识。 1.2 有关定义和说明 1.2.1 定义 1) 知名房地产开发企业知名房地产开发企业：指一些大型的知名的房地产开发企业，具体而言，即在全国范围内开 展房地产业务， 在全国主要城市的房地产市场占据了比较大的市场份额， 逐步形成了全国性的品 牌效应。进而，逐渐在全国房地产市场具有一定的知名度，具有一定的市场领导力，对市场的发 展有一定的引导。 这些企业的发展代表了中国房地产市场发展的轨迹， 同时也为中国房地产市场 的发展产生了很强的推动作用。 2) 资产负债率资产负债率：负债/资产总额。 3) 行业营业利润：行业营业利润：营业利润/经营性收入。 4) 土地储备：土地储备：指截至统计时间项目状态仍为土地的可建建筑面积。 5) 在建项目：在建项目：指在一幅土地上，开工在建的项目，在建项目建筑面积指该项目所有的可建建筑 面积。 6) 在售项目：在售项目：指在一幅土地上，只要有楼盘已经开始销售即计入在售项目。 7) 销售率：销售率： 指一定时间 （每月内某时点） 楼盘已销售面积 （或套数） 与项目可以开发总面积 （套 数）或本期发售面积（套数）之比，反映楼盘总体或本期实现销售的程度。但鉴于目前数据的可 得性，仅可以做到整体项目的销售情况。 8) 售完项目：售完项目：截至统计时间，项目销售率已达 100%的项目。 上海交通大学 mba 学位论文 中国知名房地产开发企业发展趋势 2 1.2.2 说明 本文的主要研究对象为根据大型品牌房地产开发企业的定义而选择的 14 家知名房地产开发 企业，文中所得出的观点是基于对 14 家知名房地产开发企业的归纳总结的基础上得出的。统计 数据原则上是根据 14 家知名房地产开发企业相关公开的资讯整理而得，但鉴于数据获取的难易 程度，在获取一些数据的时候，因渠道的局限，部分数局仅选用了易得的房地产开发企业。 1.3 研究方法与研究框架 1.3.1 研究方法 本文主要采用了以下研究方法： （1）定性与定量相结合。 （2）对比法：包括历史发展的纵向对比和各品牌开发商之间的横向对比。 （3）现场调查、电话访谈和公开资料相结合：在资料的获取上一方面是通过各种公开渠道 获取有关信息； 另一方面是专门针对相关房地产开发商和为房地产发展服务的服务业等的电话访 谈调查，调查结果经过整合后在本报告中出现；此外，因涉及到开发商开发的具体楼盘及物业， 采取了现场实地调研的方法进行数据及资料的采集。 1.3.2 研究思路和研究框架 本文的研究分为五个主要部分： 第一部分：研究基础，明确本文的研究目的、意义和对象，建构本课题的研究框架。 第二部分：中国房地产开发企业总体概况分析。分为两个章节。 第三部分：知名房地产开发企业特征分析，分为两个章节从两个角度分析：知名企业的选取 标准和企业的特征。 主要根据企业的销售业绩以及在全国范围内的跨地域开发情况为主要衡量指 标对中国房地产开发企业进行评判，选定了本文的知名企业样本。根据横向对比这些企业，对其 典型的特征进行分类汇总。 第四部分： 知名房地产开发企业房地产开发情况分析， 研究知名房地产开发企业开发项目的 一些特征， 包括对知名房地产开发企业的市场占有率的分析； 对知名房地产企业的开发规模的分 析， 使我们对知名房地产开发企业的开发情况整体的概念和了解； 进而对知名房地产开发企业的 在售项目、在建项目以及土地储备情况进行了综合对比分析。 第五部分：知名房地产开发企业未来发展趋势：最后一部分对未来发展进行展望，一方面分 析了目前中国房地产市场的未来发展趋势， 另一方面对知名房地产开发企业的未来发展趋势作了 进一步的分析。 上海交通大学 mba 学位论文 中国知名房地产开发企业发展趋势 3 本文的研究框架如下图所示： 绪论 房地产企业定义及发展阶段 房地产开发企业类型 知名房地产开发企业选取 知名房地产开发企业特征 知名房地产开发企业 房地产开发情况 总体概况 市场占有率 房地产开发规模 知名房地产开发企业 简介 房地产开发企业整体特征 开发项目类型 开发项目情况 城市布局 知名房地产开发企业 未来发展趋势 中国房地产市场发展趋势 知名房地产开发企业应对策 略 图 1 研究框架图 figure 1 reaearch strcuture 知名房地产开发企业未来发 展趋势 上海交通大学 mba 学位论文 中国知名房地产开发企业发展趋势 4 第 2 章 中国房地产开发企业概述 2.1 房地产开发企业定义 我们在此讨论的“房地产开发企业” ，主要是以房地产开发投资、开发建设、经营管理为主 的企业，主要开发行为是利用开发商品房来盈利为目的。 2.2 我国房地产开发企业的发展阶段 在我国最初的计划经济体制下， 房地产开发是一种国家统包的运行模式， 直接由政府代理了 企业的行为，准确地说，当时不存在房地产开发企业。 第一阶段 起步阶段（80 年代1991 年） ：90 年代初及以前，我国的房地产开发企业主要分 为两种，一类由原来的城市“统建办”转化而来，另一类是由政府各部门、各单位组建的开发公 司。这两类公司都是按照行政程序设立，直接脱胎于其行政主体的母腹，不可避免地带有行政主 体的烙印和痕迹。当时一万多个各类公司中，只有 20%是真正从事开发、经营、维修、装饰灯业 务的企业，80%是事业单位。不可否认这些公司也确为城市建设，为改变城市面貌，改善居住条 件作出了贡献，但这种事业性的开发公司，却与市场经济所要求的规范企业大相径庭。1981 年 开始组建房地产开发试点企业时，全国仅有 10 余家；1985 年房地产业才正式得到确立；1988 年各类房地产开发企业达 2500 多家，到 1991 年 3000 家。 第二阶段 膨胀到调整（19922000 年）而 1992 年邓小平同志南巡讲话掀起了全国的房地 产开发热潮时， 全国的房地产开发企业猛增至 12400 多家。 据统计， 到 1999 年底， 全国共有 25762 家房地产开发企业，从业人数达到 88 万余人。我国房地产业刚刚起步时，房地产资源短缺，处 于卖方市场格局下。随着房地产市场的开放，对商品房的需求大幅度提高，房地产的利润也大幅 度提高， 导致大量开发商盲目投入房地产开发， 而缺少对国民经济周期及城市房地产需求量及其 结构的仔细研究，房地产供给总量在较短时间内过度膨胀，商品房空置率迅速上升，房地产市场 也逐渐由卖方市场转变为买方市场， 同时亚洲经济危机的爆发， 引发了 1995 年到 1998 年之间我 国房地产业的衰落。 第三阶段 发展阶段（20012007 年）中国房地产市场经历了 92、93 年的火热发展后，之 后进入了调整期，部分城市烂尾楼、半拉子工程随处可见。进入新千年后，中国整体经济开始复 苏，房地产市场也逐步恢复。一些经历过房地产大涨大跌的企业纷纷抢占先机，开始全国战略布 上海交通大学 mba 学位论文 中国知名房地产开发企业发展趋势 5 局。房地产企业数量也是如雨后春笋般成立，也截至 2006 年底，中国房地产开发企业数量近 6 万家。 第四阶段 整合（2008 年）2007 年中国房地产市场是近 10 年的一个高峰，全国范围内房地 产表现出来的是供需两旺，房地产价格持续快速攀升，各城市“地王”层出不穷，房地产开发企 业“圈地-上市圈钱-囤地”的开发模式演绎到极致。然后，随着 2007 年底国家金融政策的紧缩， 以深圳为首的珠三角地区的房地产市场率先进入了调整期。 紧接着， 美国次贷危机引发了全球经 济的衰退，华尔街三大投行陷入困境，各国政府纷纷采取救市政策，于是乎，百年经济危机正在 威胁全球的论调也是见诸媒体报端。再加上，国内中小企业纷纷倒闭，国内股市一蹶不振，国际 国内的诸多不确定性因素严重打击了国内消费者对经济的信心， 因此， 对房地产市场的信心更趋 不足，购买欲望降至冰点。2008 年起，以万科为首的品牌房地产开发企业掀起了一股降价风潮。 预计，经济的再次快速发展需要时间的恢复，接下来的房地产市场亦将更深一步的调整，房地产 开发企业面临更大的风险和压力，房地产开发企业的整合将加剧。 总体上说， 这不足 20 年的时间内， 经历了上世纪 90 年代初的房地产开发热潮和 90 年代中 期伴随着亚洲经济危机的房地产衰落，目前我国的房地产市场已逐渐趋于理智、规范和成熟。在 巨额经济利益的驱动下，房地产开发企业发展迅速，市场竞争日益激烈。 2.3 房地产开发企业类型 2.3.1 按经济类型分类 从所有制结构看， 房地产开发企业公有制企业个数占据主导地位， 但其地位处在下降趋势之 中， 其他类经济包括股份制企业、 联营企业、 私人企业等。 仅管国有企业个数所占比重有所下降， 但其主导地位却十分稳固。 根据房地产开发企业资金持有者类别主要分为内资企业、港澳台投资企业、外商投资企业。 房地产开发企业以内资开发企业为主， 且国有和集体企业占据多数。 主要是由中国国内的独特形 势所决定。中国房地产发展的初期主要为了解决日益紧缺的住房问题，79 年以前房地产企业的 概念不存在，到 80 年代前期才出现了房地产开发企业。开始阶段的房地产开发企业主要是国家 机关成立的，且中国的国情决定了国有集体企业居首。 随着中国进行国有企业改制及各地纷纷促进私营、民营、股份制等企业类型的发展，国有集 体经济之外的企业迅速发展。 国有集体经济类型的房地产企业在内资房地产开发企业所占比重由 97、98 年的超过 50%减至 2001 年的 34.71%。截至 2006 年底，中国房地产开发企业数量近 6 万 家，其中国有企业数量逐年下降，1998 年超过总数的 30%，而到了 2006 年却不足 10%；同时， 上海交通大学 mba 学位论文 中国知名房地产开发企业发展趋势 6 其他如民营企业数量节节攀升，由原来低于 50%上升到 80%以上（见表 1） 。 表 1 1997 年2006 年中国房地产开发企业数量（单位：个） table1 the number of real estate development enterprises of china from 1997 to 2006 年份 企业个数 内资企业 #国有 #集体 港澳台投资企业外商投资企业 1997 21286 17202 1989 2095 1998 24378 19960 7958 4538 3214 1204 1999 25762 21422 7370 4127 3167 1173 2000 27303 23277 6641 3492 2899 1127 2001 29552 25509 5862 2991 2959 1084 2002 32618 28657 5015 2488 2884 1077 2003 37123 33107 4558 2205 2840 1176 2004 59242 53495 4775 2390 3639 2108 2005 56290 50957 4145 1796 3443 1890 2006 58710 53268 3797 1586 3519 1923 数据来源：2007 中国统计年鉴 2.3.2 按资质等级分 根据，1993 年建设部下发的房地产开发企业资质管理规定房地产开发企业根据自由流 动资金、固定职工人数、职称技术人员、其他职称人员、开发经历、已承担工程、可承担的开发 任务等资质条件划分为一、二、三、四、五五个等级。 一级资质：1.注册资本不低于 5000 万元；2.从事房地产开发经营 5 年以上；3.近 3 年房屋 建筑面积累计竣工 30 万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4.连续 5 年 建筑工程质量合格率达 100%；5.上一年房屋建筑施工面积 15 万平方米以上，或者完成与此相当 的房地产开发投资额；6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少 于 40 人， 其中具有中级以上职称的管理人员不少于 20 人， 持有资格证书的专职会计人员不少于 4 人；7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8.具有完善的质量保 证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；9.未发生过重 大工程质量事故。 二级资质：1.注册资本不低于 2000 万元；2.从事房地产开发经营 3 年以上；3.近 3 年房屋 建筑面积累计竣工 15 万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4.连续 3 年 建筑工程质量合格率达 100%；5.上一年房屋建筑施工面积 10 万平方米以上，或者完成与此相当 的房地产开发投资额；6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少 上海交通大学 mba 学位论文 中国知名房地产开发企业发展趋势 7 于 20 人， 其中具有中级以上职称的管理人员不少于 10 人， 持有资格证书的专职会计人员不少于 3 人；7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8.具有完善的质量保 证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；9.未发生过重 大工程质量事故。 三级资质：1.注册资本不低于 800 万元；2.从事房地产开发经营 2 年以上；3.房屋建筑面积 累计竣工 5 万平方米以上， 或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4.连续 2 年建筑工程质 量合格率达 100%；5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 10 人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于 5 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 2 人；6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相 应专业初级以上职称；7.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书 和住宅使用说明书制度；8.未发生过重大工程质量事故。 四级资质：1.注册资本不低于 100 万元；2.从事房地产开发经营 1 年以上；3.已竣工的建筑 工程质量合格率达 100%；4.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员 不少于 5 人， 持有资格证书的专职会计人员不少于 2 人； 5.工程技术负责人具有相应专业中级以 上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；6.商品住宅销售中实行了 住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；7.未发生过重大工程质量事故。 五级资质：自有流动资金不低于万元，具体标准由省、自治区、直辖市建设行政主管部 门制定。 2.3.3 按企业规模分类 1990 年建设部印发了房地产经营、维修、管理企业划分类型试行标准 ，将房地产企业 分为大型一类、大型二类； 中型一类、中型二类；小型一类、小型二类、小型三类（见表 2） 。 表 2 房地产企业划分类型标准 table 2 standardand of real estate enterprise 企业类型 房屋综合经管面积(万平方米)固定资产原值(万元) 总产值(万元) 一类 200 以上 3000 以上 3000 以上 大型 二类 160200 15003000 20003000 一类 120160 8001500 15002000 中型 二类 100120 200800 10001500 一类 80100 100200 5001000 二类 5080 50100 200500 小型 三类 50 以下 50 以下 200 以下 说明：评定某一类型企业必须同时符合房屋综合经管面积、固定资产原值和总产值三个条件。 房屋综合经管面积包括企业管理、维修、经营（直管、 代管、托管）的各类房屋建筑面积。 固定资产原值指企业自有的固定资产原值， 不包括国有房产的原值。 资料来源：中国房地产信息网 上海交通大学 mba 学位论文 中国知名房地产开发企业发展趋势 8 2.3.4 按开发用途分类 城市房地产开发大致可以分为住宅开发、商业用房开发、办公楼开发和工业开发等等，因此 开发商也可以根据开发的房地产类型的不同进行分类。 但事实上， 大多数开发商并不专门从事某 一特定类型的开发， 而且有些大型开发商在进行成片开发时， 其开发内容往往囊括了几种类型的 房地产。 与办公楼、商业营业用房等相比，住宅毫无疑问是开发的重中之重。2006 年总投资 19422.9 亿元中住宅占 13638.4 亿， 高达 70%， 其中别墅、 高档住宅又约占住宅投资总额的 7 成 （见表 3） 。 表 3 2006 年按用途类型分房地产开发和实际销售情况 table 3 real estate development and sales in 2006 类型 投资完成额 （亿元） 新开工房屋面积 （万平方米） 实际销售的房屋面积 （万平方米） 总计 19422.9174 79252.83 61857.07 住宅 13638.4071 64403.80 55422.95 别墅、高档住宅 1444.9996 4058.32 3672.44 其 中 经济适用房 696.8397 4379.03 3336.97 办公楼 928.0564 2134.94 1231.04 商业营业用房 2353.8810 847323 4337.79 其他 2502.5729 4240.86 865.29 资料来源： 2007 中国统计年鉴 上海交通大学 mba 学位论文 中国知名房地产开发企业发展趋势 9 2.4 我国房地产开发企业整体特征 2.4.1 开发企业数量繁多，规模较小 中国房地产开发企业经历 20 多年的发展，开发企业数量迅速膨胀，截至 2006 年底，中国房 地产开发企业数量近 6 万家。但目前中国房地产开发企业“散、小、差”的特点已是有目共睹。 据有关的统计资料显示，全国房地产开发企业平均净资产不足 1000 万元，具有一级资质的 1 多一点，二级资质的不到 10，大多数是小公司或者项目公司。据统计，全国房地产开发企业 平均每家年开发量只有1.6万平方米， 即使最大的房地产开发企业所占的市场份额也不足0.5。 从理论上讲，房地产业所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性，以及房地产开发企 业属于资金密集型。管理技术密集型、人才密集型企业等特点，决定了房地产开发行业的进入门 槛应该较高。从国际经验看，一般大型房地产开发企业或房企集团是市场舞台的主角，占据市场 的绝大份额，如香港“五大”地产商，企业资产市值都在百亿美元以上，占据了香港楼市的半壁 江山。 与国际经验相比， 大陆房地产业进入门槛过低、 房地产开发企业规模过小等问题亟待改进。 2.4.2 融资渠道仍比较单一 金融支持房地产业发展体现在两个方面,一是直接支持企业的房地产开发投资,二是通过发 放个人住房贷款增加房屋销售和扩大房地产需求,间接带动房地产投资增长,扩大投资乘数效应, 促进经济增长。 近年来,个人住房贷款增长快于房地产开发贷款的增长,使大量信贷资金转化成现 实需求,在推动经济增长的同时,防止产生房地产泡沫。 我国房地产开发资金来源主要有国内银行、外商投资、自筹资金、其他销售定金及预售款等 几种方式。但目前国内房地产资金主要来源于银行贷款，主要基于两方面原因，一是开发资金直 接来源于国内银行贷款，近几年国内贷款占全部资金来源的比重约 20%。另一个主要原因是其他 资金来源包括销售定金及预售款等占到全部资金来源的比重超过 50%， 而这 50的资金中大部分 都是来自个人购房的银行贷款。 自1998年启动住房抵押贷款以来， 全国个人住房贷款余额由1998 年的 426.16 亿元增长到 2007 年底的 2.7 万亿元，10 年间个人住房贷款余额增长了近 63 倍，平 均年增长率达到 50%。 随着我国对外资的限制，外商直接投资所占的比重逐渐减少。在上一轮房地产投资建设中， 外资（主要是直接投资）已成为我国房地产业投资的重要力量。19951997 年间，利用外资占 整个房地产投资资金来源的 12%左右。由于我国房地产投资中外资主要来源于东南亚国家，1998 年由于东南亚金融危机的影响，利用外资的比例下降到 8.8%。但 2001 年以来，虽然利用外资额 度在增加， 但外资所占比重已经很低， 基本在 5%以下， 2006 年外资占全部资金来源比重不足 2%。 上海交通大学 mba 学位论文 中国知名房地产开发企业发展趋势 10 外资在资金来源所占比重偏低并不代表外资放缓了对国内房地产市场的投资， 相反， 近两年随着 国际经济形势的不确定性，海外投资基金纷纷转变资金的投资去向，大量的海外基金进入中国， 主要是这些基金一般以购买国内房地产开发企业的公司股票、 合作投资开发项目、 直接购买物业 等方式进入国内房地产市场。 表 4 19952007 年中国房地产开发企业资金来源情况一览表（单位：亿元） table 4 funds of real estate enterprise of china from 1995 to 2007 年份 本年资金 来源小计 国家预算 内资金 国内贷款债券 利用外 资 #外商直 接投资 自筹资金 #自有资 金 其他资金 来源 1995 3984 38 883-501-1090 5521056 1996 3884 17 930-518-1002 4781056 1997 3817.07 12.48 911.194.87460.86327.9972.88 -1454.79 1998 4414.94 14.95 1053.176.23361.76258.871166.98 5201811.85 1999 4795.9 10.05 1111.579.87256.6180.481344.62 -2063.2 2000 5997.63 6.87 1385.083.48168.7134.81614.21 -2819.29 2001 7696.39 13.63 1692.200.34135.7106.122183.96 -3670.56 2002 9749.95 11.80 2220.342.24157.23124.132738.45 -4619.9 2003 13196.92 11.36 3138.270.55170116.273770.69 -6106.05 2004 17168.77 11.81 3158.410.19228.2142.565207.56 2862.858562.59 2005 21397.84 12.48 3918.08-257.81171.417000.39 3966.1710221.56 2006 27135.55 - 5356.98-400.15303.058597.09 5025.1412781.33 2007 37256.62 6960.98649.99502.7711772 6991.8417873.65 数据来源：2007 中国统计年鉴 数据来源：2007 中国统计年鉴 图 2 中国房地产开发企业主要资金来源比重情况 figure 2 the proportiom of funds of real estate enterprise of china 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 % 1 9 9 5 1 9 9 7 1 9 9 9 2 0 0 1 2 0 0 3 2 0 0 5 2 0 0 7 国内贷款 利用外资 自筹资金 其他 上海交通大学 mba 学位论文 中国知名房地产开发企业发展趋势 11 2.4.3 资产负债率偏高 资产负债率是企业一个非常重要的经济指标，是企业在一定时期负债总额总资产总额的比 率。该指标是评价企业负债水平和偿债能力的综合指标。房地产开发企业良好的资产负债率为 50%。过高的负债率表明企业财务风险太大，过低的负债率则表明企业对财务杠杆利用不够。只 有使投资收益高于负债成本，才能有利可图。 但目前中国国内房地产开发企业银行资金占用多,社会资金投入少。目前大部分房地产开发 商自有资金不足，大部分靠银行贷款周转,融资渠道单一。房地产企业平均资产负债率是 74.1%， 最高达 94%。 数据来源：2007 中国统计年鉴 图 3 中国房地产开发企业资产负债率情况 figure 3 the debt-to-asset ratio of real estate enterprise of china 在当前房地产开发市场状况疲软，产品大量积压，资金周转困难，过量的银行借款，给企业 带来过高的财务费用，盈利水平低下，债台高筑企业发展举步维艰的情况下，要扭转资金紧张状 况、使企业走出困境，一是要加大预售房工作力度；二是加大广告宣传力度，加速资金回笼，平 衡资产、负债与所有者权益三者关系，使企业处于适度的负债经营状况，可获取最大利润，最好 的经济效益。可以降低企业的资产负债率，使企业经营更加稳健。在香港，大地产公司的资产负 债率一般不超过 30%，而目前国内大部分房地产开发企业的资产负债率平均在 85%以上(见图 3)。 由此可见，资本运作对于房地产开发企业将会越来越重要。 2.4.4 行业利润率低下 效益问题是房地产开发企业首先关心的问题。 从历年房地产开发经营情况可以看出，商品 房销售收入占据主导地位，占经营总收入比重的 80%左右。在 80 年代末期，由于房屋供给的部 分公有制，商品房出租收入及其他收入较少，所占比重较低，商品房销售收入占据 90%的份额。 但由于土地市场的有偿使用刚刚开始施行，土地转让收入所占比例逐渐增加。 70.00% 71.00% 72.00% 73.00% 74.00% 75.00% 76.00% 77.00% 1997199819992000200120022003200420052006 上海交通大学 mba 学位论文 中国知名房地产开发企业发展趋势 12 随着房地产市场的发展高潮的到来，土地转让收入快速增长，其他收入亦快速增加。95 年 占经营总收入比重达 11.23%，是房地产发展十几年来的至高点。受 97 年房地产市场的衰落，房 地产开发经营各收入情况得到回缩。商品房销售收入所占比重平均达 85%。且随着土地市场的逐 渐透明化及房地产市场的逐步规范化，土地转让收入及其他收入逐渐降低，房屋出租收入增长。 表 5 19882006 年房地产收入占比情况 table 5 the proportion of real estate income from 1988 to 2006 年份 经营总收入 #土地转让收入 #商品房屋销售收入#房屋出租收入 #其他收入 经营税金及附加 1988 100.00% 4.85% 90.81%0.55%3.81% 0.00% 1989 100.00% 4.16% 91.22%0.61%4.01% 0.00% 1990 100.00% 3.98% 92.28%1.03%2.70% 0.00% 1991 100.00% 5.41% 83.63%1.38%9.45% 7.23% 1992 100.00% 8.09% 80.71%1.13%10.08% 7.84% 1993 100.00% 7.39% 76.04%0.94%15.64% 8.50% 1994 100.00% 7.45% 79.06%1.34%12.15% 7.38% 1995 100.00% 11.23% 72.66%1.49%14.62% 5.21% 1996 100.00% 6.11% 77.90%1.52%14.46% 4.71% 1997 100.00% 4.66% 79.12%1.75%14.48% 4.70% 1998 100.00% 4.48% 81.61%1.67%12.24% 4.70% 1999 100.00% 3.41% 84.44%2.07%10.08% 4.80% 2000 100.00% 2.87% 86.29%2.11%8.72% 4.75% 2001 100.00% 3.45% 86.43%2.14%7.97% 5.00% 2002 100.00% 3.18% 86.83%2.04%7.95% 5.23% 2003 100.00% 3.06% 89.24%1.80%5.90% 5.40% 2004 100.00% 3.08% 88.26%2.30%6.36% 3.10% 2005 100.00% 2.31% 90.16%1.97%5.56% 5.72% 2006 100.00% 1.67% 92.10%1.76%4.48% 6.25% 数据来源：2007 中国统计年鉴 我国房地产开发行业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标波动剧烈， 不容乐观。 1989 年由于国家可以明显地看出，1992、1993、1994 年是中国房地产业发展的高峰，表现在行业利 润率上是 12%左右；而从 1994 年开始房地产企业经营利润和行业平均利润率都迅速下降，1996 年行业平均利润率仅为 0.91%，1997、1998、1999 三年更是出现“全行业亏损”， 1999 年我国 房地产行业平均利润率为-1.16%；2000 年才开始“扭亏”为 1.62%。但 2001 年以来，中国房地 产市场逐步走出调整的阴霾， 部分地区降低购买房地产的税费等鼓励房地产市场发展的政策逐渐 发挥作用，大大刺激了居民的购买意愿，房地产市场开始回暖。随着，居民购买意愿的加强，房 地产开发企业也纷纷加大对房地产的开发力度， 房地产市场供需均快速增加。 房地产市场的发展 上海交通大学 mba 学位论文 中国知名房地产开发企业发展趋势 13 和升温，直接带来了房地产企业经营总收入和营业利润的快速增长，2001-2006 年 6 年间，房地 产经营总收入增加了 2.30 倍，房地产行业营业利润由 2001 年的 123.47 亿元增加至 2006 年的 1669.89 亿元， 6 年增加了 12.31 倍。 营业利润率 2006 年达到了近 10 年来的高峰 9.25% （见表 6） 。 表 6 19882006 年中国房地产开发企业房地产开发经营利润情况 table 6 the operatiom of real estate enterprise of china from 1988 to 2006 年份 经营总收入（亿元）营业利润（亿元） 营业利润率 1988 162.12 13.04 8.04% 1989 179.51 7.86 4.38% 1990 218.71 17.93 8.20% 1991 284.33 27.52 9.68% 1992 528.56 63.52 12.02% 1993 1135.91 155.92 13.73% 1994 1288.19 167.44 13.00% 1995 1731.66 143.41 8.28% 1996 1968.79 17.98 0.91% 1997 2218.46 -10.35 -0.47% 1998 2951.21 -10.66 -0.36% 1999 3026.01 -35.09 -1.16% 2000 4515.71 73.28 1.62% 2001 5471.66 125.47 2.29% 2002 7077.85 252.91 3.57% 2003 9137.27 430.37 4.71% 2004 13314.46 857.97 6.44% 2005 14769.35 1109.19 7.51% 2006 18046.76 1669.89 9.25% 注：行业平均利润率营业利润/经营总收入 数据来源：2007 年中国统计年鉴 上海交通大学 mba 学位论文 中国知名房地产开发企业发展趋势 14 第 3 章 知名房地产开发企业简介 3.1 知名房地产开发企业选取 3.1.1 选取标准 1、销售业绩领先 1、销售业绩领先 2007 年是房地产市场异常火爆的一年，商品房销售量价均达到巅峰，全国楼市普遍升温。 火爆的市场造就了大量的跨地域、 知名品牌的房地产开发企业， 而且也成就了越来越多企业的百 亿销售额的梦想。相比往年，2007 年销售额突破百亿元的房地产企业数量明显增多。2004 年只 有顺驰、合生、绿地三家突破百亿元；2005 年有万科、合生；2006 年也只有四家，他们分别是 万科、中海、富力和合生。而 2007 年，万科、中海、保利、富力、碧桂园、绿地、绿城、雅居 乐地产等房地产企业销售额突破了 100 亿元。其中，万科的销售额突破 500 亿元大关；中海地产 全年的销售额在 200 亿元左右；保利的全年销售额突破 170 亿元：富力地产已完成全年销售额 160 亿元的任务；碧桂园全年销售额在 150 亿元左右；雅居乐也跨过了百亿门槛。 2、大型跨地域开发 2、大型跨地域开发 选取了具有国家一级资质的房地产开发企业，并且在全国范围内开展了跨地域发展，2008 年已进入城市数量超过 10 个。在红火的卖方市场格局的情况下，这些房地产开发企业引领了市 场发展的主流方向，打造了一批批市场知名楼盘，培育了市场。同样，在市场不景气的时刻，这 些企业的行为举止更是整个行业的引航者。 为了研究在市场繁荣和惨淡的情况下， 行业的发展规 律和格局，我们选取具有典型代表的知名房地产开发企业（以下简称知名房地产开发企业）进行 分析