房地产市场供求关系及其对房价的影响.doc

房地产市场供求关系及其对房价的影响近些年来房地产市场持续快速发展 对经济和社会发展的作用不断增大。但目前也存在出一些突出间题 ,如房地产市场秩序混乱 、商品房结构不合理 、房价上涨过快等。针对这些情形 ,中央政府连续出台了一系列政策措施进行调控。因此 ,全面解读房地产新政 ,引导居民理性预期和正确选择 ,显得意义深远 。本文从房地产市场供给与需求的关系人手 ,阐述供求之间的互动关系 ,探析其对价格的影响。一 、房地产市场供给中国城镇住房改革与房地产业发展密切相关 ,伴随着土地制度的改革 ,中国城镇住房制度也在发生着相应的变革。在计划经济条件下 ,地方政府拥有多种有效的经济、行政手段 ,包括资金 、劳动力 、统配物资等多种生产要素的分配权力 。然而市场机制要求这些生产要素更多地按市场需要 自由流动 、随机调节 ,因此政府在这些方面的调控能力已逐渐弱化。但城市土地和空间资源的利用不应该完全通过市场机制 自发调节 ,而必须由城市政府依法行使土地的国家所有权 ,并垄断土地的一级市场。社会主义制度不能允许城市土地使用出现无政府的混乱状态 ,因而城市规划 、建设、管理成为城市政府的主要职责 ,这些职责的履行主要靠对土地和空间资源利用进行指导、调控。由于政府是城市土地的唯一拥有者 ,论上通过调整土地的供应量进而调整房地产商品的供给就可以实现房地产市场的良睦均衡。然而政府的垄断地位导致了土地供给的非理性 ,加上房地产商品的供给要经过相当一段时间,往往长达 至 年 ,于是就形成了房地产市场供给环节的诸多问题动拆迁与城市内部的土地供给。年 ,中央政府与地方政府按照改革后的新税制进行财政收人分配后 ,在绝对额略有增长 ,相对额急剧下降的财政收人分配格局面前 ,地方政府无力将城市土地完成动拆迁后将熟地出让给开发商 ,其实际情况往往是将土地出让金与动拆迁费用分开处理 ,从而造成资金链十分紧张的开发商在缴纳了土地出让金之后必须想方设法地完成相关地块上的动拆迁方能实行项目开发。这就造成一个误解 ,开发商囤积土地等待升值后再开发。而现实生活中的情况则是大多数情况下开发商是处于动拆迁制约下的被动开发 ,即地块名义上是属于开发商的 ,然而又缺乏地方政府的强力支持 ,动拆迁未能及时完成 ,从而造成城区内的商品房供给存在着相当的不确定性。农转非与城市郊区的土地供给。城市化的快速发展 ,使得对土地的需求急剧增加 ,而这一般是通过土地农转非 ,即农地非农化 ,改变使用用途性质来进行的。因此 ,城市化过程也是大量土地农转非的过程 ,这部分转为非农业用地的土地直接形成了城市郊区的土地供给。然而 年长达半年之久的农转非暂停,直接导致了土地供给的不足 ,这为日后房价上扬埋下了伏笔。社会保障的欠缺以及非熟地出让的现行模式导致供给不足。二、房地产市场的需求影响房地产需求方面的因素 ,通常可归纳为四个方面 人口 、消费偏好 、购买力及投机。从时间构成方面看 ,人口 、消费偏好、购买力三个因素属于影响长期需求的因素,而投机因素则是影响房地产的短期需求。无论长期需求还是短期需求 ,条件成熟时都将形成房地产市场中的消费行为。因此我们把房地产消费分成居住 、投资与投机三个类别。1. 居住消费。 居住消费的主体分为三大部分 首先是城市人口的增量部分。随着城市化速度的加快 ,大城市 日益吸引各方面人才的进人 ,而像上海这样的经济龙头城市更是吸引了众多的跨国公司和大型民营企业抢滩上海 ,于是源源不断的资本和管理型 、技术型人才从全国乃至全球蜂拥而来,成为上海房地产市场中居住消费的重要成分。其次是城市人口的存量部分 ,这部分消费者的消费目的主要是改善居住环境以及动拆迁需求。而这其中很大比重是属于保障性消费,是广大中低收人家庭的自住需要。最后是由于城市发展所必需的动拆迁引发的强制性需求。为调整城市土地利用结构 ,加强基础设施建设 ,改善市容市貌及居民的生活环境 ,全国旧城改造步伐呈现加快趋势。以上海为例 ,在 一年间,平均每年动迁居民 万户。以平均每户居民住宅建筑面积 平方米计算 ,每年需为拆迁居民建房 万平方米 ,约占每年住宅竣工量的 。动拆迁规模过大 、过度集中,造成被动住房消费需求在短期内急剧释放易于透支未来的住房消费,增加当期的住房需求。2.投资消费。投资消费的主体可分为三个部分 首先是民营资本。民营资本在国际国内双过剩条件下 ,存款负利率、股市不景气,加之其他投资渠道不通畅,急于寻找新的投资方向。例如,温州低技术含量 ,高竞争强度的民营资本大量过剩 ,从而直接引发了遍布全国各地的温州购房团。其次是广大城市居民。通货膨胀时代,货币供应量过快增长条件下城市居民储蓄存款余额的不断攀升 ,由于利率的影响 ,这部分存款与其放在银行 ,不如出来寻找别的投资渠道。第三是境外资本。在人民币升值预期下 ,海外资金不断增加对大陆收益性物业的投资。从而一方面可以享受物业升值收益 ,另一方面又可以从人民币未来升值中套利。2. 投机消费。投机消费是严重影响房地产市场健康发展的不安定因素,也是造成局部结构性失衡的主要诱因。在市场中,投机客主要采取两种方式从中获利 一是在交易监管缺乏下的炒作 ,预售前的购买优先权 ,然后将购买优先权加价转让获取利差 另一种就是短进短出 ,炒高楼价。这种投机行为催生了房地产商品的价格上扬房地产市场的价格居民购房的投资需求总是小于居住需求。因为居民购房总是要先满足 自己的消费需求 ,然后才能满足投资需求 ,而大部分居民的收人有限 ,在房价普遍较高的情况下 ,无力进行房地产投资。但是近几年我国居民的收人水平大幅上升 ,居民存款余额 日益增长。另一方面 ,由于我国投资渠道狭窄,在股市走弱且储蓄的实际利率为负时 ,居民也逐渐开始把房地产作为重要的投资工具,投资需求对消费需求的比重不断上升。同时市场经济的纵深发展 ,金融化程度的不断提高,居民投资意识的逐渐高涨 ,又支持和推动投资性购房规模的扩大。更重要的是 ,随着区域间开放和一体化程度的提高,资本和人才流动的壁垒逐步消除 ,交通状况不断改善 ,使得较大规模的异地购房从可能性转换为现实,房地产市场的区域性被冲淡。比如上海楼市就是一个突破区域限制、以外来需求为主导的市场。在这个市场中,居住与投资、市场消费与保障性消费已经严重错位 ,在同一起跑线上进行不公平竞争。在房地产价格上涨的同时 ,居住消费与保障性消费无法得到维护。当房地产市场中的投资比重逐步加大时 ,价格上涨在所难免。当价格处于非理性上涨的时候 ,则必须采取有效政策措施加以调控。同时需要政策的连续性与适用性 ,确保房地产价格的理性回归。在政策上加强以鼓励和引导 ,使之逐步转化为中长期投资,形成 “短变长 ”同时也给因为害怕政策不明朗而 “短进短出”的投资者一个理性的预期,防止由于短期急于套现而引发中长期投资者的恐慌心理 ,进而跟风抛盘 ,引发房地产市场的 “大落” ,造成 “长变短 ” 。因此需要培育一个长期稳定健康