（区域经济学专业论文）网络经济与房地产业创新.pdf

:髦 : 硕士学 位论文 m a s t e r s t h e s i s 行政管理提出的挑战进行了 分析， 认为在经济活动对网 络依赖全面加强的 情况 下， 房 地产行政管 理网 络化不可避免. 文章同 时 提出了 相应的房地产行政管理 设想， 包括虚拟房地产行政管理部门运作设想、 房地产政府部门公共网络服务 的主要内容设想、房地产政府部门数据库设想等。 关 键 词 : 网 络 经 济房 地 产 业。 。 新 ， j 硕士学位论文 v a s i e r s t h e si s ab s t r a c t b e c a u s e o f t h e d e v e l o p m e n t o f i n f o r m a t i o n t e c h n o l o g y , i n t e rn e t w a s b o r n . t h e a p p e a r a n c e o f i n t e rn e t c o m p l e t e l y c h a n g e d t h e m e a n s o f i n f o r m a t i o n e x c h a n g e s . t h e d a i l y l i f e o f h u m a n s o c i e t y h a s e n t e r e d a b r a n d - n e w e r a . i n t e rn e t c a n a c c e l e r a t e i n f o r m a t i o n fl o w , r e d u c e s o c i a l r e s o u r c e s w a s t e , i m p r o v e p r o d u c t i v ity . n o w t h e s i g n i f i c a n c e o f i n t e rn e t l i e s n o t o n l y i n t e c h n o l o g y t e r m s , b u t a l s o i n e v e ry a s p e c t o f o u r d a i i y l i f e . a n e w t y p e o f e c o n o m y h as b e e n e s t a b l i s h e d -i n t e rn e t e c o n o m y . t h e t r a d i t i o n a l r e a l - e s t a t e s e c t o r h as b e e n c h a n g e d u n c o n s c i o u s l y b y i n t e rn e t . s t a r t i n g fr o m e c o n o m i c p r i n c i p le s a n d c u rr e n t s it u a t i o n o f i n t e rn e t e c o n o m y , t h i s d i s s e r t a t i o n t r i e s t o a n a l y z e t h e d e v e l o p m e n t d i r e c t i o n o f c h i n e s e r e a l - e s t a t e s e c t o r o n t h e c o n d i t i o n o f i n t e rn e t e c o n o m y . p a rt i o f t h i s e s s a y f i r s t l y i n t r o d u c e s t h e c o n c e p t o f i n t e m e t e c o n o m y a n d i t s d e v e l o p m e n t , t h e n a n a l y z e s i n t e m e t e c o n o m y fr o m e c o n o m i c p r i n c i p l e p e r s p e c t i v e , c o n c l u d e s t h a t i n t e m e t a c c e l e r a t e s t h e s p e e d o f i n f o r m a t i o n e x c h a n g e s , r e d u c e s p r o d u c t i o n w as t e c a u s e d b y i n f o r m a t i o n e x c h a n g e l a g , i m p r o v e s p r o d u c t i v i ty , s o i t h a s s t r o n g v i t a l i t y . e - c o m m e r c e i s a n i m p o r t a n t c o m p o n e n t o f i n t e m e t e c o n o m y . t h i s c h a p t e r p r e s e n t s t h re e as p e c t s o f e - c o m m e r c e i n it s d e v e l o p m e n t . a l s o c u r r e n t d e v e l o p m e n t o f c h i n e s e i n t e rn e t e c o n o m y i s e m p h as i z e d i n t h i s c h a p t e r , w h i c h i n c l u d e s s e v e r a l im p o r t a n t i n d i c a t o r s , s u c h as i n t e rn e t t e c h n o l o g y , i n t e r n e t b as i s , q u a n t i ty a n d q u a l i ty o f i n t e rn e t u s e r s . f i n a l l y , p r e d i c t s t h a t i n t e rn e t e c o n o m y w i l l i n t e g r a t e i n t o t r a d i t i o n a l e c o n o m y a n d t h e t r a d i t i o n a l e c o n o m y r e f o r m e d b y l n t e v n e t t e c h n o l o g y w i l l b e c o m e a n e w i n t e rn e t e c o n o m y . t h e e s s e n c e o f i n t e rn e t e w n o m y i s t r a d i t io n a l e c o n o m y i n t h e f u t u r e . p a r t 1 1 a n a l y s e s i n n o v a t i o n s o f t h e r e a l - e s t a t e m a n a g e m e n t i n t h e i n t e m e t e c o n o m y , c o n c l u d e s t h a t i t c a u s e s t h r e e c h a n g e s i n r e a l - e s t a t e e n t e r p r i s e m a n a g e m e n t , n a m e l y , t h e fl a t i z a t i o n o f e n t e r p r i s e o r g a n i z a t i o n , i n t e l l e c t u a l i z a t i o n o f e n t e r p r i s e m a n a g e m e n t , i m a g i n a t i o n o f e n t e r p r i s e m o d e . a l s o i n t h i s p a rt w e p r e s e n t t h e i m p o r t a n t f u n c t i o n o f i n t e rne t s h o p p i n g i n r e a l - e s t a t e d e v e l o p m e n t 硕士学位论文 m s t e r s t h e s i s i n v e s t m e n t a n d t h e d e v e l o p m e n t o f i n t e rn e t s h o p p i n g . m e a n w h i l e , w e a n a ly z e r e a l - e s t a t e m a r k e t i n g i n n o v a t i o n i n i n t e rn e t e c o n o m y . i n p a rt i i i , w e a n a l y z e t h e i n n o v a t i o n o n r e a l - e s t a t e i n t e r m e d i a t i o n a n d m a i n t e n a n c e i n i n t e r n e t e c o n o m y , d i s c u s s i n g t h e gr e a t c h a n g e s i n o r g a n i z a t i o n s t r u c t u re a n d t r a n s a c t i o n a l p r o c e d u re o f r e a l - e s t a t e i n t e r m e d i a t i o n . a t t h e s a m e t i m e , w i t h t h e d e v e l o p m e n t o f i n t e rn e t , r e a l - e s t a t e m a i n t e n a n c e m a n a g e m e n t h a s b e e n d e e p l y t r a n s f o r m e d . p a rt i v g i v e s a n e x p l o r a t o ry a n a l y s e s o f p o s s i b le c h a n g e s i n r e a l - e s t a t e a d m i n i s t r a t i v e m a n a g e m e n t i n in t e m e t e c o n o m y . f i r s t l y , w e a n a l y z e t h e c h a l le n g e s f a c e d b y c h i n e s e r e a l - e s t a t e a d m i n i s t r a t i v e m a n a g e m e n t i n i n t e r n e t e c o n o m y , c o n c l u d in g t h a t o n t h e c o n d i t i o n t h a t e c o n o m i c a c t i v i t i e s i n t e n s i 斤t h e i r d e p e n d e n c e u p o n i n t e rn e t , l n t e r n e t i z a t i o n o f re a l - e s t a t e a d m i n i s t r a t i v e m a n a g e m e n t i s i n e v i t a b l e . a t t h e s a m e t im e , r e l e v a n t s u g g e s t i o n s o n r e a l - e s t a t e a d m i n i s t r a t i v e m a n a g e m e n t h a v e b e e n p r o j e c t e d , w h i c h c o n t a i n s i m a g i n a ry o p e r a t i o n o f r e a l - e s t a t e a d m i n i s t r a t i v e m a n a g e m e n t d e p a r t m e n t s , m a i n c o n t e n t o f p u b l i c s e r v i c e s p r o v i d e d b y r e a l - e s t a t e a d m in i s t r a t i v e m a n a g e m e n t d e p a r t m e n t s , d a t a b a s e o f r e a l - e s t a t e a d m i n i s t r a t i v e m a n a g e m e n t . k e y wo r d s : i n t e rn e t e c o n o m y , r e a l - e s t a t e , i n n o v a t io n 硕士学位论文 ma s t e r s t h e si s n i l吕 从 1 9 4 6年世界上第一台 计算机诞生以 来， 人类就开始了 管理领域内的计 算机应用。5 0年代，计算机在数据处理上取得了突破，出现了电子数据处理 系统 ( e d p s , e l e c t r o n i c d a t a p r o c e s s i n g s y s t e m )，信息技术( i t , i n f o r m a t i o n t e c h n o l o g y ) 由 此得到 有力 推动。 1 9 6 9 年美国 加州大学洛衫机 分校的研究人员成功地通过一条长 4 . 6米的电缆将数据从一台计算机传到了 另一台计算机，信息技术的重要组成一一计算机网络技术由此开始逐步成 熟。7 0年代中，许多美国的大学、科研机构先后参加网络的研制与开发工 作，内 容主要为政府机构、大学和大型企业彼此之间用来传输电 子邮件、线 上讨论、共享数据库和传递档案等技术手段。1 9 8 0年初，网络间的通讯协议 t c p / i p建立，因特网初具雏形。1 9 9 0 年，全球万维网 ( w o r l d w i d e w e b )诞 生，只需要的简单的指令，就可以 在网络的各个节点之间漫游，网络开始进 入平民家。1 9 9 3年，浏览器发明， 个人电 脑使用者可以 在微软的窗口 操作系 统下连接上全球信息网。信息技术与信息化从此进入一个爆炸式的高速发展 时期。信息技术的迅猛发展一方面是信息技术应用 ( 即 信息化)的要求，另 一方面也大大促进了 信息化的进程，两者相辅相成、互为因果。 一般来讲， “ 信息化” 是将以计算机为代表的信息技术应用于人类生 产、生活的各个领域中，广泛地开发资源并实现资源的共享，以尽快发展经 济、提高生活质量与水平.信息化随着信息技术的发展逐步演进，早期是单 一主机上进行数据统计、数据更新、数据查询、数据分析等，信息技术仅仅 是应用于科学研究领域。后期网络技术发明之后，尤其是全球万维网 ( 即互 联网)的诞生，使信息化进入了 普通人身边，每一个个人或者是组织可以 通 过一台与互联网相连接的计算机， 从网络上获取其中 所有以 各种形式公开的 信息。这意味着个人与个人、组织与组织、个人与组织等之间的信息交流可 以在极短的时间内得以完成，并且这种信息交流与以往的电 话、传真等信息 交流不同，它是全方位的交流。目 前来说，除了不能触摸， 文字、图象、声 音、电子数据等，甚至包括气味都可以传递。互联网的诞生使信息的快速大 量传播成为可能，互联网是信息化得以 实现的最重要环节。 冬匆 硕士学位; 全 又 5 1 4 s i g r s i f 互联网带给人类的变化是不仅仅生活上的，更重要的是改变了工业经济 的生产方式，在工业经济生产条件下，生产者依靠大规模生产降低成本，提 高生产效率;同时又因为市场信息不对称而导致交易费用增加和生产的过 剩，造成效率低下和资源的浪费。而在网 络经济条件下，生产者、消费者和 政府等市场经济主体不仅从网上获取信息，依靠网络进行预测和决策，而且 在网上进行交易， 这些大大提高了生产效率， 甚至改变了生产流程和目 的。 近 年来， 以网络为载体的信息经济形态开始逐步形成为新经济的主体。世界上最 早认识到互联网作用的国家是美国。自 1 9 9 1年起，美国通过建设 “ 信息高速 公路”计划，迅速建立起全国性的互联网络，并因此享受了至今约 1 0年的 “ 高增长、低失业、 低通涨”并存的强劲经济增长。据 i b m的一个研究报告 ( 1 9 9 9年)显示自1 9 9 2 年以 来，美国经济增长的 1 / 3 应归功于 i t .随着网 络技术的快速发展，越来越多的企业开始认识到网络的作用，越来越多的行 业开始引入网络技术，越来越多的国家开始加快发展网络经济。 紧随世界网络经济的发展，中国的网络经济也初具雏形，国务院成立了 国家信息化领导小组，推动国民经济和政府行政尽快实现信息化。面对扑面 而来的网络经济大潮， 我国的各行各业都在研究如何应对网络经济，有关研 究相继见诸报端。本文就试图结合网络经济的发展和当前我国房地产业现 状，探讨在我国的网络经济条件下传统房地产业发展的趋势及创新模式。 一、网络经济 ( 一)网络经济的发展与网络经济的概念 回顾一下网络经济研究的发展过程有助于我们分析网络经济的概念。 “ 网络经济” 这一概念始见于 1 9 9 3年。当时美国的互联网开始进入商业 用途， 美国 学者 李 麦克 奈特和约 瑟夫 贝 利( l e e w m c k n i g h t a n d j o s e p h p b a i l e y ) 就提出了 有关因特网技术、经济和政策分析的理论模型和框架， 并提出了 6个相关研究领域: ( 1 )数字网络经济学: ( 2 )因特网资源分配 和定价模型: ( 3 )响应定价; ( 4 )对因特网服务进行定价的需求; ( 5 )网 络互联和因特网经济学; ( 6 )因特网经济学和政策。实际上这个阶段的研究 是把因特网作为一种产品，围绕其本身定价、成本等展开分析与讨论，网络 撼一 石 万 士学位论文 s i 4 s t e r s r h f s s s 外部性与兼容性、网 络资源的分配定价成为当时的研究热点， 此时的网 络经 济可称为 e c o n o m i c s o f n e t w o r k s . 1 9 9 5年，互联网 在美国大规模商用，从 i c p( 提供互联网信息服务的供 应商) 到b 2 c 到b 2 g ， 互联网上电 子商务活动不断发展变化，网络经济的 研究 重点也随之转向电子商务。 研究的主要方向是 ( 1 )网 络营销:包括影响网 络 营销的最重要因素、网络广告影响等问题; ( 2 )电子商务与企业:包括实施 电子商务对企业的影响、电子商务的成本和效益、电子商务的交易形式等; ( 3 )电子商务设计:包括网络与企业发展、电子商务的议价行为分析、网上 零售的支付协议分析， 甚至包括电子商务的国际税收准则等。 自电子商务应用阶段后，互联网的发展已经进入全面影响经济和社会的 新阶段，所有的经济部门都已 经感受到它的强大威力。一方面已 有的互联网 企业向传统企业着陆，与传统产业结合;另一方面传统企业也纷纷进军网 络，利用网络改造原有产业。兼并、重组、业务新定位等事件不断发生，每 个行业， 每个企 业， 每个人都试图 在网 络经济大潮中 重新找到自 己的定 位。 伴随这种形势，政府由于经济管理职能的需要，也进入了网络经济的范畴. 网络经济的研究随着其网 络经济的发展而发展，在此基础上总结出来的“ 网 络经济”本身的概念也不断更新。到目前 “ 网络经济”的概念已经远远超出 了一般部门经济的范畴，应该说 “ 网 络经济” ( i n t e rn e t e c o n o m i c s ) 是指以 经济全球化为背景，以 现代电子信息技术为基础，以各种互联网络为载体， 实现信息、资金和物资流动， 促进整个国民经济持续发展的全新的经济发展 形态。 ( 二)网络经济的经济学原理 网络经济的经济学意义主要表现在以下三方面: 首先，它是直接经济。网络平台使企业可以绕过经销商直接与需求方沟 通，客户也可以 直接定货甚至指令生产。 供求双方直接祸合的关系链改变了 传统的市场结构，缩减了中间环节，降低了交易费用。网络经济导致了两类 成本的降低:第一类是网上信息流对物流的替代导致物质生产、流通中间性 环节的削减使物质资源和人力资源的投入减少，降低了物质成本和人力成 本，第二类是网上电子商务使物质生产、流通中间性环节之间交易费用中的 信息成本减少。 而自 给自 足的农业经济只是低水平的没有社会化的 “ 直接经 硕士学位论文 i a s t f r s t h f si s 济”;工业经济是产销分离的迁回经济，产销分明的专业化分工产生了高于 农业经济的效率， 但销售环节也 提高了 市场运作成本。 其次，网络经济是数字化经济。电子信息降低了 时空距离造成的摩擦系 数，并且产生了“ 正反馈规律” 边际消费效应递增，越用越想用;边际 供给成本递减， 越生产越便宜。 传统经济学模型中供给是需求的因变量，需 求下降，价格也下降，供给随之下降，由于供给随需求变化的滞后性 ( 摩擦 存在)导致了市场周期性变化，如图1 ; 今 d例 一一 一 一一 - - 一 卜q 一 一一 一 一 内 - 一- 一 一 一 ，q 臼 烤 统拉亦宁约洪求关系日 孟 网 络胜布中 的洪求关东 而网络经济中扩张成本接近于零，供给增加，价格下降，导致需求随即增 长，如图2 。与传统经济比较，网络经济可以突破三维时空的诸多限制，提高 生产力。 第三，网络经济中的信息传递方式改变了经济生产周期的过程。以往的 经济时代，消费需求都是以过去时作为基准，加上以实际经验或理论预期的 修正，无论如何总有误差，有时甚至是致命的误差。网 络经济中，需求信息 有可能以 现在进行时做基准， 随时进行修正。这样有可能实现局部或低层次 的完善的计划经济，从而改变目 前的生产方式，大大减少生产无目的的浪 费，提高生产效率。 新陈代谢的自 然规律不可抵拒， 落后事物迟早要被替代。网络经济虽然 初露倪端，但其巨 大的历史进步性却预示了 它替代工业经济的 必然趋势。 ( 三) 电子商务 从产业发展的中观层面看，网络经济与电子商务紧密相连。一般来讲， 电 子商务是指政府、企业和个 人利用现代电子计 算机与网 络技术实现商业交 换的全过程，它是互联网经济的一个重要内容。据美国思科系统 ( 中国)网 !彝 硕士学位论文 m a s t e r s t h e s i s 络技术有限公司提供的资料， 美国 1 9 9 8年网 络经济的3 0 1 4亿美元收入中， 电 子商务就占了1 0 2 0 亿美元。 目前来看，电子商务的形式有三种，这与电子商务发展的历程密不可 分。 1 、b 2 c 即企业到消费者。这是电子商务最早的形式。一般来说是，企业建立针 对广大消费者的网站或主页， 通过在网络上吸引消费者的注意，使消费者了 解企业和企业所生产的产品，从而产生购买的欲望， 通过互联网或传统通信 方式给企业发送需求信息，甚至直接通过互联网将货款从银行划到企业帐 上，企业则直接将所需货物或服务送到客户手中。 2 , b 2 b 即企业到企业。随着 b 2 c的发展， 人们发现由 于网络基础的发展滞后， 维持一个网站的费用往往比网站现实产生的效益要高得多，同时网站大多没 有特性很难产生效益，企业的网站开始变得有针对性，开始指向 相关连的企 业，包括上游企业、下游企业和同行业。 . 这样一来，网站维护内容减少，网 站的维持费用大大降低; 相关网站都在一起，更加好找，浏览人数也大大增 力 口 。 3 , b 2 g 即企业到政府。由于政府行为规范化和近两年实施的积极财政政策，当 b 2 c 和b 2 b 都逐步发展的时 候， 政府才发现网上采购是最佳的 政府采购方法。 政府可以将每年的大量采购物品和建筑工程招标等信息，大到上亿的工程项 目 ，小到信纸等办公用品， 统统发布在政府网站上， 相应的企业就可以量力 而行，洽谈定货。这样既可发挥竞争机制，又可避免暗箱操作，实在是一举 两得。电子商务从b 2 c , b 2 b 到b 2 g 的发展历程实质上是电子商务逐渐从狂热 转向冷静，更加理性化的过程，是一个从最初的 ，it o r 球经济”回归到成本效 益分析的过程。 ( 四)我国网络经济的发展历程及趋势 1 、我国互联网发展现状 我国互联网发展可以分为两个阶段:第一阶段 ( 1 9 8 7年一 1 9 9 3年) ，也 称为互联网研究与试验阶段，主要在科研单位和高校进行，她的应用仅仅 表 拿 硕士学位论文 干 s t f r 5 t h f s i s 现为小范围的电 子邮件服务; 第二阶段 ( 1 9 9 4 年一 2 0 0 0 年) ，以1 9 9 4 年中 国 正式接入 工 n t e r n e t为标志，表现为与国外开通互联网全功能服务，国内 几 个互联单位成立，互联网应用日 益深入。 目 前中国有8个经批准的互联单位，即中国电信、中国移动、联通、 网 通、吉通 5个经营性单位和中国教育与科研网、中国科技网和中国国际经济 贸易互联网等 3家公益性单位。中国互联网基础设施。国际线路方面，出口 带宽1 9 9 9 年底为3 5 1 m , 2 0 0 0 年年底已 超过1 . 5 g ; 基础设施已 建成的 有:中 日、中韩、环球海底光缆系统、亚欧陆地光缆系统。快完工的有:亚太 2号 海底光缆、中美海底光缆、亚欧海底光缆。国内骨干网络己达带宽 2 . 5 g - i o g ;基础设施部分光缆骨干网布局进一步完善，已有 1 3条干线光缆投入使 用，光缆总长 1 0 0 万公里，长途干线 光缆2 2 . 4 万公里。过去存在的各互联 单位间互通速度缓慢问题由于交换中心的建立己 获得初步解决。2 0 0 0年 3月 2 7日 在北京开通的交换中心以不低于 1 5 5 m的速度提供互联带宽，使各互联 单位间通信顺畅快速。其它省市也有计划要建立交换中心。 2 、传统产业与网络经济 其实，网络经济实质上就是传统经济的未来形态，传统产业的发展必然 要和网络经济相结合。网络经济的发展使之不断渗透到传统经济的每个角 落，而传统经济的发展又要求网络经济的加速渗透，两者相辅相成，相融共 荣。网络经济的最大特性就是离不开网络，其各种经济活动都要求在网上进 行，而传统经济发展的要求是不断提高效率，网络经济学原理与网络特性正 好可以满足需求，因此，两者的融合成为必然。目前网络经济内部、网络经 济与传统经济之间的横向整合、纵向垂直以前所未有的烈度进行。微观而 言，企业业务链、价值链通过兼并、结盟等实现了横向扩展和纵向延伸，产 业资源、生产力要素也由此重新配置，企业性质有所变化，网络经济的内涵 也发生了质的跃升一 网络真正开始成为经济，网络与现实、网络经济与传统 经济之间的关系第一次变得如此紧密。网 络经济开始蜕变成为虚拟与现实结 合、传统与现代、技术与商业结合的经济。而创新，简单地说，是指本质上 的进步，而且是从本质上通过改革旧的体制或生产形式，真正地提高了效率 有助于生产力的提高的改革都应属于创新。本文所指的创新则是从房地产业 的全局上，通过网络技术的使用，通过网络经济的作用，使房地产业的生 :髯: 硕士学位 论文 mk s t e r s t h e si s 产、消费、交换、管理等活动大大提高效率， 促进了整个房地产业的发展。 这种创新是有利于某种生产技术的改进， 它是全局意义上的崭新的本质上的 改变，对房地产业来说是划时代的。 二、网络经济模式下房地产经营创新 网络经济的迅猛发展大大推动了房地产开发经营活动的创新，主要形式 有下面几个方面: ( 一)房地产企业管理 互联网络的诞生同样对房地产企业的内 部管理带来了深刻的影响。互联 网首先要求房地产企业实现信息化，也就是房地产企业的采购、生产、营 销、财务、 人事等全部信息都实现信息化，以 数字化的形式储存在企业内 部 网中，从而引起企业内部信息流的 全新变革.同时企业内部的信息流可以 有 选择性地同相关的上游和下游及消费者交换， 从而改变房地产的生产方式， 使之更有效率。网络经济下，房地产企业组织已经开始发生如下变化: 1 、企业组织扁平化 按照传统的管理方式，随着企业的扩张，其管理层次和机构也在不断扩 张，结果往往是组织机构越来越臃肿，管理流程越来越复杂，造成大量的 冗 员和官僚作风。面对当今越来越快的信息传递速度，房地产企业必须要在第 一时间对市场做出反应，否则就无法满足消费者的要求，就会丧失商机.为 适应网络经济的需求，使房地产企业决策者和执行者之间能够快速沟通，企 业结构必须由多层趋向 扁平，也就是决策者和执行者之间各类信息不再经过 部门经理，主管副总等数级信息传递， 而是直接同公司最高决策人沟通。 在 传统技术条件下，扁平的管理模式可能会影响决策效率，最高决策层事必恭 亲，既也不必要不可能。而在信息技术条件下，扁平的改革就能成功，同时 有利于效率的提高，也就带来盈利的增长。 传统房地产公司必须设立总经理 办公室、策划部、工程部、销售部、财务部等，每个部门依照企业规模人数 不等，大约也有二三十人，如果有外地项目，又得再设一套机构，组织机构 重复，管理流程复杂，控制手段不灵。如果实施扁平化改革，每个员工的工 硕士学位论文 % a s t e r s t h e si s 作直接向总经理负责，总经理根据每个员工每日的工作汇报， 综合各方面情 况，直接指挥，可以大大提高工作效率。 扁平化带来的另一个变化是企业的内部控制制度得以强化。在很多房地 产企业中，各自 独立的部门往往是个黑匣子，经常出 现管理失控，而由于房 地产企业的开发过程中经常伴随着大量资金流出， 这种信息隔断的环境造成 管理失控，其损失不可估量。 利用信息技术， 可将企业的业务流程紧密地连 接在一起，对其所有的环节如计划、采购、生产、质量控制、营销、融资、 服务与维护等有效地进行管理。通过信息系统实现信息公开、程序透明、规 范化运营，避免了人为的因素，可以及时发现和解决出现的问题，防范经营 风险。利用信息手段，还可以 进行实时的业务处理，第一时间掌握企业的经 营状况，了解业务的发展， 及时应对市场变化。 2 、企业管理知识化 传统的房地产企业同其他大工业时代下的企业一样，以大量地廉价地生 产为最终目 标，就如日本的松下幸之助所说 “ 我的理念就是生产、生产、再 生产。”然而，到了网络经济时代，商品早己不再是供不应求，人们讨厌千 篇一律的鸽子笼住宅，希望自己的房子独具匠心，能够满足与众不同的要 求。房地产企业的管理重心也随之，从降低建筑成本和提高建筑质量转向以 顾客需求为中心，尽量满足不同顾客的不同要求。 此时对于房地产公司的企 业管理来说，知识化摆上了日 程。房地产企业管理的知识化要求网络经济下 的房地产企业不再是一具房屋的生产机，而是一个制造房屋的科学家、艺术 家，他要懂得房屋的设计技术和艺术，要有项目定位的宝贵经验和数量经济 分析的能力，甚至包括心理学的全面知识。房地产企业的从业人员也要甩掉 过去码砖头、砌水泥形象，成为以房屋知识为主，综合能力强的管理人员形 象。 3 、企业形式虚拟化 虚拟化的企业组织形式在其他行业较为多见，如著名的手机生产商爱立 信， 将其手机的生产发包给其他劳动力较为低廉的国 家，仅仅保留 在本国的 研究发展机构，原有的庞大工业组织不见了.手机销路好时，可以大量生 产;销路不好，可以停止发包，既无资产折旧之忧，又无失业工人之虞。笔 者认为房地产企业的虚拟化是方向，但目前还只是有萌芽。其实在网络经济 一嚎 硕士学位论文 w a s t e rs m c i i s 中，房地产企业只需要保留一项社会分工，即 房地产策划。房地产企业 的生产过程完全可以发包给建筑商，工程质量有监理公司负责，销售有专业 代理商，房地产企业只需运用相关知识、经验和眼光，找到好的项目，加以 精心策划，选择可靠的承包商和富有经验的代理商，运用互联网络，加强扁 平化管理，就能成功地完成一个开发项目。这也是符合社会分工发展的趋 势，分工越细，效率越高。目 前我国东南沿海部分城市房地产策划行业的发 展佐证了这一判断。 近年来深圳的房地产策划公司生意兴隆，策划的范围从 以 往的简单的可行性分析， 发展到从前期立项到后期销售， 乃至物业管理， 策划都要参与，策划的精细程度精确到花草的布置、墙壁的颜色。成功的策 划给普通房地产开发企业带来巨大的效益，策划公司的收入大的可以拿到一 千多万.随着网络经济的进一步发展，房地产企业的组织形式必然走向虚拟 化，专业房地产信托或专业房地产经理人才是房地产业的核心。 ( 二)网络采购 一般来说，房地产开发是房地产企业根据市场需求，依据城市建设总体 规划，对一定区域内的房屋建筑及其配套工程进行全面计划、统一建设、分 期施工，以取得最大化利益的经营活动。我国目 前房地产开发依然属于低层 次，其一，房地产开发商对于所开发的房地产商品想当然，认为目 前房地产 供给远远小于需求，只要房子质量好，就一定会有人买;其二，房地产开发 商对于成本难以 把握，由 于本身资金的不足和管理水平低下等原因，房地产 商品价格居高不下. 所以 连续五年来，我国房地产空置面积一直呈上升态 势， 2 0 0 0 年初甚至已经达到9 2 1 4 万平方米，而当年全年竣工商品房面积约为 1 . 8 9 4 8亿平方米，销售面积约为 1 . 5 1 3 7亿平方米，尽管由于统计口径的争 议，建设部官员一再强调，这是一个极不合理的统计数字，但无论如何值得 业内人士警醒。房地产供给结构不合理是造成目 前空置面积大的重要原因之 一，这方面的工作需要开发商做好策划工作;降低成本则可通过网络采购， 网络采购是房地产开发创新的一条好路子。 网络采购是最近兴起的网络经济现象， 顾名思义， 它是指通过互联网向所 有可能的供货商提供需求信息，然后见面洽谈定货的方式， 进行采购。网上 采购的优点在于，首先网 上采购可以最大化地交换信息，房地产开发商可以 比以 往最大限度地了 解所需建筑材料的质量和价格， 进行多方比 较， 保证质量 9 一 髻 石 贞 士学 、 干 1 s i l e 、:只 介 可靠。其次，大中小各类房地产商可以通过采购结盟的形式，联合进行采 购。在一个集团或联盟内 部，各个房地产项目 所需的建筑材料在同一时间进 行大批量采购，可以最大限度压价，降低生产成本从而为企业增加利润空 间，同时让消费者受益。 据大连万达统计， 集团采购至少可以帮万达公司节 约 1 0 % - 2 0 % 的 成本。 不仅如此，由 于网 上 采购能 够减少采购流程， 节省 采 购周期，因此随着交易额的增加，网上采购还可以节约交易成本，增加贸易 的透明度，从而避免价格、供应链、质量和信用上的黑洞和黑箱操作，形成 公平、公正、公开的市场运作体系和安全、高效、低成本的商业交易流程。 集团采购对住宅部品供应商的意义在于:加强了部品制造商与房地产开 发企业及消费者三者之间的沟通。以前正是因为与开发商和消费者的沟通不 充分，造成了某些部品销售不畅。 集团采购给部品制造商带来的直接好处是 明确了该生产什么、给谁生产，从而有利于提高终端产品品质，有利于塑造 品牌。另外，工业化大生产需要稳定的批量，如此又可以降低生产成本。最 终开创制造商、开发商和消费者 “ 三赢”的局面。 国内开始尝试集团采购的，有三个组织“ 中住联”、万科的 “ 住宅 联盟”、中 房集团的“ 中房网”。具体情况如下: 1 、万科的 “ 住宅联盟”。 万科的集团 采购从集团 旗下子公司开始做起，以中城房网现有的4 7 家成 员为依托。万科自己成立了全资子公司一一 “ 深圳联动电子商务有限公 司”，推出了专业建材采购网“ 住宅联盟”。该电子商务平台系统由微 软建设， 采用目 前流行的多层次分布式结构，基于 we b的架构，以数据处理 为主， 信息发布为辅。主体结构分为: w e b 服务器、开发we b 服务器、 数据 库服务器、应用开发平台。中间通过 h u b相连，通过防火墙连到国际互联 网。 数 据库采 用 微软的s q l s e r v e r 2 0 0 0 ， 服务 器 采用w i n d o w s 2 0 0 0 s e r v e r . 该采购网以中城房网为依托，面向国内房地产开发商和建材设备生产销售企 业提供网上建材交易服务。目 前已开发出一套安全、高效的网上建材采购方 案，并与招商银行的资金结算和支付系统对接，所以从投标到最后付款的采 购全过程均可在线上完成。万科旗下子公司今年全部通过线上进行采购，据 统计全年采购总额在1 0 亿元左右。 硕士学位论又 n a s i e r s t h f s i s “ 住宅联盟”的性质是采购方建设的以 客户为中心的买方网站，所以在专 业性和纵深性上有长处。目前， “ 住宅联盟”己审核通过了近 4 0 0家建材设 备生产销售企业的注册申请，采购方会员目 前有2 0 余家。 2 、中住联 中住联主持的集团采购以联盟内的企业为依托，该联盟 3 9家成员单位既 有开发商 ( 采购方)， 又有部品生产商 ( 供应方)， 其中开发商 2 1 家，部品 供应商 1 8 家，都是生产规模相当大的企业。中住联的网络平台正在建设，目 前网络 ( w w w . c h i n a h o u s e . c o m)只起到信息传递的作用，现阶段集团采购 以线下交易方式进行，仍属传统商务范畴。中住联在成立之初，即把促成成 员单位之间的集团采购作为重要内容。但因为当前没有经济实体运作集团采 购，所以在需要资金投入的网络平台建设上有些滞后.但是电子商务手段上 的落后，并未妨碍中住联倡导的集团采购的进行.一直支持联盟工作的建设 部住宅产业促进中心凭借自身独特的地位无形中在集团采购交易中充当着交 易双方资信担保的角色，交易双方无需再为对方的资质考察费心思，简化了 交 易 过 程。 3 、中房网 中房推行的集团采购则全部以子公司为依托。中房网由中房集团专门成 立的京港合资企业一一中房网经营投资有限公司进行运营，其引以为依托的 中房集团每年的采购量在几十亿元，市场相当可观。目前，其交易平台尚未 建设完善，但 2万家容量的大型数据库己经搭建完成，当前的交易采取线上 与线下相结合的方式进行。自2 0 0 0 年初两百多家企业共同签署协议支持集团 采购以来，可能受中 房国企体制的影响， 工作在推进中，但尚无明显进展。 中房网一方面，是国内最大的房地产垂直专业网站，实体网络覆盖全国，资 源优势无可比拟;但另一方面，中房旗下的许多子公司非集团的紧密型企 业， 全面调动这些资源优势也不容易。 ( 三)房地产商品网络化 网络经济条件下，不可避免的房地产商品本身也发生了变化，打上了网 络的烙印。传统的房地产商品就是钢筋水泥的结合体，要求是供人居住，遮 0摘自中住联内部网。 .摘自 中房网。 硕士学位论文 二/i k 肇 r s t h e si s 风挡雨。网络经济条件下， 人们的生产方式、生活方式都发生了 变化，要求 人们的生产用房和居住用房与其相适应，由此产生了房地产商品的网络化， 其重点就是现在所说的智能化建筑。 智能化建筑 ( i n t e l l i g e n t b u i l d i n g )在不同国 家有着不同的定义。欧 洲认为是提供一个高效率的资源管理环境，且在软件及设备方面投入的成本 最小;美国是指通过结构、系统、服务及管理的相互关系来提供一个多产且 成本低廉的环境;其结构设计可有利降低成本:新加坡认为智能化建筑要能 提供舒适的工作环境，有良 好的网络设施，能提供足够的电讯设备:日本则 指增加信息及管理的效率， 确保在内工作的人的便利，以低廉的成本提供更 周到的管理服务，针对环境及经营策略的变化做出灵活反应。中国则通常包 括3 a : 楼宇自 动 化系统 ( b a s , b u i l d i n g a u t o m a t i o n s y s t e m ) ， 通讯自 动化 系统 ( c a s , c o m m u n i c a t i o n a u t o m a t i o n s y s t e m )，办公自动化系统 ( o a s , o f f i c e a u t o m a t i o n s y s t e m )，也有将 b a s中防火监控系统 ( f a s , f i r e a u t o m a t i o n s y s t e m )及保安监控系统 ( s a s , s e c u r i t y a u t o m a t i o n s y s t e m ) 独立出来，成为5 a . 最近建设部组织实施的 “ 全国住宅小区