（区域经济学专业论文）当前长三角区域房地产发展研究.pdf

摘要 本文在全国房地产快速发展的宏观背景下，以长三角区域作为研究范围，采用定性 与定量相结合的方法，对该区域房地产的发展进行了研究，并对其未来发展提出了相应 对策。 本文首先介绍了长三角区域房地产发展现状、特点，从发展速度上看，正由快速发 展转向平稳发展；从供需结构上看，各类供应和需求都普遍增长；从价格走势上看，正 由普遍上涨向平稳分化转变；从市场运行的特点看，房地产市场正向规范化、完善化、 专业化运作方式转变。并从城市发展的角度，分别分析了长三角区域大城市和中小城市 房地产发展的城市发展状况与特点，在此基础上对长三角区域房地产发展进行了经济分 析、市场分析和政策分析，研究了当前长三角区域房地产发展存在的主要问题，房地产 市场信息不对称问题突出；放地产业存在较为严重的道德风险，根源于房地产信用制度 和法律不完备；房地产企业与金融机构的“逆向选择”形成房地产业的恶性循环；房地 产业较强的外部性处理不当会造成多种损害；房地产及房地产金融政策时常被各种“搭 便车”问题所困扰，不能发挥积极的作用；房地产业存在较为严重的垄断情况，特别是 对于国家资源如土地的占有使这一行业的竞争很不充分；房地产关系到国计民生，具 有较强的“公共物品性质”；房地产行业出现“效用失真”，是房地产金融风险和房地 产泡沫的根源所在；房地产的有效需求具有很大的局限性，需要国家进行调节；房地产 业存在较为严重的“稀缺性幻觉”，容易造成城市改造的失误；房地产业缺乏深层次的 “机会价值”对房地产业的可持续发展有深远的影响。最后提出对当前长三角区域房地 产进一步发展的调控措施与对策建议。 关键词；房地产；长三角区域；宏观调控； a b s t r a c t u n d e rt h em a c r o s c o p i c a lb a c k g r o u n dt h a tt h i st e x ti sf a s t - d e v e l o p i n gi nt h en a t i o n a lr e a l e s t a t e ，r e g a r d a sr e s e a r c hr a n g ew i t ht h el o n gt r i a n g u l a ra r e a , a d o p tt h em e t h o dt od e t e r m i n e t h en a t u r ea n dc o m b i n et o g e t h e rw i t ht h er a t i o n , h a sc a r r i e do nr e s e a r c ht ot h ed e v e l o p m e n to f t h i sr e g i o n a lr e a le s t a t e a n dh a sp r o p o s e dt h ec o r r e s p o n d i n gc o a n t e r m e a s u r et oi t sf h t u r c d e v e l o p m e n t t h i st e x th a si n 仃o d u c e dt h ec u r r e n ts i t u a t i o no ft h ed e v e l o p m e n to fr e g i o n a lr e a le s t a t e o ft h el o n gt r i g o n o m e t r y , c h a r a c t e r i s t i ca lf i r s t ，l o o kf r o md e v e l o p m e n ts p e e d ，i sb e i n g d e v e l o p e df a s ta n dc h a n g e dd i r e c t i o nt od e v e l o ps t e a d i l y ；l o o k i n gf r o ms u p p l ya n dd e m a n d s 心u c t u r e ，a l lk i n d so f s u p p l ya n dd e m a n dg e n e r a l l yi n c r e a s e ；l o o kf r o mt e n d e n c yo f t h ep r i c e ， g o u pt es p l i tu pa n dc h a n g es t e a d i l yg e n e r a l l y ；b yt h el o o ko fc h a r a c t e r i s t i ct h a tt h em a r k e t o p e r a t e s ，r e a le s t a t em a r k e tt os t a n d a r d i z a t i o n , i si tt a k et op e r f e c t ，s p e c i a l i z e do p e r a t i o nw a y c h a n g e a n df r o mt h ea n g l ed e v e l o p e do fc i t y , h a v ea n a l y z e dt h eu r b a ns t a t eo fd e v e l o p m e n t a n dc h a r a c t e r i s t i co ft h e r e ：g l o n a lb i gc i t y o ft h e l o n gt r i g o n o m e t r ya n ds m a l la n d m e d i u m s i z e dc i t i e sr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ts e p a r a t e l y , h a v ec a r r i e d0 ne c o n o m i ca n a l y s i s ， m a r k e ta n a l y s i sa n dp o l i c ya n a l y s i st ot h er e g i o n a lr e a le s t a t cd e v e l o p m e n to ft h el o n g t r i g o n o m e t r yo nt h i sb a s i s ，h a v es t u d i e dt h es u b j e c tm a t t e re x i s t i n gi nr e g i o n a lr e a le s t a t e d e v e l o p m e n to ft h ep r e s e n tl o n g 仃i g o n o m e t r y , t h ei n f o r m a t i o na s y m m e t r yq u e s t i o no f r e a l e s t a t em a r k e ti so u t s t a n d i n g ；t h e r e 黜c o m p a r a t i v e l ys c r i o a sm o r a l sr i s k st op u tt h er e a l e s t a t ei n d u s t r y , t h eo r i g i ni si n c o m p l e t ei nt h ec r e d i ts y s t e ma n dl a wo fr e a le s t a t e ；r e a le s t a t e e n t e r p r i s e sa n df i n a n c i a li n s t i t u t i o n ”n 坞r e v e r s ec h o i c e ” f o r mt h ev i c i o u sc i r c l eo ft h e r e a le s t a t e ；r e a le s t a t es t r o n go u t s i d ei m p r o p e rt oc a nl e a dt ot h ef a c tm a n yk i n d so fh a r m s t r e a t m e n th a v e ；r e a le s t a t e ，a n dr e a le s t a t ef i n a n c i a lp o l i c yo f t e nv a r i o u sk i n d so f ” h i t c h h i k e ”t h eq u e s t i o np e r p l e x e s ，c a n t p l a yap o s i t i v er o l e ；t h er e a le s t a t eh a s c o m p a r a t i v e l ys e r i o 璐m o n o p o l ys i t u a t i o n s ，e s p e c i a l l yi fl a n do c c u p i e st on a t i o n a lr e u 批s ， m a k et h ec o m p e t i t i o no ft h i st r a d ev e r yi n s u f f i c i e n t ；1 1 垃r e a le s t a t ec o n c e r n st h en a t i o n a l e c o n o m ya n dt h ep e o p l e sl i v e l i h o o d , h a v es t r o n g e r ”n a t u r eo fp u b l i ca r t i c l e s ”：t h er e a l e s t a t et r a d ea p p e a r s ”u t i l i t yi sd i s t o r t e d “，i ti sf i n a n c i a lr i s k so fr e a le s t a t ea n do r i g i no f t h er e a le s t a t ef o a m ；t h ee f f e c t i v ed e m a n do f t h er e a le s t a t eh a sv e r yg r e a tl i m i t a t i o n , n e e dt h e c o u n t l yt or e g u l a t e ；i ti sc o m p a r a t i v e l ys e r i o u st h a tt h er e a le s t a l ce x i s t s ”t h er a r ei l l u s i o n 。, i ti sa p tt oc 8 u s et h ef a u l to ft h eu r b a nr e n e w a l ；t h er e a le s t a t ei ss c a r c ea n dp r o f o u n d ” c h a n c ev a l u e “h a v ef a r - r e a c h i n gi n f l u e n c eo ns u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e p u tf o r w a r dt h er e g u l a t i o na n de n n t r o lm e a s u r ea n dc o u n t e r m e a s u r ea n ds u g g e s t i o nd e v e l o p e d t ot h er e g i o n a lr e a le s t a t eo f t h e p r e s e n tl o n gt r i g o n o m e t r yf u r t h o rr m a u y k e y sw o r d s ：r e a le s t a t e ；均n g 啦d c 慨m a c r o s c o p i ca d j u s t m e n t sa n dc o n t r o l s ； i 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及 取得的研究成果据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论 文中不包含其他人已经发表或撰写过自啷究成果，也不包含为获得东北师 范大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料与我一同工作的同 志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：至i 鱼日期；兰竺翌生! 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解东北师范大学有关保留、使用学位 论文的规定，即：东北师范大学有权保留并向国家有关部门或机 构送交学位论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人 授权东北师范大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数 据库进行检索，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编 学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：丝 指导教师签名： 日 期：盘翘：垂日 期： 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 电话： l h l i 编 引言 延续近年以来的持续高温，2 0 0 5 年中国房地产市场仍然一路飘红，房地产价格涨 幅继续增大。对此，国内外经济学界出现了“中国房地产市场泡沫”一说，并且当前有 关“泡沫论”的争论一直都是政府、媒体、业界与老百姓关注的热点与焦点。在此背景 下，作为政府主管部门的建设部、国士资源部均组织专家学者组成专门调查小组，对于 我国房地产市场做出了专门的调研，以求剖析目前我国房地产市场“过热”的现象与深 层次原因，尽管这两大部委在各自的报告中的阐述与结论颇不相同，但却由此也可以看 出政府对于房地产市场发展状况的关注，以及房地产在国民经济中所占据的重要地位。 在有关“过热”、“泡沫”争论不休的情况下，国家相继出台了一系列针对房地产市 场的宏观调控措施，包括金融、土地与行业管理措施等，希望对我国的房地产市场发挥 良性的引导与规范作用。勿容置疑，这些政策与措施的出台执行对i 啦倡房地产市场的 发展起到了相当的作用，同时也引发了市场的一轮轮波动，规则的频频变动促发了行业 内的重新洗牌与运作，也更引发了金融、投资等相关行业战略的相应调整。作为与国民 经济息息相关的一个支柱性行业，房地产市场发展的健康与否直接关系到我国经济与国 计民生的方方面面。房地产市场的发展与繁荣与国家经济的发展状况是密不可分的。这 些年来，我国经济保持着强健的增长势头，那么，当前中国房地产市场出现的这些现象， 是否是正常健康的发展现象呢? 有关“泡沫”和“泡沫将要破裂”的预言是危言耸听还 是高瞻远瞩? 在这样一个市场中的中国房地产企业该如何界定企业与市场中的“风 险”? 又该如何制定“风险防范”的措施? 政府有关“压缩”与“紧缩”的禁令对于我 国房地产市场的良性发展的利弊何在? 带着这些问题，我从2 0 0 5 年9 月份开始陆续有 针对性地进行了长三角房地产市场的调研，以求从政府、开发商与市场这三方面来对长 三角的房地产市场情况做出一个较全面的分析，并希望通过直接对长三角房地产市场的 调研与分析，从理性与感性的双重层面上来真实解读我国房地产市场发展的真正态势， 在笼罩着一团浓雾而又充满着呛人的火药味的有关争论中保持独立与理性的思考，通过 对数据的冷静分析，还原我国长三角区域房地产市场的真实现状。 研究方法 此次研究的数据采集工作采取实地走访、查阅统计资料的方法，从市场、政府与开 发商三方面采集了大量的数据，在本文中，将运用这些数据对长三角房地产市场环境、 长三角土地市场、长三角房地产市场做出详细的分析，并就当前长三角房地产市场中存 在的一些热点问题进行客观的分析与阐述。 研究内容概述 本文分别从长三角房地产市场所处的宏观经济环境、政策环境以及城市规划因素来 说明目前长三角房地产市场所处的大环境，为进一步的分析研究作铺垫与基础。 第一章从宏观的层面上分析了长三角房地产市场所处的环境，包括宏观经济运行情 况、政策环境分析与城市规划情况分析，以全面反映与分析长三角房地产市场的运行环 境和发展现状。 第二章的当前长三角地区房地产发展的经济分析，主要分析了长三角地区的房地产 市场构成、房地产市场投资情况、房地产市场的供需情况以及商品房房价这三个方面来 解析在当前长三角地区房地产业，并分析本区域市场的发展状况与发展态势，还原“泡 沫论”下长三角房地产市场的真实面目。 第三章中重点以2 0 0 3 年国家的宏观调控为分水岭，分析了国家的宏观调控政策， 以及调控前与调控后的房地产业变化，阐明了国家的宏观调控对当前长三角地区房地产 业的影响。 第四章在前面的分析基础上，重点阐述当前长三角地区房地产市场存在的一些问题 和问题产生的原因，为探讨解决这些问题的方法与途径奠定基础。 第五章则结合当前国内房地产业界的热点问题与当前长三角地区这一特定区域市 场进行讨论，并分析这些问题与国家的调控政策对于本区域市场可能存在的影响以及长 三角地区房地产业的对策。 本文试图从这五个方面来系统全面地解析我国当前长三角房地产市场状况并为其 今后的健康稳步发展探讨一系列的方案与对策。 2 第一章长三角区域房地产发展现状 本部分先从总体的层面上分析长三角地区的发展概况、发展特点，以及长三角地区 城市发展状况和特征，再具体着重分析有典型代表性的浙江省、江苏省和上海周边中小 城市房地产发展状况与特征 。 1 1 、长三角区域房地产发展概况 长江三角溯是由江、浙、沪三地1 6 个地级以上城市组成的复合性区域，现已形成 北起扬州、镇江、南京、泰州，中经苏州、无锡、常州、南通，东抵上海，南达杭州、 嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山、台州，以上海为核心的庞大城市群。未来经济一体化 的长三角已逐渐成为中国经济腾飞的重要引擎，“打造世界第六大城市群”已成为江浙 沪的共同目标。作为经济发展的重要支柱产业，长三角房地产业已经成为人们关注的焦 点。m 2 0 0 6 年全国商品房价格排行前十名中，长三角地区有四个城市榜上有名。其中上海 以5 1 1 8 元平方米首次超过北京，同时还以2 4 2 的涨幅，夺得两个第一；杭州、南京、 宁波的房价也分列位居第二、七、八位显示了长三角房地产市场极强的购买力 在长三角的一个龙头城市和两个中心城市中，上海的房价从1 9 9 9 年开始止跌回升， 7 年来保持了快速增长态势，截至2 0 0 6 年底商品房平均成交价达到8 1 1 8 元平方米；杭 州的房价从1 9 9 8 年均价3 2 7 8 元平方米涨至2 0 0 6 年底的近7 0 0 0 元平方米，涨幅近5 2 。 老城区的房价已达到8 0 0 0 元平方米；2 0 0 6 年南京平均房价达到4 6 7 6 元平方米，较 2 0 0 3 年的3 2 1 2 元平方米价格上涨了1 5 4 。江南八区的房价已经达到了6 0 0 0 元平方 米以上。 长三角一些二级城市，近年来房价也有大幅上涨。如宁波商品房平均售价从2 0 0 0 年每2 5 0 0 元平方米涨到2 0 0 6 年的6 4 7 2 元平方米，上涨幅度近8 0 9 6 ：曾是沪宁线上楼 价最低的苏州，2 0 0 6 年底苏州工业园区的商品房均价也已经超过7 0 0 0 元平方米。 除了窜高的房价，2 0 0 6 年长三角主要城市地价总体也呈上升趋势，并且高于全国平 均水平。长三角主要城市地价综合平均值为2 6 0 1 元平方米，比2 0 0 5 年增加3 1 5 元平 方米。其中，商业地价平均值为2 6 5 9 元平方米，居住地价平均值为1 7 5 2 元平方米， 工业地价平均值为7 1 6 元平方米。 另外，从房地产市场的两项重要指标投资情况和销售情况看，长三角地区也走 在了全国的前列。2 0 0 6 年长三角房地产投资额达到了6 1 8 2 9 2 亿元，占全国房地产投资 总额的3 1 麟# 2 0 0 6 年长三角房地产市场销售面积达9 0 2 2 9 1 万平方米，占全国总量的 2 6 ，h 左右 当然，长三角房地产市场的快速发展并不是一个神话。整个市场的发展仍然是一个 循序渐近的动态过程，并没有出现明显的大起大落，因此整个市场的发展保持着健康的、 3 持续的步伐。 1 2 、长三角区域房地产发展特点 1 2 1 从发展速度上看，正由快速发展转向平稳发展。 从市场交易的角度看，主要是由于在宏观调控的政策下，投机性需求受到严重打击， 投资性需求也受到压抑，而以实际购房能力为支撑的自住性需求也会受到定程度的影 响，致使整个市场需求总量的扩张受到较大的限制。从房地产投资的角度看，是因为宏 观调控后，房地产投资增长过快的势头必然会得到一定程度的控制。嘲 1 2 2 从供需结构上看，各类供应和需求都普遍增长。 尤其是中高档房供求增长过快的态势将会有所改变，中低价商品房的供应将相对增 加、自住性需求将得以增长。这种趋势意味着：一方面，更好地满足广大中低收入者的 自住需求，将会成为下一阶段房地产市场发展的重要动力：另一方面，一些投资类产品 的销售将面犒严峻挑战。嘲 。 1 2 3 从价格走势上看，正由普遍上涨向平稳分化转变 遵循中央政府宏观调控的基本思路，可以预见各细分市场的份格走势也会日益分 化。其中，住宅的交易价格将会受到控制，非住宅的交易价格将会相对放开；普通住宅 的价格将在控制中走向理性回归，高档住宅和商办类物业的房价则相对放开。 1 2 4 从市场运行的特点看，房地产市场正向规范化、完善化、专业化运作方式转 变 公开、透明、有序的市场环境将是一个必然的方向，房地产三级市场必然会有较快 的增长，优胜劣汰的机制将臼益发挥作用，企业的专业化程度将不断提高。 1 3 、长三角地区房地产发展的城市发展状况与特征 1 3 1 长三角地区大城市房地产的发展状况与特征 ( 1 ) 上海市房地产的发展状况与特征 在2 0 0 3 年为保持国民经济持续增长，中央政府采取了积极财政政策，旨在通过增 加投资拉动经济发展。同时把住宅消费放在极为重要的位置上，作为国民经济新的增长 点和新的消费热点，并出台了一系列促进房地产市场发展的相关政策。上海房地产市场 在此大背景下进入了稳步发展阶段。 这一阶段的市场，表现出以下特征： 一、商品住房供需两旺。 近几年随着上海经济发展加速以及一系列促进购房消费的政策出台，上海商品住房 需求迅速增加。与此同时，供给增加则比较平稳，由此市场呈现出供需两旺的繁荣景象。 土地出让面积自1 9 9 3 年大规模的土地开发后，政府开始控制土地供应量。通过严 格控制土地审批程序，土地供应量在1 9 9 4 年开始下降，连续下降三年，至1 9 年降到最 低，从而使市场消化吸收1 9 9 3 年出让的大量土地。上海商品住房的累计供应量一直呈 +4 上升态势，从1 9 9 3 年的6 3 2 9 万平方米上升到2 0 0 2 年的1 41 7 9 2 万平方米。新增供 应量则从1 9 9 9 年开始平稳增长。2 0 0 6 年达到44 7 6 0 万平方米，比2 0 0 1 年增加了4 9 2 批准预售面积和登记预售面积分别反映了市场供应量和市场需求量。从1 9 9 6 年开 始，头两年都是供应量远远高于需求量，但随着需求量的稳步增长，供应量变化不大， 所以吸纳率逐年较大幅度上升，从1 9 9 6 年的1 2 2 到2 0 0 0 年的9 3 8 直至2 0 0 1 年，市场 需求量大于供应量，吸纳率达1 1 0 4 。而2 0 0 6 年，则供需基本持平，吸纳率为1 0 4 5 。 其中，2 0 0 3 年出现求大于供市场，部分原因是当年政府出台了预售条件限制的文件，很 多楼盘延缓上市，供应量产生滞后效应。 近几年上海房地产市场需求迅速增加的原因是： 上海率先跨入上中等收入地区。1 9 9 7 年上海人均g d p 达到31 0 2 美元。根据世界银 行1 9 9 8 年的分类，上海己进入中上等收入国家和地区的行列。中上等收入国家和地区 的经济发展特征之一就是，汽车、不动产等大宗耐用消费品开始大量进入家庭。上海房 地产市场的需求，就是在此经济基础上得到迅速发展的。城市旧区改造和动拆迁拉动商 品房销售。9 0 年代以来，为改善城市基础设施建设，优化城市环境，提高土地利用价值， 改善居民居住条件，上海加大旧区改造力度。1 9 9 5 年到2 0 0 6 年，全市拆除旧房面积达 43 0 3 万平方米，为过去5 0 年拆除总面积的5 3 。而动拆迁又使人口导入区的房地产市 场迅速发展。浦东、宝山、徐汇作为上海人口导入区，近两年来一直是上海房地产市场 的热点区域。上海市民改善居住条件愿望仍很迫切。8 0 年代初，上海人均居住面积仅4 平方米多一点( 折成建筑面积约8 平方米) ，在全国各大城市中位列末流水平。改革开放 以后，上海市民的居住条件不断改善，居住面积不断扩大。但是，很难在短期内达到较 高水平。到9 0 年代中期，市民改善居住的愿望依然强烈。 政府不断地调整政策，有力地推动了居民的住房消费热情。包括5 项重要措施： 第一，降低居民购买住宅的税费。自1 9 9 6 年开始，经过连续3 次降低，居民购房 契税负担由1 9 9 6 年以前的麟下降到2 0 0 6 年的0 7 5 。 第二，用旧房市场推动新房需求。1 9 9 6 年在中国率先实施允许居民将从政府购买的 旧公房提前上市。这一措施搞活了旧住房市场，方便居民套现购新房，有力地推动了新 房市场。 第三，用所得税政策推动住房需求。1 9 9 8 年开始，对个人购买或差价换购商品住宅 所支付的购房款，经税务机关核实后，五年内可以从个人所得税计征税基中扣除。这一 措施极大地鼓励中上收入阶层的住房消费热情。 第四，用金融政策推动住房需求。从1 9 9 7 年开始，配合银行利率下降，多次下降 居民购房公积金贷款和商业贷款的利率。同时，降低住宅购买首付款比例，延长购房抵 押贷款还款年限( 最长3 0 年) 。这些，同国际惯例基本接轨，保障了居民的购房资金来 源。到2 0 0 0 年底，上海市的居民购买住房贷款余额，已经突破3 0 0 亿人民币，登上全 国榜首 第五，扩大住房市场销售对象。1 9 9 6 年，开放蓝印户口政策，允许非上海市居民购 买住宅，并给予上海蓝印户口跚。 此外，1 9 9 8 年中央决定开始实行住房分配货币化，停止单位的实物分配。虽然该政 策在上海没有一步到位，但也有力地改变了居民依赖政府和单位的心理，居民的住房消 费观念为之大变，纷纷进入市场购租住房。 上海房地产市场供求关系平衡的实现。主要是由于政府采取了一系列有力措施，其 中最为重要的是切实控制土地出让。控制土地出让，为控制房产供给过量创造了根本条 件。 市场自动调节机制，在供求平衡的实现中，也起到了重要的作用。主要表现在： 第一，房地产商主动地降低销售价格，吸引买家。比较而言，在这项行动中，外资 房地产商比内资尤其国营企业更为主动。 第二，房地产商大大放慢了土地和房屋的开发速度使房屋的开工施工、竣工量增长 而速度有所下降。 第三，房地产商的竞争加剧。竞争不仅表现为价格的降低，而且体现在房屋质量的 提高上。开发商对于新的房屋开发，开始注重市场调查，根据市场调查的结果，选择成 片地块、确定档次、完善规划布局、增加绿化面积、美化小区环境、丰富立面顶面、推 敲房型、注重营销策略。这些措施，导致上海9 0 年代后半期的房屋整体品质有了较大 提高，更加符合市场的需要。 二、商品住房价格止跌回升，并高速上扬。 从经济学角度来看，价格涨跌基本取决于市场供求关系。当某种商品供不应求时， 价格必然上涨。而当供过于求时，价格则呈下跌趋势。上海房地产市场价格自1 9 9 5 年 开始一再下跌。中房上海指数从1 9 9 5 年2 月的9 4 2 点，到1 9 9 9 年1 0 月的6 9 1 点，历 时5 6 个月连续下跌，跌幅达2 6 6 4 。自1 9 9 9 年1 1 月开始止跌回升，并高速上扬 从1 9 9 5 年至2 0 0 6 年，商品住房预售平均成交价从人民币24 7 7 元平方米上涨到 人民币78 0 3 元平方米，年平均增幅达1 3 4 。商品房预售价大幅上涨的原因主要为： 第一，供需结构变化：市场由供大于求转变为供需基本平衡，由此房价上升。 第二，大规模的房地产开发引起地价上涨，从而商品房成本增加，最终转嫁至房价 上涨。 第三，住房消费需求持续增长：人民币30 0 0 50 0 0 元平方米的中价房和50 0 0 - 7 0 0 0 元平方米的中高价房需求增加尤为迅速。 ( 2 ) 杭州市房地产的发展状况与特征 2 0 0 3 年是杭州房地产市场的转折年。在舆论冷风频吹，政策面因素还不确定，以及 突如其来的“非典”灾难，杭州楼市已出现一些值得高度关注的变化。投资者市场让位 于自用者市场，冲动型购房代之以理性购房。 前两年杭州楼盘的热销与大量投资者涌入有密切关系。在先期投资者获取高额回报 示范下，一些居民受利益驱动，出现股空前的购房热。这种狂热与开发商人为制造的 紧张气氛相结合，杭城楼市出现几乎无现房可售、期房只要有一比较好的“概念”，有 一比较好的“卖点”皆被一订而空的爆热景象。但今年以来，纯投资者在高楼价面前和 不断充斥于耳的泡沫声中己撤离市场，大华西溪风情、中庆好望角、滨江庆和苑等 6 今年开盘的楼盘购房者几乎清一色为自用者。新近开盘的江南水乡，虽然拥有几届房交 会积累下来的上千名客户，但真正下单者远少于开发商事先预期，其销售速度明显慢于 去年同类楼盘水平。二手房市场大量新房涌出，成交速度在减慢，挂牌价趋向合理，讨 价还价的余地在增大所有这些都表明市场消费结构正在发生变化，房地产市场己开始 趋向理性。 杭州本地居民，在杭州工作的外地人为购房的绝对主流。 前两年杭州购房者队伍中有近5 为外地购房者。今年从己开盘的一些楼盘销售情况 看，外地购房者明显下降，大华西溪风情外地人购房不到5 0 6 ，刚开盘的江南水乡、市 区内庆和苑、华海园购房对象都表现出这样的特征。这与相当一部分原为投资客的外地 人开始撤离市场有关。嘲 一 需求的热点集中于城区，城区商品房价仍在悄悄上涨。 受交通条件制约和目前尚缺乏成熟的郊区大型居住社区，居民购房的首选集中在城 区本次调查( 上海房地产协会关于居民购房的选择地区) 回答“会考虑购房”的3 9 1 名被调查者中选择在市中心购房的占2 0 5 ，城西2 9 7 ，城东1 0 5 ，城北9 o ，而 选择在闲林、杭富、下沙等区域购房的比例不到1 0 。从庆和苑、华海园热销，南都等 开发商联合开发的毛家桥小区一期拟推出的1 0 0 0 多套住宅己被内部认购一空等都证实 城区是近期购房需求的热点。受通勤时间不确定性( 交通阻塞) 影响，一些原住在城市边 缘区的市民又有回流市中心的迹象。而今年杭州城区内( 不包括下沙、三墩、滨江) 新建 商品房供应量小，1 - 4 月份主城区批准预售住宅面积仅为2 l 万平方米，全年主城区供给 量在1 2 0 万平方米一1 5 0 万平方米之间，郊区楼盘虽然放量迅速，但仍难以对城区住宅构 成实质性冲击的事实，使城区住宅市场继续里供不应求之势，城区房价仍在悄悄地涨。 己开盘的采和人家、庆和苑、华海园都较同区域现行房价有一提升。将开盘的朝晖现代 城二期均价拟在6 8 0 0 元平方米以上，绿洲花园二期均价拟7 0 0 0 元平方米，中山花园 二期价格拟在1 0 0 0 0 元平方米以上等都会带动周边房价再上一个台阶。今年3 月份城 区二手房价格指数比去年1 2 月上涨1 9 6 。 居民认为杭城房价偏高比例大幅上升，部分购房者正在减慢购房入市速度。 自去年开始的媒体大规模对炒楼者的声讨，对楼市是否存在泡沫的争论，以及政府 将2 0 0 3 年作为房地产市场调控年，都在影响着消费者对楼市的判断与预期。2 0 0 2 年6 月杭州市房地产协会对2 9 8 名杭州居民问卷调查，认为房价仍会快速上升豹占5 5 ，稳 中有升的占4 8 4 ，保持稳定的占2 6 蹁，将下跌的占1 3 6 0 ，认为杭州房价已有泡沫的 占有2 6 9 6 ，房价偏高占5 5 5 ，正常的占2 6 蹦；而根据最近我们刚结束的对5 1 8 名居 民调查，认为房价仍会快速上升的占1 2 ，稳中有升的占3 2 ，保持稳定的占4 傩，将 下趺的占2 6 ；认为杭州房价已有泡沫的占2 3 5 ，房价偏高占7 1 8 ，只有4 4 的人 认为正常。对比发现对房价走势持乐观态度的比例明显下降，认为房价已存在泡沫或偏 高的比例大幅上升。消费者的购房行为具有一定的可调节性：当认为房产品获利空间不 大，投资风险较大时；当认为性价比已偏低时；当认为将会降价时；当认为将出现更好 的房产品时，消费者都会产生持币待购的行为。硼 ， ( 3 ) 南京市房地产的发展状况与特征 2 0 0 3 年是南京市房地产业波澜起伏、众说纷纭的一年，随着长三角都市圈的形成、 南京市沿江大开发方案的全面启动、众多重大市政建设项目的完工与建设，南京市作为 地区性政治、文化、经济中心城市的地位曰趋显现、各方面已驶上高速发展的快车道。 从房地产市场的具体表现来说，2 0 0 3 年南京市地价、房价涨幅惊人，交易量更是突破了 历史最高水平。开发商与运营商在惊喜高利润回报的同时受制于土地拍卖造成的高地 价，在品牌运营、土地储备资金实力的更高要求下，一些企业开始考虑兼并与整合的长 期战略； 房地产需求上升势头强劲 2 0 0 3 年南京市的房地产市场总容量为1 4 0 0 万平方米，其中商品房的市场容量为 8 5 0 万平方米，存量房的市场容量为5 5 0 万平方米。在需求构成中，拆迁购房需求占 市场容量的3 2 8 5 ，居民拆迁购房需求具有刚性，始终是需求上升的基础；投资需求 增加快，是需求上升的主要动力，至2 0 0 3 年底投资需求比例达到2 4 ，全年的比例为 1 7 ，这部分人的需求极不为稳定，是影响供求关系波动以及整个房地产市场稳定的 因素。啪 - 房地产投资上升幅度很大，但商品房供给不足，存量房供需两旺 2 0 0 3 年房地产投资为1 8 3 8 亿元，创历史记录，同比增长3 3 6 。但竣工面积仅 为3 9 2 8 万平方米，同比下降了1 0 9 6 ，加上期房供给上市销售面积为5 9 8 万平方米。 尽管2 0 0 3 年土地供应达到6 5 8 公顷，由于存在开发周期因此不会很快形成供给，而 0 2 年土地供给仅为1 7 3 公顷，0 1 年土地供给为2 7 公顷，受到士地的约束使商品房供 应速度增长较慢。存量房市场供需均飞速增长，交易件数达到5 9 万件，同比增长9 0 4 交易面积为4 3 0 万平方米，均超过商品房。 在供需矛盾十分突出的情况下，商品房价格飚升 2 0 0 3 年南京市所有片区商品房价格都大幅上升，最低涨幅1 4 ，涨幅最高的河西 片区房价上涨2 3 ，各片区涨幅平均为1 0 0 0 元平方米上下；存量房价格也在商品房 的带动下上升很快，除了城中、城南片区外，其它片区存量房价格基本接近商品房的 价格。 商品房总体供不应求外，存在结构性供过于求情况 尽管商品房整体市场供应不足，但还出现有的商品房销售困难，甚至滞销状况， 说明存在结构性不平衡状况。特别是价格层次需求结构不平衡状况比较明显，中低价 位商品房供不应求，而5 0 0 0 元平方米以上的商品房整体供过于求。片区结构中，河 西地区的供需差距较大，而江宁、江北片区却供过于求。旧 商品房成本不断上升 作为商品房成本的主要构成土地的成本增长很快，已占商品房售价的一半，2 0 0 3 年土地出让平均价格达到2 8 1 万元亩，同比上涨1 2 1 。建筑原材料上涨行情一直持 续，钢材、水泥、石子等材料价格上升2 0 * , 6 4 0 9 6 不等。此外拆迁新法规的实施也使拆 迁成本大幅上升。成本的上升不仅影响了开发商的利润，也促使商品房价格的上涨。 8 商品房均价和商品住宅均价超过4 0 0 0 元平方米2 0 0 3 年底南京商品房均价达到 4 5 3 7 元平方米；商品住宅均价为4 3 7 8 元厂平方米，在全国各主要城市中捧名前歹l j 。 嘲 ； 1 3 2 长三角地区中小城市房地产的发展状况与特征 ( 1 ) 浙江省中小城市房地产发展状况与特征 浙江房地产市场的基本特征是购销两旺，人气足。具体表现如下： 第一，房地产开发投资持续快速增长。房地产市场是否健康要看它能否保持持续稳 定的增长。这几年全省房地产开发投资呈持续快速增长的态势。据统计，1 9 9 8 年我省房 地产投资为2 2 7 亿元，几年来，以每年2 0 以上的速度增长，2 0 0 6 年达到1 0 2 4 3 6 亿元， 增长幅度达到3 5 1 。 t， ；， 第二，商品房销售供求两旺。房地产市场是否健康，关键是要看供求关系。我省房 地产市场随着开发投资的快速增长，商品房销售市场一直保持旺盛态势。1 9 9 8 年全省销 售商品房1 2 0 6 万平方米，销售额为2 1 0 亿元。近几年也以2 0 左右的幅度增长。2 0 0 6 年销售面积达到2 1 1 1 4 万平方米( 其中住宅为1 7 9 2 5 万平方米) ，销售额5 0 4 7 5 亿元 ( 其中住宅销售额为3 8 0 6 5 亿元) ，分别比上年增长2 1 麟和4 1 麟。 第三，个人购房比例逐年上升。房地产市场是否健康还应看市场化程度如何，特别 是个人购房的比例。全省个人购买商品住房的面积占商品住房销售总面积的比例1 9 9 8 年为7 4 蹦，2 0 0 6 年上升为9 8 2 。按商品房销售额计算，1 9 9 8 年个人购房所占的比例 为8 2 硼，2 0 0 6 提高到9 5 2 9 6 。 第四，空置房大量减少，空置率下降，保持在合理区间。据统计，1 9 9 8 年底，全省 空置商品房面积为5 1 3 万平方米，其中住宅为3 3 5 7 万平方米。至2 0 0 2 底，分别下降 到3 8 8 3 万平方米和2 2 6 万平方米，空置率分别为7 3 和5 2 9 6 ，处于合理区间。2 0 0 6 年底的空置率进一步下降。据2 0 0 6 底统计，全省空置一年以上的商品房为1 1 2 7 万平 方米，其中住宅只有4 3 9 5 万平方米。 第五，购置土地大幅度增长。我省大多数开发商对投资前景看好，并为下一轮开发 储备了不少土地。据统计全省开发企业购置土地1 9 9 8 年为4 4 8 万平方米，1 9 9 9 、2 0 0 6 年大幅度增长，2 0 0 6 达到3 5 7 5 3 万平方米，比上年增长5 4 7 。 从以上数据可以看出，近几年浙江中小城市房地产投资快速增长，供求两旺，发展 基本上是健康的。但近年来，几个小城市商品住宅价格上涨过快，此外，住房产品结构 上也有一些问题，主要是低价位的住房和经济适用住房供应不足，里现供不应求的状况， 房地产市场还出现了一些违规操作现象，有待于整顿、规范。 为什么浙江中小城市房地产市场能连续五年保持购销两旺的好势头昵? 可以从经 济、城市化、改革、政策、企业和环境六个方面分析它的成因和演进模式。 经济因素：浙江社会经济良性发展，居民收入快速提高。全省国内生产总值1 9 7 8 年为1 2 4 亿元，1 9 9 8 年增长到4 9 8 0 亿元，2 0 0 6 年增长到6 7 0 0 亿元，年均增长1 3 1 ， 在全国的名次从1 2 位跃升到第4 位。2 0 0 6 年城镇居民可支配收入达到1 0 4 6 5 元，仅次 子上海、北京，居全国第三位农民人均纯收入为4 5 8 2 元，比全国平均水平高2 2 1 6 元。 9 全省国民经济的快速发展和人民收入的快速提高。为我省房地产市场的快速发展提供了 可靠的发展基础。 城市化因素：城市化进程加快是我省房地产业发展的内在动力。1 9 9 8 年以来，全省 1 1 个中心城市都实行了行政区划调整，并率先在全省范围内开展了县( 市) 或城镇体系 规划的编制，并在户籍、土地、投资等方面出台了一系列配套政策，从而使人口和产业 迅速向城市集聚，1 9 9 8 年城市化水平为3 6 ，2 0 0 6 年提高到4 2 。三年问，我省城镇城 区净迁入人口为2 8 8 万人，从而扩大城市居民的住房需求。随着城市化进程加快，三年 来，包括水、电、路、信等在内的基础设施的建设投资迅猛增长，共完成2 1 3 4 亿元， 年均增长1 8 4 。全省许多城市积极进行旧城改造和新区开发，几年来依法拆除违章建 筑就达4 0 0 余万平方米，既有效遏制了乱建滥建之风，也大大地扩大了房地产市场的需 求。 改革因素：浙江住房制度改革进展顺利。浙江人对住房是商品的观念确立得比较早， 特别温州等地，商品房较早地为老百姓所接受。出售公房、建立住房公积金制度等房改 措施，使城市居民进一步形成了新的住房消费观念，也为房地产市场的产生、发展提供 了最初的物质基础一启动资金和消费者。浙江省从1 9 9 3 年就开始出售公房。据省房改 办统计，到2 0 0 6 年底，全省7 4 个市县已累计出售公房1 2 0 多万套，7 0 0 0 多万平方米， 归集售房款1 8 5 亿元。全省有2 6 0 万职工建立了住房公积金制度，至2 0 0 1 年底，已累 计归集住房公积金1 7 8 亿元，这些资金为各地启动和发展住房产业积累了启动资金。1 9 9 8 年底，全省停止了住房实物分房，促进了个人购房的积极性，使房地产市场更趋活跃。 近几年各地政府积极落实住房货币补贴，至2 0 0 6 年底，已在杭州、宁波、温州等1 0 多 个城市逐步推行。2 0 0 1 年全省有1 3 万名职工领到一次性购房补贴，总额为1 0 4 亿元， 进一步促进了住房消费。 政策因素；各级政府制订出