地产公司与物业公司前期对接制度.doc

地产公司与物业公司前期对接制度1 目的 通过市场化运作，规范投资公司内部地产公司与控股合资管理公司（物业公司）之间涉及前期物业对接工作及相关业务范围（以下控股合资管理公司简称为物业公司）。2 适用范围 2.1 事项范围 适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作，具体包括前期规划设计、招投标、销售配合、工程施工、承接查验、物业开办、售后服务等阶段性工作。2.2 时间范围前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。前期对接自地产公司取得土地使用权后立项开始至成立业主委员会选聘新的物业企业并签订物业管理服务合同生效之日止。3 职责 3.1 投资公司分管领导组织总公司各相关职能部门共同拟定地产公司与物业公司前期对接制度，并发起提报总公司审批、颁布，地产公司与控股管理公司（物业公司）应遵照执行。3.2 地产公司和物业公司结合实际情况，制定具体的工作计划及实施方案，对接前期物业相关工作，各尽其责。 3.3 物业公司须参与项目规划设计方案及相关专业方案评审会及汇签等工作。 4 原则 地产公司与物业公司在“相互支持、互利共赢”的前提下开展前期对接工作，以“提升品牌、赢得客户、促进销售”为原则，通过建立规范、高效的协同机制，明确地产公司与物业公司在前期物业管理交叉环节中的职责与权限。4.2 地产公司与物业公司是两个平等的合同主体，通过契约的方式履行约定，按照所签订的合同、 协议及经集团总公司批准的相关文件按时足额结算各项费用。 4.3 前期物业费用，包括前期物业开办费、前期介入费、前期物业招投标费、售楼处物业服务费、物业承接查验费、项目开荒保洁费、成品保护费等费用，以上费用主要是根据物业相关法规要求、地产品牌宣传需要而确定，均由地产公司承担。 4.4 前期物业管理费用 4.4.1 前期物业管理费定价应参照当地政府指导标准和行业水平，确保物业管理项目收支平衡， 原则上不赞同为促进地产销售而降低物业管理费引起管理费定价亏损的做法。如确有必要，必须报集团总公司相关职能部门审核，经董事长批准。但地产公司应承担相应的损失。4.4.2 原则上不允许利用优惠物业管理费的手段进行商品房促销，如确有必要，必须报集团总公司相关职能部门审核，经董事长批准。但地产应承担优惠部分的物业管理费用。4.5 地产公司与物业公司移交时，地产公司需要提供完整的项目开发建设过程的基础资料、产权 资料、竣工资料、技术资料、各类图纸涉及物业服务相关联的全部信息资料。 4.6 地产公司与物业公司移交时，共同对共有部位、共用设施设备及业主专有部位进行查验，对需要维修整改的项目通过书面的方式对接处理并存档备查。 5 方法和过程控制 为了规避和减少规划设计及建设施工过程中的缺陷，物业公司根据地产公司需求从业主使用角度与开发时间节点，在项目规划设计、施工建设、营销策划、楼盘销售、竣工验收、接管验收、房屋交付等阶段提出合理化的意见和建议。5.1 规划设计过程参与地产公司在项目前期规划设计阶段，应尽早提供项目相关技术资料和图纸，应充分参考物业公司的意见和建议，物业公司须参与项目规划设计方案及相关专业方案评审及会签等工作。 5.2 前期物业招投标过程的控制 地产公司负责组织项目前期物业招投标工作，所涉及的费用由地产公司解决，物业公司应全力配合。在招投标过程中参与物业投标并响应招标文件要求提供物业资料。5.3 营销配合过程的控制地产公司与物业公司就售楼处物业服务签订书面协议，包括：营销中心和样板房区域的环境卫生、秩序维护和设施设备维修服务，客户接待咨询服务，配合好营销开展的业主联谊促销活动等工作，把在楼盘销售过程中业主的合理要求及时反馈给地产公司。5.4 施工过程跟踪物业公司应组织物业专业人员及工程专业人员定期参与地产公司现场会议和地产公司工程例会，以便了解施工进度，熟悉隐蔽工程的管线位置和走向，同时从降低物业管理成本便于维护与方便业主使用角度，对物业用房规划、景观环境、安防智能化、停车场、设施设备的安装、配套设施等方面提出合理化意见和建议。5.5 工程竣工验收参与单项验收、综合验收、消防验收、景观验收等事项，地产公司应提前15天书面通知物业公司参与验收工作并提出意见和建议。竣工验收合格并取得相关备案证明后再发起后续工作。5.6 接管验收过程控制交房前 4 个月，地产公司应书面通知物业公司进行物业交付前预验收，双方确认后由地产公司组织监理公司、施工单位、物业公司等单位对各类工程进行全面的检查验收共同形成物业验收报告，并建立工程问题整改维修流程，整改工程必须在正式交房前 2 个月完成后，才能发起正式接管验收工作。集团总公司工程管理中心为项目工程质量管控的领导部门，地产公司工程部门为物业公司工程部门的对接部门，在入伙交付前集团总公司工程管理中心及地产公司工程部全力指导工程质量整改工作。6 前期物业阶段事项及规定 6.1 前期物业服务合同 6.1.1 前期物业服务：是指房屋自售出之日起，至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合 同生效时止的物业管理，由地产公司委托物业公司实施的物业管理服务。 6.1.2 房屋交付使用：是指业主收到地产公司发出的书面入住通知并办结完相应的入伙手续之日起。 业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应书面手续的，地产公司负责跟踪办理直至交付程序完成。 物业公司负责在房屋销售之前，按照相关法规要求，起草前期物业服务合同、业主临时管理规约。经过地产公司、物业公司等部门共同评审后报集团总公司批准，双方依法签订前期物业服务合同，明确委托管理事项、委托管理期限、双方责任与权利、物业服务标准、物业管理收费标准、物业管理用房等专用房屋、维修资金及违约责任等。附件一：工作联系单附件二：会议纪要工作联系单编号： 年 月 日发单部门签发领导签发日期接单部门接单领导接单日期主 题工 作联 系内 容 致礼发单部门领导签字：完 成情 况接单部门领