（产业经济学专业论文）天津房地产市场泡沫预警及政策研究.pdf

内容摘要 随着经济的快速发展，我国的房地产业又进入了新一轮的景气周期，连续多年保持高 速增长，并与4 0 多个产业形成了密切的联系，成为对国民经济影响最大的产业之一。但 高速增长的房地产业往往会产生泡沫，如不加以控制，这种泡沫在衰退期时的破灭将会 对国民经济产生致命的打击。鉴于此，建立房地产市场泡沫预警系统来防范风险具有重要 的理论和现实意义。 文章以宏观经济预警理论为依据，结合经济周期波动理论，以综合模拟法为设计主线， 构建起天津房地产市场泡沫预警系统。文章以房地产业同国民经济协调关系、房地产市场 供求协调关系及房地产业内部协调关系三大板块建立了房地产市场泡沫预警指标体系，运 用经济周期理论以及现实依据来系统的选取相应的指标，并采用主成分分析法求得各个板 块的预警指数及综合预警指数，最终根据综合成的指数判断天津的市场状况，并依据分析 结果给出相应的产业政策建议。 文章运用新构建的周期变动预警模型对天津房地产市场进行实证分析，结果显示目前 天津房地产市场发展基本正常。但在2 0 0 6 年，己经接近了基本正常的上限，也就是说如 不加以适度管理，天津房地产市场会有过热的风险因此，文章以产业政策理论为指导， 提出了相应的产业政策建议来预防并减少此种危害。 实证分析说明，文章运用综合模拟法建立的房地产市场泡沫预警系统不仅可以对城市 房地产业的发展进行评价并发出预报和警报，还可以对相应的产业政策的制定提供有力的 数据支持，对实践中的房地产市场预警具有一定的参考价值和现实意义。 关键词：房地产市场泡沫预警指标体系产业政策 a b s t r a c t i nr e c e n t y e a r s ，a l o n gw i t h t h ee c o n o m i c a lf a s t d e v e l o p m e n t ，o u rc o u n t r y s r e a le s t a t e i n d u s t r ya l s oe n t e r e da n o t h e rr o u n db o o m i n gc y c l e ，m a i n t a i n e dc o n t i n u o u s l yt h eh i g hs p e e d g r o w t hi nm a n yy e a r s ，a n dh a v ef o r m e dc l o s ec o n t a c t i n gw i t hm o r et h a n4 0i n d u s t r i e si th a v e b e c a m eo n eo fb i g g e s ti n d u s t r i a lw h i c hh a v et h ep o w e rt oa f f e c t t h en a t i o n a le c o n o m y b u t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi nt h ef a s tg r o w t ht i m eo f t e nb r i n gb u b b l e s ，t h i sk i n do fb u b b l ew i l l b e d i s i l l u s i o n e dd u r i n gt h er e c e s s i o nw i l lh a v et h ed e a t h b l o wt ot h en a t i o n a le c o n o m y i nv i e wo f t h i s ，e s t a b l i s h e st h er e a le s t a t eb u b b l ee a r l yw a r n i n gs y s t e mt og u a r da g a i n s tt h er i s kt oh a v et h e i m p o r t a n tt h e o r ya n dt h ep r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e t h i sa r t i c l ei sb a s e do nt h et h e o r yo fe a r l y w a r n i n gt h e o r yo fm a c r o e c o n o m i ca n dh a s f u r t h e rd i s c u s s i o na b o u tc u r r e n tm e t h o d o l o g i e so f e a r l y w a r n i n gs y s t e mo fr e a l e s t a t e c o m b i n i n gt h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h ep e r i o d i c a l l yf l u c t u a t i o no fr e a le s t a t em a r k e t ，i tr e s e a r c h e d t ob u i l dt h es t r u c t u r eo fe a r l y w a r n i n gm o d e lo fr e a le s t a t e t h i sa r t i c l et a k e sc o m p r e h e n s i v e s i m u l a t i o nm e t h o da sm a i nl i n et h a te a r l y - w a r n i n gs y s t e md e s i g n u s i n gp r i n c i p a lc o m p o n e n t a n a l y s i sw eg e tt h ew e i g h ta n dc o n t r i b u t er a t eo fd i f f e r e n ti n d e x d i f f e r e n te a r l y - w a r n i n gi n d e x c o m p r e h e n dt h ec o m p r e h e n s i v ee a r l y - w a r m i n gi n d e xo fr e a le s t a t e t h i sa r t i c l ea l s ot a k e si n d e x s m o o t h m e t h o dt of o r e c a s td i f f e r e n te a r l y w a r n i n gi n d e x t h ea r t i c l eu t i l i z e st h en e wc o n s t r u c t i o nt h ee a r l yw a r n i n gm o d e lt oc a r r yo nt h ee m p i r i c a l a n a l y s i st ot h er e a le s t a t em a r k e to ft i a n j i n ，t h er e s u l td e m o n s t r a t et h ed e v e l o p m e n to ft i a n j i n r e a le s t a t em a r k e ti sh e a l t h b u ti n2 0 0 6 ，i th i tt h eb a s i cn o r m a lu p p e rl i m i t i ft h eg o v e r n m e n t d o e sn o ti m p l e m e n ts u i t a b l ep o l i c y t h er e a le s t a t em a r k e to ft i a n j i nw i l lh a v et h eo v e r h e a t e d r i s k t h e r e f o r e ，t h ea r t i c l ea d o p tt h ei n d u s t r i a lp o l i c yt h e o r ya st h ei n s t r u c t i o n ，p r o p o s e dt h e c o r r e s p o n d i n gi n d u s t r i a lp o l i c ys u g g e s t i o np r e v e n t sa n dr e d u c e st h i sk i n do fh a r m t h ee s t a b l i s h m e n to fr e a le s t a t ee a r l y w a r n i n gs y s t e md i s c u s s i o ni nt h ep a p e rw i l lp r o v i d e sa m o r ec l e a rv i e wf o rp e o p l et ou n d e r s t a n dt h ew o r k i n gm e c h a n i s mo fe a r l y w a r n i n gs y s t e m ，a n d i so fg r e a tr e a l i s t i ca n dt h e o r e t i c a ls i g n i f i c a n c eo ft h ep r a c t i c ei nr e a le s t a t em a r k e t k e yw o r d s ：t h em a r k e to f r e a ie s t a t e ，e a r i y w a r n i n go fb u b b i e ，i n d e xs y s t e m ， i n d u s t ri a ip o ii c y 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及 取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人己经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得天 津财经大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工 作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示 谢意。 学位论文作者签名：乃彩 签字日期：乃，甜年舌月踟 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解天津财经大学有关保留、使用学位论文的 规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允 许论文被查阅和借阅。本人授权天津财经大学可以将学位论文的全部或 部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制 手段保存、汇编学位论文， ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：刁彩 签字日期：。珈g 年j 6 月j 乡日 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 诵讯地妇f ： 导师签名： 签字日期妙易年6 月d 日 电话： 邮编： 第1 章导论 1 1选题研究的目的及意义 ，由房地产市场泡沫破灭所引发的美国次级贷款危机已经肆虐了近一年的时间，殃及了 多个国家，使这些国家蒙受了巨大的经济损失。虽然我国尚未被波及，但是我国的房地产 价格多年来持续上涨难免会有房地产市场泡沫的隐患，为了不重蹈美国之覆辙，有必要建 立一套房地产市场泡沫预警体系来监控市场，及时发出警报，并根据所得出的分析数据制 定相关政策，提前释放风险，保证房地产市场的稳定，经济的安全。 先前的研究主要由政府和企业来完成，政府的研究多偏于宏观，结论大部分仅有数字 的高低，鲜见冷热的判断，难以成为制定政策的参考依据。而企业作为利益关联方，往往 采用于己有利的数据来进行研究，而采用数据的片面导致其所得出的结论大多是就事论 事，定性分析有余，定量分析不足，流于表面，说服力有限。 而本文将从经济周期理论出发寻求房地产市场泡沫产生的原因，并由此推出影响房地 产业的相关因素，由此构建一套公正的预警模型体系，来定量分析目前房地产市场的冷热 状况，并以此作为政府制定政策的依据，来规避风险，保障房地产市场的稳定发展。 天津作为“环渤海经济圈中心城市，是国家“十一五发展规划战略的核心和未 来中国发展的重点区域，因而对天津房地产市场泡沫预警问题进行研究，不仅对天津的经 济发展具有重要意义，对全国房地产业的发展也具有一定的示范作用。 1 2 1 国外研究的历史与现状 1 2 选题研究的背景 房地产价格监测预警的理论基础是经济景气监测预警理论。国外对经济景气监测预警 的研究始于1 9 世纪末，经过一个多世纪的发展至今已基本定型。从其产生与发展的历程 来看可划分以下三个阶段： 第一阶段( 1 9 世纪末至2 0 世纪初) 是理论萌芽阶段。经济监测预警系统的研究萌芽最 早可追溯到1 9 世纪末期，1 8 8 8 年法国经济学家福里利在其“社会和经济气象研究”的论 文中，以黑、灰、红和大红几种颜色，测定法国1 8 7 7 - 1 8 8 7 年的经济波动。1 9 0 3 年英国出 现了描述宏观经济波动的“国家波动图：但早期的研究普遍缺乏定量的测度，随意性较 大。 第二阶段( 2 0 世纪初至中叶) 是系统研究阶段。进入2 0 世纪，由于经济的发展和各国 大量经济统计资料的积累以及统计分析方法的进步，使得经济监测预警研究有了组织大规 模的系统研究硬件基础。这一时期的美国产生了大量的经济成果，1 9 0 9 年美国经济学家巴 布森在他的公司发布的“巴布森经济活动指数是世界上公认最早的经济宏观监测。1 9 1 7 年 哈佛大学的“经济调查委员会 搜集了美国1 8 7 5 - 1 9 1 3 年的经济统计资料，编制了“哈佛 指数，定期发布的“哈佛指数对2 0 世纪以来美国的4 次经济波动都作了较好反映：后 来又有“美国商情指数：而在美国之后，涌现出了“英国商情指数 、“德国一般商情指数 等一系列指标，而比利时、意大利、法国、日本等国也相继开展了经济监测研究。系统科 学的监测方法研究为经济监测预警理论的发展和应用奠定了坚实的基础。 第三阶段( 2 0 世纪中叶至今) 是创新与应用阶段。2 0 世纪中后期，新的经济监测技术 理论不断涌现，宏观经济监测预警系统也走向了实际应用阶段，大量的理论不断的应用于 实践。在这一时期诞生的经济监测技术理论主要有：5 0 年代，由美国全国经济研究所经济 统计学家穆尔，创建了一个新的经济监测系统，采用了多指数信息综合方法，即现在的扩 散指数( ( d i ) ；6 0 年代初，美国经济统计学家西斯金提出了合成指数( c i ) ；6 0 年代中，日 本经济企划部开始使用“经济景气警告指数”。随着经济景气监测技术的快速发展和广泛 应用，宏观经济监测预警研究亦逐步定型，并开始走向应用阶段。1 9 6 1 年美国商务部正式 将美国全国经济研究所n b e r 景气监测系统的输出信息在其刊物经济循环发展上逐月 发表，以数据和图表两种形式提供宏观景气动向的信号。标志着宏观经济监测预警系统也 走向实际应用阶段。到7 0 年代后期，预警研究基本定型，1 9 7 9 年，美国全国经济研究所 与国际经济循环研究中心合作，建立了“国际经济指标系统( i e c ) ，用以监测西方主要工 业国家的景气变动。 而在房地产市场泡沫预警方面，2 0 世纪9 0 年代初期美国部分地区采用统计预警方法 相应开发了社区预警系统与住宅预警系统并投入使用。 樊邦勇城市房地产泡沫预警系统构建研究2 0 0 6 【d 】西南交通大学6 - 8 2 1 2 2 国内研究的历史与现状 我国预警理论的研究是从经济循环波动问题入手的，始于2 0 世纪8 0 年代中期，研究 和应用经历了从宏观经济预警渗透到企业预警、从定性为主到定性与定量相结合、从点预 警到状态预警转变的过程，但其发展远没有成熟定型，属于经济突变论的范畴发展过程 基本可以分为两个阶段：1 9 8 8 年以前为第一阶段( 以引入西方的经济发展理论和波动的周 期理论为主，并对我国的经济波动及其动因进行了分析，对此顾海兵作了大量的研究，刘 志强曾总结过国外预警金融危机的四种方法：1 9 8 8 年开始为第二阶段( 主要是寻找我国经 济波动的先行指标，从研究经济形态的长期波动转向短期波动) ，袁兴林、黄运城( 1 9 8 8 ) 运用c i 和d i 方法计算了我国工业生产景气循环的基准日期，毕大川、刘树成( 1 9 9 0 ) 主编 了针对我国宏观经济周期波动问题的第一部专著经济周期与预替系统，顾海兵( 1 9 9 2 ) 等人开始了粮食系统预警系统研究，并对预警理论进行了新的探索和发展。特别是9 0 年 代，经济预警的领域进一步扩展，在宏观和微观经济都得到了广泛应用，在研究方法、指 标筛选和计算工具运用方面都得到了较大的发展。 在房地产领域，通过查阅相关文献，我们可以看到，学术界几年前就已经有学者提出 我国应该建立房地产市场监测预警系统，并提出了一些建立房地产市场泡沫预警系统的设 计和构想。按照文献发布的时间先后顺序总结如下：陈健容提出房地产监测体系应包含宏 观监测与微观监测，并对宏观监测与微观监测应涉及的内容提出建议，梁运斌在综合分析 了发达国家房地产周期波动的研究成果的基础上，给出了将房地产业预警预报系统分为景 气分析系统、预警信号系统、行业监测系统和景气调查系统四个部分的构想，张汉铭就房 地产市场监测预报的背景、技术要求、监测预报与景气调查、现有统计体系的关系以及监 测预报的指标体系、综合评价、预报的时间跨度和监测预报的机构提出建议。丁立宏提出 我国的房地产市场监测指标体系应包括房地产景气指标体系和房地产预警指标体系，并对 房地产市场监测系统的建立提出了若干建议袁贤祯根据宏观经济预警的理论提出了房地 产业监测预警系统的功能、运作思路及景气指标体系设置等：天津大学赵黎明等提出了基 于统计预警方法的房地产市场泡沫预警系统的设计，该设计最后使用模糊综合评价法进行 警情预报。由于该设计定量化、系统化地分析房地产经济走向，为后来很多房地产市场泡 沫预警研究所采用：彭朔也根据经济预警的理论提出了房地产市场泡沫预警系统的设计构 想。通过总结我们可以看出，几乎所有对房地产市场泡沫预警系统的设计都是基于宏观经 济预警研究的理论方法，由于研究时间较短，要形成专门针对房地产这一特定预警对象的 3 具有科学意义的我国房地产市场监测预警体系尚需时日。 在房地产市场预警调控的实践方面，目前形成的房地产市场泡沫预警系统有：深圳 市选用统计预警方法建立的深圳市房地产市场泡沫预警系统。该系统由统计信息系统、预 警预报系统和动态监控系统组成：其中的动态监控系统是基于系统动力学原理建立的深圳 市房地产系统仿真系统，可以通过政策试验，达到预测和调控的目的华中科技大学开发 的城市房地产市场泡沫预警系统。除了以上房地产市场泡沫预警系统，国内外在房地产市 场预警调控方面的成果主要集中在房地产数据信息采集、汇总统计方面。通过数据信息的 采集分析，求得若干反映房地产市场运行状况及发展趋势的指标，通常包括各类物业的销 售率、空置率、投资回报率等。其中刻画住宅市场运行状态的指数在美国主要有h e - d o n i c 价格指数、r s 指数( r e p e a ts a l e sp r i c ei n d i c e s ) ，它们都是依据住宅多维属性特征及其 对价格的影响状态而制定。由于这两种指数都需要有大量的历史数据，因此这种方法不适 应发育仅有十几年的中国房地产市场的监测。在国内自1 9 9 4 年1 2 月起，先后发布了全国 性的中房指数、国房指数，地方性的上房s o 指数、武汉房地产指数、北京3 0 住宅指数等。 这些指数中除国房指数外，都以房地产市场价格和房地产销售量作为衡量房地产市场状况 的指标。它们编制简单，因此，仍不能完善、准确、全面地对房地产市场状况做出合理地 描述。国房指数虽然反映房地产市场内容较多，但也存在有待完善之处：一是它与中房指 数及其他地方性指数一样只能对房地产市场己经发生的状态进行描述，而不能准确评判房 地产市场运行的“冷，“热”状况，更不能利用它们进行警情预报分析：二是它将8 类先 行指标、同步指标和滞后指标统一进行加权平均，而没有考虑它们之间的时滞效应，所以 容易导致总指数与实际房地产市场运行状态不符：三是在各分类指标统一函数化处理过程 中，采用一定时间段数据库中的最大值和最小值为基础进行资料加工，可能导致同年同月 的国房指数采用不同时间段的数据而产生不同的值：四是国房指数8 个分类指数不能充分 代表房地产市场的运行状态。如新开工面积分类指数以商品房面积作为房地产新开工面 积，显然忽视了经济实用房等其他房地产市场的新开工面积状况。再如土地出让收入和出 让土地面积分类指标即使在相同的房地产景气状况下，也会因为不同的出让地段而有大幅 波动。 房地产市场泡沫预警指标的选择是房地产市场泡沫预警研究的基础工作，也是目前房 地产市场泡沫预警研究工作的重点。从目前国内外研究现状来看，选择合适的指标体系的 方法主要有两种，一种采用的是纯粹的定性方法，完全根据设计者自身的经验，通过主观 选择一些指标体系来反映房地产市场运行变化轨迹。这种方法简单实用，但是不同人设计 4 的指标体系会因为设计者主观认识的不同有所不同，从而带来分歧。另外一种选择指标体 系的方法是采用定性与定量相结合的方法。定性与定量相结合的方法是目前能有效处理像 房地产这样的复杂巨系统的有效方法。它是从方法论的高度提出的一个研究复杂巨系统的 系统科学方法。目前在房地产市场泡沫预警指标体系的研究中，使用的定量方法主要有两 种，一是多元统计分析方法，如聚类分析、主成分分析、判别分析、因子分析等：二是根 据经济指标的时间序列特性，采用一系列时差分析方法对经济指标进行时差分类。将众多 指标序列大致分为先行指标类、同步指标类、滞后指标类。常用的时差分析方法有聚类分 析、循环方式匹配法、马场法、时差相关分析，k l 信息量法等。在现有的房地产市场泡 沫预警文献中，用的最多的还是多元统计分析方法。在房地产市场泡沫预警指标体系的选 择方面的主要成果有：华中科技大学的房地产市场泡沫预警指标体系研究。他们采用多元 统计中的主成分分析法确定各单项指标的权重及反映市场景气状况的“第一主成分 ，再 以相关分析确定各单项指标同“第一主成分”的相关性大小，并以此相关性的大小取舍指 标，从而构建了自己的房地产监测预警指标体系：青岛建工学院采用聚类分析、主成分分 析方法将2 0 个初选指标简化成七个综合性指标：上海市房地产市场预警预报指标体系研究 课题组通过调查研究编制的适用年限为2 0 0 3 2 0 1 0 年的房地产市场预警预报指标分为市场 即期指标、市场预期指标、价格贷款指标三类。对这些成果进行分析可以看出，不同地区 由干经济发展水平的差异，房地产发育程度的不同，指标体系的选择也会不同，在进行各 地区的房地产市场泡沫预警研究中，我们应该根据各地发展的实际情况，选择能反映当地 房地产市场运行轨迹的指标体系。 1 2 3 国内外研究的评析 就目前的国内外研究现状来看，国外的研究方法体系已经比较成熟，自成一体。但是 由于中国复杂的国情，不能对其方法进行生搬硬套，需要具体问题具体分析。 就国内的研究而言，目前已经取得了很大的成果，但是其对房地产市场泡沫预警系统 的探讨在很大程度上仍然停留在理论层面。实际运行的房地产市场泡沫预警系统仅有中房 指数系统和国房景气指数相对较为成熟，但是由于其是在宏观层面上监测全国房地产运行 情况，并不能揭示不同城市之间的区别。仅有上海和深圳等少数城市建立了自己的房地产 市场泡沫预警系统并实际运行，但它们同样存在明显缺陷：( 1 ) 指标选取方面：主要从宏观 的定量分析的角度找出合适的指标建立预警体系，而鲜有考虑中观层面因素的。比如我国 房地产市场受政策影响较大，反映到企业层面就是企业的资金链状况。这直接影响企业获 丐 得土地能力的强弱，( 2 ) 预警指标的警界区间的设置方面：深圳市预警系统对所有指标均采 用正态归一化方法，结果某些指标正常区间过大，如房地产开发投资固定资产投资指标 在达到5 5 时，仍然判断为微热状态，就明显低估了警情。韩立达对我国城市预警系统作 了较为深入的研究，但是同样没有将定性指标纳入房地产市场泡沫预警系统，另外在进行 实证研究过程中，警兆指标警界的划分方面也主要遵从统计分析方法，而没有根据各警兆 指标的具体情况作具体的分析。 1 3 1 本文的架构 1 3 本文的架构及创新 资料来源：作者编制 图1 1 论文架构图 6 1 3 2 本文的创新 本文的创新点主要在于预警指标的选择方面 ( 1 ) 指标主要集中于住宅相关方面。 目前，住宅的需求体系构成主要有两个方面，即居住性的实体需求与投资需求。从国 家层面上来说，实体性需求更为反应人民的生活水平，故本文以实体需求为主要研究对象。 ( 2 ) 以前的研究的指标选择主要集中于土地等宏观层面方面指标，这主要是因为之前 的房地产的市场状况是产品供不应求，市场呈现为卖方市场，土地成为各种供给要素中的 最短的一块短板，所以在之前的研究中，通过土地供应量就可以全面的反应市场的供给能 力。 而近期，由政府调控政策的紧缩，土地成本的不断提升，以及市场日益饱和这三大因 素使得房地产企业的资金链普遍紧张，难以筹措到充足的资金来获取土地，各地都出现了 土地流拍的现象。房地产企业的融资能力在市场供给方面起着越来越重要的作用，而资产 负债率作为衡量企业融资能力的指标被吸纳入本文的指标体系之中，作为反应市场供给的 指标。 ( 3 ) 指标选择的系统性。 之前的研究中，指标的选择主要以头脑风暴法为主，全面性有余，系统性不足，故作 者以系统性的分析方法，本文采用理论推论的方法来确定影响房地产各方面的因素指标之 间的关系使得逻辑性更强。 ( 4 ) 政策的制定 之前的研究的政策建议，主要为国家层面上的货币和财政政策建议，而由于房地产行 业具有很强的区域性，故国家层面的政策难以有很强的针对性，基于此本文以天津为出发 点，通过针对天津地方的数据的分析所得出的结论，提出具有针对性的产业政策建议。 但是本文在写作过程中由于种种原因仍然存在着一定的缺陷，主要集中于数据获取方 面。有的是因为没有专门的机构加以统计。有的是因为数据之间的统计时间的不匹配，如 利率统计时间不是按年来计算的。今后随着房地产市场的评价指标体系的不断健全，相信 这方面将会有所完善。 7 第2 章房地产市场泡沫的相关理论 2 1房地产周期波动理论 房地产周期指的是房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象。一方面，具有不 同表现持征的房地产波动，总是存在明显的相似之处这种有规律的产业波动便构成房地 产周期，它反映房地产经济波动的相似性和规律性。即在房地产业运行过程中。房地产经 济水平所呈现出来的扩张与收缩两大阶段交替出现、复苏繁荣衰退萧条四个 环节循环往复的周期波动，因此房地产周期也可以称为房地产周期波动。另一方面，尽管 房地产波动在波动幅度、波动频率、持续时间等方面都存在明显区别但是就其在连续运 行过程中周期性呈现的扩张与收缩重复出现、波峰与波谷相继交替的特征而言各具特色 的房地产波动则在本质上又是相同的，即都表现出相似的周期性涨落、重复性再现这一特 点，正是在这个意义上，我们说房地产波动就是重复出现扩张与收缩的周期波动，而房 地产周期则可以称为从波峰到波谷周期性运行的波动。 2 2 房地产市场泡沫理论 2 2 1 房地产市场泡沫的形成原因 国内外对房地产市场泡沫的研究开始时只是局限于从泡沫的表象进行研究，随着研究 的深入，国内外专家开始对房地产市场泡沫的形成原因进行研究探讨，以期从根本上解决 这一问题，目前各方达成共识，即房地产市场泡沫存在的原因是因为房地产市场存在周期 性的波动。 由于房地产市场存在着这种周期性的波动，在繁荣阶段的经济上升期间，有大量以投 机为动力的，以某种相对稀缺资源为载体的资金涌入市场，推动市场价格的不断上扬。而 过度投机活动将造成的某些资产市场价格提升过多从而背离正常价格。这是由于虚拟资本 脱离现实资本，形成资产市场价格脱离其经济基础而导致其快速膨胀。其中资本市场价格 超出经济基础的那部分，可称之为泡沫。 8 而要成为泡沫的载体需要满足两个要求：是供求关系不易达到均衡，难以通过市场 调节来形成市场均衡：二是交易成本较低。而房地产一方面由于土地的稀缺性、建设周期 长等原因导致其的供给量在短期内难以增加，从而满足第一个条件。另一方面由于房地产 的单体交易价值比较高，交易手段比较规范化交易场所相对集中，交易成本比较低，满 足第二个条件。因此，房地产易成为泡沫的主要载体从而形成房地产市场泡沫。 2 2 2 房地产市场泡沫的具体分类 从历史上看，国内外房地产市场泡沫产生的的原因各不相同。既有客观经济方面的问 题，如日本；也有对外引资和金融开发过程中监管不力的问题，但根本原因是由于经济周 期波动所引来追加投资，而由于以下两个原因，导致追加投资过多，形成泡沫，一是信息 不对称所导致的高风险偏好者占主流二是大众的心理预期与从众心理所产生的羊群效应。 而根据追加资金的方向不同，房地产市场泡沫产生的产生的具体原因可分为以下三 种： ( 1 ) 投机炒作产生的需求型价格泡沫：由于房地产产品的特殊性，使其容易成为一 种投资品，投资者会将其未来的收益进行折现，从而出现炒作。如果所附加的虚拟价值过 高，房地产产业就会超出国民经济的发展。价格出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡 沫。类似于股票市场中的二级市场的炒作。 ( 2 ) 房地产投资所产生的生产型泡沫：房地产行业作为先行产业，应略微领先国民 经济发展，但是总量上而言房地产投资增长率还应与房地产消费增长率相适应，力求平衡 供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长 率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。而由 于产生了上述的投机需求型泡沫，投资者对市场产生错误的判断，不断加大投资，不断增 加产品供给，类似于股票市场中的新股不断上市，使得房地产投资过度膨胀，商品房严重 滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭，就如次贷危机。 ( 3 ) 房地产内部失调形成的失衡型泡沫：房地产业的结构，或称房地产业的内部结 构，是指房地产业内各类物业及其相互间的关系。按功能特点分类房地产物业分为住宅、 写字楼、商业用房、工业厂房和其他物业。按档次不同，住宅可分为低档住宅、中档住宅 和高档住宅( 主要是高档公寓和别墅) ，写字楼可分为甲级( 高级) 、乙级( 中档) 、丙级( 低 档) 。商业用房按功能及面积不同，也可分为商铺、商场、酒店、宾馆和娱乐物业等。虽 然物业的类别在特定条件下可以转换，但通常各类物业拥有其他物业难以替代的特定功 q 能，在一定时空范围内各类物业也存一定的数量比例关系。而如果房地产开发的产品类型 过于单一，资金过于集中于一种产品之上，此种产品就会形成泡沫。 2 2 3 房地产市场泡沫的巨大危害 在房地产开发经营融资不断社会化、多元化的过程中，房地产产业发展的健康与否， 不仅影响房地产开发商、参与者，还将影响向房地产开发提供各种服务的中介机构、金融 机构及相关产业的从业人员，严重时还可能影响整个国民经济的运行或国家经济安全。如 下，本文将对房地产市场泡沫对国民经济的影响进行简要评述。 ( 1 ) 房地产市场泡沫的长期存在抑制经济的整体发展：房地产市场泡沫的存在意味 着投资房地产业能获得比投资其他行业更大的收益，有更高的投资回报率，这样就会有大 量的资金向房地产业集聚，投机活动猖獗。而大量资金涌入房地产行业就会造成其他行业 发展的资金短缺，抑制这些行业的发展。房地产投机活动使生产和基础建设由于缺乏必要 的资金投入而得不到应有的发展，导致实质经济领域生产率下降，基础设施落后，这将在 不同程度上制约经济的整体发展。 ( 2 ) 房地产市场泡沫破裂会造成大量银行和企业倒闭：由于房地产市场泡沫抑制了其 他产业的发展，会使得产业平衡难以为继，房地产市场泡沫也将最终破灭，而房地产企业 的资金主要来自于银行贷款，房地产的崩溃，必然牵动银行，而银行同时也是其他企业的 债务者，故会造成多米诺骨牌效应。 ( 3 ) 房地产市场泡沫破裂会导致居民消费下降，经济停滞：房地产市场泡沫破裂导致 的银行，企业倒闭，会使得居民收入下降，从而居民对未来的信心降低，故会压缩生活费 用、扩大储蓄，也会出现消费下降到最低点的情况。个人消费的减少，商品销售额下降， 造成企业库存量上升。企业也会压缩同生产关系不大的费用，压缩饮食娱乐，接待购物 及职员旅游等费用，使第三产业、中介服务等受挫。 ( 4 ) 房地产市场泡沫使社会收入差异增大，产生社会动荡：由于存在房地产市场泡沫， 房地产价格不断提高，使拥有房地产的家庭收入随着房地产的增值而提高，而没有房子的 家庭收入的提高远远小于拥有房地产的家庭，这样会造成拥有房子的城市人和没有房子的 城市人之间的收入差异增大，使没有房子的城市人心理失衡，产生社会动荡。 1 0 2 3 宏观经济预警理论 预警就是指对被控对象进行监视和预测，通过被控对象的某些征兆信息度量某种状态 偏离预警线的强弱程度，对未来可能出现的风险因素和机会发出预警信号的过程。从上述 概念里，我们可以看出预警包含了监测的过程，这是由于监测侧重于经济活动的并行分析， 旨在提示经济活动中各因素的变化和变化的内在规律，是现实运行实证展现。预警则侧重 于经济活动和发展方向的险情预报，旨在预报经济活动中的各种不正常现象，对未来经济 趋势进行科学推断，两者既有联系又有区别，在实际工作中往往不加以区分。 预警从性质上可分为经济预警与非经济预警( 社会预警、军事预警等) 。从范围上可分 为宏观预警与微观预警，从时间上可分为短期预警与长期预警。 2 3 1 预警的分析框架 从系统性和逻辑性来说，经济预警的基本程序应包括这样几个阶段：首先必须明确警 义：其次是寻找警源：再次是分析警兆：最后是预报警度。明确警义是预警的基本前提，它 是景气监测预警研究的基础：寻找警源和分析警兆属于对警情的因素分析及定量分析，预 报普度则是预警目标所在。 ( 1 ) 明确警义( 或确定警情) ：明确警义也就是明确监测预警的对象。所谓警义是指带 的含义，警义可以从两个方面考察。第一是替素，第二是警度。所谓警素是指构成警情的 指标是什么，而警度是指警情的程度。经济警素在性质上不同于自然预警的替素。在自然 预警中，一般可以用单指标进行测度。例如，水灾的警素是降雨，火灾的警素是火势，地 震的警素是震波等。在经济预警中，警素难以用单指标刻划。例如，仅用g n p 或人均g n p 增长是不够的，它还必须考虑经济的区域性、经济的内部结构、经济效益、社会效益( 就 业、通货膨胀、环境污染等) 。因此，对经济预警需要深入分析。 目前西方国家所确定的宏观经济警素有：非农产业就业量、失业率、g n p ，工业生产量、 个人收入、工商业销售等。根据我国国情，不宜简单套用这些指标，我国经济警素可以考 虑由两部分指标构成：一类是反映经济增长数量的：另一类是反映经济增长质量的。一般可 把其称为甲类警素与乙类警素。甲类警素可以由对国民经济起决定作用的“主导部门经 济指标构成，不必用反映所有部门的“总量 指标构成。用主导指标不仅操作便利，而且 兼及结构描述。这也说明预警分析与统计要求是有差别的。具体地说，甲类警素可以用四 类警素指标构成。它们是：农业类警素指标、能源类警素指标、采掘原材料类警素指标、 运输类警素指标。乙类警素拟由六个指标构成，它们是：通货膨胀、环境污染、财政收支、 外汇收支、经济社会发展协调程度、失业率。 关于经济警度，可以考虑分为五个等级，即无警警度、轻警警度、中等警度、中 普警度、重警警度、区警警度。这五种警度分别与警素指标的数量变化区间相对应。因此， 相应地有无警警限、轻警警限、中警替限、重警警限、区警警限。这里的无警替限的确定 最为关键。无警警限可以有三种形式：有下限而无上限，有上限而无下限，既有上限又有 下限。最后一种形式比较普遍。第一种形式比较适合于具有瓶颈性的基本普素，如农业类 警素等，第二种形式适合于通货膨胀之类的警素。 有了警素与警度，我们就可以对经济形势进行警情监测，为经济预警提供参照等。 ( 2 ) 寻找警源：警源是警情产生的根源。从警源的生成机制看，警源可以分为三种： 一种是来自自然因素的警源，即自然警源，一种是由国外输入的警源，即外生警源，一种 是来自经济运行机制内部的警源，即内生警源。 自然警源：自然警源包括气象因子、地质因子、海洋因子、资源因子。这四大类自然 因子若发生异常变化就会造成严重的自然灾害。这些自然灾害均会进一步诱发经济灾害， 不仅造成财产损失，而且会破坏经济正常运行。 外生警源：外生警源包括对外经济关系与非经济关系发生恶化。如国外贸易保护主义 对出口的限制( 关税与非关税壁垒) ，国际价格的动荡，国与国外交关系的突变等。 内生警源：包括内生分配警源与内生生产警源。前者指由于分配关系不公正、不公平、 不公开，引发一系列主体之间矛盾。包括长期与短期矛盾、产业之间矛盾、区域之间矛盾。 后者指生产的物质条件、资金条件、劳动力条件及市场条件等由于自然与人为原因恶化， 使生产受到直接影响。以上两种内生警源往往交织在一起，广义地讲，内生警源还应包括 经济体制因素，但该因素难以量化，且该因素的一部分影响己反映在其他内生警源之中， 故不作进一步考虑。 ( 3 ) 分析警兆并预报警度分析警兆是预警过程中的关键环节。警兆也叫先导指标。 一般不同警素对应着不同警兆。当警素发生异常变化导致警情发生之前，总有一定的先兆， 这种先兆与警源可以有直接关系，也可以有间接关系：可以有明显关系，也可以有隐形的 关系。替兆的确定可以从警源入手，也可以依经验分析。 警兆又可以分为两类：一类是景气警兆，一类是动向警兆。景气警兆不仅充当警兆， 而且自身直接反映某种景气程度。如外生警源中国际经济干扰的扩散，自然警源的异常扩 1 2 散等。在景气警兆中还可以分为恶性与良性两类。一般与自然警源相关的替兆是恶性的， 其余的大多是良性的。至于动向警兆是指这类警兆本身不表示景气程度，一般多与价格因 素有关，价格的涨落一般都有两面性，难以说明好坏。 确定警兆之后，需要进一步分析警兆与警素的数量关系，找出与警素的五种警限相对 应的警兆区间，然后借助于警兆的警区进行警素的警度预报。 预报警度是预警的目的。警度预报有两种方法：一是建立关于警素的普通模型，先做出 预测，然后根据警限转化为警度。一是建立关于警素的警度模型，直接由警兆的替级预测 警素的警度。这是一种等级回归技术。 综合以上的论述，在此可得出房地产市场泡沫预警的流程图，如下图所示： 2 3 2 预警的基本方法 图2 1 房地产市场泡沫预警流程 经济预警研究的方法是对经济发展可能的未来状态进行定性、定量( 定时) 分析方法的 总称。经济运行中的实际资料的选取是经济预警的现实依据，经济周期和发展理论是经济 预警的理论基础，而定性、定量( 定时) 分析则是经济预警的根本手段。定性分析方法是以 逻辑判断为主的预警方法，主要是通过现实信息整理，结合理论分析对经济发展状态做出 判断。它普遍适用于对经济发展的总体趋势和转折性或缺乏现实资料的经济运行进行预 测，具体包括：德尔菲法( 专家预警方法) 、主观概率法( 经验归纳演绎法) 、领先指标法、 相互影响法和情景预警法：定量分析方法是研究变量之间的相互关系，一般应用回归分析 】3 的方法从几个变量的值去预测因变量的值，包括一元线性回归、多元线性回归和非线性回 归等：定时预警方法是考察变量随时间变化的数学模型基础上外推的预警方法。严格说来， 它仍属于定量分析的一种，只不过由于预普方法中特别强调时间序列中的不同反应，才单 独列举出来。它包括：时间序列分解分析法，移动平滑法、趋势外推法、过滤法、景气分 析法、灰色预警法等等。 1 4 第3 章基于三种理论的房地产市场泡沫预警系统 3 1 预警系统设计的总体构想 目前，美国次级贷款对世界经济的冲击，国内政府发布各种相关政策对市场的导向， 以及各家地产大鳄做出的价格调整，同时作用于房地产市场，使得市场起伏不定，各项经 济指标也随之发生了较大的波动，根据前文所述，种种迹象表明天津房地产市场已经产生 警情。在这种情况下，采用一套办法来模拟房地产经济的运行，并予以客观的定性评价， 应该是一条比较适合当前天津房地产发展阶段的现实路径。这就是综合模拟法。即使在美 国稳定而发达的房地产市场条件下，其住房泡沫周期指数的计算也采用了综合模拟法。 因此，本文拟采用综合模拟法构建天津房地产市场泡沫预警系统。综合模拟法也叫景 气警告指数法或统计预警法，采取类似于交通管制信号系统的方法来反映经济状况及变化 趋势。首先根据灵敏性、超前性、稳定性等原则选取一组指标体系，然后将房地产经济波 动划分为几个判断区间，临界点就是判断各指标及综合指数的数量标准，最终将所有指标 综合成一个数量评价，通过所属区间来判断房地产景气状态及调控政策取向。 本文拟采用综合模拟法构建天津房地产市场泡沫预警系统。基本思路是：将能反映房地 产运行特征的多个指标综合成一个或若干个总体指数，并分别用图形形象地显示出来的方 法。单个指数或综合成的总体指数，以一定的标尺予以衡量，就可以判定房地产市场发展 的合理与否及其程度。具体操作步骤如下图： 1 5 资料来源：作者编制 图3 1 预警系统设计步骤 3 2 房地产市场泡沫预警指标体系的构建 3 2 1 国内房地产市场泡沫预警指标体系的概述 目前为止，对于房地产市场泡沫预警及景气指标体系的研究分类主要有两种，其一是 根据预警指标的功能时序差别分为先行指标( l e a d i n gi n d i c a t o r ) 、同步指标 ( c o i n c i d e n t i n d i c a t o r ) 和滞后指标( l a g g i n gi n d i c a t o r ) ：其二是根据预警指标对房地产 业影响程度的大小分为同国民经济协调关系指标、同市场协调关系指标和产业内部协调关 系指标。 ( 1 ) 中房泡沫预警系统指标体系( 1 9 9 5 ) ：搜房研究院研制开发了中国房地产市场泡沫 预警系统，并从1 9 9 7 年2 季度起试发布房地产市场泡沫预警报告，其预警指